Что делать, если после съема жилья хозяйка не отдает вещи?

Страх и ненависть в съемной квартире

Что делать,  если после съема жилья хозяйка не отдает вещи?

Арендаторы нередко представляют собственника жилья как человека, который молча отдает ключи и исчезает в неизвестном направлении, оставив лишь номер банковской карты для ежемесячного внесения оплаты.

Но в жизни все выходит иначе — многие владельцы недвижимости стремятся постоянно контролировать жильцов.

Новосибирцы рассказали, как арендодатели превратили их жизнь в ад, и дали несколько советов по укрощению назойливых собственников.

Владельцы жилья зачастую стремятся найти идеальных квартиросъемщиков. Для многих это семейная пара славянской наружности, которая не имеет ни детей, ни животных, ни вредных привычек.

Если желания владельцев недвижимости не совпадают с реальностью, они становятся чересчур подозрительными.

Как усмирить «любопытство» арендатора и сделать свою жизнь в съемной квартире комфортнее? Жители Новосибирска поделились своим опытом.

Смените замки

«Я, будучи квартиросъемщиком, въезжал только с обязательным условием смены замков. Арендодатели бывают разные, мне их внеплановые визиты не нужны.

К тому же неизвестно, кто снимал жилье до меня, вдруг это были не самые добросовестные граждане, которые решат воспользоваться дубликатами ключей и присвоят что-то из моего имущества. Сдавая квартиру, владелец жилья должен понимать, что на время действия договора она переходит во владение арендатора.

Все, что жалко давать в пользование, нужно увезти. А если в человеке играет чувство собственности, значит, он еще не готов сдавать жилье», – говорит житель Новосибирска Олег Никитин.

Но иногда даже новый дверной замок не способен усмирить любопытство хозяев.

«Владелица квартиры нашла способ контролировать меня даже без регулярных визитов. Она следила за мной с улицы, и если ночью горел свет, то звонила и спрашивала, дома ли я, вдруг оставила лампы включенными и ушла. До сих пор вспоминаю с содроганием это время», – рассказывает проживающая в Новосибирске Елена Наумова.

Чтобы избежать неожиданных визитов собственника, договоритесь с ним о смене замков в квартире. Но если и это не спасает от назойливого хозяина, попробуйте с ним подружиться. Возможно, его подозрительность обусловлена предыдущим неприятным опытом сдачи жилья, и он по привычке относится ко всем арендаторам с недоверием.

Не оставляйте личные вещи хозяев

«Нам сдали квартиру с цветами, к которым я абсолютно равнодушна, и, конечно, забывала их поливать, потому что вообще на такое не подписывалась. Но растения, несмотря на это, находились в хорошем состоянии, и это было подозрительно. Позже выяснилось, что хозяйка приходит к нам без предупреждения, когда мы с мужем на работе.

Поняла я это, когда две недели была на больничном: я лежу дома и вдруг слышу, что в дверном замке ковыряются.

И в итоге был скандал, я предупредила, что или съеду, не заплатив, или поставлю в квартире камеры, так как переживаю за свои личные вещи, а с записями пойду в полицию», – говорит Валентина Царева, которая снимала квартиры в разных районах города уже четыре раза.

Следующей героине хозяева вместе со съемной квартирой оставили склад личных вещей.

«Мы сняли жилье, владельцы предупредили, что оставят ненужные в новой квартире коробки в гардеробе и на балконе, а за такие неудобства они немного снизили цену. Однако я совсем не догадывалась, что хозяева будут периодически приходить за чем-либо, причем срочно и чаще всего когда никого нет дома.

После нескольких внеплановых визитов я разозлилась.

Во-первых, я обычный человек, который много работает, у меня не всегда есть время навести порядок, во-вторых, откуда я знаю, что они только свои вещи брали, вдруг трогали и мои? Я попросила вывезти все имущество или пригрозила съехать в ближайшее время», – говорит Мария Артемова, проживающая в съемной студии.

Вы снимаете не личный склад хозяев, а полноценную квартиру, которая на некоторое время становится вашим домом. Здесь должно быть комфортно находиться, поэтому старайтесь по возможности избавиться от хозяйского имущества: договоритесь с ними о вывозе всех вещей, а если они не согласны, укажите в договоре, что вы не намерены нести за них ответственность.

Откажитесь от чужих животных

«Однажды мне сдали квартиру с большим аквариумом. Жилье понравилось, было удобно добираться до работы, а самое главное, нужно было въехать как можно скорее. Но я не обратил внимания на этот аквариум. Подумал – вывезут. Но в итоге оказалось, что за рыбками должен был следить я.

Отмечу, в договоре это не было указано, случайно понял из разговора с хозяйкой, когда она в очередной раз попросила прислать фотографии своих животных.

После чего я потребовал вывезти аквариум из квартиры, потому что ухаживать за ним и регулярно отчитываться у меня не было никакого желания», – говорит новосибирец Евгений Васильев.

Другим арендаторам хозяева оставили в наследство кошку.

«У ребенка собственника была аллергия на шерсть, а выкидывать животное на улицу хозяйка не хотела, так бедняжка и жила с разными жильцами в другой квартире. Из-за этого неудобства стоимость аренды была ниже рыночной.

Но затем хозяйка квартиры стала наведываться раз в две недели с кормом для кошки.

Понятно, что вроде бы и причина уважительная, но такое частое появление владельца квартиры очень напрягало», – рассказывает жительница Новосибирска Дарья Юдина, которая снимает квартиру вместе с подругой.

Оставлять в квартире не просто вещи, а живое существо, недопустимо. Согласиться содержать чужих животных можно только в том случае, если вы их очень любите и давно хотели завести питомца сами. Но помните: нужно подробно обговорить условия содержания животного, чтобы оно не стало для вас обузой.

Составьте подробный договор

Большинство конфликтов с собственником можно предупредить, если составить подробный договор. В нем должны быть перечислены:

– условия проживания,

– санкции за их нарушения,

– список имущества, которое находится в квартире,

– пункт про естественный износ вещей,

– форма оплаты,

– оговорены визиты хозяев.

«Некоторые щепетильные владельцы даже фотографируют помещение с разных ракурсов, распечатывают кадры, а арендаторы расписываются на них. Таким образом фиксируется то состояние жилья, которое должен сохранить квартирант на время проживания.

Также для того, чтобы обезопасить себя, хозяева берут оплату сразу за последний месяц и депозит.

Первая сумма – гарантия того, что вы не сбежите, не заплатив, а вторая – страховка для владельца на случай, если квартира после вас останется в ужасном состоянии», – говорит юрист по жилищным вопросам Петр Маркелов.

Квартиросъемщики и владельцы жилья бывают разные, а за одну короткую встречу сложно распознать адекватность обеих сторон сделки. Поэтому лучше каждый шаг прописывать в договоре: таким образом и арендатор, и арендодатель смогут себя обезопасить.

Источник: https://journal.n1.ru/articles/strakh_i_nenavist_v_semnoy_kvartire-65628811/

Квартиросъемщики в Москве: как вернуть залог за аренду жилья

Что делать,  если после съема жилья хозяйка не отдает вещи?

На рынке аренды жилья в Москве произошел резкий рост спроса, а также разрыв между спросом и предложением – арендаторов оказалось в несколько раз больше, чем квартир. Эксперты утверждают, что в последний раз такой высокий интерес был зафиксирован летом 2012 года.

Он не снижается, даже несмотря на то, что отношения между собственниками жилья и квартиросъемщиками очень часто завершаются драматично. Одна из распространенных проблем – отказ вернуть съезжающему жильцу страховой депозит.

Жители Москвы рассказали «МИР 24», как боролись за возвращение депозитов, а юристы объяснили, почему квартиросъемщик прав почти всегда.

Страховой депозит в договорах аренды обычно называют обеспечительным платежом. Арендодатель получает его для того, чтобы из этой суммы могло быть выплачено возмещение за причиненный помещению ущерб (сломанные вещи или, к примеру, испорченный ремонт).

В договоре аренды обычно сказано, что ответственность арендатора наступает только в том случае, если ущерб был причинен по его вине. То есть, если в квартире сломалась техника, но вины жильцов в этом нет, то платить за ее ремонт или возмещать ее стоимость они не должны.

В действительности же квартиросъемщики, покидая временную жилплощадь, очень часто прощаются еще и с залоговым взносом.

«Шесть лет назад мы с подругой сняли двухкомнатную квартиру на улице Полины Осипенко в Хорошевском районе. Договор заключили на подругу, я была как проживающая. Очень хорошая квартира была, прожили мы там год.

Единственной проблемой была плита, точнее, одна конфорка, которая заплыла жиром. Ее было невозможно отмыть. Когда пришло время съезжать с квартиры, хозяйка сказала, что конфорку испортили мы, поэтому залог она не вернет.

Тогда я собрала целую папку документов и хотела из принципа подать в суд, но мне сделали тяжелую операцию, поэтому было не до этого. Я написала хозяйке, что нахожусь в онкоцентре на Каширке, у меня обнаружили рак, попросила вернуть депозит.

Там было чуть больше 20 тысяч рублей. Мне очень хотелось вернуть эти деньги, но женщина ответила отказом», – рассказала жительница Москвы Лера.

Мнение эксперта: собственник должен доказать ущерб

Передачу залога нужно либо прописать в договоре аренды либо оформить в расписке, то есть отдельным документом. В договоре должно быть сказано, что обеспечительный платеж возвращается, если никаких документальных подтверждений ущерба квартире не нашлось, пояснил президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.

Залог должен быть возвращен в тот момент, когда вы будете съезжать с квартиры. Также вы имеете право жить за счет депозита последний месяц. Если вам не возвращают залог без законных на то оснований, то вы можете обратиться в суд. Арендодателю придется доказать, что был нанесен соразмерный ущерб квартире, иначе его действия будут признаны неправомерными, полагает юрист.

Если разбирательства дошли до суда, нужно понимать, что суд чаще обычного оказывается в таких ситуациях на стороне арендатора.

«Арендодатель должен доказать, что его квартире был нанесен ущерб, равнозначный сумме обеспечительного платежа, а не просто удержать его по собственному усмотрению», – пояснил юрист.

Даже тогда, когда договор вовсе составлен не был, есть шанс вернуть депозит.

«Если вам не возвращают задаток, ссылаясь на договор, можете указать на практику судов о возврате неосновательного обогащения.

Так, например, был случай, когда Мосгорсуд подтвердил решение Люблинского районного суда по возврату задатка, хотя в договоре было указано, что в случае досрочного расторжения договора аренды залог не возвращается», – рассказал адвокат Сергей Головин.

Однако обычно квартиросъемщики доходят до суда только в том случае, если не удалось решить проблему самостоятельно или при помощи участковых.

Итог: депозит могут вернуть, но не факт, что без скандала

«Мы заселялись в «двушку» с еще одной девушкой. Квартира была средняя по состоянию – не убитая, но и не с евроремонтом, – рассказывает Наталия. – При заключении договора хозяйка была божьим одуванчиком. Потом выяснилось, что она меняет телефоны каждый месяц и бегает от коллекторов банка, в долгах как шелках, берет один кредит, чтобы перекрыть прошлый.

Заключили договор и начали жить. Месяцев через семь мне нужно было уехать работать в другой город. Моя соседка сказала, что у нее одноклассница из Нижнего Новгорода как раз собирается перебираться в Москву и ей нужно жилье.

Я позвонила хозяйке, сказала о наших переменах, она спокойно восприняла и подтвердила все. Договорились, что залог мне отдаст та девочка, которая приедет на мое место. Договор действовал еще десять дней, но я уже съехала к родителям и перевезла все вещи.

В комнате убралась перед отъездом.

Дней через восемь моя соседка сказала, что хозяйка приехала в квартиру и уже три дня живет с ней, говорит, что мне депозит не вернет и с новой девочки также возьмет залог. Я позвонила хозяйке, на меня обрушилось моментально хамство и крик. Она называла меня лгуньей и мошенницей, обвинила в том, что я убила ее квартиру и распоряжаюсь ее собственностью, сдаю в субаренду девочке из Нижнего.

Я сказала хозяйке, что если к моменту окончания договора депозит она мне не вернет, то я пойду к участковому. В ответ она начала блефовать и говорила, что напишет на меня заявление первая, что я у нее деньги украла и моему договору никто не поверит.

В последний день аренды квартиры я приехала на встречу с собственницей. Она снова отказалась отдавать депозит и требовала ключи. Я сказала, что квартира в моем распоряжении до конца этих суток, как и ключи. Вызвала участкового, объяснила ситуацию. При участковом я написала заявление, передала ключи и ушла.

Уже собиралась ехать в отделение, как вдруг звонит моя соседка и говорит, что бабулька готова вернуть мне депозит, но через два дня, как приедет новая девочка. Я сказала ей, что доверия нет: либо деньги сегодня до 12 часов, либо я отдаю заявление.

В итоге хозяйка назначила встречу в тот же день у отделения банка и там с кучей нецензурной лексики вернула депозит».

Мнение экспертов: Требуйте не только залог, но и компенсацию

За каждый «просроченный» день арендатор вправе взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Эту выплату реально получить, потому что российским законодательством не урегулирован вопрос о том, в каких случаях залог подлежит удержанию при окончании срока договора аренды или при его расторжении.

Как пояснила старший юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева, эти положения согласовываются сторонами самостоятельно.

Она добавила, что помочь исключить конфликт с собственником может опись имущества при заключении договора аренды.

В документе следует указать рыночную стоимость имущества и самой жилплощади с учетом фактического износа. Также в договоре можно прописать пункт о возмещении арендатором именно стоимости утраченного имущества.

В таком случае удерживание залога будет неправомерным и послужит веским аргументом в суде.

Если договора нет, вы можете подготовить претензию, в которой изложите требование о возврате денежных средств, и отправить на почтовый адрес арендатора.

В случае отказа можно с уверенностью обращаться в суд, заявил руководитель юридической службы компании «Стороженко и Партнеры» Александр Мазаев.

В исковом заявлении требуйте как возврата обеспечительного платежа, так и неустойку за просрочку исполнения обязательства.

Алла Смирнова

Источник: https://mir24.tv/articles/16269533/kvartirosemshchiki-v-moskve-kak-vernut-zalog-za-arendu-zhilya

Тонкая материя: как сохранить мир при аренде жилья

Что делать,  если после съема жилья хозяйка не отдает вещи?

На рынке аренды жилья царит множество стереотипов: арендаторов-нарушителей с детьми нельзя выселить, собственник может днем и ночью наведаться с проверкой, а договор только усложняет жить обеим сторонам.

В действительности, по словам экспертов, дело обстоит иначе. Когда владелец может приходить к квартиросъемщикам в гости, почему бесполезно привлекать полицию и зачем нужна «бумажка», читайте в материале «Известий».

Незваный хозяин

Пенсионерка из Москвы сдала Василию «двушку» с важным условием: одна комната, в которой она хранит большую часть личных вещей, будет закрыта. Так «двушка» превратилась сначала в «однушку», а потом в коммуналку.

Хозяйка квартиры через месяц заявила, что ей нужно всего на пару дней остановиться в закрытой комнате — в качестве исключения, форс-мажор. Но парой дней дело не ограничилось. Новый визит хозяйка нанесла через неделю, причем без предупреждения, воспользовавшись своей связкой ключей.

Через два месяца молодой человек съехал, не став бороться за возвращение залога.

60% арендодателей уверены, что могут без предупреждения приходить в жилье, которое сдали в аренду, — и неважно, дал ли съемщик согласие и дома ли он.

Это одно из распространенных заблуждений на рынке аренды жилья, отмечается в исследовании департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».

В конечном счете это может обернуться неприятностью не только для жильцов, но и для хозяина недвижимости — в случае пропажи вещей главным подозреваемым станет именно он, подчеркивает ведущий юрисконсульт юридической службы компании Кирилл Кокорин.

У собственника жилья нет права без предупреждения навещать арендатора, если в договоре не прописано обратное, говорит адвокат, кандидат юридических наук Борис Башилов.

ТАСС/Валерий Матыцин

Автор цитаты

«По договору аренды право пользования и право владения переходит арендатору на определенный период времени», — сказал юрист «Известиям».

Риелторы, однако, зачастую советуют клиентам оставлять «на всякий пожарный» запасную связку ключей. Если это действительно на экстренный случай типа прорыва канализации или пожара, то этот совет обоснован, говорит адвокат. Но если речь идет о непредвиденных визитах-сюрпризах, то это имеет противоправный характер.

Специалисты портала Domofond советуют внести в договор пункт, с какой периодичностью арендодатель может проверять квартиру. Кроме того, в нем лучше прописать запрет на смену замков, а в акте сдачи-приемки — количество переданных связок ключей.

— В целом отношения арендодателя и арендатора — материя достаточно тонкая, — подчеркивает Борис Башилов.

Например, непредвиденный визит состоялся — что делать жильцу? По закону как «временный хозяин» он может не пустить собственника, но это потенциально открытый конфликт, на который юрист не советует идти.

— Даже если вызывать сотрудников полиции, они просто не будут вмешиваться в этот спор, — объясняет адвокат.

Арендатор, конечно, может пожаловаться в суд, что ему мешают пользоваться законным правом на имущество, но он только потратит время и деньги, добавляет он.

Блондинка без вредных привычек и кота

«Сдается квартира на длительный срок для одной девушки/женщины-славянки»; «Хозяйка квартиры отдает предпочтение девушкам и парам»; «Я ищу одного или двух приличных, платежеспособных, без вредных привычек людей для проживания на длительный срок» — авторы этих объявлений и сотни подобных не готовы сдать квартиру семьям с детьми. 35% собственников обходят стороной таких квартирантов, опасаясь, что с ними нельзя расторгнуть договор в случае неуплаты. Этот стереотип распространен и среди нанимателей — его придерживаются 20% из них, отмечают в «ИНКОМ-Недвижимости».

Автор цитаты

По данным исследования Domofond, у 57% квартиросъемщиков нет детей. В 2016 году 70% участников аналогичного опроса заявили, что у них есть маленькие дети.

Жильцов с маленькими детьми нельзя выселить, если речь о социальном найме. А в случае с коммерческой арендой наличие детей никак не влияет на ситуацию — в законодательстве нет соответствующих указаний, объясняет кандидат юридических наук Борис Башилов.

— Если всё идет в рамках договорных отношений, препятствий не будет, — говорит он.

Как правило, процесс выселения идет через суд, а он в данном случае встанет на сторону собственника.

ТАСС/Александр Рюмин

— Все хотят таких жильцов — голубоглазых славян, работающих на хорошей должности в крупной международной компании, без детей и без животных, — рассказал «Известиям» агент по работе с недвижимостью Сергей Левченко.

Опасения заключать договор с мигрантами понятны: «предоставление места жительства гражданам, которые незаконно находятся на территории РФ, образует уголовно-правовой состав», напоминает Борис Башилов.

Когда речь о детях, боятся возможных финансовых проблем и, как следствие, сложностей с выселением. Наличие домашних животных — тоже существенный фактор: они линяют, пахнут и склонны портить окружающее пространство. По словам Сергея Левченко, спокойно принять в дом готовы канареек, рыбок и, может быть, шиншилл.

— Человека с кавказской овчаркой в съемной квартире поселить очень сложно, — признает риелтор Сергей Левченко. — Стоит отметить, что арендаторы с домашними животными понимают, что их не очень хотят видеть в качестве жильцов, и готовы вносить двойной депозит.

Автор цитаты

«В связи с тем что предыдущий жилец был нацелен скорее на разрушение, чем на созидание (и довольно качественно справился с поставленной задачей, что и стало причиной капитального ремонта и смены жильца и мебели), в этот раз мы бы хотели остановить выбор на друзьях (и друзьях друзей), которые смогут подтвердить, что с наступлением полуночи квартиросъемщик не превратится ни в тыкву, ни в крысу», — из объявлений о поиске жильцов.

Обезопасить себя можно составлением акта приема-сдачи, а также требованием залога перед заселением.

— Он, конечно, не покрывает расходов в случае масштабных разрушений, но хотя бы дает понимание арендатору, что тот при неосторожности лишится денег, — отмечает собеседник «Известий».

Можно не по фэншую

У квартиросъемщиков свои представления и предпочтения. Примерно каждый пятый арендатор ошибочно полагает, что может съехать, не предупреждая собственника, и тем самым автоматически расторгнуть договор.

Это противоречит законодательству, подчеркивают в юридической службе «ИНКОМ-Недвижимость». Как минимум необходимо надлежащим образом вернуть имущество, составив акт возврата квартиры.

В обратном случае договор продолжает действовать, а значит, арендатор обязан и дальше платить собственнику, даже если уже съехал.

В целом у квартиросъемщиков требования, по данным опроса Domofond, выстраиваются так — состояние квартиры, наличие необходимой мебели и бытовой техники, транспортная доступность.

Хотя бывают и экзотические варианты: «У меня были клиенты, которые выбирали квартиру по фэншую. Основное требование было — 180 секунд от выхода из двери метро до двери подъезда.

Ходили от метро с секундомером», — рассказывает Сергей Левченко.

ТАСС/Валерий Матыцин

Вне зависимости от требований и их странности, будь то строгое количество углов в квартире или знак зодиака арендатора, обеим сторонам стоит обговорить все детали на берегу и прописать их в договоре.

Такой совет дают все опрошенные «Известиями» риелторы и юристы. По данным исследования «ИНКОМ-Недвижимости», 48% владельцев жилья считают, что этот документ только приносит проблемы.

Почти 30% квартиросъемщиков в свою очередь считают договор не имеющей юридической силы «бумажкой».

Несмотря на все меры предосторожности и взаимную симпатию, арендодатель (или, наоборот, арендатор), может оказаться не столь благонадежным, как казалось на первый взгляд. Например, карточным игроком, который раз за разом выгоняет жильцов без возврата залога, придумывая невероятные причины — с таким случаем сталкивались в компании «МИЭЛЬ-Аренда».

А с бумажкой — человек

— Договор аренды не требует его заверения какой-либо третьей стороной.

Если арендодатель и арендатор согласовали все существенные условия и подписали самостоятельно составленный договор — он будет считаться заключенным, — заявила «Известиям» руководитель юридического отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова. По ее словам, ничто не мешает прописать в документе и «существенные условия» — это тот же запрет на содержание домашних животных.

— Стороны вправе оговорить и ответственность за их нарушение. Например, может быть предусмотрено право собственника в случае нарушения арендатором особо оговоренных требований договора отказаться от его исполнения, — подчеркивает Татьяна Манакова.

Если речь идет о долгосрочной аренде сроком более чем на год, договор аренды подлежит государственной регистрации, добавила юрист. И это важно: в такой ситуации документ будет иметь юридическую силу для третьих лиц как раз только после госрегистрации.

— Это может иметь значение для арендатора в случае возникновения необходимости доказать правомерность проживания в арендованной квартире, — отметила собеседница «Известий».

ТАСС/Александр Рюмин

По словам агента по недвижимости Сергея Левченко, долгосрочная аренда непопулярна — редко кто живет на съемной квартире больше года: «Я всегда говорю своим арендодателям, что средний срок сдачи квартиры в Москве — четыре месяца». А значит, излишне тщательный подбор жильцов может просто не оправдать себя.

Источник: https://iz.ru/893097/ekaterina-korinenko/tonkaia-materiia-kak-sokhranit-mir-pri-arende-zhilia

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Что делать,  если после съема жилья хозяйка не отдает вещи?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

«Хозяин квартиры требует деньги и грозит судом. Что делать?»

Что делать,  если после съема жилья хозяйка не отдает вещи?

История 1. «Хозяйка не расторгает договор и требует доплатить»

– Нашла однокомнатную квартиру в Серебрянке, на первый взгляд, приличную. Хозяйка сказала, что электроплита старая, но исправна, духовка, что очень важно для меня, хорошая. Машинка стирает без сбоев.

Обмолвилась, что бачек в туалете немного течет, но обещала вызвать в ближайшие дни мастера. Договорились на 190 долларов. Я отдала деньги, взяла расписку и получила ключи. На следующий день заключили договор аренды.

Доллар прыгал, поэтому в документе прописали сумму 4,5 миллиона, с запасом на рост курса, – рассказывает Саша, квартиросъемщик со стажем. – Уже вечером выяснилось, что кастрюльку воды плита греет 40 минут, духовка плотно не закрывается и не держит температуру.

Стиральная машинка стукнула меня током. Краны в ванне текли, из окон свистал ветер. Последней каплей стали маленькие коричневые муравьи, которых я обнаружила на столе.

Позвонила хозяйке. Она сказала, что машинка током не бьется, плита греет, духовка печет замечательные пироги, краны не текут… Я сказала, что либо она отдает деньги и меня сегодня же в квартире нет, либо я живу месяц и съезжаю. Деньги возвращать она отказалась, пришлось жить.

За пару дней до конца оплаченного месяца я собрала вещи и переехала. Через день объявилась хозяйка, уточнила, когда пойдем расторгать договор.

В назначенный день она забыла о походе в расчетно-справочный центр, но приехала посмотреть на состояние квартиры и проверить счетчики.

Претензий ко мне не было, за коммуналку я вносила предоплату 500 тысяч, за электричество заплатила. Мы разошлись до вторника, чтобы разобраться с договором.

Но после выходных хозяйка сказала, что договор не расторгнет, пока я ей не заплачу разницу между 190 долларами и 4,5 миллиона, то есть около 500 тысяч. Но за что? Мы же договаривались на 190, а 4,5 прописали с запасом на рост курса.

Договор мы заключали после того, как я отдала деньги за квартиру и получила расписку, что оплатила месяц проживания. Если меня пустили в квартиру, значит, претензий не было! О доплатах речи не шло, это нигде не прописано.

Хозяйка грозит судом.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– В данной ситуации подавать в суд глупо, – комментирует юрист Лидия Петренко. – Во-первых, хозяйка не имела права брать с квартиранта плату в долларах, у нас в стране ведется расчет в рублях. Во-вторых, у нанимателя есть расписка, в которой указано, что за месяц найма она заплатила.

Сейчас нанимателю стоит написать и прислать заказным письмом наймодателю уведомление, что она больше не проживает в квартире и просит расторгнуть договор. Этим она обезопасит себя на случай, если хозяйка потребует деньги за следующий месяц.

Вообще, правильнее всего было бы письменно уведомить хозяев о расторжении договора, как только было принято такое решение. Что касается заключения договора найма на другую квартиру, то наниматель имеет право сделать это без расторжения предыдущего договора.

Чтобы не возникало таких проблем, в договоре нужно указывать точную сумму оплаты, сроки, размеры залога и способ оплаты.

История 2. «Нам не вернули залог в 250 долларов»

– Хозяева взяли с нас предоплату за месяц 250 долларов и такой же залог, который при выселении обещали отдать, – рассказывает свою историю молодая пара Юлия и Павел. – В договоре все прописали. Прожили мы в ней четыре месяца. Цены на аренду жилья упали, мы попросили у хозяев снизить оплату, нам отказали, и мы решили переехать. Выселились.

Когда хозяйка приехала принимать квартиру, выяснилось, что залог возвращать она нам не собирается. Начались претензии, что мы затерли обои, сломали стул, в ванне краны потекли и так далее. Но мы действительно ничего этого не делали, какую квартиру нам сдали, такой она и осталась.

Можно ли вернуть залог? Как обезопасить себя от нечестных претензий?

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– Залог вернуть можно. О том, что хозяйка квартиры взяла с жильцов деньги, прописано в договоре. Если устно договориться не выходит, нужно отправить наймодателю официальное письмо с претензией. Поясню, претензия – это требование сделать что-либо. Если не получится разрешить конфликт в досудебном порядке, стоит обратиться в суд.

Если получится доказать, что квартиранты возвратили квартиру в нормальном состоянии, с учетом естественного износа, по решению суда хозяйка должна будет вернуть им залог, – поясняет юрист. – Чтобы не попадать больше в такие ловушки, к договору найма стоит прилагать акт о приеме-передаче. В соответствии со ст.

53 Жилищного кодекса, такой документ можно писать в произвольной форме, в двух экземплярах для нанимателя и наймодателя. В акте нужно указать фамилию, имя, отчество и место жительства хозяина и квартиранта, адрес квартиры, количество комнат, общую площадь и другие характеристики помещения.

Также нужно записать сведения о состоянии жилого помещения и имущества на момент его передачи нанимателю. Не лишним будет сделать фото передаваемого в пользование помещения.

История 3. «Хозяин сказал съехать за три дня, мы с ребенком оказались на улице»

– Сняли двушку в Чижовке без договора. С хозяином проговорили, что на длительный срок. Заплатили за месяц вперед 280 долларов и внесли предоплату за последний месяц проживания за коммуналку 800 тысяч, – рассказывает Евгений, глава молодой семьи с двухлетним ребенком.

– Через 15 дней позвонил хозяин и сказал, чтобы мы в течение трех дней выехали, потому что его знакомые ищут квартиру, и он хочет сдать им свою. Мы с маленьким ребенком оказались на улице. Деньги за полмесяца он нам вернул. А вот за коммуналку часть отдавать отказался. Сказал, что это расчет за полмесяца и за то, что он сам после нас квартиру уберет.

Понимаю, что деньги не вернешь. Как можно застраховать себя от таких случаев и не остаться неожиданно на улице?

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

– Доказать, что хозяин не вернул деньги, будет сложно, – говорит юрист. – Но вы можете обратиться в налоговую и заявить о том, что вам сдавали квартиру без договора. Чтобы неожиданно не выселили, нужно обязательно заключать договор.

В нем есть пункт, который говорит о том, что при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

СОВЕТ ЮРИСТА

«В договоре можно прописать, имеет ли право хозяин прийти к вам без звонка»

– При съеме квартиры на короткий срок или долгосрочно всегда заключайте договор, – советует Лидия Петренко. – Стоит помнить, что и наниматель, и наймодатель могут столкнуться с проблемами. И, кроме того, испортить отношения с налоговой.

Без договора наниматель может испортить новый ремонт или украсть дорогую вещь. Квартирант может однажды прийти домой и обнаружить там незнакомых людей, которым жилье тоже сдали. Хозяева могут зайти в гости без предупреждения, когда квартиранта нет дома, и забрать все его деньги… Риски могут быть разными.

В договоре можно оговорить все принципиальные моменты: опись имущества, которое находится в квартире, включая количество тарелок и ложек; способ и время оплаты, поведение жильцов и хозяев, например, когда те должны приходить за деньгами и имеют ли право входить в квартиру в отсутствие или без предупреждения.

Не стоит забывать и об акте приема-передачи имущества.

Источник: https://www.kp.by/daily/26498/3366790/

Абсолютное право
Добавить комментарий