Имеет ли муниципалитет право передавать квартиру находящихся в доме интернате третьим лицам?

Как правильно составить договор аренды?

Имеет ли муниципалитет право передавать квартиру находящихся в доме интернате третьим лицам?

Все собственники заинтересованы, чтобы их квартиры снимали именно те, кому они передают ключи, чтобы был порядок и все вещи оставались в сохранности, чтобы оплата была регулярной. Именно поэтому в обязательном порядке отношения между хозяином и арендатором необходимо оформить в письменной форме.

Один из моих клиентов – собственник квартиры – рассказывал, что конфликт с его жильцом возник из-за холодильника. В договоре найма не прописали его марку, а когда пришло время нанимателям выезжать и сдавать квартиру, то вместо дорогого иностранного холодильника оказался старый советский.

Ну, помните, под который постоянно нужно подкладывать пластиковый поддон, чтобы стекала водичка? А если забывать его вовремя размораживать, то через некоторое время можно было найти в морозильнике царство льда и снега. И самое ужасное – доказать, что вместо этой чудовищной машины стоял вместительный двухдверный красавец – нереально.

Денис Ветренниковруководитель Центра обучения инвестициям в недвижимость

Что нужно прописать в договоре?

Стороны договора. Укажите паспортные данные собственника и арендатора, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире. В договоре следует отдельно оговорить возможность проживания в квартире питомцев, а возможно даже и будущих детей.

Сведения о квартире. Тут все просто: полный адрес, площадь квартиры и кадастровый номер. Там же – детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Очень важно прописать, что жилье не находится в залоге, споре, не обременено правами других лиц.

Срок договора и возможность его продления. «Период действия не может превышать пять лет (ст.683 ГК). Также важно отметить, что если договор заключается на срок более года, то сторонам необходимо зарегистрировать обременение права собственности в ЕГРН.

Если обременение не зарегистрировано, то для третьих лиц (не участвующих в данном договоре) договор считается не заключенным.

Поэтому распространенной практикой на рынке частной аренды является заключение договора на 11 месяцев, по истечении которых заключается новый договор», – говорит Алексей Юферов, заместитель генерального директора юридической компании «Вектор права».

Пункт об оплате. Обязательно внесите сюда несколько важных моментов:

  • Плата за аренду, порядок и сроки внесения, неустойка за задержку оплаты (совет: наличный расчет подразумевает расписку в получении средств);
  • возможность/периодичность пересмотра размера оплаты (кстати, в дальнейшем повышение оплаты также подписывается обеими сторонами как согласие жильца с новыми условиями договора);
  • входят ли в плату за жилье интернет, коммунальные услуги, установка шлагбаумов во дворе и прочие бытовые платежи.

Порядок внесения и возврата залога. Обеспечительный платеж, а по-простому залог – это денежная сумма, которая, как правило, равна одному-двум месяцам оплаты по договору и обеспечивает интересы хозяина для дальнейшего возмещения ущерба или исключения риска неуплаты. Желательны дополнительные расписки с обеих сторон при получении или возврате обеспечительного платежа.

Возможность проверки жилья. Чтобы удостовериться в сохранности имущества и для контроля состава жильцов, проживающих в квартире, хозяин имеет полное право посещать помещение. Нужно прописать, как часто это можно делать. Также необходимо не забыть указать, что арендатор обязан открывать дверь для проверок не только собственнику, но и пожарным, электрикам, участковым и пр.

Необходимость делать ремонт. Согласно ст. 681 ГК, текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – арендодатель. Но вы можете прописать иные условия. Например, что с момента вступления договора в силу, все ремонтные работы обязуется выполнять жилец.

Включая ремонт сантехники или проваливающегося пола. Также важно внести поправку, что собственник имеет право отказать нанимателю в ремонте без объяснения причин.

Это касается неаварийных случаев, когда жильцу просто надоел цвет фамильного паркета на кухне и он решил его сменить на ажурную плитку.

В моей практике был такой случай, когда пожилую собственницу молодая пара «разводила» на любую поломку в доме. Речь шла не о глобальных вещах – потекший кран, перегоревшая розетка. Жильцы меняли за счет хозяйки даже деревянные окна на пластиковые. На такие расходы старушка не рассчитывала, но отказать жильцам было неудобно. 

Анна Баловацкаяриэлтор агентства недвижимости «Этажи»

Использование жилья по назначению. Укажите, что квартира сдается исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре. То есть, устраивать там шоу-рум, маникюрный салон и склад для хранения ненужных вещей непозволительно. В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Досрочное прекращение действия договора. Имеют на это право обе стороны. Например, жильца не устраивает, что крыша постоянно протекает и затапливает квартиру, либо квартира попала под программу реновации.

Условия расторжения договора. Например, использование жилья не по назначению (в квартире организовали частный детский сад), жалобы соседей на шуми беспорядки (можно прописать количество жалоб, которые будут считаться обоснованием для расторжения договора), порча жильцами имущества или приобретение домашних животных. 

Акт приема-передачи жилья. Тот самый важный документ, в котором точно сделайте опись мебели и техники (вспомните про холодильник!), а также, возможность проверять состояние жилья.

Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры.

В случае утраты первоначального вида квартиры, жилец за свой сет обязан произвести все необходимые ремонтные работы.

Освобождение помещения. Четко определите дату передачи квартиры после истечения срока договора или его досрочном завершении. День в день, семь дней, либо любая другая цифра. Чтобы избежать ситуаций, когда жилец просит «еще пять денечков на поиск нового жилья». А затем еще и еще, манипулируя хорошим отношением и слабоволием хозяина.

Порядок решения спорных ситуаций. Сначала путем мирных переговоров. При невозможности прийти к общему мнению – решение вопросов через суд. Поверьте, в острых конфликтных ситуациях этот пункт сильно остужает пыл между сторонами. Ведь доводить дело до суда и мучиться с тяжкими судебными процессами мало кому хочется.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-288405/

Новости за январь – октябрь 2019 года (подготовлено экспертами компании

Имеет ли муниципалитет право передавать квартиру находящихся в доме интернате третьим лицам?

Преступления против конституционных прав граждан: разъяснения Пленума ВС РФ

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 46

В конце декабря 2018 года Пленум ВС РФ принял постановление, в котором дал разъяснения по вопросам применения некоторых статей УК РФ о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина.

В частности, речь в документе идет о таких преступлениях как нарушение неприкосновенности частной жизни, тайны переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных или иных сообщений, жилища. Также в нем приведены разъяснения по вопросам применения ст. 138.

1 УК РФ об ответственности за незаконное производство, приобретение или сбыт так называемых шпионских гаджетов и ст. 145.1 УК РФ, устанавливающей ответственность за невыплату заработной платы. Кроме того, прокомментированы положения статей 144.

1 и 145 УК РФ, предусматривающих ответственность за необоснованный отказ в приеме на работу или необоснованное увольнение лица, достигшего предпенсионного возраста, беременной женщины или женщины, имеющей детей в возрасте до 3 лет.

Выделим главные из приведенных в постановлении разъяснений.

Так ВС РФ отметил, что уголовную ответственность по ч.ч.1 и 2 ст.137 УК РФ не может повлечь собирание или распространение сведений о частной жизни лица, составляющих его личную или семейную тайну, в государственных, общественных или иных публичных интересах, а также в случаях, если такие сведения стали общедоступными либо были преданы огласке самим гражданином или по его воле.

В отношении привлечения к уголовной ответственности по ст. 138 УК РФ пояснено, что нарушением тайны телефонных переговоров будет являться, в частности, и незаконный доступ к информации о входящих и об исходящих сигналах соединения между абонентами или абонентскими устройствами пользователей связи (дате, времени, продолжительности соединений, номерах абонентов, других данных).

Что касается незаконного доступа переписки, переговоров, сообщений, то он может состоять в ознакомлении с текстом и (или) материалами переписки, сообщений, прослушивании телефонных переговоров, звуковых сообщений, их копировании, записывании с помощью технических устройств и т.п.

А под термином “иные сообщения” в ч. 1 ст.

138 УК РФ, нарушение тайны которых также влечет уголовную ответственность по данной статье, следует понимать сообщения граждан, передаваемые по сетям электрической связи, например CMC- и ММС-сообщения, факсимильные сообщения, передаваемые посредством сети “Интернет” мгновенные сообщения, электронные письма, видеозвонки, а также сообщения, пересылаемые иным способом.

Как пояснил ВС РФ, привлечь к ответственности по ст.

138 УК РФ можно, если незаконные действия, нарушающие тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных или иных сообщений конкретных лиц или неопределенного круга лиц, совершены с прямым умыслом. При этом неважно, составляют передаваемые в переписке, переговорах, сообщениях сведения личную или семейную тайну гражданина или нет.

В отношении ст. 138.1 УК РФ об ответственности за незаконное производство, приобретение или сбыт специальных технических средств, предназначенных для негласного получения информации (так называемых шпионских гаджетов), ВС РФ отметил следующее:

– уголовная ответственность по данной статье наступает в тех случаях, когда указанные действия совершаются в нарушение требований законодательства;

– технические устройства (смартфоны, диктофоны, видеорегистраторы и т.п.) могут быть признаны специальными техническими средствами только при условии, если им преднамеренно путем технической доработки, программирования или иным способом приданы новые качества и свойства, позволяющие с их помощью негласно получать информацию;

– если для установления принадлежности технического устройства к числу средств, предназначенных для негласного получения информации, требуются специальные знания, суд должен располагать соответствующими заключениями специалиста или эксперта.

Кроме того, ВС РФ подчеркнул, что не могут быть квалифицированы по данной статье УК РФ действия лица, которое:

– приобрело посредством общедоступного интернет-ресурса специальное техническое средство, рекламируемое как устройство бытового назначения, добросовестно заблуждаясь относительно его фактического предназначения ;

– приобрело предназначенное для негласного получения информации устройство с намерением использовать его, например, в целях обеспечения личной безопасности, безопасности членов семьи, в том числе детей, сохранности имущества или в целях слежения за животными и не предполагало применять его в качестве средства посягательства на конституционные права граждан.

Разъясняя вопросы применения ст. 139 УК РФ (“Нарушение неприкосновенности жилища”), ВС РФ отметил, что уголовную ответственность по этой статье влечет незаконное проникновение:

– в индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями (например, верандой, чердаком, встроенным гаражом);

– в жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания (квартиру, комнату, служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии и т.п.);

– в иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания (апартаменты, садовый дом и т.п.).

Вместе с тем незаконное проникновение, например, в помещения, строения, структурно обособленные от индивидуального жилого дома (сарай, баню, гараж и т.п.

), если они не были специально приспособлены, оборудованы для проживания, а также в помещения, предназначенные только для временного нахождения, а не проживания в них (купе поезда, каюту судна и т.п.

), не может быть квалифицировано по указанной статье.

Также ВС РФ отметил, что незаконное проникновение в жилище может иметь место и без вхождения в него, но с применением средств, используемых в целях нарушения его неприкосновенности (например, при установлении прослушивающего устройства или прибора видеонаблюдения).

Действия лица, находящегося в жилище с согласия проживающего в нем лица, но отказавшегося выполнить требование покинуть его, не образуют состава данного преступления.

Часть разъяснений, вошедших в рассматриваемое постановление, посвящена вопросам привлечения к уголовной ответственности за невыплату зарплаты, а также за необоснованный отказ в приеме на работу или необоснованное увольнение лица, достигшего предпенсионного возраста, беременной женщины или женщины, имеющей детей в возрасте до 3 лет. Подробнее об этом читайте здесь.

В заключение Верховный Суд РФ напомнил судам, что уголовные дела о преступлениях, предусмотренных ч. 1 ст. 137, ч. 1 ст. 138, ч. 1 ст. 139, ст.

 145 УК РФ, относятся к категории дел частно-публичного обвинения и не подлежат обязательному прекращению в связи с примирением потерпевшего с обвиняемым.

Однако если лицо впервые совершило такое преступление, являющееся преступлением небольшой тяжести, примирилось с потерпевшим и загладило причиненный ему вред, то суд вправе на основании заявления потерпевшего прекратить уголовное дело в отношении этого лица.

_________________________________________

Противопожарные требования к временным строениям распространяются также на временные сооружения

Решение Верховного Суда РФ от 05.12.2018 по делу N АКПИ18-1010

Источник: https://base.garant.ru/57404593/1c29e6979a48336a9833f340dc54afe3/

Застройщик навязывает «свой» ЖЭК и грозится не отдать жилье? Адвокат рассказывает, что делать

Имеет ли муниципалитет право передавать квартиру находящихся в доме интернате третьим лицам?

Все чаще украинцы, которые решаются купить квартиру в новостройке, жалуются, что застройщики заставляют их подписывать кабальные договоры с сомнительными обслуживающими компаниями, а в случае отказа угрожают забрать уже оплаченные квартиры

О том, как получить свое жилье и не стать заложником недобросовестного застройщика, мы спросили у адвоката Адвокатского бюро «Цыпин и партнеры» Марины Суткович

-Законно ли, когда застройщик заставляет владельцев квартир одновременно с актами приема-передачи подписывать договор со “своим” ЖЭКом?

Следует понимать, что право собственности на квартиры инвесторы приобретают после государственной регистрации права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Один лишь факт подписания акта приема-передачи с застройщиком не наделяет лицо правами собственника.

Следовательно, до оформления права собственности на квартиру инвестор не имеет правовых оснований для заключения любых договоров по обслуживанию дома. Различные штрафы и правила являются исключительно самодеятельностью застройщика.

Но застройщику важно это сделать до того, как инвесторы получили квартиру, ведь после этого он потеряет рычаги влияния.

Марина Суткович, адвокат АБ “Цыпин и партнеры”

К сожалению, инвесторы вынуждены играть по правилам застройщика, ведь для регистрации права собственности именно застройщик должен осуществить определенные действия и он находится в положении юридически сильнейшем, поэтому может выдвигать любые требования, которые инвестор должен выполнить, для того чтобы на него таки зарегистрировали право собственности.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только после ввода дома в эксплуатацию. До завершения строительства застройщик считается владельцем материалов, оборудования, которые были использованы в процессе строительства.

После принятия дома в эксплуатацию застройщик или регистрирует на свое имя право собственности на все квартиры в доме, после чего заключает гражданско-правовые договоры с инвесторами, или передает установленные законодательством документы инвестору, и тот самостоятельно осуществляет первичную регистрацию права собственности на квартиру сразу на свое имя.

Таким образом, застройщик играет ключевую роль в процессе приобретения права собственности, что позволяет ему манипулировать инвесторами.

– Может ли застройщик отобрать квартиру у инвестора, если тот не подпишет договор с навязанным ЖЕКом?

-Нужно внимательно читать ваш договор с застройщиком, там могут быть особые условия по содержанию дома, на которые вы не обращали внимание раньше.

Как правило, договор на содержание дома подписывают еще на первом этапе – при заключении договора об участии в фонде финансирования строительства или предварительного договора купли-продажи, или же непосредственно перед регистрацией права собственности.

Не подписали договор о содержании дома – дальше в ход могут пойти разные ваши «ошибки». Застройщик может расторгнуть с вами договор формально – за невыполнение определенных его условий.

Совершенно невинные пункты относительно порядка подписания актов приема-передачи или же организации встречи у нотариуса для подписания основного договора могут стать основанием для лишения вас собственности.

 Как правило, инвестор обязан подписать акты приема-передачи квартиры и/или основной договор купли-продажи в течение определенного срока с момента ввода дома в эксплуатацию или регистрации права собственности на квартиру на застройщика. Например, застройщик может просто не сообщить неугодному инвестору об этом моменте, уклоняться от прямых контактов и запросов.

После истечения определенного срока инвестор может узнать, что договор расторгнут, объект инвестирования откреплен, а может уже и продан другому лицу.

Ваш договор может прятать в себе и другие потайные ходы для застройщика, поэтому перед его подписанием договор лучше изучить с адвокатом.

-Жильцы не хотят подписывать договор с конкретным ЖЭКом, но застройщик давит и грозится не отдать жилье. Что делать?

-Конечно, можно сесть с застройщиком за стол переговоров, если инвесторы действуют сплоченно и организованно. Однако стоит помнить о том, что преимущество не в пользу инвесторов, поэтому лучше сначала получить квартиру в собственность на условиях застройщика, а потом идти в бой. Этот путь с наименьшими потерями для инвестора.

Во избежание манипуляций со стороны застройщика лучше самостоятельно мониторить ввод дома в эксплуатацию и не ждать обещанного сообщения от застройщика. Может оказаться, что оно было совершено в региональной газете, о существовании которой вы и не догадывались.

Эта информация доступна на сайте ДАБИ по ссылке: https://dabi.gov.ua/declarate/list.php.

Если согласно вашему договору застройщик после этого должен зарегистрировать квартиру в собственность сначала на свое имя, попробуйте получить информацию о состоянии оформления квартиры у застройщика. Направьте ему письменный запрос.

Если застройщик медлит с ответом, обратитесь к нотариусу или адвокату, который сможет получить справку из реестра вещных прав на недвижимое имущество.

При наличии электронной цифровой подписи вы сможете получить такую справку и самостоятельно на сайте Минюста.

После получения квартиры в собственность инвестор приобретает права самостоятельно распоряжаться ею и общей совместной собственностью вместе с другими жильцами, которые вряд ли будут довольны навязанными тарифами и штрафами. Совладельцам следует сплотиться и создать ОСМД.

-Могут ли владельцы квартир сразу создать ОСМД?

– Инвесторы до момента государственной регистрации права собственности на приобретенные ими квартиры не являются собственниками, а потому не имеют права создавать ОСМД. После того, как появятся первые владельцы, закон требует наявносты определенного количества собственников квартир в доме.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона об ОСМД, учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более чем половину квартир и нежилых помещений в таком доме.

Только после того, как инвесторы получат свидетельства о праве собственности на более чем 50% квартир и нежилых помещений, можно инициировать процесс создания ОСМД.

-Как создать ОСМД?

-Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, состоящей не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.

Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не менее чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку.

Каждый совладелец (его представитель) при ании имеет количество , пропорциональное доли общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Эта норма закона защищает новоиспеченных совладельцев тогда, когда застройщик еще владеет более чем 50-ю процентами площадей всех квартир и препятствует созданию ОСМД.

Учредительное собрание принимает решение о создании объединения и утверждает его устав.

Государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается созданным со дня его государственной регистрации.

-Может ли председателем ОСМД быть человек, не имеющий квартиры в этом доме?

-Закон об ОСМД не содержит требований к лицу председателя и не говорит о том, что он обязательно должен быть собственником квартиры в этом многоквартирном доме.

Совладельцы ОСМД на общем собрании выбирают членов правления объединения, которое является исполнительным органом ОСМД.

Правление должно осуществлять руководство текущей деятельностью ОСМД и имеет право принимать решения по вопросам деятельности ОСМД в пределах, определенных уставом (ч. 17 ст. 10 Закона об ОСМД).

Из своего состава правление избирает председателя правления ОСМД и его заместителя.

Итак, если членом ОСМД может быть только собственник квартиры или нежилого помещения в доме, то председателем правления может стать любое лицо, выбранное общим собранием в состав правления.

Нет единого мнения, целесообразно ли привлекать лицо “со стороны”.  Иногда ни у кого из совладельцев нет соответствующих навыков, квалификации, опыта или времени для выполнения функций председателя.

И довольно часто именно совладелец как никто другой заинтересован в скорейшем решении проблем своего дома.

– Напоследок дайте советы владельцам квартир, которые столкнулись с теми или иными нарушениями со стороны своего застройщика. Каков алгоритм их действий?

-Есть различные юридические механизмы покупки квартиры в новостройках. Для каждого механизма необходим свой алгоритм действий. Его может посоветовать специалист, ознакомившись с документами, которые вы подписали.

Поделитесь полезной информацией с друзьями:

Источник: https://ckp.in.ua/ru/articles/16802

Абсолютное право
Добавить комментарий