Лестница как отдельный объект продажи

Определение и классификация основных средств. Налоги и бухгалтерский

Лестница как отдельный объект продажи

редактор Вороная Наталья, налоговые эксперты Чернышова Наталья, Нестеренко Максим Налоги и бухгалтерский учет Ноябрь, 2017/№ 94 https://i.factor.ua/journals/nibu/2017/november/issue-94/article-32178.html Основные средства — «добрые и верные друзья» каждого предприятия.

Без их участия какая-либо хозяйственная деятельность вряд ли возможна. Они и в производстве подсобят, и при сбыте помогут, и для админдеятельности будут полезны. В общем, без них никак. Но где есть активы, там есть и их учет.

А бухгалтерский и налоговый учет основных средств предполагает немало нюансов. Давайте же с ними разбираться вместе в этом спецвыпуске! Здесь мы с вами рассмотрим налоговую и бухгалтерскую природу основных средств, их классификацию.

Расскажем, как правильно учитывать поступление таких активов, их амортизацию и дальнейшее выбытие. Получат свою порцию нужной информации и те, кто осуществляет переоценку, улучшения и ремонты основных средств. Не оставим в неведении и юрлиц-единоналожников.

Особенности учета основных средств такими предприятиями также представлены в этом номере.

Спецвыпуск для вас подготовили редактор Наталья Вороная, налоговые эксперты На талья Чернышова и Максим Нестеренко.

Прежде чем рассматривать операции с основными средствами (далее — ОС), разберемся, что же они собой представляют и какие объекты включают. Начнем с определения. При этом заметим: «бухгалтерское» и «налоговое» определения ОС во многом схожи, однако есть и отличия. Об этом далее и поговорим.

1.1. Определение ОС

ОС в бухгалтерском учете

Порядок бухгалтерского учета ОС регулирует П(С)БУ 7. В п. 4 этого стандарта мы и находим определение термина «основные средства».

Это материальные активы, которые содержатся предприятием с целью использования их в процессе производства или поставки товаров, предоставления услуг, сдачи в аренду другим лицам или для осуществления административных и социально-культурных функций, ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых более одного года (или операционного цикла, если он дольше года).

В бухгалтерском учете объект ОС признается активом, если существует вероятность того, что предприятие получит в будущем экономические выгоды от его использования и его стоимость может быть достоверно определена (п. 6 П(С)БУ 7). Единицей учета является объект ОС (п. 7 П(С)БУ 7).

При этом под объектом ОС понимают (п. 4 П(С)БУ 7):

— законченное устройство со всеми приспособлениями и принадлежностями к нему;

— конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;

— обособленный комплекс конструктивно объединенных предметов одинакового или различного назначения, имеющих для их обслуживания общие приспособления, принадлежности, управление и единый фундамент, вследствие чего каждый предмет может выполнять свои функции, а комплекс — определенную работу только в составе комплекса, а не самостоятельно;

— другой актив, соответствующий определению ОС, или часть такого актива, контролируемая предприятием.

Причем если один объект ОС состоит из частей, которые имеют разный срок полезного использования (эксплуатации), то

каждая из этих частей может признаваться в бухучете отдельным объектом ОС

Для целей бухгалтерского учета п. 5 П(С)БУ 7 подразделяет ОС на собственно ОС и прочие необоротные материальные активы. «Бухгалтерская» классификация ОС по конкретным субсчетам приведена в табл. 1.1 на с. 5.

ОС в налоговом учете

Прежде всего отметим: «налоговое» определение ОС важно не для всех плательщиков налога на прибыль, а только для высокодоходников* и малодоходников-добровольцев, которые приняли решение корректировать свой финрезультат на разницы, установленные НКУ**. Ведь именно им приходится вести отдельный налоговый учет ОС.

Что касается прочих малодоходников, то они в целях налогообложения ориентируются исключительно на бухгалтерский финрезультат. А потому и определение их интересует только «бухгалтерское» (см. выше).

Если вы не попали в число счастливчиков, дальше информация для вас.

«Налоговое» определение ОС приведено в п.п. 14.1.138 НКУ.

Так, ОС — это материальные активы, в том числе запасы полезных ископаемых предоставленных в пользование участков недр, (1) стоимость которых превышает 6000 гривень и постепенно уменьшается в связи с физическим или моральным износом, (2) которые предназначены для использования в хозяйственной деятельности плательщика налога и (3) ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых с даты ввода в эксплуатацию больше одного года (или операционного цикла, если он дольше года).

Упомянутой нормой установлено также, что «налоговыми» ОС не могут быть:

— земля;

— незавершенные капитальные инвестиции;

— автомобильные дороги общего пользования;

— библиотечные и архивные фонды;

— материальные активы, стоимость которых не превышает 6000 гривень;

— непроизводственные ОС;

— нематериальные активы.

Из приведенного определения следует: материальные ценности могут быть отнесены в состав ОС в налоговом учете, если соблюдаются одновременно три условия.

1. Объект предназначен для использования в хозяйственной деятельности предприятия-налогоплательщика. Необоротные материальные активы, которые не предназначены для использования в хозяйственной деятельности налогоплательщика, для целей налогового учета классифицируются как непроизводственные ОС (п.п. 138.3.2 НКУ).

Расходы на приобретение (изготовление), ремонт, реконструкцию, модернизацию и другие улучшения непроизводственных ОС в налоговом учете амортизации не подлежат. А вот в бухгалтерском учете амортизацию начисляют по всем объектам ОС, в том числе по тем, которые в налоговом учете считаются непроизводственными.

2. Объект планируется использовать более одного года (или операционного цикла, если он дольше года) с даты ввода в эксплуатацию.

В данном случае значение имеет именно ожидаемый (предполагаемый) срок использования объекта, а не фактический период его эксплуатации.

Так что даже если объект реализуют (ликвидируют) до истечения указанного выше срока, он не теряет статус ОС. А значит, к операциям с таким объектом должны применяться специальные правила налогообложения, установленные для ОС.

Товарно-материальные ценности (далее — ТМЦ), предполагаемый срок полезного использования которых не превышает указанного промежутка времени, не включаются в состав ОС, а считаются оборотными активами.

3. Стоимость объекта превышает 6000 грн.* Здесь важны два момента.

Во-первых, применение стоимостного критерия зависит от статуса предприятия в качестве плательщика НДС и направления использования объекта. Так, с суммой 6000 грн. сравнивают стоимость приобретенного актива:

без НДС, если предприятие зарегистрировано плательщиком НДС и ОС планируется использовать в налогооблагаемых операциях;

с НДС, если предприятие не зарегистрировано плательщиком НДС или если ОС приобретают для использования в необлагаемых и освобожденных от налогообложения операциях;

— с учетом части суммы НДС, которую рассчитывают исходя из доли использования объекта ОС в облагаемых операциях.

Это происходит, если предприятие, зарегистрированное плательщиком НДС, приобретает ОС, которые будут участвовать как в облагаемых, так и в не облагаемых НДС (освобожденных от налогообложения) операциях.

При этом результаты последующего перерасчета доли использования объекта ОС в налогооблагаемых операциях согласно п. 199.4 НКУ на отнесение объекта в состав ОС уже не повлияют.

Во-вторых, сопоставлять с суммой 6000 грн. нужно стоимость актива с учетом всех расходов, сопутствующих его приобретению. К таким расходам, в частности, относят стоимость транспортировки, монтажа, наладки и т. п. (подробнее о формировании первоначальной стоимости объектов ОС см. на с. 11).

Те материальные ценности, стоимость которых не превышает установленный стоимостный критерий (6000 грн.), а срок службы составляет более одного года (операционного цикла), в налоговом учете расценивают как малоценные необоротные материальные активы (далее — МНМА).

1.2. Классификация ОС

Налоговая классификация объектов ОС максимально приближена к их классификации в бухгалтерском учете. Так, в соответствии с п.п. 138.3.3 НКУОС и прочие необоротные материальные активы классифицируются по 16 группам. А внутри каждой из этих групп ведется пообъектный учет материальных ценностей.

Ориентиром в вопросах налоговой классификации необоротных активов может послужить УКТ ВЭД. Минфин для бухгалтерских целей ранее требовал использовать Классифика- тор ДК 013-97

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2017/november/issue-94/article-32178.html

Несостоявшаяся покупка таунхауса

Лестница как отдельный объект продажи

Недавно  ко мне за консультацией обратился человек, который хотел купить небольшой таунхаус в Ленинградской области. Цена и местоположение  объекта его  устраивали, но человек  не   решался на покупку без  стороннего профессионального мнения.  И совершенно правильно не решался, потому что в итоге от покупки он отказался.  Расскажу почему.
 

Сначала хочу акцентировать внимание на следующем аспекте:  люди, планирующие покупку жилья, почти всегда имеют в голове идеальную картинку, как они тут здорово заживут.

Через покупку нового дома могут решаться какие-то актуальные семейные задачи: разъехаться или наоборот съехаться с родителями, улучшить условия жизни  детей, осуществить, наконец, свою мечту о личном доме с участком, о том, как чудесно будет просыпаться субботним утром под песни птиц и т.д.

  И часто, видя планы объекта от застройщика, потенциальные покупатели мысленно начинают двигать стены, увеличивать жилую площадь,  расставлять мебель. Это совершенно нормально, но тут  кроется  такой подвох: менеджеру  этого объекта надо вам объект продать, разбираться в ваших планах на жизнь в нем менеджер не будет.

Он может либо не хотеть этого, либо не мочь, т.к. не обладает пространственным воображением, не знает строительных норм, правил и технологий проведения строительных работ.  Он может пообещать вам что угодно, напеть вам, что все ваши мечты, конечно же, воплотимы.

  На деле же может оказаться так, что ваши мечты разобьются  либо о законы, либо о конструктивные ограничения, либо о серьезные финансовые вложения. Это не означает, что объект плохой, просто он для вас может быть не подходящим. Вернемся к исходному объекту. Времени  на раздумья практически не было, мне нужно было проанализировать объект за пару дней. Запрос от Заказчика выглядел так:

В продолжении нашего разговора отправляю план таунхауса.Мы хотим:1. чердак сделать жилым помещением. 2. увеличить жилую площадь домаДля этого нам и нужно понять возможность установки лестницы на чердак(мансарду) В плане уже продумана лестница с первого этажа на второй и проем со второго этажа на мансарду.

По проекту мансарда холодная с  окном, предназначена для хранения вещей.Мы хотим там обустроить или спальню, или детскую комнату.(жилую комнату) Лестницей будем пользоваться каждый день. Хочется, чтобы лестницы были удобные но при этом не занимали много места.

  Возможно ли лестничный проем между первым и вторым этажом сократить? понятно, что застройщик будет делать проем по проекту. Нам кажется(судя просто по вариантам лестниц в интернете), что бывают варианты лестничных проемов, которые занимают меньшую площадь.

То есть возможно ли уже готовый проем для лестницы между первым и вторым этажом корректировать? сделать меньше и заложить пол? Если это возможно, то просим продумать лестничный портал с первого до третьего этажа? Люба, и такой вопрос: на чердаке присутствуют ригели. На плане их нет.

Занимаетесь ли Вы вопросом переноски ригелей? то есть продумать и просчитать, как можно поднять ригели выше?  все юр.вопросы мы узнаем. На данной стадии надо понять можем ли мы обустроить мансарду.

сайт застройщика мы рассматриваем 65 кв.м 

http://luonto.land/villages/solnechniy-ostrov.html 

Видим именно те персональные пожелания по использованию объекта, о которых я писала выше.  Заказчик сказал, что менеджеры уверяют его, что все возможно!  И очень торопят его внести оплату, т.к.  у них «заканчивается супер акция». Когда вам такое говорят – это серьезный повод задуматься!

Сайт застройщика  http://luonto.land/villages/solnechniy-ostrov.html  вполне обычный, технической информации минимум. По запросу клиенту предоставили планы и разрезы.

 Обращаю внимание, что это чертежи  стадии «проект», в ней отражены основные принципиальные решения и габариты, но это не рабочие чертежи, по которым дом строят, в реальности построенный объект может отличаться от планов стадии «Проект».

Поэтому просить  у застройщика надо планы стадии «Рабочая документация» или «Исполнительная документация» (в штампе должны стоять буквы РД или И), если нет возможности посмотреть объект вживую.Но раз у нас только проектные планы, то работаем с тем, что есть. Я проанализировала планировки на предмет соответствия их планам Заказчика.  Вот мои выводы:

  1. Запроектированная застройщиком лестница сейчас выполнена уже очень компактно. Я бы сказала даже чересчур. Ее уклон 45%- довольно круто. При этом ширина ступени 22 см, это годится для ноги 35 размера. Для мужчины, особенно высокого,  такой размер уже очень некомфортен. Вероятность того, что будете спотыкаться, велика. Уменьшать ее еще просто некуда.

      Для наглядности отрезала лист бумаги  по ширине ступени 22см, поставила обувь 35 и 46 размера. С размером ноги больше 35 подниматься, а особенно спускаться будет очень неудобно, а Заказчик акцентировал внимание на том, что ему нужна удобная лестница. То есть изначально одно из основных требований не проходит.

  2. Не вижу возможности уменьшать существующий лестничный проем, иначе  будете биться головой о перекрытие.
     
  3. Сделать лестницу на чердак теоретически можно из помещения 8, для этого только придется расширить отверстие в перекрытии, иначе лестницу не вставить. Сама лестница при этом так же будет не очень удобная. Возможно, потребуются дополнительные опоры под увеличенный проем.
  4. Помещение 8 (спальня по плану) сейчас имеет площадь 12 кв. метров. После инсталляции в это помещение лестницы помещение станет проходным, либо вообще отделять его перегородкой по середине простенка между окнами.
  5. Сама идея использовать чердак под жилую комнату дает много вопросов: – как сейчас утепляется чердак и утепляется ли вообще. Если утеплитель заложен по верху плиты перекрытия, и чердак полностью холодный – это сложная затратная история. Если утеплитель заложен между стропилами, то какой толщины? Если его недостаточно для обеспечения нужной температуры в жилом помещении, то это проблема. Придется пирог кровли перебирать полностью. Вижу на картинках застройщика небольшой мезонин с окном. Эту деталь так же необходимо утеплять, менять остекление,  скорее всего. Для утепления необходимо делать теплотехнические расчеты,  иначе через какое-то время вы можете столкнуться с явлением грибка на стенах и плесени, которые  сложно вывести. -отдельный вопрос отопление чердака. – высота чердака небольшая, если дополнительно его утеплять, она еще уменьшится. Может для спальни и ничего страшного, но вы должны понимать, что это неполноценное жилое пространство. – надо подумать  как вы будете проветривать эту зону, окно судя по картине, не открывается. Если вставлять окно открывающееся, то это уже изменение фасада, его надо согласовывать.
  6. Что касается конструктивных элементов и их переноса- это очень серьезный вопрос. Адресовать его надо конструкторам, проходить согласование с автором проекта. Я такими вопросами не занимаюсь.

 Резюме:

На мой взгляд, делать из чердака жилую комнату нецелесообразно по следующим причинам:

  1. Устройство лестницы заберет место у уже существующей комнаты. То есть вы урезаете одну комнату,  которая к тому же имеет нормальную высоту, чтобы сделать совсем небольшое неполноценное (из-за размеров и высоты) пространство.
     
  2. Скорее всего, придется заниматься вопросами утепления чердака. Это большие расходы. Цена полученных жилых метров будет неоправданно высокой.
     
  3. Качество жилых метров на чердаке будет сомнительным, если не решить вопросы вентиляции. Спать  в непроветриваемом пространстве нельзя, это может повлечь ухудшения здоровья.

Отобразила вышесказанное на чертежах.

Заказчик все посмотрел, и ушел общаться с менеджером застройщика еще. В результате общения ему сказали, что проем на чердак, вероятно, «немного в другом месте».

Меня это не удивляет, ведь нам изначально  дали проектные, а не рабочие чертежи.

 Так же не удивляет то, что реальный чертеж с привязками отверстия на чердак застройщик искал неделю, при этом суперакция по цене на этот таунхаус все не заканчивалась!

В итоге выдали рабочий чертеж  перекрытия (с буквой «Р» в штампе), где отверстие на чердак имеет размеры и понятно где оно находится в пространстве.

В соответствии с этим чертежом отверстие на чердак было совсем в другом месте, нежели на проектном плане.  Планируемую лестницу надо было бы располагать иначе, о чем я Заказчику сообщила.

Так же Заказчик выслал мне фотографии объекта.

Не до конца поняла, сделал ли он их сам или ему их дал менеджер, но фотографии плану не соответствуют на 180градусов. Отразила это на чертежах. Еще по фото мне не понравилось отверстие в монолитном перекрытии  под лестницу. Было ощущение, что не хватает опор на первом этаже под такое большое  отверстие в этом месте.

  Обратилась в коллеге конструктору, он мои опасения подтвердил. Сказал, что только в случае  усиленного армирования плиты можно сделать такое отверстие без дополнительных опор.

Но у нас это эконом сегмент, ни о каком переармировании здесь речь идти не может!

Получалось, что реализовать намеченные Заказчиком планы в этом таунхаузе было бы сложно и затратно. 

На основании моего анализа Заказчик принял решение этот объект не покупать, поискать что-то  более подходящее под его конкретные пожелания и менее проблемное с конструктивной точки зрения.

 Хотя изначально цена и место его устраивали, а менеджеры уверяли, что все можно сделать,  как он хочет! Будьте бдительны, когда хотите потратить большие деньги на недвижимость.

  Если застройщик по какой-то причине не может предоставить вам актуальные данные,  чертежи, дать объяснения по материалам и конструкциям объекта недвижимости, то это повод поискать что-то другое.  

Источник: http://tintsoul.com/node/79

В чьей собственности крыши, лестницы и коридоры?

Лестница как отдельный объект продажи

Накануне майских праздников Пленум ВАС РФ решал вопрос, может ли общее имущество нежилых зданий отчуждаться отдельно от основных помещений и находиться в индивидуальной собственности.

Можно ли приобрести площадь одного только холла или лестничной площадки здания? Ознакомимся с позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в проекте постановления.

Тем более что с ней должны будут считаться арбитражные суды, если этот проект будет принят Пленумом ВАС РФ.

Пленум ВАС РФ 30 апреля 2009 г. рассматривал проект постановления «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Определимся с понятием общего имущества нежилых зданий.

Общие помещения связывают несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания.

К ним, в частности, относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Эти помещения общего пользования, именуемые также вспомогательными, можно объединить по признаку непригодности (непредназначенности) для самостоятельного использования
в качестве нежилого помещения. Именно их судьбу и пытается решить Пленум ВАС РФ.

Правовой пробел

Вопрос о праве распоряжения общим имуществом зданий давно ждет решения.

Действующим законодательством не определен правовой режим использования общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат разным лицам. Он предусмотрен только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов (ст. 290 ГК РФ). Вместе с тем в ст. 1 Федерального закона от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения в нежилых зданиях указаны в качестве самостоятельного объекта недвижимости, оборот которых разрешен. Но среди объектов недвижимого имущества, перечисленных в ст.

130 ГК РФ, способных выступать в качестве самостоятельных объектов, такие помещения не поименованы.

В результате возникла неопределенность.

Противоречивая практика

Суды самостоятельно пытались восполнить этот пробел, рассматривая споры предпринимателей, делящих лакомые куски недвижимости. Правда, решений много и все они разные. Арбитражная практика выявила три проблемы.

1. В ЕГРП, как правило, в качестве собственника помещений общего пользования в нежилых зданиях значится один из собственников основных помещений[1]. В связи с этим другие собственники помещений обращаются в арбитражные суды с исками о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования[2].

2. Когда вспомогательные помещения не включаются в предмет договора продажи основных помещений, появляется основание утверждать о сохранении права собственности на вспомогательные помещения за продавцом, у которого может и не быть основных помещений в этом здании.

Кроме того, в случаях, когда госорганы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, не регистрируют право покупателей на помещения общего пользования, не указанные в договоре, последние обжалуют их действия и (или) подают иски к продавцам о признании права собственности на вспомогательные помещения.

Арбитражные суды обычно отказывают в таких исках[3].

Существует и противоположная практика, когда признается право собственности покупателя на помещения общего пользования, не закрепленные в договоре[4].

3. Возникают споры о порядке эксплуатации помещений общего пользования и расходах на их содержание[5].

Разъяснения ВАС РФ

С целью приведения судебной практики к единой позиции Пленум ВАС РФ и намерен дать свои разъяснения.

Важным заключением Пленума ВАС РФ станет вывод о применении аналогии закона в вопросах определения правового режима общего имущества нежилых зданий. Напомним, что в соответствии с частью 1 ст.

6 ГК РФ, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к ним, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения.

В случае принятия проекта постановления суды будут обязаны применять к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, нормы статей о долевой собственности жилых помещений (ст. 247, 249, 289, 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).

Что это значит?

Распространение этих норм на объекты нежилого назначения означает, что:

  • владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. То есть продать помещение общего назначения можно только при согласии всех сособственников и при выполнении определенных условий (см. с. 14);
  • каждому собственнику помещения в нежилом здании наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля общего имущества здания;
  • собственники помещения не могут отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на основное помещение. Другими словами, при продаже помещения в здании (офис, склад и т.п), к покупателю автоматически переходят права на долю в общем имуществе здания;
  • каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

ПОДРОБНЕЕ О РАССМАТРИВАЕМЫХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПЛЕНУМА ВАС РФ

На что может рассчитывать счастливый обладатель собственности в нежилом здании? Можно ли приобрести часть подвала или крыши и как поступать регистрирующим органам в таких случаях? По этим вопросам 30 апреля 2009 г. Пленум ВАС РФ начал готовить разъяснения, следование которым приведет разрозненную судебно-арбитражную практику к единым стандартам.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, написано в проекте постановления. Такая доля общего имущества принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, при приобретении офиса, складского или иного нежилого помещения к покупателю автоматически переходит право собственности на долю общего имущества. При этом реализовать желание иметь свидетельство о собственности на часть лестницы на основании приобретения какого-то помещения не получится. Регистрирующий орган откажет.

Как определить размер доли

Такая доля будет рассчитываться исходя из существа указанных отношений пропорционально площади помещений, находящихся в собственности. Это общее правило. Кстати, судебная практика складывается в этом же направлении.

Например, ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 06.02.

2009 № Ф03-104/2009, возвращая дело на новое рассмотрение, указал, что суд предыдущей инстанции неправомерно выделил доли каждому из собственников непропорционально размеру их долей.

ВАС РФ в проекте обращает внимание на одно исключение, позволяющее определить размер доли общего имущества без точной привязки к площади основного помещения, находящегося в собственности: доля может быть иной, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в других помещениях здания.

Правило о пропорциональности размера доли общего имущества к площади основного помещения конкретного собственника не может быть изменено даже по соглашению всех сособственников здания (если неприменимо приведенное исключение). Поэтому соглашения сособственников о передаче доли в общем имуществе друг другу или третьим лицам заранее обречены. Они недействительны.

Как оформляется переход доли

Приятная новость в проекте: при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Наконец-то станут невозможны злоупотребления продавцов, когда после заключения договора они предлагали оформить в аренду или выкупить часть лестницы и холла на первом этаже, чтобы элементарно войти в здание.

Подобный шантаж усугублялся отказами арбитражных судов в удовлетворении исков покупателей о признании права собственности на не указанные в договоре вспомогательные помещения[6]. Вместе с тем была и противоположная практика, когда суды признавали право собственности покупателя на помещения общего пользования[4].

Вскоре покупатель сможет не бояться шантажа со стороны продавца. Даже если договор купли-продажи нежилого помещения не содержит указания на переход права собственности на общее имущество здания, они перейдут к нему автоматически, отмечено в проекте.

Впрочем, приобретая нежилые помещения, покупателю следует поинтересоваться, а не заключали ли прежние сособственники каких-либо соглашений о режиме использования общего имущества. Вполне может оказаться, что такое соглашение имеется.

Например, собственники вправе одобрить такой режим, при котором собственник конкретного помещения будет нести расходы на содержание общего имущества в большем размере, чем ему положено исходя из площади занимаемого основного помещения.

Если такой «обремененный» собственник продаст свое помещение, то новому «счастливому» приобретателю придется смириться с принятыми до него правилами.
В данном случае суд не сможет ему помочь и признать существующее соглашение недействительным.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ

Обезопасить себя от неожиданных новостей поможет включение в договор купли-продажи нежилых помещений условия об обязанности продавца уведомить покупателя о любых действующих соглашениях о режимном использовании общего имущества здания с обязательством передать такое соглашение покупателю.

Правда, такое режимное решение согласно проекту постановления должно быть принято единогласно всеми собственниками здания. Об этом следует помнить, если неприятность все же обнаружится.

В числе особенностей режима, отмеченных в проекте, является порядок проведения ремонтных работ в помещениях, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Можно ли крышу сдать в аренду

Пленум ВАС РФ в проекте постановления намерен изменить свою позицию о невозможности передачи в аренду отдельных частей здания. Напомним, что в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.

2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» рассмотрена ситуация заключения договора между собственником здания и владельцем рекламной конструкции, в соответствии с которым последнему предоставлялось право использовать крышу для размещения рекламы.

Суд решил, что заключенный договор является непоименованным и не противоречит ГК РФ, то есть не считается договором аренды, поскольку отдельные конструктивные элементы не могут выступать объектом договора аренды.

На этот раз Пленум ВАС РФ собирается принять противоположную позицию: отдельные части здания могут быть переданы в аренду (пользование). При этом ВАС РФ отметил, что такое решение принимается сособственниками помещений в здании.

Например, как отмечено в проекте постановления, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др.

Арендодателем в таком случае признаются все сособственники, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Можно ли купить часть подвала

Такая возможность скорее всего появится, но при условии, что такое помещение предварительно выделено. При этом должны выполняться четыре условия.

Во-первых, с решением (о выделении из состава общего имущества здания отдельного помещения) согласились все сособственники здания.

Во-вторых, имеется техническая возможность выдела. В качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.

В-третьих, при выделе соблюдены строительные, санитарные и иные нормы и правила.

В-четвертых, без выделенного помещения сохранилась возможность нормальной эксплуатации всего здания.

Выделенное таким образом помещение, отмечено в проекте постановления, может служить объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.).

Если выполняются все четыре условия, сособственники смогут инициировать внесение в ЕГРП записи об образовании самостоятельных объектов недвижимости.

При этом погашается запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости.

В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании,
в собственность иного лица.

Обратная ситуация: придание зданию статуса единого объекта недвижимости с занесением соответствующей записи в ЕГРП также возможна.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта.

В этом случае в ЕГРП вносится запись о праве собственности названного лица на здание и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.

* * *

Итак, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вскоре даст ориентиры. Представляется, что с принятием давно ожидаемого разъяснения судебная практика станет единообразной, а предприниматели смогут более точно прогнозировать свои ожидания от инвестирования в недвижимость.

____________________

Источник: https://www.eg-online.ru/article/66517/

Формула лестницы

Лестница как отдельный объект продажи

Центральная ось дома, связующее звено, основная транзитная зона… Вот лишь некоторые из определений, которыми архитекторы награждают главную героиню этого материала – лестницу.

Это редкий элемент интерьера, формулу безопасности которого можно просчитать, а формулу красоты – только прочувствовать

Сообщая окружающим или признаваясь себе в личностном росте, мы не случайно используем такие “интерьерные” выражения, как “переступить порог”, “достичь потолка”, “стать на ступень выше”. И если порог и потолок обозначают пределы, ступени невидимой лестницы ведут туда, где предела совершенству нет. Вот так и наши дома, когда в них появляется лестница, позволяют нам осваивать и обживать новые высоты в интерьерах, выстроенных по вертикали, перешедших из одной плоскости в другую. И поэтому лестница почти всегда в центре внимания. Она и ось, и связующее звено, и транзитная зона.

Дизайнер Анастасия Шмелева:
В оформлении лестничного холла мы использовали сдержанные цвета – черный, серый и серебро. Они сочетаются и с насыщенным декором, и с лестницей, выполненной в современном стиле. Ее дубовые, тонированные в черное ступени покрыты серебряной патиной, проявляющей фактуру дерева.

А стальные перила делают ее похожей на трап океанского лайнера. В итоге получился характерный интерьер для неординарного мужчины, любящего путешествия. И мы сочли уместным добавить немного мистики – в узоре над лестницей стилизованные кошки сверкают хрустальными глазами, а в аквариуме таинственно плавают большие рыбы.

Архитектор Александра Казаковцева:
Проектируя лестницу для высокого двусветного пространства гостиной, мы хотели, чтобы она была максимально удобной, занимала минимум места и была одновременно и лестницей на второй этаж, и лестницей библиотечной.

Перила заменили тонкими вертикальными стойками, которые дополнили основной ритм этого графичного интерьера, в то время как обычные перила его бы неизбежно разрушили.

Нижняя ступень лестницы сделана в виде подиума, в котором расположен выдвижной ящик, а верхняя представляет собой стеклянный балкон, пропускающий свет из окон верхней комнаты.

Архитектор Дмитрий Казакевич:
В интерьере этого дома декоративной доминантой стала роспись на стене, выполненная по технологии старинной фресковой живописи. А прозрачная лестница в стиле хай-тек, в свою очередь, стала идеальной “рамой” для подобного декора.

Функциональная, но невидимая, с лаконичными стальными элементами, лестница подчеркнула и состаренную фактуру стены, и тонкость росписи, а также напомнила о современности интерьера.

Минималистские светильники, свисающие на стальных струнах вдоль лестницы, вторят легкости и прозрачности лестничной конструкции.

Архитектор Светозар Андреев:
Интерьер этой квартиры наполнен воздухом и светом. Две консольные лестницы, расположенные в два яруса вдоль одной из стен, подчеркивают идею невесомости – темные ступени, словно парящие в белом пространстве без перил, без опоры.

От гостиной одну из лестниц отделяет большое матовое стекло. Оно лишь отчасти выполняет роль ограждения, скорее подчеркивает игру светотени, которая возникает от подсвеченной лестницы и силуэтов идущих по ней людей.

Сложной технической задачей было не только прикрепить ступени к стене, но и сконструировать подвесную лестничную площадку между первым и вторым этажами.

Архитектор Юлия Вишнепольская:
Какой лестнице быть в том или ином интерьере, диктуют прежде всего конструктивные особенности здания. В данном случае мы надстраивали этаж пентхауса и, безусловно, учитывали технические характеристики помещения. В итоге у нас получилось четыре лестницы.

Одна из них винтовая, другая прямая, вытянутая как стрела, и две консольные, легкие, максимально простые, но невероятно удобные и поэтому безопасные, несмотря на отсутствие перил.

К тому же они создают красивый образ – светлые пластины, ведущие от светлого верхнего уровня на темную поверхность пола уровня основного.

Архитектор Алексей Розенберг:
Эта лестница проектировалась как отдельный объект, потому что вынесена за пределы основного объема дома.

Она массивна, выполнена из состаренного дуба и отделана гранитом, при этом пронизана светом, который проходит сквозь остекление фасада. Это такая тектоническая игра – тяжелый объект в легком световом обрамлении.

По стилю лестница достаточно консервативна – звучит конструктивистская тема а-ля Макинтош. Декор проявлен в самой конструкции: открытые стыки, клинья, ломаные линии перил.

Архитектор Евгений Кокорев:
Лестница – центральная ось пространства дома, соединяющая четыре разных по стилю уровня и, тем не менее, не похожая ни на один из них.

Основная идея была в том, чтобы создать скульптуру в гипермасштабе, рельеф которой был выполнен из 22000 стеклянных пластин и формировался вручную. На этот основной столб были нанизаны стеклянные ступени.

Стены, окружающие лестницу, оформлены стеклянными вставками, в которых размещены светодиоды, ступени также подсвечены. В гранях резаного стекла возникает игра преломленного света.

Архитектор Влад Савинкин:
Эта лестница с самого начала задумывалась как главный элемент гостиной. И решает она не столько функциональные задачи (для подъема на второй этаж есть еще небольшой лифт), сколько декоративные.

На стене вдоль лестницы расположилась коллекция картин, а во время музыкальных вечеров лестница превращается в зрительный зал. Мы предлагали множество вариантов эскизов, но идею этой лестницы, словно укутанной тканью, подсказала заказчица.

В итоге складки мы моделировали, драпируя тканью готовый металлический каркас и зарисовывая полученное, а затем были и сетка, и пенобетон, и шпаклевки, и покраски, и – как финальный аккорд – золотая пыльца.

Архитектор Игорь Соловьев:
Лифт и винтовая лестница являются доминантой и центром дома, объединяя четыре уровня. Вся конструкция выполнена преимущественно из стекла и металла, для того чтобы сохранить и подчеркнуть большой архитектурный объем.

На каждом этаже выход на лестницу оформлен по-разному, но есть общие элементы и приемы: плавность линий, архитектурные детали, которые зонируют пространство – отделяют лестницу от холла. Интересен и подбор материалов.

В противовес стеклу и металлу шахта лифта отделана индийским колотым мрамором, некоторые поверхности в холле обтянуты кожей.

Дизайнер Полина Огий:
Моей задачей было обозначить главные стилистические особенности этой лестницы. В данном случае это морская тема, которая стала ключевой в оформлении всей квартиры. Она проявляет себя не нарочито, но отчетливо. Прежде всего в формообразовании и в цветовой гамме.

Кованая лестница – авторская работа талантливого кузнеца Романа Чиркова. Когда смотришь на нее, возникают ассоциации и с кораллами, и с перламутровыми раковинами. Ажурная конструкция лестницы позволила ей быть легкой и по восприятию, и фактически, что, безусловно, важно для ее монтажа в данной квартире.

Архитектор Андрей Галушко:
Для хозяев было важно, чтобы в их доме присутствовали элементы стиля Юго-Восточной Азии. Лестница не стала исключением. Она сложна по конструкции и многодельна.

Ее форма скорее вынужденная, такая, чтобы можно было вписать ее в очень маленький проем в потолке, сохранив при этом и удобство, и безопасность.

Моделируя эту лестницу, невозможно было сделать четкие трехмерные чертежи, поэтому она собиралась на месте: сначала ступени, а затем клеилось ограждение из шести слоев фанеры. И

Источник: https://salon.ru/article/formula-lestnicy-8897

Абсолютное право
Добавить комментарий