Аренда комнаты в коммунальной квартире имеет ряд специфических особенностей. По сравнению с отдельной квартирой, при сдаче внаем комнаты придется потратить больше времени, соблюсти ряд норм и, кроме того, учесть интересы еще и третьих лиц — соседей в коммуналке.
Особенность сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире состоит в том, что необходимо учитывать интересы соседей.
То есть если комната находится в собственности, то согласие соседей на вселение временного жильца по закону не нужно, а если она снимается по договору социального найма (принадлежит городу), то обязательно.
И все же практика показывает, что получить согласие соседей нужно в любом случае. Для спокойствия арендатора и собственного.
Содержание
Если комната не приватизирована
Для того чтобы сдать неприватизированную комнату в коммунальной квартире, нужно соблюсти ряд формальностей. Первое, и главное, — это получить на то письменное согласие собственника жилья. В данном случае им является орган местного самоуправления, то есть Жилищный комитет.
Второй шаг при сдаче в аренду муниципальной комнаты может оказаться намного труднее. После заверения договора поднайма необходимо получить согласие всех людей, проживающих в коммунальной квартире, в том числе и членов семьи самого нанимателя (Жилищный кодекс РФ, ст. 76).
Получить «добро» от обитателей других комнат нужно обязательно! Это, к сожалению, не так-то легко удается сделать — не каждый горит желанием соседствовать с временщиком-незнакомцем, ожидать от которого можно все что угодно.
Мотивы для отказа предсказуемы: квартирант может мешать спать по ночам, постоянно водить толпы шумных гостей, может оказаться нечистоплотным, а в довесок — украсть что-нибудь. Кому нужно такое «счастье»?
Есть еще ряд условий, которые должен выполнить наниматель. Так, при вселении поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, не должен быть менее установленной нормы.
Также не допускается передача в поднаем помещения, если в нем проживает или по договору аренды вселяется больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом).
Специалисты констатируют, что договоры поднайма муниципального жилья заключаются довольно редко.
Намного чаще подобные сделки регистрируются при сдаче неприватизированных комнат в квартирах, ставших коммунальными после раздела имущества (скажем, между бывшими супругами).
А проживающим в комнатах, принадлежащих муниципалитету, стоит все же приватизировать эту жилплощадь. Тогда и сдать ее будет проще, и клиентов с помощью агентства недвижимости можно будет найти быстрее.
Комната в собственности
Владельцам приватизированных комнат в коммуналках намного проще. При сдаче в аренду разрешение муниципалитета, а также соседей, согласно закону, не требуется. По закону необходимо только согласие на аренду всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате, их «утверждающие» подписи должны стоять в договоре найма.
Еще одна немаловажная формальность — это так называемые места общего пользования (МОП). К ним относятся ванная комната, кухня, коридор, туалет. Они должны использоваться с соблюдением прав и интересов всех соседей. И об условиях пользования МОП нужно написать в договоре аренды, и как можно подробнее.
Например, время прихода домой, приема гостей и т. д. Чем тщательнее в договоре описаны условия, тем меньше вероятностей, что в дальнейшем возникнут разногласия. Основным ограничением для сдачи приватизированной комнаты может быть установленная законодательством норма жилой площади на одного человека.
На сегодня она составляет 12 кв. м. То есть в 12-метровой комнате может проживать только один человек. Если наймодатель будет действовать вопреки закону и заселит двоих, а то и большее количество квартирантов, соседи могут подать в суд.
Поскольку «перенаселенность» комнаты будет нарушать норму пользования МОП, и тем самым ущемлять права других жильцов.
Вернемся к соседям еще раз. Все же их неформальное устное (или письменное) согласие на сдачу комнаты будет очень даже кстати. Это в равной степени нужно хозяину и жильцу. Съемщику придется с ними сталкиваться каждый день, и взаимное растущее недовольство может привести к нерадостным результатам.
Постоянные скандалы могут перерасти в коллективную травлю чужака, а последний попросту потребует расторжения договора найма или внезапно съедет, захватив с собой нечто ценное. Так что заранее обговорить все с соседями — весьма стоящая идея.
Письменно заверить свое непротивление они могут в самом договоре найма или же составить дополнительное соглашение к документу.
Аренда комнат в коммунальных квартирах сегодня особенно актуальна: на большую часть вопросов специалистам приходится отвечать именно по этой теме. Поскольку нюансов в этом деле множество, за решением проблемы лучше обращаться к юристу.
Уважаемые посетители сайта!
Вопросы, касающиеся недвижимости, следует подавать в раздел «Консультации». Консультанты проекта Informetr.ru дадут полный ответ на ваш вопрос.
Все комментарии, поданные ранее и содержащие вопрос о коммунальной квартире, перенесы в тему консультации «Юридические аспекты».
Администрация проекта Informetr.ru
Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.
Ваша заявка успешно отправлена
В ближайшее время мы с вами свяжемся.
павлова людмила степановна (30.10.14):
«проживаю в зх комнатной квартире.Все комнаты приватизированы. В 2х проживают собственники , третью хозяйка сдаёт . При этом нашего согласия ни в письменном, ни в устной форме у нас согласия никто не спрашивает.
В квартире установлены водомеры,газовый счетчик. Платежи начисляют на прописанных. А хозяйка этой комнаты не прописана. милиция посоветовала решать вопрос мирным путем. как нам защитить свои права? мы ведь не обязаны оплачивать чужие счета.
обращались в домоуправление реакции никакой.»
Ренат (17.09.13):
«После смерти собственника, в квартире проживали люди прописанные вподнайм, но коммунальные услуги не оплачивали. Кто должен их платить?»
елена (29.01.13):
«Здраствуйте! Я живу в комунальной кватире. Нас два собственника. У меня скоро родится ребёнок. Сосед хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои прова? Спасибо.»
Наталья (24.09.12):
«У меня комната в 3 комнатной комунальной квартире.две других комнаты занимает другая семья.я хочу сдать свою комнату.соседи не хотят.как правильно мне сдать?пропивать временно или зарегистрировать нового жильца(ов).моя комната19.40 метров.досталась в наследство от бабушки.я прописана в другом месте.спасибо.жду ответ.»
Сергей. (01.05.12):
«Здравствуйте.Двух комн.приватизированная кв., в долевой собственности(не родственники)разные лицевые счета. моих 1\3 доли. комнаты изолированные, но 2,6 кв.м жилой площ. других собственников находятся в моей комнате.(свои 2.6 кв.
м продавать не хотят) суд закрепил за мной комнату и определил порядок пользования,вспомогательные помещения в общем пользование. Новые собственники,хотят выкупить мою долю по заниженной цене.(там я с семьёй не могу проживать,и не проживаю.) Подскажите. Могу ли я,сдать свою комнату без согласия других собств., как это всё оформить и что для этого нужно..
? если нет то какие есть варианты..? .. может стоит свою комнату, перевести в коммунальную… и как это делается…..? Заранее спасибо.»
Гость (02.04.12):
«Тереза, любое лицо должно обладать основаниями для проживания в жилом помещении, в том числе брат собственника соседней комнаты, и уж тем более его девушка.
Попросите брата собственника соседней комнаты предоставить документ, являющийся основанием для проживания в комнате (договор, регистрация и т.д.). В случае, если он Вам его не предоставляет, вы имеете право вызвать полицию (причина: в квартире находятся непонятные люди).
Пусть полиция проверит основания нахождения в квартире как брата собственника соседней комнаты, так и его девушки. Вы вправе ознакомиться с этими документами.»
Тереза (31.03.12):
«Здравствуйте. Я проживаю в коммунальной квартире (одна комната из двух) с законным мужем и ребенком (не прописаны в данной квартире) и являюсь собственником комнаты, но прописана в другом месте.
Собственник соседней комнаты проживает в другом месте, но в его комнате проживает брат (я не знаю, прописан ли он здесь). Он (брат) регулярно приводит свою девушку, которая, естественно, не прописана здесь. Она пользуется местами общего пользования и остается ночевать.
Как я могу узнать, прописан ли здесь этот БРАТ и что я могу сделать, чтобы его девушка не приходила вообще или хотя бы не оставалась ночевать и не мылась в ванной? Заранее спасибо.»
Наталья (13.02.12):
«У нас в комун. кв-ре 6 к. приватизировано а три нет у меня приват-но после этого я в общем коридоре пристроила себе еще 1 к.(жилую).Получается у меня 1 к.
приватизирована была раньше ,а теперь как мне быть с этой пристроенной комнатой.Я ее узаконила .Соседи были согласны ,сейчас соседка приватизирует свою комнату в связи с моей перепланировкой ей отказывают в приватиз.
Говорят ,что я должна получить в собственность пристройку через суд .Правомерно ли это?и как мне и соседке нужно действовать дальше?»
Валентина (10.01.12): «В трёх комнатной коммунальной квартире собственниками 2-хкомнатявляется мой муж, его отец, его мама,сестра и наша (дочь 6 лет). Все комнаты приватизированы.
В 3тей комнате умер собственник и мы хотим выкупить эту комнату у наследницы. Может ли она отказав в продаже сдавать её,без нашего согласия?»
Наталья (10.01.12):
«У нас такая ситуация: год жили в коммунальной квартире (всего 3 комнаты). Каждая в собственности. Одна комната закрыта и никто в ней не проживает. В другой жили мы с мужем (комната оформлена на моего отца).
В третьей проживают двое – муж с женой – собственники. Соседи ведут себя неадекватно, пьют, в квартире постоянно посторонние люди, места общего пользования не убирают согласно очереди, по ночам шумят. Нам пришлось съехать оттуда, потому что жить просто стало невозможно.
Но просто так платить за услуги в комнате, где никто не живет – не хочется. Мы бы хотели ее сдать. Соседка естественно не хочет, чтобы мы комнату сдавали (им и так отлично живется).
Как можно на нее воздействовать? Неужели нет такого закона, в соответствии с которым можно было бы бороться с подобной наглостью???? »
Ольга (22.12.11):
«Являюсь собственником комнаты в 8-комнатной коммуналке. всё было хорошо- с соседями дружим, очень чистая и уютная квартира… была. Недавно в нашей квартире продали одну комнату -купил молодой человек, я его не видела и не знакома.
Он поселил туда своего отца и дядю – оба алкоголики, но тихие -не шумят а тихо нажираются. Обоссали (извините) весь туалет, живут как свиньи, на кухне бардак, не дежурят, не моют полы. Превратили квартиру в гадюшник. Как их можно выселить? не думаю что они зарегистрированы по этому адресу.
Помогите!!!»
мари (08.11.11):
«добрый день!подскажите пожалуйста,мой гражданский муж живет в коммунальной квартире,является собственником,но люди которые имеют другие комнаты не живя в них сдают,как нам быть и что делать,куда обратиться за помощью!помогите пожалуйста нам!И скажите пожалуйста,какие документы надо собрать на расширение жилплощади,у нас общая площадь 10,8.на двоих.»
Николай (25.07.
11):
«Тогда по такой же аналогии, как пишет Ксения нужно согласие собственников жилья в многоквартирных домах если применять, статью Гражданского кодекса 246и 247 У нас весь подъезд собственники, получается что соседи без моего согласия не могут сдать квартиру в наем, так как коридор, фойе, лифт и.т.п. входят в общую долевую собственность. А как же тогда ст. 42 часть 3, и ст.37 часть2»
Гость (14.06.11):
«Эдвард, читайте комментарии к статье. Там всё подробно описано, в том числе приведены судебные акты по данному вопросу.»
Эдвард (11.06.11):
«Здравствуйте, посоветуйте пожалуйста как нам поступить. Имеет ли право собственник 1-й комнаты (20 кв.
м) в 4-комнатной коммунальной квартире сдавать комнату семейной паре естественно без согласия соседей (3 другие комнаты не приватизированы), не предупредив соседей о вселения семейной пары.
Если нет, то какими должны быть действия соседей, чтобы данное вселение опротестовать? Спасибо.»
Гость (31.05.11): «Сергей, для начала, когда арендаторы будут шуметь после 23.00 вызовите пару раз милицию через 02. Пусть будет зафиксирован факт “хорошего поведения” арендаторов. По поводу воды – можно написать в ДЕЗ жалобёнку, пусть разбираются.
А чтобы выселить арендаторов из комнаты необходимо подавать иск в суд на выселение.»
Сергей (29.05.11): «Уважаемые юристы! 2 комнатная комунальная квартира,обе комнаты в собственасти.собственик комнаты площедью 16 квадратных метров, пустил 2 квартирантов, договор офоровмил на 1,а живут в троем то есть появляется еще один парень. Согласия других собствеников никто не спращивал. просто поставил перед фактом вот ващи новые соседи.Постояно щумят хлопают дверьми,толпятся в местах общего пользования,до 2-3 часов ночи не спят и недают нам спать.Как можно выселить таких квартирантов? И еще один вапрос. В настоящее время на всех домах установленные общедамовые приборы учета,но так как собственик зарегистрирован на данной площади один, то кто будет оплачивать потребление комунальных услуг,остальные собственики много квартирного дома?Индивидуальный прибор учета у нас стоит только по электроинэргии.
Спасибо! »
Ксения
Источник: https://www.informetr.ru/journal/market/408/
Архив вопросов адвокату
Ответы на вопросы, присланные по интернету посетителями сайта. / всего: 1398 /
[2007-12-27] Аноним спрашивает:
Что необходимо сделать, чтобы судья вынес решение о направлении одного из уастников гражданского процесса на медицинкое обследование на предмет употребления наркотиков?
[2007-12-25] Аноним спрашивает:
Мой муж получил судебный приказ о солидарной выплате долга коммунальной оплаты общежития , где он прописан вместе с бывшей женой. Солидарная выплата приписана обоим. Но всю сумму пришлось заплатить нам. Правильно ли мы сделали?
[2007-12-25] Аноним спрашивает:
Если свидетель и третье лицо дают разноречивые показания в суде, имеющие значение для дела, как суд должен установить реальность? Передопросить этих лиц или самостоятельно сделать соответствующие выводы? Или сам истец должен заявить ходатайство и обратить внимание суда на эти разногласия?
[2007-12-23] Аноним спрашивает:
Получил отказ в регистрации договора купли-продажи участка (я – покупатель). Основание – на даный объект уже сделана запись в Единый гос. реестр о регистрации другого договора.
Зарегистрированный договор подписывался доверенным лицом, доверенность на момент подписания была отозвана. Кроме того, к этому времени бывшему собственнику был выдан дубликат о праве собственности, т.о.
, свидетельство, предъявленное доверенным лицом, рег. палата не имела права принимать.
[2007-12-22] Аноним спрашивает:
Бабушка 2 года назад оформила дарственную на одного человека, а сейчас пожалела и хочет переофомить ее на меня. Скажите, пожалуйста, какая из данных дарственных будет иметь силу?
[2007-12-22] Аноним спрашивает:
Какой размер государственной пошлины надо заплатить для рассмотрения в суде иска к администрации города о предоставлении в собственность земельного участка. Иск без предявления каких либо денежных претензий.
[2007-12-20] Аноним спрашивает:
3:Question
[2007-12-19] Аноним спрашивает:
Можно ли прописать человека в квартиру, где прописаны два собственника и еще один человек. Нужно ли согласие этого еще одного человека на прописку четвертого?
[2007-12-19] Аноним спрашивает:
Какие решения могут быть обжалованы в апелляционном производстве?
[2007-12-17] Аноним спрашивает:
Объясните, пожалуйста, сколько длится по времени взыскание долга после получения исполнительного листа при условии невозможности погасить задолжность?
[2007-12-15] Аноним спрашивает:
Я проживаю с ребенком, бывшим мужем и свекром в муниципальной трехкомнатной квартире. Я хотела бы приватизировать одну комнату на себя и сына в отдельное пользование. Однако, бывший муж не хочет приватизировать квартиру. Как мне быть? Могу ли я разделить ордер и приватизировать свою часть?
[2007-12-14] Аноним спрашивает:
Мне муж подарил долю квартиры, в квартире зарегистрированы люди. Нужно ли их согласие при моей прописке туда?
[2007-12-08] Аноним спрашивает:
Мне принадлежит 1/2 доля дома на праве общей долевой собственности, выдела юридически мы со вторым собственником не проводили, т.е. каждый знает где его помещения, но нигде это не зафиксировано.
А теперь мы хотим оба выделить свои доли в отдельные домовладения с разными адресами. Я своё хочу потом продать.
Нотариус говорит, что решение органов местного самоуправления не требуется, должно быть решение суда, но мы с соседом очень мирно живем и зачем нам судиться ?
[2007-12-06] Аноним спрашивает:
Купил квартиру, в которой прописаны внучка и несовершеннолетний правнук бывшей собственницы. Хочу выписать их по статье 292 п.2 ГК РФ. В исковом заявлении в районный суд нужно указывать двух ответчиков – внучку бывшей собственницы и ее несовершеннолетнего сына? Госпошлина по данному делу составляет 10 рублей? (10% от МРОТ по ст.4, ч.1, п.7 Закона о государственной пошлине)
[2007-12-05] Аноним спрашивает:
Здравствуйте, почему у меня на расписке суда написано, что моя “явка не обязательна”? У нас суд кассационной инстанции.
[2007-12-05] Аноним спрашивает:
Я хочу купить квартиру .Квартиру продают одно из крупнейших агенств города. В квартире прописанны два человека, которые уехали на ПМЖ в США. Сейчас они через консульство передали доверенность на продажу их квартиры. Чем я рискую покупая данную квартиру и выпишут ли этих людей?
[2007-12-04] Аноним спрашивает:
Заемщик взял ссуду в банке и скрылся( на него заведено уголовное дело о мошенничестве и обьявлен всероссийский розыск). Я был одним из поручителей. Состоялся суд в пользу банка, сейчас с меня взыскивается сумма займа и проценты с неустойкой. Что можно сделать?
[2007-11-27] Аноним спрашивает:
Я купил квартиру- оформил договор купли-продажи, получил регистрацию в ГБР. Через год продавец предъявляет иск на признание купли-продажи недействительным т.к небыл оформлен акт передачи квартиры. Немогу понять, что за акт передачи, когда есть договор купли-продажи квартиры оформленный у нотариуса, государственная регистрация в ГБР.
[2007-11-27] Аноним спрашивает:
Квартира приватизирована на моих родителей, собираемся оформлять договор дарения на меня. В квартире прописаны родители, я и мой сын 4 года. Можно ли оформить договор дарения только на меня и какие документы на сына требуются при совершении договора дарения на меня?
[2007-11-25] Аноним спрашивает:
Мы с папой обменяли комнату гостиничного типа и комнату коммуналку(доставшейся мне после смерти мужа) на двух комнатную квартиру с доплатой. Вскоре после покупки квартиры папа выписался, но я к себе в неприватизированную квартиру прописала жену брата, через несколько месяцев у них родился сын.
В этой квартире они проживают по сей день. В 2001 году я попросила жену брата выписаться , чтобы сделать приватизацию. Она выписалась, мой брат по доверенности приватизировал квартиру (т.к я училась на дневном отделении в Москве), и после приватизации я ее опять прописала.
Все эти годы документы на квартиру были у нее, мне не отдавали мотивируя тем, что она делает субсидии и документы необходимы. В 2002 году я выписалась и прописалась к мужу.
Имеет ли она право на квартиру? Может ли она расприватизировать договор передачи, ссылаясь на то, что я ввела ее в заблуждение? И она проживает в этой квартире с 1999года не выезжая из нее.
[2007-11-24] Аноним спрашивает:
Мы участвовали в долевом строительстве. Дом сдан пару лет назад и уже сейчас выявляются недостатки, и крыша протекает, и канализационные трубы, а строительная компания отказывается устранять неполадки. К кому предъявлять претензии и в какие сроки?
[2007-11-24] Аноним спрашивает:
В мае мы приобрели приватизированную квартиру (по договору купли-продажи). Сделку совершали с владелицей квартиры, единственно обладающей правом собственности. Кроме нее в квартире ранее были прописаны ее муж, который умер в 1994 г., ее дочь, которая выписалась в 1990 г. и сын, который умер в сентябре 2005 г.
Вопрос такой – если этот сын был женат, могут ли его родственники, или родственники остальных членов семьи предъявить какие-либо права на нашу новую квартиру.
И вообще, существует ли какой-то срок, после которого никакие физические или юридические лица не могут прдъявить нам имущественные претензии (типа расторжение сделки, предыдущие долги, наследственные претензии и т.п.)
[2007-11-24] Аноним спрашивает:
Может ли истец подать заявление об аресте счета ответчика, если исковое заявление еще не принято? (т.е. еще нет повестки суда о том что дело назначено на рассмотрение)
[2007-11-21] Аноним спрашивает:
В каких органах должно проходить регистрацию завещание? Если умерший оставлял завещание, а потом его анулировал это где-то отражается? При этом родственники утверждают, что никакого завещания вообще не было.
[2007-11-20] Аноним спрашивает:
Кто имеет право на получение жилья в первочередном порядке и/или вне очереди?
[2007-11-20] Аноним спрашивает:
У кого больше прав устанавливать условия передачи денег при покупке недвижимости, у продавца или покупателя?
[2007-11-20] Аноним спрашивает:
Полтора года отсидел в СИЗО по обвинению в совершении преступления. Суд вынес оправдательный приговор. По представлению прокуратуры дело рассматривал Мособлсуд и оставил приговор без изменения. Возможно ли получить компенсацию и в каком размере?
[2007-11-19] Аноним спрашивает:
Куда необходимо обращаться гражданам, желающим передать жилое помещение в собственность города Москвы?
[2007-11-18] Аноним спрашивает:
Родители мужа хотят купить нам квартиру, причём половину стоимости мы им должны будем выплатить в будущем, а др. половину они хотели бы оформить на мужа, но так чтоб при разводе это не делилось а осталось только на муже. Я с этим не спорю, пускай так и будет.
Вопрос в том как оформить собственность на эту квартиру чтоб получилось следующее: 1/2 – принадлежала бы мужу и не делилась при разводе, а др. 1/2 была бы нашей общей сним, т.к.
долг то мы будем выплачивать за эту 1/2 вместе из нашего семейного бюджета! И ещё очень важный момент – как оформить этот самый наш долг родителям? Есть какие-то формы документов (договор, расписка или что-то подобное)?
[2007-11-18] Аноним спрашивает:
Мне предъявил иск по расторжению договора купли продажи автомобиля третий покупатель после меня, т.е. я продал покупателю, он перепродал другому и тот подал на меня в суд, т.к. номер кузова подвергался изменениям. Прошло почти 3 года – хочу написать , что я ненадлежащий ответчик.
[2007-11-16] Аноним спрашивает:
Подскажите, пожалуйста, как правильно начать обмен неприватизированной квартиры. Нужно ли ставить в известность органы местного самоуправления?
[2007-11-14] Аноним спрашивает:
Наш садовый участок (один из 90) выкупают под строительство КАД, предлагаемая цена в 3 раза ниже кадастровой(есть документ), что делать?
[2007-11-14] Аноним спрашивает:
Со стоянки у магазина у нас угнали автомобиль, до сих пор его не нашли. Подскажите, пожалуйста, можно ли потребовать с магазина возместить ущерб?
[2007-11-13] Аноним спрашивает:
Кто может назначить подчерковедческую экспертизу, может ли милиция проводить ее по заявлению физических лиц?
[2007-11-08] Аноним спрашивает:
Мы состояли с женой в браке 2 года, сейчас собираемся развестись. За время совместного проживания (жили в ее квартире) я сделал на свои личные деньги ремонт в ее квартире, поменял сантехнику и.т.д., но чеков на материалы у меня нет . Могу ли я как то это доказать и получить с жены часть затраченных средств?
[2007-11-06] Аноним спрашивает:
Подавая жалобу на непрофессионализм судьи в квалификационную коллегию судей , можно ли после вынесения какого либо решения (удовлетворения моей жалобы) расчитывать(ходатайствовать) на перенос, в дальнейшем, рассмотрения дела из этого суда, суд другого города, где я проживаю, или его просто передадут другому судье в этом же суде или вышестоящем?
[2007-11-06] Аноним спрашивает:
Наша и еще одна организация являемся солидарными оветчиками. Вынесено решение о взыскании денежной суммы с обоих организаций.
Служба судебных приставов прислала нам письмо о взыскании с нашей организации всей суммы.
Они обосновали это тем, что они взыщут с нас полную сумму и мы, в свою очередь, с другой организации взыщем половину. Правомерны ли действия судебных приставов в отношении нас?
[2007-11-05] Аноним спрашивает:
Проживаю в многоквартирном доме. Жильцы дома пока не выбрали способ управления домом. Технический подвал, содержащий общие коммуникации на 20 квартир, продан неизвестно кому. Как нам аннулировать эту продажу?
[2007-11-05] Аноним спрашивает:
В деле двухлетней давности есть документы имеющие крайне важное значение для текущего дела. Каким образом документы из предыдущего дела можно приобщить к текущему. Нужно ли брать дело из архива делать копии и заверять их?
[2007-11-04] Аноним спрашивает:
Была приобретена квартира по купле-продаже. Имеют ли право родственники, продавшего квартиру, предъявить претензии к покупателю?
[2007-11-04] Аноним спрашивает:
Что такое закладная?
[2007-11-03] Аноним спрашивает:
Подскажите, пожалуйста, можно ли продать неприватизированную квартиру? Если подобная купчая состоялась ( естесственно без каких либо документов) можно ли через суд признать такую ” сделку” недействительной?
[2007-10-28] Аноним спрашивает:
Можно ли обойтись без страхования, когда берешь ипотечный кредит?
[2007-10-28] Аноним спрашивает:
Я хочу купить вторую квартиру. После покупки первой я получал налоговый вычет. Могу ли я получать налоговый вычет после покупки второй квартиры?
[2007-10-27] Аноним спрашивает:
Если истец нанимает адвоката, то, в случае, проигрыша вся оплата адвоката истца ляжет на меня? А если она наймёт адвоката за 2000$?
[2007-10-26] Аноним спрашивает:
Имеется земельный участок , который оформлен в собственность, но строение на нем не зарегистрировано, страховой агент убеждает дом застраховать.
[2007-10-25] Аноним спрашивает:
Источник: http://www.eduardpankov.ru/voprosy/
Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме
Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.
Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.
Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.
Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.
ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал
Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.
В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.
По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.
В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.
Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.
Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.
Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.
Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.
Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.
Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.
ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам
Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.
По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.
По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.
КС РФ запретил бессрочное преследование должников
А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.
Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.
Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.
Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.
Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html
На каких основаниях могут выселить из муниципальной и приватизированной квартиры? – МК Барнаул
Экспертизу проходят поправки в законодательство, устанавливающее условия изъятия единственного жилья
За что могут переселить или выселить из муниципальной квартиры?
Главное, что отличает муниципальную квартиру от приватизированной, — отсутствие у жильцов права распоряжаться ей. Из этого не следует, что их могут в любой момент «попросить» с вещами на выход. Законодательство защищает права граждан, но есть случаи, при которых местные власти имеют право на выселение нанимателей.
Так, вынужденное переселение в другое муниципальное жилье возможно в ряде случаев. Во-первых, если весь дом расселяют под снос; ваша квартира признана аварийной; она переводится в разряд нежилых помещений.
Также переселение возможно, если после перепланировки или капремонта возникла нехватка нормы жилплощади на каждого жильца. Вероятно это, если помещение передается религиозной организации.
Под угрозой находятся также злостные неплательщики: жильцы, полгода или более не платящие за муниципальное жилье без уважительных причин, могут оказаться перед необходимостью по просьбе муниципалитета перебраться в еще более скромные «апартаменты».
Выселение может произойти только по вине самих жильцов и при наличии решения суда. В Жилищном кодексе оговорены случаи, когда наймодатель квартиры может обратиться в суд с иском о расторжении договора найма.
К таким случаям относится: отсутствие коммунальных платежей на систематической основе, нарушение прав соседей, нецелевое использование предоставленного помещения, его умышленное повреждение или разрушение. Последнее положение касается не только нанимателя, но и других граждан, если он несет ответственность за их действия.
К примеру, в случае перепланировки или в ситуации, когда по его вине произошло разрушение дома или квартиры, договор с ним может быть расторгнут.
Выселение не наступает мгновенно. Нерадивых жильцов предупредят о необходимости исправить нарушения, дадут время на это. Только если они по-прежнему будут «гнуть свою линию», власти, как правило, обращаются в суды.
На все виды соцнайма, муниципальное и служебное жилье распространяются правила, которые предусматривают неприкосновенность жильцов некоторых категорий.
Выселить из помещения без предоставления другого в пределах одного населенного пункта невозможно пенсионеров по возрасту, инвалидов первой и второй группы, получивших инвалидность при исполнении служебного долга или профессиональное заболевание (в случае служебного жилья), членов семьи умершего нанимателя, детей-сирот независимо от возраста.
За что могут выселить из приватизированной квартиры?
Шансы лишиться квартиры есть у владельцев недвижимости, купленной в ипотеку, даже если это их единственное жилье. До погашения всей занятой у банка суммы кредитная организация может потребовать ее обратно, если заемщик регулярно нарушает условия договора.
По закону «Об ипотеке» это возможно, если банк узнал, что клиент тайно заложил квартиру другому кредитору, если заемщик нарушает правила ремонта жилья, или в результате его халатности квартира стала непригодной для проживания.
Также к числу таких условий относят нарушение заемщиком обязанностей по страхованию квартиры, его решение продать квартиру без согласия банка, неуплату ежемесячных платежей на протяжении трех месяцев, либо нарушение сроков платежей более чем три раза за год.
В этих случаях банк может сам или через суд получить право выставить квартиру на публичные торги. Кредитные организации стараются как можно реже прибегать к такой процедуре, так как в результате теряется выгода от кредита. Но если до этого дошло, процесс не будет затягиваться.
При неисполнении долговых обязательств квартиру, купленную в ипотеку, могут забрать, даже если у семьи есть несовершеннолетние дети. Выселение происходит исключительно по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства, ни ЖЭК, ни прочие органы не могут принудить к выселению.
Так же легко можно расстаться с залоговой квартирой, если не выполнять кредитные обязательства.
Кредиты под залог недвижимости — гарантия того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит деньги назад, продав заложенное имущество.
В данном случае кредитная организация может прописать в договоре условие о досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки выплат. Это значит, что заемщика смогут выселить из квартиры «без суда и следствия».
А вот за долги по коммуналке пока выставить собственника за дверь не могут, если он владеет одним единственным жильем.
Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), «если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».
Экспертизу проходят поправки в Гражданский процессуальный кодекс РФ, Семейный кодекс и Федеральный закон «Об исполнительном производстве», которые должны расширить возможности для изъятия у должника единственного жилья.
По последним данным, озвученным Министерством юстиции России, новая версия документа «не предполагает обращения взыскания на единственное жилье в связи с задолженностью по кредитам и оплате услуг ЖКХ».
Указывается, что после принятия норм такие санкции будут угрожать неплательщикам алиментов, уклонистам от возмещения вреда, причиненного здоровью, вреда в связи со смертью кормильца и ущерба, причиненного преступлением.
Согласно проекту поправок, опубликованному на портале проектов нормативных актов, обратить взыскание можно будет лишь на такое единственное жилое помещение, которое по размеру и рыночной стоимости двукратно превышает норму и его среднюю стоимость. Предусматривается, что в любом случае его размер не должен быть меньше 36 квадратных метров на одного человека.
В новой редакции законопроекта установлена минимальная сумма неисполненных обязательств должника, при которой может быть обращено взыскание на единственное жилье, — 200 тысяч рублей. Но если размер долга «явно несоразмерен стоимости имущества», взыскание обращено быть не может.
Изъятое у должника жилье должно быть продано, оставшуюся после уплаты долга и других необходимых платежей сумму предполагается отдать ему назад. Она не должна быть меньше необходимой для приобретения жилья, соответствующего нормам предоставления. Если жилье должника не удастся продать со второй попытки, его вернут должнику как минимум на год, а затем будут пытаться продать снова.
Законопроект уже прошел обсуждение в Общественной палате Российской Федерации и на заседании Президиума Ассоциации юристов России, сообщает Минюст России.
Источник: https://brl.mk.ru/articles/2017/05/31/na-kakikh-osnovaniyakh-mogut-vyselit-iz-municipalnoy-i-privatizirovannoy-kvartiry.html