Есть запрет в постройке на старом месте

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Есть запрет в постройке на старом месте

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

С 2019 года для строительства дома на участке потребуется разрешение

Есть запрет в постройке на старом месте

С 1 января 2019 года вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс, которые серьезно изменят жизнь дачников. В частности, дом на садовом участке теперь можно будет построить только с разрешения муниципальных властей.

Меньше чем через три месяца останутся только два типа земель – садовые и огороднические. На первых построить жилой дом и прописаться в нем можно, а на вторых – нет.

– Если желание начать строительство появилось, необходимо обратиться в орган местного самоуправления с уведомлением, в котором следует указать все параметры дома, – рассказал на конференции в “Российской газете” Александр Беднягин, генеральный директор ГУП МО “МО БТИ”. – В ответ человек должен получить подтверждение, что объект соответствует градостроительным нормам. Только после этого можно будет приступать к строительству. А если орган власти не ответил в течение семи дней, то это значит, что строительство согласовано.

Меньше чем через три месяца останутся только два типа земель – садовые и огороднические

Закон также четко ограничивает, какой именно дом можно построить. В нем должно быть не больше трех этажей, его высота не должна превышать 20 метров, и он не должен быть разделен на отдельные объекты недвижимости – квартиры.

Столь подробные критерии нужны были для того, чтобы исключить строительство многоквартирных домов и таунхаусов на садовых землях: такие случаи очень часто встречались в последние годы во многих регионах.

После окончания строительства нужно направить в муниципалитет еще одно уведомление.

Однако если незарегистрированный дом есть уже сейчас или будет достроен до 1 марта 2019 года, то зарегистрировать его можно будет всего по двум документам: техническому плану и декларации.

“Я советую всем владельцам участков обратить внимание на эту норму, осталось всего пять месяцев до окончания срока ее действия”, – сказал Беднягин.

До 2 ноября подмосковные дачники могут оспорить кадастровую оценку

Кроме того, с 1 января 2019 вступает в силу федеральный закон N217-ФЗ, который регулирует отношения внутри садовых некоммерческих товариществ.

По словам Никиты Чаплина, первого зампреда Московской областной думы и председателя Союза дачников Подмосковья, он вносит несколько принципиальных новшеств.

В частности, теперь платить членские взносы должны все владельцы земельных участков в конкретном садовом товариществе.

– В старом законе не было предусмотрено, что все должны платить. Появились садоводы-индивидуалы, которые пользовались благами СНТ, но не платили членских взносов. Наш опыт показывал, что платят пенсионеры, а новые владельцы участков не платят. Теперь такого не будет.

Мы упростили процедуру взыскания долгов с неплательщиков.

Теперь председателю товарищества достаточно представить в суд выписку из общего заседания членов СНТ, после чего будет выпущен судебный приказ о взыскании средств, с которым можно будет идти в службу судебных приставов, – заявил он на пресс-конференции в “Российской газете”.

Кроме того, упраздняются вступительные взносы, остаются только членские и целевые. Все платежи должны будут вестись в безналичной форме. По словам Чаплина, 60 процентов товариществ уже перешли на банковское обслуживание, что позволяет им тщательнее вести учет общих денег.

Чем дальше, тем дешевле

Кадастровая стоимость земли в Подмосковье будет снижаться. В последние несколько лет рыночные цены на участки в Подмосковье упали в среднем на 20 процентов.

Особенно это касается удаленных территорий – от 30 километров и дальше от МКАД. Стоимость объектов капитального строительства тоже не выросла.

Таким образом, оснований для увеличения кадастровой стоимости участков нет, заявил Юрий Лавряков, замминистра имущественных отношений Московской области.

– Кадастровая оценка в Московской области в 2018 году впервые сделана по новому закону. Он позволяет публично обсудить результаты кадастровой оценки до ее вступления в силу.

Предварительные результаты кадастровой оценки опубликованы на портале госуслуг Московской области, ГБУ по кадастровой оценке и портале Росреестра. Они будут обсуждаться до 2 ноября этого года.

С ними можно ознакомиться и написать на тех же ресурсах замечания, если результаты не устраивают. Обращения будут рассмотрены, и если ошибочность оценки подтвердится, ее изменят, – рассказал Юрий Лавряков.

Минстрой предложил ужесточить выдачу лицензий управляющим компаниям

Кроме того, по его словам, и после окончательного принятия данных оценки их все равно можно будет исправить, цена недвижимости в таком случае будет изменена распоряжением минимущества. Для расчета налогов эти изменения будут приняты с даты, когда ошибка была допущена.

По данным Лаврякова, результаты предварительной кадастровой оценки 2018 года показали снижение стоимости участков в среднем на 15-20 процентов, причем чем территория удаленнее, тем этот процент выше.

По прогнозам Центра кадастровой оценки Московской области, в следующем году налог на землю под индивидуальное жилищное строительство, огороды и дачи уменьшится в среднем на десять процентов, причем в отдаленных районах области снижение может достигнуть 25 процентов.

Коснется оно в первую очередь налога на земельные участки для садоводства и огородничества, на земли общего пользования СНТ и капитальные строения.

Сегодня средний земельный налог в Московской области составляет две тысячи рублей за участок СНТ и полторы тысячи – за дом площадью 100 квадратных метров.

Источник: https://rg.ru/2018/10/10/s-2019-goda-dlia-stroitelstva-doma-na-uchastke-potrebuetsia-razreshenie.html

Застройка земельного участка: нормы и правила

Есть запрет в постройке на старом месте

Некоторое время назад в нашем законодательстве появилось понятие частной собственности на землю, а с ним и возможность обустройства загородных владений по своему вкусу. Однако не всё так просто, как многим хотелось бы.

 Свидетельство о частной собственности — отнюдь не та “… окончательная бумажка, фактическая, настоящая …”,  которую требовал себе профессор Преображенский в романе М. Булгакова.

  Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу», даже если финансы позволяют. В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Освоение нового участка: с чего начать? Это значит, что построить на своём земельном наделе всё, что хочется, и ещё чуть-чуть, вы сможете только в дозволенных законами и правилами рамках. К примеру, на некоторых земельных участках вообще нельзя законно возвести капитальное сооружение жилого назначения, по-простому — дом.

О том, что можно построить на даче, написано в следующих публикациях: В этой статье рассказывается о том, как разместить постройки на участке в соответствии с правилами и законами. Конечно, строительство нужно начинать с проекта.

Но есть ещё один момент, предшествующий началу строительных работ: прежде чем проектировать, нужно определить допустимые рамки.

Начну с того, что земельный участок с разрешённым видом использования «строительство индивидуального жилого дома», то есть участок, предназначенный не для огородничества и не для ведения крестьянского фермерского хозяйства, нельзя застраивать целиком, от межи до межи. Нельзя по разным причинам, первая из которых — рекомендуемая разрешённая плотность застройки.

Каков участок, таков и дом Эта величина (плотность застройки) зависит, во-первых, от площади участка, во-вторых, опять же, от вида разрешённого использования. То есть от того, планируете вы строительство дома на садовом участке, на участке под ЛПХ или ИЖС.  Для участков в садоводческих товариществах строительство жилого дома и различных подсобных построек регламентируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Для прочих участков, на которых можно строить дом, основное руководство — Градостроительный Кодекс Российской Федерации.  Более частные вопросы рассматриваются в Правилах Землепользования и Застройки, которые опираются на федеральные законы, но в каждом муниципальном образовании имеют свои особенности. Рассмотрю подробнее оба варианта. Участок в садоводческом товариществе, полученный или приобретённый гражданином, предназначен в первую очередь для выращивания овощей, плодово-ягодных культур, разведения бахчей. А во-вторую — для отдыха гражданина и его семьи, отдых предполагает и строительство жилого дома. Поэтому площадь участка должна максимально использоваться по своему назначению — выращиванию растений.
На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения

Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 говорит о том, что при освоении садового участка, имеющего площадь 0,06-0,12 га (6-12 соток), территория, отводимая под застройку, не должна превышать 25-30%. Планируя застройку, не забывайте, что под «застройкой» понимается не только жилой дом, но и хозпостройки, а так же дорожки, площадки и ограждения. 

То есть, если ваш участок величиной 6 соток, то на всё про всё (дом, гараж, баня, дворовая уборная, душ, хозблок, мангал для шашлыков и будка для собаки) у вас должно быть отведено не более 180 м². Кроме указанного СНиПа, в садоводствах строительство может регламентироваться Уставом садоводческого товарищества.

Для дачных участков расклад несколько иной. Участок в дачном товариществе предназначается в первую очередь для отдыха, включающего владение домом, пригодным для постоянного проживания. А выращивание картофеля и прочих овощей-ягод на таком участке не возбраняется, но юридически это занятие вторично. Поэтому площадь под застройку дачного участка определяется, как и для участка под ИЖС. Само название — индивидуальное жилое строительство — говорит о назначении участка: для возведения жилого дома. Поэтому, в зависимости от региональных законов и размеров участка, площадь разрешённой застройки может достигать 60% от площади всего участка.
На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка Размеры жилища и величину «пятна под застройку» дома и вспомогательных построек для справки можно посмотреть в таблице к статьям 34 и 38 ГрК РФ.
Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

Пояснение к таблице

  • Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ).
  • Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС).
  • Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома). 

Значения в скобках — для коттеджной застройки. Для участков, имеющих площадь более 12 соток, максимальная площадь жилого дома (при коэффициентах Кз и Кпз 0,2 и 0,4) определяется в 1500 м².

Коэффициент застройки — это отношение застроенной площади к общей площади участка. А коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка. Значения этих коэффициентов конкретно для вашего случая (разрешённую площадь застройки), вы получите в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), подав документы на получение разрешения на строительство.  Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Полученные в разрешении на строительство коэффициенты такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м². То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь 3 надземных этажа).  Можете построить дом в 3 этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Можете построить один большой дом Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями. Понятно, что для большого участка это сделать гораздо проще. Для маленького придётся, скорее всего, чем-то поступиться.  Когда вы вволю наигрались в игру «кручу-верчу, запутать хочу» с перераспределением разрешённой под застройку площадью между жилым домом, гаражом, баней, домиком для гостей и прочими строениями, можно переходить к следующему не менее увлекательному этапу — привязке этих строений к местности.  Разделив разрешённую площадь под застройку между всеми планируемыми строениями, можно начинать размещать эти строения на участке, вернее, сначала на проекте участка. И здесь есть целый ряд ограничений: законодательством, противопожарными и санитарными нормами, строительными правилами.
Проектирование участка

Если участок маленький, а строительные амбиции большие, то задача планировки с учётом всех требований — дело непростое. Особенно помня, что требуемые расстояния между строениями различного назначения нужно выдерживать не только для своих зданий и сооружений, но и принимая во внимание расположение соседских.

Первое и наиболее значимое условие, нарушение которого легко вызывает реакцию «снести незаконно возведённое строение», — это красные линии.

Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:

  • для жилого дома от дороги (красной линии улицы) — не менее 5 м;
  • для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
  • для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м; 
  • от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.

Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м. 
Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ru Измеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует. Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей. Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения. Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м. 
В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы
Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно. Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр. Загородный дом для своего владельца вызывает необходимость решать самостоятельно массу задач, о которых даже не задумывается горожанин. Среди них одно из первых мест занимает вопрос водоснабжения и канализации. От того, правильно ли устроен туалет на участке, зависит не только комфортный отдых на любимой даче, но и здоровье — как самого владельца, так и его ближайших соседей.
Туалет на загородном участке

На дачном участке без возможности подключения к магистральной канализации допускается сооружение дворовых уборных различной конструкции: туалета с выгребной ямой, люфт-клозета, пудр-клозета или туалетов, оборудованных локальной очистной системой. О санитарных нормах по устройству «удобств» на загородном участке более подробно можно прочитать в публикации Туалет в загородном доме: санитарные нормы и правила.

А вкратце нормы такие: дворовый туалет, компостный ящик и место для хранения отходов должны размещаться не ближе 12 м от жилых строений, погребов, детских площадок, площадок для отдыха. Это же расстояние должно соблюдаться и от строений подобного назначения, расположенных на участках соседей. До колодца с питьевой водой расстояние от туалета и прочего не должно быть меньше 8 м.  Для локальных очистных сооружений с полями фильтрации требования о санитарных зонах ещё строже: санитарная зона от полей фильтрации септика — 15 м, от фильтрующих колодцев и траншей — 25 м, от очистных установок с аэрацией — 50 м. Баня и душ строятся не ближе 8 м от жилого дома — вашего и соседей. Свои требования по оборудованию санитарных зон есть и у глубоких артезианских скважин.  Чтобы обозначить свои владения и оградить их от несанкционированного прохода или проезда посторонних, владельцы загородной недвижимости устанавливают ограждения. Конечно, забор — это не полноценная постройка, в некоторых случаях это даже не постройка, а посадки — если вы предпочитаете использовать живые изгороди. Тем не менее есть нормы и для строительства заборов. 
Забор защитит от любопытных соседей В садоводческих товариществах, если нет отдельного регламента на устройство заборов, между соседними смежными участками устанавливаются сетчатые или решётчатые ограждения высотой 1,5 м. Устройство глухих заборов возможно со стороны улиц и проездов. Для участков ИЖС руководствоваться в выборе высоты ограждения между соседями следует местными нормативными актами, потому что ограничений в федеральных законах и строительных правилах на эту тему нет. У читателя может возникнуть вопрос: «Зачем всё это нужно? У половины владельцев на участках чего и как только не понастроено». Это действительно так: во многих местностях старая сложившаяся застройка не соответствует современным требованиям.  Вот, например, наш дом построен от красной линии улицы всего в 2,5 м, а не как положено — в 5. Более того, есть случаи, когда современная красная линия проходит вообще через дом, потому что дом старый, а планировка населённого пункта со времени его постройки несколько изменилась.  У градостроительных законов, как и вообще законов, есть одна особенность: они не имеют обратной силы. То есть, если ваш дом или иное строение построены до того, как вступили в силу настоящие правила, законы, распоряжения, то на них эти новые законодательные акты не распространяются. Вас никто не заставит перетаскивать столетний дом на положенные 5 м от красной линии. 
Законы не имеют обратной силы Но вот если будет доказано, что свою, нарушающую какое-либо правило, постройку вы возвели уже после вступления в силу этого закона или правила, то вас могут оштрафовать или даже вынести судебное решение о сносе. 

И, как показывает жизненный опыт, законы и правила, связанные с землепользованием и застройкой, с каждым годом всё больше ужесточаются. Так стоит ли испытывать судьбу и строить не по правилам, чтобы рано или поздно столкнуться с предписанием всё незаконное снести?

Статья размещена в разделах: постройки, законодательство, размещение, статьи, лпх, ижс

13 спасибо за статью 26 в избранном 84093 просмотра

Источник: https://7dach.ru/NatashaPetrova/dachnye-postroyki-skolko-stroit-v-metrah-122067.html

Как построить дом, чтобы его потом не снесли: Инструкция

Есть запрет в постройке на старом месте

Кто из казахстанцев не мечтает о собственном жилье? О нем грезят все, у кого его нет. Кто-то, накопив нужную сумму, приобретает квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

Другие, закатав рукава или заплатив профессионалам, по индивидуальному проекту возводят “дом мечты”.

Однако если не соблюдать правила, “мечту” могут разрушить на вполне законных основаниях как самовольную постройку.

Чтобы этого не произошло, корреспондент Tengrinews.kz подготовил пошаговую инструкцию по строительству собственного дома.

1. Перед покупкой земельного участка под строительство дома нужно удостовериться в том, что ограничений на ИЖС нет и что приобретаемую землю через время не изымут под госнужды.

Необходимо проверить участок на соответствие генеральному плану города или местности – не намерены ли власти в ближайшем (или далеком) будущем проложить здесь, к примеру, трассу республиканского значения.

 Эту информацию можно получить в управлениях или отделах архитектуры и градостроительства.

Кроме того, имеются ограничения по строительству в санитарно-защитных зонах кладбищ, линий электропередачи, промышленных и производственных объектов.

2.

Если понравившийся участок является неделимым, и вы после приобретения становитесь долевым владельцем, специалисты советуют перед заключением договора о купле-продаже обговорить с будущим соседом и получить его предварительное “добро” на строительство. А лучше заверить разрешение нотариально. В противном случае, если будет запрет на ИЖС от одного из совладельцев земли, возведение дома невозможно. 

3. После покупки участка необходимо взять архитектурно-планировочное задание (АПЗ), то есть разрешение на проектирование и разработку плана будущего дома. 

Для получения АПЗ требуется подать через ЦОН в управление или отдел архитектуры и градостроительства заявление, утвержденное задание на проектирование, документы на земельный участок, опросный лист для технических условий.

В последнем указаны требуемые нагрузки и мощности на коммуникации. В частности, для жилых домов: свет – 5 КВт в сутки, вода 0,76 кубического метра в сутки. Данные услуги относятся к государственным и оказываются бесплатно.

После того как документы сданы в ЦОН или через веб-портал “электронного правительства”, АПЗ и технические условия можно получить в течение 6 рабочих дней. Эти документы действуют в течение всего срока строительства. Мотивированный отказ приходит в течение 5 дней. 

В АПЗ учитываются требования к объекту строительства с учетом сейсмичности, размеры дома (20 процентов участка должны быть отданы под озеленение), площадь здания в процентном соотношении к размеру участка, требования к отделке и инженерным сетям, обязательства, возлагаемые на застройщика.

4. После получения АПЗ заказчиком разрабатывается эскизный проект. План будущего дома нужно заказывать у частных специалистов. Услуга стоит от 30 тысяч тенге. Стоимость меняется в зависимости от квадратуры будущего жилья.

В этом документе должны быть прописаны технические условия – точки подключения света, воды, газа, канализации, отступы от границ участка. Также необходимо указать хозяйственно-бытовые постройки – времянки, гаражи, сараи.

Действующие СНиПы – строительные нормы, можно узнать у официальных разработчиков. Однако специалисты отмечают, что частные фирмы, занимающиеся разработкой эскизных проектов, знают обо всех требованиях и правилах. Будущему домовладельцу, по сути, нет необходимости заучивать СНиПы. За него все сделают профессионалы. 

5. Позже эскиз необходимо согласовать. Все документы направляются через ЦОН в местное управление или отдел архитектуры и градостроительства. Необходимо иметь при себе удостоверение личности, копию архитектурно-планировочного задания и эскизный проект. Сроки рассмотрения -10 дней.

После утверждения плана будущего дома уже нельзя вносить изменения. Строительство должно проводиться в точном соответствии с эскизным проектом. Его, к слову, могут не принять. Эксперты отмечают, что чаще всего это связано с несоблюдением отступов от границ участка.

6. Позже уже можно начинать непосредственно само строительство, а по завершении – вводить в эксплуатацию. Отметим, что с недавних пор собственник жилья в Алматы может сам вводить построенный дом в эксплуатацию, если тот не превышает 2 этажей. Акт ввода ставится на учет в управлении архитектуры и градостроительства, далее регистрируется в органах юстиции.

“Если жилой дом имеет два этажа (включительно) и меньше, то заказчику нет необходимости проходить экспертизу проекта, также ввод в эксплуатацию производится заказчиком самостоятельно без привлечения авторского, технического надзоров и подрядной организации, выполняющей строительно-монтажные работы”, – отметил заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Алматы Нуржан Кенжебеков.

Если постройка превышает два этажа, для введения в эксплуатацию необходимо привлекать специалистов.

Наиболее часто используемым документом при строительстве жилого дома являются СН и СП “Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства”. 

Согласно правилам, при размещении жилого дома и хозяйственных построек следует предусматривать отступ от границ смежного усадебного участка не менее 3 метров до стены жилого дома и 1 метра – до хозяйственных построек.

“Данные нормы учитываются при согласовании эскизного проекта местным исполнительным органом архитектуры. При несоблюдении отступов от границ смежного участка эскизные проекты не согласовываются.

В дальнейшем в процессе разработки эскизного проекта необходимо учитывать вышеназванные отступы при посадке жилого дома и хозяйственных построек на земельном участке”, – пояснил  заместитель руководителя управления архитектуры и градостроительства Алматы Нуржан Кенжебеков.

https://www.youtube.com/watch?v=tIb-dLolllE

В акимате заверили, что АПЗ получить достаточно легко, как и согласование эскизных проектов, соответствующих градостроительным нормам. Механизм сдачи и получения документов достаточно прост, а районные архитекторы управления архитектуры Алматы готовы проконсультировать всех желающих по телефонам: 8 (727) 279-58-24, 279-54-90. 

 В Алматы снесли дом 70-летней старушки после жалоб соседей

Источник: https://tengrinews.kz/kazakhstan_news/kak-postroit-dom-chtobyi-ego-potom-ne-snesli-instruktsiya-352114/

«Я живу в элитном ЖК „Парадный квартал“ (Петербург)»

Есть запрет в постройке на старом месте

Жительница нового квартала в историческом центре города — о соседстве с высокопоставленными чиновниками и чувстве обособленности

В рубрике «Где ты живешь» The Village рассказывает о самых известных и необычных домах и их обитателях. В новом выпуске мы отправились в жилой комплекс класса люкс «Парадный квартал» в Петербурге.

Он находится рядом с Таврическом садом на месте снесенных казарм Преображенского полка (постройка начала XIX века).

Комплекс, который закончили возводить три года назад, является редким для Петербурга примером масштабного современного ЖК в исторической застройке центра.

Застройщик: Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» (ЛСР)

Архитекторы: И. А. Солодовников, Н. М. Сергеева, Т. П. Кулибичева, И. Б. Ноах, при участии М. В. Баранчиковой

Адрес: квартал, ограниченный Парадной ул., Виленским пер., улицами Радищева и Кирочной

Постройка: 2008–2014

Количество квартир: 841 в восьми жилых корпусах*

Высота: 7–11 этажей

*Все квартиры, а также 61 коммерческое помещение проданы**

**По данным компании-застройщика на июль 2017 года

Квартал стоит как будто на высокой платформе — на едином для всех корпусов ЖК паркинге на цокольном этаже. Впрочем, со стороны комплекс почти не видно: он как будто изолирован от прочей жизни в районе метро «Чернышевская» — с барными улицами, коммуналками и пилотной зоной платной парковки.

Не все знают, что в центре квартала есть доступное общественное пространство с фонтаном — обычно оно выглядит пустынным.

Летом в темное время суток большинство окон в домах «Парадного квартала» не светятся — впрочем, возможно, это объясняется тем, что многие жильцы уехали на отдых (в пресс-службе компании-застройщика корреспонденту The Village сообщили, что все квартиры в ЖК проданы).

Цены на большинство квартир комплекса восьмизначные.

Два года назад «Фонтанка» писала о том, что в «Парадном квартале» живут высокопоставленные чиновники и статусные бизнесмены: например, тогдашний вице-губернатор (ныне — депутат Госдумы) Игорь Дивинский и глава сети кондитерских «Сладкоежка» Михаил Саксонов. Основной контингент комплекса — семьи с детьми: это, как ни странно, роднит элитный ЖК с бюджетными новостройками типа «Северной долины» и «Новой Охты».

Источник: 1, 2, 3, 4, 5, 6

Героиня этого выпуска Дина Воронина живет в «Парадном квартале» с мужем и тремя сыновьями — шестнадцати, пяти и трех лет. Она рассказала The Village, как территорию ЖК используют дети, и сравнила новый комплекс со старым домом в центре, в котором жила раньше. А архитектурный критик Мария Элькина поделилась мнением о том, вписался ли «Парадный квартал» в историческую застройку.

(с отделенной от гостиной детской)

Площадь: 110 квадратных метров

Высота потолков: 3 метра

Два санузла

Коммунальная плата: 10 тыс. рублей в месяц*

Плата за паркинг: 3 тысячи рублей в месяц

*Параметры квартиры героини материала

главный врач ортодонтической клиники «Атмосфера улыбки»

Мы поселились здесь три года назад, когда у нас должен был родиться третий ребенок. Сначала смотрели квартиры на севере города, но ничего не легло к сердцу. И потом вдруг подруга посоветовала посмотреть этот район.

Эта квартира была первой, которую мы увидели, она нам очень понравилась. Решающую роль сыграло местоположение: рядом — метро и Таврический сад.

Мы настолько полюбили этот квартал, что не представляем другого места в Петербурге, где хотели бы жить.

Жилой квартал очень удобно организован. Есть отдельный паркинг — это решает большую проблему с парковкой в центре. Въезд в паркинг — по индивидуальной карточке, закрепленной за машиной жильца.

Нельзя въехать, затем выйти из паркинга и вернуться на еще одной машине. Если же ты въедешь за кем-нибудь вслед, пока ворота открыты, — потом просто не выедешь. Раньше был въезд с брелка, но сейчас его отменили. Из паркинга мы на лифте поднимаемся к квартире.

В комплексе есть фитнес-клуб, в который также можно пройти через паркинг.

Очень здорово, что территория закрыта для машин: дети гуляют — и никто не волнуется за их безопасность. Правда, зачастую не может проехать скорая. Есть пандус, по которому теоретически должны заезжать машины экстренных служб.

Но на практике нужно дозваниваться до администратора ЖК и согласовывать проезд скорой помощи с ним. Мы однажды столкнулись с такой ситуацией: пришлось выйти и встретить врачей.

Возможно, тут срабатывает и фактор ограничений по весу машины — ведь паркинг находится внизу под площадью.

Сама площадь с фонтаном круглосуточно открыта для всех, только фонтан отключают на вечер-ночь. Бывает, кто-то пытается попить пиво у фонтана — но за этим строго следят через камеры. Кто-то приходит пофотографироваться, а в основном здесь гуляют семьи с детьми из ближайших домов.

Заходя в квартал, чувствуешь его обособленность: многие говорят, что это город в городе. Мне кажется, здесь предполагается изолированная жизнь.

Любимые дворы алкоголиков и наркоманов не здесь, так что эту сторону жизни мы почти не видим. Дома с коммуналками тоже расположены в отдалении.

Может быть, это жизнь в розовых очках, но мы же знаем, что там, снаружи. Жили раньше, видели. Поэтому ценим настоящее.

Я иногда подолгу не вижу своих соседей: выходя через паркинг, многие друг друга не встречают. Наверное, задумано так, что если не захочешь — никого не встретишь

Кстати, у меня прекрасные соседи — в том числе за них я люблю этот квартал. Активные, молодые (хотя есть и взрослые пары), путешествующие — у нас всегда найдутся общие интересы. Много многодетных семей. Моя соседка по площадке — мать трех дочерей.

Ну а у меня три сына, так что при встрече мы загадочно смотрим друг на друга. Мы общаемся, младшие дети ходят в одну группу в садик. Вместе ходим в спортклуб, выручаем друг друга сахаром и мукой. У соседки наверху тоже трое деток.

Она моя бывшая пациентка (я ортодонт), уже после ее лечения мы встретились в квартале.

С маленькими детьми тут вообще все просто: в квартале есть детский сад, плюс вокруг — много обычных муниципальных детсадов, многие детки ходят в них. Родители водят малышей в местный спортклуб.

Дети гуляют около фонтана — это место не очень ветреное, в отличие от остальных. Не знаю, правда ли это: слышала, что квартал построен по итальянской планировке — так, чтобы сильнее проветривалось.

Поэтому ветер тут довольно ощутимый.

С ребенком-тинейджером тоже удобно: мой сын ходит в ту же школу, что и я когда-то, — на углу Жуковского и Маяковского, она в пешей доступности. Добегает до метро и едет на тренировку в Парголово.

Соседство с высокопоставленными чиновниками и бизнесменами на нас не сказывается — я их просто не вижу. Только по машинам в паркинге можно догадаться, какие люди на них ездят. Скорее всего, они живут на этажах повыше, где квартиры большего размера.

Могу вспомнить только один момент: когда в определенное время выезжаешь из паркинга, какие-то охранники преграждают всем проезд. При этом паркинг довольно пустой, можно было бы спокойно выехать.

Но есть считанные минуты, когда кому-то дают проехать первым.

Не думаю, что квартал заселен больше чем на 50 %. И, полагаю, здесь больше хозяев, чем арендаторов. Хотя я знаю, что в одной из соседних квартир хозяева уехали в другую страну, и ее снимают англичане.

В каждой парадной есть консьерж, на территории квартала установлены камеры видеонаблюдения. Консьержи постоянно меняются. В комплексе есть администратор — строгий мужчина в темной одежде.

Мы сталкивались с ним, когда в квартирах шел ремонт. Его делают строго по расписанию: начинают не раньше 9, есть обязательный перерыв на дневной сон детей, нельзя работать в выходные и праздники.

За соблюдением правил достаточно хорошо следили.

Кстати, контролируются все моменты, связанные с внешним обликом зданий. Даже если делаешь маркизу над окнами или дверью, нужно согласовать с управляющей компанией.

Комплексом управляет ТСЖ, его работу оцениваю как нормальную. Хотя всегда можно найти к чему придраться… Но зимой снег расчищают. Цветочки к лету сажают.

Хотелось бы, чтобы следили за запретом на выгул собак, но это, наверное, сложно.

В парадной, разумеется, есть колясочная и место для хранения велосипедов. Кто-то рассказывал, что в новых домах бывают помещения, где можно помыть собаку после прогулки, но тут такого нет.

У нескольких квартир в доме, включая нашу, есть террасы: они находятся над бассейном и фитнес-клубом. Теоретически соседи могут заходить к нам (террасы отгорожены невысокой декоративной решеткой — Прим.ред.), а уж детей мы иногда отлавливаем через четыре террасы.

Но ни с какими проблемами в связи с этим не сталкивались. Если честно, террасой мы пользуемся не часто. Есть небольшое ощущение дискомфорта от того, что сверху окна других квартир: мало ли, что-то выпадет. Плюс из этих окон нас видно.

Да и погоду для прогулок сложно выбрать: на террасе либо прохладно, либо — если выглядывает солнце — жарко.

Из проблемных моментов жизни в квартале могу отметить, что гостям сложно найти квартиру — тут около пяти корпусов с идентичным адресом.

Не знаю, как понять такую нумерацию (по официальной версии, юридически у дома один адрес, потому что все корпуса возвели на едином паркинге-стилобате — Прим.ред.).

Еще можно было бы придраться к слышимости в квартире, но когда у тебя трое детей, лай соседской собаки не очень раздражает.

В квартале есть магазинчики, кафе и чуть ли не четыре стоматологии. Мне как врачу-стоматологу интересно за ними наблюдать. Заметила, что стоматологии — как, впрочем, и многие другие заведения — здесь не очень надолго задерживаются. Наверное, аренда высокая, а проходимости как таковой нет. Прижился магазин-гастроном, держится кафе «Буше» и, пожалуй, «Ароматный мир».

Продуктовую проблему мы решаем при помощи ближайшего — Мальцевского — рынка на улице Некрасова. У меня там есть знакомые продавцы, к которым я уже привыкла. Знаю, что некоторые хозяйки ездят через Неву в «Окей» и возвращаются с большими пакетами. Маленькие магазины типа «Семьи» есть поблизости, и там можно купить вещи первой необходимости.

Когда-то мы с родителями жили в центре, на 2-й Советской, в старом доме с двором-колодцем, на последнем этаже. Ту жизнь не сравнить с сегодняшней.

Это было в конце 90-х — начале 2000-х, в нашей парадной можно было запросто встретить наркоманов, это было страшно. Ванна стояла на кухне — стоило больших усилий выгородить под нее кусочек квартиры.

Все было по-другому, кроме одного очень важного момента — местоположения: оттуда три минуты до метро «Площадь Восстания», и весь город для тебя оказывался вблизи.

Потом, до переезда в «Парадный квартал», мы с мужем жили на Ленинском проспекте. Друзьям, которые там остались, я говорю: «Не забывайте, что Петербург намного дальше, чем Ленинский». Ведь и они, и их дети проводят жизнь в основном там.

А мы живем тут и видим красоту города каждый день.

Как-то я шла с маленькими детьми по Кирочной улице, и средний сын — ему на тот момент было четыре года — сказал: «Посмотри, какие красивые здания!» Они их могут видеть не по праздникам, а каждый день.

Мне кажется, архитектура «Парадного квартала» гармонирует с историческим центром. На мой взгляд, это один из самых красивых новых комплексов в городе. Он гармонично вписывается, не портит облик города.

Сегодня я ехала, слушала программу на «Маяке», и ведущий Сергей Стиллавин рассказал, что Артемий Лебедев купил в Петербурге квартиру и сделал ремонт в парадной.

Это возмутило соседей: «Зачем вы трогаете парадную, ведь будет видимость того, что у нас все хорошо!» Я думаю, это проблема старых домов: соседи, которые не приемлют инициативы по улучшению.

Все эти запахи в парадных. Совсем другое ощущение.

Раньше я не думала, что в центре стоит жить с детьми: в спальных районах есть парки, и инфраструктура — сады, школы — более развита. И вот судьбой нас занесло сюда, и мы не жалеем.

Мария Элькина

архитектурный критик

На мой взгляд,  высокая платформа, на которой стоит «Парадный квартал», — самое плохое из решений. В центре места мало и уплотнительная застройка ни к чему, тем более такая агрессивная. Правило довольно простое: если уж новое здание решились построить в центре, то ключевой вопрос всегда в том, что оно добавляет к окружающей среде, чем обогащает ее. «Парадный квартал» только отнимает.

Строительство на платформе может быть оправдано, когда цель — спастись не от других людей, а от машин. Такие кварталы есть в Вене и Милане. Там не жилье, а целые районы, где есть и магазины, и офисы, и даже церковь. Они полностью пешеходные, там свои площади, переходы, и нет никаких ограничений для входа на визуальном уровне, никаких решеток, калиток, будок охранников.

Жизнь в городе предполагает большое количество людей кругом, и если есть желание отгородиться от них, то, наверное, правильнее жить в пригороде или в деревне, там это не является нарушением естественного порядка вещей. Смысл центра Петербурга в его гетерогенности, время замков, башен и особняков прошло.

При этом «Парадный квартал» — типичный, но и довольно показательный пример неудачной петербургской архитектуры. В ней есть намек на классицизм, очень поверхностный, но и он визуально не выдержан. Можно долго разбирать, что именно не так, но суть передается анекдотом.

Одному жителю Одессы не понравился реквием Моцарта, но сам он в концертном зале его не слышал, ему сосед напел. Это довольно распространенный подход, и говорит он о глубочайшем культурном упадке, а вовсе не о том, что мы чтим традиции. Мы даже разучились понимать, в чем они состоят.

В старом Петербурге важен средний масштаб, относительное спокойствие ритма, монотонность, слегка бестелесное ощущение от штукатурки, цвет, благородство. Это и стоило бы перенимать.

Да и просто странно, что мы делаем архитектуру, которая в профессиональном отношении не котируется нигде и никак, и не чувствуем в этом ущербности. Это ведь тоже против петербургского обычая, для города всегда важно было признание извне.

Источник: https://www.the-village.ru/village/city/where/276216-paradny-kvartal

Абсолютное право
Добавить комментарий