Чем чревато заключение договора купли продажи в данном случае?

Договор купли-продажи считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его.

Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия? Об этом подробно расскажут специалисты Риэлти Групп.

Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе, и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его регистрации в Росреестре. Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:

— по мирному соглашению сторон-участников;

— по судебному решению при подаче иска.

По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении, заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.

То есть нужно обратиться к нотариусу, регистрировавшему договор купли-продажи. Он составит соглашение о расторжении и приложит к архивной копии договора. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.

Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:

— каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;

— должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;

— прочие значимые условия.

Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации, то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.

Договор и соглашение следует сохранить, они могут понадобиться для доказательства аннулирования сделки, если один из участников сделки обращается в судебные органы.

Расторжение по инициативе одной из сторон сделки

При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.

При отказе второй стороны можно обращаться в суд с иском об аннулировании договора согласно ст.450 ГК РФ, п.п.1,2.

Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:

— отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст.416, п.1);

— отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст.417);

— несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст.428);

— при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433);

— при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443);

— при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4).

По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:

— сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);

— покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);

— покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);

— неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).

Исковой срок давности для договоров купли-продажи составляет три года со дня заключения.

Негативные последствия расторжения сделки для сторон

П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги, так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.

В результате покупатель остается и без жилья и без своих денег.

Именно поэтому в договоре купли-продажи должен присутствовать пункт, согласно которому в случае расторжения договора продавце обязуется вернуть покупателю полученные деньги.

Возможна и другая ситуация.

Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.

В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.

Но даже расторгнув договор, продавец не получит обратно своего имущества, если договор не содержит условия возврата квартиры при расторжении договора.

При отсутствии оного продавец вправе отдельным иском потребовать оплаты по договоры и возмещения неустойки из-за несвоевременной выплаты.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации.

В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.

Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

Можно ли оспорить расторжение договора?

Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

Так если одна из сторон сможет подтвердить необоснованность расторжения сделки, доказав несоответствие фактов или заведомое введение суда в заблуждение, можно требовать пересмотра искового заявления о расторжении договора на основании вновь открывшихся обстоятельств.

Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно. В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложный, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.

В целях предотвращения негативных последствий расторжения необходимо максимально подробно расписать условия договора купли-продажи, порядок их выполнения, точные сроки и действия сторон при расторжении сделки.

Гарантийный сертификат

Чтобы избежать всех рисков после совершения сделки и подписания договора купли-продажи, есть еще один проверенный вариант — гарантийный сертификат. По статистике проблемы с переходом прав собственности возникают в первые 6-8 месяцев.

Риэлти Групп страхует риски и обеспечивает возмещение ущерба:

— Максимальная сумма страховки: 5 000 000 рублей; — Строк страхования: 1 год;

— Стоимость: 10 000 рублей.

Для подробной консультации по оформлению договора купли-продажи и гарантийного сертификата свяжитесь с нами любым удобным способом: напишите в личные сообщения .me/rgdom / позвоните+7 (8332) 25-59-49

Источник: https://vk.com/@rgdom-v-kakih-sluchayah-mozhno-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-k?ref=group_block

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.

Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.

Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.

Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.

Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kakovy-garantii-i-riski-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Доклад на II Всероссийской конференции «Право и Интернет: теория и практика»

Честнова Наталия Юрьевна, юридический факультет С.-Петербургского государственного университета

В последние годы широко обсуждается вопрос о проблемах электронной коммерции в России. Оставив в стороне проблему юрисдикции Сети, т.е.

проблему выбора права, регулирующего договор, осложненный иностранным элементом (по месту расположения покупателя, по месту расположения продавца, по месту расположения сервера, через который была проведена трансакция), я хотела бы обсудить саму возможность заключения договора посредством Сети в современной России.

В данной статье я хотела бы показать, что в России на данный момент вообще юридически некорректно говорить о «заключении договора в Сети».

Прежде всего нужно отметить некоторую, на мой взгляд, надуманность дискуссии о проблеме формы данных договоров.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ прямо рассматривает лишь две формы договора: устную и письменную, в ст.

434 прямо говорится о том, что договор в письменной форме может быть заключен «путем обмена документами посредством… электронной… связи». Проблематичность заключения договоров посредством Сети состоит не в этом.

Рассмотрим простейший пример: договор розничной купли-продажи, заключенный через один из существующих ныне интернет-магазинов, при условии, что и продавец, и покупатель, и торгующая организация находятся на территории России и заключение сделки регулируется российским правом.

На сайтах большинства интернет-магазинов (Dostaa.Ru, MegaShop, Wstore, Boomerang.ru и др.) представлена информация о наименовании предложенного товара, его виде и цене, обращенная к неопределенному кругу лиц с предложением приобрести этот товар. Поэтому, согласно ст.494 ГК РФ во всех указанных случаях данное предложение можно считать публичной офертой.

Покупатель, желающий приобрести данный товар, заполняет специальную форму, в которой оставляет свои координаты (адрес, телефон), по которым он желает получить товар.

Можно ли считать это действие акцептом, позволяющим говорить о заключении договора непосредственно в Сети? Многие авторы считают, что безусловно да, так как действия покупателя подпадают под действие ст.438 п.

3 ГК РФ и могут быть оценены как молчаливый акцепт данного договора. К сожалению, все не так просто.

Ст.434 п.2 ГК РФ говорит о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем «электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору».

Удовлетворяет ли этому условию рассмотренная выше ситуация? Если интернет-торговлю расценивать как продажу товаров по образцам» (ст.

497 ГК РФ), то каким образом продавец собирается доказывать факт нарушения своих прав в случае непринятия покупателем товара? Для этого, как минимум, необходимо точно определить личность того, кто заключил договор купли-продажи.

Можно ли это сделать в нашем случае? Конечно, нет, т.к.

используемые ныне в Интернете технологии позволяют достоверно установить дату и время отправленного сообщения, номер телефона, с которого заказчик вышел в Сеть, но не могут удостоверить личность пославшего сообщение.

Воспользоваться данным конкретным компьютером для отправки такого сообщения может кто угодно, например, ребенок, не обладающий необходимой для заключения договора купли-продажи правоспособностью.

Учитывая вышеизложенное, можно ли считать заключенным договор купли-продажи, если одна из сторон такого договора неизвестна и не поддается установлению? Мне представляется, что нет. Исходя из этого, заполнение покупателем электронного заказа можно считать лишь предложением заключить договор купли-продажи данного товара, но никак не акцептом уже предложенного договора.

Более того, ст.493 ГК РФ говорит, что договор розничной купли-продажи считается заключенным «с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека, или иного документа, подтверждающего оплату товара».

В настоящее время в абсолютном большинстве интернет-магазинов выдача кассового или товарного чека (или их вместе) производится курьером в момент доставки товара. Тогда же производится оплата товара и передача его покупателю.

Таким образом, в данном случае фактическое заключение договора купли-продажи происходит лишь при личной встрече курьера интернет-магазина и клиента в простой устной форме с немедленным исполнением этого договора.

Поэтому с юридической точки зрения существующие ныне в российском Интернете «магазины» можно считать лишь своеобразной рекламой имеющихся у данных торговых предприятий товаров. О заключении договора непосредственно в Сети говорить пока преждевременно.

Поэтому я предложила бы авторам, пишущим об «Интернет-магазинах», говорить скорее об «Интернет-витринах» неких торгующих организаций.

Ситуация может измениться коренным образом после принятия закона «О электронной цифровой подписи».

Электронная цифровая подпись уже используется в Сети, но до принятия соответствующего закона электронная цифровая подпись не может служить однозначным доказательством личности подписавшего.

В случае же принятия необходимого закона электронная цифровая подпись сможет служить установлению личности стороны договора. Также через Интернет в этом случае может быть проведена оплата и выдан товарный чек.

К сожалению, если проект закона «О электронной цифровой подписи» уже рассматривается Думой, сама возможность платежа через Интернет также вызывает справедливые сомнения.

Во-первых, достаточно часто повторяющиеся случаи перехвата номеров и кодов банковских карт ставят под сомнение достоверность волеизъявления покупателя.

Во-вторых, существует серьезная проблема представления данных электронных платежных документов в суде. При рассмотрении спора, связанного с исполнением договора купли-продажи в суде в числе прочего должны быть представлены оригиналы платежных документов.

Встает вопрос: что можно считать оригиналом в случае расчетов через Интернет? Даже в случае самого короткого маршрута посланного через Сеть документа, он существует в виде нескольких копий:1) первоначальный электронный документ, составленный на компьютере покупателя;2) пакет данных, содержащий электронную копию документа, отображенный на компьютере провайдера покупателя;3) аналогичный пакет данных на компьютере провайдера продавца;

4) электронная копия документа, воспроизведенная непосредственно на компьютере продавца.

Какой из этих документов будет считаться оригиналом и в какой форме его можно представить в суд, если переписывание данного файла на дискету или лазерный диск (т.к. непосредственно в электронном виде восприятие документа невозможно) в любом случае уже не будет являться оригиналом, а всего лишь еще одной, пятой, копией?

Есть и другой путь. Инструктивные указания Госарбитража СССР от 29.06.

79 № И-1-4 «Об использовании в качестве доказательств документов, представленных с помощью электронно-вычислительной техники» в пункте 9 утверждают: «Данные, содержащиеся на техническом носителе (перфоленте, перфокарте, магнитной ленте, магнитном диске и т.п.), могут быть использованы в качестве доказательств по делу только в случаях, когда они преобразованы в форму, пригодную для обычного восприятия и хранения в деле».

Безусловно, файл можно распечатать на бумаге. Но будет ли графическое изображение на бумаге полностью и в точности соответствовать содержимому электронного файла? Думается, что нет.

Таким образом перед нами встает проблема обеспечения доказательств в нашем случае заключения договора купли-продажи посредством сети Интернет.

Очевидно, что в случае невозможности предоставления необходимых доказательств суду сам факт заключения данного договора можно считать весьма спорным.

Подводя итог изложенному, необходимо отметить, что лавинообразное развитие сети Интернет делает решение всех этих юридических проблем весьма и весьма актуальным. Компания IBM продала через Сеть своей продукции на $3.3 млрд.

за 1998 год и планирует, что в этом году цифра вырастет до $10-15 млрд.. В декабре 1998 года компания Dell ежедневно продавала в Сети на $38 млн. В концу 1998 года оборот Web-сайта Dell составлял уже $14 млн. в день.

Причем самая крупная единовременная одноразовая покупка была сделана на сумму $7 млн.

Стремительное развитие российских Интернет-магазинов и резкое увеличение количества сделок, проводимых с помощью их Интернет-витрин ставит перед российскими юристами необходимость безотлагательно разработать соответствующее правовое регулирование фактически имеющихся правоотношений.

В романе Булгакова «Мастер и Маргарита» есть забавная фраза, сказанная Воландом о Берлиозе: «Он чуть не свел меня с ума, доказывая мне, что меня нет».

Никакие юридические опусы не в состоянии доказать торгующим через интернет-сайты, что фактически то, что они делают, не может считаться торговлей посредством сети Интернет.

Думается, что более логичным будет проработка соответствующих вопросов на законодательном уровне, чтобы фактически существующие правоотношения могли опереться на соответствующую законодательную базу. Полагаю, в современной России для этого есть все необходимые условия.

Источник страницы: https://www.ifap.ru/pi/02/r10.htm

Источник: https://www.ifap.ru/pi/02/r10.htm

Как не остаться без квартиры и денег

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

Советы по составлению и заключению договора купли-продажи квартиры

К составлению договора купли-продажи недвижимости следует подходить со всей тщательностью. Так как нередко из некорректно составленного договора покупатель утрачивает уплаченные денежные средства или приобретенную недвижимость.

Общие сведения

Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме и подписывается каждой стороной сделки. В предусмотренных законом случаях производится нотариальное удостоверение договора (например, при покупке доли в квартире).

Примечание: мы рекомендуем заверять у нотариуса договор купли-продажи недвижимости даже в тех случаях, когда это не требуется законом, так как это может защитить вас от некоторых мошеннических схем.

Например, нередко встречаются недобросовестные продавцы, которые получив деньги за квартиру пытаются аннулировать договор купли-продажи под предлогом того, что они не подписывали договор, либо находились в неадекватном состоянии.

Кроме того, нотариус так же проверит основные юридические аспекты договора.

Если объем договора не превышает 2-х страниц, то логично будет его напечатать на обеих сторонах одного листа. Если договор содержит большее количество страниц, то следует поступить одним из следующих способов:

• Прошить листы, приклеив на место прошивки листочек бумаги, на котором указано общее количество листов и страниц договора. После чего на данном листке проставляются подписи продавца и покупателя таким образом, чтобы своими краями они заходили на наклеенный листок и последний лист документа;
• Подписать каждую страницу продавцом и покупателем.

Это сделает трудновыполнимой подмену страниц договора.

Количество оригиналов договора должно быть на один больше чем сторон сделки, так как один из экземпляров остается в материалах регистрационного дела.

Договор считается заключенным с момента подписания.

договора купли-продажи

Законом не предусмотрено каких-либо специфических требований к оформлению договора. Поэтому фактически он составляется в свободной форме.

Однако, в тексте договора должно содержаться два обязательных условия, без указания которых он будет считаться незаключённым:

• Условие о предмете;
• Условия о цене.

Условия о предмете – это описание продаваемой недвижимости, с указанием всех регистрационных сведений, адреса, этажа, метража, и других сведений, позволяющих ее точно идентифицировать. Реквизиты документов о праве собственности указываются на усмотрение сторон, так как данные сведения присутствуют в ЕГРН.

При продаже нескольких объектом недвижимости по одному договору сведения о каждом объекте указывается в отдельном пункте.

Примечание: при продаже дома в соответствии с требованиями закона в собственность покупателя переходит земельный участок, на котором он расположен. Поэтому в договоре должен присутствовать пункт о передаче земельного участка покупателю и его характеристиках.

Вторым обязательным условием является условие о цене. В договоре может быть указана как твердая сумма, так и порядок ее определения.

Если в договоре купле-продажи указывается несколько объектов недвижимости – то цена указывается для каждого объекта.

Не рекомендует указывать цену в иностранной валюте – так как в соответствие с действующим законодательством взаиморасчеты в данном случае могут осуществляется в только в рублях. Нарушение данного требования грозит административной ответственностью и большими штрафами.

Примечание: цена в иностранной валюте может быть указана в договоре купле-продажи при условии того что будет так же указан ее рублевый эквивалент.  Однако расчеты все равно потребуется производить в рублях.

Нередко продавцы под различными предлогами предлагают покупателю указать заниженную сумму. При этом разница между фактической ценой и ценой, указанной в договоре, выплачивается продавцу наличными.

Данное условия всегда является невыгодны для покупателя так как несет огромные риски. Так как, многие покупатели могут получить налоговый вычет.

И указав заниженную цену недвижимости покупатель соответственно уменьшает сумму получаемого налогового вычета.

Кроме того, во многих случаях и продавцу не требуется платить какие-либо налоги (полный перечень оснований перечислен в ст. 217.1 НК РФ.).

Например, продавец будет освобожден от уплаты налогов при продаже недвижимости находящейся в собственности длительное время (от 3 до 5 лет в зависимости от способа приобретения в собственность), либо в том случае если после ее продажи приобретается более дорогая квартира, при условии, что покупная цена приобретаемой недвижимости составляет не менее 70% кадастровой стоимости.

Примечание: с заниженной ценой в договоре связано большое количество мошеннических схем.

Например, нередко недобросовестные продавцы после получения денег пытаются под различными предлогами расторгнуть или признать недействительной сделку купли-продажи недвижимости, возвращая покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

Часто это происходит еще до окончания процедуры регистрации перехода права собственности. Вернуть полностью уплаченную сумму покупателю становится почти невозможно.

Мы рекомендуем указывать реальную сумму купле-продажи квартиры в твердой сумме.

В договоре так же указывается порядок и точные сроки передачи денежных средств, а также возможные штрафные санкции за нарушение условий договора (вплоть до расторжения договора).

Так как нередки случаи, когда покупатели регистрируют право собственности, переезжают в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается.

Без включение вышеуказанных условий расторгнуть договор купли-продажи из-за неуплаты покупателем денежных средств будет достаточно сложно.

Все расчеты рекомендуется производить только через банковские учреждения. Как минимум это исключит риск получения фальшивых денежных купюр.

Примечание: для совершения подобных сделок удобнее всего использовать аккредитив. Т.е. открытие специального банковского счета, на который покупатель перечисляет денежные средства равные покупной стоимости квартиры, которые продавец имеет возможность снять при выполнении определенных условий (как правило при регистрации перехода права собственности).

Если в сделке будет использован безналичный расчет – то в договоре следует указать реквизиты банковского счета, на который будет осуществляться перевод денежных средств.

В свою очередь в договоре необходимо указать точные сроки передачи приобретенной недвижимости покупатели. Так встречаются случаи, когда продавцы под различными предлогами уклоняются от передачи квартиры покупателю или затягивают данный момент.

Нередко в договор включается пункт о задатке. При отказе покупателя от покупки задаток остается у продавца. Если неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости происходит по вине продавца, то он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.

Кроме условий о предмете и цене в договор могут быть включены и другие условия. Например, покупателю рекомендуется указать требования ст. 460 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, т.е.

требования о передачи товара свободным от прав третьих лиц и обязанности продавца уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением.

Так в соответствие с законом отдельные категории лиц не утрачивают право проживания в квартире даже после ее продажи другому лицу (подробнее данный вопрос освещен в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры»).

Поэтому рекомендуется включить в договор пункт об ответственности продавца при выявлении прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости (в том числе удовлетворение их требований за счет продавца), а также ответственность за сокрытие сведений о возможных наложенных на квартиру обременениях (залог, ипотека, арест и т.д.).

Покупателю стоит помнить, что регистрация перехода права собственности занимает достаточно длительное время. И отдельные вопросы в договоре могут касаться не только момента его заключения, но и момента его исполнения.

Например, если продавец должник – то на квартиру может быть наложен внезапный арест. Регистрация перехода прав собственности будет приостановлена, а то и вовсе отмена.

Поэтому логично добавить в договор пункт о том, что обязательства продавца считаются исполненными после регистрации перехода права собственности и передачи квартиры покупателю.

Если на момент заключения договора в нем остаются зарегистрированные лица, то в договоре следует указать пункт о сроках снятие их с регистрации.

Если в продаваемом жилом помещении существуют некие особенности, не предусмотренные проектом (например, остекленный балкон или встроенная техника) – то их так же следует указать в договоре. Это исключит их демонтаж на момент передачи квартиры покупателю.

При составлении договора необходимо не забыть указать реквизиты сторон. Для физических лиц это будут паспортные данные, адрес проживания и контактная информация.

Если заключение договора осуществляет представитель одной из сторон, то так же необходимо указать реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Так же не лишним будет получить у представителя копию самой доверенности.

К договору могут быть приложены различные приложения. Например, таблицы, схемы и т.п.

Перед подписание договора рекомендуется проверить актуальность указанных в нем дат. Так как нередки случаи, когда заключение договора затягивается и в момент его подписания возникают просроченные обязательства.

Источник: http://prom-nadzor.ru/content/sovety-po-sostavleniyu-i-zaklyucheniyu-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Рекомендации по самостоятельному составлению договора купли-продажи квартиры

Предлагаем рассмотреть тему: “рекомендации по самостоятельному составлению договора купли-продажи квартиры” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

Чтобы знать, как самостоятельно правильно составить договор купли- продажи квартиры, нужно проверить документацию и учесть особенности такого типа сделок. Изначально учтите, что к составлению подобных договоров нужно подходить при наличии подготовки.

Это связано с тем, что сделки, которые касаются жилья, зачастую подразумевают крупную сумму денег.

Конечно, можно пойти по более простому пути и найти шаблон в интернете, в который подставить свои данные, но при этом в нем могут быть не отражены тонкости, присущие именно вашей квартире.

Когда лицо, реализующее жилое помещение нашло на него покупателя, которого все условия устраивают, им нужно задуматься о том, как составить договор купли-продажи квартиры.

Говоря о покупателе, нужно оговориться, что в его интересах будет изначально убедиться, что у продавца имеются все необходимые правомочия относительно квартиры, а также в том, что проводимая сделка является чистой со стороны юриспруденции. То есть заключаемое соглашение должно полностью вписываться в рамки законодательства.

Поэтому у лица, изъявившего делание приобрести недвижимость, имеется право ознакомиться с такими документами:

1. Документ, посредством которого удостоверяется личность продавца. В том случае, когда продавцов несколько, то подобные бумаги должны быть представлены каждым из них.
2. Потребуется удостовериться в том, что продавец имеет право собственности по отношению к продаваемой квартире.
3. Бумаги, носящие технический характер.
4. В том случае, когда собственник квартиры является лицом, не достигшим восемнадцатилетия, то потребуется убедиться в том, что орган, осуществляющий деятельность в сфере опеки, дал свое согласие на проведение такой сделки.
5. Если лицо, продающее жилье, состоит в законном браке, то нужно будет получить согласие супруга на продажу. При этом стоит отметить, что оно потребуется только тогда, если жилплощадь была приобретена уже после узаконивания отношений.
6. Выписка, которая делается из домовой книги. В ней должно быть прописано, кто зарегистрирован в квартире. Получив этот документ на стадии, предшествующей подписанию договора, вы избавите себя от необходимости заниматься процессом выселения третьих лиц из своей квартиры.
7. Кроме того, нужно сделать выписку с лицевого счета, что требуется для того, чтобы узнать, имеется ли у собственника задолженность по платежам за коммунальный сервис. Если таковая имеется, то в договоре нужно прописать, как она будет погашена.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Важно! Лицо, продающее недвижимость должен сообщить покупателю о том, что на квартиру были наложены обременения, и в чем они заключаются. Для того чтобы самостоятельно удостовериться в их отсутствии, можно обратиться в Росреестр и получить там соответствующую выписку.

Говоря о том, как правильно составить договор, касающийся купли- продажи квартиры, стоит отметить, что форма у него обязательно должна быть письменная. При этом заверять его не требуется, однако если у вас имеется такое желание, то вы можете это сделать.

Связано такое явление зачастую с тем, что при присутствии нотариуса при заключении сделки появляется больше гарантий, согласно которым сделка будет являться чистой с юридической стороны. Не стоит забывать, что эта процедура влечет дополнительные расходы.

Траты стороны могут поделить пропорционально между собой.

Договор должен содержать условия, которые являются существенными. При наличии таких условий обе стороны получат гарантии, что поставленные ими цели достигнуты.

Основной договор при заключении сделки купли-продажи квартиры должен в себе содержать сведения о том, где и когда он был составлен.

Указываются данные каждой стороны, сюда относят данные документа, удостоверяющего личность либо полное наименование юридического лица.

Бланк обязательно должен в себя включать предмет, в отношении которого и проводится сделка. Продавец должен сослаться на документы, на основании которых он владеет недвижимостью.

Также прописывается стоимость квартиры и прописывается порядок, согласно которому будет произведен расчет. Указывается, какими правами и обязательствами наделяются участники.

Окончательным этапом является то, что стороны подписывают соглашение. Если в сделке участвует организация, то ее представитель ставит печать на документе.

Для того чтобы иметь общее представление о составлении договора, касающегося продажи квартиры, образец можно скачать в интернете.

Когда составляется договор, то в нем обязательно прописывается, что является его предметом. В рассматриваемом случае им выступает жилплощадь. Согласно жилищному законодательству она должна обладать условиями, носящими гигиенический и санитарный характер. Кроме того, должна иметься возможность проживать в ней на постоянной основе. Помещение должно быть обособленным.

Для того чтобы соглашение не было признано несоответствующим действительности из-за несоблюдения норм, установленных жилищным законодательством, требуется как можно подробнее описать продаваемую квартиру.

Нужно указать адрес, по которому она располагается, площадь, являющуюся жилой и общей. Также указывается, на каком этаже она расположена и присвоенный ей номер из кадастра.

Если приобретается лишь часть квартиры, то прописывается четким образом, как проходит граница вашей доли.

При заключении договора продавцом должны быть перечислены лица, которые наделены правом пожизненного проживания в этой квартире. Также подробно прописываются все обстоятельства и ответственность, которую несет каждая из сторон в случае нарушения положений документа, что повлечет за собой признание сделки недействительной.

Указывается точная стоимость жилья и порядок, согласно которому производятся расчеты. В том случае, когда предусматривается рассрочка платежа, то нужно будет указать, когда и какая сумма должна быть внесена. Нужно иметь в виду, что стоимость указывается в рублях, при этом сумма должна быть прописью.

Читайте так же:  Могут ли выселить из квартиры за долги

Процесс передачи денежных средств может происходить несколькими способами, в частности, стороны могут договориться о наличном или безналичном расчете. Кроме того, можно воспользоваться ячейкой, оформленной в отделении банка.

Стоит отметить, что с целью ухода от налогообложения, стороны могут договориться и прописать в соглашении меньшую стоимость, которая имеется на самом деле.

В таком случае лицо, получающее денежные средства пишет документ, в котором указывается сумма, которая была им получена на руки.

Однако в случае, если сделка будет признана несоответствующей действительности, то лицо, совершившее покупку, может рассчитывать на возврат только той суммы, что обозначена в договоре.

В том случае, когда жилплощадь продается вместе с предметами мебели и прочим имуществом, то следует составить опись всего, что находится в квартире. Кроме того, в ваших интересах будет прописать правила, которые касаются ответственности за причинение ущерба имуществу до того момента, пока оно не будет передано вам.

В соглашении прописывается конкретное число, к которому квартира должна быть передана покупателю. Это значит, что продавец до указанного времени должен съехать и вывезти свое имущество. В указанный день все имеющиеся комплекты ключей должны быть переданы покупателю.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать Откроется в новой вкладке.”>УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Форма Договора купли-продажи квартиры

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно.

Источник: https://mse69.ru/rekomendatsii-po-samostoyatelnomu-sostavleniyu-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/