Квартира в ипотеку вне брака

Ипотека в гражданском браке не запрещена законом. Но такого понятия в законодательстве не существует. Заемщик либо состоит в законном браке (зарегистрированном в ЗАГСе), либо считается холостым/незамужним.

Однако многие семьи в России хотели бы приобрести квартиру в ипотеку в гражданском браке. Посмотрим, как грамотно поступить при оформлении кредита на пару, которая не зарегистрировала семью официально.

Брак без оформления – что говорит закон

Гражданский брак – удобная форма жизни для многих семей. Позволяет избежать сложной процедуры развода, игнорировать бюрократические процедуры, связанные со сменой фамилии. Но в вопросах собственности ипотека в гражданском браке иногда оборачивается проблемой для одной из сторон.

При классической схеме кредитования заем оформляется на одно лицо, но супруг/супруга обязательно выступает созаемщиком. При этом квартира (дом) считается общей собственностью. Даже если кредит фактически оплачивает один из супругов, второй – все равно имеет право на половину квартиры (основание — пункт 3 статьи 34 Семейного Кодекса РФ(скачать)).

Ипотека в гражданском браке имеет свои особенности. В случае развода вся квартира (дом) достается тому, кто значится владельцем на бумаге. И неважно, что заем оплачивали оба из семейного бюджета.

Ипотека для не состоящих в браке: плюсы и минусы

Бывает так, что у партнеров запутанная семейная история, есть дети от предыдущих браков, проблемы с кредитной историей и подтверждением белой зарплаты. В таком случае оформление ипотеки в гражданском браке может нести определенную выгоду. Можно договориться с супругом/супругой, кто формально будет собственником, а кто реально оплачивает расходы по обслуживанию кредита.

Но в случае ссоры или расставания устный договор не будет являться доказательством в суде. Жилье отойдет тому, кто значится его владельцем.

В целом минусы незарегистрированных отношений при заключении ипотечного договора сводятся к следующему:

• сложный раздел имущества через суд в случае расставания;
• необходимость фиксировать свои расходы на оплату кредита документально;
• ущемление прав детей (если женщина не является супругой и не имеет формальных прав на квартиру, то детей могут даже не прописать по данному адресу);
• невозможность воспользоваться льготными программами (например, для многодетных или молодых семей).

Могут возникнуть сложности при оформлении ипотеки в гражданском браке с материнским капиталом. Часто кредитный договор оформляют на мужа. Ведь жена находится в декретном отпуске – ее доходы совсем малы. В то же время маткапитал направляется на погашение долга только в том случае, если заемщиком выступает законный супруг.

Внимание! Даже если муж и жена живут в неофициальном союзе долго и счастливо, нельзя игнорировать возможность преждевременной смерти одного из них.

При расставании у пары есть шанс решить имущественный спор полюбовно. Но в случае смерти собственника вторая половинка реально остается ни с чем.

На квартиру теперь претендуют родственники умершего: его родители, дети, братья и сестры.

Как оформить ипотеку в гражданском браке – рассмотрим все варианты

Допустим, регистрация отношений в ЗАГСе нежелательна. Какой выбор есть у незарегистрированной пары:

1. Кредит и квадратные метры полностью оформляются на одного человека. Второе лицо по документам не имеет к приобретаемому жилью никакого отношения.
2. Один человек получает кредит и жилье, второй – является поручителем. В таком случае второе лицо обязано нести расходы по оплате займа в случае возникновения трудностей. Но при этом по–прежнему не имеет на квартиру никаких прав.
3. Ипотека и собственность оформлены на двух человек – они выступают созаемщиками. А жилое помещение получают в долевую собственность. При этом в договоре прописаны обязанности каждой из сторон.

Рекомендуемая статья:  Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Разумеется, долевая схема для нерасписанных супругов – самая безопасная. Но она эффективно работает в том случае, если каждый из членов маленького семейного коллектива имеет доходы и способен обслуживать свою часть долга. Если же основной добытчик кто–то один, то разумнее воспользоваться первым или вторым вариантом.

Важно! Ипотечный договор можно составить таким образом, что в нем будет регламентирован порядок выплат (кто какую часть долга оплачивает). А также указано, какая доля квартиры будет принадлежать каждому из созаемщиков после погашения займа. Таким образом, при оформлении ипотеки вне брака лучше проконсультироваться с опытным юристом.

Совместная ипотека вне брака в долевую собственность – самый справедливый вариант

Если за жилье собираются платить оба, самый простой способ обезопасить себя – изначально поделить квартиру на части. Это могут быть равные доли или неравные. Не обязательно – 50/50. Можно предусмотреть соотношение 30/70 или 20/80. Таким образом, собственность распределяется пропорционально вкладу каждого из супругов.

Оплачивать кредит супруги также будут пропорционально. Либо поровну либо в соответствии с выделенными долями.

Обратите внимание, что оформить квартиру на двоих в гражданском браке удобно при получении налогового вычета и при использовании средств материнского капитала.

Допустим, у женщины есть средства, полученные на детей в предыдущем браке. Она сможет использовать их на оплату своей доли.

Важно! Если муж и жена расходятся, каждый из них остается собственником своей части жилья. Владелец может продать или завещать свою долю другому лицу, но право преимущественной покупки будет у бывшего супруга.

Как взять ипотеку в гражданском браке – какие нужны документы

Если мужчина и женщина выступают созаемщиками по ипотечному займу, то каждый предоставляет отдельный комплект документов:

• паспорт;
• свидетельства о рождении детей (если они есть);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• справка о доходах (скачать форму 2-НДФЛ).

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-ne-poterjat-zhile-po-ipoteke-v-grazhdanskom-brake.html

Ипотека без штампа в паспорте: плюсы и минусы

Говорят, самые крепкие пары – ипотечные. Но обязательно ли жениться, чтобы купить квартиру в кредит? Как оформить ипотеку вне брака или поделить кредитную квартиру, если отношения внезапно испортились? О тонкостях «безбрачной» ипотеки – в материале нашего сайта.

Как получить?

Абсолютное большинство сегодняшних ипотечников – семейные пары. Выдавая им кредит, банки минимизируют свои риски: ответственность супругов закреплена не только кредитным договором, но и Семейным кодексом.

Однако некоторые банки, по словам экспертов, в первую очередь это крупные частные кредиторы, предлагают привлекать в созаемщики третьих лиц, например, гражданских супругов.

«В последние годы количество таких сделок возрастало – с одной стороны, в силу распространения ипотеки вообще, с другой – из-за увеличения соответствующих предложений банков», – рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, добавляя, что процент таких ипотечных сделок не превышает 10 процентов от общего числа.

Найти банк, согласный выдать «кредит вне брака», – половина дела. Устроят ли сожителей условия, которые предложит им кредитор? Основной минус «безбрачной ипотеки» – недоступность социальных программ.

Без штампа в паспорте паре не видать льготных ставок по программе кредитования молодых семей и денежных компенсаций от государства.

Некоторые кредитные учреждения отказывают сожителям в погашении кредита маткапиталом, даже если ребенок, за которого дали сертификат, записан на обоих гражданских супругов.

Круг лиц, желающих приобрести недвижимость с помощью ипотеки, сегодня не ограничивается парами, состоящими в официальном или гражданском браке.

Созаемщиками могут выступать родственники: дети, родители основного заемщика, полнородные или неполнородные братья и сестры, гражданские супруги и родители гражданских супругов.

Значительно реже кредиторы одобряют кредит, оформленный на чужих по документам людей, например, друзей.

Управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов рассказывает: залог одобрения по кредиту – пакет необходимых документов, хорошая кредитная история и подходящий доход. Однако особенности оформления ипотеки с участием третьих лиц все же есть.

«Например, для некоторых банков гражданскими супругами являются пары, имеющие общих детей и ведущие совместное хозяйство», – поясняет Александр Москатов. Круг возможных для покупки объектов тоже может быть ограничен.

К примеру, в пресс-службе «СКБ-банка» рассказали, что кредитование клиентов, не состоящих в родственных связях, возможно, но квартиру им придется выбирать только на вторичном рынке.

«Минимизировать риски кредитор может за счет увеличения размера первоначального вноса, – комментирует руководитель аналитического центра компании ООО “Русипотека” Сергей Гордейко.

– Помимо стандартной кредитной документации, банк постарается максимально закрепить обязанности всех заемщиков дополнительными бумагами.

Например, потребовать заключение брачного контракта, составление договора поручительства, заключение договора страхования на каждого созаемщика».

В банке гражданских супругов могут попросить зарегистрировать отношения. По словам Сергея Шлома, кредитор может оформить ипотеку и приобретенную квартиру в совместную собственность сожителей, но с обязательным условием регистрации брака. Согласившиеся на это клиенты получают положительное решение, действующее три месяца. В течение этого времени им необходимо определиться с датой свадьбы.

На кого оформить?

Большинство банков оформляет купленную в кредит квартиру на одного из гражданских супругов. Это справедливо, если будущий владелец собирается оплачивать ипотеку только из своего кошелька. Например, он намерен внести в качестве первоначального взноса сумму, вырученную от продажи другой недвижимости.

Вторая половина пары может выступать в качестве поручителя.«Кредит всегда оплачивает тот, кто назван заемщиком в кредитном договоре, – поясняет юрист Александр Губин (Екатеринбург). – Как правило, это собственник. Поручитель платит в том случае, если заемщик не может оплачивать долг.

Встречаются ситуации, когда люди живут вместе несколько лет и на фактически “общие” (они так думают, хотя юридически они не “общие”) деньги приобретают кому-то одному квартиру или дом. Именно этот человек становится единоличным собственником. Сожитель или сожительница прав на это имущество не имеет.

Если вы не указаны в договоре купли-продажи как покупатель или один из покупателей недвижимого имущества, вы не становитесь собственником и вам не стать им в будущем».

Минус такого варианта – в дальнейшем поручителю будет крайне сложно доказать свою причастность к жилплощади. Если же гражданские супруги свои доходы не разделяют и зарабатывать на кредит собираются совместно, стоит искать банк, согласный на регистрацию квартиры в долевую собственность.

«Оформить квартиру в долевую собственность гражданским супругам возможно, если они оба будут участвовать в кредитном договоре.

Один станет заемщиком, другой – созаемщиком», – разъясняетдиректор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева, добавляя, что далеко не все банки имеют такие программы.

Как поделить?

Говорят, что залогом счастливого брака является совместная ипотека. В отношении гражданских союзов эта поговорка свою силу только приумножает. При разводе поделить нажитую в браке квартиру, пусть и ипотечную, проще – как правило, каждый получает свою половину. Реально ли сделать это тем, кто до загса так и не дошел?

При грустном финале любовной истории с разделом квартиры, оформленной в долевую собственность, вопросов возникнуть не должно – каждый заберет себе причитающуюся по договору часть недвижимости.

«Трудности возникают, когда есть конфликт, и один из заемщиков отказывается от дальнейшей оплаты кредита, – комментирует юрисконсульт юридической службы “ИНКОМ-Недвижимость” Наталья Киселева. – Необходимо сохранять уважение друг к другу, даже после расставания.

По договоренности с банком можно перевести ипотеку на того заемщика, кто продолжит ее погашать, соответственно, оформив переход права и на долю квартиры. Либо продать жилплощадь, но опять же с разрешения банка.

Сумма неоплаченного кредита в этом случае направляется банку, а оставшиеся деньги заемщики распределяют между собой по договоренности».

Разобраться с единоличным владением ипотечной квартиры сложнее. По словам Татьяны Гусевой, она однозначно отойдет собственнику, даже если в кредитном договоре гражданские супруги выступали вдвоем и обязательства делили в равных долях.

Нередко оставшегося без жилплощади этот вариант не устраивает. «Если жилищный спор не удаётся решить мирным путем, приходится обращаться в суд, – продолжает Татьяна Гусева.

– Одному из гражданских супругов предстоит убедить суд в том, что брак был равен законному и данное имущество необходимо считать совместной собственностью».

Специалисты советуют ипотечникам, не зарегистрировавшим брак, «подстелить соломки» заранее. Например, в случае с единоличным владением квартирой вносить платежи через кассу банка от имени созаемщика. В суде такие квитанции станут доказательством того, что к ипотечной квартире отношение имели оба.

О былом счастье также расскажут совместные фото, сделанные в безоблачный период гражданского брака, показания свидетелей – родителей заемщиков, друзей, соседей, билеты из совместных туристических поездок, наконец, письма или открытки с признаниями в любви.

Как показывает юридическая практика, подобные споры решают с помощью реализации недвижимости либо с помощью денежной компенсации со стороны того, кто не хочет переезжать.

Источник: https://74.ru/text/realty/54148811/

Любовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста

Исключением будет являться регистрация ипотечного жилья на супругов в долевую собственность, если они распределят доли не поровну, а в любом ином порядке, например, 20% на 80%. В таком случае доля каждого из них при расторжении брака изменяться не может и станет соответствовать установленной ими части.

Если рассматривать правила деления ипотечного жилья между лицами, состоящими в гражданском браке, то они несколько отличаются. При этом, отличие заключается лишь в оформлении квартиры исключительно на одного из гражданских супругов.

Второй в таком случае претендовать на жилье не может.

Однако, если гражданские супруги сразу подпишут договор и зарегистрируют право собственности в определенных долях, то такие доли им и будут принадлежать без какого-либо перераспределения.

Кроме того, следует знать и помнить отличительный механизм раздела ипотечного жилья. Заключается он в том, что никакого значения не имеет, кто оплачивает кредит. Значение имеет только то, на кого и в какой доле квартира оформлена.

Если жилье оформлено на одного гражданского супруга, а заем погашает другой, то второй не вправе претендовать на квартиру — только на возмещение потраченных средств.

Именно по этой причине гражданским супругам стоит позаботиться о своих жилищных правах при возникновении ипотечных отношений, и заключать договор купли-продажи, не забывая о том, что собственником будет являться лишь тот, кто числится в договоре и на кого зарегистрировано право в Росреестре.

В моей практике был случай, когда квартира была оформлена на одного из гражданских супругов, но выплачивал взносы фактически второй супруг.

Впоследствии суд отказал ему в присуждении доли в квартире, но назначил компенсацию соответственно выплаченным средствам.

Но в той ситуации это было очень легко сделать – деньги поступали с его банковского счета, поэтому было легко доказать систематические платежи и их общий размер.

Более того, оплата ипотечного кредита не увеличивает долю в квартире, поэтому не стоит, заблуждаясь, обращаться в суд с иском об увеличении части жилого помещения, обосновывая свои требования преимущественной оплатой кредитного договора.

Как защитить свои права

Итак, если в гражданском браке имеется намерение приобрести в ипотеку квартиру, то покупать ее следует обязательно в долевую собственность. Если жилье будет оформлено на одного из гражданских супругов, второй никогда не сможет отсудить себе ни одного метра, вне зависимости от того, вносил он какие-то платежи по погашению кредита, в том числе в полном объеме и единолично, или не вносил.

Как уже было сказано, на отношения гражданских супругов распространяются только нормы гражданского, а не семейного законодательства.

Данные нормы очень строго придерживаются постулата, согласно которому, права на имущество имеет лишь то лицо, которое указано в договоре в качестве покупателя, и который зарегистрировал в Росреестре свое право на недвижимость.

Именно поэтому факт оплаты ипотечного жилья не дает право претендовать на него, если плательщик не является официальным приобретателем, указанным в договоре купли-продажи.

Если гражданские супруги разошлись и между ними возникли конфликтные отношения, не позволяющие возвращать кредит и сохранить жилье, либо возникли другие проблемных обстоятельства, не рекомендую прекращать выплачивать ипотеку, так как это быстро приведет к изъятию жилья по суду с наложением на заемщиков дополнительных расходов по процентам за неуплату долга.

Нет возможности или желания погашать кредит или оставлять в собственность ипотечное жилье? В таком случае его следует срочно продавать, а за счет вырученных от продажи денег выплатить задолженность по кредиту и поделить оставшиеся средства. На такие операции банки соглашаются с большим желанием, так как без суда и исполнительного производства получают всю сумму, выданную по ипотеке.

Однако бывает и такое, что банк отказывает в продаже ипотечной квартире. У меня была пара клиентов, которым банк отказывался одобрить продажу ипотечной квартиры.

Добиться результата удалось только благодаря многочисленным заявлениям, а также документам, которые подтверждали то, что отдельно лица платить ипотеку не смогут, что финансовое положение изменилось.

Банк в итоге пошел навстречу, так как выгоднее получить деньги от продажи квартиры, чем получить очередную просроченную задолженность. В каждом таком случае необходимо доказать, что финансовых возможностей выплачивать ипотеку отдельно у вас нет.

Источник: https://www.forbes.ru/forbes-woman/351191-lyubov-s-ogranicheniyami-chto-delat-s-ipotekoy-v-grazhdanskom-brake-rekomendacii

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.

Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.

Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.

Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Насколько надежны брачные договоры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга.

Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход.

Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Квартира не будет являться совместно нажитым имуществом. Во-первых, ДДУ – документ, подтверждающий право требования, – заключен не в браке. Во-вторых, первоначальный взнос и, по всей видимости, часть платежей уплачивались только одним из супругов, и долговые обязательства несет только он.

Однако второй супруг вправе претендовать на возврат ему части средств, которые были направлены на погашение кредита с момента вступления в брак. Потому что эти средства считаются совместно нажитым имуществом. Но претендовать на квартиру, приобретенную до вступления в брак, второй супруг не может.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:

• супруг сможет претендовать на часть имущества, соразмерную выплаченной ипотеке;
• супруг может претендовать на компенсацию денежного эквивалента, соразмерного выплаченной ипотеке;
• в случае, если в суде будут предоставлены доказательства того, что между будущими супругами была достигнута договоренность о приобретении недвижимости, то в последующем можно рассчитывать на признание имущества общей совместной собственностью. Признать имущество совместным можно и в том случае, если в квартире был сделан ремонт.

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.

При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Если один из супругов купил квартиру в ипотеку до заключения официального брака, а далее они оплачивали кредит из совместного бюджета, то ситуация с разделом выглядит так.

Предположим, квартира стоила 5 млн рублей. 3 млн рублей супруг внес как первый взнос, 2 млн – взял в ипотеку. Далее заключил официальный брак и выплатил 1 млн рублей за время супружества.

Супруга имеет право на сумму, равную ½ от выплаченной супругом суммы, то есть на половину от 1 млн рублей – 500 тысяч.

Считаем в долях на квартиру: 500 тысяч – это 10% от стоимости квартиры, или 1/10 в долях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Покупаю для сына дом – может ли его жена претендовать на долю?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_delit_kvartiru_esli_ipoteku_oformili_do_braka_a_platili_vmeste/7369

Ипотека в гражданском браке

Последнее обновление: 17.09.2019

«Хорошее дело браком не назовут» – так думают некоторые молодые люди и девушки, предпочитая жить друг с другом без лишних формальностей и штампов в паспорте. Такие неформальные семейные отношения в народе называют гражданским браком.

Эта легкая необременительная связь совсем не мешает создавать дружные семьи. Задумываться начинают лишь когда появляется большая совместная задача или серьезная совместная ответственность. Например, покупка квартиры в гражданском браке и оформление общей ипотеки на двоих.

О том, как двоим гражданским супругам покупать квартиру, лучше почитать по приведенной ссылке. А здесь мы остановимся на особенностях получения и оформления ипотеки в гражданском браке.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Как приобрести квартиру в ипотеку в гражданском браке?

Согласно законодательству РФ, сам факт сожительства не порождает никаких юридических последствий для граждан. То есть ни к чему их не обязывает, и не подразумевает совместного владения имуществом, как в официальном браке. А ведение общего хозяйства и совместные расходы могут быть приравнены к браку только судом и в исключительных случаях.

Так можно ли в гражданском браке взять ипотеку? Можно. И на рынке недвижимости это не редкость (во всяком случае – в Москве). Банки уже давно открыли для себя новый сегмент рынка для выдачи ипотечных кредитов – таким вот неформальным супругам-сожителям (т.е. людям, не являющимся родственниками).

И банкам это выгодно. Ведь залог квартиры происходит в обычном порядке, а ответственность по кредиту возникает сразу у двух людей.

То есть банк оценивает сразу два источника доходов (у обоих гражданских супругов), и полагает, что выплачивать ипотеку вдвоем будет легче. А значит, для банка кредитный риск уменьшается.

Так, например, Сбербанк и ВТБ охотно предоставляют ипотеку на двоих без официального брака.

Более того, совместную ипотеку на покупку общей квартиры вне брака могут оформить в банке даже людям абсолютно посторонним, которые не являются ни официальными, ни гражданскими супругами, ни родственниками.

Например, когда два или три соинвестора покупают квартиру вскладчину в инвестиционных целях. Для банка нет принципиальной разницы в выдаче ипотечного кредита двум гражданским супругам или двум независимым соинвесторам.

Закон это позволяет (ст. 321 ГК РФ).

Но в такой совместной ипотеке на двоих (не в браке), есть свои особенности.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Как оформить ипотеку на двоих в гражданском браке?

По сравнению с зарегистрированным браком, покупка квартиры в ипотеку в гражданском браке отличается двумя вещами:

1. отсутствием законных прав супругов на общее имущество;
2. формой собственности на недвижимость.

Что касается прав супругов. У законных супругов квартира может быть оформлена на одного из них. Тем не менее, второй супруг тоже является ее собственником, на основании закона о совместной собственности супругов. А в гражданском браке этот закон не работает. Здесь на кого оформлена квартира – тот и собственник.

Что касается формы собственности. У официальных супругов есть выбор, как оформлять квартиру на двоих – в совместную собственность или в долевую. У гражданских супругов такого выбора нет. Люди, не состоящие в браке, могут оформить квартиру на двоих только в долевую собственность.

Банки разрешают людям, которые не состоят в официальном браке, взять ипотеку на двоих. Фактически, такая пара является просто соинвесторами, поэтому банк воспринимает их обоих как созаемщиков по одному кредитному договору (хотя формально в договоре один будет числиться заемщиком, а другой – созаемщиком).

Не следует путать созаемщика и поручителя по ипотеке.

От поручителя не требуется подтверждения доходов, и его ответственность по кредиту возникает, только если основной заемщик перестал платить.

Созаемщик же должен подтверждать свои доходы (представлять документы), и отвечать по кредиту наравне с основным заемщиком по договору.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Условия ипотеки для созаемщиков будут одинаковые, а их ответственность перед банком – солидарная (т.е. общая, равная, одновременная).

И не имеет значения, в каких долях была куплена ипотечная квартира, в браке находятся созаемщики или не в браке – спрос с обоих по кредиту будет одинаковый.

Мало того, если один из созаемщиков по ипотеке откажется или не сможет платить, второму придется отдуваться за двоих (ст. 323 ГК РФ).

Распределение кредитных обязательств (долга по ипотеке) в случае задержки или отказа от платежа одним из созаемщиков, должно быть ясно отражено в кредитном договоре с банком.

Размер долей в собственности на квартиру гражданские супруги выбирают сами, произвольно. Это будет отражено в условиях Договора купли-продажи квартиры. При этом, реальные доли вложений в покупку квартиры и в погашение кредита могут не совпадать.

Такая ситуация вполне реальна. Например, пара, живущая в гражданском браке, взяла ипотечный кредит на совместную покупку квартиры. При этом, первоначальный взнос 20% оплатила женщина (сразу), а оставшиеся выплаты 80% долга плюс проценты – оплачивал, большей частью, мужчина, на протяжении 7 лет. Квартиру же они оформили сразу на двоих в долях 50/50.

Кстати, следует иметь в виду, что гражданские супруги не наследуют по закону имущество друг за другом (как это происходит у официальных супругов). Один сожитель может унаследовать долю другого только по завещанию.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Документы для оформления ипотеки на двоих

Принцип оценки созаемщиков банком такой же, как если бы кредит выдавался одному человеку. За исключением того, что здесь банк смотрит на кредитную историю и уровень доходов сразу двух человек. В браке они находятся или не браке – на оформление ипотеки не влияет.

И в том и в другом случае перечень документов для выдачи ипотечного кредита будет типовой для каждого созаемщика:

• анкета-заявление на выдачу ипотечного кредита (вкл. сведения о составе семьи, наличии детей, сведения о работе, доходах, расходах, о личном имуществе, сведения о созаемщике и т.п.);
• паспорт;
• дополнительное удостоверение личности – военный билет или водительское удостоверение или СНИЛС, а для ИП – свидетельство о регистрации в ФНС;
• справка о доходах (по форме 2-НДФЛ или по форме банка, для пенсионеров – справка о сумме пенсии, для ИП – налоговая декларация);
• копия трудовой книжки или трудового договора, заверенная работодателем (для подтверждения трудоустройства).

После рассмотрения и одобрения документов на кредит, банк дает 3-4 месяца на выбор квартиры для покупки, оценивает выбранную недвижимость и проверяет документы на нее. Если банк и здесь все устраивает, он выдает ипотечный кредит на сделку, а квартиру оставляет себе в залог.

При этом, на каждого созаемщика оформляется обязательная страховка. То есть помимо страхования имущества (квартиры) и права собственности на нее (титула),  каждый созаемщик страхует свою жизнь и здоровье в пользу банка.

А что будет с квартирой и с ипотекой, если гражданский брак распался, и пара разбежалась в разные стороны?

В этом случае проигрывают оба сожителя (как в моральном, так и в материальном плане), а банк практически ничего не теряет. Он продолжает предъявлять требования к каждому из созаемщиков одновременно.

Причем, банку не важно, в каких долях созаемщики договорились между собой выплачивать кредит. К каждому из них предъявляется сумма общего долга и процентов, до полной их выплаты.

Ответственность ведь солидарная.

И если кто-то из бывших сожителей отказывается платить, а второй в одиночку ипотеку «не тянет», то банк обращает взыскание на заложенную квартиру. В каких долях там была оформлена собственность – уже не имеет значения.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

К слову, налоговый вычет за ипотеку, оформленную в гражданском браке, каждый сожитель получает самостоятельно. Отдельно за покупку жилья (возврат до 260 тыс. руб.), отдельно – за уплату процентов по ипотеке (возврат до 390 тыс. руб.). Точный размер вычета будет определяться размером понесенных затрат.

Размер затрат на покупку определяется указанной в Договоре купли-продажи квартиры долей каждого Покупателя. А размер затрат на выплату процентов определяется платежными документами того, кто фактически вносил платежи банку. Подробнее – см. в Глоссарии «Налоги и налоговые вычеты в недвижимости».

И еще один нюанс – минусом гражданского брака при совместной ипотеке является то, что здесь не получится оптимизировать свои налоговые вычеты с помощью распределения имущественного вычета между супругами (что это такое и зачем это нужно – см. по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/ipoteka-v-grazhdanskom-brake/

Без штампа в паспорте

Что нужно предусмотреть паре, которая хочет купить жилье, но не планирует пожениться

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Петр Ковалев

Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.

Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.

Что такое гражданский брак

Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2).

Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар).

Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.

«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».

Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.

Как доказать участие в покупке

Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно.

Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих.

Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.

Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.

Как правильно оформить жилье

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Ипотека в гражданском браке

Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.

«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».

Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.

Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.

«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова.

 — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя.

В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c7e58ca9a7947df296e4e0f