Может ли физ лицо без регистрации ИП сдавать недвижимость в субаренду?

billiondigital/Depositphotos

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств.

Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней).

Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф.

Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей.

За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

adamgregor/Depositphotos

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия.

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом.

Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

• договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
• акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
• документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
• паспорта.

booblgum/Depositphotos

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру

Налоги ИП при сдаче жилья в аренду

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию.

Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купитьпатент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года).

Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями.

Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Не пропустите:

Как открыть мини-отель?

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Как сдать квартиру на длительный срок: 16 статей

Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/3_sposoba_legalno_sdavat_kvartiru_v_arendu/6937

Вопрос. Я – физическое лицо. В личной собственности у меня имеется жилойдом. Планирую сдавать его по договору аренды двум организациям (не по договорунайма, не для проживания). Будет ли такая деятельность предпринимательской деятельностью?

24.02.2016

Ответ.

Согласно части второй пункта 1 статьи 1Гражданского кодекса Республики Беларусь предпринимательская деятельность – этосамостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими вгражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественнуюответственность и направленная на систематическое получение прибыли отпользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных илиприобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ илиоказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализациидругим лицам и не используются для собственного потребления.

Следовательно, если деятельность физического лица по сдаче имущества варенду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системыдействий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской.В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимогоимущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии сналоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов.

Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получениеприбыли, т.е.

физическое лицо намеревается сдавать в аренду помещениеодновременно нескольким юридическим лицам и (или) по несколькимгражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признакипредпринимательской.

Соответственно, осуществление физическим лицом такойдеятельности, содержащей признаки предпринимательской, и требует регистрацииего в качестве индивидуального предпринимателя.

Осуществление указанной деятельности без соответствующейрегистрации  является незаконнойпредпринимательской деятельностью.

Частью 1-1 статьи 12.

7 Кодекса об административных правонарушенияхРеспублики Беларусь установлено, что предпринимательская  деятельность, осуществляемая безгосударственной регистрации либо без государственной регистрации и специальногоразрешения (лицензии), когда такое специальное разрешение (лицензия)обязательно, если в этом деянии нет состава преступления, влечет наложениештрафа в размере до ста базовых величин с конфискацией предметовадминистративного правонарушения, орудий и средств совершения административногоправонарушения, а также дохода, полученного в результате такой деятельности,или без конфискации.

Пунктом 2 статьи 3.2Процессуально-исполнительного кодекса Республики Беларусь об административныхправонарушениях установлено, что дела об административных правонарушениях,предусмотренных частями 1- 2и 4 статьи 12.7,рассматриваются единолично судьей хозяйственного суда.

С учетом изложенного, налоговые органы могут высказать только свое мнениепо приведенному вопросу. Окончательное решение по вопросу: является липредпринимательской деятельностью сдача физическим лицом жилого дома в арендунескольким субъектам хозяйствования, определяет только суд.

С учетом того, что Вами жилое помещение будет сдаваться нескольким субъектам хозяйствования по несколькимдоговорам (не относящимся к договорам найма), такая деятельность содержитпризнаки предпринимательской и, соответственно, требует государственной регистрациив качестве индивидуального предпринимателя.

Как следует из вопроса, жилое помещение Вы планируете сдавать в арендуне по договору найма, в связи с эти обращаем внимание на следующее.

Согласно пункту 1 статьи 14 Жилищного кодекса Республики Беларусь(далее – ЖК) жилое помещение предназначается для проживания граждан.

 Пунктом 2 указанной статьи 14предусмотрено, что использование жилого помещения не по назначению (в том числеразмещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений)допускается только после перевода его в нежилое.

Без перевода в нежилое может использоваться  жилое помещениедля размещения места нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского(фермерского) хозяйства (на условиях и в порядке, определенных законодательством).При этом осуществление производственной деятельности (выполнение работ,оказание услуг) в таком жилом помещении запрещено.

Использованиежилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг всфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности осуществляется всоответствии с ЖК с соблюдением установленных для проживания санитарных итехнических требований, правил пожарной безопасности, природоохранныхтребований и в соответствии с правиламипользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Использованиене по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в томчисле осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) безперевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городскимисполнительными комитетами, местной администрацией района в городе ссоблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований,правил пожарной безопасности и в соответствии с правиламипользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

За использованиежилого помещения, пригодного для проживания, не  по назначению КодексомРеспублики  Беларусь  об административных правонарушениях для физического лица предусмотренаадминистративная ответственность в виде штрафа от 10 до 30 базовых величин. 

Источник: http://www.nalog.gov.by/ru/voprosy-otvety-minskobl-ru/view/vopros-ja-fizicheskoe-litso-v-lichnoj-sobstvennosti-u-menja-imeetsja-zhiloj-dom-planiruju-sdavat-ego-po-21266/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

• паспорт будущего арендатора;
• государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
• иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Правомерность сдачи в аренду торговых площадей физическому лицу, не являющемуся ИП

Гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП. Правомерность сдачи в аренду торговых площадей физическому лицу, не являющемуся ИП.

Вопрос: Основной вид деятельности ООО – сдача в аренду нежилых помещений. Имеет ли право организация сдавать в аренду торговые площади и офисные помещения физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем?

Ответ: Имеет право сдавать как юр.лицам, так и ИП и физлицам.

Основной риск для организации в том, что физ.лицо осуществляет незаконную предпринимательскую деятельность, т.е. деятельность без регистрации. Поскольку помещения нежилые, то у инспекции возникнет вопрос, зачем нежилые помещения обычному физлицу. Если он будет использовать их под производство или сдавать в субаренду, то это признаки незаконного предпринимательства.

Еще читайте: ИП 2020

Налоговая инспекция может вменить вам в вину непроявление должной осмотрительности при выборе контрагента (не получили выписку из ЕГРИП) и доначислит налоги (пени, штрафов).

Раньше судебная практика складывалась в пользу налогоплательщиков. См., например, Определение ВАС РФ от 26.06.2008 № 7679/08. Суд указал, что отсутствие сведений о регистрации контрагентов в ЕГРЮЛ не является основанием для отказа в принятии расходов, если они реальны и документально подтверждены. Но сейчас высока вероятность, что вам придется доказывать реальность сделки в суде.

Передача в аренду нежилого имущества, предназначенного для предпринимательской деятельности (а не для личных целей), позволит инспекции расценить деятельность физ.лица как предпринимательскую.

Это повлечет за собой необходимость регистрации его в качестве ИП и соответственно уплаты соответствующих налогов, взносов и подачу отчетности.

Для физического лица за ведение предпринимательской деятельности без регистрации предусмотрены следующие виды ответственности:

– административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей;

– налоговая по ч. 2 ст. 116 НК РФ в виде штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей;

– в некоторых случаях уголовная по ст. 171 УК РФ в виде штрафа в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев.

Обоснование

Проверка на риски: гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП

Если физическое лицо занимается предпринимательской деятельностью без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, есть риск, что его оштрафуют и обяжут зарегистрироваться (см. таблицу ниже). Ведь гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность только с момента регистрации как ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

ТАБЛИЦА. САНКЦИИ ЗА ВЕДЕНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ БЕЗ РЕГИСТРАЦИИ В КАЧЕСТВЕ ИП

Вид ответственности	Состав правонарушения и норма законодательства	В чем заключается ответственность
Административная	Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ)	Штраф от 500 до 2000 руб.
Налоговая	Ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе (п. 2 ст. 116 НК РФ)	Штраф в размере 10% от доходов, полученных в результате этой деятельности за весь период ее ведения. Минимальная сумма штрафа — 40 000 руб.
Уголовная	Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. Ущерб или доход считается крупным, если его размер превысил 1,5 млн. руб. (примечание к ст. 169 и ч. 1 ст. 171 УК РФ)	Применяется одна из следующих мер:—штраф до 300 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет; —обязательные работы на срок до 480 часов;— арест на срок до шести месяцев
Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, превышающем 6 млн. руб. (примечание к ст. 169 и п. «б» ч. 2 ст. 171 УК РФ)	Применяется одна из следующих мер:—штраф в размере от 100 000 до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет; —принудительные работы на срок до пяти лет;—лишение свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового

Какими критериями руководствоваться, чтобы определить, занимается физическое лицо предпринимательством или нет? Например, обязан ли гражданин зарегистрироваться как ИП, если сдает в аренду нежилое помещение или продал грузовой автомобиль? Либо если получает доходы от сдачи в аренду нескольких квартир?

Признаки предпринимательской деятельности

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/262787-pravomernost-sdachi-v-arendu-torgovyh-ploshchadey-fizicheskomu-litsu-ne-yavlyayushchemusya-ip

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

14 декабря 2018 Пригодится для: Предприниматели

Правила сдачи недвижимости в аренду для предпринимателей на упрощёнке и общей системе отличаются. На общей системе можно сдавать сколько угодно квадратных метров и статус арендатора значения не имеет. А вот на едином налоге есть ограничения.

Аренда на едином налоге

В законодательстве для предпринимателей-единщиков установлен ряд ограничений по сдаче недвижимости и земли в аренду.

ФЛПФизическое лицо — предприниматель на едином налоге могут сдавать в аренду или субаренду строго лимитированное количество квадратных метров:

• жилые помещения (квартиры, дома) до 100 кв. м;
• нежилые помещения (магазины, подвалы, склады, места на рынках, офисы) до 300 кв. м;
• земельные участки до 0,2 га.

Если всё же сдаёте сверхлимитные площади в аренду как предприниматель, это считается нарушением правил пребывания на упрощёнке, полученный доход надо облагать ЕНЕдиный налог по ставке 15%, и вы должны перейти на общую систему.

При этом одновременно можно сдавать до 0,2 га земли, до 100 кв. м жилья и/или до 300 кв. м нежилой недвижимости.

Не все единщики могут заниматься арендой.

1-я группа. Запрещено сдавать недвижимость в аренду и заниматься посредничеством в этой сфере. Поэтому если у вас есть что сдать, сдавайте не как предприниматель, а как обычное физлицо. С полученного от аренды дохода надо будет уплатить НДФЛ 18% и военный сбор 1,5% и подать декларацию о доходах физлица.

2-я группа. Сдавать в аренду можно недвижимость, которая является вашей собственностью. А ещё можете сдавать недвижимость в субаренду.

Как сдать в субаренду рабочее место

Ваши арендаторы: только ФЛП и юрлица на едином налоге и обычные физлица.

Нужно зарегистрировать код КВЭД 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества.

Запрещено: оказывать посреднические услуги в сфере аренды (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Если рискнули и сдали в аренду помещение предпринимателю на общей системе — это будет считаться запрещённым доходом. Арендные платежи от таких контрагентов облагают по ставке ЕН 15%, и вы будете обязаны перейти на общую систему.

3-я группа. Можно сдавать свою и арендованную недвижимость в субаренду и работать риелтором, т. е. предоставлять посреднические услуги в этой сфере.

Нужно зарегистрировать КВЭДы: 68.20Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества, 68.31Агентства недвижимости, 68.32Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта.

Ваши арендаторы: статус значения не имеет, это могут быть предприниматели и юрлица на ЕН и ОС, население.

Сдавать недвижимость в аренду единщик может или как предприниматель, или как обычный гражданин. То есть если у вас есть помещение в 700 кв. м, вы не можете 300 кв. м сдать как ФЛП, а сверхлимитные 400 — как физлицо. Предоставить сверхлимитную площадь в бесплатное пользование тоже нельзя.

Как зарегистрировать новый КВЭД

Сначала нужно подать форму 11 госрегистратору, а потом заявление о применении упрощёнки — в налоговую. В п. 7 «Місце провадження господарської діяльності» надо будет указать адреса, где расположена ваша недвижимость.

Заявление о применении упрощённой системы налогообложения

Если только регистрируетесь предпринимателем, просто укажите нужные виды деятельности в регистрационных документах.

Аренда на общей системе

На общей системе лимитов и ограничений по аренде нет: можно сдавать любую недвижимость любого размера. А с полученного дохода надо уплатить 18% НДФЛНалог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

К тому же на общей системе можно уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, которые у вас есть по объекту аренды, например немалые коммунальные платежи, если прописать в договоре, что их вам возмещает арендатор. Особенно это актуально для ФЛП, которые сдают недвижимость в субаренду. Их доходом будет полученный арендный платёж, а расходами — уплаченный.

Документы, подтверждающие доход от аренды

На случай налоговой проверки у вас должны быть в наличии: договор аренды или договор субаренды, подписанные акты приёма-передачи помещения и акты предоставления услуг аренды.

Если получаете оплату наличными, обязательно надо оформлять документ о получении денег, указывать в нём сумму арендного платежа, дату. Если получаете деньги на предпринимательский счёт — выписка по счёту.

Ну и конечно, если сдаёте недвижимость как ФЛП, поступать деньги вам должны на предпринимательский счёт, а не на карту физлица.

Вы не обязаны уведомлять налоговую о том, что сдаёте недвижимость. Но если договор аренды заключаете на 3 года и больше, нужно его заверить у нотариуса и провести государственную регистрацию (ст.ст. 793–794 ГКУ).

Чтобы ФЛП-общесистемщику подтвердить расходы, должны быть договоры с коммунальщиками (по электроэнергии, природному газу, теплу, воде и т. д.), в которых вы выступаете в качестве ФЛП, а не как физлицо — владелец недвижимости; платёжные документы, акты приёма-передачи услуг.

Если сдаёте недвижимость как физлицо

Чтобы сдавать в аренду недвижимость, не нужно регистрироваться предпринимателем. Правда, налоги с арендных платежей платить придётся. Арендодатели-физлица, как и ФЛП, платят налоги и отчитываются о своём доходе.

Раз в год, до 1 мая, надо сдать декларацию об имущественном состоянии и доходах, в ней вы указываете свой доход как физлица, который получили в предыдущем году.

А до 1 августа вам надо уплатить с этого дохода 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Предприниматель арендует помещение под бизнес у физлица

Предприниматель, который арендует помещение или землю у обычного физлица и выплачивает ему деньги, становится его налоговым агентом. Арендная плата — это доход физлица, и вы обязаны удерживать и уплачивать в бюджет с арендных платежей 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора (п. 170.1 НКУ).

Не нужно уплачивать ЕСВЕдиный социальный взнос при выплате денег за аренду физлицу, потому что аренда — это не выполнение работ или оказание услуг, на оплату за которые начисляется взнос.

Для расчёта НДФЛ берётся прописанная в договоре сумма арендного платежа. Местные советы могут устанавливать минимальную арендную стоимость 1 кв.

м общей площади недвижимости физлиц, решение об этом они должны принимать и публиковать на своих сайтах до начала отчётного (налогового) года. Если такое решение есть, база для расчёта НДФЛ должна быть не меньше минимальной суммы.

А если минимальная стоимость не установлена, то налог рассчитывается из размера арендной платы, указанного в договоре (абз. 2 пп. 170.1.2 НКУ).

Военным сбором облагается также вся сумма платежа.

Если платите за аренду на счёт арендатора, уплачивать арендную плату, НДФЛ и военный сбор нужно одним платёжным поручением. Если отдаёте деньги наличными, налоги надо перечислить в течение 3 банковских дней после выплаты (пп. 168.1.4 НКУ).

Вы можете арендовать недвижимость в одном городе, а быть зарегистрированы предпринимателем в другом. Налоги по аренде вы всё равно уплачиваете в налоговую, где состоите на учёте (пп. 168.4.4 НКУ). И в назначении платежа на уплату НДФЛ и ВС указываете свой налоговый номер, а не арендодателя: *; 101; ИНН предпринимателя; НДФЛ с доходов других, чем заработная плата;;;

Уплаченные платежи по аренде и налоги вы обязаны показать в расчёте по форме № 1ДФ, признак дохода от аренды помещения у физлица — «106». Подавать его нужно каждый квартал, но только если в этот период начисляли доход физлицу.

Что прописать в договоре аренды

Договор аренды обязательно заключать в письменном виде, и надо прописать в нём такие условия (ст.ст. 284, 286 ХКУ).

Адрес объекта, из чего он состоит и его стоимость. Арендатор также имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится арендованное помещение, и плата за него включена в арендный платёж. Если возле помещения есть прилегающая территория и в договоре не прописано, какая её часть передаётся в аренду, то считается, что участок переходит в пользование целиком (ч. 2 ст. 796 ГКУ).

Срок действия договора. Если срок в договоре не указан, считается, что он заключён на неопределённый срок, и любая из сторон имеет право его расторгнуть в любое время. О расторжении договора надо предупреждать арендатора или арендодателя за 3 месяца.

Если срок договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель согласен с этим, то договор автоматически продлевается на тот же срок.

Как владелец помещения вы можете захотеть изменить условия договора, попросить арендатора съехать досрочно, но делать так можно только в строго определённых случаях (ч. 2 ст. 291 ХКУ, ст.ст. 782–784 ГКУ):

1. Ваш арендатор закрыл ФЛП, статус стороны договора поменялся.
2. Помещение продано, разрушилось или уничтожено.
3. Арендатор не платит за аренду или платит, но не вовремя, и это продолжается в течение трёх месяцев подряд. В этом случае датой расторжения будет момент, когда владелец сообщил о прекращении договора арендатору.
4. Арендатор использует помещение не по договору, не по назначению, без разрешения допустил к пользованию других лиц и пр.

Размер арендной платы и сроки её уплаты. Арендные платежи, как правило, фиксированные, и уплачивать их надо ежемесячно, к примеру с 1-го по 5-е число. Арендатор может потребовать уменьшить платёж, если состояние помещения ухудшилось не по его вине или появились форс-мажорные обстоятельства. А ещё часто стоимость аренды привязывают к курсу доллара, что должно быть прописано в договоре.

Можно отдельно прописать в договоре пункт о запрете изменять арендную плату в течение срока действия договора, кроме оговорённых ситуаций. Это будет аргументом в пользу арендатора на случай, если арендодатель захочет поднять плату. В таком случае, если договориться полюбовно не получится, предпринимателю придётся решать проблему через суд.

Есть ситуации, когда обеим сторонам удобно установить плату в виде процента от дохода, который предприниматель будет получать с объекта аренды. Такой вариант оплаты тоже возможно прописать в договоре, но в этом случае нужно чётко установить, как предприниматель будет определять базу для расчёта процента, какими документами сможет её подтвердить.

Также надо прописать сопутствующие платежи:

• коммунальные расходы, плату за интернет, вывоз мусора, уборку помещений и пр. Чаще всего арендатор платит коммуналку отдельно от арендной платы по счетам, от своего имени заключает договоры с провайдерами и поставщиками услуг, оплачивает их стоимость отдельно. Эти платежи могут входить и в фиксированную сумму аренды, т. е. арендатор сам оплачивает все счета. Но тогда вам придётся включать эту сумму в налогооблагаемый доход. Ещё при аренде части помещения расходы надо оплачивать пропорционально арендуемой площади;
• расходы на текущий ремонт. Может понадобиться подкрутить петли на окнах, заменить краны, почистить вентиляцию и кондиционеры — в договоре надо прописать, из чьего кармана будет оплата.

Восстановление и условия возврата арендованного имущества: кто восстанавливает помещение, если в течение срока аренды в нём что-то менялось, — предприниматель или владелец.

При заключении договора обязательно нужно взять у арендатора копии документов, подтверждающих его статус предпринимателя. Это важно для единщиков 2-й группы.

Арендодатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право сдавать в аренду конкретную недвижимость, это может быть свидетельство о праве собственности, информация из Госреестра прав, нотариально заверенная доверенность, если физлицо действует по поручению собственника. А если владелец недвижимости — иностранец, сдавать её он может только через уполномоченное ФЛП или юрлицо-резидента по письменному договору, они же отвечают за уплату налогов с его доходов (пп. 170.1.3 НКУ).

Договор составляют в двух экземплярах, подписывают обе стороны. Каждый должен хранить свой экземпляр. Для предпринимателя это важный документ, который подтверждает его право находиться в помещении и поможет, если вдруг возникнут спорные ситуации с арендодателем.

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-sdavat-i-arendovat-nedvizimost-esli-ty-predprinimatel