Купля продажа коммерческой недвижимости

Что нужно знать об этапах продажи коммерческой недвижимости, читайте в статье

Купля продажа коммерческой недвижимости

Собираетесь продавать коммерческую недвижимость? Читайте об основных этапах продажи коммерческой недвижимости в статье.

Начнем с того, что к коммерческой недвижимости относятся офисы, торговые точки, складские и производственные помещения и т.д.  Желая продать данные объекты, нужно, прежде всего, знать, какие основные этапы следует пройти для их продажи. Собственно, о них, а также об основных аспектах и тонкостях продажи данной недвижимости и пойдет речь ниже. Что такое коммерческая недвижимость Статус единицы коммерческой недвижимости присваивается объектам, используемым владельцем в коммерческих целях и приносящим ему прибыль. К списку данной недвижимости относятся в том числе и сооружения, подходящие для использования в качестве банков, кафе и ресторанов. Также сюда можно отнести все нежилые объекты вроде цехов и других похожих производственных площадей. Важно отметить, что коммерческая недвижимость является капитальным сооружением. Данная недвижимость, как и обычная, может быть куплена, продана, сдана в аренду или обменена. В современных реалиях, инвестиции в коммерческую недвижимость особенно привлекательны по той причине, что ее можно выгодно реализовать. У вас есть возможность не только сохранить свои деньги, но еще и получить дополнительные доходы. Как быстрее продать коммерческую недвижимость Следует отметить, что в плане продажи, коммерческая недвижимость практически не отличается от жилой:

  • Первым этапом является формирование стоимости. Цифра на ценнике берется не произвольно, она устанавливается по итогам маркетингового исследования. Данная процедура подразумевает изучение рынка, а именно цен аналогичных объектов. К этому процессу нужно подойти очень ответственно, так как правильная цена – половина успеха продажи. Если вы слишком завысите цену, ваша недвижимость не будет представлять интерес для покупателя, если занизите, потеряете деньги, которые смогли бы получить.                                    
  • Покупка и продажа коммерческой недвижимости имеет дополнительный аспект. Он заключается в том, что обе стороны договора отдельно оценивают способность данной недвижимости приносить доход. А потому перед тем, как выставлять объект на продажу, нужно иметь представление относительно возможных видов использования данного объекта, оценить объем возможного дохода и риски при продаже. Все эти сведения можно будет использовать в качестве инструмента при дальнейшей продаже;
  • Также важно произвести правильную оценку преимуществ и недостатков продаваемого объекта. Ее следует производить на основе расположения объекта, наличия/отсутствия парковочных мест и других аспектов, имеющих существенное влияние на бизнес. В договоре купли-продажи нужно максимально детально описать все условия продажи объекта, в дальнейшем это будет полезно, в случае возникновения проблем.

Очень важной составляющей успеха при продаже является правильная организация рекламной кампании. Что необходимо сделать:

  • Сформировать привлекательное рекламное предложение, в котором объект показывается в наилучшем свете;
  • Сделать качественные фотографии объекта;
  • Также необходимо правильно разместить рекламу для привлечения максимального количества представителей целевой аудитории.

А что же делать далее? А дальше наступает следующий ключевой этап – звонки и показы. Причем, нужно обязательно предварительно подготовить помещение к показу: вынести не только мусор, но и мебель, и все другие предметы, которые могут затруднять просмотр. Чем более чистым и убранным будет помещение, тем большее доверие оно будет вызывать. Далее, когда покупатель найден, необходимо правильно оформить бумаги для сделки. Сначала подписывается соглашение, в котором прописываются сроки продажи объекта, а также штрафы, применяемые в отношении стороны, не вышедшей на сделку. Также вносится аванс или задаток. В договоре купли-продажи обязательно нужно сделать отдельный акцент на порядке расчета, а именно сроке передачи денег, сумме и способе передачи. Также в договоре необходимо указать условия передачи объекта, а также обозначить наличие или отсутствие передаточного акта. Важно в договоре предельно детально расписать основные параметры объекта: его адрес, площадь и технические характеристики.Кроме того, нужно в обязательном порядке указать основание, на котором продавец является владельцем данного помещения. Также нужно представить данные продавца и покупателя и точные сроки освобождения и передачи объекта. Сделка по продаже получает статус заключенной исключительно после того, как продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и он проходит регистрацию в соответствующих органах. В свою очередь, регистрация требует предъявления обеими сторонами документов, удостоверяющих их личность. Продавец также обязан, помимо собственного паспорта, предъявить технический паспорт объекта и документы на собственность. Также на момент сделки должна иметься актуальная справка из ЕГРП, в которой открыто указываются возможные обременения на объект. Ее следует заказать накануне оформления сделки. Отметим, что в нотариальном заверении документы и договор купли-продажи не нуждаются. Также каждая из сторон должна уплатить предусмотренную государственную пошлину. Все бумаги подаются в регистрирующие органы. Через некоторое время договор обретает законную силу, а сторонам выдается уже зарегистрированный договор купли-продажи. Подтверждением передачи объекта является подписание передаточного акта, в котором указывается характеристика объекта и вид, в котором он был передан новому владельцу. Как видите, в продаже коммерческой недвижимости имеются свои нюансы. Если вы хотите, чтобы сделка купли-продажи прошла без проблем, стоит обратиться к профессиональному риэлтору, также важно юридическое сопровождение сделки. В нашем агентстве мы можем предоставить полный комплекс услуг по продаже коммерческой недвижимости, а также гарантировать надежность, качество, оперативность, а также юридическую безопасность сделки.

Покупатели элитного жилья стали скромнее, Сбербанк начнет рефинансировать собственные ипотечные кредиты и «брежневки» в крупных городах теряют ликвидность. Это и многое другое в декабрьских новостях из мира недвижимости.

Подробнее

Преимущества раздела квартиры на две. Требования к получившимся помещениям. Порядок действий при узаконивании раздела квартиры.

Подробнее

С 6 декабря начинает действовать профстандарт «Специалист по операциям с недвижимостью»

Подробнее Оставьте заявку на сайте
и получите переезд В ПОДАРОК *

* Подробности акции у менеджеров компании.

Число довольных клиентов растет с каждым днём. Отзывы, которые они оставляют невозможно подделать, ведь клиенты их оформляют от руки на фирменных бланках компании.

Наши клиенты высоко оценивают наш подход и отмечают профессионализм, опыт, человеческие и добрые отношения, а такие эмоции подделать просто невозможно.

Кстати, в нашем офисе образовалась уже целая галерея отзывов, их очень много, поэтому ждем вас на экскурсию.

Источник: https://kvart-m.ru/blog/prodazha-kommercheskoy-nedvizhimosti

О юридических аспектах покупки коммерческой недвижимости – cre

Купля продажа коммерческой недвижимости

Советы юристов

На вопросы сегодня отвечает Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н.

– На какие пункты договоров нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?

– Выбор конкретных видов и содержание договоров, заключаемых в процессе приобретения коммерческой недвижимости, в первую очередь, конечно, зависят от того, каким образом структурируется данное приобретение: напрямую, посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, либо через покупку 100% долей или акций общества, в чьей собственности находится объект. Каждая из указанных форм приобретения имеет свои преимущества и недостатки и должна быть проанализирована с финансовой, налоговой и юридической точек зрения с учетом особенностей и интересов конкретного покупателя и продавца.

Кроме этого, в рамках структуры сделки нужно оценить, будет ли соответствующий договор купли-продажи недвижимости или долей (акций) заключаться сразу, или ему будет предшествовать предварительный договор.

Как правило, если покупатель считает невозможным приобретение объекта без выполнения некоторых важных условий (например, завершение и оформление надлежащим образом работ по реконструкции или строительству здания, получение в отношении него каких-либо разрешительных или иных документов и проч.

), то на первоначальном этапе стороны могут заключить лишь предварительный договор купли-продажи, предусматривающий взаимные обязательства покупателя и продавца подписать основной договор купли-продажи в течение определенного срока.

При подготовке такого предварительного договора следует согласовать четкий перечень условий, которые необходимы для заключения основного договора купли-продажи, а также сроки и процедуру проверки выполнения этих условий сторонами.

В случае, когда здание или помещения приобретаются посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, то в данном договоре важно обратить внимание на следующие условия:

(i) подробное и точное описание самого объекта недвижимости с учетом сведений кадастрового учета и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая, в том числе, адрес, технические параметры объекта и сведения об обременениях права собственности);

(ii) порядок передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, включая переход риска его случайной гибели и повреждения, и условия, которые должны быть выполнены продавцом в связи продажей объекта (например, передача продавцом покупателю соответствующей технической документации в отношении здания, содействие в переоформлении на имя покупателя договоров с организациями, снабжающими здание коммунальными ресурсами и эксплуатирующими сети инженерно-технического обеспечения и т.п.);

(iii) порядок расчетов, с одной стороны, предоставляющий продавцу гарантии своевременного получения всей суммы цены за отчуждаемый объект недвижимости, а с другой стороны, защищающий интересы покупателя, обеспечивая выплату цены не ранее государственной регистрации перехода к нему права собственности на данный объект (например, в качестве подобного механизма расчетов может использоваться безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца);

(iv) заверения продавца об определенных обстоятельствах в отношении объекта недвижимости, которые имеют существенное значение для покупателя (например, определенные эксплуатационные характеристики здания, отсутствие каких-либо споров или судебных разбирательств в его отношении и проч.) и недостоверность которых может являться основанием для предъявления покупателем требований о возмещении убытков или уплаты неустойки.

Если же приобретение объекта коммерческой недвижимости осуществляется не напрямую, а посредством покупки 100% долей или акций общества, в чьей собственности он находится, то при заключении договора купли-продажи долей или акций важно учитывать момент перехода прав в отношении долей или акций от продавца к покупателю, а также иные требования действующего корпоративного законодательства. Как и в случае с заключением договора купли-продажи недвижимости, при приобретении долей или акций общества покупателю также необходимо защитить свои интересы при определении порядка расчетов за приобретаемые доли или акции и предусмотреть в договоре заверения продавца о  соответствующих обстоятельствах в отношении объекта недвижимости.

– Какие меры предосторожности могут обезопасить юридических лиц от заключения сделки с мошенниками?

– Вне зависимости от способа приобретения объекта коммерческой недвижимости для защиты своих интересов от недобросовестных продавцов покупателю настоятельно рекомендуется проводить предварительную детальную юридическую экспертизу (legalduediligence) как самого объекта (включая, в том числе, историю и основания возникновения права собственности на здания или помещения, отсутствие споров по поводу объекта и проч.), так и правового положения продавца. При этом если продавцом здания или помещений либо долей или акций общества, в чьей собственности находятся данное здание или помещения, является физическое лицо, то необходимо внимательно проверить его дееспособность (в частности, отсутствие каких-либо психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости) и убедиться в отсутствии ограничений на совершение им сделки по отчуждению объекта недвижимости, либо долей или акций общества (например, следует потребовать предоставления нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на совершение сделки в случае нахождения продавца в зарегистрированном браке).

Кроме того, до приобретения объекта недвижимости должны быть получены все необходимые согласия на совершение сделки (в частности, согласия, предусмотренные корпоративным законодательством, согласие залогодержателя на отчуждения объекта недвижимости в случае нахождения последнего в залоге и т.п.)

Все вышеуказанные мероприятия будут способствовать минимизации рисков последующего оспаривания действительности совершенных сделок в отношении объекта коммерческой недвижимости и защите от мошеннических и иных недобросовестных действий со стороны продавца.

Источник: https://www.cre.ru/analytics/41297

Коммерческая недвижимость: как правильно осуществить ее продажу?

Купля продажа коммерческой недвижимости

Многим инвесторам знакомы ситуации на рынке недвижимости, когда выставленные на продажу коммерческие объекты оказывались невостребованными, не могли продаться в течение многих месяцев, а бывает и продавались, но с заведомыми нарушениями в договоре купли-продажи, что затем оборачивалось большими неприятностями для обеих сторон.

К совершению такой сделки, как продажа коммерческой недвижимости новому потенциальному владельцу, следует подойти со всей ответственностью: ознакомится с нормативной базой, собрать необходимый пакет документов, узнать в ходе консультаций с юристами о тонкостях проведения сделки.

Только когда каждый момент просчитан, можно рассчитывать на успешную продажу коммерческой недвижимости.

А небольшой ликбез поможет разобраться в этом вопросе буквально за несколько минут.

Что подразумевается под коммерческой недвижимостью?

Согласно терминологии, коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли.

Также к объектам коммерческой недвижимости и их составной части можно отнести объекты нежилого фонда, которые не подразумевают проживание людей на этой площади и используются под офисные, торговые, банковские, развлекательные цели.

Индустриальные объекты, рабочие цеха, склады и производственные помещения тоже относятся к объектам этого типа недвижимости.

Все вышеперечисленные объекты, согласно законодательству РФ, относятся к капитальным сооружениям, строительство которых незавершенно.

Коммерческая недвижимость любого типа может стать объектом коммерческих отношений и быть проданной, арендованной, заложенной и т.д.

На сегодняшний день один из наиболее прибыльных видов бизнеса – это инвестиции в коммерческую недвижимость.

Кроме того, этот вид деятельности приносит владельцу недвижимости стабильный и высокий доход.

Для потенциального покупателя приобретение коммерческой недвижимости тоже выгодно с точки зрения реальных имущественных инвестиций.

Законодательная база

Самое главное для успешного проведения сделки – заключение в письменной форме договора купли-продажи, представленного в виде одного документа и затем подписанного обеими сторонами согласно ст. 550 Гражданского кодекса.

Российским законодательством установлены определенные рамки и условия проведения такой сделки и заключения договора купли- продажи коммерческой недвижимости.

Предметом договора, согласно статье 554 Гражданского кодекса являются данные, способные установить подлежащее передаче покупателю недвижимое имущество, согласно подготовленному договору.

К таким данным относятся и те, которые определяют расположение объекта недвижимости на соответствующей земельной территории или на территории другого недвижимого имущества.

В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса указывается, что если объект коммерческой недвижимости принадлежит одному лицу и находится на определенном земельном участке, то следует дополнительно провести описание земельного участка.

Статья 555 Гражданского кодекса гласит, что стоимость объекта коммерческой недвижимости, установленная соглашением сторон, допускает указание стоимости на единицу площади, в то время как конечная стоимость договора будет определена за счет передаваемой недвижимости.

Необходимое условие для успешного проведения сделки — указание в договоре о потенциальных и существующих финансовых и долговых обременениях, а также ограничениях прав продавца.

Под этим могут подразумеваться любые залоги, договора аренды и т.д.

Если лицо, проводящее сделку купли-продажи, умолчало в документе о таких ограничениях, то покупатель будет иметь право отказа в регистрации сделки.

Согласно 158 статье Жилищного кодекса, в том случае, если предмет договора — помещения в многоквартирном доме, то продавец должен указать в документах размер доли в праве на общее имущество здания или многоквартирного дома.

Вас может заинтересовать как рассчитать кадастровую стоимость земли

Как прописаться на даче подробно раскрыто в этой СТАТЬЕ

Для грамотной предпродажной подготовки коммерческой недвижимости следует подготовить полный пакет документов, учитывая малейшие нюансы:

  • Пристройки и помещения с перепланировкой должны быть узаконенными;
  • Земля, относящаяся к данному объекту, обязана быть приватизированной или арендованной по договору долгосрочной аренды;
  • Само помещение не должно находиться в залоге или долгосрочной аренде;
  • Любые долги, связанные с продаваемым объектом, должны быть погашены, в противном случае продажа может не состояться. Следует заранее внести во все необходимые документы отметку о том, что все финансовые обременения уже сняты.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Если продавец недвижимости является физическим лицом, то перед продажей он обязан предоставить другой стороне копии правоустанавливающих документов, договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве собственности – это основные правоподтверждающие документы.

Помимо них в ряде случаев предоставляются технический и кадастровый паспорта, где будут документально установлены соответствия параметров помещения.

Пакет документов, который должно будет предоставить покупателю юридическое лицо-владелец коммерческой недвижимости, будет значительно больше.

Кроме стандартного набора для физического лица, нужно будет подготовить и предоставить учредительные документы на юридическое лицо, среди которых и учредительный договор, и устав организации, включающий все последние дополнения и изменения к нему.

Для «профилактики» любых финансовых вопросов, продавец должен представить покупателю справку о текущей балансовой стоимости. Если сделка крупная, то понадобится справка крупности сделки и письменное согласие учредителя (или учредителей) на продажу коммерческого объекта, свежая выписка из ЕГРЮЛ, которая покажет все данные по ОГРН, ИНН и юридическому адресу.

Также нелишней будет выписка из ЕГРЮЛ, в которой будут подтверждены права продавца на объект недвижимости и который позволит исключить любые обременения и ограничения, потенциально наложенные на объект продажи.

Нотариусы советуют обратить внимание еще на такой нюанс: если продавец был или состоял на момент покупки объекта в браке, то покупателю нужно будет показать документально заверенное согласие супруга на проведение новой сделки купли-продажи.

Подготовительный этап прошел, теперь двум сторонам необходимо заключить между собой договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта.

С момента подписания договора продавцом и покупателем сделка вступает в силу, хотя новый владелец становится де-факто таковым только после регистрации документов в Росреестре.

Что включает в себя договор купли-продажи?

  • Исчерпывающие данные о покупателе и продавце;
  • Точный юридический адрес;
  • Описание объекта по типу помещения, площади, этажа, расположения в здании;
  • Конечная сумма продажи и валюта, используемая для проведения сделки (как правило, сделки, связанные с недвижимостью, должны заключаться в рублях);
  • Способ расчета и срок его погашения;
  • Время для передачи объекта продажи новому владельцу.

Если все вышеперечисленные характеристики будут подробно расписаны в договоре, то в дальнейшем у продавца и покупателя не возникнет никаких спорных вопросов.

Как правильно продать коммерческую недвижимость?

  • Как действовать, если покупатель еще не нашелся?Сразу следует отметить, что не рекомендуется продавать коммерческую недвижимость в том случае, если ее стоимость сильно завышена или при проведении сделки была неправильно (с ошибками, с заведомой дезинформацией) составлена рекламная кампания.Поскольку потенциальный покупатель желает изучить весь рынок, чтобы выбрать наиболее выгодный для себя вариант, следует ориентироваться на его желание тщательно отбирать предложенные варианты.
  • Определить адекватную стоимость объекта коммерческой недвижимости – задача не из простых.Во-первых, продавцу нужно будет уделить отдельное время изучению рынка коммерческой недвижимости и конкурентных предложений.В большинстве случаев проще попробовать старый добрый сравнительный метод, с помощью которого продавец сможет адекватно оценить экономическую стоимость продаваемого объекта и сопоставить размер предполагаемого дохода, определить, в течение какого периода времени новый владелец окупит свои затраты.Важна каждая тонкость – даже вопрос о наличии парковочных мест может оказаться спорным. Чтобы покупатель не предъявлял претензий по поводу проведения сделки, следует в документах указывать максимально четкие и правильные данные.
  • задача продавца заключается в красивой подаче объекта коммерческой недвижимости и соблюдении необходимых приличий и требований закона.Для качественного проведения сделки следует детально описать объект продажи, указать его фотографии, определить, какую аудиторию покупателей сможет по-настоящему заинтересовать этот объект, позаботиться о грамотной рекламе, для чего потребуется задействовать максимальное количество разнообразных источников – радио, печатные СМИ, интернет-сайты.
  • После появления первых откликов на объявления, продавец может приступить к следующему этапу перед заключением сделки – организации просмотра.Для проведения презентации помещение должно быть тщательно подготовлено к визиту покупателя.

Если он согласен приобрести его в собственность, заключается сделка купли-продажи (см. подраздел «Документы и тонкости, связанные с их оформлением»).

Подытожив, можно составить некий план проведения сделки, состоящий из нескольких этапов:

  • поиск потенциального покупателя;
  • составление пакета документов для совершения сделки;
  • проведение рекламной акции;
  • организация просмотра объекта недвижимости;
  • заключение договора купли-продажи недвижимости;
  • собственно процедура расчета (не стоит забывать оплатить налоги с дохода от совершённой сделки).

При любых сомнениях, возникающих по ходу продажи коммерческой недвижимости, следует обратиться за консультацией к компетентному юристу, а лучше прибегнуть к услугами риелторских и консалтинговых агентств.

Вас может заинтересовать действующая редакция Жилищного кодекса РФ

Как происходит аренда участка земли у администрации города подробно раскрыто ТУТ

Закон о нарушении тишины — поправки и штрафы за противозаконные действия: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html

Блиц-советы по продаже коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это любое здание или помещение, в котором субъект может организовать деятельность с целью получения для себя прибыли. Продажа коммерческой недвижимости – очень выгодный вид бизнеса, особенно в условиях экономического кризиса.

Проводить оценку недвижимости и непосредственно сделку купли-продажи лучше через риелторские и консалтинговые агентства.

Но в том случае, если хочется провести процедуру самостоятельно, следует заранее подготовить пакет документов и следовать дальнейшей нашей инструкции.

Перед составлением объявлений и рекламных акций нужно оформить пакет документов на объект и выделить деньги на оплату объявлений в Интернете и различных СМИ.

Подготовка документов – ответственный шаг, позволяющий и продавцу обезопасить сделку от неправомерных решений, и покупателю совершить выгодную покупку.

Паспорт и правоустанавливающие документы на недвижимость – то, что нужно подготовить в первую очередь.

Теперь следует заняться объявлениями: составить текст с перечислением необходимой информации, найти площадки для его размещения, опубликовать, затем отвечать на отклики посетителей и заниматься подготовкой к организации просмотра помещения.

Покупатель уже готов к совершению сделки? Отлично, тогда нужно будет обсудить с ним все нюансы и дальнейшие расчеты, оговорить сумму задатка, прописать его документально.

В назначенный день с покупателем должен быть подписан договор; его нужно будет заверить у нотариуса и передать покупателю, после расчета, все документы для подтверждения права собственности нового владельца на помещение.

Источник: http://nedvicon.ru/commerce/kup/prodazha-nedvizhimosti.html

Продажа коммерческой недвижимости: секреты и тонкости

Купля продажа коммерческой недвижимости

Схема продажи коммерческой недвижимости имеет несущественные отличия от продажи жилого здания или помещения. Продажа коммерческой недвижимости достаточно редкое явление, чаще всего его используют под сдачу в аренду.

К такому типу недвижимости можно отнести всю собственность, предназначенную для получения выгоды, не относящуюся к жилому фонду. Это могут быть здания под офисы, торговые площадки или склады.

Краткое содержание материала:

Реализация объектов коммерческой недвижимости

Прежде всего, объект, который планируется перепродать, следует подготовить. Важным этапом является подготовка документации, неверно оформленные документы могут стать причиной возникновения проблем не только с продажей недвижимости, но и со сдачей ее в аренду.

Если в здании проводились работы по перепланировке или были пристроены дополнительные помещения, то это должно быть отмечено в документе о техническом состоянии.

Продать коммерческую недвижимость, находящуюся в залоге или в договоре долгосрочной аренды, тоже не получится. Перед реализацией земельного участка он должен быть приватизирован.

В случае если собственность была под арестом, то следует погасить все задолженности и получить документальное подтверждение того, что она не обременена никакими долговыми обязательствами. После этого можно приступать к поиску потенциального покупателя на собственность.

Ресурсы для поиска потенциального покупателя

  • Размещение объявления о продаже на Авито;
  • Размещения объявления о продаже коммерческой собственности на различных Интернет-ресурсах;
  • Размещение предложения в различных печатных изданиях;
  • Компании, занимающиеся реализацией недвижимости.

Размещать объявления следует на тех площадках, где их может увидеть потенциальный покупатель или посредник, который будет заинтересован в продаже данного объекта.

Как правило, заключение сделки и подписание договора, если все документы в порядке, проводятся достаточно быстро. После оплаты и подписи договора, стороны подписывают акт передачи объекта.

С этого момента имущество уже переходит во владение нового собственника, для этого даже не нужно присутствие нотариуса. Но полноправным владельцем коммерческой недвижимости покупатель станет тогда, когда пройдет регистрацию в Росреестре.

Основные пункты договора купли-продажи

При составлении договора о продаже коммерческой собственности в него должны быть включены такие пункты:

  • Сведения о лицах, совершающих договор купли-продажи;
  • Полное описание объекта: адрес, тип коммерческой недвижимости, план здания и технические характеристики, дополнительно указываются другие детали в зависимости от особенностей помещения;
  • Стоимость объекта и валюта, в которой производится расчет. Большая часть документов оформляется в рублевом эквиваленте, валюта может быть изменена в зависимости от пожелания сторон. При этом стоит учитывать курс валюты на день совершения сделки;
  • Сроки, в которые покупатель должен совершить оплату и способ передачи средств;
  • Время, в течение которого объект должен быть передан от старого владельца к новому.

При составлении документа следует обращать особое внимание на каждый из пунктов, спорные моменты должны быть подробно описаны, чтобы не возникло конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Как правило, сотрудники риэлтерских агентств хорошо разбираются в важных нюансах договора, но для перестраховки рекомендуется воспользоваться услугами стороннего юриста для его перепроверки.

Это проводят для того, чтобы избежать возникновения спорных вопросов по причине допущения неточностей в формулировке пунктов договора.

Вне зависимости от того в качестве юридического или физического лица выступает собственник, все вышеперечисленные пункты выполняются аналогично.

Оплата налога с продажи коммерческой недвижимости

Основные вопросы продажи для юридических и физических лиц не отличаются, а вот система налогообложения в обоих случаях разная. В данном случае может быть взят налог на прибыль для юридического или физического лица, нюансы взимания которого во многом отличаются.

Физические лица, продающие недвижимость, обязаны подать декларацию в налоговую службу по месту своей прописки. При этом прибыль от совершения сделки облагается налогом в размере 13% от стоимости собственности.

В случае недвижимости жилого фонда, бывшего в эксплуатации более 3-х лет, продавцу не нужно платить налог. На коммерческую собственность это не распространяется, поэтому вне зависимости от времени владения собственностью, налоговая ставка для физлиц будет неизменной.

В случае если физическое лицо выступает в качестве индивидуального предпринимателя, и использовало продаваемое имущество для получения прибыли в прошлом, то сделку совершают от лица ИП с налоговой ставкой 13%.

Для индивидуальных предпринимателей, работающих по упрощенной схеме, налог составляет 6% от стоимости продажи.

При совершении сделки юридическим лицом, она облагается подоходным налогом согласно системе налогообложения, по которой работает предприниматель.

В последнее время наблюдается тенденция получения быстрой прибыли за счет продажи или сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости.

Интересное видео для наших постоянных читателей

Источник: http://pro-nedvijimosti.ru/2018/01/prodazha-kommercheskoj-nedvizhimosti-sekrety-i-tonkosti/

DOM.RIA – Как продать коммерческую недвижимость

Купля продажа коммерческой недвижимости

Коммерческой недвижимостью называют объекты нежилого фонда, которые используются для ведения предпринимательской деятельности. Сюда относятся не только торговые, промышленные или офисные сооружения, но и здания отельного или рекреационного назначения. Разберемся, чем коммерческая недвижимость отличается от жилых объектов, и как ее правильно продать.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.

Коммерческая недвижимость – объекты, не предназначенные для постоянного проживания, которые используются в качестве инструмента для получения прибыли. К ней относятся офисы, гостиницы, кафе, рестораны, магазины, склады и т.д. Объекты коммерческой недвижимости отличаются от жилых домов и квартиры следующими особенностями:

  • не относится к жилому фонду;
  • не подходит для регистрации места жительства;
  • используется для получения прибыли;
  • имеет другие условия налогообложения.

Таким образом, если недвижимость относится к коммерческой, это еще не значит, что в ней нельзя жить. Просто она не предназначена для постоянного проживания. Например, апартаменты внешне похожи на жилую квартиру, но при этом не относятся к жилому фонду.

Апартаменты – что это

Процедура продажи коммерческих объектов несколько отличается от реализации жилой квартиры.

Как продать офис, магазин и другую коммерческую недвижимость: этапы

Чтобы обойти конкурентные предложения на рынке, стоит придерживаться ряда правил и рекомендаций, действуя по следующему плану.

Подготовьте объект к продаже

Чтобы иметь возможность продать недвижимость максимально выгодно, необходимо привести ее в товарный вид.

Даже представительное помещение в состоянии ремонта выглядит менее привлекательно, чем чистый, убранный офис эконом сегмента с отделкой, без пыли и мусора.

Если это коммерческая недвижимость в новостройках, и вы не планируете вкладывать деньги в ее ремонт, реализуете вариант без отделки, но обеспечьте там чистоту и порядок.

Как переоформить квартиру под магазин или офис

Коммерческая недвижимость также должна быть подготовлена к безопасной сделке в рамках документации:

  • объект не находится под залогом или арестом;
  • право собственности принадлежит продавцу;
  • нет возражения со стороны третьих лиц, претендующих на недвижимость.

Проанализируйте перечень преимуществ объекта:

  • выгодное расположение;
  • новые коммуникации;
  • развитая инфраструктура;
  • современная система безопасности и т.п.

Если есть возможность поработать над преимуществами объекта, сделайте это. Подготовленная информация станет эффективным инструментом на следующих этапах продажи.

Определите оптимальную цену

При необъективной стоимости продажа может застопориться на этапе поиска покупателя на месяцы. Тогда вы так и не сможете реализовать предложение, пока не установите справедливую стоимость. Чтобы правильно оценить объект, выполните следующее:

  • проанализируйте рынок коммерческой недвижимости;
  • рассмотрите как можно больше похожих предложений;
  • узнайте объективные расценки квадратного метра аналогичных объектов в том же районе города.

Налог на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость, цена которой подобрана с учетом этой информации, будет оптимальной для обеих сторон сделки.

Подайте объявления, сделайте рекламу

Покупкой жилой недвижимости может заинтересоваться практически кто угодно, а коммерческий сегмент остается актуальным в основном только для бизнесменов, предпринимателей и инвесторов.

Объявление важно разместить там, где его увидит целевая аудитория: на DOM.RIA, в соответствующих изданиях. Баннер о продаже на самом здании также поможет расширить область поиска клиента, особенно если объект находится в центре города или в местности с большим потоком людей.

Обязательно используйте высококачественные фотографии с разных ракурсов и описания с перечнем всех основных преимуществ. Каждое из них может стать решающим для будущего покупателя.

Как купить коммерческую недвижимость по лучшей цене: 9 советов покупателям

Если не желаете заниматься вопросами поиска клиента лично, обратитесь в агентство недвижимости. При этом важно учитывать репутацию компании, опыт и квалификацию сотрудников.

Выберите покупателя

Правильно организованная рекламная кампания достаточно быстро переведет вас на следующий этап – переговоры с потенциальными клиентами. В ходе обсуждения объекта придерживайтесь следующих рекомендаций:

  1. Оперируйте подготовленной ранее информацией. Не просто перечисляйте преимущества, а делайте акцент на том, что они дадут. Например, наличие парковки обеспечит удобство для клиентов и партнеров, в результате повысит лояльность и т.п.
  2. Озвучьте размер предполагаемой прибыли от объекта в случае сдачи его в аренду или при использовании под собственный бизнес. Конечно, грамотный покупатель также проведет соответствующие расчеты, но вы сможете предоставить ему конкретные цифры для своего помещения. Обратите внимание на то, через сколько окупится эта недвижимость при эффективном ее использовании.
  3. Проведите показ в наиболее благоприятной обстановке. Организуйте встречу на объекте в дневное или утреннее время. Здесь должно быть хорошее освещение и приятный микроклимат.

Правильная подача информации и демонстрация коммерческой недвижимости позволит достаточно быстро сойтись с покупателем на взаимовыгодных условиях.

Оформите документы и заключите сделку

После того, как клиент найден, с ним заключается предварительный договор купли-продажи. Проводится предпродажная подготовка бумаг, к которым относится:

  • документ о праве собственности;
  • независимая экспертная оценка;
  • техпаспорт;
  • согласие супруга/супруги;
  • паспорт и код.

?

Документы для купли-продажи недвижимости

Для юридических лиц и ФЛП потребуется свидетельство о регистрации или выписка, учредительные и прочие документы. С подготовленным пакетом бумаг можно переходить к финальному этапу – заключать сделку.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости от вас требуется правильно подготовить объект, установить оптимальную цену и организовать эффективную рекламную кампанию.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-178999.html

������ ��� �����-������� ������������ ������������ � �������

Купля продажа коммерческой недвижимости

�����-������� ������, �������, ��������� � ������ ������������, ������������� � �������� �����, ����� ���������� ������� � ������� �� 6 �� 20,5 % �� �� ���������. ��������� ������ ������� �� ������� �������� ��� �������� ������������� ������������ � ���� �������, ����������� � ����������� ����������������.

��� ����� ���������, �������� ������� ���������

��������� ������ � �����-������� ������������ ������������ ������������ ������ ��� ����������� ����, ��� � ���, ��. ��� ���������� ���� ������ ��������� ����� � ���� ������������� ��������� ����� ����� � ���������� ����, �� ������� ������������������� �������������.

��� � ����������� ���� ����� ��������� ������������ ������ ����� ����������� ���������������� ������� � ������ ��������������� �������, �������� ������ ������� �� ��������������� ����������� ����������� ���, ���������� ���-���������������� � ������������ ������������. � ��� XIV ������� ���������, ����� ������ ������ ���������� �������������� ���������������. �� ������� �� ������, � ������� ����������� ����������� � ������������ � ��� ������� �������� � ����������� ������� ����������.

������� �������� � ������� ����

�������� ��. 319 � ��. 320 ������������ ������� ������� �������� ������ ������������� ����� ����������, � ����� ������������ ��� � ����� ������������������� � ������������ � ������� ������. �� ����������� �������� ������ ��������� � ������� ���� ��������� ��. 8 ��������� ������� �������. ����� �������� ������ ��������� �� ��������, ������������ ��������������� �����.

�� ������ ���� ���� ����� ���������� ����, ��������� ����� ������������� (��������, ��������� ��� ������� �����) ����� ��������� ��, ����� ���� ������������ ��� ����, �����, ������� ��� ���������.

������� �������� �������� ������ ����� � ������������ ������������� �������������� ������ ������� ������ � ��������� � �������� ������, � ����� ���������. ������� ����������� �������� � ������� �����. �������� ���� ������������ ������������, ���������� ���� ���������� ��������������� ����� � ����������� �� ����� ��������. ������ ��������� ������ ������������ �� ����� ����� ���������������.

�������� �������� ����� ������������ ������������

��������� ������ ������� ������������� ��������� �������� ������������, ������� �������� ������ �������� �����. �������� �. 14.1.1291 ����� ���������, � ��� �������:

  • ���������, �������, ���� ������, ��������, ��������������� ���������;
  • ���������, ����, ��������� ������������� �������, ������� �� ������;
  • ������� ���������;
  • ���������������� ������, �������;
  • �������� ������, ������ �����, ��������, ����������� ���������;
  • ���, ������ �������, ������;
  • ������������ ��������� � ������;
  • ������������� ���������, ������������ ������, ����������;
  • ������, ������� ����, ���������� ��������� � ������ ��� ��������� �����������;
  • ���������������� ����������;
  • ������ ���������.

������ ������� ��������� ������ ����� ����������� �������. ��� ������������ ����������� ������ ����������� ��������� ��������� ��������������, ��� ���������� ��������� ������� ��� ������� ������������ ��������� ������������ ������.

������ 191 ������������ ������� ������� �����������, ��� ����������� �������� ������ ������������� ����������, ������� ������������ ��� ������������������� ������������.

������� ������� ��� ��������� ����� ����� ���� �������� ��������� � ������ ������� ��� �������, ��� �� ������ �� ������ ������.

����������� ����, ����������� � ���� �������� ������������, �������� �������� ����� �� ��������, ������� �������� � ��������������� ���� ���������� ������ �� ������ �����������.

��� �����������, ��������� � ����������� ������������

��������������� ���� ��������������� ������ �� ���������� ������������, ����������� � �������� �����. �� ��������� � ������, ���� ���� �������� ������� �� ������ ����������, ���������� ������ ������.

��� ��� ������������� ����������� �����������, ������� �������� ����������� ���������������. ��� ��������� ��� ���������� ���� �������� � �������������, ������� ����������� � ����� ������������ ���������������. ��������������� ����� ���������� � �. 291.5.3 ���������� ������� �������. ���, ����������� � I-III �������, �� ����� ������������ ������ �����, ���� �������� ��������������:

  • ������� ��������� � ������������ ������, ��������� ������� ������� ��������� 300 �2;
  • ��������� �������� ��������� �������� ����� 2000 �2.

� ��������� ������� ��������������� ���������� ������ � ������� ������������ �� ������������� ����� �� ����� ����� ���������������.

������ ��������� ������ � ������

����� ������ ������ ������������ �� ���������� ����� ��� �����-������� ��� ������ ��������� � ������������ �������������, ������� �� ������� �������� � � ������ ���� ��������� ������������� ������������ �� ���������. ���� ������� ��������������� ��������� � ����������� ���������, � ����� ���������������� ������ ������������ ������� � �������� ��������� ������� ��� ����������, ���������� ����������� ����� ���������.

����� �� ������� ������������ ��������� � ������ ���������� ������� � ������� 18 % ��� ����������� ���, ���������� ��� ������������ ������� � 5 % ��� ���������� ���-���������������� ��� ���������� ������������ ������������, ��� ���������� ������������ �������.

��� �����-������� ��� ������ ��������� � ������������ ������������� ����������� ���������� ������� �� ���������� ������������ �������� �� ������� ��������. �������� ��.

3 ������� �� ��������������� �������, ��������� ��������� ��������� �������, �� ������ ���������� 1 % �� ����� ������, �� �� ����� ������ ������������� ��������.

���� ����������� ���� ����������� ���������, ����������� � ��������������� �������������, ������ ����� ������� ���������� 0,1 % �� ����� ��������.

�������� ������� ������������ ������ �������� ������� ����, ������ �������� ���������� 1,5% �� ��������� ������� �������. ���� ��� ������ ����� ����� ����������� ��������� ��� ������� ��������.

���������� ���������� ������������ ����� � ���������� ���� � ������� 1% �� �����, ��������� � �������� �����-�������.

����� ��������� ���������� ��������� ������� ������������, ����� ��������������� �������� ���������� ������.

��������� �������� � ������������ ������������� ����� ��� ����������� ����, ��� � ���, ���������� ����, ���������� �� ��������������. �������� ����� �������� � ��� ����������� �� �� ���������� ������������ ������� ������.

������ ���������� ������ ��� �����-������� ������������ ��������� ���������������� ��������� �������� �������. ������������� ������������ ������� �� ������������ �������, ������������ ����� � ���������� ���� � ������� ����.

��������� � ���������� �����

Источник: https://novebti.ua/article/nalogi-pri-kuple-prodazhe-kommercheskoj-nedvizhimosti-v-ukraine

Абсолютное право
Добавить комментарий