Как выкупить 1/6 доли квартиры у жены с ребенком, если у меня в собственности 5/6?

Как продать долю в приватизированной квартире

Как выкупить 1/6 доли квартиры у жены с ребенком, если у меня в собственности 5/6?

Продажа доли в приватизированной квартире регулируется нормами гражданского законодательства. Приватизированное жилье возникает в ситуациях, когда помещения, находящиеся в распоряжении государства передаются гражданам на основе специального договора. После визирования последнего гражданин становится полноправным собственником имущественного объекта. 

Понятие долей

Если квартира становится предметом владения двух или более лиц, то речь идет о совместной собственности, в которой по желанию граждан, может применяться режим долей.

Доля в квартире разрешает реализовывать различные правовые действия: передачу по наследству, дарение, продажу и т.

д  Однако, распоряжение целостным объектом требует приобретения согласия иных собственников на совершаемую сделку. 

Если все участники согласны, то реализовать квартиру не составляет проблем. Для этого формируется договор на продажу имущества, а вырученные средства делятся в зависимости от доли на основании предварительных договоренностей.

Как продать долю, если инициатива реализации принадлежит одному гражданину? Продавец должен рассчитать стоимость доли и предложить ее для покупки иным лицам, обладающим имущественными правами в отношении объекта недвижимости. Таким образом, удается соблюсти принцип преимущественной покупки, изложенный в гражданском законодательстве.

Если все отказались от поступившего предложения посредством написания отказных, то открывается перспектива самостоятельной реализации доли в приватизированной квартире. 

Реализация доли

Существуют  иные методики «избавления» от доли:

  • Дарение. Правовые нормы не запрещают дарить свою долю любому симпатичному гражданину. Для этого необходимо составить договора дарения, в котором будут указаны данные о предмете дарения и гражданах, участвующих в данных правоотношениях. Если доля будет подарена сторонним лицам, то подобная сделка подпадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13 процентов.
  • Использование доли в качестве предмета залога. для реализации данной методики необходимо получение денежного займа, обеспечением по которому будет выступать доля в приватизированной квартире. Если получатель займа нарушает условия возврата денег, доля в автоматическом режиме переходит к гражданину, предоставившему заем.
  • Традиционная продажа. Процедура реализуется в несколько стадий:
  1. оценка стоимости реализуемой доли;
  2. письменное информирование заинтересованных лиц;
  3. регистрация письменных отказов;
  4. составление договора на реализацию доли;
  5. изменение имущественных прав.

Сложности продажи долей

Самым каверзным считается вариант под названием «продажа доли несовершеннолетнего». Для его практического воплощения потребуется акцепт органов опеки, а также согласие матери ребенка на внесение корректив в имущественные права ребенка.

Сложности возникают и при режиме совместной собственности, в котором первоначально не было произведено выделение долей. Для решения головоломки нужно произвести выделение доли в жилом помещении через нотариат или судебный орган.

После этого можно заявлять о реализации своей доли, которая воплощается в нескольких вариантах:

  • доля приравнивается к  одной или нескольким комнатам;
  • доля превышает площадь комнат;
  • доля не дотягивает до площади комнаты.

Данные параметры во многом определяют стоимостные характеристики доли, а также быстроту и целесообразность ее реализации. Для определения итоговой стоимости потребуется провести небольшое аналитическое исследование. В интернете можно посмотреть цену на похожие объекты и установить свой ценник.

В последнее время многие продавцы для определения стоимости обращаются к профессиональным риэлторам, способным на основе комплексного подхода оценить стоимость доли. Самый простой вариант определение стоимости комнаты в коммуналке, т.к там доли соответствуют отдельному помещению(ст. 42 ЖК РФ).

В ситуациях, когда квартира выступает в качестве залогового имущества или спорного объекта между двумя сторонами, может потребоваться реализация части доли. Такой вариант также допускается нормативными документами и влечет за собой корректировку первоначального размера доли. 

При любом раскладе должны соблюдаться правило преимущественной покупки и принцип защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей. В иных случаях, продажа доли может рассматриваться как незаконная процедура, результат которой аннулируется в судебном порядке.

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы … Иногда у получателей ипотечных кредитов не хватает денежных средств для своевременного погашения всех обязательств. В такой ситуации единственным способом избавления от финансовой зависимости является реализация ипотечно … Под термином «проблемная» квартира подразумевается недвижимость, которую трудно реализовать по причинам правового характера либо из-за ее плачевного физического состояния. По экспертным оценкам доля «пр … Актуальные нормы жилищного законодательства создают немало трудностей граждан, стремящимся реализовать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок.  Продажа доли несовершеннолетнего в квартире сопряжена … Продажа комнаты в коммуналке является распространенной операцией на рынке российского жилья. Для реализации данной задумки потребуется анализ особенностей имущественного объекта, состоящий из следующих последовательных д …

gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

19.08.2019 – Валентин Протопопов

Здравствуйте,возможна ли продажа доли посторонним лицам с проходной и смежными комнатами в 3-комнатной квартире

Источник: http://www.gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Исковое заявление о выделе доли

Как выкупить 1/6 доли квартиры у жены с ребенком, если у меня в собственности 5/6?

Право пользования, владения и распоряжения имуществом в полном объеме принадлежат только собственнику и, если предмет (вещь) находится в общей собственности нескольких лиц в суд направляется исковое заявление о выделе доли.

Такая процедура неизбежна, когда всем сособственникам не удается договориться, как пользоваться принадлежащим им имуществом, как реализовать такое имущество и можно ли распоряжаться им в целом.

Общей собственности посвящена глава 16 ГК РФ, Семейный кодекс и др.

Общие положения о выделе доли

Общая собственность бывает совместной (например, у супругов) и долевой. В первом случае, т.е. когда доли каждого собственника не определены, стоит подать исковое заявление об определении долей, а потом или одновременно с таким иском говорить о ее выделе.

Подавая иск, собственник общего имущества должен иметь намерение выделить его в натуре, отделить часть от целого имущества и сделать своим.

Когда преследуется цель устранить созданные другими собственниками преграды, можно ограничиться подачей искового заявления об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Выделение доли в движимом имуществе вряд ли возможно, ведь тогда может потеряться функциональная пригодность вещи, поэтому в большинстве случаев требование относится к недвижимости. Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник имеет право на компенсацию его стоимости другими участниками такой собственности.

Как составляется исковое заявление о выделе доли

Для того чтобы составить иск о выделе доли, необходимо обратиться к правоустанавливающим документам на собственность. Обычно в документах указывается, в каких долях и кому принадлежит имущество.

Чтобы определить площадь каждой доли достаточно разделить общую площадь (квартиры, дома, земельного участка) на количество долей каждого собственника. До обращения в суд собственники должны попытаться договориться о выделении долей и только тогда, когда это не получилось, обращаться в суд.

Поэтому к заявлению желательно приложить документы, которые бы подтверждали факт обращения к другим сособственникам.

В тексте заявления указывается имущество, подлежащее разделу, в том числе сведения из правоустанавливающих документов. Стороны по делу: истец — лицо, имеющее намерение выделить долю, ответчик или соответчики – все остальные собственники.

В иске истец описывает кажущийся ему оптимальным способ выдела доли – выделить конкретизированную комнату, часть земельного участка и т.п. В случае, если размер доли будет несоразмерным по отношению к иным участникам долевой собственности, оптимально предусмотреть денежную компенсацию соответствующему участнику или самому истцу.

Подача и рассмотрение искового заявления о выделе доли

Подготовленное заявление и письменные доказательства подаются истцом или его представителем в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества, из которого надлежит выделить долю (если цена иска менее 50 000, то мировому судье). Госпошлина определяется ценой иска, которая, в свою очередь, определяется кадастровой стоимостью недвижимого имущества соразмерно выделяемой доли.

При соблюдении требований подачи иска в суд (статья 131 ГПК РФ) суд примет иск к производству.

Очень часто по таким делам назначается строительно-техническая экспертиза, результаты которой будут в первую очередь приняты во внимание при выделе доли в натуре, ведь суду необходимо будет учесть все имеющиеся коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания собственности и технические возможности присоединения к ним выделяющихся сособственников.

Образец искового заявления о выделе доли

В __________________________Истец: _________________________

Исковое заявление о выделе доли

Я и Ответчик являемся участниками общей долевой собственности на ________________ (указать вид имущества, подлежащее разделу), расположенной по адресу ______________ (точный адрес, кадастровый номер земельного участка), в которой мне принадлежит _____ (указать размер доли), что подтверждается ___________ (реквизиты правоустанавливающего документа). Ответчику в общем имуществе принадлежит ___________ (размер доли).

В настоящее время совместное владение, пользование и распоряжение общим имуществом невозможно: __________________________ (указать почему).

В соответствии с частью 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Мною предприняты попытки по достижению согласия соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли: _____________ (описать предпринятые меры).

Выдел принадлежащей мне доли и раздел имущества предложено было мною произвести следующим образом: ______________________________(указать определенное изолированное помещение, порядок выдела его из общего имущества).

Однако согласие с Ответчиком по указанному вопросу достигнуто не было.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 252 Гражданского кодекса РФ, статьями 131—132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

  1. Выделить в натуре мою долю в общей долевой собственности на ___________ (вид имущества), расположенный по адресу: ____________ (указать адрес), в виде: _________________________________________________ (привести порядок выдела доли из общего имущества) с выплатой компенсации ответчику в размере _______ руб. (если в результате выдела в натуре стоимость имущество превысит стоимость принадлежащей доли или ее размер).

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копии искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Документы, подтверждающие право общей долевой собственности
  4. Документы на долю в общей собственности
  5. Копия технического паспорта БТИ
  6. Другие доказательства, подтверждающие основания искового заявления о выделе доли

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.                 Подпись: _______

Скачать образец: 

  Исковое заявление о выделе доли

Источник: https://vseiski.ru/iskovoe-zayavlenie-o-vydele-doli.html

Верховный суд разъяснил, как распределить неделимое наследство

Как выкупить 1/6 доли квартиры у жены с ребенком, если у меня в собственности 5/6?

Верховный суд дал разъяснение судьям, как рассматривать наследственные споры, если речь идет о так называемом неделимом имуществе и на него претендуют наследники с равными правами.

Такие споры, по мнению опытных юристов, – из числа самых долгих и дорогих. Попытки наследников поделить между собой движимое и недвижимое имущество крайне редко проходят без многолетних судебных баталий.

Когда есть одно наследство, а претенденты имеют практически равные права, очень трудно решить, кому достанется недвижимость, а кому денежная компенсация за долю в этом наследстве.

Именно для разъяснения подобных правовых коллизий Верховный суд и разобрал один из многочисленных и типичных наследственных споров.

Если в наследство остается то, что разделу в принципе не подлежит, например, квартира, то ситуация окончательно заходит в тупик, потому как встает вопрос, как делить квадратные метры. А такое, с ростом числа собственников недвижимости в нашей стране, случается все чаще.

Итак, место действия – Москва, где Люблинский районный суд слушал дело наследников, которые не смогли договориться между собой мирно. Спорили зять с тестем и тещей. Предмет спора – двухкомнатная небольшая квартира, в которой жили муж с женой. Жена и ее отец были собственниками этой квартиры.

Каждому в ней принадлежала половина. После смерти женщины на оставшееся наследство стали претендовать трое – ее муж и отец с матерью. Завещания не было, поэтому все трое оказались наследниками по закону. Но отец с матерью имели свое жилье, где обитали и были прописаны. А вдовец жил в спорной квартире и другого жилья не имел.

В районный суд обратился отец умершей женщины, которому в квартире принадлежала на правах собственности половина и еще часть из того, что было в собственности его умершей дочери. Отец считал, что у него есть преимущество в получении неделимого наследства – квартиры.

А остальные наследники должны получить компенсацию, сообразно размерам своей доли. Истец в суде рассказал, что предлагал зятю компенсацию рыночной цены его доли, но тот не согласился. Раз не получилось договориться мирно, то пришлось просить о разделе квартиры суд.

Районный суд, рассмотрев это дело, отцу в итоге отказал. Спустя четыре месяца Московский городской суд заявил, что согласен с таким решением. Так дело дошло до Верховного суда. Он со своими коллегами не согласился. И аргументировано доказал с помощью закона свои позиции.

Итак, районный и городской суды, когда отказали истцу, рассудили дело следующим образом. Отец на момент смерти дочери, хотя и имел в квартире свою половину, но в ней не жил.

А другой наследник – муж покойной, напротив, больше 10 лет состоял в зарегистрированном браке и жил именно в спорной квартире, при этом у него другого жилья нет. Поэтому районный суд посчитал его нуждающимся в спорном наследственном имуществе.

Хотя ему принадлежала в этой квартире лишь 1/6 доля, суд оставил квартиру вдовцу.

С подобными выводами Судебная коллегия по гражданским делам не согласилась.

Верховный суд напомнил коллегам статью 1168 Гражданского кодекса. В ней говорится, что наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет преимущества на получение вещи, находящейся в общей собственности.

Преимущество такой наследник имеет перед другими наследниками, которые не были участниками общей собственности независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. Наследники, которые постоянно пользуются неделимой вещью, входящей в состав наследства, при дележе имеют преимущество перед другими наследниками.

О неделимой вещи в нашем законодательстве сказано так.

Если в состав наследства входит жилое помещение (дом, квартира, дача и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, то наследники, проживающие в этом доме ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилья, имеют перед другими наследниками преимущество.

Что достанется остальным наследникам, сказано в статье 1170 Гражданского кодекса. Там говорится, что тот, кому досталось больше, из-за невозможности поделить неделимое, должен передать другим наследникам остальное имущество из наследства или компенсировать потери деньгами.

По поводу возникающих у судов вопросов при дележе имущества был специальный пленум Верховного суда в прошлом году (N9 от 29 мая 2012 года).

Пленум подтвердил главное для нашей ситуации – наследники, которые к моменту появления наследства жили в неделимом наследственном имуществе и не имеющие другого жилья, действительно могут получить преимущество в получении объекта.

Но лишь при одном условии – если отсутствуют наследники, обладающие совместно с наследодателем правом общей собственности на недвижимость.

Остальные наследники, у которых нет преимущественного права, пленум подчеркнул – даже без их согласия, и величины их доли получат компенсацию. Но суд может и отказать в преимущественном праве, если компенсация будет несоразмерной или ее предоставление не гарантируется.

В нашем случае установлено, что тесть предлагал зятю компенсацию вполне соразмерную. Сумму назвал независимый оценщик. Из этого Верховный суд делает вывод, что районным судом были установлены все “юридические значимые обстоятельства для правильного разрешения спора”. Несмотря на это, суд все же оставляет зятю жилье.

Верховный суд удивлен, почему районный не пишет, каким образом отсутствие у вдовца другого жилья и факт его многолетнего проживания в спорной квартире, влияет на права тестя. Ведь истец оказался не только наследником, но и собственником части наследственного имущества. А квартира, замечает высший суд, вообще-то двухкомнатная и суд мог определить право пользования зятю одной из комнат.

В общем, это дело Верховный суд велел пересмотреть заново с учетом разъяснений.

Источник: https://rg.ru/2013/07/23/nasledstvo.html

Принудительный выкуп доли у сособственника возможен!

Как выкупить 1/6 доли квартиры у жены с ребенком, если у меня в собственности 5/6?

Всем доброго времени суток.

Предыдущий пост имел относительный успех https://new.pikabu.ru/story/ne_lenites_otmenyat_sudebnyie_pr…), поэтому я решил поделиться с Вами решением еще одной проблемы. Убежден: лучше знать, как ситуация может быть решена, и избегать возможных рисков ее возникновения, ну а коль она возникла – знать, какой выход возможен из нее.

К слову, сам я избежать случившегося не смог. Но обо всем по порядку…

Итак, небольшая предыстория.

Два года назад, после смерти моего деда, отец вступил в наследство. Из наследственной массы, т.е. того, что оставил после себя покойный дед, была однокомнатная квартира. Разумеется, тут же нашлись «родственники», кто посчитал возможным заявить свои притязания на это имущество.

Ситуацию в некотором смысле упрощало то, что наследство было отписано отцу по завещанию, составленному у нотариуса, и сомнений в подлинности не вызывало.

Опуская подробности того судебного процесса и всю ту грязь, что неизменно является следствием семейных и наследственных споров, скажу лишь то, что сводная сестра отца, оформив справку об инвалидности, требовала обязательную долю. Суд сестре её присудил. В размере 1/6 доли от однокомнатной квартиры.

Именно о том, как можно принудительно лишить сособственника его доли, и хочу рассказать. Опять же, отходя несколько от предмета рассказа, я хочу упомянуть, что этот пост носит скорее информативный характер, для людей, далеких от правовой науки, и может быть кому-то полезным.

Конечно, мы – не из той породы людей, кто стремиться обобрать пенсионерку-инвалида. Суд стал для нас крайней мерой, поскольку в силу личных неприязненных отношений с отцом было ясно: владеть/пользоваться/распоряжаться совместно с сестрой мы этой квартирой не сможем.

Договориться же о суммах выплаты мы не смогли.

И хотя цифры, озвученные нами, были взяты не с потолка (руководствовались заключением оценочной экспертизы, на проведение которой сестра была согласна), тем не менее, суммы, определенные экспертизой, она посчитала «варварски заниженными» и ни о каком выкупе в добровольном порядке уже не могло быть и речи.

Значит, для того, чтобы по суду Вы могли требовать выкупа доли у сособственника, необходимо наличие одновременно (именно, одновременно!) трех обстоятельств:

– доля сособственника мала;

– она не может быть выделена в натуре, т.е. как отдельный объект права;

– и, наконец, сособственник не имеет интереса в этой доле.

А теперь, несколько слов о том, что скрывают за собой сие сухие канцелярские понятия.

https://www.youtube.com/watch?v=q-MTqzM58Kk

Определение незначительности (или малозначительности) доли устанавливается через соотношение того, какая площадь у самого объекта недвижимости и того, какой долей владеет сособственник.

Судебная практика по этому вопросу идет по пути того, что всякая доля ниже ¼ части, признается малозначительной. Данная цифра не является голословной. Так, в своем решении Московский городской суд, по-моему, в 2016 году, признал ¼ часть как незначительную.

Наиболее часто встречающиеся размеры долей, признаваемых малозначительными – это ¼, 1/8, 1/10 ну, и так далее…

При этом, очень важным моментом в определении малозначительности доли является то, может ли размер выкупаемой доли соответствовать площади жилого помещении (именно жилого). Для целей определения малозначительности доли площадь туалета, коридора, балкона, разумеется, не учитывается, поскольку проживание там с точки зрения права невозможно.

В нашем случае, при общей площади «однушки» в 34,7 кв. метров, 1/6 доли соответствовала примерно 5,8 кв. метрам жилья. Согласно техпаспорту квартиры ни комната, ни кухня такой площади не соответствовали.

Предвосхищая тезис о том, что при владении долями мы владеем «абсолютной долей» во всем объекте недвижимости (ну т.е. 1/6 в туалете, 1/6 – в коридоре, 1/6 – в кухне и т.д.), и поэтому вопрос о выделе доли ставиться не должен, скажу: Должен!

Должен именно потому, что определение реальных площадей имеет значение для квалификации второго пункта, а именно – возможно или невозможно выделение доли сособственника в натуре.

Ставя этот вопрос на рассмотрение суда, будьте заранее убеждены в том, что выкупаемая доля с ее фактической площадью, не может быть изолирована от остального объекта недвижимости.

В том случае, если Ваша доля соответствует площади какой-нибудь комнаты, которую можно изолировать, завести туда отдельные коммуникации и прорубить вход, выдел в натуре будет признан судом возможным.

Соответственно, в этом случае мы теряем совокупность тех условий, о которых я сказал изначально, и рассчитывать на удовлетворение заявленных требований не придется.

Опять же, в нашем случае!, выдел доли был возможен.

Возможен потому, что квартира расположена на 4 этаже многоквартирного дома, коммуникации в доме едины и их перепланировка также не реальна, прорубить отдельный вход мы также не имеем возможности (ну не залетать же она туда будет?). Ну, и наконец, ЧТО отделять в таком случае, если сособственнику принадлежит всего-то порядка 6 кв. метров жилплощади?

Нужно отдать юристу сестры должное, так как он пытался парировать эти доводы тем, что мы, мол, чиним сестре препятствия: прописаться ей не даем, всячески ее ущемляем. Хороший ход, но – слабый.

Данные аргументы нами были озвучены, как злоупотребление правом, с чем суд согласился.

Мы показали, что за два года (ДВА, Карл!) она не понесла ни копейки расходов на содержание жилья, ни разу не приехала и не поинтересовалась судьбой квартиры-кровинушки, да и сами требования о прописке магическим образом были заявлены только в здании суда; сама же она проживает по другому адресу и домашнее хозяйство ведет там же.

Оригиналы кассовых чеков об оплате всех расходов, связанных с содержанием жилья за два года, а также показания жильцов подъезда дома были обоснованно приняты судом во внимание, а сестра – послана в пешее эротическое.

Касаемо размера выплачиваемой доли она, конечно, поупиралась. Мы сказали о том, что оценщик посчитал квартиру в 750К, соответственно, её доля – это 125К. Сказали и о том, что предлагали ей 150К, но ей и этого показалось несправедливо мало. Хочет человек больше!

Юрист заявил о том, что экспертиза не должна приниматься во внимание, т.к. цитата «эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний».

Честно говоря, еб@нутый аргумент, восходящий к анналам гражданского процессуального законодательства. Т.е. если расчет в целом проведен верно и методика проведения экспертизы отвечает требованиям ФСО (не путать с Федеральной службой безопасности), но эксперту Вы не погрозили УК РФ, то нет правды в его писанине.

Ну, хрен с ним! Экспертиза, так экспертиза. Суд производство приостановил.

Видели бы Вы её глаза, когда судебная экспертиза показала меньше того, что насчитал «наш» эксперт. Было вякание насчет того, чтобы взять за основу нашу оценку, но и мы, и суд сказали – в основу судебного решения положить выводы судебного эксперта.

Итог: Еще один год судебных баданий и доля, что выкуплена за более, чем скромную сумму. Оплата судебной экспертизы легла на нее, плюс я оформил договор через знакомого ИП на «якобы» оказываемые им нам услуги в части составления иска. Мол, мы дурачки: ничего не понимаем и пошли к юристу.

Суд все это дело удовлетворил.

Мораль? Всегда оставайтесь людьми, не будьте жадными и знайте, что выкуп доли через суд возможен.

Всем добра, адекватных родственников и справедливых судов.

Источник: https://pikabu.ru/story/prinuditelnyiy_vyikup_doli_u_sosobstvennika_vozmozhen_5700940

Долевая собственность: особенности продажи

Как выкупить 1/6 доли квартиры у жены с ребенком, если у меня в собственности 5/6?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Как выкупить 1/6 доли квартиры у жены с ребенком, если у меня в собственности 5/6?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 24.08. 2019 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).

    После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >

  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Абсолютное право
Добавить комментарий