Как покупатель моего участка может меня обмануть и как себя обезопасить?

Обратная сторона генеральной доверенности: чего опасаться и как себя обезопасить?

Как покупатель моего участка может меня обмануть и как себя обезопасить?

Доверенность решает многие проблемы для тех, у кого недостаточно времени или знаний, чтобы совершить сделку. При этом эта бумага таит в себе опасность. Что нужно учитывать, и чего нужно опасаться доверителю, прежде чем написать доверенность общего характера?

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее бумагу называть доверенностью общего характера — именно так она зовется с точки зрения нормативных актов. 

Что такое доверенность общего характера?

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее называть доверенностью общего характера — именно так называется эта бумага с точки зрения нормативных актов.

Виды доверенностей и требования, применяемые к ним, описаны в статьях 185–189 главы 10 ГК РФ.

Доверенность суть письменное добровольное уполномочивание другого лица, делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера (т.н.

генеральная доверенность) является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу (также это лицо можно назвать поверенным или представителем).

Так как такая доверенность позволяет представителю очень многое, то в народе ее и прозвали генеральной.

Юридические действия порождают юридические же последствия. Все, что соверши поверенный в соответствии с выданной ему бумагой, считаются совершенными от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.

Как оформить дарственную на квартиру или дом

Любая доверенность выдается на совершение правомерных действий. Передаваемые доверителем полномочия должны быть изложены в тексте документа полно и ясно, таким образом, чтобы исключить различные толкования. 

Доверенность общего характера (генеральная доверенность) предоставляет наиболее обширные полномочия представителю доверителя. Она может содержать полномочия по пользованию и распоряжению имуществом, осуществлению прав и обязанностей представляемого лица.

Генеральная доверенность охватывает широкие полномочия, в том числе и полномочия на совершение сделок по отчуждению имущества, поэтому она должна быть заверена нотариально. Для оформления такой доверенности доверитель и будущий поверенный должны лично прибыть к нотариусу и представить документы, по которым может быть установлена их личность (т.е. речь о паспорте).

Общая доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения сделок с ним (вплоть до залога или продажи недвижимости: квартиры, земельного участка, дома).

В чем опасность доверенности общего характера?

Оспорить дарственную — возможно ли, и как это сделать?

Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается при купле-продаже жилья по доверенности. Как результат, сделки, совершенные по «генералке», чаще других оспариваются в судах.

Юридически подкованные люди стараются не использовать в сделках доверенности общего характера. Вместо них используются доверенности на конкретные действия.

А вот когда в сделке присутствует «общая» доверенность, то ухо нужно держать востро, ведь человека, слабо разбирающегося в юридических вопросах, не очень сложно уговорить на выдачу доверенности такого типа.

Внимание, важно! Эксперты не советуют владельцу недвижимости наделять своего представителя «генеральным» правом.

Если вам вдруг предлагают выдать доверенность общего характера вместо доверенности на конкретные действия, — на всякий случай, так сказать — аргументируя тем, что необходимо совершать много различных походов в разные инстанции.

Скорее всего, предложивший имеет в этой доверенности свои интересы, которые расходятся с вашими.

Кто имеет право на предоставление бесплатной юридической помощи

Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, … совершать от моего имени разрешенные законом сделки, … подавать заявления и расписываться за меня». Внимательно вчитайтесь в формулировку.

Как вы думаете, каков будет результат, если такой доверенностью воспользуется нечестный делец? Правильно, в худшем случае вы не только ничего не получите, но и можете все потерять… Частый исход сделок по доверенности с жуликом-поверенным — это очень долгое блуждание в коридорах судов, в попытках восстановить утраченное из-за собственной недальновидности. Поэтому нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей. Ни доверителю, ни нотариусу не хочется попасть в ситуацию, когда бывший собственник имущества (т.е. доверитель) заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается отсудить потерянное жилье.

Стандартные схемы обмана с использованием подлинной генеральной доверенности:

  1. За день до того, когда по ней будет совершена сделка, доверитель (мошенник в данном случае именно он) делает в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Сделка становится ничтожной, но покупатель об этом не знает. Подельники мошенника забирают деньги до регистрации договора купли-продажи, и исчезают с деньгами. Доверитель же доказывает в суде, что его ввели в заблуждение, и отсуживает свое жилье обратно. Покупатель же остается без крупной суммы, т.к. горе-поверенные исчезли, а доверитель ни в чем не виноват, он тоже жертва.
  2. Вы выписываете генеральную доверенность, надолго уезжаете (или ложитесь в больницу), а по возвращении не обнаруживаете ни квартиры, ни доверенного лица. Потому что поверенный квартиру продал, деньги забрал — и был таков.

Встречаются случаи, когда хозяин дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается доверенным-аферистом, а когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал.

Как обезопасить себя, чтобы представительство не превратилось в предательство?

Часто общие доверенности заключаются внутри семьи, когда пожилые родственники доверяют представлять себя более молодым и энергичным родственникам, лучше разбирающимся в современных реалиях.

При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи перед посещением нотариуса целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать эти документы в доверенности, чтобы ни у кого не возникало недоверия к представителю по генеральной доверенности.

Но помните и о том, что существует немало примеров, когда даже близкие родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами.

Как оформлять доверенность в сделках с недвижимостью

Если вы все-таки оформляете доверенность, смотрите, что подписываете. Выписывайте доверенность на самый короткий срок (если срок в доверенности не указан, она действует в течение года с даты подписания доверителем).

Внимание! Если доверитель постоянно проживает за границей и не может приехать, да и сама доверенность выписана «оттуда», то на ней должен стоять апостиль. Без апостиля доверенность в данном случае не действительна.

Если же вам предлагают приобрести жилье у представителя продавца по генеральной доверенности, уточните у доверителя, во-первых, причины выдачи доверенности такого типа; во-вторых, в курсе ли он вообще, что его поверенный продает (отчуждает) его имущество. Иначе высока вероятность, что вы с доверителем будете бегать по судам.

Общение с доверителем лично важно еще и потому, что действие доверенности автоматически прекращается после смерти доверителя (ст. 188 ГК РФ). Сделка по доверенности, когда доверитель уже покинул этот мир, является ничтожной.

Если вы все же покупаете квартиру у представителя с «генералкой», не отдавайте деньги за приобретенную квартиру до получения на руки официально зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности. Доверитель в любой момент может отозвать доверенность, и сделка станет ничтожной.

Важно! Доверенное лицо не вправе совершать сделки в отношение себя лично. Если ему доверили продажу квартиры, то даже по генеральной доверенности он не может продать ее самому себе.

Доверенность больше не доставит проблем автолюбителям

Напоминаем, доверенность на распоряжение автомобилем отменена.

Выбор б/у автомобиля: на что обратить внимание

Раньше частенько заключались фактические сделки купи-продажи автомобиля, когда продавец, не утруждая себя и покупателя снятием и постановкой «железного коня» на учет, просто выписывал покупателю доверенность на ТС. С точки зрения закона продавец — никакой не продавец, а фактический владелец авто со всеми вытекающими юридическими последствиями, т.е.

полностью отвечал за автомобиль. И когда «его» машина оказываюсь участником ДТП, или отвозилась по каким-либо причинам на штраф-стоянку, фактический владелец и в суде ответчиком выступал, и со штрафстоянки машину забирал (а забрать машину с такой стоянки мог только фактический владелец).

Теперь, после отмены доверенности на машину, таких проблем у автомобилистов не возникнет.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/lawyers/o_61371

Как обмануть хитрой строчкой в договоре

Как покупатель моего участка может меня обмануть и как себя обезопасить?

История продавца квартиры, которого обманули при помощи банковской ячейки

Даже незначительная, на первый взгляд, фраза в договоре купли-продажи квартиры может стать причиной неприятностей. Поэтому любой договор нужно внимательно читать (лучше вслух) и осмысливать каждый пункт. Документ может содержать хитрую формулировку, из-за которой можно потерять имущество.

Как должно быть в идеале? Продавец и покупатель квартиры договариваются о цене и готовят документы. В день подписания договора купли-продажи деньги за квартиру закладываются в заранее арендованную банковскую ячейку.

Продавец получает их после того, как договор пройдет госрегистрацию, и квартира перейдет в собственность покупателя.

Для этого он должен предъявить оригинал этого договора, зарегистрированного в Росреестре, а также общегражданский паспорт и ключ от ячейки.

Однако в истории московской семьи Гавриловых все вышло иначе – из-за одной короткой строчки в договоре, которая их не смутила. А зря.

Пару лет назад Гавриловы решили продать квартиру в центре Москвы и переехать жить за город. Там уже был построен добротный дом из бруса, и для того, чтобы завершить отделку и сделать приличный ландшафтный дизайн на участке, нужны были деньги.

Кредит на нужную сумму им получить не удалось, и супруги решили продать «трешку» на Чистых прудах, купить что-нибудь поменьше и подальше, чтобы иметь постоянный доход от аренды. А самим жить спокойной загородной жизнью, как давно мечтали.

Покупателя пришлось искать довольно долго, но, наконец, он нашелся и внес задаток. Казалось, что долгожданный ремонт дома и переезд – не за горами.

Но бдительный риелтор Николай Иванович, представлявший Гавриловых, обратил внимание на подозрительный пункт в договоре аренды банковской ячейки. Он касался доступа к ячейке, который продавец получал, если – внимание! – при выемке денег будет присутствовать покупатель.

То есть Гавриловы могли забрать из ячейки деньги за свою проданную квартиру только в присутствии покупателя – Алексея Никонова.

«Для чего это требуется?» – спросил Николай Иванович, к тому моменту успевший сопроводить немало сделок по купле-продаже квартир. «Я должен себя обезопасить, – был ответ покупателя. – Мало ли что может быть, я хочу убедиться лично, что продавец забрал деньги, и получить от него расписку в этот же день».

Этот аргумент Николая Ивановича не убедил. «Мы можем написать расписку сейчас, положить ее в соседнюю ячейку, а вы придете и заберете ее, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Хоть в тот же день, мы вас предупредим», – предложил он. Но покупатель от такого сценария отказался и продолжал настаивать на своем.

Гавриловы, опасаясь, что сделка сорвется, посовещались и решили согласиться.

«Вы учтите, – предупредил их риелтор, – он может просто не явиться в банк до окончания срока аренды ячейки, а потом попросту заберет деньги – так прописано в договоре. И я уже ничем не смогу вам помочь».

Но супруги решили, что их агент перестраховывается.

Они взяли у покупателя визитку с контактами его компании – она была презентабельная, с золотым тиснением – позвонили по телефону, указанному на ней и убедились, что там отвечает секретарь группы компаний.

Попросили соединить с коммерческим директором, и секретарь перевела звонок на мобильный, который тут же зазвонил у Алексея Никонова – покупателя квартиры.

«Не пропадет», – уверенно заключили Гавриловы, и глава семейства подписал договор. А дальше события развивались именно так, как предсказывал Николай Иванович. Договор купли-продажи был зарегистрирован, и Гавриловы попытались созвониться с покупателем, но его мобильный не отвечал.

В офисе группы компаний сказали, что этот человек неделю назад уволился, и других его контактов, кроме мобильного, у них теперь нет.

По адресу регистрации, указанному в паспорте Никонова, никто не открывал дверь, и окна его квартиры оставались темными несколько вечеров подряд, когда туда приезжали то Гавриловы, то Николай Иванович.

Петр предпринял было попытку забрать деньги, мотивируя это тем, что не может найти покупателя – но в банке его и слушать не стали. «Договор есть договор, там это прописано, – сказал ему менеджер, – а уж где ваш покупатель, мы не знаем и отвечать за это не можем».

В день окончания договора аренды ячейки и еще несколько дней после этого Петр Гаврилов дежурил около банка, надеясь подкараулить покупателя. Но из этого тоже ничего не вышло: пройдоху Никонова ему дождаться не удалось.

«Единственное, что я могу вам посоветовать – это обратиться в суд, – заявил Николай Иванович. – Вы выполнили все условия договора, и судья будет на вашей стороне. Деньги вернуть вряд ли удастся, но государственную регистрацию договора опротестовать могут запросто, так что вы опять получите квартиру в собственность».

Гавриловы поспешили подать иск. Рассмотрение его длилось больше года, покупатель на заседаниях не являлся. Он, кстати, предпринял попытку быстро перепродать квартиру, но суд успел наложить запрет на все операции со спорным имуществом.

Финал этой истории таков: право собственности на квартиру Гавриловым вернули, и они могли бы снова выставить ее на продажу.

«Но после таких злоключений у нас уже нет ни сил, ни желания этим заниматься», – пожаловался Петр Гаврилов. За это время он сумел все-таки взять кредит и закончить отделку дома, а «трешку» на Чистых прудах собирается сдавать в аренду.

Алексея Никонова объявили в розыск, и в результате задержали. Оказалось, что за ним числится не одна подобная сделка, и пару квартир, полученных таким образом, он успел перепродать.

Помогло ему, например, то, что их собственники жили за границей, слабо контролируя ситуацию.

В таких запутанных случаях самыми невезучими оказывались те, кто покупал у него квартиры, польстившись на заниженную цену.

p.s. история не моя, произошла не со мной, и не факт, что вообще произошла в действительности, но тем не менее мораль ее такова:

– не пренебрегайте советами специалистов (юристов), если собираясь заключить какой-либо договор (а в особенности купли-продажи квартиры),

– любой договор читайте очень внимательно и вслух – так меньше риск пропустить что-либо важное,

– в конфликтной ситуации не медлите и обращайтесь в суд.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_obmanut_khitroy_strochkoy_v_dogovore_5203169

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Как покупатель моего участка может меня обмануть и как себя обезопасить?

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника. 

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей. 

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере. 

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей.

Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом.

Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта. 

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи. 

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет.

В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем. 

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.  

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди. 

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение. 

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку. 

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке. 

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости.

Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом.

Желательно, чтобы компании было больше пяти лет. 

Источник: https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

5 мошеннических схем с недвижимостью, о которых надо знать :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как покупатель моего участка может меня обмануть и как себя обезопасить?

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги».

Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника.

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.

По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.

Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.

Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.

Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.

Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.

Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.

Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.

Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно.

Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.

Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793

Джентльмены у дачи: строим дом без услуг мошенников

Как покупатель моего участка может меня обмануть и как себя обезопасить?

ТАСС/Руслан Шамуков

Многие хотят не покупать готовый дом или дачу, а построить все “с нуля”. Автор программы “Совет безопасности” на “Радио Москвы” Игорь Швыткин рассказывает о том, как сделать так, чтобы потом не пришлось жалеть потраченное время и деньги, а с удовольствием войти в новый дом.

Враг у ворот

К написанию этого материала меня подтолкнул случай, произошедший с моей соседкой по даче. Пенсионерка прибежала ко мне в слезах и стала просить меня найти мошенников и негодяев, которые буквально несколько часов назад ограбили ее.

Выяснилось, что к ее дому приехали ребята на газели-манипуляторе. В кузове была половина упаковки тротуарной плитки, которую они предложили ей по сходной цене: всего по двести рублей за квадратный метр вместо привычных рыночных четырехсот.

Естественно, та согласилась.

Ребята утверждали, что это остатки с объекта, где плитки много и они, в принципе, могут привезти еще через пару часов. Одно условие, нужна предоплата, так как они тоже будут ее покупать у своих “заинтересованных” коллег. Моя знакомая отдала им 30 тысяч и попросила привезти побольше. Естественно, не их самих, ни плитки, ни своих денег она больше так и не увидела…

На самом деле, это сезонный и весьма распространенный метод обмана дачников. Злоумышленники работают на молниеносный “хапок”.

Ставка делается на наглядность — вот, мол, видите, товар у нас в наличии, – а также на крайне заманчивый ценник. Увы, попадаются на эту удочку многие, кто хочет существенно сэкономить…

Однако, сегодня я расскажу, как начинающих дачников обманывают настоящие строители, а не откровенные воры и мошенники.

Дача чужими руками: смотри в оба

“Мы копили, копили и, наконец, накопили”…

Позволю несколько перефразировать известное выражение мультипликационного героя с большими ушами, потому как именно с наших накоплений, плюс с займов или кредитов, начинается любая строительная площадка.

Это уже потом мы будем строить, строить и, надеюсь, построим то, что задумали. В этой связи, уже на первой стадии строительства, очень важно грамотно и без потерь распорядиться своими деньгами.

Увы, в наши дни, возвести тот самый цветущий приусадебный рай с домиком без переплат, откровенного воровства и услуг посредников-проходимцев – не так уж и просто.

Уж слишком больщие деньги крутятся на строительном рынке, а потому вас обязательно попробуют обмануть.

Причем облапошить вас попытаются, как сотрудники именитых крупных фирм, так и обыкновенные работяги, засучившие рукава на просторах вашего участка. Читайте и запоминайте, дабы не повторить ошибок, например, моих…

Выбираем строителей.

ТАСС/Максим Шеметов

Когда я начинал строить дачу, я решил прибегнуть к услугам строительной компании. Все же, полагал я, элементарный договор, кассовый чек и приходник, действительно, поможет мне в случае каких-либо серьезных разногласий с исполнителем.

Последнему, вы всегда сможете пригрозить судебными тяжбами, если тот, либо не выполнит своих обязательств, пусть даже частично, либо сделает работу некачественно, а то и вовсе откажется исправлять допущенные нарушения.

Словом, в случае чего, у вас будут хоть какие-нибудь, но гарантиии относительно качества сделанной работы. Именно о них, о гарантиях и следует уточнять в компании, с которой вы собираетесь заключить договор.

Гарантийные сроки, как и сроки сдачи дома, должны быть обязательно отражены в документах.

Если вам изначально ничего не обещают, ссылаются на загруженность бригад или прочие форс-мажорные обстоятельства, сразу разворачивайтесь и уходите. Ищите ту компанию, где все обещания фиксируют документально.

Изучите отзывы о компании в интернете, попробуйте лично связаться с форумчанами, с тем, чтобы понять, настоящие ли люди стоят за тем или иным виртуальным мнением. Посмотрите на длительность существования компании на рынке. Оказавшись в офисе компании, попросите предоставить оригинал лицензии на право деятельности.

Посетите строящиеся объекты, поговорите с заказчиками, узнайте про их впечатления о мастерстве и профессионализме строителей, о подводных камнях и проблемах на стройплощадке.

Конечно, бригаду строителей можно нанять и в частном порядке. Их труд обойдется вам гораздо дешевле. Однако, про всякого рода гарантии вы можете забыть сразу. Как только вы рассчитаетесь с работягами, они исчезнут навсегда.

Потом, если у вас и появятся какие-то вопросы по выполненным работам, они найдут массу отговорок, чтобы больше так и не появится на вашем участке. Поэтому, если у вас есть время контролировать каждый шаг строителей, а также отслеживать качество каждого этапа работы, смело договаривайтесь с их прорабом.

Выбирая частных мастеров, самым лучшим вариантом будет выбор бригады по рекомендации друзей или знакомых, которым они уже что-то построили. Дешевизна услуг наемной бригады в наши дни это существенный плюс.

Но, очень часто эти ребята не брезгуют воровством стройматериалов и даже инструментов заказчика. Как правило, это происходит на стадии закупки. На рынках, по желанию покупателей (работяг) продавец может вписать в товарный чек большую сумму, нежели материал стоит на самом деле – ему-то все равно, лишь бы рабочие и в дальнейшем приходили закупаться именно к нему.

Кроме того, если объемы строительства большие, то, по дороге домой, рабочие могут разгрузить часть вашего стройматериала в укромном местечке, а потом, ссылаясь на его нехватку, попросить у вас денег на дополнительную закупку. В таком случае, естественно, ваши деньги они положат себе в карман, а из своего запасника привезут вам ваш же стройматериал, купленный ранее.

В этой связи, необходимо помнить: покупка и доставка строительных материалов должна проводиться под чутким руководством и контролем заказчика.

Ни одному прорабу или старшему бригады доверять не стоит — выйдет гораздо дороже. Да, и еще, любое строительство лучше начинать с возведения забора. Воровство с вашего участка, особенно ночью, тоже никто не отменял.

Рабочие же, за сохранность вашего склада под открытым небом, естественно, не отвечают.

Фирменные разводы

ТАСС/Виктор Клюшкин

Лично меня, даже в известной и крупной фирме попытались пусть и немножко, но все же обмануть.

Во-первых, милые и доброжелательные люди в офисе утверждали, что бригады у них сформированы исключительно из профессиональных строителей славянского происхождения, чуть ли не из москвичей.

На самом деле, приехала бригада интернациональная, в которой большинство ребят вообще мало понимало по-русски. Это указывало на то, что среди них мог быть только один человек, понимающий в строительстве.

Остальные представители других регионов нашей страны, вряд ли имели представление о том, как правильно и на какую глубину заливается, например, тот же фундамент. Во-вторых, образец дома выставленного в сети Интернет, разумеется, привлек меня своей невысокой стоимостью.

Однако, в результате выяснилось, что по такой цене мне построят дом без фундамента, без крыльца и совершенно не утепленный, с щелями в стенах. Конечно, я протестовал.

Мне хотелось видеть пусть и летний, однако, добротный домик, в котором я бы мог не просто спрятаться от дождя, но и проживать до поздней осени.

Тогда, с сотрудниками фирмы, мы начали добавлять в смету укладку ленточного фундамента, утепление полов и крыши, изоляцию стен — в итоге, стоимость домика по “привлекательной и заманчивой цене” слишком быстро перестала быть таковой и выросла в два раза.

Я понял, что это была обыкновенная замануха. Я решил взять паузу и подумать. Однако, дома, изучив предложения в интернете, понял, что в других компаниях похожие дома с “удобствами” стоят примерно одинаково.

Поэтому, я все же решил подписать договор с этой компанией, предварительно поправив проект своего дома.

Я внес тридцать процентов от стоимости проекта. За это мне выдали квиток о предоплате и попросили подождать несколько дней, мол, сейчас будет закупаться товар и формироваться лучшая бригада, специально для меня… В общем, бригаду я ждал недели две, а то и три.

К сожалению, я не знал, что сроки поставки стройматериала равно, как и, собственно, сроки начала работ нужно было изначально оговорить и закрепить в договоре.

А потом, если это условие не выполнялось, как и произошло в моем случае, можно было смело требовать неустойку.

В результате, строители дождались того момента, когда начались сильные дожди и проехать к участку стало просто невозможно.

Кстати, этот момент в нашем договоре они отразили, мол, дорога должна быть сухой, а после обильных осадков должно пройти не менее трех засушливых суток. Ну, ну… так я и ждал на поле погоды еще несколько дней.

В общем, себя фирмы всегда страхуют, ну а покупатели… Кому очень надо, тот подождет, как говорится.

Да, и еще один очень важный, но дурно пахнущий момент. Помимо забора на участке, позаботьтесь об установке туалетного домика и выгребной ямы для строителей. В противном случае, весь периметр вашего участка будет заминирован. Будет еще хуже, если мины обнаружат еще и ваши соседи но уже на своей территории.

Дом за три дня

ТАСС

Дождавшись, наконец, приезда строителей и стройматериалов для дачи, я благополучно простился с ними и уехал. Мне пообещали, что стройка двухэтажного стандартного дачного домика займет две недели. Я решил, что периодически буду приезжать, чтобы контролировать ход работы.

Однако, уже через три дня мне позвонили архаровцы со стройки и предложили принять дом. Я был несколько озадачен, увидев дом под ключ, построенный всего за считанные дни.

На радостях от увиденного, я быстро подмахнул акт выполненных работ, доплатил 15 тысяч рублей за минеральную вату, которой, якобы, не хватило и отпустил строителей с Богом.

Конечно, это был хитрый и продуманный ход. Видимо, многих своих клиентов, строители специально настраивают на долгое ожидание, а потом, объявляя приятную новость о сдаче дома, торопятся сдать объект и исчезнуть. Так вышло и со мной. Только потом я опомнился.

Естественно, ни за какое утепление я не должен был доплачивать — все было заранее расчитано еще фирмой и уже входило в смету.

Печати на первом чеке, полученном в офисе компании, и на том, что мне выдали при расчете на месте не совпадали, а значит, я вряд ли мог рассчитывать на успех в случае судебной тяжбы. Этого я просто не заметил.

Кроме того, только меня одного не удивляло качество вагонки на стенах в силу моего непрофессионализма. Как мне позже сказали сведующие граждане, мне привезли, так называемую, “колхозницу”, которой обшивали дома еще в советские времена.

https://www.youtube.com/watch?v=lGViCJv9pZA

Класс же и сорт не был указан в договоре, этим и воспользовались строители, поставив мне самый дешевый вариант вагонки. Окна и двери пришлось выбросить тоже сразу поменять в силу низкого качества.

Крышу строители посадили на гвозди вместо саморезов. Ветер очень скоро расшатал листы кровли и они стали пропускать воду.

Такова была цена неправильной приемки, которую я должен был провести с представителем фирмы, указать на недоработки, определив сроки их устранения…

Как известно, строительный рынок всегда оставался в поле зрения мошенников. Ведь даже в кризис наши люди могут во многом себе отказывать, но заначка на строящуюся дачку у них остается неприкосновенной. С наступлением лета, кошелек дачников открывается и они начинают или продолжают строить свою фазенду. Тут и появляются разного рода мошенники. Поэтому, уважаемые дачники будьте бдительны!

Помните, никаких серьезных предоплат (мошенники просят от 70 до 100 процентов), никаких интернет-переводов за, якобы, дешевые и акционные стройматериалы и т.д.

Все ваши условия, качество материалов и сроки сдачи дома вносите в договор. Предупредите сотрудников фирмы, что в случае неисполнения их обязательств, вы будете вынуждены обращаться в суд.

Наверняка, с вами априори будут куда сговорчивее.

Бог вам в помощь и ни одного мошенника на вашей стройке!

Источник: https://www.m24.ru/articles/dacha/14072016/110085

Абсолютное право
Добавить комментарий