В январе вступила в силу статья Налогового кодекса, которая ввела налог на недвижимость для физических лиц
С 1 января 2014 года в нашу жизнь вошел налог на недвижимость. Вернее, сам-то налог был введен в 2013-м, но для обычных людей его применение отсрочили на год для того, чтобы успеть провести предварительную сверку объектов налогообложения…
Впрочем, с учетом существенно расширенных льгот платить этот налог придется только владельцам элитной недвижимости и тем, кто использует жилые объекты для получения доходов, сдает их в аренду, лизинг или использует как офис в предпринимательской деятельности.
О том, кому, как, когда и в каком размере необходимо платить новый налог, а кому нет, «ФАКТЫ» решили рассказать с помощью директора департамента доходов и сборов с физических лиц Министерства доходов и сборов Украины Вячеслава Бусарева.
— Начнем с главного: люди, владеющие какой-то недвижимостью, должны уже начать беспокоиться, ходить в налоговую службу, куда-нибудь звонить?
— Сразу хочу успокоить наших сограждан: налог на недвижимость предусматривает достаточно широкий спектр льгот, который освобождает владельцев от уплаты налога. Так вот, те, кто налог платить не должен, могут не волноваться. Им не нужно никуда ходить и звонить. В их жизни с появлением нового налога ничего не изменится.
— А как узнать, должна я платить налог или нет?
— Очень просто. Если суммарная жилая площадь всех объектов жилой недвижимости, которыми владеет человек, меньше льготной и они не используются в целях получения доходов, то такой гражданин не будет платить налог.
Вместе с тем, в соответствии с требованиями Налогового кодекса Украины, в 2013 году органы Миндоходов разослали владельцам жилой недвижимости по месту их регистрации приглашения для сверки количества объектов, находящихся в их собственности, и размеров жилой площади таких объектов.
Это нужно было сделать для того, чтобы сформировать реестр плательщиков налога и взять их на учет. Сверку прошли уже 1,4 миллиона человек, и все необходимые поправки внесены в базу данных.
— Правильно ли я понимаю: если человек получил приглашение и увидел, что в указанных данных его все устраивает, он может на сверку не приходить?
— Да. В таком случае налог будет насчитываться в соответствии с информацией, имеющейся в Миндоходов.
— Уточню: такие приглашения рассылали не всем владельцам квартир и домов, а только тем, кто в 2014 году должен платить налог на недвижимость?
— В основном приглашения отправляли гражданам, имеющим объекты жилой недвижимости, суммарная жилая площадь которых больше льготной, и тем, кто использует недвижимость для получения доходов, сдает его в аренду, лизинг или использует как офис в предпринимательской деятельности.
— Тогда давайте поговорим о льготах. Кто не обязан платить налог на недвижимость?
— После внесения летом прошлого года изменений в Налоговый кодекс льгота в виде уменьшения базы налогообложения предоставляется независимо от количества объектов недвижимости: для квартиры (квартир) — на 120 квадратных метров, для жилого дома (домов) — на 250 квадратных метров.
Такая льгота предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период.
— Еще раз спрошу: льгота точно положена независимо от того, сколько у меня квартир? А то ведь раньше человек должен был платить налог, если у него две квартиры, даже если их общая площадь была меньше льготной.
— Да, льгота предоставляется независимо от количества квартир. Сейчас у человека могут быть и две, и три квартиры. Главное, чтобы их площадь в сумме была меньше льготной.
Например, человек, владеющий двумя квартирами жилой площадью 40 и 60 квадратных метров, налог платить не будет. Потому что в сумме общая жилая площадь его недвижимости составляет 100 квадратных метров — меньше, чем льготные 120 «квадратов».
В то же время льготы по уплате налога не предоставляются на объекты, используемые владельцами с целью получения доходов. Например, человек имеет две квартиры. В одной живет, а вторую сдает в аренду, лизинг или использует как офис в предпринимательской деятельности…
— Тогда за вторую будут взимать налог, даже если в сумме их площадь меньше 120 квадратных метров? А как докажут, что я ее сдаю?
— Все верно, льготы не предоставляются на объекты налогообложения, используемые владельцами для получения доходов. Что касается ответственности за неуплату налогов, то, конечно, специально отслеживать деятельность человека (если он не является субъектом предпринимательской деятельности) никто не будет.
Это, так сказать, дело совести. Но все же законодатель устанавливает некоторые пути получения информации. К примеру, нотариус в случае заключения договора аренды недвижимости обязан прислать в налоговую по месту жительства арендодателя информацию о таком документе.
Также субъекты хозяйствования, которые являются посредниками при заключении подобных договоров или предоставляют услуги по аренде недвижимости (риелторы), обязаны направить сведения о заключении договора в налоговую службу по месту своей регистрации.
Если эти субъекты нарушат порядок или сроки подачи указанной информации, они несут ответственность, предусмотренную законом за нарушение порядка и сроков подачи налоговой отчетности.
— А если у меня есть дом и квартира?
— В новой редакции Налогового кодекса появился пункт «разные виды объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (в случае одновременного пребывания в собственности налогоплательщика квартиры (квартир) и жилого дома (домов; в том числе их частей)». Владельцам предоставляется льгота на 370 квадратных метров.
— Выходит, если у меня есть и дом, и квартира, то их общая жилая площадь не должна превышать 370 квадратных метров?
— Именно так. До принятия закона человеку, владеющему и домом, и квартирой за один из объектов жилой недвижимости необходимо было платить налог в зависимости от применения льготы.
— По каким ставкам платят налог хозяева недвижимости, имеющей большую площадь?
— Закон предусматривает градацию ставок в зависимости от вида недвижимости и ее площади. Так, для квартир от 120 до 240 квадратных метров и домов от 250 до 500 квадратных метров ставку будут определять местные органы управления. Ее размер не должен превышать 1 процент минимальной зарплаты.
— Значит, местные власти могут назначить ставку и меньше 1 процента?
— Да. А вот если человек владеет разными объектами недвижимости площадью от 370 до 740 квадратных метров, тогда он будет платить фиксированную ставку в размере 1 процента минимальной зарплаты.
А для еще большей площади действует единая ставка — 2,7 процента (см. таблицу. — Авт.).
— Допустим, у человека есть квартира жилой площадью 130 квадратных метров. На нее вообще не положены льготы, поскольку она больше 120 квадратных метров? Или же на 120 квадратных метров предоставят льготу, а за «лишние» 10 метров нужно платить налог?
— В данном случае налог будет начислен на «лишние», как вы сказали, 10 квадратных метров жилой площади.
— Предположим, такой квартирой владеют два человека. Одному принадлежат 65 квадратных метров и второму 65 метров.
— Если у них в собственности нет другой недвижимости, то оба имеют право на льготу при уплате налога. Даже несмотря на то, что общая площадь квартиры больше льготной. Ведь льгота дается конкретному человеку на те жилые метры, которыми он владеет.
— Есть ли льготы на дачные и садовые дома?
— Налоговым кодексом предусмотрено, что садовый или дачный домик не облагается налогом на недвижимость, но только если в собственности плательщика имеется не больше одного такого объекта.
Не облагается налогом и жилье, расположенное в зоне отчуждения. Не является объектом налогообложения жилая недвижимость детских домов семейного типа, а также та, что принадлежит физическим лицам, которые в соответствии с законом имеют статус многодетных, приемных или малообеспеченных семей, опекунов, попечителей детей.
Но не больше одного такого объекта на семью, опекуна, попечителя.
Не придется платить налог и за объекты жилой недвижимости (в том числе их части), принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской заботы, и лицам из их числа, признанным такими в соответствии с законом, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями или отцами (но не больше одного такого объекта на ребенка).
— При подсчете квадратных метров, на которые полагаются льготы, учитывается именно жилая площадь или общая?
— Объектом налогообложения является именно жилая площадь.
— И теперь такое уточнение: в 2014 году люди будут платить налог за ту недвижимость, которой владели в 2013-м, или за ту, которая у них появится в 2014 году?
— В этом году налог будет начисляться за недвижимость, находившуюся в собственности граждан в прошлом году.
— Предположим, у человека было две квартиры по 100 квадратных метров каждая, одну он продал в ноябре 2013 года…
— В таком случае ему будет начислен налог только с 1 января до 1 ноября — на обе квартиры. После 1 ноября в его собственности остается одна квартира площадью 100 квадратных метров, что меньше льготной. И за последние два месяца года налог платить не нужно.
— Какие конкретно документы следует предоставить для того, чтобы доказать, что человек продал «лишнюю» квартиру?
— Подтверждающие смену владельца квартиры: договор купли-продажи, дарственную, решение суда.
— Когда именно людям необходимо заплатить налог? И как вообще это будет происходить? Им придется подавать декларацию?
— Нет, декларации подавать не нужно. До 1 июля граждане будут получать налоговые сообщения-решения и квитанции с начисленными к уплате суммами налога, которые нужно уплатить в течение 60 дней со дня вручения документа.
Это новый для нашей страны налог, который все еще вызывает много вопросов. Поэтому я напоминаю, что при Министерстве доходов и сборов Украины открыта специальная телефонная консультационная линия (номер: 0−800−501−007), позвонив на которую можно уточнить все нюансы уплаты данного налога.
| Ставка / Объект недвижимости | Квартиры | Дома | Различные виды недвижимости |
| Не облагается налогом (льготная площадь) | До 120 квадратных метров | До 250 квадратных метров | До 370 квадратных метров |
| До 1% минимальной зарплаты (за каждый квадратный метр площади выше льготной) | От 120 до 240 квадратных метров | От 250 до 500 квадратных метров | – |
| 1% минимальной зарплаты (за каждый квадратный метр площади выше льготной) | – | – | От 370 до 740 квадратных метров |
| 2,7% минимальной зарплаты (за каждый квадратный метр площади выше льготной) | Свыше 240 квадратных метров | Свыше 500 квадратных метров | Свыше 740 квадратных метров |
Читайте нас в Telegram-канале, и
Источник: https://fakty.ua/175811-u-cheloveka-mogut-byt-i-dve-i-tri-kvartiry-lgota-predostavlyaetsya-nezavisimo-ot-ih-kolichestva
Содержание
Продажа предприятия или части его имущества
Когда речь идет о налоговой оптимизации продажи компании или ее части (фактически всего имущества компании или крупной ее части), самое распространенное решение, которое предлагается продавцу и покупателю, — ее прямая реализация как долей (акций) предприятия, так как такая реализация не облагается НДС (в отличие от продажи предприятия как имущественного комплекса, например).
Факторы, которые влияют на выбор способа реализации предприятия
Есть три основных варианта продажи предприятия (части предприятия):
● продажа доли организации;
● продажа предприятия как имущественного комплекса (части имущественного комплекса);
● продажа отдельных активов, которые в совокупности будут представлять это предприятие.
Естественно, существуют и другие способы фактического перераспределения имущества компании, которые в данной статье рассматриваться не будут.
При разработке схемы сделки по реализации предприятия и выборе наиболее экономически выгодного с налоговой точки зрения варианта необходимо учитывать не только необходимость уплаты (избежания уплаты) НДС, но и ряд других факторов, в том числе:
● доли предприятия продают его учредители (акционеры); предприятие как имущественный комплекс (часть имущественного комплекса) — само юридическое лицо; отдельные активы — также само юридическое лицо.
Ведь именно компании принадлежит имущество предприятия, в то время как ее доли (акции) — ее учредителям (акционерам). Иначе говоря, плательщиками налогов в данном случае будут разные субъекты.
А значит, они будут платить и разные налоги, налоговая база по ним будем исчисляться по разному и т. д.;
● состав учредителей (продают компанию учредители — физические лица, которые с доходов от продажи должны будут заплатить НДФЛ, или учредители — юридические лица, являющиеся плательщиками налога на прибыль либо единого налога);
● соотношение чистых активов и размера уставного капитала.
Например, учредители — юридические лица на основной системе налогообложения продают в виде долей компанию, учредителями которой они являются, с высоким размером уставного капитала, при этом размер чистых активов не намного больше его.
Они действительно сэкономят НДС, а с небольшой разницы между уставным капиталом и рыночной ценой компании (которая, скорее всего, будет равняться или чуть превышать стоимость ее чистых активов) заплатят налог на прибыль.
Пример 1
Уставный капитал составляет 1 млн руб., чистые активы — 1,5 млн руб. За эту же сумму компанию продают третьему лицу. Налог на прибыль будет заплачен с 0,5 млн руб. НДС не будет заплачен вовсе.
А если уставный капитал компании символический, а стоимость чистых активов несравнимо больше? В таком случае при продаже предприятия как имущественного комплекса высокая стоимость чистых активов будет учтена при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль, хотя НДС действительно придется заплатить.
Но плательщиком налога на прибыль в данном случае будет компания, продающая свое предприятие как имущественный комплекс. Для нахождения налоговой базы по налогу на прибыль необходимо вычесть из выручки стоимость чистых активов.
Если же продажа такого предприятия будет осуществляться как продажа долей, то уменьшить налоговую базу смогут сами учредители, но только на первоначальную стоимость их вклада.
Таким образом, прежде чем сделать вывод о том, что продажа предприятия в виде долей компании более выгодна в связи с очевидным отсутствием необходимости платить НДС, лучше провести конкретные расчеты и сравнить суммы уплаченных налогов при различных вариантах продажи предприятия (его части). Может оказаться, что продать компанию в виде долей (акций) менее выгодно, чем как имущественный комплекс.
Прямая простая продажа имущества предприятия с помощью долей компании позволяет экономить только НДС (имеется в виду ситуация, когда есть только продавец и покупатель).
Но есть и более сложные варианты продажи с помощью долей, которые позволяют минимизировать и иные налоги, например налог на прибыль при условии участия в схеме промежуточных юридических лиц иных юрисдикций.
Однако использование таких сложных вариантов предполагает дополнительные значительные затраты и проведение серьезной работы по минимизации налоговых рисков.
Кроме налоговой экономии следует учитывать и иные сложности реализации того или иного варианта продажи, например:
● сложность для покупателя признания расходов (доходов) при покупке предприятия как имущественного комплекса.
Так, в соответствии со ст. 268.
1 НК РФ «Особенности признания доходов и расходов при приобретении предприятия как имущественного комплекса» разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия как имущественного комплекса (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика.
Величину превышения цены покупки предприятия как имущественного комплекса над стоимостью его чистых активов следует рассматривать как надбавку к цене, уплачиваемую покупателем в ожидании будущих экономических выгод.
Величину превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки следует рассматривать как скидку с цены, предоставляемую покупателю в связи с отсутствием факторов наличия стабильных покупателей, репутации качества, навыков маркетинга и сбыта, деловых связей, опыта управления, уровня квалификации персонала и с учетом других факторов. Сумма уплачиваемой покупателем надбавки (получаемой скидки) учитывается в целях налогообложения в следующем порядке:
1) надбавка, уплачиваемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается расходом равномерно в течение 5 лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс;
2) скидка, получаемая покупателем предприятия как имущественного комплекса, признается доходом в том месяце, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс;
● фактические затраты на оформление купли-продажи долей, предприятия как имущественного комплекса и отдельных активов. Оформить куплю-продажу долей предприятия проще с технической точки зрения и менее затратно, чем продажу предприятия как имущественного комплекса или его отдельных активов.
Так, процедура продажи предприятия как имущественного комплекса достаточно трудоемкая. В частности, для подписания договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса необходимо подготовить:
● акт инвентаризации входящих в состав предприятия активов и обязательств;
● бухгалтерский баланс продаваемого предприятия;
● перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК РФ).
Эти документы вместе с заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия будут приложены к договору (п. 1 ст. 560 ГК РФ).
Источник: https://www.profiz.ru/se/article_prodaza_predpriatia/
Продажа недвижимости и другого имущества физлицом или ИП: где грань между доходами от предпринимательской деятельности и личными доходами?
Роман Милехин
Аудитор “Сибирская Юридическая Компания-Аудит”
специально для ГАРАНТ.РУ
В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст.
11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г.
№ 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.
С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков.
Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п.
17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.
В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ “бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности”.1
Такая формулировка вызывает несколько вопросов:
- сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
- Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?
С другой стороны, раз в НК РФ о “бывших предпринимателях” нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.
В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.
Критерий “систематическое получение прибыли”
Понятие “систематическое получение прибыли” прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.
В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.
Отнесение имущества к предпринимательской деятельности
Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.
Физическое лицо лишится следующих “льгот”:
- получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
или
- возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.
Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.
Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.
Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.
Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.
Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).
Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше “льготами”.
Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, “льготами” воспользоваться не получится.
Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью
При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы “случайно” закрыли ИП перед продажей.
Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.
Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП
ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.
Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.
Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).
Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.
***
Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.
______________________________
1 С этими разъяснениями можно ознакомиться на официальном сайте ФНС России в разделе “Новости” от 11 января 2019 года: https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8280775/.
Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/milehin/1257362/
“В Киеве налог на недвижимость будут платить владельцы квартир площадью более 60 квадратных метров”
До 1 июля налоговая служба намерена разослать людям решения-уведомления и квитанции с суммами налога, который нужно внести в течение 60 дней со дня получения документа
После окончания декларационной кампании в Украине началась следующая — по уплате налога на имущество. Так, до 1 июля налоговая служба должна разослать людям решения-уведомления о необходимости внести этот налог.
Напомним, что фактически налог на имущество состоит из нескольких платежей: уже привычного нам налога на недвижимость, а также транспортного и дополнительного налога на элитную недвижимость, которые условно можно назвать налогом «на роскошь».
Наибольшие поступления от этих налогов страна ожидает именно в столице, где проживает больше всего владельцев дорогих автомобилей, больших домов и просторных квартир. Поэтому о том, как, кому и когда нужно платить налог на имущество, «ФАКТЫ» побеседовали с начальником Главного управления Государственной фискальной службы в Киеве Людмилой Демченко.
— Давайте начнем разговор с обычного налога на недвижимость. Ранее по нему полагались определенные льготы, поэтому его платило не так уж и много людей. В этом году что-то изменилось?
— Изменилось. В 2016 году люди должны уплатить налог на недвижимость, которой владели в 2015 году, и уже по новым правилам.
В первую очередь хочу отметить, что если раньше налогом облагалась только жилая недвижимость, являющаяся собственностью человека, то теперь под налогообложение попадает и нежилая недвижимость. Также изменен сам механизм начисления этого налога.
— Как именно?
— Прежде льготы по уплате наше законодательство предоставляло на государственном уровне. То есть были утверждены льготные нормы площади, не облагавшейся налогом, — независимо от региона.
— Напомните, пожалуйста, какие были льготы?
— Необлагаемая площадь жилой недвижимости составляла:
для квартир — 120 квадратных метров;
ля домов — 250 квадратных метров;
для различных типов недвижимости (дом и квартира) — 370 квадратных метров.
— А теперь как?
— Сегодня решения о ставках и льготах при налогообложении недвижимости принимают местные советы, поскольку данный налог будет поступать в местный бюджет. И община может распоряжаться этими средствами по своему усмотрению.
— То есть полная свобода: местные власти вправе устанавливать любые ставки?
— Не совсем. Новая редакция Налогового кодекса четко определяет максимальную ставку налога: она не должна превышать 2 процента размера минимальной зарплаты за квадратный метр налогооблагаемой площади жилья, а по нежилой недвижимости на 2015 год — не более 1 процента.
То же касается и льгот: местные советы сами утверждают льготную площадь жилья. В то же время законом на общегосударственном уровне определены минимальные льготные площади. Для квартир это 60 квадратных метров, для домов — 120 квадратных метров.
А при владении разными типами жилой недвижимости налогом будет облагаться площадь свыше 180 квадратных метров.
— И какие льготы предусмотрены в Киеве?
— Киевский горсовет утвердил льготы на минимальном государственном уровне: 60 квадратных метров для квартир, 120 — для домов, 180 — для разных типов недвижимости.
Кроме того, в Киеве от уплаты налога освободили жилье, принадлежащее инвалидам, членам семей героев Небесной сотни, участникам АТО и членам семей погибших участников АТО (но не более одного объекта).
Также дополнительную льготную площадь (к 60 квадратным метрам для квартир) в столице предоставляют семьям с тремя детьми и более — по 20 квадратных метров на третьего и каждого последующего ребенка в возрасте до 18 лет.
Кстати, на государственном уровне от уплаты налога на недвижимость освобождены здания детских домов семейного типа, общежития, жилье, непригодное для проживания (в том числе в связи с аварийным состоянием, которое было признано решением сельского, поселкового, городского совета), а также объекты жилой недвижимости (в том числе их доли), принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (родителями) — не более одного такого объекта на ребенка.
— Понятно. Уточню: налогом облагается общая площадь или жилая?
— Общая.
— Что относится к жилой, а что к общей?
— Жилая площадь квартиры определяется как сумма площади жилых комнат. Общая же — как сумма жилой площади и площади лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемой со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0. Таким образом, жилая площадь квартиры всегда будет меньше общей.
— Что входит в общую площадь жилого дома? Сарай? Гараж? Конюшня? Пруд с беседкой?
— Общая площадь жилого дома определяется как сумма площади жилых и подсобных помещений (кухонь, прихожих, внутриквартирных коридоров и лестниц, ванных или душевых, санузлов, кладовых, топочных и других помещений, не являющихся жилыми комнатами), расположенных на надземных, мансардных, цокольных и подвальных этажах, в отапливаемых пристройках и на верандах.
В то же время хочу подчеркнуть, что фискальная служба не определяет площадь квартиры или дома. Мы получаем информацию из Государственного реестра имущественных прав и начисляем налог только на основании этих данных.
— Какие сведения занесены в реестр? Говорят, были проблемы с его наполнением…
— В этом реестре есть информация обо всех объектах недвижимости, на которые было изменено или установлено право собственности начиная с 2012 года.
— А более ранние объекты?
— Наполнение госреестра продолжается.
— Как происходит уплата налога? Людям необходимо куда-то приходить или им пришлют квитанцию на дом?
— До 1 июля налоговая служба будет рассылать гражданам решения-уведомления и квитанции с суммами налога. Его нужно уплатить в течение 60 дней со дня получения документа.
И если владелец недвижимости, площадь которой превышает льготную, не получит такого уведомления, это повод прийти в налоговую службу для проведения сверки — во избежание неприятных ситуаций в будущем.
То же касается случаев, когда человек обнаружит какие-то неточности в квитанциях. Например, если налог начислен на недвижимость, которую он в 2015 году уже продал.
— Ясно. А что дает такая сверка?
— У владельца будет возможность внести коррективы. Если он продал квартиру или дом, решение об уплате налога ликвидируется. Если же он пришел заявить о своей недвижимости, которая облагается налогом, ему выпишут квитанцию.
Для этого налогоплательщик должен обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган для проведения сверки данных по объектам недвижимости, размерам общей площади, правам на пользование льготой, ставкам налога и начисленным суммам. А приходить в налоговые органы необходимо с оригиналами документов о праве собственности.
— Куда конкретно нужно обращаться для такой сверки — в налоговую инспекцию по месту регистрации человека или по месту расположения недвижимости?
— В налоговую инспекцию по месту регистрации налогоплательщика, независимо от того, где территориально находится недвижимость, за которую вносится налог. Допустим, человек зарегистрирован в Киеве, а недвижимость у него во Львове, Одессе или Боярке. Так вот, ему следует прийти именно в районную налоговою службу столицы — по месту регистрации.
— Какова ставка налога на недвижимость в Киеве?
— И на жилую, и на нежилую — 1 процент минимальной зарплаты за квадратный метр. В 2015 году (за который мы платим налог) это было 12 гривен 18 копеек.
— Объясните, пожалуйста, на схематическом примере, как именно рассчитывается налог на недвижимость.
— Допустим, у человека есть квартира площадью 70 квадратных метров. Киевский совет установил для квартир льготную площадь 60 квадратных метров. Таким образом, налогом облагаются всего 10 квадратов этого жилья.
— То есть налог придется уплатить не за все 70 метров, а только за «лишние» 10 метров?
— Да. Ведь облагается лишь площадь превышения. В данном случае — 10 квадратных метров. Таким образом, налог на недвижимость за 2015 год, который необходимо будет внести в 2016-м, составит:
12,18 гривни х 10 квадратных метров = 121 гривня 80 копеек.
— Это сумма налога за год или за месяц?
— За год, конечно. Так указано в Налоговом кодексе: налог берется за год.
— Тогда давайте разбираться в ситуации, когда жильем владеют несколько человек. Например, квартира площадью 150 квадратных метров принадлежит двоим гражданам.
— Тут могут быть варианты, поскольку Гражданский кодекс выделяет два случая:
совместную частичную собственность нескольких лиц, выделенную в натуре;
совместную собственность нескольких лиц, не выделенную в натуре.
Если недвижимость находится в частичной собственности нескольких человек и выделена в натуре, то платить налог будет каждый владелец за свою долю. А если квартира в общей совместной собственности нескольких лиц и не разделена в натуре, то платить налог будет один из владельцев — по согласованию.
— Но льгота им полагается или нет?
— Льгота дается конкретному гражданину на те жилые метры, которые являются его собственностью как отдельно зарегистрированный в реестре объект жилой недвижимости.
То есть в случае, когда 150-метровой квартирой в равных долях владеют двое и эти части числятся в Госреестре недвижимости как отдельные объекты, каждому принадлежит по 75 квадратных метров.
И поскольку в Киеве владельцу предоставляется льгота на 60 квадратных метров, то платить каждый из них будет только за «лишние» 15 квадратов.
— А если собственность не выделена в натуре?
— Если недвижимость не разделена в натуре и в реестре числится как один объект, которым владеют несколько человек, тогда налогом облагаются 90 квадратных метров, так как 150 «квадратов» уменьшаются на льготные 60 метров, которые будут предоставляться только одному собственнику, на которого в реестре зарегистрирована квартира.
— Понятно. Но странно… Тогда такой вопрос: льгота предоставляется на общую площадь 60 квадратных метров — независимо от того, сколько у человека квартир? Допустим, мужчина владеет двумя «гостинками» — 29 и 27 квадратных метров. В сумме это всего 56 квадратов…
— Все правильно: льгота предоставляется независимо от количества квартир. Но при этом не полагаются льготы по уплате налога на объекты, используемые владельцами с целью получения доходов. Например, когда в одной квартире человек живет, а другую сдает в аренду или устроил там офис своей фирмы, за вторую взимают налог без льготы.
— Как рассчитывается льготная площадь, если человек владеет квартирой и домом?
— В таком случае, как я уже говорила, применяется льгота для разных видов недвижимости. В Киеве это 180 квадратных метров.
— Допустим, у человека две квартиры: одна — в Одессе, площадью 50 квадратных метров, другая — в Киеве, площадью 60 квадратных метров. Общая площадь двух объектов — 110 квадратных метров. Но при этом Одесский горсовет освободил от уплаты налога квартиры менее 120 квадратных метров… Так придется платить налог или нет? И если да, то где?
— Сумма налога будет рассчитана исходя из общей площади находящегося во владении имущества с учетом льгот и ставок каждого региона и удельного веса каждой квартиры. И вносить его надо, соответственно, на счета региона, где находится недвижимость. Счета и сумма будут указаны в налоговом уведомлении-решении.
Источник: http://kyiv.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/print-252687.html