Изменение договора соц. Найма

Жилищное право

§11.8. Изменение договора социального найма

       Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

       Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

       Законодательство предусматривает отдельные случаи изменения жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма, путем замены нанимателя как стороны в договоре социального найма жилого помещения.

В соответствии со статьей 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

       Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя действительно при наличии следующих условий:

       – граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

       – они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

       – граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства и т.п.);

       – если граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

       – согласия наймодателя в этом случае не требуется.

       Данное положение не распространяется на отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, в соответствии с которым согласие наймодателя необходимо при любой замене наймодателя. В результате замены нанимателя также изменяется предмет договора (занимаемое помещение) и некоторые его условия (перечень членов семьи нанимателя).

       Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:

       – заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

       – согласие остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя (за исключением случая, когда он выбыл из занимаемого помещения) и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

       – согласие наймодателя (статья 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).

       При отказе наймодателя дать согласие спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя. Данное положение соответствует статье 686 ГК РФ.

       Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма, но законодатель не предусматривает заключения с ним отдельного договора социального найма.

Ранее норма статьи 86 ЖК РСФСР устанавливала, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение.

       Третье основание базируется на тех же условиях и связано со смертью нанимателя (объявление его умершим, признание безвестно отсутствующим).

Кроме того, данное основание может быть распространено и на случаи признания гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным*(109).

Предполагается, что в случае отказа наймодателя от заключения договора социального найма он может быть в судебном порядке принужден к его заключению. В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Источник: //kommentarii.org/gilpravo/page61.html

Основания изменения договора социального найма жилого помещения

(Семина Т. А.) («Жилищное право», 2006, N 7)

ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Т. А. СЕМИНА

Семина Т. А., советник Российской Федерации 2-го класса, соискатель кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Отношения владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда, урегулированные договором социального найма, являясь устойчивыми, стабильными, тем не менее, представляют собой развивающееся явление.

Возникая однажды, указанные отношения могут неоднократно подвергаться последующему изменению. Как указывается И. Б. Мартковичем, договор социального найма изменяется в основном вследствие перемен, которые происходят в жизни нанимателя и его семьи .

Семья на протяжении своего жизненного цикла изменяется как в количественном, так и в половозрастном отношении.

Кроме того, изменяться также могут иные обстоятельства, влияющие на развитие договорных отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. И. С.

Вишневская отмечает, что с момента возникновения жилищных правоотношений до их прекращения в редких случаях остается неизменным количественный и качественный состав семьи нанимателя, могут изменяться предмет договора, его содержание, режим жилого помещения . ——————————— Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 204. Вишневская И. С. Советское жилищное право: Учебник. М., 1986. С. 58.

Основаниями изменения и прекращения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (собственно, как и любого гражданско-правового отношения) являются юридические факты или их совокупность (юридический состав) . Изменение указанных отношений находит свое отражение и закрепление в договоре социального найма. ——————————— Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 8.

По мнению Б. С. Лесина, изменение правоотношения является наиболее сложным моментом его движения . Изменение отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда социального использования может затрагивать все элементы этих правоотношений, причем как порознь, так и в совокупности.

Как правило, под изменением отношений владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищного фонда понимается такая стадия его развития, на которой изменяется его содержание, субъектный состав, предмет либо и то и другое одновременно.

При этом возникает закономерный вопрос о том, как отграничивается стадия изменения указанного правоотношения от стадии его прекращения.

Представляется заслуживающим поддержки мнение ученых , указывающих, что основным показателем изменения этого правоотношения является сохранение нанимателем или другими лицами, обладающими самостоятельным правом на жилое помещение (или хотя бы кем-нибудь из указанных граждан), прав (возможно, и в измененном виде) на конкретное жилое помещение (изменение отдельных элементов правоотношения при сохранении его самого). Справедливым обоснованием такой позиции служит то, что любое правоотношение — это отношение двух сторон по поводу конкретного предмета. Поэтому, когда лица перестают «относиться» друг к другу по поводу конкретного предмета, прекратившимся должно быть признано и само правоотношение. ——————————— Лесин Б. С. Изменение жилищных правоотношений: Автореферат кандидатской диссертации. Л., 1967. С. 11. Гонгало Б. М. Изменение жилищного обязательства // Сб.: Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003. С. 31; Корнеев С. М. Гражданское право: Учебник. Т. 2. Полутом 1 / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2004. С. 90; Кабалкин А. Ю. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. М., 1997. С. 398.

Основания, по которым может быть изменен договор социального найма, содержатся в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанной статье Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя.

Так, одним из оснований изменения договора социального найма является объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма.

В этом случае объединившиеся граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации). По словам П. И.

Седугина, «чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети» . ——————————— Седугин П. И. Жилищное право: Учебник. М., 1998. С. 144.

Источник: //center-bereg.ru/a1584.html

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

8.8. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.

82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Изменение договора социального найма жилого помещения новый Жилищный кодекс РФ допускает при условиях, указанных в ст. 82.

Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст.

450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

Одним из оснований изменения условий договора социального найма ЖК РФ называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК РСФСР.

В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др.

Отличие указанных норм ЖК РФ от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК РСФСР, состоит в том, что в ЖК РФ говорится о гражданах, «объединившихся», а не «объединяющихся» (как это было в ЖК РСФСР) в одну семью.

Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой – на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР, признает замену одного нанимателя другим.

Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя.

Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).

Одно из отличий рассматриваемых положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК РСФСР состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя.

Дееспособность гражданина – это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность).

Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность).

В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.

Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 ЖК РФ говорится о согласии «остальных членов семьи». Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.

Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору.

Тем не менее, можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает «параметрам» малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.

Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст.

86 ЖК РСФСР предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон – утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК РСФСР предусматривал только один вариант прекращения договора найма – его расторжение (см. ст. 89).

Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора.

По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 ЖК РФ).

Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК РСФСР её не предусматривал;

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК РСФСР (см. ч. 1 и 2 ст. 89).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 ЖК РФ). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

3) систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Данный перечень сформулирован в Жилищном кодексе РФ как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и указанных выше статьях ГК РФ.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Источник: //www.aup.ru/books/m238/8_8.htm

������ 82. ��������� �������� ����������� ����� ������ ���������

u0000

����������� ������:

��������� �������� ����������� ����� �����:

���������� ������ �������� ������ ���� ����� ���������, ��� ������� ��� �������� ������� ���� ����� ������ � ��������� � ����� ����� ���������;

�������������� ���������� ����� ��������, ����� ����� ��������� ���������� ���� ��������� � �������� ������ ����� ������ �����. ��������������� ������� ����� �������� � ������, ����� ���� ������������ ���� ��������������.

1. ��������, ����������� � ����� ��������, ������������ � ��� ������ ����������� �� ��������� ��������� ��������� ����������� ����� � �������������� � ���� �����, ������ ��������� ���������� � ���-���� �� ��� ������ �������� ����������� ����� ���� ���������� ��� ����� ���������.

2. ������������ ���� ����� ���������� � �������� ��������� ������ ����� ����� � ����������� ������ ��������� ��������� ���� ����������� �� ����� ������������ �������� ����������� ����� ������ ��������������� ����������. ����� �� ����� ����������� � ������ ������ ���������� ������ ������������� ����� ����� �������� ����������.

u0000

������ ������ �� ����� 8

������ 60. ������� ����������� ����� ������ ���������

������ 61. ����������� ����� ���������� �� �������� ����������� �����

������ 62. ������� �������� ����������� ����� ������ ���������

������ 63. ����� �������� ����������� ����� ������ ���������

������ 64. ���������� �������� ����������� ����� ������ ��������� ��� �������� ����� ������������� �� ����� ���������, ����� �������������� ������� ��� ����� ������������ ���������� ����� ����������

������ 65. ����� � ����������� ����������� ������ ��������� �� �������� ����������� �����

������ 66. ��������������� ����������� ������ ��������� �� �������� ����������� �����

������ 67. ����� � ����������� ���������� ������ ��������� �� �������� ����������� �����

������ 68. ��������������� ���������� ������ ��������� �� �������� ����������� �����

������ 69. ����� � ����������� ������ ����� ���������� ������ ��������� �� �������� ����������� �����

������ 70. ����� ���������� �� �������� � ���������� �� ����� ��������� �� �������� ����������� ����� ������ ������� � �������� ������ ����� �����

������ 71. ����� � ����������� �������� ������������� ���������� ������ ��������� �� �������� ����������� ����� � ������ ��� �����

������ 72. ����� �� ����� ������ �����������, ���������������� �� ��������� ����������� �����

������ 73. �������, ��� ������� ����� ������ ����������� ����� ������������ ������ ��������� �� ��������� ����������� ����� �� �����������

������ 74. ���������� ������ ������ ����������� ����� ������������ ������ ��������� �� ��������� ����������� �����

������ 75. ��������� ������ ������ �����������, ���������������� �� ��������� ����������� �����, ����������������

������ 76. ������� ������ ���������, ���������������� �� �������� ����������� �����

������ 77. ������� �������� ������ ���������, ���������������� �� �������� ����������� �����

������ 78. ����� �� ������� ������ ���������, ���������������� �� �������� ����������� �����

������ 79. ����������� � ����������� �������� �������� ������ ���������, ���������������� �� �������� ����������� �����

������ 80. ��������� ������

������ 81. ����� ���������� ������ ��������� �� �������� ����������� ����� �� �������������� ��� ������ ��������� �������� ������� ������ ����������� ������ ���������

������ 82. ��������� �������� ����������� ����� ������ ���������

������ 83. ����������� � ����������� �������� ����������� ����� ������ ���������

������ 84. ��������� ������� �� ����� ���������, ��������������� �� ��������� ����������� �����

������ 85. ��������� ������� �� ����� ��������� � ��������������� ������ ��������������� ����� ��������� �� ��������� ����������� �����

������ 86. ������� �������������� ������ ��������� �� �������� ����������� ����� � ����� �� ������ ����

������ 87. ������� �������������� ������ ��������� �� �������� ����������� ����� � ����� � ��������� ������ ��������� � ������� ��������� ��� ��������� ��� ����������� ��� ����������

������ 87.1. ������� �������������� ������ ��������� �� �������� ����������� ����� � ����� � ��������� ������ ��������� ����������� �����������

������ 88. ������� �������������� ������ ��������� � ����� � ����������� ������������ ������� ��� ������������� ����

������ 89. �������������� ��������� ������� ���������������� ������ ��������� �� �������� ����������� ����� � ����� � ����������

������ 90. ��������� ���������� � ����������� ��������� � ��� ������ ��� ����� �� ������ ��������� � ��������������� ������� ������ ��������� �� �������� ����������� �����

������ 91. ��������� ���������� � (���) ����������� ��������� � ��� ������ ��� ����� �� ������ ��������� ��� �������������� ������� ������ ���������

u0000

Источник: //www.zhilishhnyj-kodeks.ru/statya-82-izmenenie-dogovora-socialnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Договор социального найма

Введение

1. Общие положения и особенности договора найма жилого помещения

1.1 Понятие, форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения

1.2 Сравнительно-правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.

2. Порядок и условия заключения договора социального найма

3. Изменение договора социального найма

4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

4.1 Общий и судебный порядок расторжения договора социального найма

4.2 Порядок прекращения договора социального найма

Заключение

Список использованных источников

Введение

Данная курсовая работа посвящена институту найма жилого помещения, а именно вопросам заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Конституция Российской Федерации в статье 40 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Это важнейшее социально-экономическое право, поскольку затрагивает основы жизни людей.

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. “Еще в дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами было немало зданий, не пригодных для жилья, в которых ютились городская и сельская беднота”[1].

В настоящее время наем жилого помещения является распространенной формой возникновения права на проживание. Необходимость “снимать квартиру” вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами.

В данном случае социальный наем выступает универсальным способом обеспечения жильем граждан, не обладающих достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Следует отметить, что с переходом страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего – это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья.

Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства изменилась.

Однако уже сегодня понятно, что “государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа – одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям”[2].

Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальнойдля всех регионов Российской Федерации.

Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным анием еще в 1993 г.

, жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой – являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма.

В качестве предмета исследования курсовой будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального найма жилого помещения.

Цель данной работы – выявить правовые проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма и предложить пути их решения.

При изучении материала мы применили следующие частно-научные методы: формально-логический, сравнительно-правовой, аналитический, метод системного анализа, технико-юридический метод.

Источник: //referat.me/law/33979-dogovor-socialnogo-nayma

Заключение (изменение) договора социального найма

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование заявителем решений и действий (бездействия) учреждения, предоставляющего услугу, должностного лица организации, предоставляющей услугу.

Предметом досудебного (внесудебного) обжалования являются:

• нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении услуги;
• нарушение срока предоставления услуги;
• требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления услуги;
• отказ в приеме у заявителя документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации для предоставления услуги;
• отказ в предоставлении услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;
• затребование с заявителя при предоставлении услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации;
• отказ организации, предоставляющей услугу, должностного лица организации, предоставляющей услугу, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

Жалоба подается в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме в учреждение, предоставляющее услугу.

Жалобы на решения, принятые руководителем учреждения, предоставляющего услугу, подаются Губернатору Санкт‑Петербурга, либо Правительству Санкт‑Петербурга, либо вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, координирующему и контролирующему деятельность Жилищного комитета, председателю Жилищного комитета, либо главе администрации района Санкт‑Петербурга.

В случае если предметом жалобы (претензии) заявителя являются действия сотрудника подразделения МФЦ, жалоба (претензия) направляется в адрес Администрации Губернатора Санкт‑Петербурга:

191060, Смольный, Администрация Губернатора Санкт‑Петербурга;

E‑mail: ukog@gov.spb.ru; Телефон 576‑70‑42.

В случае если предметом жалобы (претензии) заявителя являются действия оператора Портала, жалоба (претензия) направляется в адрес Комитета по информатизации и связи:

191060, Смольный, Комитет по информатизации и связи;

E‑mail: kis@gov.spb.ru; Телефон 576‑71‑23.

Жалоба может быть направлена по почте, через Многофункциональный центр, с использованием информационно‑телекоммуникационной сети «Интернет», официального сайта учреждения, предоставляющего услугу, Портала, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

Жалоба должна содержать:

• наименование учреждения, предоставляющего услугу, должностного лица учреждения, предоставляющего услугу, либо должностного лица, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
• фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
• сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) учреждения, предоставляющего услугу, должностного лица учреждения, предоставляющего услугу;
• доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) учреждения, предоставляющего услугу, должностного лица учреждения, предоставляющего услугу.

Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Жалоба, поступившая в учреждение, предоставляющее услугу, подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа учреждения, предоставляющего услугу, должностного лица учреждения, предоставляющего услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации. Правительство Российской Федерации вправе установить случаи, при которых срок рассмотрения жалобы может быть сокращен.

По результатам рассмотрения жалобы учреждение, предоставляющее услугу, принимает одно из следующих решений:

• удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных учреждением, предоставляющим услугу, опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также в иных формах;
• отказывает в удовлетворении жалобы.

Мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы направляется заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме не позднее дня, следующего за днем принятия решения.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Для получения информации о должностных лицах исполнительных органов государственной власти Санкт‑Петербурга, ответственных за регистрацию и рассмотрение жалоб на нарушение порядка предоставления государственной услуги, перейдите по ссылке.

Источник: //gu.spb.ru/188513/

00030. Изменение договора социального найма. Основания, порядок, правовые последствия

Граждане,проживающие в одной квартире, пользующиесяв ней жилыми помещениями на основанииотдельных договоров социального наймаи объединившиеся в одну семью, вправетребовать заключения с кем-либо из ниходного договора социального найма всехзанимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст.82 ЖК РФ).

Дееспособныйчлен семьи нанимателя с согласияостальных членов своей семьи и наймодателявправе требовать признания себянанимателем по ранее заключенномудоговору социального найма вместопервоначального нанимателя. Такое жеправо принадлежит в случае смертинанимателя любому дееспособному членусемьи умершего нанимателя.

Законодательствопредусматривает отдельные случаиизменения жилищного правоотношения,возникшего из договора социальногонайма, путем замены нанимателя какстороны в договоре социального наймажилого помещения.

В соответствии состатьей 686 ГК РФ по требованию нанимателяи других граждан, постоянно с нимпроживающих, и с согласия наймодателянаниматель в договоре найма жилогопомещения может быть заменен одним изсовершеннолетних граждан, постояннопроживающих с нанимателем.

В случаесмерти нанимателя или его выбытия изжилого помещения договор продолжаетдействовать на тех же условиях, ананимателем становится один из граждан,постоянно проживающих с прежнимнанимателем, по общему согласию междуними.

Если такое согласие не достигнуто,все граждане, постоянно проживающие вжилом помещении, становятся сонанимателями.

Первоеоснование для изменения жилищныхправоотношений путем замены нанимателядействительно при наличии следующихусловий:

-граждане проживают на основании договоровсоциального найма в одной квартире, втом числе коммунальной;

-они не являются членами одной семьи (несвязаны узами родства, их отношения неоснованы на иждивении или ведении общегохозяйства) и с ними заключены отдельныедоговоры социального найма;

-граждане объединяются в одну семью(путем заключения брака, вступления вфактические брачные отношения, веденияобщего хозяйства и т.п.);

-если граждане требуют заключить с нимиодин договор социального найма;

-согласия наймодателя в этом случае нетребуется.

Данноеположение не распространяется наотношения, вытекающие из договоракоммерческого найма, в соответствии скоторым согласие наймодателя необходимопри любой замене наймодателя. В результатезамены нанимателя также изменяетсяпредмет договора (занимаемое помещение)и некоторые его условия (перечень членовсемьи нанимателя).

Второеоснование замены нанимателя базируетсяна следующих условиях:

-заявление дееспособного члена семьинанимателя о признании себя нанимателем;

-согласие остальных членов своей семьи,в том числе прежнего нанимателя (заисключением случая, когда он выбыл иззанимаемого помещения) и временноотсутствующих (согласия поднанимателейи временных жильцов не требуется);

-согласие наймодателя (статья 88 Жилищногокодекса РСФСР не требовала такогосогласия).

Приотказе наймодателя дать согласие спорможет быть рассмотрен в судебном порядке,однако суд не может обязать наймодателязаключить договор с новым нанимателемпри возражениях со стороны наймодателя.Данное положение соответствует статье686 ГК РФ.

Еслигражданин перестал быть членом семьинанимателя жилого помещения по договорусоциального найма, но продолжаетпроживать в занимаемом жилом помещении,за ним сохраняются такие же права, какиеимеют наниматель и члены его семьи.

Указанный гражданин самостоятельноотвечает по своим обязательствам,вытекающим из договора социальногонайма, но законодатель не предусматриваетзаключения с ним отдельного договорасоциального найма.

Ранее норма статьи86 ЖК РСФСР устанавливала, чтосовершеннолетний член семьи нанимателявправе требовать заключения с нимотдельного договора найма, если ссогласия остальных проживающих с нимсовершеннолетних членов семьи и всоответствии с приходящейся на его долюжилой площадью либо с учетом состоявшегосясоглашения о порядке пользования жилымпомещением ему может быть выделеноизолированное помещение.

Третьеоснование базируется на тех же условияхи связано со смертью нанимателя(объявление его умершим, признаниебезвестно отсутствующим).

Кроме того,данное основание может быть распространенои на случаи признания гражданинанедееспособным или ограниченнодееспособным*(109).

Предполагается, чтов случае отказа наймодателя от заключениядоговора социального найма он можетбыть в судебном порядке принужден к егозаключению. В случае смерти одинокопроживавшего нанимателя договорсоциального найма прекращается (ч. 5 ст.83 ЖК РФ).

Статья82. Изменение договора социального наймажилого помещения

1.

Граждане, проживающие в одной квартире,пользующиеся в ней жилыми помещениямина основании отдельных договоровсоциального найма и объединившиеся водну семью, вправе требовать заключенияс кем-либо из них одного договорасоциального найма всех занимаемых имижилых помещений.

2.Дееспособный член семьи нанимателя ссогласия остальных членов своей семьии наймодателя вправе требовать признаниясебя нанимателем по ранее заключенномудоговору социального найма вместопервоначального нанимателя. Такое жеправо принадлежит в случае смертинанимателя любому дееспособному членусемьи умершего нанимателя.

00031.Правовые последствия ненадлежащегоиспользования жилого помещения инарушения прав и интересов соседейсобственником, нанимателем по договорусоциального найма, членами семьисобственника и нанимателя.

Статья83. Расторжение и прекращение договорасоциального найма жилого помещения

1.

Договор социального найма жилогопомещения может быть расторгнут в любоевремя по соглашению сторон.

2.Наниматель жилого помещения по договорусоциального найма с согласия в письменнойформе проживающих совместно с ним членовего семьи в любое время вправе расторгнутьдоговор социального найма.

3.В случае выезда нанимателя и членов егосемьи в другое место жительства договорсоциального найма жилого помещениясчитается расторгнутым со дня выезда.

4.Расторжение договора социального наймажилого помещения по требованию наймодателядопускается в судебном порядке в случае:

1)невнесения нанимателем платы за жилоепомещение и (или) коммунальные услугив течение более шести месяцев;

2)разрушения или повреждения жилогопомещения нанимателем или другимигражданами, за действия которых онотвечает;

3)систематического нарушения прав изаконных интересов соседей, котороеделает невозможным совместное проживаниев одном жилом помещении;

4)использования жилого помещения не поназначению.

5.Договор социального найма жилогопомещения прекращается в связи с утратой(разрушением) жилого помещения, сосмертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья84. Выселение граждан из жилых помещений,предоставленных по договорам социальногонайма

Выселениеграждан из жилых помещений, предоставленныхпо договорам социального найма,производится в судебном порядке:

1)с предоставлением других благоустроенныхжилых помещений по договорам социальногонайма;

2)с предоставлением других жилых помещенийпо договорам социального найма;

3)без предоставления других жилыхпомещений.

Статья91. Выселение нанимателя и (или) проживающихсовместно с ним членов его семьи изжилого помещения без предоставлениядругого жилого помещения

1.

Если наниматель и (или) проживающиесовместно с ним члены его семьи используютжилое помещение не по назначению,систематически нарушают права и законныеинтересы соседей или бесхозяйственнообращаются с жилым помещением, допускаяего разрушение, наймодатель обязанпредупредить нанимателя и членов егосемьи о необходимости устранитьнарушения. Если указанные нарушениявлекут за собой разрушение жилогопомещения, наймодатель также вправеназначить нанимателю и членам его семьиразумный срок для устранения этихнарушений. Если наниматель жилогопомещения и (или) проживающие совместнос ним члены его семьи после предупреждениянаймодателя не устранят эти нарушения,виновные граждане по требованиюнаймодателя или других заинтересованныхлиц выселяются в судебном порядке безпредоставления другого жилого помещения.

2.Без предоставления другого жилогопомещения могут быть выселены из жилогопомещения граждане, лишенные родительскихправ, если совместное проживание этихграждан с детьми, в отношении которыхони лишены родительских прав, признаносудом невозможным.

Источник: //studfile.net/preview/7435637/page:19/

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

Кодексы

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

• Глава 8. Социальный наем жилого помещения
  • Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
  • Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
  • Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
  • Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
  • Статья 64.

    Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

  • Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 66.

    Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

  • Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 69.

    Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

  • Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
  • Статья 71.

    Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

  • Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
  • Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
  • Статья 74.

    Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

  • Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
  • Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 77.

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

  • Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 80. Временные жильцы
  • Статья 81.

    Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

  Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

  • Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  • Статья 84.

    Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

  • Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
  • Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
  • Статья 87.

    Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

  • Статья 87.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации
  • Статья 88.

    Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

  • Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
  • Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

Источник: //www.electorat.info/encyclopedia/2884.html