Какой порядок признания договора передачи в собственность недействительным?

С помощью приватизации, муниципальная квартира переходит в собственность тех граждан, которые в ней участвуют. В практике не редко встречаются ситуации, когда в ходе приватизации квартир были допущены такие нарушения, которые ведут к признанию приватизации недействительной.

Для признания приватизации квартиры недействительной, необходимо обратиться с иском в суд.

Чаще всего, с этой целью готовят следующие иски:

— о признании недействительным договора передачи (приватизации) жилого помещения;

— о признании недействительными сделок, вытекающих из договора передачи жилого помещения (сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д.).

В ходе признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, признаются ничтожными и все последующие сделки со спорной квартирой.

Поэтому, если на момент подачи иска приватизированная квартира была повторно продана или подарена, в исковое заявление включается дополнительное требование о признании сделок недействительными.

Данное исковое требование может быть предъявлено и в отдельном иске уже после признания договора приватизации недействительным.

Основаниями для признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации являются:

1. Отсутствие заявлений об отказе в участии в приватизации и о согласии с приватизацией всех лиц, имеющих право на приватизацию.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.

1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для заключения договора приватизации жилья должно быть получено согласие на это всех проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи, имеющих право на участие в приватизации, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Соответственно, отсутствие такого согласия, оформленного письменно, может стать основанием для признания договора приватизации недействительным.

1. Незаконное исключение несовершеннолетних детей из участия в приватизации без разрешения органа опеки и попечительства, также является причиной для признания договора приватизации недействительной сделкой, совершенной с нарушением закона, без учета интересов ребенка.

Оспаривая невключение в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в спорном жилом помещении, нужно иметь в виду, что Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривал такой обязанности до 11.08.

1994 года и до этой даты включение несовершеннолетних в договор не считалось обязательным. Несмотря на это, невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя несовершеннолетнего и с одобрения органов опеки и попечительства.

Если такое согласие получено не было, действительность договора можно оспорить.

1. Подпись в заявлении о согласии на приватизацию или об отказе от участия в приватизации была подделана. Данное обстоятельство доказывается при помощи почерковедческой экспертизы.
2. Договор передачи квартиры в порядке приватизации можно оспорить, если на момент подписания отказа от участия в приватизации и согласия на приватизацию спорной квартиры гражданин был введен в заблуждение относительно природы сделки и правовых последствий ее совершения или в полной мере не осознавал значение своих действий и не мог руководить ими.

Данные обстоятельства можно доказать, например, экспертным заключением, выданным по результатам проведения психиатрической экспертизы, Выпиской из истории болезни, справкой из поликлиники.

1. На момент заключения договора приватизации квартиры гражданин был незаконно снят с регистрационного учета в спорном жилом помещении, из- за чего не мог принять участия в приватизации.

Для того, чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире и имел право на приватизацию, надо получить расширенную выписку из домовой книги или единый жилищный документ.

Сравните, тех, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации и тех, кто квартиру на себя приватизировал.

Убедитесь, что люди, которые были зарегистрированы в квартире, но не участвовали в приватизации, писали отказ.

Для признания недействительным договора передачи квартиры в порядке приватизации существует срок. По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок давности составляет 1 год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной — 3 года (ст. 181 ГК РФ).

Поэтому, если с момента приватизации прошло уже много лет, то велика вероятность того, что договор передачи квартиры в порядке приватизации никто уже не оспорит.

Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/osnovaniya-dlya-osparivaniya-privatizacii-kvartiry/

Договор приватизации квартиры

В Российской Федерации собственником недвижимости можно стать путем ее приватизации. Правом бесплатно получить квартиру от государства каждый гражданин РФ наделен один раз.

Чтобы оформить в собственность квартиру, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, необходимо обратиться в орган местной администрации для заключения договора приватизации. В случае утраты или при других обстоятельствах договор может быть восстановлен.

Гражданин становится полноправным собственником жилья только после госрегистрации возникшего права собственности по заключенному договору. После этого у человека появится право по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью.

В случае, когда приватизация проведена с нарушением прав граждан, она может быть обжалована в суде. Как следствие сделка (выражающаяся в виде договора) может быть признана недействительной и отменена. Тогда стороны этой сделки вернуться в состояние, в котором они находились до ее совершения (наниматель и наймодатель жилья).

Договор приватизации как основание передачи жилья в собственность

Договор приватизации является правоустанавливающим документом при передаче жилья в собственность гражданина от государства или муниципалитета. Именно этот документ в обязательном порядке необходимо представить в Росреестр для регистрации права собственности.

Примерный образец договора приватизации квартиры (безвозмездной передачи гражданам) можно скачать ниже.

В законодательстве России не содержится иного нормативно-правого документа, кроме Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», устанавливающего положения о договоре приватизации жилого помещения.

В связи с чем к данному документу следует принимать общие правила гражданского законодательства Российской Федерации.

Договор заключается в простой письменной форме, то есть нотариального удостоверения не требуется, и является двухсторонним:

• С одной стороны выступает государство в лице местной администрации;
• с другой — гражданин РФ.

Предметом договора является жилое помещение. В обязательном порядке должны быть указаны все реквизиты помещения (наименование объекта, адрес, площадь и др.).

Также прописываются права и обязанности сторон по договору.

Так, государство обязано безвозмездно передать жилье в собственность гражданина, который обязан принять и содержать его.

У нового собственника появляются права в отношении недвижимости. Гражданин может распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, подарить, обменять и др.), в том числе передаваться по наследству.

Помимо всего, в договоре обязательно указываются все данные сторон, подписи которых ставятся в конце данного документа. Они являются подтверждением согласия сторон со всеми условиями договора.

Особенностью такого договора является то, что он является безвозмездным, то есть не содержит условия о цене квартиры.

Оформление договора о передаче квартиры в порядке приватизации

Для заключения договора необходимо собрать пакет требуемых документов. Процесс их сбора может занять около 2 месяцев.

Как только у гражданина на руках будут все необходимые документы, он вправе воспользоваться своим правом на приватизацию путем подачи соответствующего заявления, для которого предусмотрена специальная форма.

С соответствующим заявлением и пакетом документов следует обратиться в орган местной администрации, осуществляющий управление жилищным фондом. Также данную услугу, возможно, получить через многофункциональный центр.

Оно рассматривается в течение 2 месяцев, после чего будет принято положительное решение или отказ в приватизации. В случае положительного решения участников приватизации пригласят на подписание соответствующего договора. Образец договора приватизации квартиры в обязательном порядке имеется в каждом жилищном отделе администрации района или города.

Внесение изменений

Иногда в договор требуется внести некоторые изменения. Это возможно осуществить как по соглашению сторон, так и по решению суда (когда одна из сторон не согласна). Внесение изменений в договор приватизации возможно в следующих случаях:

1. появилась необходимость включить нового участника приватизации (например, он ранее отказывался от приватизации, но в процессе передумал);
2. нужно исключить участника (например, человек не хочет участвовать в этой приватизации, чтобы сохранить свое право для другой);
3. необходимо исправить личные данные кого-то из участников и др.

Изменения вносятся путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Надо иметь ввиду, что изменения вступают в законную силу только с момента их регистрации в Росреестре.

Готовый договор гражданин получит в той же организации, куда и сдавал все документы для его оформления. Как уже отмечалось ранее, подать заявление возможно:

• Непосредственно в орган, осуществляющий управление жилищным фондом (соответствующий отдел районной администрации).
• Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Так, например, если заявление подавалось в орган местной администрации, то соответственно и получение будет осуществляться по его местонахождению.

Как восстановить договор передачи квартиры в собственность

Без договора приватизации невозможно осуществить какую-либо сделку с квартирой. В случае потери документа, его придется восстанавливать. Причем он потребуется даже в том случае, если имеется свидетельство о регистрации права собственности (или выписка из ЕГРП).

Для восстановления утраченного договора необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту жительства.

При этом в БТИ должны обратиться все участники приватизации, вписанные в договор передачи квартиры в собственность.

После того как заявление на выдачу дубликата будет принято, утраченный документ будет выдан в течение 2 недель. Данная процедура не бесплатна. За выдачу нового договора придется заплатить пошлину по тарифу, установленному в регионе.

В связи с этим, если планируется совершение сделки с квартирой, нужно позаботиться о получении дубликата договора приватизации заранее.

Признание договора приватизации недействительным

Бывают случаи, когда при совершении такого рода сделки как приватизация жилья, могут нарушаться права граждан. Тогда возможно признание договора безвозмездной передачи квартиры в собственность недействительным.

Для признания такой сделки недействительной заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка признается ничтожной в том случае, если она противоречит законодательству и тем самым нарушает его.

При этом она будет признана недействительной в силу закона, и в суде не будет необходимости рассматривать другие доказательства. Однако, в некоторых случаях для признания договора приватизации недействительным в суд придется представить доказательства. Такая сделка называется оспоримой.

Существует несколько оснований для признания договора передачи квартиры недействительным:

1. Нарушены права несовершеннолетних граждан. Если такое лицо не было включено в приватизацию, либо исключено из такой сделки без разрешения органов опеки, ее можно оспорить в суде. Также нарушением является подписание договора лицом, не достигшим возраста 14 лет или лицом от 14 до 18 лет без согласия на то его родителей.
2. Договор подписан недееспособным гражданином. Важно знать, что гражданин может быть признан недееспособным только по решению суда. Соответственно в качестве доказательства необходимо представить это решение.
3. Участие гражданина, уже однажды использовавшего свое право на приватизацию.
4. Если такая сделка совершена в отсутствие лиц, временно не проживающих в приватизированной квартире, и они не были включены в участие в такого рода процедуре. К ним можно отнести граждан, проходящих военную службу в армии и лиц, отбывающих тюремный срок.
5. Если приватизация была совершена под давлением со стороны третьих лиц (например, угроза жизни или здоровью и др.).
6. Для совершения сделки были предъявлены документы, содержащие сведения, которые не соответствуют действительности и иные факторы.

Итак, если имеет место быть хотя бы одно из перечисленных оснований необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

При этом заинтересованное лицо (истец) обязано приложить все документы, подтверждающие тот факт, на который он ссылается.

Как правило, последствия признания такой сделки недействительной будут таковы:

• возврат квартиры в собственность государства или муниципалитета;
• гражданин в некоторых случаях считается не использовавшим свое право на приватизацию (если сделка признана таковой по независящим от него обстоятельствам и без его виновных действий).

Можно ли отменить приватизацию квартиры?

После оформления права собственности на квартиру, которая ранее находилась в собственности государства, накладывает ряд обязательств. Некоторым гражданам они становятся не под силу. В связи с чем существует добровольная передача приватизированного жилья обратно государству.

По личному заявлению гражданина в орган местной администрации возможен процесс деприватизации (расприватизации) жилья. В таком случае человек утрачивает свое право на приватизацию, так как считается, что он его уже использовал.

Причинами отказа гражданина от права собственности на недвижимость может быть финансовый аспект. После приватизации квартиры у гражданина появляются обязанности платить:

1. налог на имущество;
2. взносы на капитальный ремонт;
3. за содержание общедомового имущества и др.

Надо понимать, что добровольно отдать жилье обратно государству возможно только в том случае, если на нем нет обременений (залог, долги по коммунальным платежам и др.) и у этого гражданина нет другой квартиры в собственности. При таких условиях администрация не вправе отказаться от принятия жилого помещения.

Лица, зарегистрированные в этом помещении, продолжают проживать в нем, так как после расприватизации с ними (или с одним гражданином) вновь заключается договор социального найма.

После чего гражданин приобретает статус нанимателя, но при этом утрачивает право на повторную приватизацию жилья.

Право собственности по договору приватизации

В соответствии с гражданским законодательством России право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права и внесение записи об этом в Единый государственный реестр прав. То есть, получив и подписав договор приватизации, гражданин еще не становится собственником жилого помещения.

Итак, заключительной стадией в процессе приватизации квартиры будет сдача договора приватизации и всех необходимых документов в Управление Росреестра. Далее его сотрудниками будет проведена правовая экспертиза предоставленных документов для регистрации права собственности. На основании чего будет выдано выписка из ЕГРП либо отказ в регистрации с указание причины.

В том случае, когда собственность долевая, в правоподтверждающим документе (выписке из ЕГРП) должен быть прописан размер доли каждого сособственника квартиры.

Доли распределяются поровну между всеми собственниками. В этой ситуации каждый собственник своей доли вправе сам по своему усмотрению ею распоряжаться.

Если кто-то из них решит продать свою долю, то другие сособственники имеют право преимущественного выкупа. Это означает, что вначале тот, кто решил распорядиться ею обязан предложить выкупить долю другим дольщикам и только после их отказа может продать ее третьим лицам.

Однако возможен и другой вариант оформления квартиры — совместная собственность. Он возможен только между супругами. В этом случае не будет разделения долей и для того, чтобы ею распорядиться, кому-то одному нужно выделить доли.

Заключение

В случае принятия решения приватизировать квартиру, которую граждане занимают по договору социального найма, важно помнить, что сам по себе договор о передаче квартиры в собственность еще не является окончательной стадией. Приватизация будет завершена только после регистрации права собственности в Росреестре.

Во избежание негативных последствий в будущем необходимо соблюдать все требования закона. Перед тем как осуществить приватизацию лучше ознакомиться с законодательством в этом направлении лично.

В первую очередь нужно внимательно изучать и проверять все документы, связанные с процессом приватизации. Очень важно, чтобы в договоре все данные были указаны точно.

Срок исковой давности для признания приватизации недействительной

В течение какого времени можно обратиться в суд для признания договора приватизации квартиры недействительным?

По правилам гражданского законодательства общий срок исковой давности установлен в три года. Однако тут есть один нюанс — он начинает исчисляться с того момента, когда гражданин узнал о том, что его права нарушены этой сделкой.

Также надо сказать, что судом иск будет принят и после трехлетнего срока. В его принятии будет отказано только в том случае, если в процессе одна из сторон заявит это обстоятельство.

Помимо этого, если нарушены права несовершеннолетнего, то срок исковой давности может быть существенно больше. По таким вопросам имеется положительная судебная практика.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/privatizaciya/dogovor/

Недействительность сделок: приватизация

Хая Плещицкая, юрисконсульт

hape@mail.ru

Как же максимально обезопасить себя от ситуации, когда в процессе судебного разбирательства вдруг вскрываются какие-то юридические нюансы, свидетельствующие о нарушении прав предыдущих собственников, и «на носу» решение суда в их пользу? На какие обстоятельства обратить внимание, покупая квартиру, так, чтобы исключить возможность негативного развития сценария?

Ниже мы рассмотрим блок вопросов, касающихся оспаривания законности приватизации квартиры. По статистике нарушения на этапе приватизации являются одними из наиболее частых поводов для обращения в суд.

Решением от 19.08.2014 года Безенчукским районным судом Самарской области признаны недействительными договоры на передачу и продажу квартир в собственность граждан.

С иском о признании приватизации недействительной в суд обратилась бывшая жена ответчика, П.И.А. В обосновании своих требований истица указала, что ее бывший муж П.А.В. приватизировал квартиру по адресу (…), при этом она договор приватизации не подписывала, регистрацию права собственности в установленном порядке не производила и не желает производить.

Как пояснил суду ответчик, П.А.В.

, в 1999 году он занимался приватизацией указанной квартиры, при этом бывшая жена первоначально согласилась участвовать в приватизации, поэтому подписала заявление о передаче квартиры в собственность, впоследствии она отказалась подписывать договор на приватизацию и принимать участие в регистрации перехода права собственности, поэтому П.А.В. подписал договор на передачу квартиры в собственность единолично. Бывшая жена П.И.А. и дочь П.Е.А. договор не подписывали. Кроме того, они отказались идти в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности.

Рассматривая дело, суд дал правовую оценку следующим правовым нормам:

1. Положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ, согласно которым сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Положениям статьи 8 закона РФ от 04.07.

   1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающей, что договор приватизации жилого помещения относится к оспоримой сделке, а также статьи 2 указанного закона (далее – Закон о приватизации), устанавливающей, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую.

3. Положениям пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.

   1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которым договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке, а свидетельство о праве собственности – признано судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

4. Положениям статей 131, 164, 165 и 433 Гражданского кодекса РФ, определяющим понятие государственной регистрации сделки как юридического акта признания государством возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество, последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки и момент наступления правовых последствий для сделок, требующих государственной регистрации.

5. Другим требованиям Закона о приватизации и Гражданского кодекса относительно оформления приватизации и общих требований по форме сделок и договоров (статья 7 Закона о приватизации, пункты 1–2 статьи 420, пункт 1 статьи 160, пункт 1 статьи 432, пункты 2–3 статьи 434 Гражданского кодекса).

Удовлетворяя требования истицы, суд указал, что исходя из смысла преамбулы и статей 1, 2 Закона о приватизации гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом соблюдение установленного Законом о приватизации порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан, а именно:

– вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок;

– с гражданами заключается договор на передачу жилья в собственность;

– право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, а ранее – в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение.

На основании указанных норм суд счел, что сам по себе факт подписания заявления П.И.А. о приватизации вышеуказанной квартиры не может свидетельствовать о заключении договора приватизации, который должен соответствовать требованиям вышеприведенных правовых норм, в том числе должен был быть ею подписан.

Однако в договоре на передачу квартиру в собственность подпись П.И.А. отсутствует. По смыслу статьи 2 Закона о приватизации приватизация возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

Приватизация занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется на добровольной основе, наличие согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для заключения договора приватизации.

Действующее законодательство не предусматривает понуждение гражданина, имеющего право пользования муниципальной квартирой, к заключению договора передачи жилого помещения в собственность.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что П.И.А. не принимала личного участия в приватизации спорной квартиры, в связи с чем договор на передачу квартиры в собственность является недействительным.

Как мы видим из рассмотренного примера, определяющим для суда значением явились два основания:

– согласие на приватизацию всех проживающих в квартире лиц;

– строгое соблюдение порядка передачи жилья – от момента подачи заявления на приватизацию до государственной регистрации сделки.

Нарушение одного из этих условий является безусловным основанием признания сделки по приватизации квартиры недействительной.

Давайте рассмотрим еще один пример из свежей судебной практики.

Тракторозаводским районным судом города Волгограда 25.08.2014 годабыло вынесено решение по делу о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.

С соответствующим иском в суд обратилась Р.О.А., действующая за себя и в интересах двух своих несовершеннолетних детей. Ответчиками по делу выступали О.И.С. – тетка истицы, а также дочь и внучка ответчицы.

В ходе рассмотрения дела судом были выявлены следующие обстоятельства.

Истица с детьми и ответчики проживали в квартире по адресу (…) вместе. Впоследствии, из-за неприязненных отношений между ними, истица с детьми переехала жить по другому адресу. После этого О.И.С. обратилась в суд с требованием признать Р.О.А.

и ее несовершеннолетних детей утратившими права пользования указанной квартирой. По делу вынесено заочное решение, удовлетворяющее эти требования (О.И.С. скрыла от суда фактический адрес ответчицы, и та не получала повесток о вызове в суд), после чего Р.О.А.

и ее дети были сняты с регистрационного учета по месту жительства из этой квартиры.

Затем О.И.С. и ее дочь обратились с заявлением о передаче им квартиры в собственность в порядке приватизации.

После проверки представленных документов между Департаментом муниципального имущества администрации города Волгограда и О-ми (мать, ее дочь и несовершеннолетняя внучка) был подписан договор на передачу, согласно которому указанная квартира была передана в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому). Договор прошел государственную регистрацию.

Однако впоследствии определением Тракторозаводского районного суда города Волгограда решение суда о признании Р.О.А. и ее детей утратившими права пользования было отменено, производство по делу возобновлено, было вынесено другое решение об отказе в иске, вступившее в законную силу. Регистрация по месту жительства Р.О.А. и ее детей восстановлена.

Восстановившись в правах пользования, Р.О.А. обратилась в суд с иском о признании договора приватизации квартиры недействительным, так как она и ее дети в приватизации квартиры не участвовали и в собственность долю квартиры не получили, хотя их право на пользование на эту квартиру было подтверждено вышеуказанным решением суда.

Суд, рассматривая данный иск о признании приватизации недействительной, дал правовую оценку следующим положениям законодательства:

– статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ (понятие оспоримой и ничтожной сделок, недействительность сделки, нарушающей требования закона),

– статье 2 Закона о приватизации, устанавливающей, что граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В связи с тем, что Р.О.А. и ее дети не принимали участие в приватизации квартиры, суд установил, что договор приватизации спорной квартиры, без учета права Р.О.А. и ее детей на участие в приватизации, является недействительным, так как нарушает требование Закона о приватизации.

Таким образом, определяющим для решения по делу стало соблюдение требований Закона о приватизации, касающихся субъектов сделки и их интересов – все лица, имеющие право пользования жилым помещением, включая несовершеннолетних, должны выразить свою волю на приватизацию, и права всех этих лиц должны быть учтены при заключении договора передачи этого жилого помещения в собственность.

Как мы видим из этих примеров, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, необходимо обращать самое пристальное внимание на документы, касающиеся субъектного состава всех проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних, не только на момент заключения договора о передаче квартиры в собственность, но и снятых с регистрационного учета до приватизации.

Необходимо установить, что все лица, проживающие в квартире и имеющие право быть включенным в договор приватизации, выразили свою волю на приватизацию, и их права не были нарушены.

В противном случае покупатель несет риск того, что сделка с его квартирой будет признана судом недействительной, если кто-то из числа «обделенных» заявит соответствующие требования в суд.

Однако на практике, если приватизация была проведена несколько лет назад, и после нее произведено несколько последующих сделок купли-продажи квартир, крайне сложно проверить все обстоятельства первичного возникновения права собственности. Как избежать риска в этом случае?

В подобных случаях следует обращать внимание на сроки совершения приватизации, как на один из возможных способов обезопасить себя от неблагоприятных последствий.

Рассмотрим показательный пример того, как истечение срока исковой давности явилось основанием для вынесения решения об отказе признания договора приватизации недействительным.

Пугачевским районным судом Саратовской области 27.08.

2014 года было вынесено решение об отказе в удовлетворении иска о признании сделок недействительными, признании права собственности на долю квартиры, вселении и устранении препятствий в пользовании квартирой. При этом судом в ходе рассмотрения были установлены безусловные обстоятельства для признания сделки по приватизации квартиры недействительной.

Истцом по делу являлась бывшая жена ответчика, Г.С.А., указывавшая, что квартира по адресу (…) была предоставлена по месту работы мужа на состав из семьи из четырех человек: ее, ее мужа Ч.А.А. и их двоих детей. Они вселились в квартиру, она и дети были зарегистрированы. В 1993 году она лично готовила документы на приватизацию квартиры в совместную собственность.

Знала, что договор оформлен на Ч.А.А., но считала, что она и дети имеют право собственности на доли квартиры. Позже брак с Ч.А.А. был расторгнут, и ответчик выехал из квартиры. Она с детьми какое-то время проживала в квартире, а затем съехала, но часто приезжала, следила за состоянием квартиры, вносила плату. Позже истица узнала, что Ч.А.А.

зарегистрировал свое право собственности на квартиру и впоследствии ее продал.

По мнению истицы, договор приватизации заключен с нарушением закона, в момент заключения договора на передачу квартиры в собственность Ч.А.А.

она имела равное с ним право приватизировать спорное жилое помещение. О регистрации права собственности ответчика она узнала в августе (…

) года, поэтому считала, что срок на предъявление иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ею не пропущен.

Ответчик иск не признал на том основании, что истица знала о состоявшейся приватизации, в число участников которой она не была включена, но ничем не заявила своих притязаний на квартиру. Ответчик заявил о пропуске истицей исковой давности, ссылаясь на положения статьи 181 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей трехлетний срок с момента начала исполнения сделки для обращения в суд.

К участию в деле в качестве соответчика была привлечена О.Л.В., которая приобрела квартиру у Ч.А.А. О.Л.В. полагала себя добросовестным приобретателем, о нарушении прав истицы при приватизации ей известно не было.

После приобретения квартиры О.Л.В. обращалась в суд с заявлением о признании Г.С.А. и ее детей утратившими права пользования, после чего они были сняты с регистрационного учета.

Соответчица также не признала иск и заявила о пропуске истицей срока исковой давности.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что при приватизации квартиры ответчиком Ч.А.А. в договор на передачу квартиры в собственность не была включена Г.С.А.

, имеющая право пользования данным жилым помещением наравне с ответчиком и не писавшая заявление об отказе в приватизации.

Указанные обстоятельства являются нарушением статьи 2 Закона о приватизации, в связи с чем данная сделка, как не соответствующая требованиям закона, является, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожной.

В отношении пропущенного срока исковой давности судом были сделаны следующие выводы:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?628

Гражданское дело о признании недействительным договор безвозмездной передачи жилья в собственность

DOC версия PDF Версия Для печати

Признании недействительным договор купли-продажи, признании отсутствующим право собственности, применении последствий недействительности ничтожной сделки

Юрист компании «ПРАВО ЭКСПРЕСС» представлял интересы истца.

Решением суда от 15 июня 2011 году удовлетворены исковые требования Д. к С. о признании утратившей право пользования жилым помещением (квартирой, в которой проживает истец).

В рамках рассмотрения данного дела признан ничтожным договор о безвозмездной передаче жилья в собственность от 20 января 1994 года. (между кем и кем заключен договор на какой объект????

Д. обратился с иском к С., Администрации города о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.

С. подана кассационная жалоба на решение суда о признании утратившей право пользования.

В иске о признании права было отказано, было отказано, поскольку суд повторно оценил договор приватизации и признал его соответствующим действовавшему на момент его заключения законодательству.

В дело вступил юрист компании.

Был подан новый иск о признании недействительным договора о безвозмездной передаче жилья в собственность, применении последствий его недействительности,

Позиция истца и его представителя

Истец, являясь нанимателем жилого помещения, обратился в Администрацию города для заключения договора социального найма с целью приватизации указанного жилого помещения.

Однако ему было отказано в заключении договора социального найма по тем основаниям, что в 1994 году на данную квартиру заключен договор о безвозмездной передаче жилья в собственность на имя Севостьяновой.

На момент приватизации жилого помещения истец проживал в жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя, пользовался им, проживает и пользуется спорной квартирой по настоящее время.

Поскольку Давыдов имел равные права с Севостьяновой на приватизацию жилого помещения, а согласие истца на приватизацию Севостьянова не получала, то указанный договор о безвозмездной передаче жилья в собственность является ничтожным, так как не соответствует законодательству и существенно нарушает права истца.

О наличии договора о безвозмездной передаче жилья в собственность и о нарушении своих прав истец узнал в апреле 2011 года, в связи с чем полагает, что срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

В ходе судебного заседания было установлено, что ответчик до подачи иска и наложения ареста на имущество продала спорную квартиру третьему лицу.

В связи с чем дополнительно были заявлены требования о признании недействительным договор купли-продажи, признании отсутствующим у покупателя право собственности, на том основании, что он заключен ненадлежащим продавцом – Севостьяновой, не обладавшей правом собственности на квартиру и, следовательно, правом по ее распоряжению, включая совершение сделок по её отчуждению.

Позиция ответчика и его представителя

Исковые требования не признали в полном объеме.

Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность зарегистрирован Администрацией надлежащим образом, нарушение прав и законных интересов истца в части приватизации квартиры отсутствует, поскольку спорная квартира предоставлялась Севостьяновой в 1986 на состав семьи 2 человека: ее и её супруга.

Истец на момент предоставления жилого помещения ни супругом и членом семьи Севостьяновой не являлся, в квартиру был вселен в 1991году, не приобретая права на квартиру, он нотариально заверенным заявлением от участия в приватизации отказался. Кроме того, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель ответчика предоставил в суд удостоверенное нотариусом заявление Давыдова об отказе от участия в приватизации квартиры.

Суд первой инстанции отказал в иске, по следующим мотивам:

Договор, заключен в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Довод истца об отсутствии его согласия на приватизацию квартиры не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, поскольку ответчиком представлено заявление хотя и составленное позже, чем дата заключения договора о безвозмездной передаче жилья в собственность, однако содержащее отказ истца от участия в приватизации, данное заявление истцом не отменено. При этом формулировка самого заявления не может быть основанием для признания его не соответствующим закону, поскольку однозначно выражает согласие истца на приватизацию квартиры без его участия.

Довод представителя истца о том, что заявление об отказе от участия в приватизации спорной квартиры истцом никуда не предъявлялось, было без его согласия изъято посторонним лицом и не может являться доказательством, подтверждающим позицию ответчика, суд также находит несостоятельным, поскольку согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доводы представителя истца о том, что о договоре о безвозмездной передаче жилья в собственность истец узнал в апреле 2011 года, следовательно срок исковой давности истцом не пропущен, суд нашел несостоятельным, как установлено в ходе судебного разбирательства, Давыдов проживает в спорном жилом помещении длительное время, указанный срок является достаточно продолжительным и позволял истцу своевременно обнаружить проявление оснований ничтожности сделки. Кроме того, истцом не предоставлено доказательств того, что он был ограничен в доступе к информации о правах на спорный объект недвижимости.

Ссылка

http://abakansky.hak.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=5&id=19600011202031116353191000597841

Выводы:

Представляется, что выводы суда являются спорными. В настоящее время по данному делу составляется кассационная жалоба.

P.S. При первоначальной консультации истец утверждал, что отсутствуют документальные доказательства его отказа от приватизации квартиры. Введение в заблуждение юриста относительно имеющихся доказательств, может сказаться отрицательно на результате рассмотрения гражданского дела.

Источник: https://pravo-express.ru/index.php?id=472