Как занизить кадастровую стоимость, чтоб заплатить меньше налог?

Как предпринимателю уменьшить земельный налог

Как занизить кадастровую стоимость, чтоб заплатить меньше налог?

Если у вас земля в собственности, вы обязаны платить земельный налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости земли: чем она выше, тем выше налог. Иногда кадастровая стоимость слишком высокая. Вот как ее снизить.

Общий план действий:

  1. Понять, что стоимость действительно завышена. Посчитать, есть ли экономический смысл ее оспаривать. А то, может, и нет смысла.
  2. Заказать независимый отчет оценщиков, провести экспертизу. Это будет основанием, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость.
  3. Собрать документы: справки о кадастровой стоимости, заключения оценщиков, экспертизу, правоустанавливающие документы. Написать заявление. Подать это все в комиссию или в суд.

В этой статье: как оспорить кадастровую стоимость через комиссию и суд, сколько это будет стоить и когда в это лучше не лезть.

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

В справочнике Росреестра вводим данные объекта недвижимости:

Получаем подробное описание категории земель, разрешения на использование, площади и так далее:

На публичной кадастровой карте можно найти участок вручную:

Еще можно получить сведения из Росреестра по кадастровому номеру через сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки». Он покажет кадастровую стоимость и отчет государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость уже оспаривалась, это тоже будет указано:

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра.

Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть.

Вот как удостовериться.

Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%.

8 350 500 Р / 100 × 1,5 = 125 258 Р — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости.

Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито».

Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год.

Было: 125 000 Р

Стало: 47 000 Р

Экономия: 78 000 Р в год, 390 000 Р за 5 лет

Расходы на пересмотр: около 100 000 Р

Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.

Предположим, что у вас в собственности как у физлица с 2015 года есть участок. В 2016 году вы уже заплатили налог за 2015 год. Заплатить налог за 2016 год вы обязаны до 1 декабря 2017 года.

Если заявление об оспаривании кадастровой стоимости вы подали в конце декабря 2016 года, а решение о ее снижении получили в феврале 2017 года, то налог за 2016 год вы заплатите по новой стоимости. За 2015 год налог пересмотреть нельзя.

Другая ситуация будет с собственностью юридического лица. Организации обязаны самостоятельно исчислять земельный налог и каждый квартал вносить авансовые платежи.

Размер кадастровой стоимости юридические лица и граждане могут оспорить в суде и в комиссии при Росреестре.

Чтобы понять, кому и куда подавать заявления, стоит разобраться с требованиями закона.

Физические лица вправе обратиться с заявлением сразу в суд. Но до суда можно обратиться и в комиссию. Если комиссия откажет в удовлетворении заявления, ее решение можно обжаловать в суде.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, потребуется отчет о независимой оценке стоимости земли. Он делается в бумажном виде и в форме электронного документа. Электронный документ должен быть подписан электронной подписью. Такие отчеты делают профессиональные оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков и застраховавшие ответственность.

Титульный лист отчета об оценке стоимости участка

Обычно отчет готовят за 5—7 дней.

Совет. Не экономьте на отчете об оценке. От правильности его составления будет зависеть результат рассмотрения спора.

Объем хорошего отчета — не менее 50 страниц

Что проверить в отчете. Проверяйте дату, по состоянию на которую оценщик определил рыночную стоимость, — она должна быть такой же, как дата определения кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления.

Например, если кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 1 января 2015 года, рыночная стоимость должна определяться на эту дату.

Экспертиза отчета стоит 15—35 тысяч рублей. Заключение эксперта на отчет будет готово через 7—10 дней.

Титульный лист экспертного заключения на отчет об оценке

Полное название справки — «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Ее можно заказать в любом отделении Росреестра, в МФЦ либо на сайте Росреестра.

Если заказываете выписку на сайте, обязательно укажите, что желаете получить ее в виде бумажного документа в территориальном отделе.

Справку выдадут не позднее 5 дней с момента запроса. Это бесплатно.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости выглядит так:

Проверьте, чтобы дата определения кадастровой стоимости совпадала с датой государственной кадастровой оценки

Подготовьте правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок. Для собственника — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Для арендатора — договор аренды.

Но федеральный закон об оценочной деятельности такое требование до сих пор содержит.

Для обращения в суд копию заверять не нужно.

Когда соберете документы, готовьте заявление. Оно должно быть о том, что нынешняя кадастровая стоимость участка неверная, ее нужно изменить. Без вашего заявления ни у одного ведомства нет повода пересматривать стоимость участка.

В суд нужно подавать административное исковое заявление. Оно составляется по правилам кодекса административного судопроизводства. Эту работу лучше доверить юристу.

Решение суда вступит в силу через месяц после принятия решения в окончательной форме.

  1. Оспаривать кадастровую стоимость не всегда выгодно. Нужно считать.
  2. Не экономьте на оценщике: с хорошим отчетом больше шансов на успех.
  3. Успейте подать заявление: кадастровую стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты оценки.
  4. Требуйте пересчитать налог за год, в котором подаете заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/osporil-kadastr/

Как снизить имущественные налоги — Право на vc.ru

Как занизить кадастровую стоимость, чтоб заплатить меньше налог?

Обычный гражданин может законно снизить налог на имущество, если оспорит кадастровую стоимость недвижимости. О том, как это сделать рассказывает налоговый юрист Артур Дулкарнаев.

Что такое кадастровая стоимость

За дом, квартиру, комнату, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс и некоторые другие объекты недвижимости физические лица – собственники этих объектов должны платить налог на имущество физических лиц. По общему правилу налог рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Чем больше кадастровая стоимость, тем больше налог.

Кроме кадастровой стоимости, налоговой базой по налогу на имущество физических лиц может быть инвентаризационная стоимость. Регионы самостоятельно выбирают исходя из какой стоимости будет рассчитываться налог.

На сайте ФНС России есть перечень субъектов РФ, в которых для расчета налога на имущество применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. В остальных субъектах используется инвентаризационная стоимость.

Согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Существует несколько экономических методов определения кадастровой стоимости: метод сравнения продаж; метод капитализации дохода; затратный метод.

Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости предусмотрено также для земельного налога и налога на имущество организаций.

Оспаривание кадастровой стоимости

В России кадастровая стоимость недвижимости определяется методом массовой оценки, которая проводится независимыми оценщиками.

Иногда получается так, что кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночному уровню. Это возникает из-за того, что массовая оценка зачастую не учитывает индивидуальных особенностей объекта, а сами оценщики не обладают полнотой информации об объекте недвижимости.

Информация о кадастровой стоимости общедоступна, ее можно узнать несколькими способами: на сайте Росреестра, в публичной кадастровой карте или в территориальном органе Росреестра или в любом МФЦ. Росреестр собрал все способы получения сведений о кадастровой стоимости недвижимости в своем письме.

инструкции Росреестра: Как узнать кадастровую стоимость

  1. Если кадастровую стоимость рассчитали из некорректных характеристик недвижимости, например, кадастровая стоимость рассчитана из площади дома 300 квадратных метров, а на деле площадь дома 150 квадратных метров.
  2. Если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости, например, кадастровая стоимость 5 млн руб., но на рынке цена вашего дома не более 2 млн руб., и вы можете это доказать.

В этой статье я расскажу, как оспорить кадастровую стоимость по второму основанию.

За 2017 год в судах инициировано 15 817 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате требования истцов удовлетворены в отношении 8 164 исков (52%).

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость можно оспорить в суде или в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по субъекту РФ. Обязательного досудебного порядка обжалования нет, это значит, что вы можете сразу обращаться в суд. На сайте Росреестра есть контактная информация по всем таким комиссиям во всех регионах России.

Для оспаривания в адрес управления Росреестра по субъекту РФ нужно подготовить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В нем нужно указать ФИО, адрес места жительства и причины, по которым вы считаете, что кадастровая стоимость завышена. Форма такого заявления есть на сайте Росреестра.

На сайте Росреестра указано, что за период с 1 января по 31 июля 2018 года в судах инициировано 8 876 споров о кадастровой стоимости по 17 633 объектам недвижимости. На конец июля суды рассмотрели 4 345 исков, это 9 109 объектов недвижимости. Сложилась такая картина:

  • По 3 878 искам требования истцов удовлетворены, это 8 455 объектов недвижимости.
  • По 467 искам требования истцов не удовлетворены, это 654 объекта недвижимости.

4 531 иск находится в процессе рассмотрения, это 8 524 объекта недвижимости.

Приложения к заявлению

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости нужно приложить следующие документы:

  1. Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее можно получить в офисах Росреестра и в МФЦ, а также заказать через сайт Росреестра. Такая выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней.
  2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости.

    Это могут быть акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; договоры или сделки в отношении недвижимости; акты, свидетельства о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; судебные акты.

  3. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

    На основании именно этого документа вы оспариваете кадастровую стоимость. Примеры можно увидеть тут, тут или тут.

  4. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ.

К заявлению вы можете приложить и другие документы. Но это необязательно.

Направление заявления в комиссию

Отправить заявление можно при помощи Почты России. После того, как вы сформировали окончательный пакет документов: подписанное заявление в двух экземплярах + приложения, вам необходимо составить опись вложения. Это можно сделать, воспользовавшись сервисом на сайте Почты России.

После того, как у вас появился конверт со всеми документами и сформирована опись вложения, отправляйтесь в ближайшее отделение Почты России. После оплаты вам выдадут один экземпляр описи вложения с печатью и подписью и чек с почтовым идентификатором, по которому на сайте Почты России вы сможете отслеживать ваше письмо.

Когда комиссия не примет заявление к рассмотрению

Комиссия не будет рассматривать заявление:

  1. Если вы не подготовили необходимые приложения.
  2. Если вы нарушили срок подачи заявления.
  3. Если кадастровая стоимость ранее уже была установлена в размере рыночной стоимости.

Рассмотрение заявления в комиссии

Будьте готовы, что ваше заявление комиссия будет рассматривать один месяц. По закону секретарь комиссии известит вас о дате рассмотрения вашего заявления в срок не более 7 рабочих дней с даты поступления заявления, но не позднее чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Вы имеете право присутствовать на заседании комиссии.

По итогам комиссия приравняет кадастровую стоимость к рыночной или отклонит ваше заявление. На сайте Росреестра также есть пример такого решения.

Если вы не присутствовали на заседании, вас уведомят в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения.

Рассмотрение заявления в суде

Если решение комиссии вас не устраивает или вы считаете, что это решение незаконно, то вы можете оспорить решение комиссии в суде общей юрисдикции. Напомню, что обжаловать в суд вы можете и сразу, не дожидаясь решения комиссии. Для этого вам нужно обратиться с административным исковым заявлением к управлению Росреестра по тому субъекту РФ, где находится объект недвижимости.

Интересно, что решение комиссии может быть оспорено в суде и органом местного самоуправления в случае, если комиссия существенно снизила кадастровую стоимость. Это объясняется тем, что из-за снижения кадастровой стоимости местный бюджет будет недополучать доходы. К этому нужно быть готовым.

Судебное обжалование – предмет отдельной статьи.

Кадастровая стоимость – это правовая категория, которая имеет значение только для фискальных правоотношений.

Последствия изменения кадастровой стоимости

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст.

403 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости сведения о “новой” кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором вы подали заявление.

То есть если вы подали заявление в 2018 году, и комиссия снизила кадастровую стоимость, налог от “новой” кадастровой стоимости вы сможете платить с 2018 года. Такой порядок существует в настоящее время.

С 2019 года этот порядок изменится. В случае изменения кадастровой стоимости, сведения о «новой» кадастровой стоимости будут учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения «старой» кадастровой стоимости.

Таким образом, если в 2019 году комиссия снизит кадастровую стоимость объекта недвижимости, а эта стоимость применялась с 2015 года, то вам должны рассчитать налог по “новой” кадастровой стоимости с 2015 года.

Это значит, что вы имеете право подать заявление на возврат излишне уплаченного налога. Но по закону такой срок ограничен 3 годами. То есть в 2019 году вы сможете претендовать на возврат налога только за 2018, 2017 и 2016 годы.

Моя электронная почта: dulkarnaev@mail.ru.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/legal/45750-kak-snizit-imushchestvennye-nalogi

Налог на понижение

Как занизить кадастровую стоимость, чтоб заплатить меньше налог?

Юристы отмечают, что в России все более востребованы услуги по оспариванию результатов кадастровой стоимости недвижимости. Это связано с тем, что от кадастровой стоимости зависит размер земельного налога и арендной платы за землю, а также налога на имущество. Сложно ли снизить кадастровую оценку и каковы подводные камни, рассказали эксперты.

Зачем переоценивать

Компании и граждане продолжают оспаривать кадастровую стоимость недвижимости. От размера кадастровой стоимости зависит размер земельного налога и арендной платы за землю, а также налога на имущество.

«С учетом размера кадастровой стоимости земли формируется и выкупная стоимость стоящих на ней объектов недвижимости.

Размер завышения может составлять 100% и более от рыночной стоимости»,— поясняет партнер юридической компании «Генезис» Василий Сосновский.

В земельном законодательстве есть положение, по которому кадастровая стоимость должна быть равной рыночной стоимости. Как только эти изменения были приняты в Земельном кодексе РФ, появилась возможность обращаться в суд после получения рыночной оценки стоимости земли.

С недвижимостью дела обстоят сложнее: такого положения нет в Гражданском кодексе РФ, отмечают юристы.

Однако были приняты изменения в закон об оценочной деятельности, после чего стало возможным обращаться и за изменением кадастровой стоимости недвижимости.

«Как таковых отличий оспаривания размера кадастровой стоимости земли от здания не существует, но оспаривать стоимость здания сложнее, поскольку риск отказа в комиссии очень велик»,— отмечает Василий Сосновский.

Этапы пересмотра

По словам руководителя практики, ведущего юриста группы правовых компаний «Интеллект-С» Инны Куманевой, процедура снижения кадастровой стоимости сейчас конкретизирована и понятна.

«Сначала надо найти оценщика, который сможет еще на стадии подготовки, в коммерческом предложении, дать приблизительную оценку.

Бывали случаи, что лица уже на этой стадии отказывались от затеи снижения кадастровой стоимости, так как либо расходы велики в сравнении с экономией, либо кадастровая стоимость равна или ниже рыночной»,— отмечает она.

Затем проводится оценка объекта недвижимости оценщиками и составляется отчет об оценке. На всю подготовительную процедуру уходит около четырех-пяти недель.

После этого необходимо обратиться с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Свердловской области, поясняет Инна Куманева. «Рассматривается заявление в комиссии примерно три недели.

Если результат положительный, отсутствуют вопросы к отчету, то комиссия выносит решение и сама направляет его в Росреестр для внесения изменений. Если заявитель не согласен с решением комиссии, то он обращается в суд с административным исковым заявлением»,— говорит юрист.

Олег Харсеев, Коммерсантъ

По словам почетного адвоката России Ярослава Загоруйко, до принятия в 2016 году закона о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ) несогласные с кадастровой оценкой собственники недвижимости были обязаны сначала в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой стоимости. «Сейчас у граждан есть выбор: обращаться сначала в комиссию или сразу в суд. Около 50% заявлений комиссии удовлетворяли в досудебном порядке»,— отмечает эксперт.

Как поясняет господин Загоруйко, кадастровая стоимость зависит от уровня цен рынка недвижимости субъекта РФ на дату оценки. В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость.

По словам Василия Сосновского, основное значение в успешности оспаривания имеет правильность составления отчета оценщика о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на определенную дату.

“В целях налогообложения пересчитать размер налога или арендной платы возможно только за тот налоговый период, в котором было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Соответственно, уменьшить размер налога или арендной платы за прошедшие периоды не получится»,— уточнил он.

На практике

заявление об оспаривании,

отчет об определении кадастровой стоимости исходя из рыночной

выписка из ЕГРН

нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности на здание или сооружение над земельным участком

Инна Куманева рассказала, что в 2010 году при проведении работ по оформлению земельного участка в собственность, компания обратилась с заявлением о постановке на кадастровый учет участка. На тот момент еще не был законодательно установлен четкий порядок снижения кадастровой стоимости.

«В результате нам был выдан кадастровый паспорт с кадастровой стоимостью в 248,2 млн рублей. Конечно, такая цена за 1,3 га повергла в шок собственников. Тогда мы обратились с заявлением в управление федеральной службы госрегистрации за устранением технической ошибки.

К нам был применен неверный удельный показатель кадастровой стоимости. Нам было отказано»,— рассказывает юрист. Компании пришлось обращаться в суд с заявлением о признании действий органа незаконными. «Таких решений еще не было, но мы выиграли, и снизили кадастровую стоимость примерно в три раза.

А сейчас, при новом порядке определения кадастровой стоимости, стоит этот участок 19,8 млн рублей»,— отмечает госпожа Куманева.

Обратить внимание

Кадастровая оценка проводится не чаще, чем один раз в три года. «Если уполномоченные органы проведут новую оценку и снова завысят стоимость, придется вновь проходить всю процедуру снижения кадастровой стоимости. Мне приходилось обращаться по одному и тому же участку по два раза»,— объясняет Инна Куманева.

Ярослав Загоруйко подчеркивает, что снижение кадастровой стоимости носит временный характер, так как эта стоимость, как правило, теряет актуальность после двух-трех лет. Государственная оценка недвижимости проводится в городах федерального значения раз в два года, а во всех остальных — раз в три года.

Алексей Охлопков

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3675335

Как оспорить кадастровую стоимость имущества для уменьшения налогов

Как занизить кадастровую стоимость, чтоб заплатить меньше налог?
Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ сделал оспаривание кадастровой стоимости недвижимости очень выгодным. Теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги организаций и физлиц сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица. Например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. Отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе необходимо будет приложить к заявлению.

Также к заявлению прикладывается:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов, а также без отчета об оценке рыночной стоимости заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трех рабочих дней направит отчет об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

  • решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию ее обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ).

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Ее размер установлен в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Госпошлина составляет:

  • 300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);
  • 2 000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, ее действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился ее капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчет оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчет не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

  • если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;
  • если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлен еще на один месяц (ст. 141 КАС РФ).

Как оспаривание кадастровой стоимости повлияет на налоги

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчету.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года Федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подается и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачету полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трех лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты еще не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут. 

Источник: https://buh.ru/articles/documents/81632/

Как малому бизнесу сэкономить около 30% на земельном налоге

Как занизить кадастровую стоимость, чтоб заплатить меньше налог?

Кадастровая стоимость недвижимости (участков земли и капитальных строений) сегодня часто оказывается завышена.

При этом исходя именно из этой стоимости государство определяет размер налоговых платежей – земельный налог и налог на имущество (Налоговый кодекс РФ, статьи 378.2, 391, 402).

Чтобы платить меньше налогов на землю и имущество, можно попробовать снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Для предпринимателей снижение этой стоимости на 20% может сэкономить ежегодно около 30% налоговых платежей. А это уже весомый вклад в процесс снижения издержек и повышения конкурентного преимущества.

Однако Росреестр, как правило, не идет навстречу предпринимателям и в подавляющем большинстве случаев не удовлетворяет заявления о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Что делать в таких случаях и как правильно снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Чтобы пересмотреть кадастровую стоимость, предпринимателям необходимо обратиться с заявлением в специальную комиссию при территориальном Росреестре.

В основном с таким заявлением обращаются собственники объектов недвижимости, а также их владельцы, которые пользуются этими объектами на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Но есть еще ряд категорий граждан, которые также могут подать заявление на пересмотр стоимости недвижимости в специальную комиссию.

– участники долевой собственности;

– бывшие собственники объекта недвижимости, если они успели подать соответствующее заявление в течение налогового периода, когда владели объектом недвижимости;

– арендаторы, если арендная плата за пользование имуществом рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости;

– лица, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;

– публично-правовые образования по государственной или муниципальной собственности;

– прокурор вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Перед тем как подавать заявление на пересмотр, необходимо проконсультироваться с оценщиками. Они оценят возможности снижения кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.

Затем стоит сопоставить возможные затраты на процесс (услуги оценщиков, юристов, госпошлины и т. д.) с экономической составляющей снижения кадастровой стоимости. То есть, проще говоря, ответить на вопрос: действительно ли на налоге удастся сэкономить или на процесс пересмотра кадастровой стоимости уйдет больше денег.

Важно помнить, что кадастровая стоимость действует несколько лет, соответственно, сэкономить деньги можно в течение пары лет.

Сколько могут составить такие затраты? В среднем в зависимости от площади объекта (чем больше площадь, тем больше экономия) и его специфики отчет оценщика обойдется от 25 000 руб. до 180 000 руб.

Услуги юристов будут стоить от 40 000 руб. до 120 000 руб. за каждый этап – комиссия при Росреестре, суд первой инстанции, апелляционная инстанция и т. д.

Далее нужно будет заплатить за судебную экспертизу, которая обойдется от 25 000 руб. до 180 000 руб.

Еще вариант – найти совместные спецпредложения юристов и оценщиков «под ключ», включая составление досудебного отчета оценщиком и полное сопровождение юристами. Такой «пакет» услуг дешевле и обходится от 200 000 руб.

В среднем достаточно снизить кадастровую стоимость примерно на 20%, чтобы был реальный экономический эффект.

По статистике Росреестра, большинство заявлений комиссиями не удовлетворяются: в январе-феврале этого года, например, из поступивших 4037 заявлений решение о пересмотре кадастровой стоимости было принято только по 56 (1,4%).

Комиссия обычно удовлетворяет такие заявления, если видит очевидное расхождение рыночной стоимости и кадастровой. При этом расхождение обычно составляет менее 30%. Если расхождение составляет более 30%, комиссия «автоматически» отказывает в удовлетворении заявления. Пересмотреть кадастровую стоимость в большую сторону комиссия не может.

Если вам не повезло и комиссия выдала отрицательное решение по вашему заявлению, следующий шаг – это обращение в суд. Тут без помощи квалифицированного юриста не обойтись: в суде по административным делам могут быть представителями только лица, имеющие высшее юридическое образование.

Перед обращением в суд необходимо вновь собрать требуемый пакет документов, оплатить госпошлину и направить исковые заявления сторонам, участвующим в деле. После получения подтверждения, что все стороны по делу получили исковые заявления с приложениями, можно подать исковое заявление с документами в суд.

Процесс рассмотрения дела в суде первой инстанции занимает в среднем от 3 до 6 месяцев. В ходе разбирательства обычно во всех делах назначается судебная экспертиза.

Она, как правило, подтверждает, что предоставленный истцом отчет оценщиков вместе с исковым заявлением не соответствует законодательству. Судебный эксперт высчитывает свою рыночную стоимость объекта недвижимости.

Обычно рыночная стоимость, указанная судебным экспертом, и устанавливается судом в решении. Бывают случаи, когда суд назначает повторные судебные экспертизы, поэтому в деле могут содержаться три отчета разных оценщиков.

Решение суда вступает в силу в течение месяца с момента изготовления полного текста. Стороны по делу могут оспорить это решение, написав апелляционную жалобу, которая рассматривается апелляционной инстанцией. После изготовления текста апелляции в окончательной форме решение суда первой инстанции вступает в силу. Обычно этим заканчивается судебный спор.

В отличие от Росреестра, суды в 90% случаев выносят положительные для истцов решения и удовлетворяют иски по кадастровой стоимости.

После получения решения суда и апелляционного определения необходимо подать документы в Кадастровую палату в целях внесения новых сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости. После того как сведения о кадастровой стоимости будут обновлены в реестре, можно обращаться в налоговый орган с заявлением о перерасчете налога, если налог уже был оплачен.

Снижение кадастровой стоимости помогает в среднем сэкономить на земельном налоге и налоге на имущество около 30%.

Важно знать, что нужно подавать соответствующее заявление в комиссию при Росреестре в год, когда кадастровая стоимость была установлена, иначе налоговая не сделает перерасчет за этот год.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/05/16/769641-biznesu-sekonomit-zemelnom-naloge

Ниже кадастровая стоимость — меньше налог !

Как занизить кадастровую стоимость, чтоб заплатить меньше налог?

Все о кадастровой стоимости: почему важно ее знать и как добиться пересмотра

В быту мы часто слышим словосочетание «кадастровая стоимость объекта недвижимости», и ,зачастую, не задумываемся над тем, что это такое. А между тем, вопрос важный, ведь от размера кадастровой стоимости зависит величина налога, который вы платите за свою недвижимость. Случаи, когда КС явно завышена, не редки.

Сегодня разберемся:

  • что такое кадастровая стоимость;
  • как и где узнать кадастровую стоимость недвижимости;
  • как снизить кадастровую стоимость.

Что такое кадастровая стоимость (КС)?

КС — это рыночная стоимость объекта недвижимости (земельного участка, дома, дачи, гаража, машиноместа и пр.), которая складывается после государственной оценки.

На формирование КС влияют:

  • Месторасположение
  • Площадь
  • Категория
  • Для каких нужд используется объект недвижимости

Порядок определения кадастровой стоимости устанавливается законодательством. Администрация Московской области принимает решение о проведении кадастровой оценки земельных участков раз в пять лет. Региональное отделение Росреестра готовит списки всех земельных участков, которые еще не оценены. Затем формируется кадастровая стоимость в соответствии с условиями.

Результат массовой кадастровой оценки выкладывается на сервере «Фонда данных государственной кадастровой оценки»  https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

Важно: от кадастровой стоимости зависит размер земельного и имущественного налогов.

Ошибки в оценке объекта недвижимости

В работе часто допускаются неточности и существенные ошибки, которые важно заметить и исправить, чтобы не платить государству лишнего.

Справедливая кадастровая стоимость не должна существенно отличаться от уровня цен на рынке, однако, на деле она может быть выше рыночной в разы.

Самая распространенная ошибка при определении КС, это неправильное отнесение участка земли к виду разрешенного использования. Например, участок используется для огороднических работ, а по документам числится как земля с полноценным домом и проведенными инженерными сетями.

В этом случае кадастровая стоимость будет значительно выше, а, соответственно, и налоговая ставка, которую вы заплатите.

Как и где узнать кадастровую стоимость объекта

 Если вы не знаете КС своего участка или другого объекта недвижимости, то есть четыре способа это узнать:

1) На публичной кадастровой карте Росеестра. В поиск вводите кадастровый номер участка, либо ищете местоложение земли http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=3

2) На отдельном сервисе Росеестра

https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO .

3) Заказать выписку можно на портале в разеделе «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Нужна регистрация личного кабинета.

https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_2 .

4) Заказать выписку о  КС можно в любом МФЦ. Выписка будет готова в срок до 5 календарных дней.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Если при расшифровки кадастровой стоимости вы увидели, что произошла ошибка, например, определен не  тот вид использования участка, то ее можно исправить. Для этого нужно обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области. Туда же можно обратиться, если есть сомнения в размере КС.

Инструкция для пересмотра КС в Подмосковье

  1. Написать заявление на имя министра.
  1. Приложить документы, подтверждающие ошибку. Это документ о регистрации права, кадастровый паспорт или кадастровая выписка, письмо администрации, если есть или другое.
  1. Передать или отправить документы нужно по адресу: Московская область, Красногорск, бульвар Строителей, дом 1, бюро пропусков, окно «прием документации» или отправить копии на почту mio@mosreg.ru. Об этом сообщает портал правительства Московской области.

Так же заявление о пересмотре КС оставляйте на портале «Добродел» https://dobrodel.mosreg.ru/  в разделе «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка».

  1. Все заявления рассматриваются в течении 30 календарных дней.
  1. По указанному адресу вам придет ответ о том, есть или нет ошибка в опредении КС.
  1. Если ошибка выявлена, то Минмособлимущество пересчитает КС, утвердит оценку и направит эти сведения в Кадастровую палату для внесения в Единый госреестр недвижимости.

Как оспорить результат?

Если вам пришел ответ, что никаких ошибок не обнаружено, а вы уверены, что КС явно превышает рыночную стоимость, то обращайтесь в Комиссию рассмотрения споров о результатах определения КС при Управлении Росреестра по Московской области.

Инструкция для тех, кто хочет оспорить назначенную кадастровую стоимость:

  1. Написать заявление в произвольной форме в Комиссию рассмотрения споров о результатах определения КС при Управлении Росреестра по Московской области.
  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой содержатся сведения об оспаривании и дате определения КС. Ее можно получить в любом отделе Кадастровой палаты.
  • Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа или выписки из Единого государственного реестра недвижимости на объект недвижимости.
  • Документы, которые доказывают ошибку, допущенную в процессе установления КС.
  • Отчет об оценке объекта недвижимости.

Документы отправляются почтой по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 13

  1. Заявление рассмотрят в срок до 30 календарных дней. В течение недели вы получите ответ, что обращение рассматривается. В нем будет содержаться информация о сроках работы комиссии и лице, рассматривающем заявление. В отдельных случаях в этот срок будет известен результат пересмотра КС.

Кстати, вы можете лично присутствовать при работе комиссии. Для этого нужно отправить заявление почтой: г. Москва, ул. Обручева, дом 46, каб 715. Телефон: 8 (499) 264-40-22.

Источник: https://prokadastr.com/kak-snizit-kadastrovuju-stoimost/

Абсолютное право
Добавить комментарий