Какова правовая суть договора о передаче задатка в счет будущего платежа?

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости

Какова правовая суть договора о передаче задатка в счет будущего платежа?

Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.

Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог.

Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет.

Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.

Распространённый случай, при внесении залога – покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение.

Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д.

Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.

Составление договора задатка

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца.

И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы.

В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК.

В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере.

Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи.

Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса.

Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки.

Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям.

И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена.

В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца).

Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной.

Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма.

Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры.

Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток.

В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке).

Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца.

Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток.

Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источник: http://rucountry.ru/note/pravilnoe_oformlenie_zadatka_pri_pokupke_nedvigimosti_63127.html

������

Какова правовая суть договора о передаче задатка в счет будущего платежа?

������� ������ �� �������
�������� �� ��� �������� ������� ����� ����� ���������, ���� ��� �������� �����������. ��� ���������� ��������, ��-�� ����� ����������� ������� ��������� ���������.

������ ��� ����������� ���������� �� ������ ��� ������� � ������������ � ��������, ���������� �����������, � ��� ���� ����� ���������� � ������ ��������� �����������.

��� �������� ������������, �� ���� ������� ����������� ������ � ���������������� ��� (����� �� ������������ �� ����� ������� ������������ ����������������), �� � ��������� ������� ��� ������� �����.

����, ������� � ��� �������� �����, ������� ������ ���� �� ������ � ���� ������������� �������� ������ ������� � �������������� ���������� �������� � � ����������� ��� ���������� (������ 351 �� ��).

��� �� ����� �����?

����� � ��� �������� �����, ������� ���������� ����� ����������� ������ (�������) ����� �������� ������ (������������ ��� ����������� ����) � ���� ������������� �� ������ �������� (��� �������� ����������� ��������, ��������� � ������� ����������� �����, ��������� �����). ���� ������ ������ ������ �� ������� � ������������� ���������� ��������� � ���������� ������, �� ��� ����������� ����������. � ����������� ������� �� ���������� ��������� ������, ����������� ������.

�������, ��� � �����, ������������� � ���� �������� �� ����������� ��������. �� ����� ���� ���� � ������������ �������, ������� �������, ������ �����, � �� ��������. ������� ������� ���������:- ��������� (�������� � ���� �������� �� ��������);- �������������� ���� ���������� �������� (�������������);- ��������������� (����������� ���������� ������������).������� �� ������� ��������� � �������. �����, ��� � �������, ���� �����, ������������ ������� ����� �������� ������ �������, �� ���� � �������, � ����� ��������� ��������� �������, ��� ��� �������� ����� � ����� ������� �������� ��������� � ���� ������������� ��������. ����� ��� ��� ����� �������� �������, �� ���� �� ������������� �������������, ��� ���������� �� ������� �������� �� �������������. ������ ���� �������� ����� ������ �������� �������������� ������������ ������ ������� ����� ������ ������ ����� ������������� �����, �� ������� ������, ������ �����, ��������������� ���������� �������� � ��������� ����������� ��� ����������, ���� � ����� � ���� ��������� ����������.

����� ��������� ��������� �������. � ���� ��� ������ ���������� ������� �� ������ ��������� ������, ��� �������� ������ ������������ ���� �� ��������� ����� ����������� ������.

����� � ��� ��������������� ������ �������� � �� ������ �� ������ ���� ��������� � ����� ������, ���� ������ �� ����������.

����� ������������ �� ������� ��� ������������� ������ (������� � ������, ���� � �������� ���������� � ��.).

�����, ��� � �������, ��������� ������������������ �������; ���� ������ ������� � ������ ���������� ������������ �������������.

�� ������� ����� � ����, ��� ���� ������ ������ �� �������� ����������� ��������������� ����� ���������� �������� � �� ��������������� ���� � �������� ������ �� ������ ��������� �������������, � �� ����� ��� ���������� � ������� ���������� ��� ������������� ���������� ��������.

������� ����������� � ������������ ����������� � ������������ ������������� � ��������������� ������� �������. ���� ������ ���������, �� �������� ����� ������� � �������� ������� �� ��������. ������ ���� ������ �� ���������� � ������ ������ � �� ������ ������������.

�������, �������� � ����� ������, �� �������� �� ������ �� ����� ������� �������, �� ����������� �������, ����� ������� � �������� �� ������ ������������� �����-�� �����. � ������, ����� ������ �� ��������� �� ���� �������, ���������� ������� (����������), �� ������� �������� � �������� � ���������� ������� (��������).

���� ������ �� ��������� �� ���� ���������� ������� � ����� ������� ������ ���� ���������� � ������� �������, �.�. ���� ������� 1000 ������, �� ���������� ������� ������ ������� 2000 ������. ��� ������� ���������� � ������ 352 �� �� � ���������� ����� ������������ ������� ����� ������� � ��������. ������� ��������� �������� �������������� ���� �����.

���������� ������� ������������ ��������, � ���������� � ���������������� � ���� �������� ������� � ������� �������. � ���� � ����������� ��������������� ������� ������� (������ 352 �� ��).

�������� �� ��������� �������� ������� � ������, �� �������� �������� ��������� ��������� � ����������� ����, �������� �� ������� ��������� ������ �������� ��� �������. �� ���� ���� ������������ ���������� ��������������� ����������, �������� ������� � ������ �������� � ���������� ����, ����������� �� ��������, ��� ����� ������� ������� �������, � �� �������� (��. 351 �� ��). ��� ��������� ����� ���������� � �������, ���� �� �������� ����, ����������� ����� ����� ������� ������������� � �������� ������.�� ���� ������� ������� �� ������ ������� � ���������� ����� ���������� � �������. ��� ��������� ����� ���������� � �������, ���� �� �������� ����, ����������� ����� ����� ������� ������������� � �������� ������.���������� � ������� ������ ���� ��������� � ���������� ����� ���������� �� ����� ������� (��. 351 �� ��). ������� �� ���������� ����� ������, ��� ������� ������ ���������� ��������������. ������ � ����� ������, ������� �� ������ ��������� �����, ��������� � ����� ���������� � �������, ���� ��������� � �������� �����-�������. ��� �������� ���������� �����, �� ���������� � ������� ����� ���� ���������� ��� � ������������ ����� � ��������, ��� � �� “���������” ������. � �������� �� ������ ������ ����� ��������� ��������� � ��������������. ����� ����� � ����, ��� �������� �������� �� ����� ������� ����������, ��� ����� ������ ����� ���������, � ������������ ��������� ����� �������� ���������� �� �����������, ������ ���������� �� ����� �������! �������, ����� ��� ���� ��������� ����������. ������������ ������ ��� �������� ����� �� ���������������. � ��� ������ ���� ������� �������, ����� � �������� ������, �� ���������� ������, ����� ����������, ����� ������� � ����� ���������� ������������. ��� ���� � ����������� ���������� ���� ��������� �� ����� �����������, ��� � ���������� � �������, ��������� � ������� �� �������, ����� ����������� �� ������� ��������������. ������ �� ���������� � ������� ������ �����������, ��������������� ������� 163 �� ��, �� ���� ������� �������� ����� ��������� �� ������������� ���������, �� ����� ��������� ���������� ��������������. � ������ �������� � ���������� ����, ���������� �� ��������, ��� ����� ����� ��������� �� ��������, � �������, ������� ��������������� ������� �� ���������, � �������� ������ �������� �������. ����� ��������, ��� ������� ����� ���� ������ ������������� ��������. �� ���� ������� �������� ������� ��� �������� �������� �� ����� ��������������� � �������� �������. ���������������� �� ������������ ������ �������, ������� �� ���������� ������ �� ����� ���������� ���� 100 ��������� ���������� ����.���������� ���������, ��� ��������������� ����������� �������� �������� ������� ����� ������� �� ����� ��������� ��������� �� ����������� ������ ��������. ������� ����� �������� �������� �� ��, ��� ���� ���������� ������� ��������� � ���������� �������������, �� ��������� ��� �� ��������, �� �� �� ������ ���������� ������� � ������� �������. ���������, ��� ������� ������ ���� ������ ���������. ��� ������, ��������, ����� ������� �� ������ ������ �� �������� �� ������ ���������� ������ ��� �� ���������. ���� � ��������, ����� ������� ���������� ��������� � � ���� ��� ���� �� ����� �� ������. ������������� ���������� ������ ���� ����������� ������������ ���������.���� ��� ���� ������. ��� ����, ���� ������� ��������� ���������� � ������� ����� ������ ���������� ��������? ���������� �������, ��� ��� ������������ ����� �������� � �������, ������������� ����������� ��������. � ������� ������� �����, ������������ ��������� ��� �������, ����� ��������������� ������ � �������� ������. �������, ��� ���������� ����� �������� �������� �������� ���������������� ������� �������� �������, ��������� ����� ����� ����������� ��� ����������� � �������� �������������� ���������� ������. ��� �������� ������� �������, ���� ���� ���� � “������ �������” � �� �������� ������� �������� ������������ � ������. ��������, ��� ����� ��������� ��� ����������, ��� ��� � ������, ���� ������ �� ���������, ������ ������ ������������. ���������� ������� �����, �� �������� ��������� � �� ������� ������� ��������� �� ����������� ��� �������� ���������. ��������� ���������������� �������� ����� ���������� ����� ������ ������. ����� ����� �������� ����� ������� ������������� ����������� ������ ��������� ����������, � �������, ���������� ������������� �����������. ���������� � ������� �������� �������� �������� �������� �������� ���������� ������. ���� ���� ������ ��������� �� ���� ������ �������, ����, ���������� �������, ������ �������������� ���� ������. ������ �� ���� �� ������� ���������� ������� �� ����� ��������� �� ���� ���������������. ��� ������������ �������� ����� ������������� �������� ������, ������� �� ����� � ���� ��������������� �������, ����� �������� ��� ����������� (����������).

������� ����, ����� ���������� �������� ������� ������� �� ������.

1. �������������������, ��� � �������, ��������� ������������������ �������; ���� ������ ������� � ������ ���������� ������������ �������������. �� ������� ����� � ����, ��� ���� ������ ������ �� �������� ����������� ��������������� ����� ���������� ��������.

2. �����������

������� �������� ����� �� �������� ����������� ������������. ��� �������� �����, ���������� ����� �� ���������������� ������ � ���� ������������� � ��� �� �������� �������� ������ ������� ��� ��������������, ��� ������� �����-������� � ���������� ����� �������� � ��������.� ������ ��� ������� ����������� ������, �� ��� ��������� ����� ������� ����������.

3. ����� ����������

���������� � ������� ������ ���� ���������� � ���������� �����. ���� ��� ������� �� ���������, �� ����� ����� ��������������� ��� �����.

4. ����� �������� �� ������

�������� ������ ������� ���������� ������� ������ �������. ����� �������� �������� � ������ ������.

5. ����� ���������� �� ������

������� �������� � ��������. ����� �������� � ��������.������������������ ����������� ������������ �. ������ ������� �������� ������� ����������

Источник: http://lawer.by/docum/17-otlichie-avansa-ot-zadatka-advokat-grodno.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Какова правовая суть договора о передаче задатка в счет будущего платежа?

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по будущей сделке. Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются гражданским законодательством.

Гражданско-правовые основы

Конкретное определение понятия задатка дано в статье 380 Гражданского кодекса РФ.

Согласно этой статье, задаток – это какая-то денежная сумма, которую перечисляет один из участников договорного обязательства другому  участнику в счет выполнения предстоящих платежей по данному заключаемому соглашению.

Задаток можно рассматривать как факт подтверждения подписания договора и вступления договора в законную силу со всеми предусмотренными договором обязательствами.

Цели, которые преследует  задаток

Задаток преследует цель побудить сторону в договоре к надлежащему исполнению взятых ей на себя обязательств и гарантировать интересы другой стороне договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

  1. Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.

  2. Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.

  3. Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

  1. Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.

  2. Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.

  3. Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Где используется задаток

Задаток может быть получен одной из сторон по договору только при заключении письменного договора, в котором предусмотрены обязательства обеих сторон. При этом  одна из сторон по договору должна выплатить другой стороне по договору определенную договором сумму денежных средств. Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

На практике можно выделить несколько ситуаций, при которых сделки совершаются  практически всегда с внесением задатка, а именно:

  • Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках. В этом случае внесенные денежные средства покупателем будут являться гарантией для продавца того, что второй участник сделки – покупатель найдет необходимые денежные средства  в сроки, указанные в соглашении;
  • Наличие недооформленного пакета документов на продаваемый объект у продавца-владельца объекта. В этом случае задаток вносится на срок, который согласуется обеими сторонами сделки и достаточный для подготовки всех необходимых бумаг по сделке.
  • Наличие обременения на объект сделки. Такая ситуация возможна, когда объект сделки выступает в роли обеспечения банковского кредита. 
  • Временное отсутствие одного из участников сделки. В этом случае вносимые денежные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда отсутствующий участник сделки вернется и сможет заключить договор.

Разница между задатком и авансом

Очень часто путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

Отметим, что в гражданском законодательстве нет точного определения понятия аванса. Но при этом на законодательном уровне регламентируются отношения, возникающие при предварительной оплате товаров, работ или услуг.

Так, заранее внесенная частичная или полная сумма денежных средств от  стоимости продаваемых  товаров, работ или услуг является авансом.

Главное отличие авансового платежа от задатка заключается в том, что аванс не обязывает стороны сделки к исполнению обязательств по договору. Любой из участников сделки имеет право отказаться от сделки.

В этом случае аванс должен быть возвращен в полном объеме.

То есть, в случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Совсем иначе выглядит ситуация с возвращением задатка. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной из сторон более тяжелые.

Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. То есть, сумма задатка не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того участника сделки, который вносил задаток.

Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Аванс, как и задаток, является денежной суммой, которая  уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, аванс выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции аванс не имеет. Задаток же, кроме платежной функции, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Плюсы и минусы задатка как способа обеспечения обязательства

Несмотря на свою простоту и универсальность в правоприменительной практике задаток является довольно рискованным способом обеспечения обязательств.

Минусы задатка

1. Задаток нельзя взыскать в случае частичного исполнения обязательства должником. При этом не имеет значение, что исполнение обязательства должником было несущественным. Судебная практика исходит из того, что правила о задатке не применяются при исполнении договора ненадлежащим образом.

2. Задаток является одной из мер ответственности за неисполнение обязательства, а потому взыскание двойной суммы задатка и неустойки, если она предусмотрена договором, не допускается.

Задаток может обеспечивать далеко не каждое обязательство. Обязательство, обеспеченное задатком должно удовлетворять ряду требований:

-задатком обеспечиваются лишь денежные обязательства;

-задатком обеспечиваются только действующие договоры;

-задатком обеспечиваются только обязательства, в которых реализуются все вышеуказанные функции задатка.

3. В судах задаток часто квалифицируют как аванс, даже случаях, когда в договоре стороны называли вносимые суммы задатком. Так при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о задатке суды признают суммы, обозначенные в предварительном договоре задатком, авансом. Хотя имеется и другая судебная практика.

Плюсы задатка

Однако кроме минусов задаток имеет и плюсы, которые заключаются в следующем:

  • в отличии от неустойки суды не уменьшают сумму взыскиваемого задатка, а потому у потерпевшей стороны договора всегда есть возможность получить ту сумму которую она внесла в качестве задатка, а не значительно меньше как это предусмотрено ГК РФ при взыскании неустойки.
  • задаток является удобным способом обеспечения обязательств, вытекающих из преддоговорной ответственности. Этим объясняется его широкое применение при проведении торгов.

Оформление соглашения о задатке

Соглашение о задатке оформляется как расписка, причем обязательно в письменном виде.

Нотариально заверять такой документ нет необходимости, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей, которые обязаны поставить подпись на соглашении о задатке.

Отметим, что в случае нотариального оформления существенно облегчается механизм взыскания суммы при выявлении нарушений условий соглашения о задатке.

При составлении соглашения о задатке следует обязательно указать, что это соглашение является именно «задатком». Указывать другие слова – «аванс», «залог» нельзя, так как  это приведет к некорректности такого договора и, как следствие, к недействительности заключаемого договора.

В соглашении о задатке следует указывать:

  • Наименование объекта, за который вносится задаток. При этом следует указать максимально полную информацию. Например, для квартиры надо указать точный почтовый адрес, количество комнат, площадь квартиры, состояние квартиры;
  • ФИО участников сделки;
  • Паспортные данные каждой из сторон сделки.
  • Размер вносимой денежной суммы.
  • Сроки выполнения всех обязательств по договору.
  • Подписи обеих сторон по договору.
  • Подписи свидетелей (при наличии).
  • Дата составления.

Приведем пример:

Если продавец по договору купли-продажи квартиры, до заключения договора передает покупателю денежную сумму, которую в письменной расписке называет задатком, то эта сумма до государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры будет являться авансом. 

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством соглашение о задатке должно заключаться только в письменной форме независимо от суммы задатка. Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке влечет признание переданной суммы авансом.

Если задатком обеспечивается сделка, требующая регистрации, то и соглашение о задатке начинает действовать только с момента регистрации основной сделки.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток является эффективным способом обеспечения выполнения обязательств по договору и побуждает обе стороны к выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и строго в указанные сроки.

Если сделка не состоялась по вине того участника, который вносил сумму задатка, то уплаченные денежные средства ему не возвращаются.

Если сделка не состоялась по вине участника сделки, который получил денежные средства, то в этом случае он должен выплатить двойную сумму полученных  денежных средств.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств по обоюдному согласию, то сумма задатка просто возвращается, а соглашение  о задатке расторгается. При этом  никаких штрафных санкций не предусмотрено.

Задаток: подробности для бухгалтера

  • Договор поставки: налоговые риски … суды уже давно считают такой «задаток» авансом, поэтому таких формулировок в … сущность вашего платежа в суде. Задаток – это способ обеспечения исполнения обязательства … аванс – это предоплата за товар. Задаток всегда вносится стороной до заключения … счет погашения будущих платежей, а задаток – при исполнении обязательств возвращается покупателю … . Поэтому если ваш «задаток» перечисляется в счет погашения стоимости …
  • Забалансовые счета … отнести залог, банковскую гарантию, поручительство, задаток и другие.
    Возникает логичный вопрос …
  • Организация выпускает собственный вексель и рассчитывается им с поставщиком: бухгалтерские проводки … имущества должника;
    поручительство;
    банковская гарантия;
    задаток.
    Тем не менее этим пунктом …
  • Профилактика и повышение качества дебиторской задолженности … являются:
    неустойка;
    удержание;
    поручительство;
    гарантия;
    задаток;
    обеспечительный платеж;
    залог.
    При оценке …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/zadatok.html

Понятие предоплаты в ГК РФ

Какова правовая суть договора о передаче задатка в счет будущего платежа?

В юридической практике совершения любых сделок между частными гражданами или юридическими лицами часто возникает необходимость внесения определенной суммы для подтверждения своих намерений. Наиболее часто в связи с этим применяются такие платежи, как задаток и аванс, и важно понимать, чем отличаются эти понятия.

 Образец соглашения о задатке (word)

 Образец соглашения об авансе (word)

Понятие задатка

Задаток по сути представляет собой платеж, который обязательно возвращается стороне, внесшей его, в следующих случаях:

  1. Объективная невозможность оказать покупателю услугу или предоставить товар (форс-мажорные обстоятельства: пожар, преступление, стихийное бедствие и т.п.).
  2. Если договор не исполнен из-за продавца – тогда покупатель не только получает всю сумму задатка, но и такую же сумму сверх нее в качестве неустойки.

Если же сделка не состоялась в связи с тем, что решение изменил покупатель – т.е. по какой-то причине он отказывается приобретать товар или услугу, то задаток остается у продавца, вне зависимости от характера этой причины (даже если она уважительная).

При передаче суммы задатка стороны обязательно заключают соответствующее соглашение, образец которого приведен в соответствующем разделе.

Если соглашение о задатке было устным либо вообще не было заключено, то сумма, переданная покупателем продавцу, автоматически будет считаться авансом с соответствующими правовыми последствиями для обеих сторон.

Если обязательство по договору не исполнено по вине продавца, то наряду с двойным возвращением задатка, продавец должен компенсировать понесенные покупателем убытки – это положение должно быть отдельно прописано в договоре.

Понятие аванса

В законодательстве приводится только определение понятия задаток (статья 380 Гражданского кодекса). Поэтому понятие аванс вытекает только из практики совершения гражданских сделок между физическими лицами или компаниями, а также между юридическими и физическими лицами.

Аванс обладает рядом собственных признаков:

  1. Он вносится в качестве первого платежа по сделке и сам по себе не влечет обязательства по ее исполнению.
  2. Аванс может быть возвращен покупателю в любой момент, по первому его требованию вне зависимости от того, заключалось ли соглашение об авансе или нет.
  3. Аванс возвращается также в том случае, если продавец не исполнил своих обязательств вне зависимости от причины неисполнения: он отдается покупателю в одинарном размере.
  4. Передача аванса не предполагает обязательного отражения этого факта в виде отдельного документа. Т.е. достаточно просто вписать соответствующий пункт в основной договор.

Таким образом, понятия аванса и задатка очень близки друг к другу, но на самом деле они имеют большие отличия с точки зрения правовых последствий неисполнения обязательств по договору.

Задаток и аванс: сходства и отличия

Несмотря на очевидные отличия, между этими понятиями есть сходство.

Оно состоит в том, что сторона покупателя, желая приобрести товар или услугу, заранее вносит определенную часть суммы, которая обычно намного меньше, чем вся покупка.

Цель этого платежа в предоставлении гарантии намерений продавцу. Т.е. аванс и задаток – это предварительные платежи по будущей сделке.

По размеру они могут быть любыми, и в большинстве случаев устанавливаются по договоренности в процентном отношении ко всей величине сделки. Например, в практике совершения сделок с недвижимостью задаток часто устанавливается как 1% от суммы всего объекта.

Подробный анализ, чем отличаются между собой понятия аванса и задатка, приведены в таблице.

признак сравненияавансзадаток
определение в законодательствеотсутствуетимеется (статья 380 ГК)
возврат в случае неисполнения обязательств продавцомобязательный, в однократном размереобязательный, в двукратном размере
возврат в случае неисполнения обязательств покупателемобязательный, в однократном размере по первому требованию покупателявозврата не будет (либо на усмотрение продавца)
возврат в случае неисполнения обязательств в силу форс-мажорных обстоятельствобязательный, в однократном размере
документальное отражениеотдельного документа составлять не требуется, можно упомянуть в основном договореобязательно составление соглашения о задатке, без которого задаток может быть признан только авансом

Таким образом, если ответить на вопрос чем отличаются задаток и аванс в общем виде, можно сказать так: задаток – это один из способов обеспечения сделки (статья 329 Гражданского кодекса), а аванс – это предварительный платеж, который сам по себе такой функцией не обладает.

Поскольку в законодательстве напрямую не отражается определение аванса, а передача залога предполагает обязательное составление соответствующего соглашения, то в случае его отсутствия платеж будет считаться авансом. Однако стороны могут постараться привести другие доказательства того, что она относится к задатку.

Что выгоднее: аванс или задаток

Анализируя, что выгоднее предоставить для обеспечения сделки, аванс или задаток, нужно рассуждать с точки зрения каждой стороны договора.

В интересах продавца

Для продавца задаток выгоден тем, что покупатель не получит сумму назад, если раздумает приобретать товар или услугу.

Например, в случае с недвижимостью если покупатель выразил намерение купить квартиру и внес задаток, а по истечении предельного срока так и не стал ее покупать, продавец может столкнуться с ситуацией потери других клиентов, которые уже готовы были купить квартиру за это время. Соответственно, у продавца останется на руках задаток в качестве компенсации.

Аванс же менее выгоден продавцу, поскольку сам по себе он не влечет каких-либо обязательств покупателя по исполнению сделки. Например, если продавец начнет совершать подготовительные работы для оказания услуги или продажи товара, то все эти издержки лягут на него, а когда покупатель откажется, придется возвращать еще и аванс.

В интересах покупателя

В интересах покупателя задаток выгоден тем, что продавец, получив его, обязан выполнить свое обязательство и продать товар или услугу именно этому гражданину или фирме.

В приведенном примере с недвижимостью это особенно актуально: если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, ему разумнее внести именно задаток и тем самым подстраховаться от других покупателей, которые могут с ним конкурировать.

Аванс же выгоден покупателю тем, что при срыве сделки по любой причине сумма обязательно вернется ему (или по крайней мере он имеет все основания для истребования с помощью судебного разбирательства).

Поэтому однозначного ответа на вопрос, что выгоднее – аванс или задаток – нет. На самом деле все зависит от роли гражданина или фирмы в сделке (продавец или покупатель) и от конкретных обстоятельств.

Соглашение о задатке: образец 2017

Законом не устанавливается каких-либо особых требований или специальных форм этого документа, поэтому стороны могут составить его в произвольном порядке, просто заполнив образец, который легко найти и скачать в сети.

Однако в случае особых обстоятельств лучше всего включить в текст те требования, которые непосредственно отражают именно ваши интересы – например, сроки исполнения и возможность их переноса, возврат суммы в случае отдельных причин и т.п.

Структура документа типичная и включает в себя несколько разделов:

  1. Преамбула с реквизитами, наименованиями и контактными данными каждой стороны.
  2. Дата и место подписания.
  3. Предмет, порядок передачи суммы, сроки исполнения обязательства.
  4. Ответственность сторон и процедура разрешения их возможных разногласий.
  5. Подписи сторон с их расшифровкой.

Источник: https://advokat144.com/ponyatie-predoplaty-v-gk-rf/

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Какова правовая суть договора о передаче задатка в счет будущего платежа?

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Абсолютное право
Добавить комментарий