Имеет ли право мать продать квартиру сыну

Какие документы нужны для дарения квартиры сыну и как оформляется такой договор? Подробнее разберем в нашей статье.

На склоне лет родители думают о том, чтоб их дети в случае возникновения неожиданных обстоятельств, могли распоряжаться нажитыми материальными благами.

Дарственную на сына возможно, сделать самостоятельно, но важно учитывать особенности оформления и нюансы налогообложения.

Содержание

0.1 Способы дарения
0.2 Условия передачи
0.3 Документы для дарственной и содержание договора
0.4 Случаи признания сделки недействительной

1 Может ли мать продать квартиру дочери – Юридическая консультация
2 Купля продажа квартиры между родственниками
3 Может ли мать продать квартиру дочери, сыну
4 Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Способы дарения

Самостоятельное оформление состоит из этапов:

Составление договора. Документ должен быть составлен в письменной форме, поскольку сумма сделки превышает сумму 3000 рублей. Обязательно включайте в заявление такие данные, как:
- ФИО отца или матери, место прописки, всю информацию из паспорта;
- ФИО сына, место прописки, паспортную информацию;
- название объекта (квартира, дача);
- предмет договора (факт принятия в дар квартиры или дачи по определенному адресу);
- основные характеристики жилой площади (количество квадратных метров, этаж);
- документы собственника на недвижимость (договор купли-продажи, передачи, ренты и др.);
- подписи участников договора дарения и дата.
Примерный образец договора дарения квартиры сыну Вы можете посмотреть и скачать по этой ссылке.
Регистрация. Перед обращением в Регистрационную Палату, МФЦ важно подготовить все документы:
- паспорта;
- дарственную в количестве 3-х экз.;
- зарегистрированное право собственника-дарителя;
- соглашение супруга (супруги) дарителя (здесь Вы можете скачать примерный образец согласия;
- выписка о количестве зарегистрированных граждан;
- разрешение попечителей (если дарственная идет на недееспособное или лицо до 18 лет). Образец разрешения смотрите тут;
- оплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Это важно: с начала марта 2013 г. вступили в действие поправки к закону, согласно которых договора дарения не подлежат регистрации. Регистрируется переход права собственности, в данном случае – от отца (матери) сыну.

После подписания документа сторонами специалист службы забирает документы, договора и дает расписки о их принятии. Для регистрации сотрудникам отведен срок 10 рабочих дней.

С выданной на руки распиской можно примерно через этот период времени обратиться в Регистрационную Палату, где выдадут вступившие в силу документы.

Оформление дарственной через нотариуса во многих случаях оправдано. Например, если есть сомнения, что кто-то из ближайших родственников захочет оспорить договор, лучше прибегнуть к помощи нотариальной конторы — оно сможет подтвердить, что действия клиентов были добровольными.

Необходимо принести следующие документы:

паспорта отца, матери и сына;
свидетельство права собственника на дачу или квартиру;
справка из домой книги зарегистрированных лицах;
выписка из ЕГРП.

Нотариус составляет договор передачи от отца или матери к сыну в присутствии клиентов. Обязательно вписывает реальную стоимость имущества (важно, чтоб цена не была завышена, так как это может привести к признанию документа недействительным).

Процедура нотариального оформления стоит дороже. Услуги обойдутся в среднем 3000 рублей, также одаряемый оплачивает дополнительно сумму в размере 0,3% от стоимости имущества, причем минимум 300 рублей. Этот процент значительно меньше, чем при оформлении договора между дальними родственниками, поскольку родители и дети являются близкими родственниками.

Условия передачи

Чтобы факт дарения квартиры, дома состоялся, необходимо соблюдение следующих условий:

Безвозмездность всей процедуры. В случае, если члены Регистрационной палаты или сотрудник нотариата отметят факт махинации (передачу каких-либо денежных средств), сделка будет признана недействительной.
Отсутствие в дарственной надписи о передаче объекта дара после смерти дарителя. В ином случае сделка будет признана ничтожной.
Если сыну дарится определенная часть квартиры или дома, то понадобятся документы (согласие), подтверждающие, что остальные прописанные жильцы не против этого действия. Однако, если часть имущества дарится лицу, которое уже является совладельцем, такие документы не понадобятся.
Прочие условия. Это может быть, например, возврат дарителем имущества.

При нотариальном оформлении дарственной, согласие членов семьи не понадобится (учитывается лишь согласие супруга, который должен написать соответствующий документ).

Однако если договор будет составлен неправильно (такое случается, если он оформляется самостоятельно), то другие ближайшие родственники имеют все шансы оспорить это решение, благополучно отсудить часть имущества.

Некоторые обстоятельства могут заставить дарителя расторгнуть договор. Законодательные органы поддержат это решения, если наблюдались такие случаи:

покушение на жизнь дарителя со стороны одаряемого;
смерть одаряемого или признание его недееспособным;
небрежное отношение к имуществу;
значительное ухудшение финансового или физического состояния дарителя.

Факт дарения не предусматривает никаких обязательств со стороны одаряемого, то есть сделка ведется безвозмездно. Договор является односторонней сделкой.

Документы для дарственной и содержание договора

Рассмотрим, что понадобятся для оформления передачи имущества сыну. Список включает в себя:

паспорта участников;
документы собственника;
заявление о добровольном переходе прав (именно там вписывается предмет договора, например, «Я, ФИО дарю, а ФИО принимает в дар квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 4, кв. 4»);
заявление сына о регистрации;
выписка из домовой книги о прописанных людях в недвижимости;
справка из БТИ о стоимости имущества;
кадастровый паспорт;
договор, где прописано согласие супруга (если имущество покупалась в период брака);
согласие попечителей (если на данный момент там проживают дети);
разрешение опекуна (если лицо недееспособно или ему нет 18 лет);
генеральная доверенность на ведение сделки дарения (когда вопросами занимается поручитель);
квитанция об уплате всех госпошлин.

Примите к сведению: поскольку сын является родственником первого колена, то при дарении ему не придется уплачивать НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры, дома. Необходимо уплатить только госпошлину за совершение прав перехода.

Все документы подаются либо в Росреестр, либо в МФЦ по месту нахождения объекта дарения, либо через нотариуса. С момента регистрации право собственника действительно. С этого момента сын имеет возможность продать, подарить кому-либо, если не прописаны иные договорные условия.

Случаи признания сделки недействительной

В некоторых случаях дарственная можете быть признана недействительной. Судебные инстанции расторгнут договор, если есть в наличии доказательная база.

Документы доказательной базы, необходимые при таких случаях:

преступление против жизни и здоровья отца (матери) со стороны сына;
смерть одаряемого (медицинское заключение о смерти). На этот случай в дарственной необходимо заранее (до перехода права) прописать этот момент. Иначе по закону подаренная недвижимость переходит в наследственную массу и подлежит наследованию родственниками в порядке очередности (обзорную статью о том, как делится наследство между наследниками первой очереди, Вы можете прочитать здесь);
ухудшение финансового положения, состояния здоровья (выписка из банка, справка из поликлиники заверенного образца).

По решению суда дарственная аннулируется и возвращается обратно дарителю – матери или отцу.

Следующее видео подробно рассказывает о заключении договора дарения квартиры:

Как грамотно оформить дарение квартиры сыну: юридические тонкости, документы и образец договора Ссылка на основную публикацию

Источник: https://naslednik.guru/darenie/darstvennaja-na-syna.html

Может ли мать продать квартиру дочери – Юридическая консультация

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение по денежным обязательствам, являющееся заключенным, если обе стороны поставили под ним свою подпись.

Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре для занесения информации о смены владельца квартиры в кадастровый учет. Достаточно часто сделки купли-продажи между родственниками являются фиктивными, только на бумаге, без фактической передачи денежных средств. Но, к сожалению, этот способ не исключает уплату налогов.

В договоре сумма сделки указывается обязательно, а следовательно, и налог уплачивается с этой суммы. Не думайте, что вы будете самыми хитрыми и просто укажете заниженную стоимость квартиры.

Налоговые органы отслеживают сделки, суммы которых значительно отличаются от рыночных. В таких случаях, законодательно у налоговых органов есть возможность увеличить налог до соответствующей суммы и добавить пеню за уклонение.

Существенный минус купли продажи квартиры между родственниками – это невозможность получения налогового вычета, так как в статье 220 налогового кодекса для получения налогового вычета покупатель не должен являться родственником продавца.

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям в ситуации, когда их сын или дочь заключили брак. Ведь при таком варианте квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода квартира будет делиться между супругами.

Возможен и другой вариант: отец с сыном являются владельцами квартиры ровно по половине, и отец захочет продать свою долю дочери. По закону, ему сначала придется предложить эту сделку сыну, и если он не согласится, то только после этого предложить дочери.

Стоит помнить, что продав или подарив квартиру родственникам, вы можете в ней жить по дальнейшим договоренностям. Но, если родственник решает вас выгнать, то закон на его стороне. А если вы завещаете квартиру, то она продолжит быть вашей собственностью.

Расторжение договора купли-продажи возможно в одностороннем порядке, только при нарушении одной стороны условий прописанных в пунктах договора, или при обоюдном согласии.

Подробные условия расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе. В любом случае, все сделки и их расторжение должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре, зафиксированы в едином госреестре прав собственников.

Как это сделать?

Купить квартиру у родственников на материнский капитал несложно. Собственно процедура будет выглядеть так же , как и стандартная операция по покупке жилья.

Подбирается квартира, собирается необходимая документация, составляется договор, подается запрос в Пенсионный фонд РФ, который одобряет (или не одобряет) покупку.

Далее средства из семейного «сейфа» направляются на счет продавца. Право собственности проходит регистрацию в Кадастровой палате. Новому хозяину жилища выдается на руки кадастровая выписка (а если имеет место быть ипотека, то с пометкой — залог в силу закона).

Договор купли под материнский капитал тоже в общем ничем не отличается от стандартного. Однако в нем обязательно оговорить следующее. Часть стоимости квадратных метров выдается родственнику до подписания документа о сделке (оформляется расписка).

Оставшаяся — собственно семейный капитал — поступит на банковский счет прежнего хозяина жилища после того, как Пенсионный фонд одобрит сделку (в течение двух месяцев).

В договоре содержатся следующие сведения:

данные об участниках сделки — паспортная информация, прописка;
характеристики квартиры. По какому адресу, на каком этаже какого дома она находится?
стоимость жилища;
обязанности и права продавца и покупателя;
форс-мажор;
дополнительные условия;
дат, подписи.

Ответы юристов (2)

1) Может ли дочь продать долю, без согласия матери (к владелице 2-х долей), в т.ч. письменного?
Елена

может, согласно действующему законодательству, дочь сначала должна предложить выкупить свою долю матери, если она в течении месяца не выкупит долю, дочь вправе продать свою долю третьим лицам.

2) Можно ли матери каким-то образом восприпятствовать проведению сделки со стороны дочери? Если да, то каким?
Елена

только направив ответ на предложением, о том, что она готова выкупить.

3) Есть ли опасность, что дочь продаст свою долю бандитам, которые впоследствии выгонят мать с гражданским мужем на улицу, завладев всей квартирой?
Елена

всегда есть такая опасность

4) Если мать каким-либо образом выражает своё несогласие с продажей доли дочерью (если это вообще возможно), дочь может начать продажу доли только через суд, предварительно добившись подобного согласия со стороны матери?
Елена

нет, еще раз повторю согласие на продажу не требуется от другого собственника, главное соблюсти требования ст.256 ГК РФ, о праве преимущественного выкупа.

5) В реальности дочь сможет за рыночную (или какую угодно) цену продать свою долю (чуть меньше комнаты), учитывая несогласие матери, неотремонтированность квартиры, и если просто напросто потенциальных покупателей не пускать в квартиру на осмотр доли?
Елена

трудно судить, спрос на такие объекты не велик

6) Может ли дочь продать долю человеку или группе лиц (тем-же бандитам) без предварительного осмотра доли (т.е. чисто по бумагам)?
Елена

Бабушку или дедушку:

Выписать пожилого родственника из квартиры получится в случае если бабушку/дедушку пропишут в квартире другого родственника или в специально приобретенном жилье.

Не выпишут, если родственник пожилой, на Вашем иждивении или признан судом как человек, не имеющий возможности обеспечить себя жильем и доходом.

конечно может, осмотр является дело добровольным.

7) Обязана ли дочь при продаже своей доли уведомлять мать (как владеюущую 2-мя долями) о продаже доли? Имеет ли право мать, если данного письма (уведомления) получено небыло подать в суд на дочь и, если сделка по купли-продаже доли состоялась (дочь продала долю кому-либо), аннулировать всю сделку? Что в этом плане на практике?
Елена

обязана в порядке ст.256 ГК РФ. Сейчас изменились правила по отчуждении долей в недвижимости, с 01.01.2016 г.

договор купли-продажи обязательно удостоверяется нотариусом, при этом продавец будет обязан предоставить нотариусу документ подтверждающий, что он уведомил другого сособственника о продажи доли, а то либо отказался либо в установленный законом сроком не изъявил желания приобрести долю.

Без этих документов нотариус не удостоверит договор, а сама сделка не пройдет регистрацию. В любом случае, если же все таки ситуация произойдет, у вашей матери будет право в течении трех месяцев после такого как она узнает о данной сделке, в судебном порядке признавать договор недействительным и переводить права покупателя на нее.

У дочери есть 5-летний ребёнок и муж. Живут в съемной квартире. Стоят на программе Молодая семья. Есть ли в этом случае у дочери какие-либо ограничения при продаже доли? Если дочь всё-таки продаёт долю, ее ребёнок в последствии будет иметь какие-либо права на квартиру (к примеру, долю и т.п.)?
Елена

нет, дети не имеют прав на имущество своих родителей, в силу ч.4 ст.60 СК РФ.

9) Теряет ли прописку дочь при продаже своей доли и теряет ли прописку ее пятилетний сын?
Елена

не автоматические, выписаться необходимо будет самостоятельно, либо через суд после продажи, это может сделать новый собственник и ваша мать.

10) Если сделка все-таки состоится и дочери удастся продать долю, как матери в дальнейшем продать всю квартиру, если 1-ой долей из 3-х будет владеть посторонний человек?
Елена

так и продавать долю в квартире, может и найдется желающий.

12) Есть ли опасность в чем-либо, что дочь продаст долю человеку, который в свою очередь пропишет в квартире, к примеру, с десяток гастарбайтеров? Или прописка сейчас ничего не значит, а значит лишь до, кто и сколькими долями владеет?
Елена

регистрация лиц, совершается с согласия всех собственников, без согласия вашей матери, новый собственник праве прописать только своих несовершеннолетних детей.

13) Как гарантированно восприпятствовать дочери в ее праве подать долю и возможно ли это?
Елена

не возможно, законом не предусмотрено ограничить собственника правом распоряжения своим имуществом. Законных оснований у вас нет.

1. Может продать без согласия с учетом вашего преимущественного права на основании ст. 250 ГК РФ.

2. Только если не пускать покупателей в квартиру.

3. Да, такая ситуация бывает часто.

Родителей мужа или жены:

Могут ли выписать из квартиры родителя бывшего супруга? Без проблем выписать всех родственников, ставших бывшими на основании Вашего развода с их сыном или дочерью, получится лишь в случае, когда все вместе вы проживали в помещении, приобретенном лично Вами до официального вступления в брак.

4. Через суд не надо долю продавать, она может продать без суда.

5. Если не пускать в квартиру, то продать сложнее.

6. За более низкую цену может продать.

7. Обязана уведомлять. По практике договор не расторгается, а вы должны просить суд перевести права покупателя на эту долю на себя, и сразу же вносить деньги за эту долю на депозит суда.

Куда нужно обращаться?

Все зависит от ситуации. Если квартира собственная, то достаточно будет обратиться в паспортный стол или управляющей компании, или прямо в отделение УФМС.

Поэтому первый шаг, который придется сделать – это обратиться к УК.

8. Никаких ограничений здесь нет.

9. Как договорятся с покупателем.

10. Каждый собственник может распоряжаться только своей долей.

11. При вселении через суд, суд смотрит насколько новому собственнику необходимо проживание в этой квартире, что у него есть ещё из жилья. если ничего нет больше, то вселят. Практика очень разная здесь.

12. Прописать кого-либо новый собственник может (кроме себя) только с вашего согласия.

13. Не пускайте никого из покупателей, а лучше конечно постарайтесь сами выкупить.

Может ли дочь продать долю без согласия матери?

Уважаемые юристы! Ситуация следующая. Есть 2-х комнатная квартира, где 2-мя долями владеет мать, 1 доля – принадлежит дочери. Дочь фактически угрожает матери, что подаст на раздел квартиры. Т.е. продаст свою 1 долю кому-то на стороне. Упирает на то, чтобы эту долю в приоритетом порядке выкупила мать. Но цену, которую она (дочь) требует, мать заплатить не в состоянии.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Главный вопрос, что делать в такой ситуации?!

Вопросы вытекающие из главного:

1) Может ли дочь продать долю, без согласия матери (к владелице 2-х долей), в т.ч. письменного?

2) Можно ли матери каким-то образом восприпятствовать проведению сделки со стороны дочери? Если да, то каким?

3) Есть ли опасность, что дочь продаст свою долю бандитам, которые впоследствии выгонят мать с гражданским мужем на улицу, завладев всей квартирой?

4) Если мать каким-либо образом выражает своё несогласие с продажей доли дочерью (если это вообще возможно), дочь может начать продажу доли только через суд, предварительно добившись подобного согласия со стороны матери?

6) Может ли дочь продать долю человеку или группе лиц (тем-же бандитам) без предварительного осмотра доли (т.е. чисто по бумагам)?

У дочери есть 5-летний ребёнок и муж. Живут в съемной квартире. Стоят на программе Молодая семья. Есть ли в этом случае у дочери какие-либо ограничения при продаже доли? Если дочь всё-таки продаёт долю, ее ребёнок в последствии будет иметь какие-либо права на квартиру (к примеру, долю и т.п.)?

9) Теряет ли прописку дочь при продаже своей доли и теряет ли прописку ее пятилетний сын?

10) Если сделка все-таки состоится и дочери удастся продать долю, как матери в дальнейшем продать всю квартиру, если 1-ой долей из 3-х будет владеть посторонний человек?

11) Если дочери удастся продать свою одну долю, как это вообще возможно, посторонний человек поселиться в квартире? Опять-же, если его не пускать, он в свою очередь подает в суд иприходит уже с полицией или с приставами? Что по практике подобных дел в России?

12) Есть ли опасность в чем-либо, что дочь продаст долю человеку, который в свою очередь пропишет в квартире, к примеру, с десяток гастарбайтеров? Или прописка сейчас ничего не значит, а значит лишь до, кто и сколькими долями владеет?

13) Как гарантированно восприпятствовать дочери в ее праве подать долю и возможно ли это?

Огромное спасибо если кто-то поможет! Ситуация очень сложная. Решить вопрос с дочерью мирным путём не представляется возможным, несмотря на все старания.

Источник: https://kodexsro.ru/mozhet-li-mat-prodat-kvartiru-docheri/

Купля продажа квартиры между родственниками

Здравствуйте друзья. Сделки купли-продажи по квартирам являются обычным явлением и не вызывают удивления. Правила и порядок давно четко проработаны и слегка видоизменяются в зависимости от индивидуальных условий.

Купля продажа квартиры между родственниками тоже встречается довольно часто в случае, когда родственники запланировали продать/купить квартиру друг у друга, или подарить/завещать ее кому-то.

Ведь зачастую подобные сделки проводят без участия денежных средств. Например, родители покупают у детей небольшую квартиру, а им продают свою побольше. И в этот момент наступает ситуация, когда надо принять важное решение: как оформить эту сделку, чтобы было максимально выгодно обеим сторонам, с сохранением юридических гарантий сделки, и при этом заплатить поменьше налог со сделки.

Существует три варианта: обычная сделка купли-продажи, завещать квартиру или подарить. Но у каждого из способов существуют свои плюсы и минусы.

Рассмотрим их.Покупаем квартиру

Купля-продажа

Договор купли продажи

Стоит помнить, что продав или подарив квартиру родственникам, вы можете в ней жить по дальнейшим договоренностям. Но, если родственник решает вас выгнать, то закон на его стороне. А если вы завещаете квартиру, то она продолжит быть вашей собственностью.

Как подарить квартиру?

Договор дарения

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом. Причем, этот закон распространяется не только на квартиры, а на все виды подарков, подлежащих налогообложению.

Если же имущество дарят дальним родственникам (бабушкам, дядям, племянникам и другим) или знакомым, то получатель имущества обязан оплатить налог в размере тринадцати процентов от рыночной стоимости имущества.

Подаренная квартира людям, находящимся в браке, не будет являться совместно нажитым имуществом и при разводе разделу не подлежит, согласно 36 статьи семейного кодекса. Но, если в квартиру были какие-либо вложения, например дорогостоящий ремонт, то половина его стоимости может быть востребована в ходе бракоразводного процесса.

В гражданском законодательстве упомянуты гарантии, которые возникают при оформление дарения. Например, если возникает угроза утери подаренного имущества, по причине несоответствующего обращения, даритель вправе востребовать обратно свой подарок.

Или другой пример — на дарителя было совершено покушение с угрозой жизни получателем подарка. В таком случае подарок также может быть востребован обратно. Чего нельзя будет сделать после оформления сделки купли-продажи.

Завещание и наследование: есть ли разница?

Завещание квартиры

Завещание и наследование – это понятия кажущиеся достаточно близкими по смыслу.

Но в них есть большая разница: при завещании собственник имущества самостоятельно определяет лицо, которому отойдет имущество после смерти владельца.

А при наследовании, оставшееся имущество делится между родственниками, в зависимости от родства и достигнутых договоренностей.

Сходство завещания и наследования состоит в том, что имущество отойдет наследникам только после смерти, при этом, если у собственника один наследник и имущество он планирует оставить ему, то необходимости в завещании нет.

И по аналогии с дарением, имущество, переданное одному из супругов по наследству или завещанию, не является совместно нажитым и принадлежит единолично одному из супругов.

Согласно налоговому кодексу, такое имущество не подлежит налогообложению.

Не смотря на то, что все сделки по имуществу являются схожими друг с другом, и без труда можно найти образец для таких сделок, каждый случай обладает своей индивидуальностью.

Именно из-за различающихся условий при оформлении сделок, меняются или добавляются пункты в сам договор. И не смотря на видимое превосходство сделок с дарением, выбор должен быть обусловлен условиями, а не условия подгоняться под договор.

По закону позволяется проводить сделки без участия агентств по недвижимости, но при этом вы должны быть юридически грамотным человеком. В агентствах всегда есть юристы, которые смогут показать на слабые места договора и описать все возможные риски, именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов.

Источник: https://rieltor-ask.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-rodstvennikami/

Может ли мать продать квартиру дочери, сыну

» Купля-продажа квартиры » Может ли мать продать квартиру дочери, сыну

370 просмотров

Взаимоотношения внутри семьи могут быть очень разными и нередко возникает необходимость не просто отдать-подарить квартиру своему ребенку, а продать ее по полной рыночной стоимости. Есть ли какие-то отличия такой процедуры от стандартной купли-продажи – читайте в этой статье.

Существуют ли ограничения для продажи квартиры дочери или сыну

Нет. В законодательстве нет ни одного пункта, исходя из которого можно хотя бы теоретически предположить, что мать не может продать квартиру сыну или дочери.

Таким образом, раз запретов и ограничений нет, значит данная процедура возможна. Также нужно отметить, что нет и никаких специальных условий.

Значит, сделка оформляется по стандартным правилам, ничем не отличающихся от процедуры купли-продажи жилья между абсолютно незнакомыми людьми.

Как мать может продать квартиру дочери или сыну

Как сказано выше, сделка производится на общих основаниях.

В качестве некоторой «льготы» может рассматриваться тот факт, что зачастую родители и дети не стремятся обмануть друг в друга в подобных делах. Таким образом, уровень рисков будет ниже.

В то же время, взаимоотношения в семье могут быть настолько сложными, что именно от ближайших родственников и приходится ждать самых серьезных проблем.

Порядок действий

Примерный порядок действия для купли-продажи квартиры между родственниками:

Произвести оценку продаваемой квартиры (при условии, что жилье планируется продавать по реальной стоимости). Это можно сделать самостоятельно, на основе метода рыночных аналогов или же заказать отчет об оценке в оценочной компании. Оценивает жилье обычно продавец. Он же платит за услуги лицензированной компании.
Произвести проверку квартиры. Проверять нужно на предмет соответствия техпаспорту БТИ, наличию прописанных лиц, долгов за коммунальные услуги, обременений и так далее. В некоторых случаях, если жилье будет продаваться с бытовой техникой и мебелью, составляется опись, прикладываемая к договору купли-продажи.
Составить договор купли-продажи. В нем можно указывать любые разумные условия и вообще все, что стороны посчитают важным. Подробнее о договоре см.ниже.
Зарегистрировать договор. Достаточно просто внести его в реестр. Заверять у нотариуса не обязательно, однако если есть сомнения относительно честности любой из сторон, подпись нотариуса на документе поможет свести часть проблем к минимуму.
Перерегистрировать право собственности на жилье и подписать акт приема-передачи. В некоторых случаях сначала подписывается акт, и только потом производится регистрация права собственности. С точки зрения покупателя, лучше, если получится сделать наоборот.
Завершить расчет. При окончательной передаче средств за квартиру обычно составляется еще один документ – расписка. Она также прилагается к договору купли-продажи.

Документы

При составлении договора, и проверке квартиры потребуются следующие документы:

Паспорта РФ обоих сторон сделки. Тот факт, что они являются близкими родственниками ничего в данном случае не значит.
Техпаспорт БТИ. По нему проверяется площадь и планировка квартиры.
Выписка из ЕГРН. Это документ указывает на то, кто именно является собственником жилья и какие на квартиру наложены обременения.
Справка из управляющей компании. Тут отмечается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Правоустанавливающие документы. Эти документы указывают на то, как именно текущий собственник получил в свое время жилье.
Выписка из домовой книги. В ней отмечаются все прописанные в квартире лица.
Опись имущества. Актуально в том случае, если жилье продается вместе с мебелью и бытовой техникой.
Акт приема-передачи. Подписывается практически в самый последний момент. Он, фактически, завершает сделку.
Расписка о получении средств. Оформляется одновременно с актом приема-передачи. Свидетельствует о том, что покупатель заплатил всю оговоренную сумму.
Разрешение от органов опеки. Актуально только если в квартире прописаны несовершеннолетние лица или они являются ее совладельцами.

Могут потребоваться и другие документы, если стороны договорились о каких-то особых условиях.

В договоре купли-продажи должны фигурировать следующие пункты:

Информация об участниках сделки: паспортные данные, адреса прописки, ФИО и так далее.
Данные о квартире: этажность, площадь, право собственности и так далее.
Стоимость жилья: цифрами и прописью.
Условия сделки: если есть какие-то дополнительные условия, они указываются именно тут.
Дата подписания и подписи сторон: дата должна соответствовать реальной.

Образец договора купли-продажи

Как уже было сказано, данный договор купли-продажи абсолютно стандартен и ничем не отличается любого другого:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры сыну или дочке

Расходы

Примерный перечень расходов при оформлении сделки купли-продажи:

Тип расходовСумма платежа


Стоимость квартиры	Индивидуально
Расходы на услуги оценочной компании	От 1000 рублей
Расходы на услуги нотариуса	От 2000 рублей
Госпошлина за перерегистрацию права собственности	2000 рублей на каждого нового владельца

В зависимости от обстоятельств могут возникать и другие расходы. Большую их часть традиционно оплачивает продавец, однако стороны могут договориться и о другой схеме разделения затрат.

Вне зависимости от того, что квартира будет продаваться матерью своему ребенку (сыну или дочке), налог платить все равно придется. Его размер составляет 13% от суммы сделки. Исключение сделано только для жилья, которое находилось в собственности более 3-5 лет.

3 года для квартир, полученных в дар или по наследству.
5 лет для квартир, которые были приобретены на общих основаниях.

Сроки

Сама процедура, учитывая родственные связи, может занимать всего несколько дней. Условно, всего за 1 день можно сделать все или практически все. На практике же, пока стороны договорятся, пока проверят недвижимость и так далее, может пройти несколько месяцев.

Продать или подарить

Разница между продажей жилья и его дарением очень существенна. В первом случае налог будет платить продавец, а во втором – новый собственник. Кроме того, договор дарения легко отменить и оспорить результаты такой «сделки» в суде. Как следствие, с точки зрения надежности, лучше оформлять договор купли-продажи.

Мать может продать квартиру сыну или дочери, но никаких особых условий или льгот ждать при этом не стоит. Несмотря на то, что сделка заключается между близкими родственниками, это не исключает возможных проблем и рисков. На бесплатной консультации опытные специалисты укажет все самые популярные спорные моменты. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи на всех ее этапах, тем самым сводя возможные проблемы к минимуму.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhet-li-mat-prodat-kvartiru-docheri-synu/

Нюансы сделки купли-продажи квартиры между близкими родственниками: договор и другие документы

Гораздо проще приобрести квартиру у близкого человека – вероятность обмана снижается почти до нуля. Покупатель знает все подводные камни и историю перехода права собственности без дополнительных бумаг и обращений за помощью к юристам и риелторам. Но не все так просто. Закон устанавливает некоторые ограничения на сделки по отчуждению недвижимости родственникам.

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

дети и родители (усыновители);
бабушки и дедушки;
сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

В сделке купли-продажи, а в особенности при ее налогообложении, применяются критерии, установленные налоговым законодательством.

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

супруги;
родители (усыновители);
дети (родные и усыновленные);
братья и сестры (полнородные и неполнородные);
опекун (попечитель) и подопечный.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

В отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Бабушка несовершеннолетнему внуку

Здесь также применяется положение ст. 28 ГК РФ, запрещающее заключение возмездных сделок. Вместе с тем бабушки и дедушки вправе продать квартиру:

несовершеннолетним внукам от 14 лет;
совершеннолетним.

Исключение из ст. 28 ГК РФ может сделать орган опеки и попечительства, но только в исключительных случаях.

Свекровь кому-то из близких

Свекровь не является родственником по отношению к невестке, так же как и теща по отношению к зятю, и в данном случае ситуация зависит от способа приобретения квартиры.

Если невестка или зять покупает ее в единоличное пользование (брачным договором установлено, что супруг(а) не будет иметь отношения к этому имуществу), то ограничений не возникнет.

Если же приобретается в единоличное пользование при отсутствии брачного договора или оформляется долевая собственность супруга, то свекровь и теща выступают в качестве родственников одной из сторон, а значит, покупатели не смогут получить налоговый вычет после покупки.

Приобретение у родных: отличия от дарственной и завещания

Ввиду невозможности получить налоговый вычет, продажей в пользу ребенка и сложностей с использованием материнского капитала, родственники стремятся провести иные способы отчуждения имущества.

Отчуждение производят по договору дарения: для этой сделки не нужно уплачивать налог, если дарение производится в пользу близкого родственника.

Завещание же составляются для того, чтобы дети или внуки получили жилую недвижимость в собственность в будущем.

Купля-продажа	Дарственная	Завещание
Регулируется	Ст. 549-558 ГК РФ	Ст. 572-582 ГК РФ	Ст. 1118-1140 ГК РФ
Стороны	Продавец и покупатель	Даритель и одаряемый	Завещатель и наследник
Форма	Простая письменная (нотариально заверяется продажа квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний или недееспособный)	Письменная форма с нотариальным заверением	Письменная форма с нотариальным заверением
Предмет договора	Возмездное отчуждение недвижимости	Безвозмездно	Безвозмездно
Налоги	Продавец уплачивает 13% НДФЛ, если отчуждает квартиру, пробывшую в собственности менее 3 (5 в отдельных случаях) лет	Одаряемый уплачивает НДФЛ в случае отчуждения менее, чем через 3 года после получения квартиры в дар	Наследник уплачивает налог, если общая сумма наследственной массы в 850 раз превышает МРОТ
Переход права собственности	После регистрации в Росреестре	После нотариального удостоверения сделки и регистрации в Росреестре	После выдачи нотариусом свидетельства о вступлении в наследство (спустя 6 месяцев после смерти завещателя) и регистрации права собственности

Порядок сделки

Для того, чтобы ответить на основные вопросы, о том как продать или как купить квартиру у родителей или других близких родственников, существует определенный определенный перечень действий. Алгоритм действий остается таким же, как и при заключении типового ДКП.

Если квартира является совместной собственностью супругов или принадлежит нескольким лицам без выдела доли, то необходимо получить от них согласие на продажу. Если же квартира является долевой собственностью и отчуждается только доля – получить отказ от выкупа доли сособственников.
Собрать необходимые документы.
Получить разрешение от органа опеки и попечительства, если один из собственников – несовершеннолетний.
Заключить договор купли-продажи с родственником.
Подписать акт приема-передачи.
Зарегистрировать право собственности за новым владельцем.

Договор

Преамбула договора содержит:

дату и место заключения;
данные о продавце и покупателе (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные).

Должны быть прописаны существенные условия (предмет и цена). Предмет должен быть четко идентифицирован, в нем указываются:

точный адрес квартиры;
общая площадь;
отдельно – площадь жилой зоны и кухни.

Состояние жилплощади также должно быть прописано в тексте договора. По желанию можно указать состояние подъезда, этажность.

Цена сделки не должна быть ниже рыночной более чем на 20%, иначе могут возникнуть подозрения, что сделка мнимая. Внимание Росреестра при регистрации права собственности к ДКП между родственниками всегда выше. К тому же такой сделкой заинтересуются и налоговые органы.

Права и обязанности сторон не являются существенными условиями, но вписываются в текст договора, как и ответственность за отказ от исполнения обязательств (продавец передает квартиру, о чем подписывается акт приема-передачи, покупатель – оплачивает указанную в сделке сумму).

Документ должен быть подписан обеими сторонами. Отсутствие подписей влечет признание сделки недействительной.

Плюсы и минусы

Преимущества:

родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Можно ли использовать маткапитал?

ФЗ № 256, регулирующий программу материнского капитала, прямо запрещает только заключение сделок между супругами.

Вместе с тем ПФР, ответственный за выдачу сертификата на материнский капитал, часто не выдает положенную по закону сумму для заключения договора купли-продажи жилья у родственников, т.к.

велик риск подписания мнимого договора и утечки денежной суммы на иные, не разрешенные законодательством цели.

Прежде чем заключать договор, нужно получить соответствующее разрешение в указанном органе, обосновав необходимость приобрести жилье именно у близких лиц.

Если же родственники не являются близкими (дяди и тети, кузены и двоюродные родственники и т.д.) ограничений не устанавливается.

Банки более лояльно относятся к сделкам между родственниками, чем Пенсионный Фонд. Порядок действий не будет отличаться от обычного заключения ДКП квартиры в ипотеку:

обратиться в банк и выбрать наиболее подходящую программу кредитования;
заключить ряд договоров, связанных с ипотечным кредитом;
заключить договор купли-продажи.

Получить налоговый вычет после выплаты ипотеки также невозможно, если квартира приобретена у взаимозависимого лица.

Основания оспаривания в суде

Есть два способа прекратить действия договора:

расторгнуть по обоюдному согласию или в суде при наличии законных оснований (отказ принять помещение или заплатить установленную цену со стороны покупателя, передача продавцом квартиры, отличающейся по ее данным от той, что указана в договоре и т.д.);
признать сделку недействительной.

В последнем случае стороне необходимо обратиться в суд при наличии оснований, позволяющих признать договор оспоримым или ничтожным.

Оспоримая сделка:

подписана несовершеннолетним (14-18 лет) или ограниченным в дееспособности лицом;
оспаривается третьим лицом (другим родственником, например, по уважительной причине не участвовавшем в приватизации и т.д.), имеющим те или иные права на квартиру;
отсутствует разрешение на ее проведение (от органа опеки или супруга, если квартира является совместной собственностью);
подписана под влиянием обмана или угрозой;
условия сделки ставят одну из сторон в невыгодное положение.

Ничтожная сделка:

подписана малолетним (до 14 лет) или недееспособным лицом;
договор противоречит законодательству или основам нравственности;
квартира, являющаяся предметом ДКП, под арестом;
ДКП является мнимой сделкой, прикрывающей другую (например, дарение);
сделка не зарегистрирована нотариально (если отчуждалось жилье, принадлежащее несовершеннолетнему или недееспособному).

Может ли мать, отец продать свою и долю сына, дочери без их согласия?

Без согласия участника долевой собственности возможно только продажа своей части квартиры близкому родственнику.

Согласие сына или дочери не потребуется, если:

они являются малолетними;
или недееспособными.

В этом случае и в ситуации с продажей доли несовершеннолетнего от 14 лет (кроме его личного согласия и разрешения второго родителя) потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Если ребенок является совершеннолетним, но не выходит на связь в течение долгого времени, продажа доли возможна только после признания его сначала безвестно пропавшим, а затем умершим.

На основании полученного свидетельства о смерти родитель может вступить в наследство (если не имеется завещания или других законных наследников, с которыми придется делиться) и только после этого продать долю.

При оформлении сделки заключается договор купли-продажи части квартиры между родственниками.

Могут ли дети купить недвижимое имущество у родителей за маткапитал?

Некоторые задаются вопросом о том, можно ли купить квартиру у родителей за маткапитал и как это сделать? Такая сделка возможна, если ПФР даст разрешение на привлечение средств материнского капитала. Для этого ДКП должен быть максимально прозрачен:

не иметь обременений;
сумма должна быть близка к рыночной, без существенного занижения;
жилье должно подходить для проживания детей.

Договор сын может заключить в том случае, если он является получателем сертификата (единственный усыновитель второго или последующего ребенка, муж умершей или лишенной родительских прав владелицы капитала при наличии у них общих детей). Если же жена сына является правообладателем материнского капитала, проблем с заключением договора возникнуть не должно, т.к. свекровь не является ее родственницей.

Законодательство не выделяет в ДКП квартиры у близких лиц отдельных требований, отличающих сделку от типового договора. Все отличия заключаются в невозможности получить налоговый вычет после покупки и ограничениях с привлечением для оплаты материнского капитала.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html