Каковы права арендодателя, если арендатор препятствует проникновению в жилище?

Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков :: Жилье :: РБК Недвижимость

Каковы права арендодателя, если арендатор препятствует проникновению в жилище?

Что делать, если выселяют из квартиры, как защититься от слишком частых проверок хозяина недвижимости и еще четыре полезных рекомендации для арендаторов жилья

Кирилл Кухмарь/ТАСС

Споры между собственником жилья и квартиросъемщиком — обычное дело. Арендатор и арендодатель редко планируют будущие сложности, а потому непредвиденные ситуации часто ставят обоих в тупик. При этом владелец квартиры часто чувствует себя в выигрышном положении только благодаря тому, что ему принадлежит недвижимость.

Редакция «РБК-Недвижимости» решила помочь квартиросъемщикам, которых притесняют арендодатели, и попросила юристов разобрать шесть распространенных ситуаций на рынке аренды — от досрочного выселения до внезапных требований вернуть несуществующую мебель.

1. Я живу в съемной квартире с кошкой. В договоре прописано, что я могу жить с домашним животным — но уже после въезда и подписания договора хозяин потребовал, чтобы я избавился от кошки.

Он угрожает выселить меня и заявить в полицию, если я этого не сделаю.

Есть ли у него законные основания, чтобы выселить меня до окончания срока или привлечь к какой-либо ответственности, если я продолжу жить с кошкой и проигнорирую его устные требования относительно домашнего животного?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Нет, в данном случае у хозяина квартиры нет законных оснований для досрочного выселения. Привлечь арендатора к ответственности собственник также не может. Возможность проживания в квартире домашнего животного прописана в договоре. Если хозяин квартиры его подписал, значит согласился со всеми условиями данного документа.

Если наниматель не хочет расторгать договор, то в соответствии с Гражданским кодексом России это можно сделать только в судебном порядке. Одним из оснований для расторжения договора найма в таком порядке является разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

В описанном случае порча жилого помещения возможна из-за действий домашнего животного.

Однако важно обратить внимание на один нюанс: прописана ли в заключенном договоре найма ответственность арендатора перед хозяином за содержание в квартире домашнего животного, а также порядок возмещения причиненного им ущерба.

Например, это может быть денежная компенсация или проведение ремонта.

Или же сам договор предусматривает, что в случае порчи нанимателем жилого помещения он может быть расторгнут по требованию наймодателя? Если такой пункт существует, то наймодатель сможет расторгнуть договор досрочно.

Текущий ремонт жилого помещения по умолчанию осуществляет наниматель. Следовательно, если кошка квартиросъемщика причинила какой-либо ущерб имуществу хозяина, но арендатор сделал текущий ремонт, то хозяин не имеет права выселить такого жильца из квартиры.

Заявить в полицию хозяин не сможет, так как арендатор проживает в квартире на законном основании. Полицейские могут вмешаться только в случае, если наниматель и его домашнее животное начнут нарушать покой соседей. Основание — закон о тишине, действующий на территории региона.

Для Москвы это закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москва», в котором предусмотрена административная ответственность за нарушение тишины с 23 до 7 часов. Впрочем, это, скорее, относится к владельцам собак, так как они могут лаять в ночное время.

Проживание в квартире кошек, как правило, беспокойство соседям не причиняет.

2. Я начал замечать, что хозяин бывает в квартире в мое отсутствие. Доказательств у меня нет, но косвенные признаки на лицо: передвинутые вещи, открытые форточки. По договору хозяин не может без моего согласия проникать в арендованную квартиру. Могу ли я возместить моральный ущерб от этих проникновений?

Андрей Безрядов, адвокат:

— Да. По договору найма квартиры наниматель приобретает законное право пользования данным жилым помещением. Из этого следует, что на весь срок действия договора собственник ограничен в реализации части своих прав в отношении принадлежащего ему имущества.

Проникновение собственника в жилое помещение без разрешения проживающих в нем лиц может быть расценено как создание препятствий в реализации законных прав нанимателя на арендованное имущество.

Это обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора.

Кроме того, действия собственника можно квалифицировать как попытку посягнуть на неприкосновенность частной жизни. При несанкционированном посещении квартиры собственник может стать обладателем конфиденциальной информации, связанной с частной жизнью нанимателя.

Однако, защищая права нанимателей, необходимо помнить, что собственник должен иметь возможность контролировать использование принадлежащего имущества.

Для этого необходимо в договоре подробно прописать алгоритм согласования времени посещения собственником сданного внаем жилого помещения.

3. После вселения в квартиру выяснилось, что собственник квартиры приукрасил состояние жилья: сантехника течет, горячей воды нет.

Владелец не хочет это компенсировать и перекладывает ответственность на меня.

Имею ли я право заставить хозяина устранить недостатки квартиры за его счет?

Ирина Стряпкина, адвокат:

— Да. Собственник обязан передать жилое помещение не только в состоянии, пригодном для проживания, но и в технически исправном.

Это означает, что он несет полную ответственность за недостатки, препятствующие пользованию квартирой — даже если эти недостатки не были ему известны на момент передачи жилья арендатору.

Кроме того, если иное не предусмотрено договором, именно на собственника возложена обязанность по надлежащему содержанию жилого помещения в период действия договора найма.

Этот вывод подтверждает многочисленная судебная практика, на основании которой наниматель привлекается к ответственности за причиненный вред исключительно в случае его виновных действий.

Избежать подобных ситуаций возможно при подробном описании в договоре характеристик сдаваемого внаем объекта и указанием в акте приема-передачи всех несоответствий и неисправностей.

Если же недостатки обнаружились в процессе эксплуатации, то наниматель вправе по своему усмотрению потребовать их устранения или досрочно расторгнуть договор с компенсацией всех понесенных затрат.

4. Меня залили соседи сверху. Мебель испорчена, на стенах появилась плесень — но виновники не хотят ничего компенсировать. Хозяину квартиры все равно: он самоустранился. С кого я могу взыскать деньги, необходимые на ремонт и покупку новой мебели? Смогу ли я сначала привести жилье в порядок, а уже потом получить компенсацию потраченных денег?

Елена Лузанова, адвокат, член адвокатской палаты Москвы:

— Для истребования своих расходов на восстановление имущества необходимо зафиксировать как сам факт повреждения имущества и его размер, так и виновное лицо. Также потребуется уведомить о повреждении арендованного имущества арендодателя.

Если предположить, что мебель принадлежит арендатору, а расходы на ремонт никак специально не регламентированы договором, то ситуацию можно описать следующим образом. Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, при этом риск случайной гибели несет арендодатель.

Он же обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При обнаружении недостатков сданного в аренду имущества арендатор имеет право по своему усмотрению потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества или соразмерного уменьшения арендной платы.

Следовательно, после фиксирования факта повреждения и размера ущерба арендатор может потребовать от арендодателя устранения недостатков переданного помещения.

Если арендодатель этого не делает, арендатор может самостоятельно привести имущество в состояние, которое оно имело до повреждения, а в случае с мебелью приобрести новое, если расходы на восстановление нецелесообразны. При условии, что мебель принадлежит арендатору, истребовать свои расходы на восстановление этого имущества он может только с причинителя вреда.

5. Я подписал долгосрочный договор аренды. Задолго до его истечения хозяин заявил, что я должен съехать без объяснения причин. Можно ли заставить хозяина исполнить договор и дать мне прожить в квартире весь срок, прописанный в нашем контракте?

Марина Катянина, юрист земельно-имущественных отношений компании Heads Consulting:

— Это зависит от того, что именно прописано в договоре. В ст. 619 Гражданского кодекса России перечислены условия, при которых арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды.

Это возможно, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату, а также не производит ремонт в тех случаях, когда это является обязанностью арендатора.

Если во время проживания в съемной квартире арендатор не нарушал условий договора и не ухудшал состояния жилья, то собственник не имеет права требовать досрочного расторжения.

Как правило, стандартные договора аренды содержат условие о том, что каждая из сторон имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям, которые не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной.

В этом случае арендодатель обязан соблюсти досудебную процедуру и направить квартиросъемщику уведомление о расторжении договора.

Если после истечения срока, прописанного в договоре, арендатор не вернет арендованное имущество, то владелец квартиры получит право обратиться в суд.

6. После выезда из квартиры собственник начал названивать бывшим жильцам с требованием вернуть несуществующую мебель. Звонки продолжаются ежедневно на протяжении нескольких недель. Можно ли привлечь владельца жилья к ответственности? Как это сделать и какое наказание может получить хозяин, выдумавший пропажу вещей?

Валерий Вечканов, адвокат:

— Чтобы требовать возврат мебели от квартиросъемщиков, хозяин сдаваемой квартиры должен был описать всю мебель и ее состояние при передаче квартиры в аренду. Такое описание должно оформляться актом приема-передачи. Этот акт должен быть неотъемлемой частью договора аренды квартиры, и будет лучше, если к акту будут приложены фотографии всей перечисленной мебели.

При приемке квартиры и находящейся в пользовании у арендаторов мебели (техники, посуды и т. д.) по истечении срока аренды квартиры возврат бывшего в пользовании имущества также оформляется актом приема-передачи. В случае если какого-то предмета мебели не хватает, то это оформляется претензией.

Такая претензия дает хозяину квартиры право требовать от арендаторов возврата мебели либо возмещения ее стоимости.

В случае если описанный выше факт никаким образом не зафиксирован, а хозяин квартиры необоснованно требует возврата несуществующей мебели, то в зависимости от того, в какой форме происходят требования о возврате, можно определить состав правонарушения хозяином квартиры.

При правильном определении состава правонарушения требующий несуществующую мебель хозяин квартиры может быть привлечен к административной ответственности. Если же данные требования определяют состав преступления, то нерадивого арендодателя может ожидать и уголовная ответственность (например — вымогательство, вплоть до мошенничества).

Определить состав правонарушения может помочь квалифицированный юрист. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592c086c9a7947d1d219e4b8

Oklahoma

Каковы права арендодателя, если арендатор препятствует проникновению в жилище?

Общая информация о законе об арендодателях и арендаторах

Срок аренды

  • Если у вас заключен договор аренды на определенный срок, его действие заканчивается в соответствующий день без дополнительных уведомлений. Например, действие договора аренды на 1 год заканчивается по прошествии одного  года.
  • Если у вас нет договора аренды, и вы вносите арендную плату каждый месяц, вы являетесь помесячным арендатором. Вы или ваш арендодатель можете прекратить аренду, направив ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ за 30 дней.
  • Если у вас нет договора аренды, и вы вносите арендную плату каждую неделю, вы являетесь понедельным арендатором, и вы или ваш арендодатель можете прекратить аренду, направив ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ за 7 дней.
  • Если вы просрочили внесение арендной платы, ваш арендодатель должен направить вам не позднее чем за 5 дней письменное УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕОБХОДИМОСТИ ОПЛАТЫ ИЛИ ВЫСЕЛЕНИЯ. В течение этих пяти дней вы должны оплатить задолженность по арендной плате или съехать. Если вы не сделаете этого, арендодатель может возбудить против вас в суде дело о выселении. Вас могут выселить и запретить вам доступ к общественным зданиям на срок до трех лет.

Договора аренды

  • При въезде от вас может потребоваться внесение обеспечения или депозита за домашних животных, а также оплаты за первый и последний месяцы аренды.
  • Вы и ваш арендодатель можете заключить договор аренды на разумных условиях, и при необходимости обращаться в суд штата для использования прав по этому договору. Если условия договора не соответствуют правам, гарантированным законами штата или федеральными законами, суд не будет выносить решения о принудительном применении этих условий.
  • При аренде арендодатель должен сообщить вам В ПИСЬМЕННОМ ВИДЕ имя и адрес менеджера, домовладельца или другого лица, ответственного за принятие ПИСЬМЕННЫХ УВЕДОМЛЕНИЙ от вас.

Менять замки незаконно
По закону ваш арендодатель не может выселить вас или сменить замки, не направив вам ВЫЗОВ В СУД и не предоставив вам шанса появиться в суде Если ваш арендодатель незаконно воспрепятствует вашему доступу в арендуемое помещение, вы можете подать на него в суд.'

Обеспечение
Это денежная сумма, которую вы вносите, прежде чем въехать. Цель обеспечения гарантировать, что вы будете обеспечивать чистоту и хорошее состояние помещения. Ваш арендодатель обязан хранить ваш депозит на отдельном счете арендатора.

Вы не можете использовать депозит для уплаты арендной платы за последний месяц, если ваш домовладелец не согласен с этим. При переезде вы должны вручить арендодателю письменное требование о возврате обеспечения с указанием почтового адреса, на который арендодатель должен его отправить. Арендодатель должен вернуть депозит в течение 30 дней с момента получения письма.

Если арендодатель решит полностью или частично удержать депозит, он должен предоставить детализированный список ущерба и расходов.

Общественное жилье
Если вы пользуетесь общественным жильем, вы можете иметь особые права, и в отношении вас могут действовать особые правила. Дополнительную информацию можно получить, позвонив в юридическую службу по телефону 1-888-534-5243 или связавшись с агентством по сдаче общественного жилья.

Правила для арендодателя

  • В течение всего срока аренды арендодатель должен обеспечивать надлежащий ремонт жилья и безопасность, чистоту и надлежащее санитарное состояние всех общественных мест.
  • Апартаменты: Арендодатель обязан обеспечить:
    • контейнеры для мусора и отходов и их вывоз, водосток, горячее водоснабжение и отопление;
    • кондиционирование воздуха, если это указано в договоре аренды.
  • Отдельно стоящие дома:
    • арендатор платит за коммунальные услуги и вывоз мусора, если арендодатель не должен обеспечивать их согласно договору аренды.
    • Обычно арендатор должен обеспечивать уход за газоном, если договор аренды не возлагает эту обязанность на арендодателя.

Другие виды ремонта или усовершенствования, согласованные вами с арендодателем, могут быть предписаны судом только при наличии ОТДЕЛЬНОГО ПИСЬМЕННОГО ДОГОВОРА.

Право арендодателя входить в ваш дом
Арендаторы должны разумно относиться к праву арендодателя входить в дом.

  • Арендодатель должен уведомить вас о посещении дома или квартиры не менее, чем за 24 часа.
  • Арендодатель может входить в дом только в удобное время, кроме как в чрезвычайных ситуациях, например, при пожаре, наводнении или для срочного ремонта.
  • Вы должны разрешать арендодателю входить в ваш дом или квартиру для текущих проверок, ремонта и других разумных целей.

Права арендодателя
Ущерб квартире или дому в течение срока аренды
Если вы или ваши гости причините помещению ущерб сверх обычного износа, арендодатель может направить вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ, дающее вам 10 дней на проведение ремонта или уборки.

Если вы не произведете ремонт или уборку в течение 10 дней с момента получения письменного уведомления, арендодатель может войти в помещение и провести ремонт или уборку самостоятельно или выставить вам детализированный счет за ремонт и уборку в срок внесения следующего платежа по аренде.

Здоровье и безопасность
Если вы нарушаете правила аренды и это влияет на здоровье и безопасность других лиц, арендодатель может направить вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если вы не устраните проблему в течение 10 дней, у вас будет 15 дней на то, чтобы выехать, или он обратится в суд за предписанием о выселении. Если вы устраните проблему за 10 дней, арендодатель не сможет выселить вас по прошествии 15 дней.

Чрезвычайные ситуации
Если по вашей вине возникнет пожар, наводнение или другая ЧРЕЗВЫЧАЙНАЯ ситуация, арендодатель может выселить вас через 24-48 часов с ПИСЬМЕННЫМ УВЕДОМЛЕНИЕМ.

Противоправная деятельность
Арендодатель может немедленно обратиться в суд с иском о выселении если вы, любой проживающий с вами человек или ваш гость: ведет преступную деятельность, связанную с наркотиками, или совершает преступление, угрожающее здоровью, безопасности или благополучию других лиц поблизости от арендуемого жилья. Арендодатель должен дать вам ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о расторжении договора аренды всего за 24 часа.

Имущество (вещи, которые вы оставляете)

  • Если вас выселяют, шериф повесит у вас на двери уведомление. У вас есть ВСЕГО 48 часов, чтобы вывезти имущество.
  • Если вы оставите свое имущество, вы должны будете погасить всю задолженность перед арендодателем, прежде чем сможете вернуть его.
  • Если арендодатель посчитает, что имущество не имеет ценности, он может его выбросить. Если арендодатель посчитает, что имущество имеет ценность, он может направить вам уведомление на известный ему адрес, предоставив вам два варианта на выбор:
    • вы можете забрать свое имущество до определенного срока и уплатить задолженность; ИЛИ,
    • если вы не заберете имущество, арендодатель продаст его и вычтет полученную сумму из суммы задолженности по арендной плате. Вы должны будете покрыть расходы на продажу и хранение.

Права арендатора
Въезд: Если арендодатель препятствует вашему въезду в жилье, вы должны направить ему ПИСЬМЕННОЕ ТРЕБОВАНИЕ возврата денег с указанием почтового адреса. Для получения денег назад вы можете обратиться в суд мелких тяжб.

Ремонт: Если арендодатель не обеспечивает надлежащий ремонт жилья и его состояние опасно для здоровья или безопасности вы можете:

  1. Произвести ремонт и остаться: Если ремонт стоит 100 долларов или менее, отправьте арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если он не решит проблему в течение 14 дней, вы можете произвести ремонт за сумму не более 100 долларов и вычесть эту сумму из арендной платы за следующий месяц. Вы должны будете вручить арендодателю детальный счет за выполненные работы; ИЛИ,
  2. Произвести ремонт или выехать: Вы должны направить арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о том, что если ремонт не будет выполнен в ближайшие 14 дней, вы выедете через 30 дней и не будете больше платить арендную плату.
  3. Непригодно для проживания: Если жилье непригодно или опасно для проживания,вы можете направить арендодателю ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о проблеме и немедленно выехать. ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЮРИСТОМ О ТОМ, КАКОЕ ЖИЛЬЕ СЧИТАЕТСЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ!
    Вы не можете продолжать проживать там, заявляете, что жилье непригодно для проживания и отказываетесь платить арендную плату.
  4. Коммунальные услуги: Если ваш арендодатель не обеспечивает отопление, водоснабжение, подачу горячей воды, электричество, газ или другие необходимые коммунальные услуги, вы должны направить ему ПИСЬМЕННОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ о проблеме, а затем вы можете:
  • -расторгнуть договор аренды посредством ПИСЬМЕННОГО УВЕДОМЛЕНИЯ;или,
  • организовать коммунальные услуги самостоятельно и вычесть расходы из арендной платы; или, потребовать по суду разницу между суммой ежемесячной арендной платы и фактической стоимостью аренды (без газа и т.д.); или,
  • Переехать на период отсутствия коммунальных услуг и не платить арендную плату за этот период.

Источник: https://oklaw.org/resource/landlord-tenant-rights-and-duties?lang=RU

Абсолютное право
Добавить комментарий