Ипотека по переуступке права требования

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства.

Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением.

Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Переуступка ипотеки новому заёмщику

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

• Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
• Отсутствие уголовных и административных преступлений;
• Позитивная кредитная история;
• Низкая закредитованность;
• Наличие дополнительных источников дохода;
• Возраст от 21 года до 65 лет;
• Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества.

Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону.

Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

1. Дата и место подписания;
2. Реквизиты сторон;
3. Номер ипотечного соглашения;
4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
5. Сроки передачи документов;
6. График оплаты долговых обязательств;
7. Условия расторжения сделки;
8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.

Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств.

Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка).

Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту.

Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца.

Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей.

Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель.

Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору.

Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию.

Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

• Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
• Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
• Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
• Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
• ДДУ;
• Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
• Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Переуступка ипотеки: основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

• Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина переуступки ипотеки от Сбербанка может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
• Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
• Многократная переуступка ипотеки от Сбербанка. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для «передачи прав» используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
• Оспаривание договора. Переуступка ипотеки может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу

Переуступка ипотеки и все, что с ней связано

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/pereustupka-ipoteki-ot-sberbanka.html

Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

• После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
• Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
• Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
• Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
• Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля».

Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку.

Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика.

Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования.

Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.
3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
5. Проводится регистрация перехода права собственности.
6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

• В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
• Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

• Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
• Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
• Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru

Как купить в ипотеку квартиру по переуступке права требования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью.

Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства.

Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании.

Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования.

Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

• цедент – продавец,
• цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
2. Есть ли сданные объекты.
3. Качество выполненных работ.
4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

• договор долевого участия,
• согласие застройщика на переуступку,
• согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
• квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

1. Проинформировать застройщика о своих планах.
2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

• сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
• кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kvartira-po-pereustupke.html

Переуступка прав по ипотеке Сбербанка и ВТБ в 2019 году

Ряд жизненных обстоятельств, включая развод, увольнение, проблемы со здоровьем, могут стать причиной того, что заемщик не справляется с кредитной нагрузкой по оформленному ипотечному договору.

В этой ситуации обязательства по погашению долга перед банком можно переоформить на иного человека.

Рассмотрим подробнее нюансы такой сделки, как переуступка прав по ипотеке, а также порядок ее проведения в Сбербанке и ВТБ.

Что такое переуступка прав по ипотеке

В жизни любого заемщика могут произойти события, вследствие которых исполнение своих обязательств по ипотеке в прежнем режиме становится невозможным. Причины возникновения финансовых трудностей часто связываются с разводом супругов, неожиданной утратой трудоспособности, увольнением, сокращением заработной платы.

В такой ситуации ипотечный заемщик имеет право передать свои права и обязанности по погашению долга перед кредитором третьему лицу. Это и есть переуступка прав по ипотеке. Естественно, потребуется получение официального согласия от банка.

Для этого необходимо обратиться в уполномоченный ипотечный центр банка и подать заявку с заранее подготовленным пакетом бумаг.

Если кредитная организация в процессе анализа выявит, что уступка прав целесообразна и не приведет к увеличению рисков, то стороны заключат договор цессии (новый заемщик купит квартиру у действующего).

После скрепления контракта цессии (переуступки прав требования по ипотеке) подписями покупатель станет новым собственником/владельцем жилплощади и заемщиком, а банк останется действующим кредитором с учетом неизменности ключевых условий договора.

ВАЖНО! К новому заемщику предъявляются стандартные требования банка в соответствии с действующей кредитной политикой в отношении возраста, платежеспособности, качества кредитной истории и иных факторов.

Порядок переуступки прав при разводе

Переуступка прав может стать необходимостью в случае развода супругов, когда один желает выйти из договора и передать часть причитающегося ему имущества второму.

После развода супруги заключают соглашение о разделе совместно нажитого имущества и прав на него, в котором максимально подробно прописываются все параметры, действия, а также права и обязанности в отношении недвижимости в залоге по ипотеке.

Важными нюансами такой сделки являются:

1. Не имеет значения, кто по договору является титульным заемщиком.
2. Квартира, купленная с помощью ипотеки в браке, является совместно нажитым имуществом и делится между супругами поровну (если нет брачного договора, предусматривающего иные условия).
3. Переуступка прав по ипотеке возможна только при согласии обеих сторон.
4. Супруга/супруг, который останется после переуступки основным заемщиком, должен иметь достаточный доход для погашения оставшейся задолженности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если платежеспособность нового титульного заемщика недостаточна, то банк имеет право отказать в заключении подобной сделки. Подробнее ипотека при разводе рассмотрена нами ранее.

Передача прав сторонней организации с закладной и без

В соответствии со 102-ФЗ российские банки имеют право передавать права на закладные по действующим ипотечным кредитам иным лицам. Получение согласия от заемщика при этом не требуется. В лучшем случае клиент получит уведомление о факте продажи закладной и, соответственно, реквизитов для оплаты.

В целом, передача банками прав собственности на жилье, квартиру в ипотеке третьим лицам – это действенный способ привлечения капитала для дальнейшего кредитования. Это, по сути, актив, который его держатель (банк) может продать сторонней организации. На полученные средства кредитор продолжит выдачу новых ипотечных займов населению.

Часто небольшие банки переуступают права по ипотеку более крупным участникам рынка. Помимо этого, подобные сделки являются непосредственной обязанностью банков-партнеров ДОМ.РФ, в который по истечении нескольких месяцев после заключения кредитного договора начинают передаваться закладные.

Если закладная не оформлялась, то долг по ипотеке уступается третьей стороне по стандартному договору цессии, по которому новый займодавец получит право удовлетворения своих требований за счет залоговой стоимости недвижимости. Залогодержатель же, которому переданы права по ипотеке, по закону обязан соблюдать все принципы сохранения личных данных заемщика и коммерческой тайны.

Переуступка ипотеки новому заемщику

Замена одного заемщика на другого по ипотечному договору для банка – крайне нежелательный вариант.

Соглашается на него кредитор, как правило, только в крайнем случае, когда есть риск допущения длительных просрочек или вовсе отказа от своих обязательств текущим должником.

В первую очередь банк предложит клиенту рефинансировать или реструктурировать кредит, дать отсрочку по оплате основного долга, но убедившись в бедственном положении, есть шанс на замену плательщика.

Новый должник должен иметь стабильный источник дохода, достаточную кредитоспособность, соответствовать требованиям по возрасту, гражданству, кредитной репутации и иным критериям.

Процедура переуступки ипотеки новому заемщику производится путем заключения нового кредитного договора с новым заемщиком (по договору купли-продажи между старым и новым должником).

Банку придется снова принимать пакет документов по новому заемщику, анализировать его финансовое положение и выходить на сделку с регистрацией в Росреестре. Все это чревато дополнительными денежными и временными затратами.

Поэтому большинство российских банков не хотят связываться с заменой плательщиков по ипотеке.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ

Процесс приобретения квартиры в новостройке подтверждается подписанием договора долевого участия (ДДУ). Данный документ также предполагает переуступку прав требования иному лицу с условием обязательной регистрации в МФЦ или Регпалате.

ВНИМАНИЕ! Договор цессии по ДДУ может быть подписан только до момента сдачи объекта и до подписания передаточного акта помещения. После этого уступить права уже нельзя.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ является довольно распространенным вариантом и связана чаще всего с затягиванием сроков строительства и сдачи объекта. Однако это наиболее рискованный способ приобретения квартиры в доме на стадии возведения.

Среди возможных рисков:

• вероятность банкротства компании-девелопера (если после заключения договора цессии компания обанкротится, то новому владельцу недвижимости предстоят долгие и изнурительные судебные заседания с застройщиком);
• недействительность договора цессии (например, если не получено официальное согласие от застройщика или стоимость квартиры не оплачена полностью, переуступка прав может признана незаконной);
• оспаривание договора (если жилье было куплено меньше года до признания фирмы-застройщика банкротом или приобреталось по заниженной цене, то есть высокие шансы оспорить заключенный договор);
• многократная переуступка прав по ДДУ (при использовании так называемых «инвестиционных меморандумов», не подлежащих регистрации в Росреестре, недобросовестный дольщик может неоднократно переуступать свои права требования).

Условия проведения сделки по переуступке по ДДУ

Продавец или цедент по закону обязан уведомить застройщика о переуступке своих прав в письменной форме. Для этого в произвольном формате составляется заявление или уведомление, содержащее данные о продавце и покупателе жилого объекта, а также прикладывается копия договора цессии и комплект требуемых бумаг. Среди них:

Новому покупателю настоятельно рекомендуется внимательно изучить деловую репутацию девелопера и историю его деятельности. Только в случае полной уверенности следует заключать сделку.

Процедура приобретения квартиры посредством переуступки права требования включает следующие этапы:

1. Информирование строительной компании и получение разрешения на уступку.
2. Подготовка требуемого пакета документов.
3. Заключение договора цессии (переуступки) и регистрация его в Росреестре.
4. Заключение договора ипотеки с банком.

Скачать бланк уведомления можно здесь. Загрузить договор уступки прав по ДДУ можно по этой ссылке.

Порядок проведения сделки по переуступке в Сбербанке

Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.

Процесс проведения сделки по переуступке прав по ипотечному договору выглядит так:

1. Действующий должник ищет нового покупателя/заемщика по ипотеке.
2. Стороны обращаются в финансовое учреждение для получения разрешения на переуступку прав.
3. Банк принимает от потенциального заемщика документы и выносит по нему решение.
4. Покупатель с банком заключают кредитный и ипотечный договор, затем регистрируют его.
5. Между покупателем и продавцом производится расчет.
6. Новый должник начинает погашать кредит в соответствии с подписанным договором.

В целом высока доля вероятности, что в переуступке по ипотеке от Сбербанка клиенту будет отказано.

Порядок проведения сделки по переуступке ипотеки в ВТБ

Банк ВТБ имеет репутацию кредитора, не стремящегося одобрять переуступку ипотеки. В виде исключения могут разрешить оформить сделку переуступки прав требования по ипотеке при разводе супругов, а также в ряде трагичных случаев, когда обязательства по выплате долга желают взять на себя ближайшие родственники.

Во всех остальных ситуациях банк предложит реструктуризацию или продажу квартиры для дальнейшего погашения задолженности по кредиту.

Если переуступка квартиры одобрена, то нужно быть готовым к тому, что новый заемщик будет подвергнут тщательной проверке. Схитрить здесь вряд ли получится. Схема проведения сделки будет аналогична, что и в Сбербанке.

Существенной особенностью ВТБ является организация работы по переуступке военной ипотеки, кредита через официальный сайт Росвоенипотеки, где размещаются актуальные объявления о продаже таких квартир.

Какие понадобятся документы

Лицо, в пользу которого переуступается ипотека, должно предоставить в банк-кредитор следующий комплект документации:

• свой паспорт;
• СНИЛС;
• документы о занятости;
• справку о доходах.

Так как по залоговому имуществу банк обладает исчерпывающей информацией, предъявлять по ней документы дополнительно не потребуется.

При этом банк оставляет за собой право расширить приведенный список требуемых бумаг. Например, могут быть запрошены: свидетельство о заключении/расторжении брака, о рождении детей, военный билет, пенсионное удостоверение и т.д. С их помощью кредитная организация сможет наиболее полно оценить потенциальные риски и целесообразность заключения сделки именно с этим заемщиком.

Если доход нового плательщика недостаточен, то может быть затребовано поручительство или дополнительный залог. Соответственно, перечень документов расширится.

Переуступка прав собственности (Москва, регионы) по ипотеке предусматривает передачу кредитных обязательств и права собственности третьему лицу. Такая сделка оформляется с помощью заключения договора цессии и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Среди возможных вариантов уступки прав по ипотеке: по ДДУ, новому заемщику и сторонней финансовой организации.

Если данная статья была полезной, ставьте лайки и делайте репосты в соцсетях.

При возникновении вопросов можно задать вопрос дежурному юристу в онлайн-чате или записаться на бесплатную консультацию в специальной форме внизу экрана.

Подробнее о том, что делать, если нечем платить ипотеку, читайте далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/pereustupka-prav-po-ipoteke.html

Уступка прав по ипотеке на квартиру

Уступка права требования — это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его залог. Кроме того, для физических лиц имеется возможность взять ипотеку по переуступке в банке.

Уступка прав требования залогодержателем

Согласно ст.

47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель, которым является кредитное учреждение, может уступать свое право требования по ипотечному договору, если это не противоречит нормам закона или положениям соглашения. То лицо, которому передаются права, становится на место изначального залогодержателя по такому соглашению.

По общему правилу, лицо, которому передаются полномочия по основному обязательству, получает также права, которые необходимы для обеспечения его исполнения. Отметим отдельные особенности такой перемены лиц в обязательстве:

1. На нее не требуется согласия ипотечного заемщика, если иное не предусмотрено договором. Если же в договоре уступка запрещена, но все же была совершена, то должник может подать иск о признании ее недействительной (но лишь при условии, что противоположная сторона сделки знала либо должна была знать о таком запрете).
2. Должник должен быть письменно уведомлен о том, что состоялся переход прав кредитора к иному лицу. Это может быть сделано как первоначальным, так и новым кредитором.
3. Права залогодержателя переходят к новому кредитору в том объеме, а также на тех условиях, которые имели место в момент перехода права.

Банк-залогодержатель, уступая свои права по ипотеке, не отвечает перед новым кредитором за неисполнение соответствующего требования должником (лицом, взявшим кредит под залог жилья). Исключения составляют случаи, когда банк становится поручителем должника.

Иногда ипотечный договор заключают в форме закладной, что значительно упрощает и ускоряет оборот недвижимости. Этот документ представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца получить исполнение по тому денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также удостоверяющую право залога на имущество.

В ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано на то, что не допускается уступка права требования по ипотеке, права по которой удостоверены закладной. Даже если такая сделка будет совершена, она будет считаться ничтожной. Однако допускается передача прав на закладную, равно как и ее залог.

Согласно ст.

48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сделка по передаче прав на закладную может совершаться в простой письменной форме (то есть не требует нотариального удостоверения либо госрегистрации).

Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о том, кто является новым ее владельцем. При этом необходимо точно и полно указать имя (либо наименование) нового держателя закладной. Далее, залогодержатель подписывает закладную.

После этого, к новому владельцу переходит вся совокупность прав, удостоверяемых данным документом. Кредитное учреждение может передать права на закладную любым третьим лицам. Если на ней имеются надписи, запрещающие передачу, то они являются ничтожными.

При передаче прав по закладной также происходит передача персональных данных физического лица-залогодателя. При этом согласие такого физического лица на эту передачу не является обязательным.

Также, согласно ст. 49 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможен залог закладной. Ее разрешается закладывать по соответствующему договору, как с передачей, так и без передачи ее другому лицу (залогодержателю). Делается это для обеспечения обязательств.

Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда.

Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.

Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться:

• об обращении взыскания на заложенное имущество в том порядке, который предусмотрен в ст. 349 ГК РФ;
• о передаче прав по закладной на тех условиях, в том порядке и с теми последствиями, которые установлены в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• о том, что изначальный (ипотечный) залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись, которая даст ему право через определенное время продать закладную для того, чтобы из вырученных денег удержать сумму обязательства, обеспеченного данным документом.

Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.

Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру

Как указано в ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права по ипотеке на квартиру уступаются в той форме, в которую было обличено основное обязательство. Того же требует и п. 1 ст.

389 ГК РФ, где сказано, что уступка права требования по той сделке, которая требует госрегистрации (а именно — ипотека), должна быть зарегистрирована в том порядке, который установлен для регистрации такой сделки.

Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.

2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации.

Оно несет ответственность за их возможное разглашение.

Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры

Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав.

Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.

Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:

1. Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
2. Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.

Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:

• застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
• участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.

Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.

Пример

А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен.

Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).

Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.

Заключение

Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.

Главное — соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.

Подтверждение уступки прав по ипотеке

Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?

Ответ

Да, Вы имеете полное право этого требовать. Вам как должнику новый кредитор обязан доказать свои права требования.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/ustupka-prav-po-dogovoru/