Должен ли арендатор оплатить полный месяц?

Миф. Ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит привязки возможности выселения квартиросъёмщиков ко времени года, утверждает адвокат Олег Сухов. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке, если арендаторы перестали платить или испортили квартиру — и зимой, и летом.

2. Из квартиры невозможно выписать ребёнка до 14 лет, если он получил там временную регистрацию

Миф. Часто арендаторы просят временно зарегистрировать ребёнка в квартире, чтобы отдать его в ближайший детский сад. Такая временная регистрация всегда оформляется на определённый срок, по истечении которого аннулируется. И для этого не требуется разрешения органов опеки.

Правда, есть вероятность, что регистрацию придётся продлить. Даже если вы этого не хотите. «Наниматель может через суд добиться продления временной регистрации ребёнка. Вам придётся в суде доказывать, что права ребёнка не нарушаются, а его регистрация является формальным поводом для продления регистрации родителей», — говорит Олег Сухов.

3. Хозяин имеет право заходить в квартиру до окончания договора аренды

Правда. Но только в соответствии с договором. Например, не чаще одного раза в месяц, предупредив заранее, и обязательно в присутствии жильцов.

https://www.sravni.ru/text/2017/9/21/realnyj-sluchaj-kak-povlijat-na-vladelcev-sjomnoj-kvartiry/

Миф. Действующее законодательство полностью защищает права собственника недвижимости. Он имеет право расторгнуть договор и выселить арендаторов, если они нарушают условия договора.

И срок аренды при этом значения не имеет.

«Регистрация в арендованном жилье также не даёт нанимателю каких-либо прав на это жильё — на это указал Конституционный суд РФ ещё в 1995 году», — поясняет юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

А заблуждение, что арендатор может жить в квартире даже после расторжения договора, пошло ещё со времён СССР. Тогда были распространены договоры социального найма, которые заключались на долгий срок.

«В законодательстве СССР появилась норма, которая устанавливала право нанимателя жилья в случае заключения договора социального найма на срок более 6 месяцев претендовать на получение прописки в этом жилье.

При этом даже в случае расторжения договора наниматель мог продолжать проживать в жилом помещении, и никто не имел права его выписать», — рассказывает эксперт.

5. Квартиру можно снять только при условии уже имеющейся временной или постоянной регистрации в этом же городе

Миф. Это совсем не обязательно. Снять квартиру может любой гражданин, даже иностранец, вне зависимости от места регистрации по постоянному месту жительства.

Но арендодателю всё же стоит позаботиться о временной регистрации. «При съёме квартиры стоит оговорить с наймодателем условие, что тот обязуется оформить временную регистрацию в квартире. Это поможет избежать недоразумений с соседями и правоохранительными органами», — советует юрист, эксперт в сфере недвижимости Игорь Зиневич.

6. Квартиру лучше сдавать родственникам или хорошим друзьям

И да, и нет. С одной стороны, это надёжно: родственники вряд ли сбегут в неизвестном направлении, оставив разгромленную квартиру с долгами за аренду и ЖКУ.

С другой стороны, это в большинстве случаев невыгодно: родственники и друзья будут просить снизить цену, отложить платежи, убрать депозит.

Конфликтные ситуации и претензии будут обостряться, потому что полностью перевести отношения в плоскость «арендодатель-квартиросъёмщик» вряд ли получится.

Ну а расторжение договора и последующее выселение, если понадобится, повлечёт за собой полный разрыв отношений.

7. Если жильцы испортили квартиру, они не будут платить больше суммы залога. Даже если ремонт выходит дороже

Миф. Собственник испорченной квартиры имеет право требовать от арендатора устранения ущерба или компенсации. «В данной ситуации следует составить двусторонний акт с перечнем ущерба и его стоимости, который должен подписать наниматель, выразив тем самым согласие на устранение ущерба либо на компенсацию стоимости ремонта в денежной форме», — говорит Игорь Зиневич.

Если арендатор отказывается, это нужно отметить в акте и подписать его с привлечением третьих лиц, которые подтвердят наличие повреждений. Затем необходимо вызвать независимого оценщика, который определит стоимость понесённого ущерба. «В дальнейшем следует обратиться в суд с иском к нанимателю о возмещении стоимости причинённого ущерба и расходов на оценщика», — отмечает эксперт.

https://www.sravni.ru/text/2018/1/10/realnyj-sluchaj-chto-delat-esli-arendatory-razgromili-kvartiru/

И да, и нет. Чаще всего за ремонт дома должен платить собственник. «Обязанность по капитальному ремонту жилого помещения возложена на собственника жилья», — отмечает юрист земельно-имущественного департамента Heads Consulting Марина Катянина. А под «коммунальными услугами» в договоре обычно подразумевают оплату воды и электроэнергии по счётчикам.

Но договором также может быть предусмотрено, что в арендную плату включена оплата всех коммунальных платежей, указанных в квитанциях. Тогда за капитальный ремонт придётся платить квартиросъёмщику, отмечает эксперт.

9. Если в квартире сломалась техника, её ремонт должен оплачивать жилец

И да, и нет. В законе нет точного ответа на этот вопрос, поэтому лучше прописать всё в договоре. Как правило, квартиросъёмщики ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине.

В противном случае — это расходы арендодателя. Суд будет склоняться к такой же позиции, если в договоре ничего не указано.

«Лучше всего также сделать опись техники, которая передаётся в пользование арендатору», — советует Олег Сухов.

10. Собственник квартиры может не платить налоги, если договор заключён на 11 месяцев

Миф. Если вы получаете от квартиросъёмщиков деньги, налоги надо платить в любом случае. «Если вы сдаете одну квартиру, это не признается предпринимательской деятельностью. Если же сдаете 2 или более квартир на длительный срок, то это является предпринимательской деятельностью.

В этом случае вы будете получать прибыль, а значит — заниматься предпринимательством. Налоговым кодексом РФ в подп. 4 п. 1 ст. 208 предусмотрено, что доход, полученный от сдачи недвижимого имущества в аренду, облагается налогом», — говорит Вадим Башир-Заде.

При этом срок, на который заключён договор, ни на что не влияет.

Отказаться от уплаты налогов можно, только если вы сдаёте квартиру бесплатно — родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.

11. Платить налоги с аренды выгоднее через ИП

И да, и нет. Всё зависит от размеров месячной арендной платы, площади квартиры и её расположения, уверена Марина Катянина. Платить налоги арендодатель может тремя способами.

• Как физическое лицо (13% от дохода). Это самый популярный способ выполнения налоговых обязательств. Раз в год собственник должен подавать налоговую декларацию (по форме 3-НДФЛ) и платить налог — 13% от суммы, заработанной на аренде. «К декларации прилагаются документы, которые подтверждают источник дохода (договор аренды, график вносимых платежей и расписки)», — поясняет эксперт.

• Как ИП, используя упрощённую систему (6% от дохода). В этом случае у собственника появляется много обязательств. Для регистрации ИП необходимо оплатить госпошлину. Кроме того, предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогам. 

• Как ИП, купив патент. Срок действия патента — от 1 до 12 месяцев. Всё это время собственник может не платить налоги, но должен оплачивать пенсионные взносы. Стоимость патента, по словам Вадима Башир-Заде, зависит от срока его действия, площади жилья и его расположения в населённом пункте: чем ближе к центру, тем дороже. «Патентная система выгодна тем, кто сдаёт в аренду дорогие квартиры», — утверждает Марина Катянина.

Но для тех, кто выберет ИП, существует большой минус. Если человек решит продать сдаваемую квартиру, у Налоговой будут все основания лишить его права на налоговый вычет при продаже.

Придется заплатить 6% со всей стоимости квартиры, даже если продать ее через много лет. Такие случаи уже были.

А вот если ИП на УПС “доходы минус расходы” и платит налог с разницы, расходы на покупку квартиры учесть разрешат.

Тогда налог можно заплатить только с разницы, но такая система невыгодна ИП во время работы.

В общем, слишком много нюансов. Если квартира покупалась для проживания, но ее решили сдавать, лучше делать это как физлицо и платить 13%. Тогда и Налоговая не придерется, и с вычетом проблем не будет. Это законно.

12. Договор аренды необходимо регистрировать в Росреестре

И да, и нет. Всё зависит от срока договора аренды. Регистрация в Росреестре обязательна, если договор заключён на срок больше 1 года.

«В этом случае с заявлением о государственной регистрации договора должен обратиться или арендатор, или арендодатель.

Сторонам самим придётся договориться, кто из них будет заниматься регистрацией договора и оплачивать госпошлину», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если срок аренды в договоре составляет меньше года или не определён, то регистрировать договор не нужно. Это же правило действует, когда договор продлевается.

«Если стороны договора аренды, заключённого на 11 месяцев, захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, то такие действия не будут квалифицироваться как изменение срока договора, и такой договор не нужно будет регистрировать», — объясняет эксперт.

13. Договор аренды обязательно надо заверить у нотариуса, иначе он не имеет юридической силы

Миф. Договор аренды приобретает юридическую силу после того, как его подписали обе стороны. «Наличие или отсутствие нотариального удостоверения договора аренды никак не влияет на его действительность», — подтверждает Игорь Зиневич.

Но это правило действует только для договоров аренды, которые заключены на срок менее 12 месяцев. Долгосрочные договоры считаются действительными с момента их государственной регистрации в Росреестре.

14. Нельзя сдавать в аренду квартиру и выплачивать за неё ипотеку одновременно

Миф. Прямого запрета на то, чтобы взять квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду, не существует. Но чаще всего нужно получить разрешение у залогодержателя — то есть банка. Это прописано в договоре об ипотеке.

В противном случае договор аренды может быть признан недействительным, а банк сможет применить к вам санкции. «Кроме того, отсутствие согласия залогодержателя может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды», — предупреждает Марина Катянина.

15. Некоторые агенты находят в интернете объявления о сдаче квартиры с фотографиями и без ведома собственника размещают их под своим именем. А потом берут комиссию с арендаторов

Правда. Такой риск есть всегда. Конечно, лишних денег с вас никто брать не будет. Но вы сможете потерять хороших арендаторов, которые откажутся от работы с агентом — следовательно, и от вашей квартиры.

Чтобы избежать такой ситуации, подробно описывайте словами квартиру в объявлении, а фотографии отправляйте только по запросу потенциальных арендаторов. Или ставьте на фото водяные знаки со своим номером телефона, которые будет непросто удалить.

Анна Афонина, источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.sravni.ru/text/2018/1/17/pravda-ili-mif-15-faktov-o-sdache-zhilja-v-arendu/

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Что нужно указывать в договоре аренды недвижимости?

Составляя договор аренды недвижимости, стороны рассчитывают в дальнейшем избежать проблем с его исполнением. Какие условия нужно включить в договор, чтобы защитить права арендатора и арендодателя?

Какие обязательные условия нужно включить в договор аренды недвижимости?

Договор должен содержать:

• Дату и место заключения договора.
• Указание на сторон договора – арендодателя и арендатора с указанием полностью фамилий, имен, отчеств, дат и места рождения, паспортных данных, места постоянного жительства (наименования и реквизитов юридического лица)
• Данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче внаем. Подробно нужно указать данные о недвижимости, которые можно взять из документа, подтверждающего ваше право собственности или справки о зарегистрированных правах, а именно: точный адрес: город, улица, номер дома и квартиры, количество комнат (помещений), общую и жилую площадь. В отношении земельного участка должны быть указаны его площадь, кадастровый номер и целевое назначение. Если в аренду предоставляется недвижимость не целиком, а только отдельные его помещения, они должны быть указаны. Арендатору может предоставляться часть помещения, смежная комната или часть комнаты.
• Данные о правоустанавливающем документе, подтверждающем право собственности на недвижимость. Например: “сдаваемая в аренду квартира принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи №1234 от 15 июля 2002 года”.
• Права и обязанности сторон.
• Срок договора. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.
• Размер арендной платы и порядок ее внесения. Арендная плата может вноситься как разовый платеж за весь срок договора либо могут быть предусмотрены периодические платежи (ежемесячно, еженедельно, ежеквартально). Желательно отразить в договоре условие о том, кто будет оплачивать причитающиеся коммунальные услуги. Если этого не сделать, все равно будет применяться общее правило о том, что расходы по содержанию имущества несет арендатор, но  во избежание споров лучше этот вопрос отразить в договоре.
• Условие о том, что  в случае просрочки выплаты очередной суммы обязуется выплачивать неустойку в виде процента от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы.
• Если вместе с недвижимостью сдается в аренду другое имущество (мебель, бытовая техника, оборудование) в договоре необходимо отразить перечень этого имущества и обязанность арендатора по обеспечению его сохранности.
• Порядок расторжения договора аренды и выселения нанимателя.
• Порядок компенсации ущерба, нанесенного жилому помещению или имуществу.
• Подписи сторон.

Это минимальный набор. При подготовке договора аренды будьте внимательны. Типовые договоры аренды обычно отличаются краткостью, содержат общие фразы, что дает возможность в судах толковать их по своему усмотрению.

С учетом дальнейших рекомендаций конкретизируйте положения договора, уточняя наиболее важные для вас детали. Помните: вы равноправная сторона в подготовке договора, но имеете больше возможностей диктовать свои условия.

Сдавая недвижимость в аренду, арендодатель обязуется:

• передать арендатору свободное помещение в состоянии, пригодном для его использования (проживания. предпринимательской деятельности и т. д.);
• обеспечивать проведение капитального ремонта сданного внаем  помещения, если иное не установлено договором аренды;
• возместить арендатору стоимость улучшений имущества, сделанных с согласия арендодателя (стоимость улучшений, не согласованных с вами возмещению не подлежит).

При этом арендодатель вправе:

• отказаться от договора заключенного без указания срока в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца (за месяц – при сдаче комнаты);
• пересмотреть размер арендной платы в случае изменения устанавливаемых тарифов на коммунальные услуги, но не чаще одного раза в год.

Права и обязанности арендатора по договору аренды

Арендатор обязан:

• использовать помещение только по его назначению;
• обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• обеспечивать проведение текущего ремонта помещения, если иное не установлено договором;
• нести расходы по содержанию помещения (оплачивать коммунальные услуги), если договором не предусмотрено иное;
• не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия арендодателя;
• нести ответственность перед арендодателем за действия лиц, совместно с ним использующих недвижимость (проживающих совместно с ним), которые нарушают условия договора найма помещения;
• при досрочном расторжении договора предупредить об этом арендодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату.

Арендатор вправе:

• только с согласия арендодателя сдавать нанятую недвижимость в поднаем (субаренду);
• только с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому другому лицу (перенаем);
• вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей и временных жильцов, если иное не предусмотрено договором аренды и ему сдается жилье, в котором не проживает собственник (при аренде отдельной жилой комнаты этого права нет);
• выезжать из нанятого жилого помещения на срок до шести месяцев, если иное не предусмотрено договором (также только при условии аренды жилья в котором не проживает собственник);
• сохранить за собой право аренды на оговоренный срок даже в случае продажи арендодателем недвижимости;
• по истечении срока договора при прочих равных условиях вправе преимущественно перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (если надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору).

Источник: http://www.defacto.kz/content/chto-nuzhno-ukazyvat-v-dogovore-arendy-nedvizhimosti

Уплата арендной платы наперед: порядок и налогообложение

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которые арендуют земельные участки частной собственности и желают уплатить арендную плату заранее.

Из этой статьи вы узнаете: об основаниях, по которым арендные платежи осуществляются заранее, способе избежания последующей индексации, правилах налогообложения и варианте рассрочки уплаты налогов.

Основания для уплаты заранее

Условия о размере, периодичности и сроках внесения арендной платы за землю устанавливаются в договоре аренды (ст. 21 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»). То есть основанием для уплаты арендной платы заранее является договор аренды земельного участка.

Существует также другое основание – норма ст. 531 Гражданского кодекса (далее – ГК). Согласно данной статье должник имеет право выполнить свой долг досрочно, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не вытекает из сути обязательства или обычаев делового оборота.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Поэтому согласно гражданскому законодательству выполнить досрочно обязанность по уплате арендной платы, безусловно, можно, но только если это не запрещено договором.

Поэтому для начала нужно изучить условия договора и удостовериться, что такого запрета нет. Тогда, даже если условиями предусмотрена ежегодная уплата, арендатор имеет право выдать средства заранее за определенный период или за весь срок пользования (пример формулировки условий см. в публикации «Если арендная плата выдана наперед»).

Объясним, что делать, если договором аренды земельного участка предусмотрены следующие условия:

• арендатор имеет право выполнить свои обязательства по уплате арендной платы заранее или ежегодно. Арендатор имеет прямое указание и право, но не обязанность, уплатить заранее средства за пользование землей. Поэтому он может принять решение продолжать оплачивать аренду ежегодно или осуществить один большой платеж за несколько лет/весь срок действия договора;
• арендная плата платится ежегодно, запрета об уплате заранее договор не содержит. Арендатор имеет право без внесения изменений в договор оплатить аренду авансом за определенный срок (несколько лет) или сразу за весь период пользования. Тогда уместно получить заявление от арендодателя;
• арендная плата платится исключительно в установленный срок в конце года, договор содержит условие о запрете уплаты заранее. Арендатор не имеет права погасить свои обязательства заранее, должен руководствоваться условиями договора и платить средства в предусмотренный срок. Только после внесения изменений в договор он будет иметь право оплатить аренду авансом.

Договором аренды запрещено оплачивать аренду заранее, но по устной просьбе арендодателя арендатор уплатил ему средства авансом за все время пользования. Какие налоговые последствия ожидают арендатора?

Прежде всего, с юридической точки зрения, перечисленные средства не относятся к обязательствам по договору и не прекращают обязанность арендатора по оплате аренды. Ведь по условиям договора он должен оплатить аренду в определенный период и только так. Здесь есть риск потери земельного участка.

Арендатор уверен, что он рассчитался за аренду, и в следующие месяцы/годы никаких средств не перечисляет, а недобросовестный арендодатель получает повод расторгнуть договор досрочно. Основанием для прекращения права аренды является систематическая (две и больше) неуплата арендной платы (ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса).

Поэтому арендодатель имеет законные основания для обращения в суд для досрочного расторжения договора аренды.

Что касается налогообложения, то доходы от предоставления в аренду (субаренду) земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельной доли (пая), имущественного пая облагаются НДФЛ и военным сбором (далее – ВС) налоговым агентом во время их начисления (уплаты) (подробнее читайте «Налогообложение выплат по договору аренды и порядок уплаты налогов»).

Следовательно, в случае уплаты арендной платы заранее арендатор обязан удержать и перечислить налоги в бюджет одновременно с ее перечислением арендодателю в случае безналичных расчетов или в течение 3 банковских дней со дня, следующего за днем такой выплаты, если она осуществляется из кассы предприятия (п. 168.1 Налогового кодекса, далее – НК).

Такой же порядок налогообложения применяется и к арендным платежам, проведенным в следующих месяцах/годах в соответствии с условиями договора.

В то же время арендатор не будет избавлен от обязанности относительно уплаты налогов с начисленной, но не уплаченной арендной платы.

Напомним, если арендная плата начислена, но своевременно не уплачена, НДФЛ и ВС с такой арендной платы удерживается и перечисляется в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода (пп. 168.1.5 НК), то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца (пп. 49.18.1, п. 57.1 НК).

То есть арендатор должен перечислить налоги в течение этого периода с даты уплаты арендной платы, указанной в договоре, несмотря на то, что она была выплачена заранее.

Имейте в виду! Хотя прямо об этом не сказано, но уплатить заранее можно только за аренду земли частной собственности. Для земель государственной и коммунальной собственности установлена уплата арендной платы равными частями ежемесячно (п. 287.3 НК). Поэтому к ним применить авансовую уплату не удастся.

Как быть с индексацией

Достаточно часто задают такой вопрос: «Предприятие платит арендную плату заранее за весь срок, но оно не знает, какой будет индексация в следующие годы. Не возникнут ли потом споры с собственником земли или ГФС?»

Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо надлежащим образом оформлять и подтверждать факт согласования расчета с арендодателем. Понятно, что в случае оплаты аренды за 10 лет вперед нереально точно рассчитать сумму, индексы потребительских цен повлияют только со временем.

Но претензии относительно правильности расчета могут возникнуть только у арендодателя. Но если он сам просил о такой авансовой уплате, расписался в ведомости или написал расписку о получении правильной суммы, то недоразумений не будет.

Такие документы подтвердят его согласие с расчетом.

Совет! В случае оплаты аренды заранее получите от арендодателя письменную расписку, где обязательно должны быть указаны: период, за который осуществляется выплата, сумма средств и согласование с ее расчетом, отсутствие возражений в будущем относительно индексации выплаты. Эта расписка с подписью арендодателя является подтверждением его согласия с таким расчетом.

Итак, фактически в момент осуществления оплаты заранее арендатор умножает размер арендной платы на количество лет, за которые сторонами согласована оплата.

Нужно ли для авансовой оплаты аренды получать обращение арендодателя?

Да, лучше получить волеизъявление собственника земли. Оформляется это в виде письменного заявления произвольной формы (см.

 образец), где арендодатель просит осуществить оплату заранее за определенный период или полностью по заключенному между сторонами договору аренды земли.

В исполнение этой просьбы арендатор принимает соответствующее решение, которое целесообразно закрепить приказом по предприятию.

ОБРАЗЕЦ Согласно договору аренды земельного участка от 01.04.18 г. № 44/18, который заключен между Есинцевым Макаром Олеговичем и ФХ «Подсолнечник», и ст. 531 Гражданского кодекса прошу уплатить арендную плату заранее за весь срок пользования по договору, а именно – 49 лет.

Вариант рассрочки налогов

Сельхозтоваропроизводитель-арендатор всегда пытается угодить арендодателю, а если земельный участок точно будет находиться в долгосрочной аренде, вообще готов пойти почти на все. Поэтому, если арендодатель просит оплатить аренду заранее (не важно, при каких обстоятельствах), землепользователю стоит выполнить такое пожелание.

Хорошо, если он является крупным сельхозпредприятием и с легкостью распростится с кругленькой суммой и уплатит с нее достаточно большие налоги. А если у него нет такой суммы? Возможно, по крайней мере, есть способ рассрочки уплаты налогов?

Да, есть. Можно воспользоваться механизмом возвратной финансовой помощи (далее – ВФП) и зачисления встречных однородных требований (подробнее об этом см. «Возвратная финпомощь от учредителя как способ пополнения денежных средств», «Зачет встречных однородных требований», «Надо ли составлять акт о взаимозачете»).

То есть сначала юрлицо (арендатор) предоставляет физическому лицу (арендодатель) ВФП в эквивалентном размере арендной платы, которая будет подлежать уплате заранее (например, 100 тыс. грн.). Стороны заключают договор займа (ст.

 1046–1053 ГК), по которому не начисляют проценты за пользование средствами и в котором указывают или не указывают (до предъявления) срок их возврата.

Впоследствии между сторонами возникают встречные обязательства – возврат физическим лицом (арендодателем) ВФП и оплата аренды арендатором. Поэтому для рассрочки уплаты налогов применяем механизм прекращения обязательств путем зачисления встречных однородных требований (ч. 3 ст. 203 Хозяйственного кодекса).

Для этого необходимо, чтобы одновременно выполнялись следующие условия (ч. 1 ст. 601 ГК):

• требования являются однородными и встречными;
• наступил срок их выполнения или срок не установлен либо определен моментом предъявления требования.

То есть обе стороны должны друг другу деньги и наступил срок их возврата/уплаты. Тогда можно разделить зачисление требований на несколько частей (не обязательно зачислять за один раз) и ежемесячно/ежегодно осуществлять частичное зачисление требований с уплатой необходимых налогов. Таким образом, арендатор будет иметь счастливого арендодателя и растянет на определенное время уплату налогов.

Имейте в виду! Использование механизма ВФП не избавляет арендатора от обязанности по уплате арендной платы в сроки, определенные сторонами в договоре аренды. То есть это не означает, что аренда полностью оплачена заранее и обязательств нет, а является своего рода лазейкой для арендатора относительно уплаты налогов умеренными суммами. Как и раньше, по условиям договора арендатор должен в определенное время оплачивать аренду, но в приведенном примере он осуществляет это путем ежегодного зачисления встречных требований. Тогда в момент частичного зачисления с этой суммы нужно уплатить налоги.

Как облагается налогом и когда возвращается такая ВФП?

В соответствии с пп. 165.1.31 НК основная сумма ВФП, предоставленной налогоплательщиком другим лицам, которая возвращается ему на основании заключенного договора займа в течение срока его действия (времени, в течение которого должник должен выполнить долг относительно возврата), не является объектом обложения НДФЛ и ВС.

Согласно ч. 1 ст. 1049 ГК заемщик обязан вернуть заимодавцу денежный заем в такой же сумме, в срок и в порядке, которые установлены условиями договора.

Если договором не определен срок возврата займа или этот срок определен моментом предъявления требования, заем должен быть возвращен заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не установлено договором.

Сумма, предоставленная по договору беспроцентного займа, может быть возвращена заемщиком досрочно, если иное не установлено договором.

Таким образом, на момент получения ВФП от сельхозпредприятия-арендатора на основании договора займа, физлицо не платит налоги в соответствии с пп. 165.1.31 НК.

А налоговый агент (сельхозпредприятие) не должен удерживать и перечислять их в бюджет. Он только отражает выплату дохода в виде ВФП в форме № 1ДФ с признаком дохода «153».

В то же время физлицо-арендодатель получает всю сумму, эквивалентную размеру арендной платы.

Для зачисления встречных однородных требований сторона-кредитор (сельхозпредприятие) должна отправить требование произвольной формы относительно выполнения должником (физическим лицом) обязательств по заключенному между ними договору, ведь срок договора займа еще не истек (особенно это актуально для возврата частями).

Во время возврата ВФП (ее части) в течение срока действия договора налоги также не удерживаются.

А во время начисления арендной платы арендатор (сельхозпредприятие) удерживает НДФЛ и ВС в обычном порядке и перечисляет в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода, то есть в течение 30 календарных дней по окончании отчетного (налогового) месяца, в котором произошло начисление в сроки, указанные в договоре аренды. После этого он может зачесть встречные требования по договорам займа и аренды.

Уплата арендных платежей за землю заранее не запрещена законодательством.

Но, применяя такой механизм расчетов, нужно принять во внимание ряд нюансов, чтобы не подвергнуться доначислению налогов в будущем.

Условиями договора может быть предусмотрен прямой запрет на осуществление выплаты заранее. Тогда выполнить досрочно обязательство не удастся, арендная плата платится в сроки, определенные договором.

Соавтор
Елена Ткаченко

Источник: “Баланс-Агро” № 34, который вышел из печати 10.09.18 г.

Источник: https://balance.ua/ru/news/post/uplata-arendnoj-platy-napered-poryadok-i-nalogooblozhenie