Имею ли я право на расселение

23 апреля 2015

Процесс расселения из ветхого и аварийного жилья по-прежнему сопровождается недовольством и скандалами со стороны жильцов. Однако ситуацию в лучшую сторону может исправить оценщик.

Роль оценщика

Не секрет,  что государство, пытаясь учесть и собственные интересы, и интересы жителей, требовательно подходит к таким моментам, как компенсация и противостояния в судах.

Основное, на что опирается государственный орган в такой ситуации, — это оценка здания. Но любые решения основываются на отчете оценщика — того, кто проводит анализ рыночной стоимости жилой недвижимости.

Инициатором таких решений обычно выступают сами органы власти, но иногда ее может заказать и собственник.

Когда инициатива оценки здания исходит от собственника, тот сам заказывает отчет экспертному специалисту.

С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом.

Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной.

ПРИМЕР:

Есть экспертный отчет – двухкомнатная квартира в деревянном доме, ее эксперт оценил на сумму более четырех млн. руб. Насколько корректна эта сумма?

Сюда включены земля и компенсация убытков, и, кажется, все верно с учетом структуры, ведь цена квартиры на рынке, доля участка земли и компенсация должны быть. Но здесь нужно понять – как это все включено?

Посчитана квартира с учетом земли, к этой квартире относящейся (цена квартиры в каждом жилом здании предполагает включение земли), и это понять несложно: стоимость жилплощади в центре и в дальних районах разнится.

Квартира типовая? Тогда разница будет составлять стоимость вклада земли в жилую недвижимость. Но земля всегда есть в рыночной стоимости квартиры. А тут к стоимости квартиры снова приплюсовывают землю — выходит дубляж.

Стоимость квартиры на рынке, да еще земля, да еще убытки определенные — итоговая стоимость оказывается завышенной.

Право на компенсацию

При расселении граждане имеют право на компенсацию убытков.

Сюда относятся:

• переезд,
• найм грузчиков,
• пользование услугами риэлтора,
• обращение к юристам для поиска другого жилья,
• аренда временной квартиры (комнаты) на необходимый срок.

ПРИМЕР:

Жители поставили новые пластиковые окна в своем ветхом доме, а его признали аварийным, и вдруг их просят оперативно покинуть помещение. Как поступать с окнами?

Брать с собой, поскольку в рыночную стоимость окна включаются исключительно как часть отделки, соответственно, эти параметры учитываются в стоимости квартиры.

В расчете компенсации при расселении состояние квартиры или здания не учитывают, а рассматривают просто как пригодное для проживания состояние.

Рассчитать обычную стоимость квартиры нельзя из-за гнилых досок и износа, которые и стали причиной того, что жилье было признано аварийным.

Иными словами — для переселения и оценки здания (квартиры) не нужно проводить учет технического состояния. Неквалифицированный оценщик дает некорректную информацию заказчику, что его квартиру можно оценить выше допустимого. Однако никак не  получается, чтобы двухкомнатная квартира в деревянном доме и двухкомнатная квартира с улучшенной планировкой стоили одинаково.

Ошибки в учете

Чаще всего ошибки учета связаны с излишками. Существует так называемая придомовая территория, это минимальная площадь земли: подъезды, подходы, парковки. Но нужно учитывать, что СНИПовские нормы для старых  и новых зданий различны. Для старых территория требуется значительней — с учетом необходимых для них сараев и дровяников. Дома современные требуют площадей меньшего размера.

Сбои в расчетах возникают при наличии излишков, которые появляются от придомовой территории.

Их допускается приплюсовывать к общей стоимости квартиры (заметим, что в стоимость квартиры входит нормативная площадь), поскольку данные излишки предполагают соответствующую доходность для владельца жилплощади.

И в итоге повышают сумму рыночной цены земли в данном районе. Соответственно, при оценке ветхого здания необходимо грамотно определить нормативную, минимальную площадь и выявить излишки. Но они, нужно уточнить, не всегда присутствуют.

Уметь межевать

Вычленение минимальной площади чаще всего происходит посредством межевания по инициативе мэрии, но жители также сами могут заказать услугу межевания. Согласно закону, владельцы многоквартирных домов считаются и владельцами земельных участков. Если они отмежуют участок больший по площади – владельцем большего объема квадратных метров они и станут.

ПРИМЕР:

Цена земельного участка, отмежеванного под здание, превысила по рыночной цене общую стоимость квартир, находящихся в данном здании. Скажем, восемь квартир при оценке здания обошлись бы в 20-25 млн. руб., тогда как земельный участок стоил порядка 35 млн. руб. Соответственно, собственникам прибыльней продавать не квартиры, а землю.

Таким образом, больше площадь отмежеванной земли – выше выгода владельцев аварийного здания.

Общедолевая собственность

В ГК РФ существует термин «общедолевая собственность». Это земельные участки, расположенные под жилыми домами, и они не подлежат разделу.

Их нельзя считать отдельными объектами сделки, у них отсутствует самостоятельная оборотоспособность вне сделки по продажи квартиры. Продали жилплощадь — априори продали долю в общедолевой собственности.

Эту долю можно сравнить с лестничной площадкой — она также находится в собственности у каждого владельца жилого помещения.

Зачастую у собственников возникает такой вопрос. Если здание оказалось в зоне квартальной застройки, коммерсант должен расселить жителей, но они, как выяснилось, выделили придомовую территорию, и она стала больше по техпаспорту.

Просить у застройщика компенсацию рыночной стоимости домовладения и компенсации части, которая причитается каждому владельцу по общедолевой собственности, гражданин не вправе. Эта сумма относится ко всему дому, и владельцу жилплощади можно рассчитывать исключительно на рыночную стоимость жилья. Либо – идти договариваться с соседями.

И еще – если у жильцов меньшая, чем нужно по нормативам, придомовая территория, им не полагается никакая компенсация.

Сделать в данном случае что-либо сложно, однако известны случаи, когда собственники таких зданий отвоевывали у муниципалитета компенсации выше предполагавшихся до этого.

Такое возможно исключительно за счет верного учета: участок земли грамотно и вовремя отведен, отмечен в свидетельстве на право владения.

Жадность — тормоз

Злоупотребления самих собственников зачастую тормозят процесс оценки ветхого здания и дальнейшего расселения жильцов. Не так давно требования в законодательстве претерпели изменения, компенсация насчитывается по фактически занимаемой площади: есть у вас 1 кв. м, вы и получите за квадратный метр 50 тыс. руб.

, на большее рассчитывать и не стоит. Но бывают ситуации, когда владельцы жилья – полусгоревшего, например, или полусгнившего – считают, что они должны получить приличную сумму, поскольку обладают прямо-таки бесценным объектом.

И муниципалитет не в состоянии договориться с жильцами, которым существующей рыночной цены строения оказывается мало.

Порой в злоупотреблении обвиняют и муниципалитет, переселяющий людей из ветхого жилья в центральном районе в квартиры, расположенные на окраине, хоть и в новых строениях.

Человеку нужно понимать, что он будет жить не в деревянном доме, а в квартире улучшенной планировки в новом здании, и она стоит именно таких денег. Да, кто-то может считать: вот старый деревянный дом, я могу на его месте построить свой новый дом. Однако это невозможно: здесь долевая собственность.

Обвинения муниципалитета в нечестности в данном случае некорректны, а вот ожидания собственников жилой площади при оценке здания явно завышены.

Цена упрямства

ПРИМЕР:

В центре одного из провинциальных городов есть старый деревянный барак, шесть квартир, два подъезда. Жители барака – владельцы приватизированных квартир и земли. Они решают снести барак, а на его месте построить новый кирпичный дом.

Осуществить задуманное у них не получится, хотя они и собственники – здание считается аварийным, а фактическая цена участка поднимется в несколько раз (по сравнению с компенсацией в отдаленных районах), когда он станет пустой площадкой, и его выставят на торгах для будущего застройщика.

Конечно, после того, как участок будет продан, его цена вырастет в несколько раз, но не стоит забывать, что значительные траты пойдут на снос дома, вывоз мусора, и так далее, включая работу по расселению. Влияние рыночной экономики на ценообразование в данном случае неоспоримо, платить большую цену не выгодно никому.

Но упрямство некоторых собственников, желающих «подтянуть» цену, может негативно отразиться на них самих. Скажем, гражданину предложили 2 млн. руб.

, и эта сумма на начало года вполне позволяла купить достойную двухкомнатную квартиру если не в центре, то хотя бы в достаточно удобном районе. Собственник из-за 50 тыс. руб. решил спорить, дело о споре продлилось два года, к тому времени стоимость жилплощади поднялась на 500 тыс. руб.

, и в 2 млн. он уже не укладывается. Выиграл ли он? На падающем рынке он бы, конечно, получил определенную выгоду, но на растущем – нет.

Инициатива ненаказуема?

Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию.

Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным.

По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.

Что касается сотрудничества с оценщиком, стоит иметь в виду: хотя оценщик действует в интересах заказчика (в данном случае, мы говорим о собственнике), не стоит возлагать на него слишком большие надежды и ожидать чудес оценки ветхого здания.

Существует соответствующий диапазон цен, цен реальных, которые в той или иной степени зависят от всякого рода обстоятельств.

Эти обстоятельства не всегда четко определяемы, но диапазон минимума и максимума цен не даст возможности оценщику выйти за его пределы, если он хочет, чтобы оценка здания была корректной.

Тем не менее, в разумных пределах собственнику важно отстаивать свои интересы. Тем более, что у подавляющего большинства специалистов-оценщиков консультации бесплатно. Основную информацию о состоянии ваших дел вы получить сможете.

Текст основан на интервью с Александром Ширинкиным, преподавателем экономического факультета ПГНИУ, специалистом по оценочной деятельности объектов недвижимости (источник: echoperm.ru)

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/real-estate/67-kak-provesti-otsenku-vethogo-zhilya-i-izbezhat-oshibok-

Снесенные метром

До 2021 года Пермский край, занимающий третье место в стране по объему аварийного жилья, потратит на расселение почти 10 млрд руб. Часть этих средств получит Пермь, которая только в этом году планирует расселить 139 домов. Освобождаемые из-под ветхого жилья площадки потенциально интересны девелоперам, но рассчитать экономику проектов на этих участках, по их словам, пока невозможно.

Деньги на фонд С этого года Пермский край собирается значительно нарастить объемы расселения из аварийного и ветхого фонда. Увеличение объемов связано с выделением денег из федерального бюджета.

В прошлом году, как сообщал краевой минстрой, такого финансирования не было, поэтому аварийный фонд ликвидировался только за счет средств муниципалитетов и региона. Из регионального бюджета в 2018 году на эти цели было потрачено почти 450 млн руб.

Часть этих денег была направлена на предотвращение чрезвычайных ситуаций в тех домах, где есть риск обрушения, остальное — на расселение в рамках региональной адресной программы.

С прошлого года в региональной программе был введен дополнительный способ расселения — социальная выплата, когда граждане сами выбирают жилье в любой точке края, в которое планируют переехать, при этом имея возможность добавить собственные или заемные средства. «Более половины переселявшихся в прошлом году выбрали именно этот способ»,— ранее заявляла замминистра строительства Фаина Минх. Используется и механизм денежной выплаты выкупной цены или получения нового жилья по договору мены.

В ближайшие шесть лет в Пермском крае предстоит ликвидировать все дома, признанные аварийными на 1 января 2017 года. Общая площадь помещений, которые край собирается расселять до 2025 года, составляет почти 490 тыс. кв. м. Программу на трехлетку (2019–2021 годы) региональный минстрой утвердил в конце июля.

Она включает в себя одновременно два проекта — президентский национальный проект «Жилье и городская среда» и региональную адресную программу. Предполагается, что за три года в Прикамье будет ликвидировано 224 тыс. кв. м аварийного жилья. Из них 139 тыс. кв. м расселят за счет федерального финансирования, 85 тыс. кв. м — с помощью краевых средств.

Уже в этом году будет расселено около 90 тыс. кв. м аварийного жилья.

Как пояснили в краевом минстрое, до 2021 года с учетом обоих проектов в благоустроенное жилье переедут 12 тыс. человек. В программе примут участие 33 муниципалитета, на территории которых есть аварийное жилье.

На эти цели предусмотрено 9,7 млрд руб. (5,8 млрд — федеральное финансирование, 3,9 млрд руб.— средства краевого бюджета).

Пермский край, как уточнили в министерстве, сегодня занимает второе место в стране по объему общего финансирования программы.

«В крае мы запланировали довольно большой объем средств на расселение аварийного жилья задолго до этого (федерального финансирования.— BG). Когда было принято решение о распределении дополнительных средств в рамках нацпроекта, мы не стали уменьшать свое финансирование и решили, что за счет него мы сможем заняться расселением аварийного жилья более комплексно.

Бывает, когда в кварталах три-четыре дома признаны аварийными, а два-три дома — нет, хотя в принципе застройка происходила в одно время, просто у домов разное техническое состояние или по-разному оформлены бумаги.

Таким образом, благодаря этому комплексному подходу мы сможем эту проблему решить»,— заявил в начале июля на Московском урбанистическом форуме губернатор Прикамья Максим Решетников.

С пермским уклоном Лидером по объемам аварийного жилья и планам по расселению является краевая столица. В Перми последние несколько лет ежегодно из разных источников на расселение выделяется около 1 млрд руб., что позволяет расселять около 25 тыс. кв. м аварийного фонда. При этом аварийными были признаны 748 домов, а это свыше 489 тыс. кв. м жилья.

Однако по итогам прошлого года Пермь не сумела освоить все денежные средства, выделенные на расселение аварийных домов. Из 1,1 млрд руб. было потрачено только 73%.

При этом план по сносу аварийного жилья оказался выполнен лишь наполовину, а строительство муниципального дома для жителей расселяемого фонда было приостановлено. Городские власти рассчитывали освободить 24,5 тыс. кв. м аварийного жилья, но было ликвидировано только 13,4 тыс. кв. м.

«Неисполнение связано с продолжительным согласованием с собственниками, так как они не согласны с выкупом по цене, определенной по результатам оценки, и выходят в суд»,— поясняла начальник управления жилищных отношений администрации Перми Ирина Чиркова на заседании профильного комитета гордумы, где мэрия представляла итоги ликвидации аварийного фонда. Депутаты высказывали опасения, что в этом году, с учетом возросших объемов финансирования, план снова может оказаться неисполненным.

В 2019 году (с завершением работ по переселению в 2020 году) на реализацию программ по расселению в Перми из бюджетов федерального, регионального и городского уровней выделено 2,3 млрд руб.

Эти средства планируется направить на расселение 139 домов, признанных аварийными. Из аварийного фонда будет переселено около 3,6 тыс. человек.

С начала года, по данным администрации Перми, из аварийного жилья переехали почти 300 человек.

Риелторы отмечают, что увеличение объемов расселения кардинально не влияет на пермский рынок вторичного жилья, однако запросы от клиентов, которые подбирают варианты в рамках муниципальной и региональных программ, появляются.

«Но пока и покупатели ведут себя не очень активно, и продавцы относятся с осторожностью»,— говорит гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев. Он уточняет, что такие сделки с недвижимостью имеют нюансы. «Покупателю придется ждать не менее 45 дней, когда муниципалитет перечислит субсидию на покупку жилья.

По крайней мере, такие сроки нам озвучивают клиенты, но каких-то официальных инструкций и порядка расчетов мы пока не видели. Ждать так долго готовы далеко не все»,— добавляет господин Ананьев.

Покупатели, по его словам, в свою очередь, не спешат с выбором, поскольку у них есть запас во времени — примерно девять месяцев, и присматриваются к разным вариантам, но ищут жилье в хорошем состоянии, не требующее вложений.

В расселенных условиях Высвобождаемые из-под аварийного фонда территории в дальнейшем власти планируют вовлекать в оборот под новое строительство.

В результате расселения, которое будет проводиться целыми кварталами, высвободится значительный объем земли — около 200 га, включая 146 га в селитебных территориях Перми.

Это даст возможность реализовать площадки под многоквартирную жилую застройку.

«При формировании адресной программы мы старались сформировать списки таким образом, чтобы иметь возможность реализовать ее комплексно в рамках микрорайона или квартала.

Это позволяет развить эти территории исходя из современных требований градостроительства: расширить дороги, создать парковые зоны, построить новое жилье, социальную инфраструктуру»,— поясняет Ирина Чиркова.

В списке 2019 года в Перми, например, значатся территории возле ДКЖ, в районе улицы Мильчакова (дома по улицам Челюскинцев, Таврической, Ползунова, Овчинникова), по улице Достоевского в микрорайоне Разгуляй, дома по улице Карпинского на участке от шоссе Космонавтов до улицы Стахановской.

Площадки в районе ДКЖ в Перми, в частности, представляли этой весной на градостроительном совете при главе Перми, где рассматривался проект комплексного развития этой территории. Рядом с ДКЖ власти планируют создать деловой центр «Пермь-сити» с тремя небоскребами и торговым комплексом с концертным залом.

Концепция комплексного освоения ДКЖ также включает жилую застройку домами по 6–8 этажей в небольших кварталах размером 2 га. Разрабатываемый проект планировки территории затрагивает пространство, ограниченное улицами Строителей, Локомотивной, Зои Космодемьянской, Парковым проспектом.

Часть этой территории занята аварийным жильем, которое уже включено в программу расселения. Общая площадь территории в районе ДКЖ — 120 га, включая 20 га, занятых ветхим и аварийным жильем. В 2019 году предполагается вовлечь в оборот 1,1 га расселяемых земель, в следующем — 3,5 га, в 2021 году — 3,4 га. Высота застройки — 6–8 этажей.

Общая площадь жилого фонда проектируемого района составит 332,8 тыс. кв. м, коммерческих помещений — 48,9 тыс. кв. м, численность населения — 14,1 тыс. человек, количество квартир — 5,18 тыс.

Гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин отмечает, что девелоперам земли под реновацию в Перми интересны, поскольку новых участков под застройку не хватает, но рассчитать экономику тех или иных площадок, включая ДКЖ, сейчас невозможно. Расчеты, по его словам, затрудняют несколько факторов.

Во-первых, окончательно не определены параметры по плотности и высотности жилой застройки: проект изменений в правила землепользования и застройки Перми, предусматривающий разделение города на зоны с разным коэффициентом плотности и ограничением по этажности, только недавно прошел публичные слушания и еще не принят в окончательной редакции. Во-вторых, на федеральном уровне изменились условия финансирования жилищного строительства — новые проекты теперь не могут быть реализованы на средства дольщиков, нужно привлекать проектное финансирование либо собственные инвестиции девелоперов.

«С банками договариваться пока непросто, чтобы получить кредит на приемлемых условиях, много переходных моментов, а собственные средства застройщиков ограничены.

Ну и многое зависит от того, как именно будут выставляться на торги расселенные территории: будут ли несколько участков, например в центре города, объединяться в один лот, будут ли какие-то целевые задачи установлены по конкретным площадкам, и так далее.

Ответов на эти вопросы пока нет»,— считает Владимир Занин. Он уточняет, что и расселение — процесс небыстрый, на приобретение квартир для жителей и последующую подготовку площадки требуется время.

«Поэтому да, вроде бы и деньги на расселение есть, и участки застройщикам нужны, но принимать конкретные решения по участкам рано, для этого недостаточно данных»,— заключает господин Занин.

СВЕТЛАНА БЫКОВА

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4054725

Аварийный дом: получение жилья при расселении, процедура, права граждан | Правоведус

Что такое ветхое и аварийное жилье? Кто может претендовать на получение новой жилплощади вследствие признания помещения непригодным для проживания? Какой порядок действий для признания жилья ветхим/аварийным и расселения граждан-собственников? Об этом читайте в нашей статье.

Одной из важнейших задач в жилищной политике российского государства является – переселение собственников жилых помещений, признанных ветхими или аварийными. Порядок действия по расселению граждан из ветхого жилья регулируется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также, ст. 32 Жилищного кодекса РФ и утвержденными программами в каждом отдельном регионе, действующими в рамках Постановления Правительства №1743.
Стоит отметить, что ветхое и аварийное жилье – понятия различимые, в частности:

• ветхое жилье – объекты, износ которых составляет не менее 70% в кирпичных строениях и не меньше 65% – в деревянных, здания не соответствуют требованиям действующих санитарных и эксплуатационных норм, хотя основная конструкция не несет собой угрозу разрушения; 
• аварийное жилье – объекты, износ которых составляет от 70 до 100%; здания имеют сильно поврежденные несущие конструкции, что влечет за собой опасность для жизни и здоровья граждан. 

Жилье признается ветхим специальной комиссией, в которую входят специалисты отдела архитектуры и градостроительства, жилищной инспекции, специалисты отдела коммунального хозяйства и благоустройства.

Процесс оценки жилья на несоответствие требованиям и стандартам инициируется на основании личного обращения граждан и государственных структур от лица форм самоуправления.

Результат проведенного исследования несущих стен, перекрытий и коммуникационных сетей выдается на руки всем проживающим в помещении лицам.

В соответствии с Постановлением №47 жилье признается ветхим по следующим критериям:

• естественный износ несущих стен и перекрытий, составляющий не менее 65-70%, не может быть восстановлен даже при проведении капитального ремонта (осыпание отдельных частей конструкций, гниение деревянных элементов); 
• недостаточный уровень поступления электро- и водоснабжения, приводящие в результате к техногенным авариям; 
• износ конструкций стал причиной возникновения бактериологической и химической угрозы, а также других негативных последствий для жизни и здоровья граждан. 

После проведения оценки комиссией составляется заключение о том, что данное помещение не может быть восстановлено для полноценной эксплуатации даже после проведения крупномаштабных ремонтных работ. Чаще всего ветхими домами признаются жилые помещения, амортизационный ресурс которых составляет более 70 лет.

Рассчитывать на расселение из ветхого и аварийного жилья в новый дом с комфортными условиями для проживания могут следующие категории граждан:

• владельцы муниципального жилья, признанного аварийным, либо их правопреемники, проживающие в жилом помещении на основании договора соцнайма, заключенного с местной администрацией много лет назад; 
• собственники жилых помещений, прошедших государственную регистрацию права собственности, находящихся в муниципальном многоквартирном доме или собственники частных домов, чьи владения располагаются на муниципальной земле; 
• владельцы комнат в коммунальных квартирах и общежитиях, являющихся также муниципальной собственностью. 

Аварийное жилье: варианты расселения жильцов

В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий. Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре.

Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).

Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания.

На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.

Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.

Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья

Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:

• рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу; 
• расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
• расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления; 
• расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды. 

Важно! Если владелец не согласен с размером назначенной денежной компенсации, данный вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке. В случае выбора владельцем ветхого жилья альтернативного варианта квартиры, компенсация засчитывается в качестве оплаты за новое жилье.

Если рассчитанной компенсации недостаточно для полной оплаты нового жилья, допускается установление долевой собственности между физическим лицом и муниципальным образованием (то есть часть жилого помещения предоставляется в пользование по договору социального найма).

Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров

Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.

В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье.

Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.

Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.

Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий

Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.

Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов: 1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания. 2.

Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам. 

3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг: 

• копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире; 
• проект реконструкции помещения; 
• документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания; 
• иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении. 

4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи. 

5. Вынесение соответствующего решения комиссией:

• жилое помещение пригодно для проживания; 
• существует необходимость в проведении капитального ремонта; 
• данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке; 
• жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов; 
• аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт; 
• дом признается аварийным и подлежит сносу.

На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения.

Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.

В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.

Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:

• частный; 
• государственный; 
• муниципальный. 

Вместе с тем, программа переселения из ветхого жилья предполагает следующие меры компенсации:

1. Предоставление равноценного жилого помещения.

Данная мера возможна, если выселяется собственник. Предоставляется жилье, полностью соответствующее техническим характеристикам прежнего помещения, включая размер общей площади и количество комнат.

2. Предоставление альтернативного жилья по договору социального найма.

Жилые помещения, которые предоставляются по договору соцнайма для граждан, расселяемых из ветхого или аварийного жилья, должны находиться на учете в фонде социального пользования. Размер такого жилого помещения соответствует установленным в регионе нормам, положенным на каждого члена семьи на момент принятия распоряжения о выселении. Предоставляемое по соцнайму жилье должно располагаться в том же районе или области, что и признанное аварийным. В случае, если владельцы помещений, признанных непригодными для проживания, отказываются расторгать договор социального найма, данный вопрос будет рассматриваться в судебном порядке. Судом будет вынесено решение о принудительном выселении жильцов с предоставлением альтернативного жилья.

3. Выплата выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ граждане имеют право получить денежную компенсацию, как альтернативу предоставления иного жилого помещения. Выкупная стоимость включает в себя рыночную стоимость жилья, оформления правоустанавливающих документов и расходы на переезд.

В случае, если собственник отказывается от получения выкупной цены, государственный орган вправе обратиться в суд. В судебном решении будет указываться стоимость, которая будет выплачена владельцу помещения.

Как показывает практика, большинство судебных споров связано с искусственно заниженной выкупной ценой государством, и, учитывая безвыходность своего положения, собственники зачастую вынуждены соглашаться на такие кабальные сделки.

Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ

Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).

Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.

Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/avariynyy-dom-poluchenie-zhilya-pri-rasselenii/

В томске началось расселение аварийных домов

Программу ведет Михаил Саленков. Принимает участие корреспондент Радио Свобода в Томске Мелани Бачина.

Михаил Саленков: Впервые за последние 20 лет в Томске началось расселение аварийных домов. Новый социальный дом построен по заказу администрации города. В него переедут 80 семей, расселить которых мэрию обязал суд.

Но еще тысячи людей в Томске – погорельцы, жители ветхих и аварийных домов – продолжают ждать своей очереди на расселение.

Местные власти уверяют, что по новой программе администрации вопрос расселения аварийного жилья сдвинется с мертвой точки.

Мелани Бачина: Новый девятиэтажный дом в микрорайоне Солнечный – особая гордость томских властей. Это первый дом, построенный на муниципальные деньги, за последние 20 лет.

80 квартир предназначены для жителей аварийных домов. Люди получат квартиры бесплатно с правом приватизации. Правда, пока в социальный дом переселяют лишь те семьи, расселить которых администрацию обязал суд.

Говорит заместитель мэра Томска Евгений Паршуто…

Евгений Паршуто: У нас 800 квартир – сейчас уже потребность, то есть примерно 80 – это 10 процентом мы закрыли. Это рывок достаточно серьезный. А сейчас мы пытаемся механизм запустить… Мы здесь заселяем людей по решению суда. То есть это уже крайняя степень недовольства людей создавшимися проблемами.

Мелани Бачина: Расселять жителей аварийных домов в новое жилье – это ноу-хау, говорят власти Томска. Схема, по которой намерены власти работать, дальше выглядит так: мэрия расселяет ветхие и аварийные дома в центре Томска, землю продает с торгов, а на эти деньги строит социальное жилье.

Евгений Паршуто: Даже в начале 80-х такого не было.

Мелани Бачина: Вы имеете в виду – в Томске? Потому что в других регионах уже тоже есть примеры…

Евгений Паршуто: Я имею в виду именно Томск, историю развития, выселения из бараков, историю нашей проблемы – ветхого, аварийного жилья.

Мелани Бачина: А почему тормозила до этого так долго… и проблема была настолько актуальна, что люди даже на пикеты, на митинги выходили?

Евгений Паршуто: Средств было ежегодно очень мало, ну, 25-30 миллионов рублей, и эти деньги направляли на вторичный рынок. То есть покупка производилась по рыночной цене, тем самым стоимость квартир была очень большая, и деньги вот эти муниципальные, федеральные расходовались крайней неэффективно.

Мелани Бачина: Исполняющий обязанности мэра Томска объясняет: городская власть намеренно отменила все землеотводы в центре города. Получить участок под строительство теперь можно только на открытом аукционе.

Николай Николайчук: Должны землю в центре города продавать с торгов дорого. Поэтому отменено предварительное согласование сегодня в городе Томске. Я не знаю, в других городах это сделано… а у нас полностью отменено. Только торги. Мы будем продавать землю в центре города для того, чтобы строить муниципальные дома и расселять тех, кто живет в аварийном жилом фонде.

Мелани Бачина: Первый социальный дом обошелся городскому бюджету в 117 миллионов рублей. Это не дорого, говорят чиновники. Цена квадратного метра в социальном доме оказалась самой низкой в Сибири. На официальной церемонии сдачи дома директор строительной компании ТДСК Александр Шпетер объяснил, почему построил для мэрии такое дешевое жилье…

Александр Шпетер: Себестоимость здесь значительно ниже всех остальных строек в городе. Это связано с тем, что администрация предоставила участок земли практически без сноса, с очень короткими коммуникациями, нам не пришлось платить за землю, за снос. И стоимость квадратного метра здесь невысокая относительно – 27 тысяч рублей.

Мелани Бачина: Первые новоселы заедут в первый томский социальный дом уже через несколько дней. Любовь Шохрина пришла посмотреть свою будущую квартиру. Дому, где раньше жила Любовь Викторовна, уже больше ста лет. Прежние условия жизни женщина вспоминает с ужасом.

Любовь Шохрина: Дом же старый, начал рушиться, проводка в аварийном состоянии, канализация.

В последнее время получается, что мы каждую неделю, в неделю два раза вызываем “аварийку”, чтобы нам это все прочистить, потому что запах невыносимый. Крысы появились. Полы стали расходиться, окна не закрываться.

Форточки, получается, у нас практически вообще не закрывались, потому что… представляете, дом сто лет простоял.

Мелани Бачина: А сейчас квартиру видели?

Любовь Шохрина: Видели. Прекрасная квартира, все нас устраивает после тех условий, в которых мы жили.

Мелани Бачина: Наталья Гришина будет жить по соседству. Ей дали двухкомнатную квартиру – 66 квадратных метров. Это даже больше, чем было у Натальи в старом доме.

Наталья Гришина: Я даже не знаю, как вам сказать, какие у нас чувства, но мы очень рады, довольны, мы счастливы!

Мелани Бачина: Глава Октябрьского района Дмитрий Мальцев, в ведение которого поступит социальный дом, замечает: проблемой расселения ветхого и аварийного жилья слишком долго не занимались вообще. Поэтому нужна комплексная программа с постоянным финансированием из федерального центра.

Дмитрий Мальцев: Остро стоит проблема, потому что непосредственно район занимается расселением из ветхого, аварийного фонда. Мы в год расселяем 3-4 квартиры, а стоят 3600 человек сегодня на очереди.

То есть реально за всю жизнь можно не дождаться квартиры, это нуждающиеся в жилье… Конечно, вот такая программа была бы, причем с финансированием не только из городского бюджета, может быть, и областного, и бюджета федерального… Сделать нормальную программу, чтобы люди конкретно знали – там, через пять лет, но они получат жилье.

Мелани Бачина: Первый муниципальный дом был построен в Томске за 11 месяцев, включая процесс оформления документов. На строительство других социальных домов администрация города объявит конкурс.

В 2009 году должно быть построено еще четыре муниципальных дома.

Власти Томска рассчитывают, что их проект по расселению аварийного жилья поддержит федерация и выделит на него деньги из фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Источник: https://www.svoboda.org/a/456809.html