Когда наступает ответственность собственника: с момента приобретения недвижимости или с момента заключения договора?

Действия после покупки квартиры: своевременные меры

Когда наступает ответственность собственника: с момента приобретения недвижимости или с момента заключения договора?

Итак, ваша мечта осуществилась и вы стали обладателем собственной жилплощади. После того, как договор купли-продажи подписан, и вы получили ключи на руки, наступает окончательная стадия оформления квартиры в собственность. Поэтому так важно знать, какие действия необходимо сделать после покупки квартиры.

Прежде всего, необходимо зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру, так как наличие договора и ключей еще не делает человека собственником жилья с точки зрения законодательства.

Для этого следует передать в Росреестр соответствующее заявление и копии документов: договора купли-продажи, ДДУ (если речь идет о квартире от застройщика), или иных правоустанавливающих документов и копию паспорта.

Это можно сделать, обратившись напрямую в территориальное отделение или передать документы через МФЦ. После того, как сотрудниками Росреестра будут выполнены соответствующие действия, в реестре появится запись о том, что теперь вы являетесь законным владельцем. Только после этого можно приступать к процедурам, описанным в этой статье.

Запасаемся копиями документов

После оформления сделки по покупке квартиры, у вас на руках окажутся следующие документы:

  • паспорт на квартиру, с указанием общего метража;
  • договор купли-продажи (долевого участия в строительстве);
  • свидетельство о праве собственности.

Необходимо снять несколько копий каждого документа, они вам понадобятся для оформления договоров со всеми коммунальными службами, обслуживающими ваш дом.

Учреждения, которые нужно посетить как можно быстрее

Следующие учреждения необходимо посетить безотлагательно, в противном случае собственника могут ожидать весьма серьезные неприятности в виде ошибочно начисленных платежей, штрафа за отсутствие регистрации.

Итак, мы отправляемся в:

1. РКЦ (расчетный кассовый центр)

Со свидетельством про право собственности на приобретенную квартиру, вы приходите в центр, где должны составить и подать заявление о переоформлении лицевого счета уже на ваши данные (фамилия, имя, отчество), как нового владельца жилья. После оформления всех документов, обязательно нужно взять выписку из лицевого счета.

Это необходимо сделать для того, чтобы при наступлении случая ошибочного начисления платежей, вы могли документально доказать отсутствие у вас задолженности по квартирной плате, непосредственно на момент приобретения жилья.

2. Паспортный стол (территориальный орган МВД)

Согласно действующему законодательству, любой гражданин должен, в течение семи дней с момента смены места жительства, пройти общеобязательную регистрацию в органах федеральной миграционной службы. Для этого воспользуйтесь услугами почты, портала государственных услуг или многофункционального центра (МФЦ).

3. Управляющую компанию

В этом учреждении вы заключаете общий договор на дальнейшее обслуживание вашей жилплощади. Если по вашему дому было принято решение (общедомовым собранием) о том, что собственники квартир рассчитываются напрямую с поставщиками воды, электричества и газа, тогда придется заключить договоры в следующих организациях:

  • Облэнерго. Эта компания занимается обеспечением и поставкой электроэнергии в вашу квартиру, поэтому здесь вы подписываете договор на электроснабжение вашего жилья;
  • Водоканал. Сначала посмотрите, стоят ли у вас в квартире счетчики на воду, затем проверьте есть ли у вас в наличие документы на них (не обязательно, но желательно, чтобы были), обязательно снимите показания и только после этого можете отправляться в водоканал для оформления нового договора;
  • Горгаз. Договор заключается только в том случае, если у вас в квартире установлена газовая плита или газовый отопительный котел.

4. Городские телефонные линии

Если у вас есть необходимость в установлении в квартире стационарного телефона, то вам следует обратиться в ближайший офис выбранной телефонной компании для последующего оформления точки доступа.

Если же вам повезло, и в приобретенном жилье уже есть проведенная телефонная связь, тогда вам останется лишь взять в РКЦ данные о бывшем владельце и предоставить их оператору для переоформления телефонной линии на свое имя.

Современные реалии: сервисы, без которых обходиться не принято

Необходимо сразу же обеспечить свое жилье такими благами современной цивилизации, как интернет, цифровое телевидение. Кроме того, в большинстве случаев, качество питьевой воды, к сожалению, оставляет желать лучшего, поэтому необходимо позаботиться и об этом.

Интернет-провайдер, цифровое телевидение

В настоящее время мало кто согласится проживать в квартире без доступа в интернет и без привычных телевизионных каналов.

Обычно территорию, где расположена квартира, обслуживают сразу несколько провайдеров интернета, которые, чаще всего, по совместительству являются также и провайдерами цифрового ТВ.

Для выбора одного из них, вам нужно лишь выяснить какие именно фирмы обслуживают ваш район, сравнить цены на их услуги и прочитать отзывы пользователей. После этого можно заключать договор и подключаться к сети интернет и продолжать смотреть свои любимые программы по телевизору.

Доставка питьевой воды

Вода, текущая из водопроводных кранов обычно не очень хорошо очищена, загрязнена различными осадками, поэтому для приготовления пищи и питья лучше заказывать воду доставкой.

Но в ряде случаев можно обойтись бытовыми системами фильтрации, а чтобы понимать, насколько безопасна и пригодна для питья вода из-под крана, можно заказать экспертизу воды. До получения результатов лучше не рисковать, и пользоваться привозной водой.

Прочитайте отзывы в интернете о поставщиках, и сразу оформите договор о долгосрочном сотрудничестве, это выйдет намного дешевле, чем разовые заказы.

Заботимся о безопасности: страхование, сигнализация

Когда основные шаги по оформлению своей жилплощади вы уже сделали, стоит остановиться на мерах, которые позволят уверенно себя чувствовать при наступлении неприятностей, которые вполне могут произойти. Заключать данные договора не обязательно, но рассмотреть, как вариант обезопасить свое жилье и сделать проживание в нем более комфортным, необходимо.

Страхование

В жизни случаются различные казусы, например, попадутся нерадивые соседи сверху, которые могут вас случайно затопить.

В редких случаях вы сможете спокойно договориться о возмещении стоимости ремонта, зачастую все заканчивается скандалом и отказом платить.

Договор страхования не только обезопасит вас от подобных ситуаций, но и поможет в более тяжелых случаях (пожар, землетрясение и т.п.), поэтому лучше сразу заключить такое соглашение. Страховые взносы – это не те траты, на которых стоит экономить.

Кстати, застраховать жилье можно и от проникновения злоумышленников, а также – гражданскую ответственность.

Последнее иногда оказывается весьма полезным, например, в случае, если затопят не вас, а вы зальете соседей снизу или же в вашей квартире произойдет возгорание, которое станет причиной крупного пожара. Без такой страховки вас ждут весьма серьезные расходы в перечисленных случаях.

Охранная сигнализация

Все когда-нибудь уезжают в отпуск, а потом начинают переживать, что квартира осталась без присмотра. Чтобы минимизировать риск быть ограбленными, установите в квартире сигнализацию.

Согласно статистическим данным, выведенные датчики сигнализации отпугивают воров в 85% случаев.

Собственно, такая мера является достаточно действенной, если квартира пустует с утра до вечера, пока все на работе.

Пора приступать к ремонту? Не торопитесь

Наряду с оформлением документов собственники планируют сделать ремонт в новом жилье, оформить квартиру соответственно своим вкусам и потребностям. Приятно, когда вас окружает именно такая обстановка, которая вам нравится.

Однако мы рекомендуем не слишком торопиться с ремонтом, так как есть вероятность, что довольно скоро вам придется его переделывать.

Первым делом нужно еще кое-что проверить (особенно это актуально для квартир на вторичном рынке), а именно:

Электросистема

Алюминиевая проводка, особенно в старых домах, имеет свойство изнашиваться со временем, в результате мы можем наблюдать такие явления, как мерцание светильников или искрящиеся розетки.

Старое электрооборудование может не справляться с потребностями в электричестве всех бытовых приборов, поэтому придется выбирать между кипячением чайника и работой стиральной машины.

Изношенные розетки и выключатели также могут обеспечить вас сюрпризами.

Если все это обнаружится уже после ремонта, вам придется мириться с описанными неприятностями или прокладывать новую проводку и менять электрооборудование, в результате чего придется затевать ремонт повторно. Кроме того, дефекты в электросистеме могут привести к пожару. Рекомендуется пригласить специалистов, которые смогут проверить всю электрику с помощью соответствующего оборудования.

Теплоизоляция

Еще один момент, который стоит проверить до проведения ремонта. Необходимо выяснить источник потенциальных теплопотерь, чтобы впоследствии для его ликвидации не пришлось портить отремонтированные поверхности стен, пола или потолка.

Причиной потерь тепла могут быть щели в оконных и дверных конструкциях, плохая изоляция при установке окон, сквозняк из-под подоконника, не загерметизированные как следует стыки панелей.

Визуально, или с помощью подручных средств источники установить невозможно, поэтому для этого также стоит пригласить специалиста с тепловизором, который проведет обследование квартиры.

Заключение

Приобретение собственной жилплощади – это, несомненно, радостное событие в жизни каждого человека.

Поэтому постарайтесь не затягивать с оформлением вышеописанных договоров, чтобы быстрее покончить с бумажной волокитой и начать наслаждаться жизнью в своей новой квартире.

С самого начала обеспечьте себя всеми необходимыми сервисами и заранее продумайте все ситуации, которые могут произойти с вашим новым жильем.

Источник: https://novostroev.ru/articles/deystviya-posle-pokupki-kvartiry/

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Когда наступает ответственность собственника: с момента приобретения недвижимости или с момента заключения договора?

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости.

Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать.

Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве. 

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.

При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122.

Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.

1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nalogi/s-kakogo-imenno-momenta-schitayutsya-3-goda-vladeniya-kvartiroy/

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Когда наступает ответственность собственника: с момента приобретения недвижимости или с момента заключения договора?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 209. права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 212. Субъекты права собственности

1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

2.

Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

4. Права всех собственников защищаются равным образом.

Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц

1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

2.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

(в ред. Федерального закона от 03.11.2006 N 175-ФЗ)

4. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.

Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации.

В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах.

Статья 214. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

2.

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Статья 215. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Статья 217. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Глава 14. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 220. Переработка

1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов.

Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя.

2.

Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость.

3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков.

Статья 221. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей

В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем на определенной территории допускается сбор ягод, добыча (вылов) рыбы и других водных биологических ресурсов, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Источник: http://cikrf.ru/law/federal_law/zakon_94_51fz/razdel2.php

Правовое регулирование заключения и исполнения договора страхования титула

Когда наступает ответственность собственника: с момента приобретения недвижимости или с момента заключения договора?

Е.М.Гунин, С.Ю.Белоногов

Титульное страхование является новой разновидностью страхования финансовых рисков, приобретающей всё большее значение в связи сразвити- ем ипотечного кредитования. В статье представлены основные аспекты правовогорегулирования титульного страхования.

Ключевые слова: титул, страхование, недвижимое имущество, страховщик, страхователь, страховой риск, страховой случай, страховое возмещение.

Основание возникновения права собственности, владения или распоряжения недвижимым имуществом в гражданском праве называется титулом. Титулом может быть договор купли-продажи недвижимого имущества, договор дарения и т.д.

Страхование — это, в соответствии с Законом РФ «Об организации страхового дела в РФ», система отношений по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определённых событий, иначе именуемых страховыми случаями, за счёт денежных фондов, которые формируются из уплачиваемых этими лицами страховых взносов (страховых премий). Согласно ГК РФ страхование делится на страхование имущества и личное страхование.

Титульное страхование (страхование титула) — разновидность страхования имущества, а точнее, страхование финансового риска, страховым случаем при котором является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, или ограничение права на недвижимое имущество в части владения, распоряжения, пользования им.

По мере того, как в России всё больше недвижимого имущества вовлекается в гражданский оборот, появляются новые формы сделок, сами сделки с недвижимостью кредитуются банками, а объекты недвижимости обрастают историей.

К сожалению, впоследствии довольно большой процент сделок расторгается по разным причинам, невзирая на то, что покупатели, риелторы и нотариусы стараются выявлять обстоятельства, которые могут привести к отчуждению собственности. Потребность в защите прав собственника возрастает с каждым днем.

Что касается цифр, то количество сделок на вторичном рынке недвижимости, которые расторгают по тем или иным основаниям, составляет 1,5-2 % в год от всех зарегистрированных в России сделок, и это число постоянно растет [6].

Несмотря на возрастающую потребность в страховании, «население пока не ценит страхование, что приводит к тому, что имущество и ответственность населения крайне «недострахованы» [8].

Деятельность страховщиков сводится к тому, что «… продажи увеличиваются за счёт обязательных продуктов (таких, как ОСАГО) и вменённого страхования (такого, как КАСКО, страхование имущества и НС (несчастных случаев — прим.

автора), связанных с автокредитованием/лизингом и ипотечными кредитами)» [8].

Профессиональные участники рынка недвижимого имущества (риэлторы) проверяют документы и, как правило, гарантируют чистоту сделки, но если случится какой-либо просчёт, никакой финансовой ответственности риэлторы не несут.

Основное отличие титульного страхования от других разновидностей страхования заключается в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем (классических страховых рисков), а от возможных последствий уже произошедших событий.

На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак не проявляют себя.

Помимо случаев, носящих противозаконный характер (например, наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой- либо из сделок, совершении сделок по поддельным или подложным документам и т.д.

), это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены, например, на момент приватизации или отчуждения недвижимости человек не достиг совершеннолетия, находился в заключении и т.д.

Основаниями для признания сделки с недвижимостью недействительной считаются:— совершение сделки гражданином, признанным недееспособным;— совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности;— совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;— совершение сделки иод влиянием заблуждения; обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств (кабальные сделки);— совершение сделки по распоряжению общим имуществом супругов одним из супругов без согласия другого супруга;— совершение сделки по отчуждению имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, совершённые плательщиком ренты без согласия получателя ренты;

— истребование недвижимого имущества из незаконного владения (продажа или передача в возмездной форме имущества помимо воли собственника) [1].

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованием, относятся следующие:— в процессе оформления необходимых документов для сделки были до — пущены ошибки;— имеет место случай мошенничества;— не были учтены интересы наследников и (или) несовершеннолетних лиц;

— предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др. [7].

Объектами титульного страхования являются жилые помещения (квартиры, дома, и т.п.), нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы), обращающиеся, как правило, на вторичном рынке, а также земельные участки, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц.

При заключении договора титульного страхования, а также в течение всего срока его действия страховщик предоставляет страхователю предстраховую экспертизу права собственности, юридическое сопровождение и, при необходимости, представление и защиту его интересов в судебных и внесудебных спорах.

В судебном процессе, однако, страховщик участвует в качестве третьего лица, имеющего заинтересованность (т.е. представляет только свои интересы) [3].

При этом, поскольку страховщик заинтересован в сохранении объекта недвижимости в собственности страхователя, его интересы, по сути, совпадают с интересами страхователя.

В договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Существенными условиями договора титульного страхования являются следующие положения:— если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь указал заведомо ложные сведения при заключении договора страхования, то страховщик вправе потребовать признания договора страхования недействительным и применения последствий, предусмотренных ст.

179 ГК РФ;

— страхователь обязан незамедлительно сообщать страховщику о возникновении всех обстоятельств, следствием которых может стать наступление страхового случая (несоблюдение данного условия может повлечь за собой непризнание события страховым случаем, а следовательно, отказ в страховом возмещении) [7].

Объекты недвижимости с очевидными дефектами в праве собственности, по которым имеются судебные споры; объекты, поступившие в собственность по договору ренты, если после смерти получателя ренты прошло менее года; объекты, по которым отсутствуют основные документы, прежде всего правоустанавливающие, страховщик, как правило, не страхует [9,10].

Не может быть предметом страхования строящееся жилье, поскольку на момент уплаты денег за указанное недвижимое имущество право собственности у покупателя не возникает.

Договор титульного страхования не заключается, если:— произошла передача приобретаемого недвижимого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;— наступила гибель или уничтожение имущества (это риски должны компенсироваться по другой разновидности страхования — страхованию имущества);— владелец добровольно отказался от права собственности на приобретённое имущество;— застрахованный имущественный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис);— произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости;— если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами) и пр.По стандартному договору титульного страхования не признаются стра- ховыми случаями утрата либо прекращение права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:— прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;— военных действий, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;— реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества;— обращения взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя (выгодоприобретате ля);— отчуждения недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать страхователю (выгодоприобретателю);— прекращения права собственности на земельный участок;— выкупа земельного участка для государственных пли муниципальных нужд;— изъятия земельного участка, используемого с нарушением законодательства;

— прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение [1].

Страховщик при заключении договора титульного страхования вправе потребовать от страхователя:— обеспечения возможности проведения осмотра и экспертизы принимаемого на страхование имущества;

— представления документов, подтверждающих права страхователя (выгодоприобретателя) в отношении принимаемого на страхование имущества и дополнительных сведений, прямо или косвенно связанных с обстоятельствами, имеющими значение для определения вероятности наступления страхового случая и возможной величины убытка от его наступления [1].

Размер страхового тарифа при титульном страховании составляет в среднем (среди 4-х крупнейших российских страховщиков: ОАО «Росгосстрах», ОАО «Военно-страховая компания», ОАО «Согаз», ОАО «РОСНО») 0,3-0,5 % (в особо сложных случаях тариф может доходить до 1,8 %) от действительной стоимости объекта недвижимости и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости [7]. В целом, страховой тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента и т.д.). Страховщики, действующие по программам страхования, реализуемым совместно с риелторскими компаниями, предлагают специальные тарифы для страхователей.

Реальный размер страхового тарифа при заключении договора титульного страхования определяется по результатам предстраховой экспертизы.

Пред- страховая экспертиза в обязательном порядке проводится страховщиком, для чего могут быть задействованы андеррайтеры (специально уполномоченные специалисты, определяющие степень риска и принимающие решение о его принятии на страхование и назначении страхового тарифа), юристы и т.д.

По результатам проведения предстраховой экспертизы страховщик выносит решение о принятии пли об отказе в принятии титульного риска на страхование.

При положительном решении (в течение 2-х рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов на объект недвижимости) заключается договор титульного страхования, и страхователем уплачивается страховая премия.

Оплата страховой премии происходит либо единовременно (страховой платеж), либо в рассрочку (страховой взнос).

В последнем случае договор титульного страхования вступает в силу после уплаты первого взноса. Договор страхования можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Однако полис страхования вступает в действие только после регистрации права собственности.

В случае, когда договор титульного страхования был заключён до регистрации права собственности на страхователя, но по каким-то причинам в регистрации права собственности ему было отказано, уплаченная страховая премия возвращается страхователю в полном объёме.

Срок страхования составляет по общему правилу от 1-го года до 3-х лет, в отдельных случаях (например, по требованию инвесторов или в ситуации, когда в истории права собственности нарушались права несовершеннолетних детей) срок страхования может увеличиваться до 5-ти лет.

На заключении договора титульного страхования в составе ипотечного страхования часто настаивают банковские кредитные организации, поясняя в ряде случаев, что такое страхование является обязательным в соответствии с федеральным законом об ипотеке.

В данной ситуации кредитные организации, по мнению автора, лукавят, поскольку обязательным является только страхование самого недвижимого имущества, являющегося предметом залога (ипотеки) [5].

Как отдельно предлагаемый продукт титульное страхование востребовано у собственников недвижимости и инвесторов в гораздо меньшей степени.

В случае если при ипотечном кредитовании не осуществляется титульное страхование недвижимого имущества, банковская кредитная организация оставляет этот риск на себе и закладывает его в тарифную ставку по кредиту.

При наступлении страхового случая страховая компания производит выплату страхового возмещения в пользу банковской кредитной организации, которая, в свою очередь, лишается права требовать возвращения кредита в размере полученного страхового возмещения.

При возникновении спора или подаче иска в отношении права собственности страхователь обязан незамедлительно (как правило, в срок не более пяти дней) известить страховщика, после чего страховщик, являясь третьим лицом, обеспечивает страхователя поддержкой в суде; при неблагоприятном решении суда наступает страховой случай, и возникает обязанность страховщика выплатить страховое возмещение.

Основанием для прекращения права собственности страхователя на недвижимое имущество является только решение суда, вступившее в законную силу.

Обязанность страховщика выплатить страхователю (выгодоприобретателю) страховое возмещение по договору титульного страхования возникает после внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о прекращении права собственности на недвижимое имущество [4].

Список литературы

Источник: https://zakoniros.ru/?p=21417

Абсолютное право
Добавить комментарий