Как верно составить договор аренды нежилого помещения?

Zem-Pravovik.ru > Нежилая недвижимость > Договор аренды нежилого помещения: необходимые условия и набор документов, пример соглашения по пунктам

Стоимость недвижимости растёт, невзирая на кризис, накрывший государство. И жилые дома и коммерческая недвижимость, в том числе и офисы, стабильно дорожают.

По этой причине многие предприниматели, испытывающие трудности в бизнесе, не могут приобретать те нежилые помещения, в которых испытывают необходимость.

И единственным выходом для них в такой ситуации является взятие здания или пусть даже части нежилого помещения в аренду.

• Оформление
• Особенности
• Необходимые документы
• Ответственность сторон
• Частные случаи договора

Сделка оформляется путём заключения одного из стандартных вариантов договоров аренды, как между физическими лицами, так и между юридическими лицами.

Устная договорённость, пожалуй, в этом случае не слишком уместна.

Договариваться стороны сделки могут о разных её нюансах, поэтому и на типовом бланке должны быть указаны все существенные условия, которые касаются:

1. Предмета договора — нежилого помещения. Требуется дать информацию о его характеристике, адресе, этажности, площади, месте расположения внутри сооружения, количестве помещений, назначении и так далее. Подтвердить всё официальными документами.
    
2. Арендной ставки. Указывается размер отчислений, как цифрами, так и прописью, а также указывается, из чего была сформирована данная сумма, то есть, включены ли в неё налоги, коммунальные платежи и расходы на эксплуатацию.
    
3. Прочих условий.

Образец договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать здесь.

Особенности

В соответствии с ГК РФ, при подписании соглашения об аренде, нужно обращать внимание на следующее:

1. У арендодателя должны быть документально подтверждённые права на заключение сделки (это значит, что он должен быть владельцем объекта либо обладать официально оформленным разрешением от владельца).
    
2. Срок аренды можно и не указывать, однако, при заключении сделки больше чем на 12 месяцев, придётся пройти государственную регистрацию и заплатить госпошлину. От неё освобождаются договоры сроком на 11 месяцев и меньше, в том числе и договоры почасовой аренды.
    
3. Разрешение либо запрет на субаренду.
    
4. Если планируется выкуп взятого в аренду помещения, то применяется форма договора для купли-продажи недвижимости.

Необходимые документы

Сторонам понадобятся такие документы для заключения договора об аренде:

• полные реквизиты сторон;
• учредительная документация;
• свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию юридического лица;
• свидетельство о получении ИНН;
• выписку о наличии записи в ЕГРП;
• документ, который подтверждает полномочия директора;
• документ, подтверждающий полномочия представителя.

Совет специалиста: в случае сдачи в аренду части участка земли, к договору следует иметь приложение — кадастровый паспорт на землю и указать там, при необходимости, часть, сдаваемую в аренду.

Если весь участок, то предъявлять кадастровый паспорт на регистрацию в регистрационный орган не нужно. Если сдаются сооружения либо их части, то предъявляется кадастровые паспорта на них.

Если нежилое помещение арендуется у физического лица, то понадобится ещё и заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение данного правового акта.

Также законодательство предполагает для некоторых случаев наличие разрешения от органов опеки либо третьих лиц.

Для арендодателей – юридических лиц, совершённая сделка должна быть подтверждена документом, который заверяют директор и главный бухгалтер, кроме того, на него ставится оттиск мокрой печати.

Замечание юриста: в том случае, когда заключается аренда государственной земли на срок в 49 лет, арендатором должны быть предъявлены документы о собственности на сооружение, расположенное на данном участке, если данные права не были ранее зарегистрированы в ЕГРП.

Дополнительное соглашение к договору составляется также в случае, если имущество находится в залоге. Подписывается оно залогодержателем, который выражает согласие на распоряжение заложенным имуществом. Примером может служить аренда имущества, находящегося в ипотеке.

Акт сдачи-приёмки заполняется для подтверждения того, что помещение действительно передано в аренду и описания его действительного состояния. (Образец передаточного акта Вы можете скачать здесь).

Он более полезен для арендодателя. В будущем такой передаточный акт поможет разрешить возникающие иногда разногласия в состоянии возвращенного после аренды имущества. Такие документы составляются дважды, — в момент передачи помещения арендатору и при расторжении соглашения об аренде.

Ещё один важный документ, подстраховывающий стороны от продолжительной и дорогостоящей судебной тяжбы — протокол разногласий. И его подписание не означает, что стороны не согласовали между собой все условия.

Смысл создания документа заключается в том, чтобы все возможные спорные условия действовали строго в его редакции и исключали наличие любых оговорок в исполнении положений договора аренды. (Образец протокола согласования разногласий Вы можете скачать здесь).

А по окончанию срока действия аренды, стороны подписывают акт возврата нежилого помещения по договору аренды. Этот документ подтверждает факт возвращения арендованного имущества его владельцу. (Образец акта возврата помещения по договору аренды Вы можете скачать здесь).

Ответственность сторон

Основная обязанность владельца недвижимости в соответствии с договором аренды – передать предмет соглашения арендатору в оговорённый срок, а если конкретная дата в тексте отсутствует, то в разумный срок.

Её невыполнение влечёт за собой серьёзную ответственность — судебные разбирательства, в ходе которых арендатор имеет право истребовать помещение и получить компенсацию убытков, полученных по причине несвоевременной передачи имущества.

Замечание специалиста: если арендатор потерял интерес к предмету договора, он имеет право потребовать расторгнуть договор и компенсировать полученные убытки.

Также владелец имущества отвечает за все его недостатки, кроме тех, о которых было заранее известно арендатору.

Арендатор отвечает перед законом за несвоевременную выплату арендных платежей, а также за порчу полученного во временное пользование имущества.

Частные случаи договора

Изменение арендаторов в договоре. ГК РФ разрешает переход, как прав, так и обязанностей к третьим лицам.

При этом в договор вносится новое лицо, но сами отношения, прописанные в договоре аренды, не изменяются.

Что касается продления срока действия договора, то оно возможно с согласия сторон. Пролонгация соглашения, заключённого на 11 месяцев, происходит на тех условиях, которые действовали ранее. Регистрировать такой договор не нужно.

Трёхсторонний договор заключается в том случае, если присутствует ещё одна заинтересованная сторона. К примеру, помимо владельца сооружения и его арендатора, нужно согласовать свои действия с поставщиком электроэнергии (он в этом случае выступает в качестве третьего заинтересованного лица).

Возможности изменения договора расписаны в третьем пункте статьи № 615 ГК РФ. К примеру, арендная плата, в плане её размера, может меняться при согласии всех сторон не чаще 1 раза в 12 месяцев, в противном случае, придётся обратиться в суд.

Смотрите видео, в котором опытный специалист по пунктам разъясняет типовой договор аренды нежилого помещения:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/nezhilaya-nedvizhimost/dogovor-arendy-pomeshcheniya.html

Договор аренды нежилого помещения: как составить правильно

Аренда нежилого помещения (офис, склад, торговые площади) – серьезный шаг для каждого предпринимателя, значительно влияющий на развитие дальнейшего бизнеса. UBR.ua узнал у юристов, на какие моменты стоит обратить внимание, чтобы избежать недоразумений с собственником помещений.

Как договариваться

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируют Хозяйственный и Гражданский кодексы Украины, напомнил управляющий партнёр АО “Клочков и партнеры” Владимир Клочков.

Обязательное условие: письменная форма договора аренды нежилого помещения.

“Письменной формой указанного договора считается не обязательно привычный всем единый документ. Нормы законодательства Украины гласят: договором признаются также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении пары условий. Во-первых, наличие подписей уполномоченных лиц.

Во-вторых, – должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как “существенные”. Поэтому необходимо максимально внимательно относиться к деловой переписке, поскольку она может быть признанной договором аренды нежилого помещения”, – отметила UBR.

ua юрист ЮФ “Кушнир, Якимяк и Партнеры” Оксана Гриша.

Упомянутые условия касаются и классических (“обычных”) договоров аренды; они могут быть использованы для проверки также их правомерности.

Что касается существенных условий договора аренды нежилого помещения, к таковым относят: 

• арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
• точный срок действия заключаемого договора аренды;
• размер арендной платы с учетом индексации;
• процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата; 
• исполнение обязательств;
• ответственность подписантов договора аренды.

Нежилое помещение как объект аренды

Для максимально возможной защиты обоюдных интересов сторон договора особое внимание нужно уделить объекту. Договор обязан содержать подробное описание нежилого помещения, необходимо указать конкретные характеристики, состояние, точную стоимость.

“Крайне важно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, дающее арендодателю полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Естественно, желательно проверить актуальность информации”, – предупредил Владимир Клочков.

Юристы утверждают: полномочия представителя могут быть ограниченными, что впоследствии способно оказаться веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить наличие вероятных ограничений стоит, изучая устав, доверенность, договор, протокол о назначении… Важно убедиться в наличии полномочий подписывать именно такой документ – договор аренды нежилого помещения.

Минимизировать риск остаться без денег и арендованного помещения поможет проверка, не было ли раньше обременений на имущество (арест, залог, ипотека…), не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

“Перечисленные действия способны защитить от возможных мошенников либо недобросовестных арендодателей”, – говорит Клочков.

Не забудьте прописать в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта (при необходимости), а также уточните нюанс – кто будет платить за устранение вполне вероятных неполадок, последствий естественного износа.

Также необходимо не забыть подробно прописать порядок, сроки передачи и возврата нежилого помещения.

Сроки и порядок возврата объекта в случае невыполнения обязательств по договору со стороны арендатора, порядок возврата помещения, если арендатор не хочет добровольно съезжать – тоже критичны моменты, забывать о которых неразумно. Чаще всего, факты передачи и возврата объекта оформляются стандартным актом приема-передачи.

Срок договора

Важнейший пункт – срок действия договора аренды нежилого помещения. Определяется этот параметр исключительно по согласованию сторон. Если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, – напоминает Оксана Гриша.

“Согласно ч. 4 ст. 284 Хозяйственного кодекса Украины, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения на протяжении месяца после окончания срока действия документа, он считается продленным на точно тот же срок и на идентичных условиях, ранее предусмотренных договором”, – заметил Владимир Клочков.

Во избежание возможных недоразумений, юрист советует прописать возможность либо невозможность автоматической пролонгации соглашения.

Арендная плата

Договором аренды нежилого помещения устанавливается размер платы, порядок, её сроки. 

Чаще всего, арендатор сразу же оплачивает ставку за первый месяц плюс гарантийный платеж.

“Особое внимание уделяется гарантийному платежу: указывается размер, назначение (какие нарушения могут покрываться за его счет). Фиксируется, когда гарантийный платеж не подлежит возврату, а когда – подлежит. Прописываются подробные условия, порядок, сроки возврата”, – советует Клочков.

Важная деталь договора аренды нежилого помещения: форма осуществления оплаты, что именно включает арендная плата, перечисляются возможные дополнительные платежи.

Особенно тщательно прописываются финансовые детали: арендная плата, порядок с условиями перечисления платежей, индексация арендной платы – изменения в случае колебания цен на рынке. Предусматривается курсовая оговорка: изменения масштаба платежей при колебаниях валютного курса. 

“Отсутствие в договоре аренды нежилого помещения четкой инструкции, описывающей порядок изменения цены, не является гарантией того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов”, – подчеркнула Оксана Гриша.

Исполнение обязательств

Договором нужно конкретизировать обязательства, порядок, сроки выполнения, возможные санкции за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, ответственность, порядок урегулирование споров.

Чтобы обезопасить себя, стоит максимально урегулировать правоотношения касательно аренды объекта, прописать права, обязанности и ответственность за нарушения.

Обратите внимание, есть ли в договоре упоминание о санкциях либо неустойке за ненадлежащее исполнение обязательств.

“Помните, пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период”, – говорит Гриша.

Юрист считает: составляя договор аренды нежилого помещения, неразумно вовсе отказываться от санкций. Наличие ответственности сторон – надежное средство обеспечения надлежащего исполнения договора, установления платежной дисциплины, предоставления и обеспечения сторонами всех необходимых условий для использования помещения. 

Еще одним важным аспектом заключения договора аренды является порядок его расторжения/продления.

Согласно законодательству Украины, договор не может быть самостоятельно расторгнут одной из сторон (односторонний порядок – исключен), если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

“Единственным исключением является возможность одностороннего расторжения соглашения арендодателем на основании положения законодательства, если оплата не вносится более чем три последовательные месяцы”, – уточнила Гриша.

Отсутствие условий и порядка расторжения договора аренды нежилого помещения может привести к ситуации, когда при фактическом неисполнении договора, его расторжение может быть заблокировано и стать причиной значительных финансовых потерь.

Источник: https://ubr.ua/market/real-estate/dogovor-arendy-nejilogo-pomesheniia-kak-sostavit-pravilno-442894

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным .

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

• документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
• документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.

Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость.

Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской Юридической Службы

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

• Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
• Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд , если:

• одна из сторон нарушает условия договора;
• арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
• собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Источник: https://lifehacker.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/

Как правильно составить договор аренды нежилого помещения

Аренда нежилого помещения, будь то офис, склад или торговая площадь – серьезный шаг для каждого предпринимателя, оказывающий влияние на дальнейшее развитие бизнеса. На что стоит обратить внимание, дабы избежать недоразумений с собственником помещений?

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируются Хозяйственным и Гражданским кодексами Украины.

Обязательным условием является письменная форма договора аренды нежилого помещения (нотариальная форма в случае, если договор аренды заключается на срок 3 года и более).

При этом стоит отдельно отметить, что письменной формой указанного договора считается не только «классический» вид документа.

Украинские законодательные нормы позволяют признать договором также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении определенных условий:

• наличие подписей уполномоченных лиц;
• должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как «существенные».

Поэтому, в деловой переписке, мы советуем вам быть предельно внимательными, так как она может быть признанна как договор аренды нежилого помещения.

«Существенным» условиям договора аренды нежилого помещения являются:

• арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
• точный срок действия заключаемого договора аренды;
• размер арендной платы с учетом индексации;
• процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата;
• исполнение обязательств;
• ответственность подписантов договора аренды.

Данные условия касаются и привычных договоров аренды.

Объект аренды

Особое внимание в договоре аренды стоит уделить непосредственно объекту. Это в интересах обеих сторон. В договоре обязательно должно присутствовать детальное описание нежилого помещения, при этом необходимо указать четкие характеристики, состояние и точную стоимость.

При необходимости пропишите в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта, а также уточните – на кого ложится плата за устранение возможных неполадок и последствий естественного износа.

Не менее важным является и подробное указание порядка, сроков передачи и возврата нежилого помещения. Не стоит недооценивать и пункты, связанные с возвратом помещения в случае невыполнения обязательств по договору с обеих сторон.

В договоре также нужно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, подтверждающие, что арендодатель имеет полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Обязательно стоит ознакомится с этими документами и убедиться, что собственник, адрес и характеристики помещения совпадают с теми, которые указаны в договоре аренды.

Полномочия представителя арендодателя могут оказаться ограниченными, что может стать веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить полномочия представителя подписывать именно такой документ можно изучив устав, доверенность, договор, протокол о назначении и т.п.

Также снизить риск остаться без денег и помещения можно при помощи проверки. Узнайте, не было ли раньше обременений на имущество, таких например как арест, залог или ипотека, не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

Порядок расторжения/продления

Одним из важнейших пунктов также можно назвать срок действия договора. Он определяется исключительно по согласованию сторон. Важно помнить, что если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Стоит также отметить, что если на протяжении месяца после окончания срока действия договора, при отсутствии заявления любой из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения, он считается продленным на такой же срок при тех же условиях.

Если вас не устраивает подобное положение, то в договоре можно прописать возможность либо запрет на автоматическую пролонгацию соглашения.

Согласно законодательству, договор не может быть самостоятельно расторгнут в одностороннем порядке, если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

Исключением для одностороннего расторжения является отсутствие оплаты аренды более чем за три последовательных месяца.

Если не прописать условия и порядок расторжения договора аренды нежилого помещения, то в случае фактического неисполнения договора, его расторжение может стать невозможным и приведет к значительным финансовым потерям.

Арендная плата

Неотъемлемой частью договора является определение размера, порядка и сроков уплаты арендной платы. Чаще всего, арендатором сразу вносится оплата за первый месяц плюс гарантийный платеж.

Размер и назначение гарантийного платежа также нужно указать в договоре. Какие нарушения будут покрываться за его счет, в каком случае гарантийный платеж не подлежит возврату и в каком подлежит – пропишите подробные условия, порядок и сроки возврата.

Стоит указать в договоре аренды нежилого помещения и форму осуществления оплаты, что именно она в себя включает, а также перечислить возможные дополнительные платежи.

Тщательно пропишите финансовые детали: арендную плату, порядок перечисления платежей, индексацию арендной платы на случай колебания цен или валютного курса. Отсутствие этих пунктов не дает гарантии того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов.

Обязательства

В договоре так же необходимо конкретизировать обязательства сторон, порядок, сроки выполнения и возможные санкции, либо неустойку за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, прописать ответственность и порядок урегулирования споров.

Стоит отметить, что пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период.

Источник: http://www.xp.od.ua/press-tsentr/stati/856-kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya.html

Как правильно составить договор аренды нежилого помещения?

Большинство предпринимателей, готовясь открыть свое дело, начинают с поиска подходящего помещения. Жилплощадь для этих целей не подходит, поэтому объектом поиска является нежилое помещение.

Но даже найдя подходящий вариант, нужно позаботиться о том, чтобы договор аренды был правильно составлен. Это позволит избежать ряда неприятностей в будущем.

Подробнее об особенностях оформления и содержания договора аренды нежилого помещения – в настоящей статье.

Первое, что надо знать о соглашении любого типа – кто является участниками, и каковы главные особенности документа.

По договору аренды нежилого помещения владелец помещения обозначается как «Арендодатель», а тот, кто арендует эту недвижимость – «Арендатор».

В большинстве случаев соглашение заключается между двумя юридическими лицами. Подобное «сотрудничество» организаций очень распространено. Но бывает, что заключается договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом.

В этом случае арендатор чаще всего – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Арендодатель, теоретически, может быть физическим лицом, но тут имеется масса «подводных камней», и заключать такую сделку без консультации юриста не рекомендуется.

Ключевые пункты договора аренды нежилого помещения:

• Предмет.
• Порядок передачи помещения.
• Обязательства и ответственность сторон.
• Порядок оплаты.
• Срок действия соглашения.
• Реквизиты сторон.
• Дата и подпись.

Договор оформляется в двух экземплярах минимум. Один остается у арендодателя, второй передается арендатору. При участии третьих лиц, заверенные копии документа могут быть переданы и им.

В аренду могут быть оформлены:

• офис;
• здание;
• стена или крыша здания (обычно арендуется для наружной рекламы);
• часть нежилого помещения (но ее необходимо индивидуализировать).

типового договора аренды нежилого помещения

В большинстве случаев рекомендуется нанять квалифицированного юриста, который будет доверенным при оформлении простого договора аренды. Это гарантирует правильность проведения процедуры, но увеличивает расходы будущего предпринимателя.

Типовая форма договора аренды нежилого помещения включает следующие пункты:

1. Общие положения.
2. Права и обязанности сторон.
3. Платежи по договору.
4. Ответственность сторон.
5. Срок действия документа.
6. Форс-мажорные обстоятельства.
7. Расторжение договора.
8. Заключительные положения.
9. Приложения к договору.
10. Реквизиты сторон.

Краткая форма документа почти аналогична типовой, но в ней обычно отсутствуют пункты с дополнительными условиями и форс-мажорными обстоятельствами. Остальные пункты обязательны. Некоторые из них требуют более подробного рассмотрения.

Предмет договора

Предметом данного соглашения является нежилое недвижимое имущество, передаваемое арендодателем арендатору во временное владение на определенный отрезок времени.

В соответствующем пункте должно присутствовать описание объекта, арендуемая площадь, размер ежемесячной оплаты и другие соответствующие параметры. Описание наиболее важно, поскольку, если арендуется часть помещения или часть стены для рекламного баннера — могут возникнуть недоразумения.

Порядок передачи помещения

Для того, чтобы осуществить передачу нежилого помещения в аренду по соответствующему договору, нужно строго соблюдать выверенный законодательством порядок.

Процедура сдачи недвижимости в аренду состоит из следующих этапов:

1. Передача арендатору для ознакомления правоустанавливающих документов на помещение, являющееся предметом договора.
2. Передача арендодателю для ознакомления документации, которая подтверждает компетенцию арендатора.
3. Определение деталей соглашения: срок действия, возможность проведения ремонта, установки модификаций и т. д.
4. Когда стороны приходят к соглашению — документ подписывается (обязательно нужно указать дату подписания).
5. Если в соглашении фигурируют относительно крупные суммы и площади арендуемого помещения — вся используемая документация регистрируется.
6. Помещение переходит арендатору во временное владение.

Права и обязанности наймодателя

задача арендодателя — предоставить съемщику помещение. Это очевидно. Но имеются и нюансы, касательно прав и обязанностей наймодателя.

Арендодатель обязан:

• Предоставлять арендатору помещение в качественном состоянии, в соответствии с условиями договора.
• Имущество, выданное нанимателю, должно быть передано вместе со всем необходимым инструментарием и документацией.
• Дать доступ к арендованному имуществу на срок, указанный в договоре.
• При наличии прав третьих лиц на арендованное имущество, поставить об этом в известность арендатора.
• При необходимости — перед передачей имущества провести его капитальный ремонт.

Арендодатель имеет право:

• Требовать от нанимателя своевременного внесения оговоренной в договоре аренды платы.
• Забирать обратно помещение после истечения срока действия документа.
• Досрочно расторгать договор, если арендатор использует арендованное пространство не в соответствии с оговоренными условиями или назначением помещения.

Права и обязанности квартиросъемщика

У нанимателя съемного помещения так же есть определенные права и обязанности по договору аренды. И он заинтересован как в знании первых, так и в соблюдении последних.

Арендатор обязан:

• Использовать арендованное имущество только в соответствии с условиями договора или назначением помещения.
• Использовать арендованное помещение только самостоятельно (субаренда возможна с разрешения арендодателя).
• Своевременно оплачивать аренду.
• Содержать арендуемое помещение в исправном состоянии и, при необходимости, проводить текущий ремонт.
• Вернуть объект аренды после истечения срока действия договора.

Арендатор имеет право:

• Требовать от владельца недвижимости передать ее во владение после подписания договора.
• Требовать уменьшения арендной платы, если состояние арендованного помещения сильно ухудшилось.
• Получать прибыль с арендованного помещения, если иное не указано в договоре.
• Впоследствии выкупить помещение, если это предусмотрено соглашением.

Сдавать объект аренды в субаренду, если имеется разрешение от первоначального владельца. Важно учитывать, что срок субаренды не может превышать срок аренды, и права субарендатора ограничиваются рамками прав арендатора.

Платежи и расходы

Оплата аренды является ключевым вопросом для большинства арендодателей и арендаторов. Причем речь идет не только о сумме оплаты, но и способе внесения средств и порядка осуществления выплат.

Как правило, оплата должна вноситься раз в месяц. Другие временные промежутки отдельно оговариваются сторонами соглашения.

Далее — способы внесения оплаты. Некоторые «по старинке» прибегают к передаче наличных средств, но у этого способа есть ряд минусов. В первую очередь — трата драгоценного времени.

Поэтому все чаще арендаторы с арендодателями при составлении договора аренды устанавливают порядок оплаты через электронный кошелек или банковскую карту.

Это позволяет решать финансовые вопросы с минимальными затратами времени.

Также весьма распространен договор с обязательным депозитом, поэтому следует разобраться, что этот документ представляет из себя.

Во-первых, депозитов существует два вида: страховой и гарантийный. Их очень часто путают, но различия существенны. Страховой депозит предназначен для погашения возможного ущерба арендованному помещению/имуществу. Тогда как гарантийный депозит используется для погашения задолженности за один месяц аренды, если арендатор просрочил платеж.

Во-вторых, собираясь оформить договор с любым из обозначенных депозитов, нужно обсудить это с другой стороной соглашения и внести в документ соответствующий пункт. На процессе регистрации договора это не скажется (правило о необходимости регистрировать соглашение при заключении его на срок от 1 года сохраняется).

Срок действия

Вопрос продолжительности действия договора аренды регулируется статьей 190 ГК РФ.

Начало и окончание срока аренды может определяться:

• датой;
• временным отрезком;
• конкретным событием, наступление которого неизбежно, например:
  • ликвидацией юридического лица;
  • началом реконструкции помещения;
  • запланированным изменением юридического адреса организации.

В некоторых случаях, при заключении договора аренды, его действие распространяют на ранее оформленные отношения. В этом случае все обязательства, равно как и срок действия договора, все равно исчисляются от указанной в документе даты, даже если они были перенесены из предыдущего документа (включая прежний договор аренды).

Пролонгация и прекращение

Для большинства предпринимателей весьма актуален вопрос пролонгации срока договора. Если предприятие начало себя окупать, и место уже «отработано», закрываться и переезжать мало кому из арендаторов хочется. Отсюда возникает необходимость продления соглашения с арендодателем.

Итак, при каких условиях возможно продление срока действия аренды?

Первое — когда обе стороны соблюдают свои условия и не подают заявление на расторжение сотрудничества. В этом случае соглашение продлевается на аналогичный срок.

Второе — если возможность продления на определенный срок была оговорена непосредственно в тексте договора.
Однако распространены и случаи, когда происходит досрочное прекращение договора.

Это возможно или по условиям соглашения, при наличии соответствующих пунктов в тексте документа, или по инициативе любой из сторон. Во втором случае у арендатора/арендодателя должны быть веские причины для досрочного прекращения договора, и он обязан уведомить противоположную сторону о принятом решении минимум за месяц.

В отношении возврата депозита важно учитывать, что это проводится в обязательном порядке, если сумма не была потрачена и иное не оговорено условиями договора аренды.

Дополнительные условия

Данный пункт в договоре аренды нежилого помещения не обязателен, но присутствует почти всегда. В нем указываются:

• Условия изменения договора.
• Условия повышения аренды.
• Данные третьих лиц.
• Приложения к договору (акты приемки, дополнительные соглашения о продлении срока действия и т. д.).
• Другая дополнительная информация.

Реквизиты сторон

При заключении соглашения, арендатор и арендодатель должны быть уверены в своем партнере, особенно в условиях современного «расцвета» мошенничества. Во многом, по этой причине в любой документ вносятся персональные данные участников сделки.

Необходимые для внесения реквизиты сторон (зависят от юридической характеристики участников):

• Наименование/ФИО;
• ИНН/КПП;
• Расчетный счет;
• Название банка;
• БИК;
• Корреспондентский счет.

Подписи и дата

Последняя составляющая любого договора, в том числе и аренды нежилого помещения — с подписями сторон и датой подписания документа. Пока эти поля не заполнены, соглашение не имеет юридической силы и не считается действительным.

Образцы и бланки

Здесь можно скачать или заполнить онлайн договор аренды нежилого помещения.

Источник: https://whoyougle.ru/documents/contracts/kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshhenija.html