Как долго нотариус проверяет документы на продажу долевой собственности?

Ксения Евгеньевна. Юрист. Юридический консалтинг, опыт работы в налоговой инспекции. Дата: 28 сентября 2017. Время чтения 7 мин.

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения.

Стоимость этой услуги зависит от цены договора, также к ней добавляется оплата технических услуг.

Переход права собственности по заверенному у нотариуса договору занимает меньше времени, чем по обычному, но не дает абсолютной гарантии чистоты сделки

Нотариальная сделка купли-продажи (недвижимости) квартиры требуется не всегда. Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное.

Когда требуется нотариальная сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

• касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
• когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;
• недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
• имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание! Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Скачать образец нотариального договора купли-продажи.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт sitysakh.ru

Риски

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни.

Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону.

В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Документы

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

• предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
• документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
• согласие супруга на продажу;
• согласие супруга на покупку;
• разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
• документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
• документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
• материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
• кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
• сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Стоимость

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Действие	Между родственниками	Между посторонними лицами
Удостоверение договоров ценой меньше или равной 1 млн руб.	3 тыс. руб. + 0,2% от суммы	3 тыс. руб. + 0,4% от суммы
Удостоверение договоров ценой от 1 млн до 10 млн руб.	7 тыс. руб. + 0,2% от суммы
Удостоверение договоров ценой свыше 10 млн руб.	23 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.	25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Сроки регистрации

Срок проведения регистрационных действий зависит от способа обращения. Заявитель может обратиться непосредственно в Росреестр, МФЦ, отправить документы почтой, через интернет или вызвать специалиста Росреестра к себе. Каждый из этих способов подразумевает свой срок. Подробнее указано в таблице.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дни	Действие
3/1	При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве/если документы поданы в электронной форме
5	При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, свидетельства о наследстве

Таким образом, срок регистрации нотариального договора практически в два раза меньше. Для сравнения: регистрация перехода права собственности по не удостоверенным договорам при обращении в Росреестр составляет 5 дней, для МФЦ – 7.

Подробнее о заверении в видео

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-cherez-notariusa/

Как продать долевую квартиру в 2020 году: пошаговая инструкция

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

• паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
• правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
• справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
• нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
• согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

• ареста;
• обременения;
• запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

• заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
• электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

• проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;

• в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
• в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
• квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

• государственная пошлина – 2000 рублей;
• удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
• технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

• если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
• при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
• регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Сделки с долями. Что изменила нотариальная форма

Почти год как сделки с долевой собственностью и собственностью несовершеннолетних детей оформляются в обязательной нотариальной форме. Основные изменения отражены в соответствующем законе о государственной регистрации и не вызывают вопросов при внимательном прочтении.

Продавцы, которые владеют долями на квартиру, на дом или земельный участок, договор продажи удостоверяют у нотариуса. Надо ли именно идти к нотариусу за оформлением сделки, подскажет документ о праве собственности, сегодня это выписка из ЕГРП, – в нем должна быть указана величина доли.

Нотариус должен обеспечить соблюдение требований закона при отчуждении доли. Одним из главных условий такой сделки является согласие всех владельцев других долей на продажу по конкретной цене.

Сособственники имеют преимущественное право покупки и должны быть уведомлены о продаже и дать либо согласие, либо отказ от покупки.

Нотариус выявляет сособственников и не удостоверит сделку при отсутствии письменного согласия до истечения 30-и дней с момента их уведомления.

На рынке много недвижимости, которая оформлена в долевую собственность, поэтому объём работы у нотариусов в минувшем году существенно вырос. По подсчётам Свердловской нотариальной палаты, число нотариальных сделок с жилой недвижимостью только за девять месяцев выросло на 47,5 % процента, а общий объём действий нотариусов за этот период – на 36 %.

При принятии закона об обязательном нотариальном удостоверении говорилось о том, что данная мера направлена на повышение безопасности сделок.

В обществе по этому поводу звучали и скептические высказывания, и аргументы в пользу нотариальной формы, и нейтральные комментарии – о том, что когда-то все сделки были нотариальными, и о том, что закон надо выполнять, а не обсуждать. Что на самом деле изменила нотариальная форма?

Сделки стали дороже

В компании «Бонус», которая занимается в том числе сопровождением сделок с долевой собственностью, выделили несколько главных изменений.

В первую очередь это увеличение финансовой нагрузки на продавцов и покупателей долевой собственности, которые волей-неволей стали потребителями услуг нотариусов.

При этом стоимость услуг нотариуса составляет 0,5 % от суммы сделки, но не более 20 тысяч рублей, плюс около 5–8 тысяч рублей – за техническую работу (подготовка проекта договора купли-продажи, заказ выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость) с объекта.

Сроки не уменьшились

При введении нотариальной формы сделок с долями людям пообещали «пряник» – то, что документы с подписью нотариуса будут зарегистрированы гораздо быстрее.

Однако риэлторы не заметили существенного ускорения сроков регистрации сделок и считают, что здесь дело не только в нотариусе, но и в алгоритме работы регистрирующего органа.

Тем не менее если при покупке долей не используются ипотечные средства, то срок регистрации сократился с десяти до трёх дней.

Сделки стали безопаснее

Выросла защищённость участников при совершении купли-продажи доли. Уменьшилось количество случаев насильственного решения вопроса, склонения к отчуждению доли, непонимания последствий сделки и т. д.

Это связано с тем, что нотариус проверяет истинные намерения сторон, родственников, задаёт вопросы, позволяющие убедиться в адекватности клиентов и понять истинную цель продажи объекта, а также фиксировать распределение сумм, потому что при нём, как правило, происходят расчёты.

Ещё риэлторы считают, что нотариальная форма сделок с долями нанесла удар по деятельности так называемых перекупщиков долей, широко проявившейся на нашем рынке в последние годы, – людей, зарабатывающих на дисконтах… Деньги, затрачиваемые на услугу нотариуса, значительно уменьшили выгоду перекупщиков, а значит, и упал интерес к покупке долей для последующей продажи с целью получения дополнительной прибыли. Человек покупает поочередно все доли в одном объекте, должен обращаться за услугами к нотариусу и оплачивать их, то есть покупает первую долю – платит нотариусу, затем выкупает вторую – опять платит нотариусу, выкупает последнюю – платит… Объект должен быть очень интересным для перекупщика, чтобы так вкладываться.

– Одним словом, сделки с долевой собственностью однозначно стали безопаснее, чем раньше, потому что действия, приводившие к плачевным результатам – насильственное выселение из квартиры, незаконный захват долей, – сейчас пресечены, – резюмировали в агентстве «Бонус».

На что дополнительно нужно обратить внимание при совершении сделки с долями, если действуешь без агента?

– Действовать без агента не советуем вообще, – говорит директор агентства Олег Бандалетов. – Слишком много нюансов, потому что «доли» – это особый случай, здесь необходимо знать и учесть очень многое. Нужно правильно оповестить сособственников. Важен как сам текст высылаемой им телеграммы, так и сроки оповещения.

Необходимо «вывести справедливую цену объекта» (или одной доли), обеспечить безопасность денежного расчёта с каждым участником сделки.

На самом деле, имея большой опыт в продаже долей, могу сказать, что сопровождение сделки с долевой собственностью – самая трудоёмкая работа для риэлторов, в сравнении с услугами по продаже объектов недвижимости единоличной собственности.

Риэлтор требуется и теперь

В РК «Бонус» также отметили, что сегодня с нотариальным оформлением сделок долей на рынке количество обращений к ним от продавцов только увеличилось.

Появился новый формат риэлторской услуги –– участникам сделок требуется услуга создания договоренностей между сособственниками либо о совместной продаже целым объектом недвижимости, об обмене доли на другой объект недвижимости, предложенный сособственником, либо покупки его доли у сособственника, или о выкупе принадлежащей заказчику доли. Договорённости должны быть оформлены соглашением сторон – это, собственно говоря, и есть результат данной услуги. Когда есть договоренность и соглашение, люди знают, что и как продавать, чтобы все стороны сделки получили максимальную выгоду – с выделом долей и продажей отдельными комнатами, продажей целым объектом или выкупом долей друг у друга за справедливые деньги.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/796-notariat-may2017

DOM.RIA – Процедура оформления покупки квартиры

Покупка квартиры сопровождается ее переоформлением от одного собственника на другого. Инструментом для передачи прав служит договор купли-продажи. Рассмотрим, как правильно его заключить, и что нужно проверить до этого. Придерживаясь правильного алгоритма, вы обойдете схемы мошенников и купите объект недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры

1. Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.
2. Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.
3. Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
4. Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.
5. Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.
6. Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Проверка юридической чистоты объекта

Проверка квартиры перед покупкой включает анализ недвижимости на отсутствие обременений, изучение владельца и выявление третьих лиц, имеющих преимущественное право на покупку квартиры. Нотариус не станет заверять соглашение, если:

• квартира находится под залогом или арестом – отчуждать такое имущество запрещено законом;
• нарушены права и интересы ребенка – если в квартире проживает несовершеннолетний, или у него здесь есть доля, продажа возможна только при предоставлении ему нового жилья, притом, оно должно быть не хуже предыдущего, а доля в нем – не меньше той, которую он имел;
• появились третьи лица, которые имеют права на квартиру и не соглашались с ее продажей – возможно, кто-то из жильцов был временно снят с регистрации;
• дом находится в аварийном состоянии – по закону сделки с такой недвижимостью запрещены.

Дом под снос. Какие перспективы для жильцов

Проверить все это проще через нотариуса. Он узнает, кто прописан в квартире, и нет ли здесь временно снятых с регистрации жильцов, проверит наличие ареста, залога, третьих лиц, которые претендуют на покупку квартиры.

Рекомендуется заключать предварительный договор только после анализа всей этой информации. Если окажется, что сделку нельзя провести уже после выплаты задатка, продавец или решает ситуацию в установленный срок, или возвращает вам задаток в двойном размере и возмещает убытки. Но в предварительном соглашении могут быть прописаны и другие условия.

Чтобы узнать заранее о наличии обременений, попросите продавца предоставить справки об аресте, залоге, ипотеке, прописанных жильцах. Он может отказаться это делать, но далее информацию все равно проверит нотариус.

Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018

При продаже части дома или квартиры продавец в первую очередь дает возможность купить долю владельцам остальной части недвижимости. Если они отказываются, только тогда часть квартиры можно продать другому лицу.

Проверка собственников квартиры

Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:

• этаж;
• планировка;
• количество комнат;
• площадь.

Попросите предоставить справку о составе семьи, из которой узнаете, нет ли здесь зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если прописаны дети, уточните, как будет решаться вопрос по предоставлению им новой жилплощади.

Визуально проанализируйте продавца, нет ли у него признаков наркотической или алкогольной зависимости, психических расстройств. Убедитесь, что все собственники квартиры согласны с продажей и не будут оспаривать сделку.

Они должны присутствовать при заключении сделки и дать письменное согласие. Если владелец получил квартиру в собственность по решению суда, проверьте, прошел ли срок обжалования судебного решения, и не может ли оно быть отменено.

Если это случится, сделку признают недействительной.

Оформление документов при покупке квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

• государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

Документы для купли-продажи дома

Оформление документов на квартиру начинайте с запроса выписки из государственного реестра. В ней содержится информация о владельце, обременениях и отягощениях. Убедившись, что квартиру можно продавать, заключайте предварительный договор купли-продажи. Его оформляют у нотариуса.

Далее продавец подготавливает документы. За справками он обращается в ЦПАУ, к юристу и в коммунальные службы. Собранные документы проверяет нотариус. Если все бумаги в норме, оформляют основной договор купли-продажи.

Стоимость оформления покупки квартиры

За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.

Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.

За что платить риелтору

За регистрацию права собственности заплатите от 180 до 8 800 грн. Сумма зависит от срочности операции. Самый дешевый вариант предполагает 5 дней, самый дорогой – 2 часа.

Как провести сделку по продаже квартиры

Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.

Зачем нужен юрист

Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:

• проверки и подготовки документов;
• сбора пакета бумаг;
• консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.

Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.

Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».

Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

Предмет предварительного договора. Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором».

Предварительный договор – соглашение, которым стороны подтверждают готовность заключить сделку.

Этот документ фиксирует, что продавец и покупатель договорились о цене и условиях продажи, и переходят на этап оформления квартиры.

По этому договору покупатель вносит часть суммы – задаток – обычно 10% от стоимости жилья. Это гарантирует серьезность его намерений. В предварительном договоре указано:

• сколько стоит объект;
• задаток;
• при каких условиях и в каком объеме задаток будет возвращен;
• условия расторжения соглашения;
• условия заключения основного договора;
• сроки оформления квартиры и др.

Источник: https://dom.ria.com/articles/proczedura-oformleniya-pokupki-kvartiry-192863.html

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости – процедурные моменты

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Как продавцами, так и покупателями недвижимости в Украине, могут быть физические и юридические лица. При этом они могут быть как резидентами Украины (граждане и юрлица, созданные гражданами Украины), так и нерезидентами (иностранцами).

Ограничения по приобретению объектов недвижимого имущества относительно иностранных граждан и лиц без гражданства распространяются только на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Что касается приобретения в собственность иностранным гражданином или лицом без гражданства строений, сооружений, домов, квартир и т.п., то по данным объектам недвижимого имущества ограничений нет.

Согласно ГКУ, право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом, в частности, по сделкам. Законодатель устанавливает определенные требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки, а именно:

• содержание сделки не должно противоречить ГКУ, др. актам гражданского состояния, а также нравственным устоям общества;

• лицо, совершившее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;

• волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле;

• сделка должна совершаться в форме, установленной законом;

• сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею;

• сделка, совершаемая родителями (усыновителями) не должна противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних либо нетрудоспособных детей.

Оформление сделки с недвижимостью требует обязательного нотариального заверения. Согласно действующему законодательству, нотариус при заверении сделки с недвижимостью досконально проверяет представленные документы на предмет их законности, достоверности и правильности оформления. А также в обязательном порядке проверяет:

• имеет ли право лицо, продающее свою недвижимость, продавать ее;

• наличие и достоверность всех необходимых документов для осуществления сделки;

• при необходимости запрашивает у обеих сторон другие недостающие документы.

Собираясь в нотариальную контору, нужно иметь при себе полный пакет документов.

В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.

2004 №20/5, для оформления сделок по отчуждению объектов недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание и т. д.) необходимо наличие следующих документов:

1. Паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность участника сделки, а также идентификационные номера.

От иностранца потребуется: паспорт (для россиян) либо паспорт с действительной визой (для иностранцев, тех стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в Украине, а также справка о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц-налогоплательщиков.

2. Правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

3. Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости. Справка-характеристика выдается на основании правоустанавливающего документа по данным реестровой книги о регистрации прав собственности на жилье.

4. Справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости. Оформляется нотариусом в момент заключения договора купли-продажи в виде извлечений из Государственного реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек, Государственного реестра движимого имущества про налоговый залог.

5. Письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, если он был приобретен супругами во время брака. В соответствии с действующим законодательством, квартира, приватизированная одним из супругов, полученная в дар или по наследству не является совместно нажитым имуществом.

Договор может быть удостоверен при наличии письменного согласия супруга продавца. Подлинность подписи на заявлении супруга продавца о согласии на продажу квартиры необходимо засвидетельствовать у нотариуса. Свидетельствовать подлинность подписи не требуется, если супруг продавца явится к нотариусу лично.

Если в заявлении супруга продавца указывается, когда именно продается квартира, цена или другие условия, то при удостоверении этого договора учитываются все эти обстоятельства.

Если супруг(-а) продавца уклоняется от дачи письменного согласия на продажу квартиры, то тогда ему передается заявление через нотариуса, где указывается, что если супруг продавца не явится к нотариусу в назначенный срок или в течение месяца со дня получения заявления не пришлет своих возражений, договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен без его (ее) согласия.

Без согласия супруга продавца квартира может быть продана в том случае, если он (она) не проживает по месту нахождения квартиры и его (ее) место жительства неизвестно. Это обстоятельство подтверждается копией вступившего в законную силу решения суда о признании супруга продавца безвестно отсутствующим.

6. Разрешение органа опеки и попечительства, если собственником или одним из сособственников объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограничено дееспособный.

При удостоверении договора от имени несовершеннолетних граждан в возрасте до 14-ти лет действуют и подписывают договор их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14-ти до 18-ти лет подписывают договор с согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, что отражается в тексте договора.

7. Доверенность, если сделка заключается не лично собственником недвижимости, а его представителем.

8. Справки из ЖЭКа: форма №3 и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

9. Письменные уведомления участников общей долевой собственности. Если Вы являетесь одним из участников общей долевой собственности и продаете принадлежащую Вам долю квартиры, необходимо письменно уведомить всех участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли имущества и всех условиях продажи (стоимости, условиях расчетов, пр.).

Вы должны иметь подтверждение о таком уведомлении, поэтому целесообразно это делать через нотариуса путем передачи заявлений остальным участникам общей долевой собственности. Факт получения заявлений подтверждается почтовым уведомлением о вручении, после чего нотариус выдает свидетельство о передаче заявлений.

Если в течение месяца остальные участники общей долевой собственности откажутся или не дадут согласия на покупку Вашей доли, Вы можете продать свою долю постороннему лицу, но только на тех условиях и за ту сумму, которые были указаны в уведомлениях, направленных Вашим сособственникам.

Если одна из сторон сделки юридическое лицо (или обе стороны юридические лица), подписывать договор от имени юридического лица имеет право директор без доверенности либо иное лицо по доверенности. Нотариусу в этом случае дополнительно нужно предоставить:

• учредительные документы (устав предприятия), свидетельство о государственной регистрации юрлица, выписка из Единого государственного реестра (для иностранных юрлиц – выписка из торгового, банковского или судебного реестра+учредительные документы). При этом нотариус проверяет, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности юридического лица.

• приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лица либо доверенность, выданная представителю такого юридического лица.

  Нотариус не требует предоставления доверенности на заключение договора от лица, уполномоченного на это учредительными документами юридического лица.

  В этих случаях от представителя требуются документы, которые предусматривают указанные полномочия и удостоверяют его служебное положение.

• наличие при себе печати юридического лица.

При этом, документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и легализации органами Министерства иностранных дел Украины.

Без легализации такие документы принимаются нотариусами в случаях, когда по условиям двусторонних соглашений, заключенных Украиной и страной происхождения документов, дополнительного удостоверения их не требуется, либо когда они заверены уполномоченным органом страны происхождения документов путем проставления апостиля в соответствии с положениями Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, которая для Украины вступила в действие с 22 декабря 2003 года.

Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. Оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.

Расчеты между сторонами обычно производятся непосредственно перед подписанием договора купли-продажи недвижимости у нотариуса. Но могут возникнуть обстоятельства, когда стороны договариваются о том, что взаимные расчеты полностью или частично откладываются на некоторый срок. Тогда удостоверяется договор купли-продажи с отлагательным условием.

Договор с отлагательным условием подписывается продавцом и покупателем, и вступает в силу после выполнения оговоренных условий, о чем стороны делают заявление. В договоре с отлагательным условием обязательно должны быть указаны условия и сроки расчетов.

Если в указанный срок расчет не произведен, продавец обращается в нотариальную контору, удостоверившую договор, и сообщает, что расчет не произведен. При отсутствии разногласий составляется соглашение о расторжении договора, которое подписывается всеми участниками договора. При наличии спора, претензии сторон рассматриваются в суде.

После того, как расчет произведен полностью, покупатель и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости, а нотариус его регистрирует. Стороны оплачивают услуги нотариуса, государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд.

С января 2007 г. при регистрации сделок с недвижимостью как для резидентов, так и для нерезидентов, оплачиваются следующие налоги:

На квартиру:

• квартира до 100 кв.м. при условии, что продавец делает первую продажу в этом году: 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд;

• если квартира является второй или последующей продажей в год: 1% госпошлина,1% в пенсионный фонд и 5% подоходного налога;

• если площадь квартиры превышает 100 кв.м. и является объектом продажи первый раз в году, то 5% подоходного налога платится с площади, которая превышает 100 кв. м.

На дом на земельном участке. Если дом до 100 кв.м. и владелец делает первую продажу в год, то:

• от стоимости дома платится 1% госпошлина, 1% в пенсионный фонд;

• от стоимости участка 1% госпошлина.

Нотариус передает сторонам экземпляры договора купли продажи недвижимости для регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ (оригинал и копия – покупателю).

К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации, относятся:

• жилые дома (домовладения), размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;

• нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке;

• встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);

• квартиры в многоквартирных домах.

После регистрации договора купли-продажи в БТИ покупатель может зарегистрировать себя и членов семьи по адресу квартиры в паспортном столе. После регистрации договора купли-продажи недвижимости в БТИ, права собственности на купленную квартиру окончательно переходят к покупателю (ст. 640 ГКУ).

После того, как договор купли-продажи недвижимости зарегистрирован у нотариуса, и покупатель получил оригинал договора на руки, необходимо принять купленную квартиру у продавцов.

Это может быть сделано в день заключения договора купли-продажи квартиры (если квартира свободна) или до даты, указанной в договоре купли-продажи недвижимости.

Если у сторон нет друг к другу претензий по взаиморасчетам, состоянию квартиры, снятию с регистрационного учета и оплате коммунальных услуг, происходит передача ключей от квартиры, квитанций по квартплате, электроэнергии, за пользование телефоном, междугородней связью, кабельным телевидением.

Напоминаем, что нотариусы при удостоверении сделок с недвижимостью выполняют лишь свои обязанности по проверке документов, установленных законодательством.

В связи с этим мы настоятельно рекомендуем: для того чтобы обезопасить себя при совершении сделки с недвижимостью и предотвратить возможные негативные последствия при ее проведении, лучше заранее обратиться за профессиональной юридической помощью.

А именно, проверить историю объекта, который приобретается, документы на жилье и другие детали. Также можно воспользоваться такой услугой, как сопровождение сделки .

Последним юридически значимым действием в сделке является государственная регистрация прав на имущество, которая тоже должна проходить под контролем специалиста. Это – самый ответственный этап в сделке, когда оценивается результат и качество проведенной юристами работы.

Важно помнить, что право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации, а ее успех зависит от грамотных юридических действий, которые обеспечиваются специалистами по сопровождению сделки.

Вернуться на главную страницу этой услуги

Консультации по телефону: (095)-283-88-88, (067) 994-43-36 (24 часа в сутки)

Источник: http://services.svdevelopment.com/lawyer-sdelki-procedura.html