Какой порядок подписания документов купли продажи квартиры?

Как продать квартиру

Какой порядок подписания документов купли продажи квартиры?

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

Как я купила квартиру в Подмосковье

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Какой порядок подписания документов купли продажи квартиры?

Последнее обновление: 30.03.2019

Сделка купли-продажи квартиры не такая уж сложная вещь, как об этом говорят риэлторы. Но для того, чтобы ее грамотно провести и определить порядок действий в ней (как с ипотекой, так и без нее), все-таки нужно потратить некоторое время на изучение вопроса.

К слову, самих риэлторов в агентствах недвижимости готовят под эти задачи довольно быстро, и для этого им даже не требуется юридического образования.

Наш сайт-самоучитель Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») полностью посвящен вопросу проведения сделок купли-продажи квартир. Он содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТУКЦИЮ (алгоритм) по организации сделки (см.

ниже ссылку), и основы юридической базы, непосредственно относящейся к купле-продаже жилья. И то и другое можно изучить за несколько дней, и тогда большинство вопросов, которые возникают у участников сделок, отпадут сами собой.

Правда, в некоторых моментах, требующих углубленного знания законов, может понадобиться дополнительная консультация юриста (эти моменты помечены в Инструкции красным цветом).

Порядок проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры (в том числе с ипотекой) заметно отличается, в зависимости от того, покупаем ли мы квартиру на первичном рынке недвижимости (в строящемся доме у Застройщика), или на вторичном (в обжитом доме у частного лица). Алгоритм действий в обоих случаях можно разбить на десяток основных шагов (этапов), которые приведены далее.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Девелопера), или кооператив (если мы покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (переводим деньги на счет Застройщика сразу или частями).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно.

Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни.

Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Какие риски несет Покупатель при покупке квартиры у юридического лица на вторичном рынке – см. в заметке по ссылке.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает.

Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации).

Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Обмен квартиры на рынке недвижимости – как это делается. См. по ссылке.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход.

Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/poryadok-oformleniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Порядок оформления документов при покупке недвижимости, правильное оформление договора купли-продажи квартиры

Какой порядок подписания документов купли продажи квартиры?

5 Января 2016

Покупка недвижимости — очень сложный процесс, требующий особого внимания к деталям. Самостоятельное оформление данной сделки может в будущем сыграть с вами злую шутку, так как не заметив некоторых пунктов договора вы имеете возможность оказаться в сложном положении.

Бывает так, что процесс купли-продажи происходит в состоянии аффекта, в ситуации мошенничества или по другим противозаконным действиям и в итоге вы оказываетесь и без денег, и без квартиры. Для того, чтобы иметь полную уверенность в том, что вы станете законным обладателем жилищной или нежилой площади, необходимо пользоваться услугами юристов или нотариусов.

Только они смогут рассмотреть и правильно прочитать все пункты договора и, если нужно, отстоять ваши права.

Как же проходит порядок оформления документов при покупке недвижимости?

С 1-го сентября 2013 года вступил в силу закон, по которому все сделки по купли-продаже проходят через банк по безналичному расчету. Кроме того, нотариус имеет право оформлять сделки такого типа только при условии наличия платежных поручений от банка, подтверждающих передачу денежных средств за недвижимость.

Оформление документации при покупке жилья начинается с подписания предварительного договора. Данную процедуру лучше всего поручать нотариусу, так как он не является заинтересованным лицом в данном процессе и все действия будет выполнять в интересах обеих сторон, что нельзя сказать про юриста, со стороны продавца.

При оформлении предварительного договора вам следует обратить пристальное внимание, что бы в договоре были:

  • Четко прописанная цена в гривнах;
  • Указана сумма задатка;
  • Указан срок, до которого должен быть составлен основной договор;
  • Прописан конечный срок освобождения жилья продавцом (вторичный рынок) или дата заселения покупателя в новое строение.

ВАЖНО! Данный договор обеспечит вам возвращение суммы задатка в 2-х кратном размере при отказе продавца осуществлять сделку или обязует вас оставить у продавца сумму залога, при ситуации отказа с вашей стороны. Следующим этапом для того, что купить квартиру в Киеве будет подготовка пакета документов для нотариальной продажи. Документация на квартиру включает:

  • Паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность участников сделки.
  • Идентификационный номер плательщика налогов.
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество, с обязательной отметкой БТИ о регистрации права собственности, которым могут быть:
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания, ренты, дарения, обмена;
  • договор о наследовании;
  • свидетельство о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов;
  • свидетельство о приобретении заставленного имущества на аукционе (публичных торгах);
  • свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о праве собственности на часть в совместной собственности супругов;
  • договор о разделе наследственного имущества;
  • договор о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;
  • договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;
  • договор о выделении части в натуре (раздел);
  • ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
  • решение суда;
  • договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии отметки о регистрации прав.
  • Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости.
  • Справка об отсутствии налогового залога.
  • Справка об отсутствии запретов на отчуждение.
  • Письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который пребывает в общей совместной собственности (в частности, согласие в письменной форме второго супруга обязательно при продаже квартиры: в доме ЖСК, выкупленной у органов местного самоуправления, построенной на основах долевого участия, приобретенной ранее через куплю-продажу человеком, состоящим в тот момент в зарегистрированном браке).
  • Письменное заявление участников общей долевой собственности об отказе осуществить право преимущественной покупки доли продаваемого имущества или документ, подтверждающий уведомление других сособственников о том, что доля продается, если продаваемая недвижимость пребывает в общей долевой собственности (перечень сособственников отражается в справке-характеристике БТИ, выдаваемой для отчуждения объекта).
  • Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, если собственником или сособственником объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный (разрешение органов опеки и попечительства на продажу требуется только в тех случаях, когда указанные лица записаны в качестве собственника или сособственника в любом из правоустанавливающих документов).
  • Доверенность, если сделка заключается не лично собственником.

Третий этап — нотариальное удостоверение договора купли-продажи. В данный этап входит:

  • Ознакомление со всеми пунктами основного договора;
  • Оплата всех необходимых сборов и налогов, по отношению объекта сделки;
Ставка   Применение налога на продажу недвижимости
0%Пункт 1 ст. 172 Налогового кодекса: Продажа недвижимости не чаще одного раза за отчетный налоговый год, при условии владения более трех лет:
  • жилым домом;
  • квартирой или ее частью;
  • комнатой;
  • садовым домом;
  • участком, не превышающим норму бесплатной передачи (ст.121 Земельного кодекса).
5%
  •  продажа недвижимости, указанной в п.1 ст.172 НКУ, которая находится в собственности налогоплательщика менее трех лет;
  • продажа на протяжении отчетного года более одного из объектов недвижимости, определенных в п.1 ст.172 НКУ;
  • продажа объекта недвижимости не определенного в п.1 ст.172 НКУ;
  • продажа (обмен) объекта незавершенного строительства;
  • доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимости не определенной в п.172.1 статьи 172 НКУ при обмене объекта недвижимости на другой или другие.
15%  Продажа или обмен на протяжении отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, определенных и не определенных в п.172.1 ст.172 НКУ,  совершающаяся физическим лицом — нерезидентом.

Стоит отметить, что кроме вышеперечисленных налогов существуют дополнительные, которые взымаются непосредственно за услуги нотариуса:

  • государственная пошлина или плата за совершение нотариальных действий;
  • сбор на обязательное пенсионное страхование;
  • нотариальные услуги — платежи за совершение нотариальных действий.

В том случае, если вы имеете дело с государственным нотариусом, то согласно с Декретом Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от 21.01.93г. уплачивается налог — государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.

  • Оплата остаточной суммы с учетом задатка;
  • Подписание договора.

Четвертый, завершающий, этап — регистрация права собственности в Бюро технической документации.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Данный вопрос интересует обе стороны совершения сделки. Так как они в одинаковой пропорции находятся под высоким риском. В современном мире очень много мошенников и невооруженным глазом сложно оценить подлинность.

Конечно же, если вы рассматриваете квартиры от застройщика, то вникнуть и проверить ситуацию легче, но если это вторичный рынок, то следует щепетильно проверять каждый документ. Поэтому не стоит экспериментировать — обращайтесь к услугам специалистов.

Как вы уже заметили, процесс покупки/продажи недвижимости не такой легкий процесс, как может показаться на первый взгляд. Потому, для облегчения своей жизни и преуменьшения забот по данному процессу — обращайтесь за помощью к специалистам.

Источник: https://novabydova.com.ua/blog/poryadok-oformleniya-dokumentov-pri-pokupke-nedvizhimosti/

Порядок проведения сделки купли-продажи

Какой порядок подписания документов купли продажи квартиры?

Сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке – это процесс, в котором участвуют две стороны – Продавец и Покупатель, поэтому рассмотрим порядок оформления сделки для каждой из сторон.

Для Покупателя:

1.      Первая часть сделки – это составление предварительного договора купли-продажи квартиры с внесением задатка или аванса.

Аванс – это возвращаемая сумма в случае расторжения сделки.

Задаток же может быть не возвратным, или возвращаться Продавцом Покупателю в двойном размере (если это установлено в договоре), если срыв сделки произошел по вине Продавца.

2.      В процессе подписания предварительного договора, а лучше перед этим, Покупателю необходимо ознакомиться с оригиналами документов на квартиру. Этот список включает:

  • свидетельством о праве на собственность;
  • договор, на основании которого квартира приобретена в собственность;
  • актом передачи квартиры Продавцу (для новостроек).

3.      Важнейшая часть для Покупателя – это проверка юридической «чистоты» квартиры. На этом этапе необходимо сделать следующее:

  • запросить выписку из Росреестра. Эта выписка содержит сведения о отсутствии/наличии ограничений, обременений или притязаний на данную квартиру со стороны третьих лиц;
  • запросить выписку из домой книги. Эта выписка показывает количество прописанных в квартире лиц;
  • запросить выписку у УК (управляющей компании) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • запросить выписку из Наркодиспансера и Психодиспансера на имя Продавца квартиры. Это гарантирует его адекватность и отсутствии возможных судебных разбирательств в будущем на основании того, что Продавец был в измененном сознании при подписании документов о продаже квартиры.
  • запросить выписку БТИ и кадастровый паспорт на квартиру. Эти документы подтверждают узаконенность или отсутствие перепланировки.

4.      После проверки документов, и Продавцу и Покупателю необходимо составить заверить у нотариуса заявления, подтверждающие согласие супругов на совершение сделки. В случае, если участник сделки не состоит в браке данный документ заменяет заявление о гражданском состоянии.

5.      Главным этапом совершения сделки является подписание договора купли-продажи квартиры и передача денег.

В назначенный день стороны подписывают предварительно составленный договор, и происходит передача денег по сделки. Акт, связанный с финансами, можно совершить в банке, воспользовавшись услугой проверки купюр или аренды ячейки.

Процесс передачи денег должен совпадать с государственной регистрацией договора, которая проходит в Росреестре.

Там же в терминалах или в соседнем отделении банка оплачивается гос.пошлина за оформление сделки.

6.      Через 2-4 недели Покупатель получает свидетельство на право собственности своей новой квартиры.

7.      Также в течение времени, обозначенного в договоре, Продавец освобождает квартиру от предметов домашнего обихода и передает ключи от квартиры Покупателю.

8.      После получения документов на владение квартирой, Покупателю необходимо копии документов в ТСЖ или УК, и заключить договор на обслуживание с Управляющей компаний и Энергосбытовой компанией.

Для Продавца

1.      Первое, что необходимо сделать после того, как найден потенциальный Покупатель на квартиру – это составить предварительный договор купли-продажи.

Финансовым подкреплением сделки является аванс или задаток. Аванс выгоден для Продавца в том случае, если его решение продавать квартиру именно этому Покупателю является неокончательным.

В случае расторжения предварительного договора аванс можно вернуть без каких-либо осложнений.

2.      В случае, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, Продавец обязан  получить согласие органов опеки и попечительства.

3.      Так же как и Покупатель, Продавец должен составить и нотариально заверить согласие супруги на совершение сделки.

4.      После подготовки всех необходимых документов обеими сторонами сделки, Покупатель и Продавец согласовывают условия и содержание договора купли-продажи квартиры.

5.      В назначенный день, Продавец и Покупатель встречаются для подписания договора, передачи денег и подачи документов на государственную регистрацию.
Передача денег и написание расписки может быть осуществлена либо в отделении банка, либо в специальной зоне в Росреестре.

6.      В срок, оговоренный в договоре, Продавец обязан освободить квартиру от предметов домашнего обихода и передать ключи Покупателю.

Источник: http://www.bcbik.ru/procedure-of-purchase-and-sale

Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир

Какой порядок подписания документов купли продажи квартиры?

По данным журнала «Этажи», каждый американский риэлтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.

В России нет закона, который регулирует деятельность агентов. Поэтому не все начинающие риэлторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Разберем, что должен делать риэлтор на каждом этапе сделки.

I. Сделка купли-продажи квартиры, что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Получаем выписку из ЕГРН
3. Изучаем документы объекта недвижимости
4.

Заключаем предварительный договор купли-продажи
5. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
6. Подписываем договор купли-продажи
7. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
8.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8-ми этапов, занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риэлтор Мария Нефедова рассказала нам, какие есть этапы сделки купли продажи недвижимостии что должен делать агент на каждом ее этапе.

Читать по теме
А вдруг продавец скроет важную информацию о квартире, а после сделки покупатель останется без денег и жилья? 7 обязательных вопросов, которые риэлтор должен задать продавцу, узнайте в нашем блоге.

Назад

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.

Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риэлтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Читать по теме
Сделка, конечно, начинается с изучения объекта. Но этот объект сначала надо найти! Чтобы поиски не прошли впустую, и клиент не ушел в другое агентство, риэлтору следует заключить с ним эксклюзивный договор.

Назад

Получаем выписку из ЕГРН

Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10-ти дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через Онлайн заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную можно получить за несколько часов.

Назад

Изучаем документы объекта недвижимости

Портал «Правомер» выделяет два типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

Риэлтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять.

Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Назад

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Риэлтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риэлтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Назад

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Удобнее всего для этого CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в 1 клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса SalesapCRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в SalesapCRM

Чтобы не запутаться, какие документы предоставил клиент, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риэлтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента

В SalesapCRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик

Внедрите SalesapCRM!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Читать по теме
Хотите ли вы, чтобы СRM-система захватывала все заявки с сайта, записывала телефонные разговоры, сама искала объекты и публиковала объявления, то при выборе тестируйте её как минимум по 10-ти критериям

Назад

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риэлтор.

Назад

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовых документов придется ждать на 2 дня дольше.

Назад

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риэлтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и изучить все тонкости, которые касаются документов.

Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.

Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Назад

Ирина Изендимирова

Внедрите SalesapCRM!

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений
    на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости
    в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

crm для риэлтора дайджест недвижимость

Источник: https://salesap.ru/blog/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Абсолютное право
Добавить комментарий