Какие документы нужно проверить, перед покупкой дачи по договору купли продажи с рассрочкой платежа?

FINANCE.TUT.BY вместе с экспертами юридической компании Revera продолжают разбираться с нюансами договоров, которые нам приходится подписывать хотя бы раз в жизни. Сегодня о договоре купли-продажи квартиры или дома расскажет юрист практики строительства и недвижимости Анна Анискевич.

Прежде чем передать деньги продавцу и стать счастливым обладателем квартиры или загородного дома, стоит детально изучить не только «внешность» покупки, но и покопаться в ее юридическом прошлом. Если этого не сделать, есть риск, что в будущем свое право на купленное жилье придется отстаивать в суде.

Первым делом нужно проверить, есть ли у местного органа управления преимущественное право на приобретение объекта недвижимости. Это право предоставлено местным органам по указу президента «О приобретении объектов недвижимости для местных нужд» от 09.11.2010 № 581. Перечень составляется каждый год до 10 декабря. Причем заглянуть в этот список стоит и продавцу, и покупателю.

Если, к примеру, дом оказался в этом списке, то:

— продавец должен направить в местный орган управления заказное письмо. В нем нужно указать цену продажи и другие условия и предложить местному органу управления реализовать свое право на преимущественную покупку этого объекта недвижимости.

— покупателю нужно узнать, отказался местный орган управления от своего преимущественного права на покупку.

Важно! Если этого не сделать, орган местного управления и самоуправления имеет право в течение 3 месяцев со дня получения уведомления регистратора недвижимости о смене собственника требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя включенного в перечень объекта недвижимости. Правила указа не распространяются на отчуждение жилых помещений.

Сделать это не так сложно: вы имеете право запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРНИ (Единый государственный регистр недвижимого имущества). Правда, в регистре не будет сведений о таких обременениях, как аренда или наем.

По закону имущество, построенное (купленное) в ипотеку, может сменить владельца, но только с письменного согласия залогодержателя (например, банка). Без письменного согласия залогодержателя договор купли-продажи объекта не будет зарегистрирован и стороны не смогут заключить сделку по передаче прав на объект недвижимости.

Но даже если банк позволит вам купить (продать) заложенный объект, ипотека на него сохранится. Это крайне невыгодно для покупателя, потому что на него перейдут все права и обязанности залогодателя по договору.

Арест (запрет на регистрационные действия)

Если на квартиру или дом наложен арест (запрет на совершение регистрационных действий), то сделка купли-продажи зарегистрирована не будет.

При смене собственника объекта недвижимости все договоры аренды сохраняются. Более того, смена собственника не является основанием для изменения договора аренды. При покупке капитальных строений или отдельных изолированных помещений помните, что их аренда не отражается в выписке из организации по регистрации.

В итоге покупатель такой недвижимости может стать заложником ситуации: он не сможет в полной мере распоряжаться своим имуществом и получить с него адекватный доход (если, к примеру, в договоре аренды прописаны льготные условия сдачи). Поэтому рекомендуем самостоятельно проверить фактическое наличие аренды объекта.

Советуем обезопасить себя, прописав в договоре купли-продажи санкции к продавцу, на случай передачи имущества с этим обременением.

Что касается договора найма жилого помещения (дома), то покупатель вправе самостоятельно принять решение о расторжении или об изменении договора. Нанимателя необходимо предупредить об этом в письменной форме за один месяц, и в течение этого срока он обязан освободить жилое помещение.

Есть и еще не менее важные нюансы, которые стоит прояснить, прежде чем ставить подпись под договором о купле-продаже недвижимости.

— при покупке недвижимого имущества важно определить возможность совершения продавцом сделок, по сути, его психическое состояние (как минимум по внешним признакам).

В случае возникновения сомнений в его способности понимать значение своих действий и руководить ими, чтобы избежать рисков признания сделки недействительной (на основании статьи 177 ГК), лучше запросите у продавца заключение психолого-психиатрической экспертизы для подтверждения его сделкоспособности.

— проверить, является ли объект историко-культурной ценностью. Это можно сделать, запросив актуальную выписку из ЕГРНИ, в которой делается специальная отметка. Если такая отметка есть, вовсе не значит, что нужно отказываться от сделки.

Однако нужно обязательно иметь согласие местных органов власти на такую сделку, а также проверить, исполнены ли продавцом недвижимости требования закона о подписании охранного обязательства (п. 2 ст.

53 Закона «Об охране историко-культурного наследия Республики Беларусь»).

— проверьте право на земельный участок. Фактическим собственником капитальных строений (зданий, сооружений) и земельного участка, на котором такие строения расположены, должно быть одно лицо.

При переходе прав на капитальные строения, изолированные помещения, машино-места, к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены. Поэтому мы рекомендуем покупателям запросить документы на земельный участок, а также запросить выписку из ЕГРНИ для установления правообладателя земли (товарищество собственников или доля в праве у продавца).

— проверьте фактическое состояние объекта недвижимости. Бывают случаи, когда реальные технические характеристики объекта недвижимости не соответствуют характеристикам, установленным в технической документации на объект.

Таким образом, покупатель приобретает объект вместе с самовольными пристройками (перепланировкой) и вероятен риск того, что именно покупатель будет отвечать перед соответствующими государственными органами за самовольное строительство.

Чтобы избежать этого, закажите техническую инвентаризацию приобретаемого объекта недвижимости до покупки. Если обнаружите отступления от установленных в техническом паспорте характеристик, четко опишите их в передаточном акте или приложите к договору актуальный технический паспорт (ведомость технических характеристик).

Если в договоре нет данных, позволяющих установить его предмет, а также условия о цене, договор считается незаключенным. В таком случае взаимные права и обязанности сторон не возникают.

По закону предметом договора купли-продажи может выступать только индивидуально-определенный объект (например, капитальное строение, изолированное помещение, машино-место, земельный участок).

Характеристики, которые обязательно должны быть в договоре:

— кадастровый/инвентарный номер;

— назначение участка/помещения (строения),

— местонахождение объекта;

— площадь объекта;

— наименование и назначение объекта.

Эти сведения содержатся в документах на объект — в свидетельстве о государственной регистрации, техническом паспорте.

Также важно отразить, в каком состоянии находится объект на момент подписания договора.

Хоть условие о качестве и не является существенным, оно необходимо, чтобы покупатель получил недвижимость в том виде, в каком она была на момент осмотра (подписания договора).

В противном случае, если в договоре не будут зафиксированы недостатки, покупатель не сможет потом обратиться к продавцу за компенсацией.

Важно! Объектом договора купли-продажи недвижимости не может выступать какая-либо часть строения, определенная продавцом (например, комната в доме) поскольку отсутствует возможность четко установить характеристики продаваемого имущества. Такую сделку возможно заключить только после обращения в территориальный орган по государственной регистрации и земельному кадастру за процедурой вычленения из капитального строения соответствующей части.

Цена недвижимости может определяться как:

— фиксированная сумма;

— сумма денежных средств за единицу площади или иного показателя ее размера (например, 1 миллион рублей за квадратный метр). В таком случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно! Цена может быть выражена как в белорусских рублях, так и в иностранной валюте, при этом сумма должна быть эквивалентна сумме в национальной валюте. Отметим, что при установлении валютного эквивалента можно использовать курсы валют, установленные не только Национальным или любым коммерческим банком в Беларуси, но и иностранным банком.

По законодательству возможны следующие способы расчетов по договорам купли-продажи недвижимого имущества:

— предварительная оплата;

— последующая оплата, включающая в себя продажу товара в кредит и оплату товара в рассрочку.

Предварительная оплата предполагает обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом товара.

Однако, принимая во внимание специфику договора купли-продажи недвижимого имущества, связанную с моментом вступления в силу договора, необходимо четко определять с какого момента такая предоплата покупателем может быть осуществлена без риска потери средств.

Например, в случае проведения оплаты до момента государственной регистрации договора покупатель фактически осуществляет платеж вне рамок действия договора. Следовательно, если продавец после не осуществил госрегистрацию договора и отказывается передавать права собственности на недвижимость, вернуть перечисленную сумму вы сможете только в судебном порядке.

Не забывайте, что во время процедуры регистрации может быть установлено, что заключение такой сделки невозможно в силу нарушения прав третьих лиц или, например, объект вообще не может отчуждаться, если находится под арестом или в залоге.

Поэтому рекомендуем момент расчетов в договоре определять как момент, наступающий после осуществления государственной регистрации договора.

В таком случае договор считается действующим, и в случае уклонения продавца от осуществления регистрационных действий после перевода покупателем денежных средств за продаваемое имущество покупатель может обратиться в суд с ходатайством о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя (п. 3 ст. 522 ГК).

Вариант последующей оплаты предполагает оплату за недвижимое имущество через определенное время после его передачи покупателю.

При этом в качестве гарантии продавцу в тексте договора может быть установлено, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю и до его полной оплаты такой объект недвижимости признается находящимся в залоге у продавца. Такое положение договора предусматривает возникновения ипотеки, и ее необходимо зарегистрировать в территориальных органах по государственной регистрации и земельному кадастру.

Однако важно знать, что ипотека с недвижимого имущества не снимается автоматически после внесения всех денег.

Для прекращения ипотеки нужно будет предоставить регистратору пакет документов, где среди прочих необходимо подтверждение залогодержателя-продавца о том, что покупатель исполнил свои обязательства в полном объеме.

Чтобы исключить риск отказа продавца предоставить эти документы, можно включить в договор пункт об определении сроков на предоставление этих документов, а также об ответственности за непродоставление этих документов. В противном случае требовать от продавца подтверждения о полном расчете придется в судебном порядке.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости автоматически означает его недействительность.

Кроме того, нужно обязательно сделать следующее:

— зарегистрировать договор купли-продажи. Для этого в организацию по регистрации необходимо представить договор в трех экземплярах, а также документ, удостоверяющий личность.

— зарегистрировать переход права собственности с продавца на покупателя. Для этого вам нужно представить регистратору дополнительно к указанным выше документам передаточный акт либо иной документ, подтверждающий передачу имущества.

Все регистрационные действия совершаются регистраторами территориальных организаций по государственной регистрации и земельному кадастру. По общему правилу документы для госрегистрации представляются обеими сторонами по регистрируемой сделке.

Когда идет речь о том, что стороной договора выступает юридическое лицо, то можно возложить обязанности по регистрации на одну из сторон (либо продавец, либо покупатель). В таком случае в договоре необходимо сформулировать соответствующее условие.

Когда стороной по сделке выступает гражданин, возложение обязанности по регистрации договора только на одну из сторон договора невозможно без предварительного удостоверения договора.

Важно! Все документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (из которых следует волеизъявление гражданина или ИП), должны быть удостоверены в обязательном порядке. На сегодня такими полномочиями наделены как нотариусы, так и регистраторы. То есть для удостоверения сделок необязательно предварительно обращаться к нотариусу. По общему порядку регистрационные действия совершаются 7 рабочих дней, ускоренный порядок возможен за 2 рабочих дня. партнер проекта

Компания Revera — один из лидеров белорусского рынка юридических услуг. Юристы компании совместно со специалистами Министерства экономики и Министерства иностранных дел Республики Беларусь ежегодно готовят справочник Doing Business in Belarus как официальное пособие для инвесторов.

Источник: https://finance.tut.by/news470087.html

Содержание

1 Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа (образец) между физическими лицами
2 Купля-продажа квартиры в рассрочку: как правильно и безопасно совершить сделку
3 Как продать квартиру

Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа (образец) между физическими лицами

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Не имея нужной суммы на покупку квартиры, можно поискать среди предложений о продаже недвижимости жилье с оплатой в рассрочку.

Такие сделки заключаются крайне редко, ведь для продавца высок риск неуплаты полной стоимости квартиры со стороны покупателя, однако попробовать стоит.

Аргументом в пользу предоставления рассрочки может стать обязательство своевременного произведения выплат, закрепленное в договоре купли-продажи квартиры.

Нормативно-правовая база составления договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Подписанный сторонами договор — документ, который должен составляться согласно предписаниям Гражданского кодекса РФ. Благодаря корректному изложению сути соглашения обе стороны будут защищены от обмана со стороны оппонента. Накануне оформления договора следует ознакомиться с нормативно-правовыми актами:

ст. 550 ГК РФ о форме договора. Договоренности должны быть оформлены исключительно в письменной форме. Иные способы оформления обязательств о продаже недвижимости недействительны.
ст. 554 ГК РФ о предмете договора. Квартира должна быть четко идентифицирована. Ее отличительные черты подробно описываются в договоре для исключения обмана. Если не указан адрес продаваемого объекта, его место расположения относительно другой недвижимости, документ считается недействительным.
ст. 555 ГК РФ о цене имущества. Стоимость квартиры — существенное условие ДКП. Она указывается за объект целиком или за 1 кв. м. площади, но тогда общая стоимость будет равна цене 1м2, помноженного на площадь.
ст. 556 ГК РФ о передаче имущества. Заключение договора — этап, предшествующий передаче имущества и его госрегистрации. Передача означает, что за сохранность недвижимости отвечает новый владелец. При этом он может не являться полноправным собственником, а только ожидать подачи документов в Росреестр. Передача имущества осуществляется путем подписания передаточного акта.
ст. 489 ГК РФ об оплате товара в рассрочку. В данном случае товар — это квартира. При рассрочке в договоре купли-продажи помимо цены указываются суммы платежей, график их перечисления на счет продавца.

Согласно п. 2 статьи, продавец имеет право потребовать возврат квартиры при следующих одновременных условиях: покупатель нарушил график выплат; величина произведенных им денежных перечислений меньше, чем ½ стоимости квартиры. Договором может быть предусмотрено иное, например: покупатель просрочил выплату — обязан уплатить пеню.

ст. 551 ГК РФ о госрегистрации. При заключении сделки контрагенты должны зафиксировать переход права собственности. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, подать оформленный по всем правилам договор, заявление. Если сделка подлежит обязательному нотариальному заверению, документы на оформление перехода прав собственности передаст сам нотариус. В договоре можно указать, что переход прав осуществиться только после полной выплаты суммы по договору. В противном случае покупатель может обратиться в суд с целью провести принудительную госрегистрацию имущества вопреки воле владельца. Вероятность того, что права перейдут покупателю через суд, ничтожно мала, но для недопущения подобной ситуации рекомендуется составлять договор под чутким руководством юриста.

Последовательность действий при оформлении купли-продажи квартиры в рассрочку мало чем отличается от обычной. Разница только в пролонгации срока оплаты.

Когда жилье продается в рассрочку

Сделки с отсрочкой оплаты оформляются в следующих случаях:

Недвижимость продается родственнику, близкому другу. Хозяин соглашается на отсрочку будучи уверенным в регулярности выплат, зная финансовое положение покупателя.
Покупатель подтвердил платежеспособность. Продавец соглашается на оформление сделки, если покупатель предложил хорошую цену, документально подтвердил, что вскоре будет получена нужная сумма.
Жилье неликвидно, например, находится в неблагоустроенном месте, в пределах района наблюдается неблагоприятная экологическая или криминогенная ситуация. Продавец, ожидающий покупателя несколько лет, будет готов продать такую недвижимость на любых предлагаемых условиях.

В среднем длительность отсрочки не превышает полугода. За этот срок покупатель успевает:

Решить материальные проблемы, например — дооформить договор ипотечного кредитования, получить заем у родственников или вступить в наследство.
Оформить необходимые документы. Часто в отсрочке нуждаются люди, продающие собственное жилье и приобретающие иное. Если период получения ими денег не совпадает с приобретением альтернативной недвижимости, требуется отсрочка.

Приступать к составлению договора необходимо только после проверки личности Покупателя и его платежеспособности.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Договор состоит из ряда обязательных и дополнительных условий, регламентирующих взаимоотношения сторон и порядок перехода права собственности на квартиру. Документ содержит следующие пункты:

Преамбула. Здесь указывается название договора, его номер, ниже — дата и место подписания. В первом абзаце пишется полное ФИО собственника квартиры и приводится расшифровка, что данное лицо — Продавец; далее указывается ФИО Покупателя. Приводятся паспортные данные обеих сторон.
Предмет договора. Квартиру следует описать максимально точно, указав, сколько в ней жилых комнат, каков их размер; привести данные об общей площади жилья, об этажности дома и месте расположения квартиры относительно иных строений. Покупателю необходимо проверить, соответствует ли адрес, указанный в договоре, зафиксированному в выписке ЕГРН. Грубые ошибки влекут признание договора недействительным.
Сведения о правах собственника. Продавец должен предоставить документ, на основании которого у него возникло право распоряжаться имуществом. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации. Следует внимательно изучить документ для выявления скрытых или потенциальных собственников.
Цена. Без ее указания документ не имеет силы.
Условия внесения платежей. При покупке в рассрочку необходимо конкретно установить дату внесения каждого из платежей, а также их величину. Следует акцентировать внимание, что датой платежа является именно дата отправки средств со счета плательщика. В противном случае, если просрочка произойдет по вине банка, продавец может предъявить претензии, сочтя несвоевременное зачисление средств за невыполнение обязательств.
Информация о передаче недвижимости. При оформлении договора указывается, что был произведен осмотр недвижимости, недостатков не выявлено, а если выявлены — указать, какие именно. Если впоследствии Покупатель обнаружит скрытые Продавцом изъяны, которые не были обнаружены, он сможет потребовать отменить договор или возместить стоимость затрат на устранение поломок.
Данные о госрегистрации. Сам договор не регистрируется, однако право собственника на квартиру должно быть зафиксировано. При обращении в Росреестр и указании нового собственника квартира будет находиться в залоге у Продавца до выплаты Покупателем полной ее стоимости. Покупатель не сможет распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять, но до тех пор, пока залог не будет снят по письменному требованию прежнего собственника.
Сведения о гражданах, имеющих право пользования квартирой. Зарегистрированные лица должны быть сняты с учета в срок, установленный договором. Покупателю следует внимательно изучить расширенную выписку, где отражены все зарегистрированные в квартире лица, ведь есть категории граждан, которые даже после продажи квартиры имеют право пользоваться имуществом. Это лица, длительно отсутствующие по объективным причинам: отбывающие наказание в тюрьме, находящиеся на срочной военной службе, пребывающие на лечении в стационаре или по иным обстоятельствам. Свое право на жилье они могут восстановить в суде.
Сведения о том, что квартира ранее не была подарена, что отсутствуют соглашения, которые служат поводом для признания договора недействительным. Также указывается, что в отношении предмета договора отсутствуют споры, квартира не находится под обременением, арестом.
Условия расторжения договора.
Указание количества экземпляров соглашения, подписи сторон.

Приведенные пункты могут быть расширены, дополнены. Для обеспечения исполнения договора рекомендуется внести дополнительный пункт, касающийся неустойки в случае просрочки выплат. О ее размере стороны договариваются самостоятельно. Если согласия достичь не удалось, то согласно ст. 395 ГК РФ процент неустойки определяется ключевой ставкой Банка России, которая действовала в период неуплаты (с 17 декабря 2018 г. — 7,75 % годовых, но ставка периодически меняется, поэтому при расчете данные уточняются).

Покупатель также несет определенные риски. Любое нарушение графика оплаты дает Продавцу право потребовать досрочный возврат всей суммы по договору с учетом процентов (ст. 811 ГК РФ), поэтому каждый пункт необходимо продумать, проанализировать и минимизировать риски потери средств.

Документы, необходимые при оформлении ДКП при условии оплаты в рассрочку

Если нашелся покупатель, готовый оформить договор покупки жилья, собственнику необходимо заняться подготовкой документов. Заранее оформлять справки не стоит, поскольку через месяц они будут неактуальны. Для продажи жилья понадобится:

паспорт собственника, если среди них ребенок — паспорт или свидетельство о рождении;
свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, или (с июля 2016 г.) выписка ЕГРН;
кадастровый паспорт на квартиру, техпаспорт;
передаточный акт;
выписка с лицевого счета об оплате коммунальных услуг;
справка (форма 9), полученная в жилищном комитете, о числе зарегистрированных в квартире лиц и снятых с регистрационного учета.

Кроме перечисленных документов, может понадобиться:

Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Разрешение необходимо, если собственником доли квартиры является несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин.
Разрешение банка на продажу. Если жилье является объектом ипотечного кредитования, банк-залогодержатель должен выдать согласие на продажу объекта.
Согласие супруга на продажу квартиры. Документ подается в обязательном порядке, если имущество относится к совместно нажитому. В целях предотвращения оспоримости сделки рекомендуется заручаться согласием супруга, даже если квартира была подарена, получена по завещанию или куплена до брака.
Отказы всех собственников квартиры от покупки доли, если недвижимость находится в долевой собственности и продается по разным ДКП.

Покупатель предоставляет паспорт, по желанию — договор об аренде банковской ячейки, а также по запросу продавца — ряд документов, подтверждающих его платежеспособность. Это может быть выписка с банковского счета с отражением баланса, одобрение банка на выдачу кредита или документ — согласие Пенсионного фонда на перечисление средств маткапитала в счет стоимости квартиры.

Иногда у Покупателя возникают сложности с получением госсубсидий, кредитов. Продавцу рекомендуется «подстраховаться» и внести в договор пункт о самостоятельной уплате Покупателем стоимости квартиры в случае отказа от субсидирования.

Нотариальное заверение, госрегистрация

Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса при следующих обстоятельствах:

квартира находится в долевой собственности;
происходит отчуждение имущества несовершеннолетнего, недееспособного гражданина.

При этом оплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (п.5 ст. 333.24 НК РФ). При желании можно удостоверить и иные ДКП, но нотариальный тариф будет рассчитываться согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате и может достигать 100 тыс. руб.

В Росреестре регистрируется не договор, а переход права собственности. При этом ДКП является документом-основанием. Для оформления квартиры на нового собственника достаточно предоставить паспорта обеих сторон, документ-основание в 3 экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины, равной 2000 руб. и заявление о регистрации перехода.

В дальнейшем, как только вся сумма поступит на счет продавца, обременение будет снято и новый владелец сможет распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Ошибки и недочеты, допущенные во время оформления договора купли-продажи недвижимости, влекут за собой лишение квартиры или денег. Повышенный риск несут сделки, связанные с покупкой жилья в рассрочку. Помимо вероятности потерь, связанных с нестабильностью финансового рынка, Продавец рискует вовсе не получить деньги за квартиру или отвоевывать стоимость имущества через суд.

Как вернуть деньги от недобросовестного Продавца? Можно ли получить обратно недвижимость, если условия нарушит Покупатель? Удастся ли возместить убытки, связанные с потерей времени? Проверить чистоту сделки и не допустить срыва договоренностей, составить договор поможет юрист сайта. Правильная формулировка пунктов соглашения даст возможность вернуть деньги.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha/

Купля-продажа квартиры в рассрочку: как правильно и безопасно совершить сделку

Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.

Когда нужна рассрочка?

Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита.

Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален.

Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.

Владельцы недвижимости могут согласиться на продажу квартиры с рассрочкой платежа в одном из трех случаев:

жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
продавцу срочно нужны деньги;
продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.

Этот способ продажи чаще всего применяется для двух видов недвижимости:

квартиры в новостройке (в том числе на этапе закладки фундамента);
жилье со значительными недостатками (требуется ремонт, жилплощадь в залоге и др.).

Продажа квартиры в рассрочку считается простым, но рискованным способом реализации жилья. К положительным моментам такой сделки относится:

более быстрый поиск покупателя;
быстрота заключения договора;
отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
минимальные проценты;
отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.

Минусы такой купли-продажи заключаются в следующем:

этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.

Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

стороны договариваются о продаже квартиры;
осуществляется согласование графика выплат;
выполняется проверка документов;
на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Вторичка

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

Договор купли-продажи в рассрочку содержит в себе следующие сведения:

паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
обязанности и права каждой из сторон договора;
срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

паспорт;
свидетельство о праве собственности;
правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
кадастровый и технический паспорт;
документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
выписка из домовой книги;
нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

сведения о застройщике;
паспортные данные покупателя;
полные сведение об объекте строительства;
обязанности сторон;
срок сдачи дома в эксплуатацию;
этапы постройки;
условия передачи недвижимости;
гарантийный срок;
полная стоимость и условия рассрочки.

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед заключением договора необходимо проверить документы компании-девелопера:

учредительные документы;
свидетельство о госрегистрации;
бухгалтерскую отчетность;
аудиторское заключение;
проектную документацию;
свидетельство о праве на землю;
разрешение на строительство.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

Для оплаты задолженности по договору могут использоваться:

государственные субсидии;
материнский капитал;
наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
свидетелей);
оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи.

Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры.

Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Нюансы непогашения долга

Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:

сумму очередного платежа;
проценты, которые начислены на сумму задолженности;
штраф;
неустойку;

Споры по этим вопросам решаются в суде.

Возможные риски и способы их минимизации

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд.

Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму.

Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат.

Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета.

В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи.

Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку.

Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/nedvizhimost-v-rassrochku

Как продать квартиру

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

Паспорт собственника квартиры.
Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
Расписка в получении аванса или задатка.
Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зарегистрирован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
Цену.
Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
Соглашение о задатке или авансе.
Срок, в который должен быть заключен основной договор.
Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

Как я купила квартиру в Подмосковье

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

Дата и место подписания договора купли-продажи.
Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/