Юрист сфотографировал документы на квартиру

Как продать квартиру: подробная инструкция

Юрист сфотографировал документы на квартиру

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену.

Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле.

Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Источник: https://lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru/

Нужно ли нанимать юриста при оформлении покупки квартиры

Юрист сфотографировал документы на квартиру

Покупка квартиры на первый взгляд очень легкий процесс, но с другой стороны сложный, так как может иметь много подводных камней.

Вторичный рынок недвижимости

Сделка с аферистами

Купить квартиру возможно буквально за пару часов, но после вы можете столкнуться с множеством проблем в будущем. Может наступить день, когда к вам постучится человек с подлинными документами и докажет вам, что та квартира, которую вы считали своей на самом деле таковой не была. Вы спросите, – «Почему?».

Сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, имеют некоторые нюансы. Продать квартиру, в которой прописаны несколько человек не так уж и просто, если нет согласия от всех собственников недвижимости. Часто случается, что в процессе развода один из членов супружеской пары хочет продать квартиру, а другой не хочет, во что бы то ни стало.

Потому единственный выход из этой ситуации один из супругов видит – пойти незаконным путем для удовлетворения только собственных интересов. После чего другой собственник квартиры предъявляет вопросы к вам через суд или другие инстанции.

Также бывает, что человек, который прописан в квартире, долгие годы считается пропавшим без вести или временно выписанным из жилья по объективным причинам, продавцы документы подделывают, а потом через пару лет к вам является законный претендент на право собственности с сопутствующими вопросами.

Потому, чтобы не попасть в неловкую ситуацию, когда вас обманут аферисты, необходимо все сделки с недвижимостью производить при помощи юристов. Также, вам необходимо обращать пристальное внимание на такие аспекты:

  • Правоустанавливающие документы на право собственности, технический и кадастровый паспорта;
  • Выписку из государственного реестра о прописанных людях в квартире;
  • Наличие или отсутствие личностей, которые на момент сделки являются не прописанными, но сохранили свое право на проживание и после смены собственника;
  • Существуют ли какие-то обременения по квартире на момент сделки – аренда, залог, кредит, арест, судебные разбирательства или же рента;
  • Есть ли документ, который подтверждает право на перепланировку и удостоверение данного факта;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира была куплена в браке;
  • Согласие органов опеки и попечительства, если квартира, на момент сделки является в собственности несовершеннолетнего лица;
  • Актуальность доверенности на момент сделки. Данный факт можно установить у нотариуса.

Вопросы качества жилья

Вторичный рынок недвижимости кишит различными предложениями. Главное при выборе квартиры не попасться на красивую оболочку и гнилую внутреннюю часть.

Иногда случается, что владельцы квартиры, чтобы не заморачиваться с капитальным ремонтом, делают косметический ремонт так, чтобы спрятать гнилые трубы, неисправную проводку, а также другие возможные существующие проблемы.

Таким образом, они могут выставлять высокую стоимость за квадратный метр, скрывая недостатки.

Договор купли-продажи может иметь соответствующие пункты, которые будут защищать вас от такого рода вопросов в будущем, а может и не иметь. Опытные специалисты знают, как правильно написать пункты договора, чтобы они имели двухзначную трактовку.

Если продавец знает свои слабые стороны, он сделает так, чтобы освободить себя от ответственности после заключения сделки. Вы, в свою очередь, должны действовать вместе со специалистом, который будет действовать именно в ваших интересах.

Благодаря этому вы сможете обязать продавца отремонтировать неисправности или возместить убытки при обнаружении соответствующих проблем.

Возможность снижения стоимости

В процессе покупки недвижимости на вторичном рынке, вы всегда можете снизить заявленную стоимость, как минимум, на 20%. Конечно же, переговоры будут происходить посредством сильных дебатов, которые вы сможете, как выиграть, так и проиграть.

Существуют некоторые нормы, по которым происходит оценка недвижимости: район, расположение, метраж, исправность всех внутренних систем, ремонт, состояние дома и многих других аспектов.

Когда продавец выставляет недвижимость на рынок, он хочет получить за нее максимальную стоимость, а вы хотите наоборот. В процессе разговора вы можете прийти к консенсусу и удовлетворить обе стороны.

Так как вы не являетесь экспертом в вопросах недвижимости, у вас есть законное право брать на осмотр квартиры квалифицированного специалиста, который может оценить состояние объекта предстоящей сделки и посодействовать в процессе обсуждения цены, обратив внимание на недостатки.

Также, когда заключается сделка, ваш юрист может обратить внимание в договоре на существующие проблемы и описать их  устранение продавцом в будущем.

В вопросах вторичного рынка персональный юрист является ключевым звеном. В данном случае, юрист – это человек, который сможет обезопасить вас от сделки с аферистами, посодействовать абсолютной чистоте сделки, а также сможет помочь снизить заявленную стоимость. Вы можете осуществлять покупку самостоятельно, но только если вы квалифицированный специалист в вопросах с недвижимостью.

Первичный рынок

Процесс покупки и оформление квартиры в новостройке намного легче и прозрачней вторичного. Юридическую чистоту недвижимости не нужно проверять, так как она будет только построена, а вот чистоту застройщика необходимо тщательно изучить.  Перед заключением сделки вам необходимо будет обратить внимание на такие аспекты:

  • Репутация застройщика;
  • Количество успешно сданных объектов в эксплуатацию;
  • Отзывы постояльцев, которые живут в сданных прежде объектах;
  • Качество жилья, которое можно оценить по квартирам, выставленным на продажу в построенных домах.

Чаще всего вопросы по отношению первичной недвижимости возникают тогда, когда застройщик отодвигает строительство или замораживает его, поэтому вкладывая деньги в строительство, вам необходимо иметь чувство уверенности в своем застройщике.

Заключение договора купли-продажи на первичном рынке может осуществляться на разных стадиях и только последний (ввод в эксплуатацию) не подвергает вас на риски.

Если вы абсолютно уверены в своем застройщике, то консультация юриста вам только необходима для того, чтобы он разъяснил ваши права и обязательства на разных стадиях инвестирования.

В том случае, если вы заключаете договор с сомнительным застройщиком, у которого необычайно привлекательная цена – услуги юриста для вас должны быть обязательным условием.

Юрист сможет вас оградить от таких вопросов:

  • Уладить спорные моменты при заключении договора долевого участия в строительстве;
  • Отстоять некоторые пункты договора купли-продажи, которые имеют двухзначную трактовку, и привести их в надлежащий вид;
  • Сможет качественно проверить все необходимые документы: инвестиционный контракт, право собственности на землю или договор аренды, разрешение на строительство, проектную декларацию и документацию и прочее.

Купить квартиру в новостройке вы можете, как самостоятельно, так и с сопровождением юриста. Все зависит от того, насколько вы доверяете вашему застройщику.

Источник: https://novabydova.com.ua/blog/nuzhno-li-nanimat-yurista-pri-oformlenii-pokupki-kvartiryi/

Копии документов риэлтору на квартиру, можно ли отдавать?

Юрист сфотографировал документы на квартиру

Копии документов на квартиру, сканы или оригиналы, можно ли отдавать их риэлтору, зачем они ему, опасно ли это, можно ли отправлять риэлтору фото документов при продаже квартиры в т.ч. по ипотеке? Разберем причины, риски и последствия подобных действий со стороны агента недвижимости и продавца. А так же, какие документы можно давать риэлтору.

Разберем тему в двух плоскостях: документы на квартиру и личные документы собственника (паспорт, свидетельство о рождении). Под риэлторами будем подразумевать специалистов по недвижимости, с которыми у вас заключен эксклюзивный договор на продажу квартиры и не рассматриваем агентов, с которыми у вас нет никаких договорных отношений.

Оригиналы документов на квартиру риэлтору: можно и нужно ли отдавать?

Практика изымания оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру у продавца была распространена на заре рынка недвижимости — в 90-х и начале 2000-х годов.

Причина, по которой риэлтор брал оригиналы ДКП, Свидетельства о госрегистрации проста — застолбить за собой клиента.

Понятия «эксклюзивного» договора в то время не существовало и специалисты по недвижимости выкручивались, как могли.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

В эти времена сейф риэлторской компании становился вместилищем оригиналов документов на квартиры, продажей которых занимались риэлторы компании.

Опасно ли было это для собственника квартиры (продавца)? Да, в то время вполне можно было таким способом потерять квартиру. Особенно в относительно короткий период, когда сделки купли-продажи недвижимости заверялись нотариально.

Просто представим себе, что у недобросовестного риэлтора на руках оказались оригиналы договора купли-продажи (чаще приватизации) и Свидетельство о госрегистрации. С этими документами и поддельным паспортом собственника жилья вполне можно было провести сделку купли-продажи через нотариуса.

Нотариус не в состоянии провести экспертизу документа, удостоверяющего личность, он не эксперт, поэтому риски были.

Затем на рынке недвижимости произошел переломный момент, скорее в сознании владельцев недвижимости, которые перестали доверять риэлторам ввиду наличия большого количества мошенников, выдававших себя за специалистов.

В результате собственники стали предоставлять копии документов риэлторам, а не оригиналы. Теперь вы поняли нужно ли отдавать риэлтору оригиналы документов на квартиру, чтобы соблюсти его меркантильные интересы или нет.

Зачастую риэлтор, прося у вас документы на квартиру просто хочет убедиться, что они у вас есть

Не удивляйтесь, в риэлторской практике нередки случаи, когда собственники теряли документы на объект недвижимости, а затем долго и упорно восстанавливали его. В этот период, естественно, ни о каком выставлении жилья на продажу речи быть не может.

Копии документов на квартиру риэлтору: можно ли отдавать раньше сделки?

Зачем риэлтору копии документов на вашу квартиру: основная причина, по которой специалист по недвижимости может попросить у собственника копии документов на жилье — выяснить полную историю объекта недвижимости.

Что значит «история» квартиры — это череда купли-продаж или передача объекта недвижимости от одного собственника (-ов) другому (-им), в результате которых для следующей сделки могут понадобится дополнительные документы.

Особенно просьбой дать копии документов на жилье «страдают» риэлторы-новички, которые из-за отсутствия богатого опыта анализа документов не могут в течение разового визуального просмотра бумаг выяснить «историю» квартиры.

Если ваш риэлтор просит копии документов на квартиру, спросите, зачем они ему нужны и ответ должен быть примерно тем, что я описал вам выше. У меня была 3-годичная практика работы специалистом по недвижимости и я знаю, о чем пишу.

Теперь о рисках.

Можно ли риэлторам отдавать копии документов на квартиру? Да можно, пусть изучают, возможно, в результате анализа подскажут вам, какие дополнительные документы предоставить потенциальному покупателю или в регистрационную палату. Такие ситуации не редкость, т.к. для каждой квартиры пакет документов индивидуальный и добросовестный риэлтор всегда пишет список документов на сделку.

К примеру, пакет бумаг на регистрацию будет отличаться в зависимости от покупателя, который приобретает по ипотеке или, если вы продаете с разрешения опеки.

Нужно ли давать копии всем подряд? Скорее ответ отрицательный. Это ваши и объекта недвижимости персональные данные. Разбрасываться такой информацией, как вывешивать нижнее белье, простите.

Зачем риэлтор фотографирует документы: одна из причин описана подробно выше, вторая — элементарное удобство. Если 5 лет назад пользовались ксерокопиями, то сейчас смартфоны позволяют зафиксировать изображение с удобочитабельным качеством. Если риэлтор сфотографировал Свидетельство, это не опасно, пусть сфотографирует и договор купли-продажи.

Если риэлтор сфотографировал ваш паспорт, обязательно спросите зачем ему это. Документ, удостоверяющий вашу личность содержит персональную информацию о вас и не должен быть доступен малознакомым лицам. И ни в коем случае не передавайте свои паспортные данные агентам недвижимости с которыми у вас не заключен договор на оказание услуг.

Можно ли отправлять риэлтору сканы документов на квартиру для ипотеки?
Если ваш риэлтор, с которым вы заключили договор на оказание услуги сопровождения сделки или покупки (продажи) квартиры запрашивает у вас сканы документов, не только на квартиру, но и удостоверяющие вашу личность — убедитесь, что он добросовестно отнесется к сохранению конфиденциальной информации.

К чему я это, к тому, что неоднократно получал на свой почтовый ящик письма, содержащие полный пакет документов для оформления ипотеки от лиц, с которыми я вообще не знаком. Представьте себе, что подобное может произойти, если риэлтор отправит сканы документов не ипотечному специалисту банка, а любому физическому лицу..

Документы для риэлтора для продажи квартиры

Еще раз напомню, что передача любых копий документов должна осуществляться только в руки того специалиста по недвижимости, с которым у вас оформлены договорные отношения в письменном виде!

Какие документы давать риэлтору для продажи квартиры:

  • Копии правоустанавливающих документов (ДКП, Свидетельство);
  • Кадастровый паспорт, технический паспорт с экспликацией;
  • Выписка из ЕГРН (заказать может любой).

Какие документы нельзя давать риэлтору:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о рождении;
  • Свидетельство о заключении брака.

Зачем риэлтору могут понадобится документы на квартиру, удостоверяющие вашу личность и личность ваших детей — для составления договора купли-продажи. Ипотечному специалисту — для составления кредитного договора и закладной. Технический паспорт — проверить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки.

Если кредитной организации вы доверяете и передаете копии, то риэлтору можете просто их выписать. Однако, помните, что если допустите ошибку в данных, оформленные по ним документы не будут иметь юридическую силу.

Моя рекомендация: при заключении договора с агентством недвижимости внесите пункт в договор о том, что при передаче копий документов на квартиру, а так же удостоверяющих личность всей участников сделки, риэлтор и агентство несут персональную ответственность. Правильную формулировку вам подскажет юрист.

Итак, вы узнали можно ли отдавать риэлтору документы на квартиру, что передавать в виде фото, сканов, оригиналов и что нельзя.

Источник: https://www.habrealty.ru/prodavtsu/kopii-dokumentov-rieltoru.html

5 мошеннических схем, о которых нужно знать, если вы арендуете квартиру :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юрист сфотографировал документы на квартиру

Рассказываем, как избежать встречи с аферистами на рынке недвижимости и не остаться на улице

Интерпресс / Фотохроника ТАСС

Аренда — самый простой и доступный способ решения квартирного вопроса. Для того чтобы найти жилье мечты, можно обратиться либо к риелторам, либо к онлайн-сервисам в интернете. Однако в обоих случаях квартиросъемщик рискует попасть в руки мошенников и потерять существенную сумму денег.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали, как не попасться на удочку аферистов при аренде жилья.

Чаще всего мошенничеством на рынке аренды занимаются фейковые агентства недвижимости. Потенциального арендатора вынуждают заключить договор на оказание информационно-риелторских услуг, обещая подобрать идеальную квартиру с нужными условиями и очень выгодной ценой. Зачастую они представляются сотрудниками солидной компании, чтобы войти в доверие.

«Человек вносит предоплату и получает список телефонов собственников и адресов, по которым жилье либо не сдается, либо сдается, но совсем не то, что указано в продемонстрированных ему объявлениях.

Деньги в этом случае вернуть не удастся даже через суд, так как фактически информационные услуги оказаны, а доказать факт мошенничества сложно», — отмечает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

Иногда такие аферисты прикрываются именем крупнейших агентств недвижимости. «В нашу компанию поступают звонки от обманутых аферистами людей, причем звонят из разных российских городов, хотя мы работаем только в Москве и Подмосковье», — подтверждает заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.

«В настоящих крупных агентствах недвижимости с клиентами подписывается договор об оказании риелторских услуг — мы не продаем информацию, а готовим сделку от начала и до конца (то есть от обращения клиента в компанию до подписания договора найма и заселения квартиранта).

Кроме того, специалисты сопровождают клиентов в течение всего срока действия договора найма», — объясняет эксперт.

Как правило, до того как квартира подобрана, в настоящих агентствах недвижимости не взимается предоплата, ни арендаторам, ни арендодателям не высылается СМС с номером счета для перечисления комиссии. Оплата риелторских услуг производится только после подписания договора найма, резумирует эксперт.

Еще один распространенный способ мошенничества — подмена адреса квартиры в договоре найма. «Бывают ситуации, когда человек приезжает в квартиру, осматривает ее, подписывает бумаги и вносит оплату, а затем обнаруживается, что в договоре указан другой адрес.

Причем по другому адресу квартира может либо вовсе не сдаваться, либо представлять собой непригодное для проживания помещение или, в лучшем случае, с худшими условиями», — объясняет Котосин.

По его словам, в этом случае также очень сложно доказать факт мошенничества, так как квартиросъемщик самостоятельно подписывает договор с ложными данными.

Третья схема мошенничества — поддельные документы.

К примеру, человек заключает договор, вносит арендную плату за месяц, задаток и комиссионные, а затем оказывается, что квартира не сдается, а собственники ничего не знают ни о каких нанимателях, уточняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, перед заселением мошенник просто пропадает и перестает выходить на связь. Чаще всего в этом случае аферисты используют копии документов владельцев, отмечает юрист.

Мошенниками зачастую выступают и сами собственники квартир. «К примеру, они требуют перевести аванс на карту до показа жилья, чтобы убедиться в серьезности намерений.

Человек думает, что пара тысяч сэкономит ему впоследствии больше денег, но потом не может добиться ни показа квартиры, ни возврата аванса.

Причем такой перевод никак не оформляется, поэтому вернуть деньги вряд ли получится», — объясняет Котосин.

Другой способ, который получил сегодня широкое распространение: собственник выставляет свой объект для длительной аренды по сниженной цене — под ремонт.

Это означает, что арендатор платит за проживание на 20% меньше положенного, но обязуется выполнить косметический ремонт, уточняет эксперт компании «Миэль-Аренда». По ее словам, добросовестный квартиросъемщик приобретает отделочные материалы и устраняет все неисправности.

После того как ремонт выполнен, арендодатель может потребовать от жильца освободить квартиру, возможно, чтобы потом сдавать ее за полную стоимость.

Очень частое нарушение по уже заключенным договорам, с которым сталкиваются арендаторы, — невозврат депозита. К примеру, владельцы жилья могут предъявить счет за царапину на антикварном стуле или плохо закрывающуюся дверь в одной из комнат.

«Корыстный арендодатель предъявляет нелепые претензии, чтобы выселить съемщика и оставить себе залоговую сумму и арендную плату за месяц, а затем сдать ее новой жертве», — отмечает Жукова.

Она поясняет, что крайне редко обманутые люди обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.

Как избежать обмана при аренде жилья

Чтобы избежать подобных ситуаций, не нужно связываться с информационными риелторскими агентствами, которые смогут предоставить вам недостоверную информацию, советует Котосин.

«Не оплачивайте никаких услуг заранее, даже если вы арендуете через агента, оплата должна быть по факту заселения.

Если вам предлагают перед просмотром квартиры подъехать в офис — сразу отказывайтесь, добросовестный риелтор встретит вас в квартире и там же подпишет при необходимости документы и примет комиссию», — рекомендует юрист.

Другой момент — всегда изучайте документы на квартиру и паспорт собственника, причем лучше встретиться с ним лично.

Ни в коем случае не соглашайтесь, если владелец жилья показывает вам копии документов, соглашайтесь только на оригиналы, которые для уверенности можно сфотографировать на телефон (если позволят владельцы).

В договоре следует обязательно прописать передачу депозита и условия его невозврата, а также указать список техники и мебели, чтобы к вам не могли предъявить претензий после окончания срока договора аренды и вернули депозит.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bd2add69a7947f0e5102a8e

Юрист по недвижимости в Москве

Юрист сфотографировал документы на квартиру

Обычно причина, по которой заключаются проблемные сделки с недвижимостью заключаются в ошибках, в недопонимании ситуации, в не желании проверить все от начала и до самого конца.

Ежедневно на территории РФ заключаются сделки с недвижимостью которые в последствии будут оспорены и признаны незаконными, так же на рынке недвижимости не становится меньше мошенников и среди них есть очень серьезные профессионалы.

Мы Вас не хотим пугать, просто мы предупреждаем, это важно, сделки с недвижимостью это не шутки, все очень серьезно и важно вовремя это понять. Хорошо, если Вам повезет и продавец будет честным и порядочным человеком, но если нет, то люди теряют миллионы и кто, то теряет последнее.

Сделки с недвижимостью требуют особого внимания и здесь не получится использовать стандартный подход, в зависимости от ситуации нужно действовать со своими особенностями, проверять определенные документы и составлять определенные документы. Объекты недвижимости разные и у них различные характеристики, это так же нужно понимать и учитывать.

Мы получили Ваш вопрос. Ожидайте, мы перезвоним Вам в течение 15-30 минут и поможем решить проблему.

Позвольте дать Вам несколько советов, что бы консультация прошла максимально полезно для Вас:

  1. Заранее запишите Все вопросы которые Вы хотите задать, что бы ничего не забыть;
  2. Если есть документы, необходимые для изучения юристом, просим сфотографировать их на телефон, если понадобится, Вы сможете сразу отправить их нам для изучения.

Центр правовой помощи предлагает Вам услуги квалифицированного юриста по недвижимости в Москве, ведь наши специалисты четко знают, как обеспечить законность сделки, при чем на всех этапах и не важно когда Вы к нам обратились, только в самом начале (этап подготовки) когда требуется проверка документов, так и уже в процессе завершения сделки и здесь мы уже будем досконально проверять юридическую чистоту сделки и ранее совершенные действия, и полученные документы.

Наши преимущества

  • Вы платите за результатМы всегда получаем именно нужный результат
  • Мы всегда на связиВы в любое время сможете связаться с нами и узнать любую информацию
  • Достижение цели 100%За годы работы мы приобрели огромный опыт
  • Не берем лишних денегВы платите за услуги сумму указанную в договоре и не больше
  • КомпетентностьМы четко знаем как работает законодательство на практике
  • Прозрачность в работеТолько законные способы достижения результата

Мы специализируемся на следующих вопросах недвижимости

  • Вопросы собственности;
  • Жилищное право;
  • Приватизация;
  • Недвижимость и строительство;
  • Земельные споры;
  • Наследование объектов недвижимости;
  • Споры с государственными органами;
  • Сопровождение сделок с недвижимостью, даже в случае, когда с Вами работает агентство по недвижимости;
  • Представительство в суде по вопросам недвижимого имущества;
  • Споры в Арбитражном суде;
  • Купля-Продажа;
  • Дарение;
  • Приобретательская давность;
  • Прочие вопросы.

Мы проходим следующие этапы:

  1. Полноценная консультация;
  2. Правовой анализ ситуации;
  3. Оценка перспектив дела;
  4. Разработка стратегии решения вопроса, как в досудебном, так и в судебном порядке;
  5. Сбор подготовка необходимых документов с нуля;
  6. Сбор доказательной базы;
  7. Защита интересов клиента в суде любой инстанции;
  8. Обжалование решений суда.

Проконсультируйтесь у нашего юриста позвонив по бесплатному номеру телефона

+7-499-938-40-71

Действия, которые мы совершаем, прежде чем дать зеленый свет

  • Экспертиза право подтверждающих и правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
  • Сложная проверка правоспособности сторон сделки, необходимая для оценки возможности каждой их сторон к отчуждению и приобретению объекта;
  • Подготовка договора с приложениями, а так же согласование условий договора с контрагентом;
  • Юрист будет присутствовать при подписании договора;
  • Подготовка и предоставление полного пакета документов регистрирующий орган для передачи права собственности;
  • Наши юристы всегда готовы оказать Вам профессиональную информационную поддержку по сделке;
  • Проведем тщательную оценку законности сделок уже совершенных, а так же оспорим такие сделки в суде, если это необходимо;
  • Расторгнем договор купли продажи недвижимости.

Мы всегда говорим нашим клиентам, что лучше предупредить спор, чем ввязываться в него и попасть в неприятную ситуацию. Да мы знаем, что покупка недвижимости, особенно в Москве, это всегда риски, это не малые траты и без найма юриста, но поверьте, потери могут быть куда существеннее, если все пойдет не так как Вы запланировали.

Именно профессиональный юрист сможет защитить Ваши интересы, и Ваша сделка пройдет гладко и безопасно. Я Вас уверяю, что даже если Вы в той или иной мере разбираетесь в заключение сделок с недвижимостью, всего знать не возможно, я как специалист с опытом более 11 лет Вам это говорю. Мы ежедневно сталкиваемся с новой информацией, узнаем о новых видах мошеннических схем и они все хитрее.

Сделка с недвижимостью и ее грамотное сопровождение, это целая наука и просто поинтересуйтесь у нашего юриста, задайте ему самые сложные вопросы и сравните его видение ситуации со своей и Вы увидите, сколько тонкостей учитывает наш специалист, я даю Вам гарантию, что Ваше мнение по ситуации и мнение нашего юриста будут грандиозно различаться.

Как я говорил выше, экономия в таких вопросах просто неуместна и не оправдана. Я не говорю, что нужно разбрасываться деньгами на юристов, цена у нас вполне сдержанная, и мы не дерем с клиентов три шкуры, мы оказываем услуги по доступным ценам.

К тому же мы работаем по самым высоким стандартам, у нас трудятся исключительно практикующие юристы и адвокаты и мы даем гарантию, что с нами, никаких проблем не возникнет, ведь сопровождением сделок с недвижимостью, занимаются исключительно профильные специалисты, которые никакие другие дела не берут. Наши юристы знают все тонкости сделок по приобретению и отчуждению недвижимого имущества, и мы даем гарантию, что весь путь от начала до конца мы пройдем с Вами, и будет надежными помощниками, на которых можно смело положиться.

Мы не рекомендуем повторять опыт людей, не позаботившихся о безопасности сделки, это в наше время просто недальновидно и как бы грубо не звучало, но глупо не обратиться аз помощью к профессионалу в таких вопросах, тем более услуги в настоящее время доступны и мы работаем действительно честно и качественно.

Для того, что бы заключить с нами договор, просто напишите юристу на сайте или звоните по указанным телефонам, мы всегда на связи.

Этапы работы:

  • Консультация юристаНа консультации мы слушаем клиента, изучаем документы и произвдим оценку перспектив дела
  • Поиск решения проблемыГлубокий анализ ситуации, сотрудинками нашей коллегии позволяет найти оптимальное решение вопроса
  • Защита интересов клиентаМы решаем проблему как в досудебном, так и в судебном порядке, подготовка всех документов входит в стоимость
  • Получение решения судаПолучение положительного решения суда и передача исполнительного листа клиенту

Источник: https://yurist174.ru/law-msk/yurist-po-nedvigimosti-moskva

Продали мою квартиру по поддельному паспорту

Юрист сфотографировал документы на квартиру

Всем привет! Расскажу, как продали мою квартиру по поддельному паспорту.

Я купила по ДДУ от застройщика небольшую однокомнатную квартиру в Подмосковье. На момент покупки я думала, что жить в ней буду я, но обстоятельства изменились и я решила ее сдавать в аренду. Сама я снимаю квартиру в соседнем городе, который находится совсем рядом с Люберцами, но на порядок ближе к Москве, где я работаю.

Первым арендатором был таджик Сережа с Садовода, который придумывал разные отмазки, чтобы не отдавать залог, поэтому наши дороги вскоре разошлись. Больше иметь дел с восточными братьями не хотелось, к тому же в дальнейшем мы со своим парнем планировали снять себе квартиру поближе к работе.

Следовательно, надо было найти надежных, желательно «славянских» жильцов. Доход от сдачи квартиры в аренду играл существенную роль в семейном бюджете, поэтому, когда в первую же неделю размещения квартиры на Авито нам позвонил мужчина и говорил без акцента, мы очень обрадовались.

Квартиру он искал для своей мамы, которая недавно переехала из Владивостока.

На встрече при осмотре квартиры они вели себя абсолютно нормально: задавали вопросы по существу, рассказывали свои истории про то, как долго искали подходящее жилье, что, мол, мама здесь надолго и снимать будет чуть ли не в течение 10 лет. Это были взрослые люди, спокойные и уравновешенные.

Мужчина (Виктор) показался маменькиным сынком, женщина (Спиридонова Надежда Николаевна), скорее уже бабушка, не пыталась как-то чересчур понравится мне, но производила приятное впечатление.

Я хочу сказать, что своим поведением они никак не вызвали подозрений, наоборот – я вздохнула с облегчением от того, что сдам квартиру надежным арендаторам!

Я всегда фотографирую паспорт арендатора или арендодателя, когда снимаю жилье, и даю фотографировать свой. В этот раз мы также сфотографировали «живые» паспорта друг друга. Надежда Николаевна попросила показать документы, на основании которых я являюсь собственником. На тот момент на руках у меня был ДДУ.

Она попросила меня оформить право собственности на квартиру и как можно быстрее, потому что ей типа так понятнее и спокойнее. Я, надо сказать, давно это планировала сделать, но все время откладывала. А тут волшебный пендель поспособствовал ускорению этой процедуры. Виктор посмотрел документы, как бы невзначай спросил единственный ли я собственник (это так) и мы подписали договор аренды.

В июне я оформила право собственности на квартиру, о чем устно сообщила по телефону арендатору.

Я сдала квартиру 27 мая 2017г. 27 числа каждого месяца я планировала забирать аренду. 26 июля Надежда Николаевна не вышла на связь, телефон ее сына также не отвечал.

27 июля вечером мы поехали к ней домой, чтобы выяснить в чем дело. Оказалось, что замки поменяли, поэтому на следующий день я вызвала мастера, чтобы вскрыть дверь.

В качестве подтверждения законности своих намерений я показала ему выписку из ЕГРН.

В квартире ничего не пропало, все было на своем месте, и лишних вещей тоже не было. Казалось бы, странно: человек съезжает, оставляет нам залог в размере месячной аренды и при этом ничего с собой не прихватывает. «Ну и фиг с ней, скатертью дорога этой старой перечнице!» – подумала я пока фотографировала квартиру, чтобы указать в объявлении об аренды свеженькие фото.

Я спустилась во двор дома, чтобы проводить мастера и подписать акт о проделанной работе, который лежал в его машине.

Случайно ключ от входной двери в подъезд остался в квартире, поэтому мне пришлось искать консьержа, который поинтересовался кто я: хозяйка квартиры или так, снимаю.

Я никогда не считала работу консьержа в какой-либо степени необходимой для блага жильцов, по моему опыту консьержи очень быстро менялись и никого никогда толком не помнили. К тому же появлялась я в квартире один раз в месяц и причем поздно вечером.

Узнав, что я собственник, консьерж предложила мне записать мое ФИО и контактный номер телефона в тетрадку – на всякий случай.

Оказывается, я уже была записана раньше, но мое имя было вычеркнуто из тетради, а вместо него в качестве хозяйки квартиры была указана другая барышня, чье имя абсолютно не совпадало с ФИО моего арендатора. Оказалось, что это новая хозяйка, которая принесла документы о собственности.

По ее указанию квартиру вскрыли с помощью услуг Управляющей компании и сменили замки. И вот тут наступило время гнева, отрицания страшных подозрений произошедшего и откладывания кирпичей.

Я рванула в Управляющую компанию, где мне мельком показали копии документов нового собственника: акт приемки-передачи квартиры (на нем стояла не моя подпись) от меня некой Т. В. (сокращено) и выписка из ЕГРН. Мельком, потому что это персональные данные новых владельцев, а я не имею права их видеть.

Пулей я помчалась в полицию, где дежурный полицейский стал много и быстро говорить, что это не в их компетенции принимать такие заявления, типа «идите в суд, к юристу, это не наша работа, это гражданские дела».

На просьбу дать письменный отказ от принятия моего заявления он мгновенно предоставил мне чистый бланк.

В этот же день я заказала выписку из ЕГРН в местном МФЦ (450 рублей, заказать может кто угодно при наличии паспорта) и попыталась узнать информацию о собственнике через Росреестр, что было безрезультатно.

В итоге официальную информацию получить не удалось, но воспользовавшись своими каналами, я узнала, что переход прав к Т.В. состоялся. Я созвонилась с ней по номеру телефона, который она оставила в тетрадке консьержа, и мы назначили встречу в «нашей» квартире на следующий день.

На встречу приехала пожилая пара со следователем, которые устроили мне, так сказать, неофициальный допрос. Дело в том, что покупатели отдали часть денег авансом, а после моего звонка думали, что звонит мошенница, которая будет вымогать вторую часть оплаты. Беседа записывалась мною на диктофон, в нашем первом с ними разговоре они НЕ утверждали, что именно я продавала им квартиру.

Оба сказали, что та девушка была ниже и с более темным цветом волос, но очень на меня похожа. Бабуля с дедулей рассказали, что собственноручно проверяли тот поддельный паспорт, «пробивали» его через риэлтора, требовали от подставного продавца все возможные документы, в том числе справку от нотариуса о том, что мужей/детей у нее нет.

Внимание! Сделка проходила не по доверенности, я не теряла паспорт и не оставляла его где-либо. Просто какая-то обезьяна, вернее, преступная группа обезьян, устроила клоунаду с поддельным паспортом и арендой.

Надо сказать, что у меня самой нет абсолютной уверенности в том, что покупатели никак не связаны с мошенниками, но моя задача сейчас сделать так, чтобы сделку признали недействительной, а не строить из себя Шерлока Холмса. Я вообще теперь немного параноик.

Объявление покупатели нашли на Авито, я потом тоже его нашла в сохраненной версии страницы. По сравнению с рыночной цена была снижена на порядок, а для отвода глаз мошенники наштамповали еще несколько предложений чуть подороже (со слов покупателей) – для того, чтобы, наверное, создать эффект «надо брать».

Квартирный вопрос закончится тем, что покупатели потеряют свои деньги, а я – доход от аренды, к тому же добавятся расходы на адвоката. Но как быстро это будет? Адвокат ориентирует меня как минимум на полгода, но гарантировать ничего не может.

К вопросу о том, что, если бы я не дала сфотографировать свой паспорт – существенно это картины бы не изменило.

Базы паспортов покупаются и продаются, в государственных компаний не всегда работают честные и добросовестные люди, паспорта даже на сделке толком никем не проверяются.

В общем, слить копию паспорта может практически кто угодно, а учитывая то, что я гражданка Беларуси, полагаю, проверка на подлинность только усложняется.

Ну в общем, поздно пить Боржоми. Я буду отстаивать свое право собственности, а вам могу дать только несколько сумбурных советов, чтобы вы не попались на удочку всяких уродов-мошенников.

1) Не возлагайте большие надежды на самостоятельную проверку паспортов. Покупатели проверяли собственника через риэлтора и «щупали» поддельный паспорт. С их слов у них есть опыт подобных манипуляций, но вышло как вышло.

В МФЦ тоже никто не будет, например, сравнивать подписи с копии оригинала, хранящейся в базе Росреестра, и подделки. Нотариус тоже не занимается проверкой подлинности паспорта.

Всем практически все равно! Мошенники даже подделали мою страницу в вконтакте, где выложили объявление о продаже.

2) В моем случае ДДУ несколько оттягивал момент совершения злодеяния, потому что в этом случае необходимо согласие застройщика на передачу прав собственности, за что он частенько просит «немного» ему заплатить.

Возможно в выписке из ЕГРН было бы указано обременение, а мошеннику продать такой объект сложнее. Если вы сдаете квартиру официально и зарегистрировали ваш договор аренды, в Росреестре также будет светиться обременение.

Вопрос только сколько у вас останется денег после уплаты налогов;

3) В моем случае арендатор очень неактивно пользовался услугами коммунальных служб. Проще говоря он там не жил, а работал (принимал покупателей или «рисовал» документы). Надежда Николаевна объясняла это тем, что она вся в командировках и разъездах, поэтому практически не живет в квартире.

4) Дружите с консьержем, знакомьтесь с соседями. Когда вы покупаете квартиру, обязательно пообщайтесь с ними, чтобы удостовериться, что продавец – это настоящий собственник, а не ряженый хренов коммерсант. Если сдаете квартиру, носите консьержу шоколадки или даже денежку, чтобы он всегда был на стреме!

5) Не поддавайтесь на уговоры продавца отдать ему деньги побыстрее потому, что он спешит или уезжает. Ваши деньги вам никто не вернет. Мошенники не брезгуют никакими деньгами, в нашем случае квартиру продали за миллион (авансом, остальное они договорились отдать после регистрации). Якобы продавец спешил купить недвижимость в Крыму.

6) Если все уже случилось и вашу квартиру продали по поддельным документам, возьмите себя в руки. Выходите на диалог с новым собственником и даже не допускайте мысли о том, чтобы сдаться.

«Что твое, от тебя не уйдет» – в случае с незаконной продажей объекта недвижимости это один из немногих примеров рационального применения этого высказывания. Пишите заявление в полицию о факте мошенничества и подавайте иск о признании сделки недействительной.

Не тяните с иском, потому что только после этого можно сделать приостановку на совершение любых операций с недвижимостью через Росреестр. Уголовное дело может быть заведено параллельно с подачей иска, а может и позже ¬– не привязывайтесь к этому.

И наймите хорошего адвоката, потому как человеческая природа пластична и непредсказуема. Покупатели могут считать вас сначала потерпевшим или свидетелем, а потом обвинять в том, что именно вы им продавали квартиру. Поэтому все разговоры пишите на диктофон и запоминайте кто что говорит.

Все добра, а мне успешного разрешения вопроса!

Источник: https://pikabu.ru/story/prodali_moyu_kvartiru_po_poddelnomu_pasportu_5264266

Абсолютное право
Добавить комментарий