Как продать свою долю домовладения, если второй собственник категорически против?

Особенности раздела долевой собственности при разводе супругов

Как продать свою долю домовладения, если второй собственник категорически против?

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

  • находясь в браке,
  • на стадии оформления развода,
  • после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками. Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

  • заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
  • изменение количества дольщиков,
  • внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д..

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране.

А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов .

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

  • совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
  • долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
  • раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения.

Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями. Подробнее о мировом соглашении при разводе и разделе имущества вы можете прочитать в нашей статье — https://divorceinfo.

ru/2247-kak-sostavit-soglashenie-o-razdele-imushhestva-posle-razvoda-suprugov

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора.

Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д.. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге.

Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе (бланк вы найдете здесь) сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну.

Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость.

Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Порядок и условия выдела долей из имущества супругов

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

  • после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
  • не будет снижена ее стоимость,
  • не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
  • квартира является делимой,
  • квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника.

Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя.

Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д..

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.

В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли.

Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов (образец).

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину.

После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д..

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Источник: https://divorceinfo.ru/2293-osobennosti-razdela-dolevoi-sobstvennosti-pri-razvode-suprugov

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Как продать свою долю домовладения, если второй собственник категорически против?

Продать недвижимость, находящуюся в совместной собственности довольно просто, нужно только знать некоторые нюансы и тонкости процесса.

Ознакомившись с данным материалом, вы поймете, как можно продать квартиру, если у нее несколько владельцев, и при этом у каждого имеется своя конкретная доля.

Также мы остановимся на вопросе реализации жилья, когда доли собственников не выделены, например, если недвижимостью владеют супруги.

Как продать квартиру без согласия второго собственника, если доли каждого обозначены?

Если один из собственников желает продать квартиру, но совладелец категорически не согласен, однако каждый из них владеет долей, то первый имеет право продать только свою часть квартиры. Следует лишь соблюсти законный порядок.

  1. Предложить второму собственнику выкупить свою долю. Сделать это необходимо в письменном виде, желательно в присутствии нотариуса, который зафиксирует факт передачи уведомления.
  2. Ожидать 30 дней ответа совладельца. Если он никак не отреагирует на предложение, либо последует отказ, то можно выставлять свою часть жилья на общую продажу. При этом цена должна быть такой же, за которую доля предлагалась второму собственнику.
  3. Если покупатель будет найден, совершить сделку купли-продажи.

Второй собственник может всякими уловками затягивать процесс продажи. Например, не давать ответ в течение установленного срока, даже если не желает купить долю. Иногда совладелец может письменно известить о своем запрете на продажу доли квартиры, однако это – чисто психологическое воздействие, не имеющее юридического основания. Такой запрет можно проигнорировать.

Важно! В любом случае, когда вы сомневаетесь в правомерности действий совладельца квартиры, консультируйтесь у специалиста компании «Правосфера».

Второй собственник не хочет продавать квартиру, находящуюся в совместном владении

Если собственники квартиры супруги, которые развелись или собираются это сделать, то перед ними, конечно, встает вопрос, как поделить совместное имущество, в том числе и квартиру. Довольно часто бывает так, что один из супругов желает продать недвижимость и поделить деньги, а второй категорически против такого развития событий, так как собирается и дальше жить на данной жилплощади.

Что делать в такой ситуации? Скажем сразу, продать квартиру без согласия второго супруга не удастся никак. Однако выход найти можно, лучше обратиться с этим вопросом к юристу компании «Правосфера». Мы же расскажем о наиболее популярных вариантах решения проблемы.

  1. Если вы желаете продать квартиру, а второй собственник не желает это делать, вы можете предложить ему выплатить вашу половину стоимости жилья, узнав, сколько такая жилплощадь стоит сегодня на рынке недвижимости. Второй собственник может вам предложить компенсировать половину другим имуществом, но только вы вправе решать соглашаться или нет.
  2. Если же совладелец не желает идти ни на какие компромиссы, то можно потребовать выделить доли каждому собственнику и продать свою так, как это описано выше. При отказе от добровольного раздела квартиры на доли, можно подать иск в суд, который на свое усмотрение разделит квартиру.

Пример. Супруги при разводе не смогли самостоятельно договориться о том, как им разделить квартиру на доли. Поэтому им пришлось прибегнуть к помощи суда. Во время заседания жена, с которой остались двое несовершеннолетних, потребовала увеличить ее долю, чтобы соблюсти интересы детей.

Также она предоставила заседателям справку о том, что большую часть стоимости квартиры оплатила средствами, которые получила при продаже собственного дома за городом. Суд учел все доказательства и требования истицы и выделил ей три комнаты из четырех в совместной с супругом квартире.

Сложности при продаже квартиры, если второй собственник не согласен

Если к вопросу продажи квартиры, находящейся в совместной собственности, подойти разумно, то особых сложностей возникнуть не должно. Единственно, процесс может затянуться, если со вторым собственником не удастся найти компромиссное решение. Однако стоит набраться терпения и делать все по закону. Из-за чего может произойти задержка?

  1. Второй собственник категорически отказывается от продажи квартиры.
  2. Совладелец не желает договариваться о долевом разделе жилплощади.
  3. После выделения доли, второй собственник не желает выкупить вторую часть, и в то же время любыми способами препятствует ее продаже посторонним лицам.

Юридическое решение вопроса продажи квартиры, когда нет согласия второго собственника

Если вы желаете продать квартиру, а второй собственник всячески препятствует, то обратитесь за помощью к юристу компании «Правосфера». Прежде всего, специалист постарается решить вопрос мирным путем. Чаще всего, ему это удается, так как он отлично владеет знаниями в данной области юриспруденции, что помогает найти нужные аргументы, убеждающие оппонента совершить правильные действия.

В случае, когда на собственника не действуют никакие методы, и не удается решить проблему миром, сотрудник агентства «Правосфера» поможет написать заявление в суд с требованием о выделении доли в квартире. Он будет отстаивать ваши права в данной инстанции, и после принятия положительного решения поможет вам продать вашу долю.

Источник: https://pravo-sfera.ru/pravo/kak-prodat-kvartiru-esli-vtoroj-sobstvennik-protiv/

Как продать долю в квартире

Как продать свою долю домовладения, если второй собственник категорически против?

/ Квартира / Доля в квартире / Как продать долю в квартире / Страница комментариев 1

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

Правовой режим и законодательное регулирование долевой собственности

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Порядок продажи доли в общей жилой недвижимости

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире.

В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление.

В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу.

Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dolya-v-kvartire/kak-prodat.html/comment-page-1

Как продать долю в квартире, или Спросить разрешение или обойтись без него?

Как продать свою долю домовладения, если второй собственник категорически против?

Жизнь непредсказуема. Причин, побудивших собственника продать свою долю, может быть множество. Эта операция является одной из самых сложных на рынке недвижимости. Разберемся, как продать долю в квартире.

Важно понимать разницу между долей в квартире или комнатой. Например: при продаже ½ доли квартиры покупатель получает не одну комнату, а половину жилья.

В каком случае покупают доли жилья

  1. Для проживания. Долю в жилье приобретают те, у кого финансовое состояние не позволяет приобрести полноценную квартиру. По сути, они приобретают несколько комнат в коммуналке.

    При составлении договора купли-продажи необходимо указывать площадь, которую приобрел покупатель, и номера помещений.

  2. Для прописки. В этом случае приобретаемая доля незначительна по метражу.
  3. Для вложения капитала.

    Покупатель в дальнейшем планирует выкупить остальные части и перепродать квартиру по более высокой цене.

Особенности продажи доли в квартире

Совладельцы объекта недвижимости имеют первоочередное право выкупа продаваемой доли. Первым делом продавец должен предложить выкупить свою часть квартиры соседям. Если они откажутся, то он может начинать поиск покупателей.

Для ознакомления соседей лучше использовать нотариальное извещение. Это документ, в котором прописывается:

  • намерение продать свою долю в жилье и предложение ее выкупить соседями;
  • цена продажи доли;
  • размер доли;
  • адрес жилья.

Документ следует отправлять по почте с уведомлением и описью его содержимого. В этом случае продавец может избежать споров с недобросовестными соседями. Если в жилье есть доля несовершеннолетнего, то извещение следует отправлять на его имя в орган опеки и попечительства. Срок на раздумье соседям составляет 30 дней. В этот период они должны определиться со своим решением или написать письменный отказ.

Очень часто встречаются случаи, когда второй собственник категорически против продажи доли жилья второй стороной.

В соответствии с законодательством для продажи своей части квартиры согласие второго собственника не требуется. Однако продавец обязан соблюдать требования ст. 250 Гражданского Кодекса РФ.

Именно в ней собрана информация, как продать долю в квартире без согласия второго собственника.

Документы для совершения сделки

  • нотариальное разрешение соседей на продажу доли;
  • уведомление о несогласии второго собственника на реализацию доли;
  • кадастровый паспорт;
  • решение суда (при необходимости);
  • постановление из органов опеки и попечительства ( если собственник второй доли – несовершеннолетний).

Конфликтные ситуации: уловки продавца

Иногда встречаются ситуации, когда другие собственники долей в жилье хотят выкупить продаваемую часть, но откладывают на другое время по ряду причин. В этом случае продавец может пойти на маленькую хитрость: найти покупателя и оформить на него договор дарения. В соответствии с Гражданским Кодексом собственник имеет право подарить свою долю в жилье, не заручаясь согласием других сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Однако эта схема не является идеальной. Собственники других долей вправе оспорить такой жест доброй воли в суде. Для этого им необходимо собрать и представить доказательства факта передачи денег дарителю.

Более открытой является залоговая схема. По ней продавец у покупателя берет займ и оформляет в качестве залога свою долю в жилье.

Затем займодатель отказывается от денег, переданных в долг, а заемщик за это передает ему залоговую долю в жилье. Таким образом, деньги между сторонами сделки передаются официально.

Единственный минус подобной процедуры — необходимость обременения доли в регистрационной палате, а затем подписание соглашения об отступном.

Продажа доли, полученной в наследство

Наследник имеет право распоряжаться полученным имуществом по своему усмотрению. В течение 6 месяцев с момента открытия завещания он должен вступить в права наследования. Большинство выгодоприобретателей имущества задумываются, как продать долю в квартире по наследству.

На самом деле, процедура ничем не отличается от вышеизложенных. Перво-наперво наследник обязан в письменной форме уведомить других собственников квартиры. Заручившись отказом, можно реализовывать свою часть посторонним лицам.

Стоит отметить, если вторая сторона не предоставляет отказ от приобретения продаваемой части, но и не покупает ее в течение одного месяца с момента получения извещения о продаже, то продавец имеет право ее реализовать третьему лицу.

Если продавец нарушит закон, то вторая сторона имеет право обратиться в суд в трехмесячный срок, чтобы оспорить сделку.

Продажа доли несовершеннолетнего. Основные моменты

Реализовать долю несовершеннолетнего ребенка очень сложно, но есть законные пути данной процедуры. Здесь главное заручиться поддержкой органа опеки и попечительства. Именно на основании их письменного согласия сделка будет призвана правомерной.

Главное требование органов опеки и попечительства — предоставление ребенку доли в другом жилье. Это может быть доля в приобретаемой квартире или на иной площади, например: у родственников.

Тонкости процедуры:

  • Площадь, выделенная ребенку после продажи его доли должна быть не меньшей по метражу.
  • Органы опеки выдают разрешение на продажу доли только после предоставления документов, подтверждающих выделение части несовершеннолетнему в другом жилье.
  • Если ребенку больше 14 лет, то решение он принимает самостоятельно. Его вместе с родителями приглашают в органы опеки на собеседование. На нем может присутствовать и покупатель жилья.
  • Органы опеки оценивают условия проживания несовершеннолетнего на новом месте.
  • Разрешение на продажу можно получить по истечении двух недель после собеседования.
  • Органы опеки могут отказать в продаже части несовершеннолетнего, если целью ее реализации является приобретение квартиры в рассрочку или на ранних стадиях строительства.

Схема, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка, в дальнейшем ничем не отличается от предыдущих.

Продажа доли родственнику

Схема процедуры остается той же. В соответствии со статьей 250 Гражданского Кодекса он уведомляет все стороны о своем решении в письменной форме. Если на долю претендуют сразу несколько родственников, то собственник вправе самостоятельно решить, кому достанется его часть.

Схема, как продать долю в квартире другому родственнику, аналогична.

Сделка купли-продажи доли

После того, как конфликт с другими собственниками жилья улажен и найден потенциальный покупатель, можно заключать договор купли-продажи. В целом эта сделка ничем не отличается от операций с другой недвижимостью. Однако придется собрать дополнительные документы:

  • копия извещения других сторон о продаже доли;
  • копия о получении почтовых извещений;
  • письменные отказы владельцев других долей;
  • свидетельство о передаче заявления, если другие стороны отказываются получать письменное извещение.

Все документы должны быть заверены у нотариуса. В дальнейшем сделка происходит по той схеме, как и продать долю в квартире другому собственнику.

Продажа доли банку

Банк — инвестиционный институт, основная цель которого получение максимальной прибыли. Он охотно приобретает доли в жилье, если их рыночная стоимость намного превышает цену продажи. Такие активы банк легко перепродает.

Ситуации, когда физическое лицо реализует свою долю по цене ниже рыночной случаются достаточно часто. Скорость получения денег — основное преимущество работы с банком.

Список документов, необходимых для сделки, ничем не отличается от других вариантов продажи. Схема, как продать долю в квартире банку, аналогична, только в качестве покупателя выступает юридическое лицо.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-v-chem-slozhnost.html

Продажа доли квартиры в долевой собственности

Как продать свою долю домовладения, если второй собственник категорически против?

09 Апреля 2018 г. | АЯКС-Риэлт

Сегодня доли в жилых объектах недвижимости – распространенное дело, и все больше владельцев задумываются: что же предпринять, как быть с такими квартирами, где собственников несколько? 

В этой статье специалисты «АЯКС-Риэлт» рассказывают, как организовать процесс и добиться того, чтобы продажа доли квартиры в долевой собственности не превратилась в итоге в бесконечную и нервную «канитель».

Что нужно знать перед тем как продавать долю в квартире?

Никто никогда не сможет точно сказать, как именно распределены доли в пространстве. Кому-то принадлежит одна треть, кому-то – четверть и т.д.

Отсюда простой вывод: ни законодательно, ни фактически нельзя «отписать» на человека ванную, кухню и или балкон, к примеру.

Пользование долей – совместное решение всех владельцев, принятое на основе «общественного» договора. Так, можно составить графики пользования комнатами и следовать им. 

А вот законодательно доля – это виртуальный элемент: некая часть квартиры, которая может быть зафиксирована в числовом выражении (1/5) и переведена в денежный эквивалент: сумма, обозначенная после проведения оценки объекта, делится на пять. Если общая стоимость жилья равна 5 млн рублей, то пятая часть будет оценена в 1 млн рублей. Но как эту часть продать?

Продажа доли дело сложное, но возможное

Обычно незнакомые люди не хотят приобретать долю: сложно представить комфортное сосуществование семьи и чужака в таком случае. Но если речь идет об инвестиционной покупке, то это вполне выгодный вариант. В дальнейшем долю смогут выкупить те, кто уже проживают в квартире, либо владелец доли получит деньги, когда объект решат продать третьему лицу.

Наиболее проблемный вариант – когда доля слишком мала, и другие собственники препятствуют ее продаже. Юристы «АЯКС-Риэлт» отмечают, что без согласия всех владельцев сделку провести практически невозможно. Продажа доли квартиры в долевой собственности в итоге затягивается на долгие годы. Но, разумеется, выход есть всегда.

Шаг 1. Перед продажей жилья оповещаем совладельцев о решении заказными письмами. Если они согласились выкупить вашу долю – проблема решена. Оформляем стандартный договор купли-продажи.

Если проигнорировали оповещение (на размышления у них по закону есть тридцать дней), смело можете запускать процесс продажи объекта третьему лицу.

Продавать надо по той же цене, которую вы предлагали родственникам.

Шаг 2. Соберите у каждого собственника акты с их подписями об отказе от покупки. Все документы надо продублировать, чтобы один пакет отправить в Росреестр, а второй – оставить себе.

Шаг 3. Начинаем продавать (имея на руках бумаги, удостоверяющие вашу личность, право владения долей, выписку из домовой книги, технические бумаги на объект).

Если есть препятствия

Наиболее распространенный повод для обращения владельцев долей к юристам или в суд – отсутствие четкого распределения долей и/или способов мирного урегулирования вопроса. Родственник, который чинит препятствия на каждом шагу – старая история.

В суде наиболее безболезненный для всех вариант – достижение устного согласия на первом этапе. Происходит это следующим образом: все стороны рассказывают судье ситуацию, подробно излагают свою точку зрения.

Судья принимает решение: распределяет имущество, разъясняет, кто и на что в итоге может рассчитывать.

Второй вариант – суд из-за того, что один из участников спора категорически против продажи и препятствует ее осуществлению. Самостоятельно уладить такую проблему не выйдет: ищите профильного юриста.

Дело в том, что в вопросах долевой собственности надо очень хорошо разбираться, ведь в этой области полно подводных камней, неоднозначных с точки зрения закона ситуаций, множество «хитрых» схем.

Особенно важно привлекать экспертов, если ваша доля очень маленькая: велика опасность лишиться ее, не получив взамен ни гроша – подобное нередко практикуется в семейных междоусобицах. 

В идеале, надо довести спор до той стадии, когда противодействующая сторона сама выкупает вашу маленькую долю. Но опытный специалист в любом случае найдет решение.

Доля квартиры продана: что дальше?

А дальше, как и при реализации любого недвижимого имущества, надо озаботиться налогами. Сегодня с полученной прибыли продавцы отчисляют около тринадцати процентов. Однако вы автоматически освобождаетесь от обязательств перед ФНС, если вы были собственником доли более трех лет.

Обязательно сохраните все документы, вне зависимости от того, кому и как вы продали имущество. А если вы все еще в процесс – ищите лучших специалистов, и они помогут вам пройти все шаги, не разорвав семейные связи и не потеряв на этом пути то, что положено вам по закону!

Источник: https://www.ayax.ru/stati/prodazha-doli-kvartiry-v-dolevoy-sobstvennosti/

Абсолютное право
Добавить комментарий