Как закрепить за собой право собственности на строящееся жилье до заключения брака?

Как купить новостройку в долях – Рынок жилья

Как закрепить за собой право собственности на строящееся жилье до заключения брака?

12.03.2015 | 09:30 20724

Порядка 10% всех квартир в строящихся домах покупают вскладчину: договор оформляется на несколько человек. Каковы особенности таких сделок и для чего вообще нужно приобретать новостройки в долях?

Покупка строящегося жилья в долях – это, пожалуй, самый разумный способ приобретения строящейся недвижимости для супругов, которые состоят в гражданском браке. Кроме того, оформлять долевую собственность стоит, если вы приобретаете жилье своим детям.

Каждому – по заслугам

Чаще всего новостройки в долях покупают семейные пары, которые не оформляли официального брака. Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия (ДДУ), к примеру, на гражданского мужа, то и право собственности будет оформлено на него.

Соответственно, в случае разрыва отношений квартира достанется супругу. Конечно, если гражданский брак дал трещину, можно попытаться претендовать на жилье: обратиться в суд и попробовать доказать, что квартира приобреталась вскладчину.

Однако толку от таких действий, скорее всего, не будет. Ведь в подавляющем большинстве случаев плательщиком по договору выступает тот, на кого этот документ оформлен.

У супругов, живущих в гражданском браке, с юридической точки зрения нет совместного имущества: нормы Семейного кодекса о его разделе в случае развода неприменимы к неофициальным отношениям.

Если квартира была приобретена официальными супругами, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом

Как рассказали БН в юридическом отделе компании Setl City, в некоторых случаях новостройки в долях покупают супруги, заключившие брачный контракт, по условиям которого имущество принадлежит тому, кто за него платил.

То есть если муж оплачивает, скажем, 80% стоимости будущей квартиры, а жена – лишь 20%, жилье оформляется в соответствующих долях.

При отсутствии брачного контракта официальным супругам покупать новостройку в долях нет смысла: если квартира была приобретена в период супружества, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом.

Соответственно, при разводе оба супруга будут иметь на нее равные права – даже если покупку полностью оплачивал кто-то один.

Брачный договор: щит и мечБрачный договор позволяет сохранить за собой имущество, которое супруги считают личной собственностью. При составлении брачного договора стороны могут >>Другая ситуация: родители покупают жилье «впрок» – например для своих детей.

Полностью оформлять квартиру на свое чадо – как минимум неблагоразумно. Ведь сразу после 18 лет он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – решит продать квартиру или, скажем, подарить. С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей.

В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала.

В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.

Оформляем правильно

В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру.

Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению. Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она. При заключении ДДУ в нем указываются все покупатели, а также размер их долей.

По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, каждый участник долевой собственности получает отдельный экземпляр договора. Оплата чаще всего вносится каждым из покупателей, который оплачивает свою долю. Гораздо реже платит один человек, но в платежном документе фигурируют все участники сделки.

Как отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, процесс покупки новостройки в общую долевую собственность обычно не вызывает каких-либо юридических проблем – у многих застройщиков даже имеется специальная форма договора для подобных случаев.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли.

Кооперативный вариант

Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК. Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос.

Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.

По ее словам, законодательство вообще не предусматривает порядка оформления общей долевой собственности на квартиру несколькими гражданами, если лишь один из них является членом ЖСК.

С другой стороны, Жилищный кодекс допускает принадлежность пая нескольким лицам.

«Оформление права общей долевой собственности на квартиру будет зависеть от наличия соответствующего соглашения между членом ЖСК и будущими сособственниками – гражданами, которые имеют право на часть пая.

В этом соглашении должно быть прописано их право вносить деньги в счет оплаты пая, а также возможность получения доли в праве собственности на квартиру после завершения строительства дома», – пояснила Евгения Петрова. Как правило, указанные положения включаются в договор о порядке выплаты паевого взноса, заключаемый между ЖСК и гражданами.

Схема покупки доли в новостройке через ЖСК сложнее: количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся доме

Некоторые компании, работающие по механизму ЖСК, прописывают в договоре несколько покупателей, именуя их солидарным пайщиком. «Закон не запрещает использовать данное понятие: в договоре прописан солидарный пайщик, то есть фактически несколько физических лиц.

Не стоит забывать и о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям относится как сама квартира, так и ее комнаты.

Следовательно, превысить допустимое законодательством о кооперативах число пайщиков можно разве что в том случае, если, к примеру, однокомнатную квартиру покупают сразу три человека», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Долевые нюансы

Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни одна из известных БН программ жилищного кредитования не предполагает возможность выдачи займа на покупку доли даже в готовом жилье, а уж тем более – на первичном рынке.

Приобретая новостройку в долях надо помнить, что продать это жилье в дальнейшем будет проблематично.

«Реализация доли в квартире является непростой сделкой, часто приводящей к конфликтным ситуациям между сособственниками», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Александр Власенко.

К примеру, если после завершения строительства один из собственников решит продать свою долю, то прежде всего он должен предложить выкупить ее другим владельцам – они имеют преимущественное право покупки.

Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим.

Покупка новостройки в долях – это в первую очередь отличный способ закрепить имущественный паритет в браке. Если каждый платит за жилье свои «кровные», будет меньше поводов для конфликтов при разводе. А у того, кто не участвовал в покупке, не будет правовых оснований поживиться за чужой счет.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://gazeta.bn.ru/articles/2015/03/12/214771.html

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Как закрепить за собой право собственности на строящееся жилье до заключения брака?

Согласно российскому законодательству, общей совместной собственностью супругов, которую придется делить при разводе, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество. Об этом сказано в п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ.

При этом есть важная оговорка: совместным имуществом не является то, что было приобретено в годы брака, но на личные сбережения одного из супругов.

Это касается и имущества, принадлежавшего одному из супругов до свадьбы, а также полученного в дар или в порядке наследования.

Если сумма за квартиру, которая зафиксирована в ДДУ, была оплачена полностью до брака, тогда такое жилье будет полностью принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности. Так что нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не потребуется – даже в том случае, если право собственности было оформлено уже в браке.

Мы с мужем купили участок и дом. Можно ли переоформить их на меня?

Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?

Если же квартиру оплачивали оба супруга из личных «досвадебных» сбережений, и это отражено в платежных документах, тогда оба человека будут претендовать на свою долю недвижимости при разделе имущества.

Когда оформляется ипотека до брака, а часть платежей совершается уже в браке, имущество также является совместно нажитым, поскольку на его оплату шли совместные семейные средства. Здесь возможны варианты – в зависимости от той суммы, которая была направлена на погашение займа в браке.

Если она существенна, то супруга, взявшего ипотеку, могут обязать выделить другому долю в квартире или выплатить половину потраченных на погашение ипотеки средств.

Исключением в такой ипотечной ситуации является вариант, когда был заключен брачный договор, и в нем четко прописано, что квартира принадлежит одному из супругов.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

При покупке квартиры по ДДУ до брака и получении свидетельства на нее уже после заключения брака важно определить, как выплачивалась ее стоимость.

Если квартира была полностью оплачена до брака, то она не будет считаться совместной собственностью, даже если свидетельство на нее получено уже после заключения брака.

Это объясняется тем, что полная стоимость квартиры была выплачена физическим лицом единолично, и его супруг не принимал в этом участия, а совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами во время брака.

При продаже квартиры, которая не является общей, согласие супруга не требуется, однако факт получения свидетельства на нее после заключения брака может насторожить покупателей и заставить их требовать разрешение на продажу со стороны супруга. Если возможности получить такое согласие нет, рекомендуется обращаться к специалистам, которые помогут оформить сделку и подтвердить факт ее правомерности.

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

По закону, имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов. Моментом приобретения на практике считается именно момент возникновения права собственности.

На основе этого регистратор, к сожалению, не будет заниматься исследованием вопроса о том, чьими деньгами был оплачен ДДУ, и формально потребует согласия супруги на продажу такой квартиры, руководствуясь ч. 3 ст.

35 Семейного кодекса РФ.

Однако если приобретенная по ДДУ квартира была полностью оплачена личными средствами одного из супругов до вступления в брак, то, несмотря на то что право собственности на квартиру возникло уже в период брака, суд признает такое имущество личной собственностью супруга, оплатившего квартиру. Хотя и здесь возможны исключения: например, случай совместных (после вступления в брак) вложений супругов в дорогостоящий ремонт добрачного имущества.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если все платежи по ДДУ совершены до заключения брака, то данная квартира не является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, когда зарегистрировано право собственности на нее.

В связи с этим, чтобы избежать дальнейших споров и разногласий, Вам имеет смысл получить в компании, с которой Вы заключали ДДУ, справку о том, что все денежные средства выплачены лично Вами до определенной даты (даты заключения брака). Наличие данной справки поможет Вам в дальнейшем избежать необходимости получать нотариальное согласие супруги.

Однако Вам следует обратить внимание на то, что в случае вложения совместных денежных средств в ремонт квартиры, оплату обязательных и коммунальных платежей, а также с учетом того, что квартира оформлена в собственность уже после заключения брака, Ваша супруга может заявить претензии и пытаться доказать, что средства на квартиру были затрачены совместные. Поэтому я бы рекомендовала рассмотреть возможность заключения брачного контракта, который расставит все точки над «i» и предусмотрит, что собственностью каждого из супругов является то, что оформлено и зарегистрировано на его имя.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Получит ли жена налоговый вычет, если муж купил квартиру до брака?

Отвечает адвокат Сергей Головин:

В данной ситуации квартира приобретена на личные средства одного из будущих супругов и, следовательно, не относится к общему имуществу, подлежащему разделу.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, к общему имуществу супругов относится нажитая в период брака собственность, в частности недвижимость, приобретенная за счет общих доходов.

Но в данном случае оплата квартиры была произведена до регистрации брака или совместного проживания на доходы, полученные не в период брака. Поэтому квартира относится к имуществу одного из супругов, оплативших полную стоимость квартиры.

Получение в данном случае разрешения второго супруга на продажу недвижимости не требуется.

Это правило действует и в обратном порядке. Так, если квартира приобретена и оплачена в период брака, но право собственности оформлено после развода, то она все равно признается совместным имуществом супругов и подлежит разделу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Как получить субсидию на покупку жилья?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/esli_ddu_oformlen_do_braka_yavlyaetsya_li_kvartira_sovmestnym_imuschestvom/6828

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

Как закрепить за собой право собственности на строящееся жилье до заключения брака?

Последнее обновление: 27.07.2019

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Застройщику/Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

Последние законодательные изменения в условия расчетов дольщиков с Застройщиками по Договорам долевого участия (ДДУ), начиная с июля 2019 года – описаны ниже.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги.

Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

Например, договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон.

Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е.

пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

Договор долевого участия (ДДУ) обязательно должен содержать информацию о том, что он составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, описанными в законе о долевом строительстве – ФЗ-214..

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать по ссылке далее в статье.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Условия Договора долевого участия в строительстве

ДДУ должен содержать ряд существенных (обязательных) условий, без наличия хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным (п.4, п.5, ст.4 ФЗ-214).

В частности, к существенным условиям Договора долевого участия относятся:

  • Определение/идентификация конкретного объекта долевого строительства (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже), согласно проектной документации Застройщика;
  • Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику);
  • Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку);
  • Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру;
  • Указание, каким способом Девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу – об этом ниже).

Причем, если Девелопер нарушает установленные сроки передачи квартиры, то он выплачивает дольщику неустойку (пени) за каждый день просрочки, в размере (для физлиц) одной стопятидесятой текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.6, ФЗ-214).

Подробнее о взыскании неустойки с Застройщика – см. по ссылке.

Цена договора (стоимость квартиры) указывается фиксированная, и не может быть изменена в одностороннем порядке. Фиксируется, как правило, стоимость одного квадратного метра квартиры. Но при этом, закон допускает изменение цены по обоюдному согласию сторон, если это условие прямо предусмотрено в договоре.

Гарантия на квартиру дает право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире, потребовать от Застройщика их устранения за свой счет, либо компенсации затрат дольщику на самостоятельное устранение дефектов. Гарантия на элементы конструктива (пол, стены, потолок, проемы и т.п.) по закону предусмотрена не менее 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.

К «иным» условиям ДДУ, в частности, относятся:

  • Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписания Передаточного акта);
  • Возможность уступки прав требования по договору;
  • Возможность одностороннего отказа от исполнения договора;
  • Порядок урегулирования претензий;
  • Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.

Некоторые Застройщики транслируют в Договор долевого участия массу статей законодательства. Но особого смысла это не имеет, т.к.

действие ДДУ регулируется законом ФЗ №214, а значит, стороны все равно действуют в правовом поле этого закона.

Другими словами, даже если Застройщик решит исказить какой-то пункт, прописанный в законе, например, установит гарантийный срок на квартиру не 5 лет, а 3 года, то этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

Заключение Договора долевого участия

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – как вид договора – строго регламентируется законом ФЗ-214, который принят в целях защиты прав дольщиков от неправомерных или безответственных действий Девелопера/Застройщика. Этот закон не только устанавливает обязательные условия для ДДУ, но и определяет правила его заключения.

В отличие от других типов договоров с Застройщиками, Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это закрепляет права дольщика на конкретную квартиру, а также исключает возможность «двойных продаж» в новостройках. Именно с момента государственной регистрации, ДДУ считается заключенным.

Порядок регистрации ДДУ (в т.ч. как проверить, зарегистрирован ли договор Застройщиком) – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Заключив Договор долевого участия, Покупатель (дольщик) приобретает достаточно широкий пакет полномочий, который способствует реализации его права на получение новой квартиры, равно как и защищает его интересы на всех этапах строительства.

В частности, если Застройщик приостановил ход строительства, то дольщик имеет право расторгнуть договор ДДУ (пп.1.1, п.1, ст.9 ФЗ-214), и вернуть не только внесенную им сумму, но и проценты за пользование деньгами, в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214).

Причем, период пользования деньгами считается с момента внесения дольщиком денег по договору, и до момента возврата ему всей суммы с процентами. А это уже довольно ощутимая цифра.

Мало того, если Застройщик вовремя не выплатил дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Правда, если Застройщик использует эскроу-счета (о них ниже по ссылке) для оплаты своих Договоров долевого участия, то при расторжении ДДУ и задержке возврата денег дольщику, проценты за это он платить уже не обязан.

Такие возможности ДДУ являются действенным инструментом самозащиты Покупателя, и хорошим стимулом для Девелопера вести себя хорошо.

Подробнее о защите прав дольщиков, заключивших ДДУ, см. статью Глоссария – «ФЗ-214 — Закон о долевом строительстве».

Официальную справку о регистрации ДДУ можно почитать здесь (сайт Правительства Москвы).

Образец Договора долевого участия (ДДУ) можно скачать здесь.

Платежи по Договору долевого участия

Оплата цены Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) должна происходить после его заключения и после его регистрации в Росреестре. Такой порядок оплаты прямо указано в п.3, ст.5, закона ФЗ-214.

Платежи по ДДУ проводят в безналичной форме – со счета Покупателя на счет строительной компании.

Дольщик может производить оплату ДДУ единовременно или поэтапно (внося платежи по частям), в зависимости от того, как эти условия оплаты прописаны в договоре. При этом просрочка платежа дольщиком может обернуться для него уплатой пени, а просрочка более чем на 2 месяца дает право Застройщику в одностороннем порядке расторгнуть договор ДДУ.

С 2017 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через счета эскроу стала обязательной для всех Застройщиков, но только в том случае, если первый ДДУ проекта был зарегистрирован после этой даты. Правда, и здесь есть исключения, о которых рассказано отдельно по ссылке выше (про эскроу-счета).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Помимо всего прочего, к покупке квартир по Договору долевого участиялояльно относятся и банки; именно этот тип договора покупки новостройки, с точки зрения банков, несет в себе минимальные риски. Соответственно, именно при этом типе договора можно взять наиболее выгодную ипотеку.

  ВИДЕО: Договор долевого участия. Важные моменты

 — Некоторые нюансы Договоров долевого участия (ДДУ): что там должно быть обязательно, и на что обратить особое внимание.  

При этом Покупателю необходимо держать в уме, что хоть ДДУ и является наиболее безопасным договором софинансирования строительства, но все же он не гарантирует дольщику, что Девелопер выполнит свои обязательства безупречно и в заданные договором сроки. Не гарантирует он и того, что строительство не остановится, а компания-застройщик не объявит себя банкротом.

Кроме того, условия Договора долевого участия (ДДУ) бывают разные, и каждый Застройщик формулирует их по своему (в рамках требований ФЗ-214), стараясь смягчить для себя ответственность по отдельным пунктам договора (подробнее – см. по ссылке).

А с января 2017 года Девелоперы обязаны выкладывать на своих сайтах проект ДДУ, чтобы каждый потенциальный дольщик мог заранее ознакомиться с условиями договора.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов – смотри в этой заметке.

В чем выражается защита дольщиков при заключении ДДУ?

Основной вывод таков – Договор долевого участия (ДДУ), по сравнению с остальными типами договоров, дает дольщику гораздо больше прав в отношении требования квартиры.

 А финансовая защита дольщиков выражается в том, что заключение ДДУ дает им возможность компенсировать потери и убытки, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств.

 Перечень конкретных финансовых мер ответственности Застройщика за неисполнение Договора долевого участия – см. по указанной ссылке.

Периодические поправки в закон ФЗ-214 постоянно усиливают ответственность Застройщиков и, соответственно, все больше защищают интересы дольщиков. Например, вложенные в строительство жилья деньги дольщиков защищаются следующими механизмами:

Подробнее обо всех этих «страховочных механизмах» рассказано в отдельных заметках по приведенным ссылкам.

О том, какой вариант «страховки» выбран, Застройщик обязан написать в своей Проектной декларации, публикуемой им для каждого своего строительного проекта.

Отдельной защитой дольщика, заключившего ДДУ, является его право расторгнуть договор с возвратом уплаченных по нему денег и процентов за пользование этими деньгами (подробнее – по ссылке).

Можно еще добавить, что если дольщик – физлицо, то на его отношения с Девелопером распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в части, не урегулированной ФЗ-214).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит процесс покупки новостройки и, в частности, процесс заключения договора с Застройщиком, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (интерактивная карта, откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-ddu/

Брачный договор

Как закрепить за собой право собственности на строящееся жилье до заключения брака?

В прошлой статье я рассказала, как делится имущество между бывшими супругами по закону.

Сегодня поговорим о разделе имущества, если муж и жена заключили брачный контракт.

О том, что такое брачный договор, мы знаем по американским фильмам и журналам. И если бы мы жили в США, то наши представления полностью соответствовали бы действительности. Но мы живем в России, и наш брачный договор отличается от их брачного контракта.

Брачный договор — это соглашение между супругами или будущими супругами о том, как будет делиться добрачное или нажитое в браке имущество.

Супруги заключают брачный контракт, если не хотят делить имущество так, как написано в законе — то есть пополам. Брачный договор имеет приоритет над семейным кодексом: суд при разделе имущества будет руководствоваться в первую очередь брачным договором и только потом — законом.

Как оформить договор

Скачать бланкПосмотреть образец

Простое решение: Альберт и Маша заключают брачный договор, где указывают, что двушка в Южном Бутове принадлежит только Альберту.

Родители подарили Ане и Денису на свадьбу дом в пригороде Санкт-Петербурга. Шесть миллионов вложили родители со стороны невесты, три миллиона — со стороны жениха. Свидетельство о собственности молодые получили после свадьбы. По умолчанию при разводе суд поделит этот дом пополам.

Простое решение: Аня и Денис закрепили в брачном договоре, что Ане принадлежит ⅔ дома, а Денису — ⅓.

Максим — успешный бизнесмен, а его жена Катя — студентка. Макс создавал свой бизнес задолго до встречи с Катей, но прибыль начал получать только в браке. Совместного имущества они пока не нажили, но планируют в будущем купить машину и квартиру. Всё приобретаемое имущество автоматически станет общим, независимо от финансового вклада каждого из супругов.

Простое решение: с помощью брачного контракта Максим и Катя договорились, что автомобиль, который они купят, будет принадлежать Кате, а квартира — Максиму. Остальное имущество, которое они приобретут, станет общим, что справедливо, потому что Катя к тому времени окончит вуз и начнет работать.

Наталья и Сергей активно занимаются карьерой, оба хорошо зарабатывают, но ведут раздельный бюджет. Сергей купил себе дорогой внедорожник, а Наталья вложила деньги в дом в ближнем Подмосковье. По закону Наташе принадлежит половина джипа, а Сергею — ½ домика в деревне.

После свадьбы Руслан решил продать свой холостяцкий спорткар и купить минивэн, который больше приспособлен для поездок семьи и перевозки стройматериалов на дачу.

Новый автомобиль автоматически считается совместной собственностью Руслана и его жены.

В случае развода Руслану пришлось бы доказывать, что минивэн приобретен на деньги от продажи его личного автомобиля, чтобы суд не делил это имущество пополам.

Простое решение: Руслан и его жена записали в брачном контракте, что автомобиль принадлежит только Руслану, чтобы избавить его от необходимости собирать и хранить доказательства.

Паша и Марина купили однокомнатную квартиру в Люберцах. Никакого другого совместного имущества у них нет. В случае развода им придется договариваться о том, как делить однокомнатную квартиру.

Простое решение: чтобы уберечь себя от неприятных последствий раздела однушки, при покупке квартиры Павел и Марина заключили брачный договор, по которому в случае развода собственником квартиры станет Марина. А в качестве компенсации она выплатит Павлу 2,5 миллиона, которые возьмет в кредит.

О других причинах, по которым следует заключить брачный договор, а также о реальных ситуациях, в которых такой договор точно убережет от дальнейших проблем, рассказывает адвокат Дмитрий Гриц в нашем видеоролике.

Когда текст договора составлен, нужно удостоверить его у нотариуса.

Семейный кодекс позволяет включать в брачный договор только условия, касающиеся личного и общего имущества, которое уже есть или появится в будущем. Нельзя в контракте записывать условия, касающиеся третьих лиц (детей, родственников) и личных неимущественных отношений супругов.

МожноНельзя
делить квартиру, дом, автомобили, яхты, самолеты, деньги на счетах, долги,кредитывключать условия о том, с кем останутся после развода дети;что часть имущества достанется теще;как часто должен быть секс;что после развода нельзя вступать в новый брак;что в случае измены выплачивается денежная компенсация

Можно

делить квартиру, дом, автомобили, яхты, самолеты, деньги на счетах, долги, кредиты

Нельзя

включать условия о том, с кем останутся после развода дети;что часть имущества достанется теще;как часто должен быть секс;что после развода нельзя вступать в новый брак;

что в случае измены выплачивается денежная компенсация

https://www.youtube.com/watch?v=jZfX9r2mgh0

Этот контракт устанавливает долевую собственность на общее имущество — п. 1.1.

Определите конкретные размеры долей — п. 1.2.

Запишите, какое имущество не будет делиться, а станет личной собственностью того, на кого оформлено — пп. 2.1—2.5.

Договоритесь, будет ли делиться добрачное имущество, если второй супруг вложил в него деньги и повысил его стоимость — п. 2.6.

Определите, будет ли нетрудоспособный супруг или тот, с кем остались общие дети, получать ежемесячное содержание — п. 3.2.

Установите, кто в каком объеме будет участвовать в общих расходах — п. 4.1.

Договоритесь, как будете разъезжаться в случае развода — п. 5.1.

Определите, будет ли второй супруг выплачивать ваш кредит и, наоборот, сможет ли банк забрать ваше личное имущество в счет погашения долга супруга — п. 6.2.

Обязательно заверьте брачный договор у нотариуса.

Для брачного договора нужен определенный набор документов:

  1. Документы, удостоверяющие личность обоих супругов.
  2. Свидетельство о регистрации брака, если он уже заключен.
  3. Свидетельства о рождении детей, если они есть.
  4. Документы, подтверждающие право собственности на имущество, если устанавливается порядок раздела уже приобретенного имущества.

Государство установило только размер пошлины за нотариальное удостоверение брачного контракта. Стоимость услуг юридической фирмы или нотариуса по составлению его текста ничем не регламентирована. Цена такой услуги зависит от сложности договора и смелости конкретной юридической компании или нотариуса в установлении расценок и может колебаться от 5 тысяч до 50 тысяч рублей.

Если контракт заключают супруги, то действовать он начинает с момента заключения. Если будущие супруги — то с момента регистрации брака. Если свадьба отменяется, то и брачный договор не вступает в силу. Это означает, что брачный договор не могут заключить люди, которые живут без регистрации брака.

Муж и жена с помощью брачного договора могут разделить имущество без развода. В контракте супруги могут записать, что раздельная собственность на имущество устанавливается с момента подписания договора или другой конкретной даты, а не связывается с фактом развода.

Брачный контракт прекращает действовать в момент расторжения брака. Но это не касается тех условий, которые устанавливают права и обязанности сторон после развода. Например, выплату алиментов или компенсации за долю в совместно приобретенной квартире.

Если один из супругов умер, это тоже влечет за собой расторжение брака и брачного контракта. Пережившему супругу достается имущество, определенное брачным договором. Остальное имущество умершего распределяется между наследниками. Переживший супруг тоже входит в их число.

Изменить или расторгнуть договор можно в любое время. Для этого нужно подготовить соглашение об изменении брачного контракта или соглашение о его расторжении и снова зарегистрировать его у нотариуса. Обойдется такое удостоверение в 200 Р. Установленной формы соглашения не существует, можно скачать шаблон в интернете или составить самостоятельно.

Всё становится сложнее, если изменить условия договора или расторгнуть его хочет только один из супругов, а второй против. Тогда инициатору придется добиваться желаемого через суд. Для этого нужно хотя бы одно из оснований:

  1. нарушение законных интересов супруга вторым супругом. Например, по контракту за мужем закрепляется право собственности на квартиру, а за женой — на автомобиль, но пользуется автомобилем муж и супруге он им пользоваться не позволяет;
  2. существенное изменение обстоятельств, из которых супруги исходили при заключении договора. Например, по договору муж обязан выплачивать жене алименты после развода, но попал в аварию, стал инвалидом и больше не может работать;
  3. условия, при которых договор изменяется или расторгается, если это предусмотрено в самом договоре.

  1. Определитесь, действительно ли вам нужен брачный контракт.
  2. Закрепите в брачном договоре статус имущества, приобретенного на личные деньги.
  3. Если вкладываете в имущество неодинаково, определите в брачном контракте доли в общем имуществе.
  4. Если не хотите делить имущество, договоритесь в брачном соглашении, кто получит имущество, а кто — деньги.
  5. Заверьте брачный договор у нотариуса.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/truelove/

Возврат при общей совместной собственности

Как закрепить за собой право собственности на строящееся жилье до заключения брака?

Общая совместная собственность или просто “совместная собственность” – это совместное владение супругами приобретенным в браке имуществом (например, квартирой). При этом размеры долей, принадлежащих каждому из собственников, не выделены. Супруги владеют и пользуются данным имуществом сообща.

Однако лишь то, что квартира куплена законными супругами, еще не означает, что собственность является общей совместной. Тот факт, что Вы состоите в браке, не лишает Вас права определить точный размер доли, приходящийся на каждого из вас, и зарегистрировать квартиру в общую долевую собственность.

Эти два вида оформления права собственности в целях получения имущественного вычета кардинально различаются. Чтобы не совершить ошибку при оформлении документов на возврат налога необходимо точно определить в какую собственность оформлена квартира (или иная жилая недвижимость) – совместную или долевую.

Как определить вид собственности в целях получения вычета?

На общую совместную собственность всегда выдается только одно свидетельство о праве собственности. При этом квартира может быть оформлена как на обоих супругов, так и только на одного из них. Если свидетельства два и более, то собственность у Вас общая долевая, и правила, о которых мы расскажем в этой статье, на Вас не распространяются.

Кроме того, вид права можно посмотреть в Вашем свидетельстве о регистрации права собственности. Если свидетельства еще нет, как правило, вид права описан в договоре (договоре купли-продажи, договоре инвестирования в строящееся жилье или другом договоре).

Максимальный размер налога к возврату

Получая вычет, Вы возвращаете налогов на 13% от суммы вычета. Максимальный размер вычета по приобретению жилья составляет 2 млн рублей на человека. Дополнительно, сверх этого лимита, можно получить вычет по процентам по ипотеке. По ипотечным процентам с 2014 года вычет ограничен 3 млн рублей, ранее сумма вычета по процентам не лимитировалась.

Как распределяется вычет между супругами?

Если расходы на жилье, приобретенное в общую совместную собственность, были более 4 млн рублей (или ровно 4 млн рублей), вычет распределять не нужно. Каждый из супругов может получить вычет в размере 2 млн рублей. 2 млн рублей – это лимит, установленный законом.

Если же расходы меньше 4 млн рублей, вычет распределяется в любой пропорции по желанию супругов. Это может быть, например, 50/50 или 30/70. Вычет в отношении жилья, приобретенного в общую совместную собственность, не зависит от того, на кого оформлена квартира или кто конкретно вносил деньги для ее оплаты.

Пример. Супруги Александр и Мария в 2014 году приобрели квартиру в общую совместную собственность за 1 800 000 рублей и распределили вычет 50/50. Каждый из них сможет вернуть налог с 900 000 рублей, а при покупке другой квартиры за каждым сохраняется право вернуть деньги еще с 1 100 000 рублей (2 000 000 – 900 000).

Таков порядок получения вычета с учетом изменений, вступивших в силу с 1 января 2014 года. До этой даты имущественный вычет по покупке жилья предоставлялся только один раз в жизни.

Если бы по условиям примера супруги приобрели квартиру не в 2014, а в 2013 году, то, воспользовавшись вычетом в 900 000 рублей, права на возврат по другой квартире они бы больше не имели (несмотря на то, что сумма вычета составила менее 2 млн рублей).

Вычет можно распределить даже в пропорции 100/0. При таком разделении супруг с нулевой долей своего законного права на вычет не теряет и сможет вернуть налог в последующем по другому объекту недвижимости в полном объеме.

Пример. Ярослав и Дарья вместе купили квартиру за 2 000 000 рублей. Дарья находится в отпуске по уходу за ребенком и временно не работает. Супруги решили оформить вычет полностью на Ярослава и распределили его в пропорции 100/0 (100% – мужу, 0% – жене).

Государство вернуло в бюджет семьи 260 000 рублей (2 000 000 * 13%). Через какое-то время они купили еще одну квартиру за 2 000 000 рублей. Могут ли они снова распределить вычет, но теперь 100% оформить на Дарью? Да, могут.

И кошелек семьи пополнился еще на 260 000 рублей.

Распределение вычета не влечет возникновения обязанности обоих супругов представить документы в налоговую инспекцию. В случае если один из супругов правом на вычет воспользуется, а второй – по каким-то причинам не сделает этого, то последний сохраняет свое право вернуть налог в будущем при последующих покупках жилья.

Пример. Петр и Светлана, находясь в браке, решили приобрести жилой дом за 2 100 000 рублей. При покупке дом зарегистрировали на Светлану. Петр не указан ни в договоре купли-продажи, ни в свидетельстве о праве собственности.

В силу закона дом является общей совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оформлено право собственности. Вычет супруги решили распределить следующим образом: Светлане – 0%, Петру – 100%.

Таким образом, Петр получит вычет в размере 2 000 000 рублей (максимальная сумма), а Светлана свое право сохранит и в дальнейшем вернет деньги с покупки другого жилого имущества.

Чтобы проинформировать налоговую инспекцию о своем решении необходимо оформить его документально. Для этого супругам нужно оформить и подписать Соглашение о распределении вычета. Данный документ сдается вместе с декларацией 3-НДФЛ (или заявлением на уведомление, если Вы собираетесь получать возврат через своего работодателя).

Важно помнить, что по каждому объекту недвижимости соотношение определяется только один раз. Изменить пропорцию или передать остаток вычета супругу в дальнейшем уже не удастся.

Как получить максимальный вычет быстро и просто?

Проще всего быстро подготовить правильные документы на максимальный возврат и подать эти документы с Налогией. С Налогией инспекция одобрит документы и их не придется переделывать. Вы получите правильные документы и консультацию эксперта. А потом сможете выбрать – отнести документы в инспекцию самому или подать онлайн.

Если есть брачный договор

Если на момент приобретения квартиры брачным договором или иным соглашением между супругами закреплены их доли в совместно приобретенном имуществе, то вычет распределяется в таком же соотношении. В целях получения возврата налога изменить данную пропорцию путем подписания Соглашения о распределения вычета нельзя.

Распределение вычета по ипотечным процентам

Если право на возврат налога возникло с 1 января 2014 года, то вычет по процентам распределяется в той же пропорции, как и вычет по квартире, на которую была получена эта ипотека. Это связано с тем, что до 2014 года вычет по процентам был частью вычета по приобретению жилья.

С 2014 года вычет по ипотечным процентам закреплен в Налоговом Кодексе в качестве отдельного основания для возврата налога. В связи с этим соотношение, выбранное для распределения вычета по квартире, никак не влияет на то, в каком процентном соотношении супруги решат разделить между собой возврат по выплаченным процентам.

Если жилье приобретено после 1 января 2014 года, соотношение вычета с ипотечных процентов определяется супругами самостоятельно путем заключения отдельного Соглашения о распределении вычета.

Но такой порядок распределения (два отдельных соглашения) только появляется, поэтому мы рекомендуем его не использовать (и делать одно соглашение – и на стоимость жилья, и на проценты по ипотеке), чтобы Ваш возврат оформили максимально быстро и без проблем.

Как получить вычет с Налогией

На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы получить вычет в любой части России. Налогия поможет не просто подготовить и подать документы, а максимизировать сумму возврата, подготовить документы правильно и сделать процесс возврата максимально простым для Вас. С Налогией вероятность того, что государство одобрит документы и их не придется переделывать, будет максимальной:

Получить правильные документы на веб-сайте Налогия.
С нами получить правильные документы для вычета (декларацию и заявление) будет быстро и просто.
Приложить к декларации документы по перечню.
Перечень документов для вычета можно посмотреть в разделе веб-сайта “Полезное” / “Документы для вычета”.
Подать документы и получить деньги.
Подготовленные документы Вам останется подать онлайн через Налогию или отнести в инспекцию и получить деньги.

Чтобы получить готовую декларацию и заявление на возврат налога на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку “В избранное” ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки “” ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Источник: https://www.nalogia.ru/deductions/property/sovmestnaya_sobstvennost.php

Абсолютное право
Добавить комментарий