Должен ли штамп Росреестрастоять в дду если долевка закладывается

Последнее обновление: 27.08.2021

Ситуация из практики:

При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!

Какую ошибку здесь допускают Покупатели?

Ошибка Покупателя:

Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.

Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.

Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.

Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.

Что такое счета эскроу в долевом строительстве? Как они защищают интересы дольщиков – смотри в этой заметке.

Договор долевого участия (ДДУ) и двойные продажи

Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском. Риском так называемых «двойных продаж».

Это ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям.

Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.

В итоге настоящие права на строящуюся квартиру получает только один из Покупателей, а остальным достается перспектива судебных тяжб по поводу недействительных сделок и возврата уплаченных сумм.

Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) способов покупки квартир в новостройках.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Что делать:

По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.

Но в некоторых случаях допустимо сделать исключение.

Например, перед оплатой квартиры по договору ДДУ, Покупателю новостройки следует попросить Застройщика предъявить хотя бы один зарегистрированный Договор долевого участия по данному объекту. Если таковой есть, то риск «нерегистрации» других договоров сильно снижается.

Дело в том, что Росреестр проверяет всю документацию Застройщика именно перед первой регистрацией его договора ДДУ, по которому тот собирается привлекать деньги дольщиков.

Если регистратор дал добро на регистрацию первого ДДУ по конкретному строящемуся дому, то все остальные ДДУ по этому дому будут регистрироваться уже «на автомате».

И именно в таком случае можно передавать деньги Застройщику сразу после подписания ДДУ, с расчетом, что он гарантированно сможет зарегистрировать их потом единым пакетом (скопом).

Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер.

Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора.

Соблюдение этого условия избавит Покупателя и от риска двойных продаж по Договорам долевого участия (ДДУ).

Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе «Покупатель» >> «Первичка».

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-pervichnom-rynke/oplata-kvartiry-po-ddu-podvodnye-kamni/

Регистрация договора долевого участия в Росреестре – проверка в онлайн режиме – ЮК

Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству.

Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней.

Становясь участником долевого проекта, еще до заключения договора, необходимо в первую очередь проверить надежность вашего застройщика. А после уже заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре.

Проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.

Почему необходима регистрация договора?

Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась.

С точки зрения закона этот договор не имеет никакой юридической силы, и в случае возникновения споров, предъявлять претензии будет некому, поскольку до регистрации ДДУ в государственном реестре он считается незаключенным.

Подписи и печати на документе отнюдь не подтверждают совершение сделки, инвестор становится дольщиком только после регистрации договора. Поэтому для начала, следует проверить застройщика

Однако нередко застройщики требуют от покупателей оплату сразу после подписания договора, мотивируя это тем, что они отнесут в регистрирующий орган сразу несколько договоров. Якобы так проще их зарегистрировать. Для застройщика действительно так проще, а для дольщика это может обернуться в будущем большими проблемами.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Незарегистрированный договор не предъявишь в суде, труднее будет потребовать назад свои деньги. На основании незарегистрированного договора не предъявишь прав на жилье.

Гражданин, подписавший такой договор, по сути, и дольщиком не является, и квартиру, за которую он отдал свои деньги, застройщик сможет пристроить другому покупателю. Поэтому ни в коем случае нельзя идти на уговоры строителей.

Нельзя вносить деньги сразу после подписания договора, необходимо дождаться его регистрации и только после этого проводить все расчеты.

Гражданам нужно знать, что только зарегистрированный по всем правилам ДДУ предоставляет дольщику гарантию получения жилья, возврата своих денег и взыскания неустойки с застройщика.

Регистрация ДДУ в Росреестре означает, что:

• договор, а также все документы застройщика прошли проверку;
• с разрешительной, проектной и правоустанавливающей документацией на данный объект все в порядке;
• застройщик действует в рамках 214 ФЗ.

Как выглядит зарегистрированный ДДУ? На обратной стороне договора должен находиться регистрационный штамп, а также подпись и печать регистратора. Кроме того, договору присваивается регистрационный номер.

Как узнать, зарегистрирован ли договор?

Застройщик, как правило, самостоятельно регистрирует договор долевого участия. Для этого у него есть отработанный механизм. Дольщик же может самостоятельно узнать, прошел ли регистрацию ДДУ. Получить сведения об этом можно несколькими способами:

• сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
• через онлайн сервис Росреестра.

Проверка ДДУ первым способом предусматривает личное обращение в регистрационный орган или любой многофункциональный центр Московской области. Для этого дольщику нужно написать заявление по типовой форме, оплатить пошлину (в 2107 году ее размер составляет 200 рублей) и принести с собой следующие документы:

• удостоверение своей личности;
• договор ДДУ (оригинал и копию);

Регистратор, получивший документы, выдает дольщику расписку. Через пять дней можно прийти за выпиской, которая содержит все сведения об объекте, необходимые дольщику. Из нее можно почерпнуть информацию о владельцах участка, на котором возводится дом, увидеть все ДДУ, заключенные застройщиком, получить сведения об имеющихся обременениях и т.д.

Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Зарегистрирован ДДУ в Росреестре или нет, можно посмотреть в онлайн режиме на сайте rosreestr.ru/site/. Несколько простых шагов для получения нужной информации:

1. Зайдя на площадку и прокрутив страницу в самую нижнюю часть, можно увидеть графу «Электронные услуги».
2. Нажав на ссылку, пользователь попадает на другую страницу, где представлены все услуги, предоставляемые сервисом в электронном виде.
3. Нас интересует третий раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», нажимаем на нее.
4. В первую строку открывшейся таблицы нужно внести кадастровый номер объекта, который необходимо проверить. Его номер указан в ДДУ в разделе «Предмет договора».
5. Далее нажимаем на кнопку «Сформировать запрос», а затем кликаем по самому объекту.
6. В новом окне открывается вся информация по данному объекту. Нас интересует строка «Права и ограничения», нажимаем на нее.
7. Открывается список всех зарегистрированных договоров. Если вы нашли номер своего ДДУ, значит все в порядке.

Если ДДУ не зарегистрирован, возможно, его просто еще не успели внести в список. Найдите строку «Дата обновления информации» и посмотрите, когда были обновлены данные.

Сколько длится регистрация? Для оформления ДДУ с первым дольщиком закон отводит семь будних дней, если регистрация проводится через Росреестр, и девять будних дней – через многофункциональный центр.

Оформление договоров с последующими дольщиками, как правило, не превышает пяти дней.

В каких случаях в регистрации могут отказать?

Чтобы договор был зарегистрирован, необходимо застройщику и дольщику подготовить ряд документов.

В регистрации будет отказано, если:

1. Предоставлены не все необходимые документы.
2. Неправильно оформлены.
3. Поданы лицом, не имеющим на это право (подать может застройщик, дольщик, либо представитель участника, на которого оформлена доверенность, заверенная нотариусом).

Но есть еще одна причина, по которой может быть отказано в регистрации – если уже имеется ДДУ на эту квартиру с другим участником. Росреестр никогда не зарегистрирует один и тот же объект дважды.

В случае отказа, госорганы обязаны отправить заявителю письмо, в котором будет объяснена причина отказа. Если он неправомерен, он может быть обжалован в суде как застройщиком, так и участником долевого проекта. При положительном решении суда, регистрация состоится. Но нужно учесть, что эта процедура занимает достаточно много времени, и заключение договора затянется.

Что делать, если договор не зарегистрирован?

Если дольщик не смог получить выписку, и проведенная онлайн проверка договора долевого участия показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по данному недвижимому объекту, то нужно отложить оплату за квартиру, это в первую очередь. Затем следует обратиться к застройщику и выяснить у него причину, по которой договор не был должным образом оформлен. Если дело в документах, то проблема устранима.

Если же застройщик не сможет объяснить причину, то есть повод задуматься: стоит ли вообще продолжать отношения с этой строительной компанией. Не лучше ли найти более надежного застройщика?

Есть еще одна возможная причина, по которой договор не прошел регистрацию: договор может просто потеряться по дороге от застройщика в Росреестр или обратно. Данная ситуация происходит достаточно часто.

Застройщик носит в регистрирующий орган не по одному договору, а сразу несколько, и не исключено, что один из них может быть им забыт на выдаче.

Если ДДУ действительно потерялся, то его дубликат можно взять в Росреестре либо в МФЦ.

Участие в долевом строительстве не всегда безопасно. Поэтому дольщикам нужно проявлять бдительность на всех этапах строительства, и помнить, что только зарегистрированный договор дает им гарантии, закрепленные в законе.

Если вам нужна консультация, поддержка и помощь в вопросах долевого участия в строительстве, мы – юристы по ДДУ, всегда вам готовы помочь.

Координаты для связи с нами вы найдете в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/registratsiya-ddu-v-rosreestre-proverka-v-onlajn-rezhime

Регистрация ДДУ: сначала регистрация, а денежки потом

Основная часть квартир в новостройках продается по договорам долевого участия еще до сдачи дома. Такой способ инвестирования в будущую квартиру достаточно рискованный, что не раз подтверждалось историями с долгостроями и обманутыми дольщиками.

В последнее время 214-ФЗ, регулирующий такие продажи, активно дорабатывался, и все изменения были направлены именно на снижение рисков дольщиков и защиту их интересов.

Однако, чтобы закон защищал эти интересы, необходимо быть именно дольщиком, а такой статус покупатель получает лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Обо всех нюансах такой регистрации, учитывая законодательные нововведения, «Строительство.RU» побеседовало с Дмитрием Павловичем Гордеевым, ведущим юрисконсультом направления Фонда «Институт экономики города».

— Дмитрий Павлович, скажите, изменения в 214-ФЗ, которые уже вступили в силу или вступят в середине 2021 года, как-то меняют порядок регистрации? Кто, например, должен регистрировать договор долевого участия: покупатель или застройщик?

— Эта процедура у нас уже хорошо отработана. Договоры регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости органом регистрации прав по заявлениям обеих сторон. Для регистрации первого ДДУ застройщик подает требуемый 218-ФЗ общий пакет документов, который действителен и для регистрации всех последующих договоров.

— То есть, если ты не первый подаешь ДДУ на регистрацию, полный пакет документов прилагать не нужно? Может ли застройщик автоматически зарегистрировать ДДУ после того, как все согласовано и договор подписан?

— Повторно подавать никакие документы не нужно. Заявление и ДДУ должны подавать вместе дольщик и застройщик.

При этом вместо самого дольщика это может сделать его представитель по доверенности, и некоторые застройщики предоставляют платную услугу представителя по подаче документов в Росреестр.

Иногда эта услуга предлагается даже слишком навязчиво, но дольщик всегда вправе от нее отказаться, тем более что в настоящий момент в подаче документов в Росреестр нет особых трудностей.

— Скажите, если люди все же воспользовались услугой  застройщика и не сами подавали и получали документы, то как они могут удостовериться, что ДДУ зарегистрирован?

— На договоре должен стоять штамп с номером регистрационной записи в реестре. Штамп может стоять как на лицевой стороне договора, так и на последней странице, это не имеет значения.

Значение имеет сама запись в Росреестре, и вот именно номер на штампе отражает, что запись была произведена. Это гарантия того, что в отношении данного объекта недвижимости (квартиры) не будет зарегистрирован еще один ДДУ.

Помимо этого дольщик, уплатив пошлину, может запросить выписку из реестра. Она может быть как в бумажном, так и в электронном виде.

— Закон говорит, что сначала происходит регистрация ДДУ, а лишь потом его оплата.

— А как иначе? По закону застройщик вправе привлекать средства дольщиков только после того, как человек стал дольщиком, то есть после государственной регистрации ДДУ. Если нет регистрации, то нет и договора.

Подписи на документе и готовность отдать деньги совсем не свидетельствуют о том, что договор заключен, это лишь бумажка, которую вы согласовали. Договор и обязательства по нему возникают лишь после внесения соответствующей записи в Росреестр.

До этого момента ни одного рубля в качестве оплаты строительства квартиры застройщику платить нельзя.

— А как же застройщик страхует себя, что он точно получит оплату? Если, например, договор зарегистрирован, а оплата слишком задерживается, то застройщик должен обращаться в суд?

— Застройщик ничего не теряет при отсутствии оплаты. Ведь строящаяся квартира остается в его ведении и права на нее никому не переданы. Застройщик в таком случае может предложить дольщику расторгнуть ДДУ, так как его условия не выполняются. Возможно, дольщик передумает и оплатит договор.

Для расторжения не обязательно обращаться в суд, договор можно расторгнуть и по соглашению сторон. При этом сведения о расторжении ДДУ отражаются в реестре недвижимости. Без этого договор не считается расторгнутым. Заявление о расторжении ДДУ может быть предоставлено любой стороной договора с приложением подтверждающих документов.

Если согласия на расторжение ДДУ нет, то любая сторона обращается в суд.

— Правки в 214-ФЗ привели к созданию компенсационного фонда, в который с каждого ДДУ будут отчисляться 1,2 %. Закон говорит, что отчисления должны происходить до регистрации ДДУ.

Получается, эти деньги должен вносить застройщик, а потом возвращать себе после оплаты? А если договор придется расторгнуть по причине задержки выплат, то как вернуть уплаченный взнос в компенсационный фонд?

— Без перечисления отчислений (взносов) в компенсационный фонд застройщик не сможет получать от дольщиков плату по ДДУ. Регистратор обязан проверять внесение таких взносов при регистрации каждого договора.

Уплаченный взнос не будет возвращаться застройщику после оплаты цены договора дольщиком. Ведь компенсационный фонд нужен для выплаты возмещения гражданам-дольщикам и финансирования завершения долгостроя.

— Дмитрий Павлович, хотелось бы уточнить у вас еще один момент, хотя он не касается именно регистрации, но он не менее важен при покупке квартиры по ДДУ. Вопрос касается инфраструктуры, которая строится за деньги дольщиков и потом оформляется в общую долевую собственность. Такая собственность накладывает на владельцев этих долей какие-то обязательства? Например, по налогам?

— Конечно. Такие собственники несут обычное бремя содержания имущества. Если дольщики станут сособственниками детского сада, то будут обязаны использовать такой объект по назначению, содержать его и платить налоги. Но пользование детским садом, естественно, будет за соответствующую плату.

— Получается, человек вкладывается в будущее жилье, а на него еще навешивают бремя содержания доли детского сада или школы?

— Нет, если вам эта доля не нужна, то вы не покупаете квартиру в том доме, строительство которого сопряжено с возникновением собственности на детсад. Закон предусмотрел разные варианты. Далеко не все детские сады и школы, которые будут построены на деньги дольщиков, будут поступать в общую долевую собственность. Они могут стать и муниципальными.

— Муниципальными объекты инфраструктуры могут стать, если на их строительство денег дольщиков ушло менее 50 %?

— Нет, в законе все сложнее. Вне зависимости от процента участия денег дольщиков объекты социальной инфраструктуры могут оформляться в муниципальную собственность, а могут в общую долевую.

Но предварительно, еще до заключения ДДУ, претендент на статус дольщика знакомится с тем, как в выбранном им ЖК решается этот вопрос. Если его это решение устраивает, он заключает ДДУ.

Если не устраивает, то он не покупает здесь квартиру.

И не стоит думать, что общая долевая собственность всем не нужна. Кто-то, наоборот, хочет, чтобы социальные объекты были оформлены именно так, тогда все собственники выступают в роли акционеров и сами решают, как использовать тот или иной объект. Может, они хотят частный детский сад или школу.

Почему нет? При таком решении социальный заказ выполняется, и при этом сами дольщики еще что-то получают. Сегодня достаточно часто строительство школ и садов для города идет на деньги дольщиков, но в ущерб строительству самого дома. Все это понимают, но ничего сделать не могут.

Правки же в 214-ФЗ дают возможность дольщикам самим решать этот вопрос.

Строительство на деньги дольщиков в принципе стало контролироваться жестче, есть много случаев и оговорок, на что именно можно использовать эти деньги, а на что нельзя. Новая статья 18.1 214-ФЗ  все это конкретно прописывает.

— Получается, будущий дольщик изначально знает, будет ли в данном  ЖК или доме общедолевая собственность или нет. А если его такой вид собственности не устраивает?

— Он не будет в этом проекте покупать квартиру. Важно, что он изначально все понимает, что он не пешка в чужой игре и что правила этой игры не поменяются после регистрации ДДУ. Если его эти правила сразу не устраивают, то следует искать проект, играющий по приемлемым для него правилам.

Источник: https://rcmm.ru/svoy-dom-nedvizhimost/40100-registraciya-ddu-snachala-registraciya-a-denezhki-potom.html