Может ли мать заселится к дочери если жилье дочери подарили

15.09.2014 | 12:30 114158

Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости в собственность родственников выглядит договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье… В некоторых случаях выгоднее завещание, гораздо реже – договор купли-продажи.

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет.

Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи.

В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка».

При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей.

Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество».

По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно.

В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог.

Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры.

«Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода. «Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН». Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда. После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей.

Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент.

«Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества.

В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей.

Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д.

И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

Популярные подарки

Специалист «Адвекс. Недвижимость» отмечает два наиболее популярных случая передачи недвижимости по договору дарения. Во-первых, в сложных ситуациях, когда соседи по коммунальной квартире шантажируют продавца комнаты своим преимущественным правом покупки. В таких обстоятельствах обычно практикуют «двухэтапную сделку».

Сначала покупателю дарят долю в комнате, а потом продают все остальное как новому собственнику, имеющему равные права со всеми остальными. Во втором случае речь идет о дележе наследства между детьми. К примеру, у женщины есть дочь и пьющий сын-инвалид.

Мать завещала квартиру дочери, но после вступления завещания в силу сын получил две трети от половины жилплощади как нетрудоспособный наследник. В этой ситуации матери и дочери разумнее было заключить договор дарения. По мнению Владимира Спарака, в истории с комнатами в коммуналках или с передачей части квартиры договор дарения – иногда вынужденная мера.

«Если для заключения договора купли-продажи необходимо собрать отказы от преимущественного права покупки, то при заключении договора дарения этого не требуется», – говорит он.

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, к самым популярным вариантам переоформления собственности при помощи дарения относит договор между родственниками, например, когда бабушка дарит квартиру внуку.

«Однако иногда данные договоры применяются для прикрытия сделки купли-продажи: чтобы не требовалось соблюдать право преимущественной покупки или чтобы не платить подоходный налог с продажи (если квартирой собственник владеет меньше трех лет)», – отмечает эксперт. В целом, договор дарения – это оптимальная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Оспорить его довольно сложно, хотя все зависит от ситуации. И консультация хорошего юриста не повредит.

Дмитрий Наумкин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/135497/

Дарение квартиры: особенности сделок между родственниками и чужими людьми

09.09.2014 | 00:00 91915

Сделки дарения чаще всего совершаются между близкими родственниками, между чужими людьми – реже. Эта форма договора лишь на первый взгляд выглядит простой, на самом деле есть множество важных нюансов.

Каждый из нас имеет право дарить свое имущество – это закреплено в 32-й главе Гражданского кодекса. Если подарок дешевле 10 тыс. руб., то никаких официальных документов подписывать не нужно. Если дороже, то по закону стороны должны заключить договор дарения в простой письменной форме.

С недвижимостью – сложнее. Мало того что нужно заключить договор либо в нотариальной, либо в простой письменной форме. Так еще и вновь возникающее право одаряемого подлежит государственной регистрации.

С нотариусом спокойнее

Простой письменный договор дарения чаще используется, когда участниками сделки выступают близкие родственники. К ним относятся дети (включая усыновленных), родители (а также усыновители), супруги, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры (полнородные и не полнородные).

В тех случаях когда между дарителем и одаряемым нет близких отношений, юристы советуют заключать договор дарения у нотариуса.

«Если впоследствии между сторонами сделки возникнет конфликт, нотариус может подтвердить добровольность и осознанность их действий», – отмечает директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.

К слову, стоимость услуг по оформлению договора дарения у нотариуса составит 0,3% от кадастровой стоимости квартиры (которая близка к рыночной), если сделку совершают близкие родственники, и 1% – в остальных случаях.

По словам директора АН «Бекар» Юлии Барахтиной, для близких родственников дарение удобно прежде всего тем, что им не нужно платить никаких налогов.

Если же стороны сделки не связаны данными узами, одариваемый обязан заплатить подоходный налог в размере 13% от балансовой стоимости подаренной ему недвижимости. Или даже 30%, если он не является налоговым резидентом России.

Для регистрации права собственности на квартиру, отчужденную по договору дарения, в управление Росреестра должны обратиться обе стороны – и даритель, и одаряемый

Еще один нюанс таких сделок состоит в том, что подаренное имущество не становится совместной собственностью супругов.

То есть если мать, к примеру, решила сделать свою дочь владелицей квартиры, но не хочет, чтобы на это имущество впоследствии претендовал зять, ей стоит оформить именно договор дарения, а не купли-продажи или ренты.

Юрист ГК «Экотон» Виталий Столяров подчеркивает, что переход права собственности автоматически не означает перехода права пользования. Например, если мать дарит дочери квартиру, то в договоре дарения может содержаться условие о сохранении за матерью права пользования этой жилплощадью.

Подарить квартиру кому-либо можно не только лично, но и через доверенное лицо. Но такая доверенность будет иметь силу только в том случае, если в ней указано, какая именно квартира и кому конкретно она вручается.

Для сравнения: доверенность на продажу квартиры позволяет заключать договор купли-продажи с неограниченным кругом лиц.

Неприятие даров

В некоторых случаях других вариантов, кроме оформления дарственной, вообще нет. Скажем, если собственником должен стать несовершеннолетний. По закону мама, папа, бабушка, опекун и т. д. не могут продать ему квартиру – только подарить. Но тут, бывает, возникают сложности.

Что расскажет Росреестр о «чистоте» квартирыГлавные переживания покупателя квартиры на вторичном рынке связаны с юридической «чистотой» объекта.

Как часто он продавался? Кто им владеет? Нет ли >>Представим себе ситуацию, когда отец собирается одарить жильем своего пятилетнего сына, а матери в семье, к сожалению, нет – она умерла либо находится где-то за границей в недосягаемости.

В этом случае отец, выступающий дарителем, должен заключить договор с законным представителем ребенка (сами несовершеннолетние не имеют права подписывать документы). При отсутствии матери функции законного представителя должен выполнять отец.

Получается, что ему предстоит заключить договор дарения… с самим собой. У юристов нет однозначного ответа, как действовать в этой ситуации. Придется на свой страх и риск пытаться зарегистрировать такой документ в Росреестре.

А вот дарить недвижимость от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан запрещено вовсе. Законом установлены и другие ограничения. Например, квартиру нельзя «вручить» госслужащему, если подарок имеет связь с его должностным положением.

Те, кто находится на лечении, содержании или воспитании в каком-либо социальном учреждении, не могут делать столь дорогие подарки работникам этой организации. Причины понятны – слишком велик риск злоупотреблений.

Незаконной также будет считаться «дарственная» одной коммерческой организации в пользу другой.

Время вспять

В ряде случаев даже договор дарения, заключенный, казалось бы, по всем правилам, может быть оспорен. «Есть несколько оснований для отмены сделки дарения. Например, введение в заблуждение, когда, скажем, пожилой бабушке дали подписать договор дарения, хотя изначально речь шла о купле-продаже», – объясняет юрист ГК «Экотон» Виталий Столяров.

Такой вариант возможен, когда стороны не стали заключать договор дарения у нотариуса. По словам Виталия Столярова, договор дарения можно аннулировать, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя (убийство), членов его семьи или нанес кому-либо из них тяжкие телесные повреждения.

Кроме того, законодательство допускает отмену дарения, когда с подаренной вещью (в нашем случае – квартирой) обращаются таким образом, что это «создает угрозу ее безвозвратной утраты». Правда, в данном случае возникает широкое поле для юридических толкований.

К факторам риска можно отнести, к примеру, алкогольные пристрастия нового собственника, его плохую память (вдруг забудет закрыть газ) и т. д. Но все это, конечно, дарителю придется доказывать в судебном порядке.

Стороны, участвующие в сделке дарения предоставляют в Росреестр следующие документы:

• заявление о госрегистрации;
• договор дарения;
• нотариально заверенное согласие на сделку от супруга дарителя;
• удостоверенная копия свидетельства о браке (в случае регистрации права общей совместной собственности супругов)
• удостоверение личности и подлинник доверенности – если одна из сторон действует через представителя.  

Квартира может вернуться назад к дарителю и в том случае, если одаряемый умер. Но при условии, что в договоре были прописаны условия о возврате имущества. Правда, бывают ситуации, когда умерший уже успел ранее продать переданную ему квартиру. Тогда возврата, конечно, быть не может.

В целом, по мнению экспертов, оспорить договор дарения гораздо проще, чем, скажем, договор купли-продажи.

Двойная игра

Нередко заключение договора дарения используют как некий обходной маневр на рынке жилья – например, для более скорой продажи комнаты в коммунальной квартире. Не секрет, что перед тем, как выставлять такую недвижимость на «свободный рынок», нужно заручиться письменным отказом соседей от преимущественного права покупки.

Сделать это бывает непросто: кто-то уже давно не живет в этой коммуналке, хотя сохранил за собой право собственности, а кто-то и вовсе даст отказ по тем или иным причинам.

В этих случаях заинтересованному покупателю вначале дарят небольшую долю комнаты (например 1/10), после чего продают оставшуюся ее часть, но уже без участия соседей, поскольку теперь новый собственник тоже имеет преимущественное право выкупа.

Интересный вопрос, можно ли подарить кому-то строящуюся квартиру? Ведь по сути, права собственности на нее еще нет, в наличии только договор долевого участия. Но и эта проблема решается. По словам юристов, права по договору долевого участия можно «подарить», заключив со второй стороной безвозмездный договор цессии.

Цессия (в переводе с латинского «уступка», «передача») – договор, по которому дольщик переступает кому-либо право требования строящегося объекта недвижимости. В сущности, сделка на основе безвозмездного договора цессии является дарением.

Как видим, дарение квартиры имеет достаточно много нюансов. Поэтому прежде чем осчастливить близких, стоит внимательно изучить особенности таких сделок, взвесить все «за» и «против» подобного шага.

Алексей Резенков    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189095/

Ваши права

Когда вы купили квартиру, то стали собственником и автоматически получили очевидные права: владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Квартиру можно дарить, сдавать внаем, завещать или продать.

Екатерина Мирошкина

разобралась с правами

Но еще у собственников есть права, о которых они часто не знают. Зато этим пользуются хитрые арендаторы, налоговая, соседи, бывшие супруги, управляющая компания и приставы. Вот самые интересные права собственников, которые могут вас удивить. Все они работают — пользуйтесь, чтобы не потерять жилье, деньги и комфорт.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Скачайте карточки со списком прав собственника на телефон и поделитесь с близкими.

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 2 и 4.

Как это работает. Квартира — это жилое помещение. Но кроме проживания личную квартиру можно использовать для профессиональной деятельности. Это не значит, что в квартире можно наладить производство, магазин или офис: для этого нужен статус нежилого помещения.

Есть прямые запреты: как использовать квартиру категорически нельзя. Например, там не разрешат наладить производство обуви или проводить богослужения. С 1 октября в жилых помещениях запретили размещать хостелы, хотя раньше было можно.

Вот условия, когда обычную квартиру можно использовать для бизнеса и подработок:

1. Квартиру используют на законных основаниях. У собственника это регистрация права.
2. Работа не мешает другим жильцам и соседям. У квартиры не стоит очередь клиентов, во дворе не разгружают машины с товаром, а по ночам никто не шумит.
3. Соблюдаются санитарные, пожарные и экологические требования. Квартиру не переоборудовали так, что есть угроза обрушения, нет неприятных запахов, не работает оборудование с сильной вибрацией и нет запредельной нагрузки на общую электросеть.

Использовать квартиру для работы может физлицо и даже ИП. Например, юрист, писатель, фотограф, программист, брокер, бухгалтер или репетитор. Если кому-то из соседей не нравится, что раз в день к вам заходит ребенок на занятия математикой или иногда подъезжают клиенты, чтобы передать документы, — это проблемы соседей. Вы ничего не нарушаете.

Но если использовать квартиру как нежилое помещение — например оборудовать там офис, поставить фермы для майнинга криптовалюты, сдать ее в аренду под склад одежды или устроить пекарню с пятью духовками, но без вытяжки, — могут быть проблемы.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 31.

Как это работает. Собственник квартиры может жить в ней сам и заселять туда кого захочет. В законе написано, что вселять можно членов семьи. Но хитрость в том, что для признания членом семьи необязательно иметь кровное родство, регистрировать брак и иметь общий бюджет.

Членом семьи может быть троюродный племянник, невестка, гражданский муж и ребенок от первого брака жены.

Эти люди могут временно жить в квартире даже без регистрации, и никто из соседей не возразит, что им не нравится громко плачущий младенец, бабушка-моралистка или девушка в слишком вызывающей одежде.

Если собственник захочет зарегистрировать у себя гражданского супруга или дальнего родственника, ему не могут отказать. Нет оснований требовать подтверждения родства.

Члены семьи, которых собственник вселил в свою квартиру, имеют право пользоваться ею наравне с владельцем. А вот вселять без разрешения собственника других людей они не могут — только несовершеннолетних детей. Любой член семьи может стать бывшим — тогда и прав пользоваться квартирой у него не будет.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 35, ГК РФ ст. 293.

Как это работает. Собственник может выселить из своей квартиры человека, с которым у него больше нет семейных отношений. Например, жена может выселить бывшего мужа, если семья жила в ее добрачной квартире. Или если эта квартира принадлежала только ей по брачному договору. После развода муж становится бывшим членом семьи — его можно выселить.

Для выселения других членов семьи нужно доказать, что с ними нет семейных отношений: общего хозяйства, бюджета, помощи и поддержки. Зато есть конфликт и утрата доверия.

Так можно выселить гражданскую жену и ее взрослого ребенка, которых собственник раньше вселил как членов семьи даже без регистрации брака.

А бабушка может выселить внука, который давно уехал, с ней не живет и не помогает, хотя и родственник по крови.

Сложнее обстоит дело с детьми. Жена после развода становится бывшим членом семьи, а ребенок стать бывшим не может. Поэтому, даже если суд разрешит выселить бывшую супругу, за несовершеннолетним ребенком оставят право пользования квартирой его отца. Зато когда ребенок станет полностью дееспособным, выселить можно будет и его. Но это тема отдельной статьи.

Выселить собственника из квартиры можно только через суд. Например, если он использует квартиру как склад для химикатов, завел сорок собак или снес все стены, владельца могут выселить, квартиру продать с торгов и отдать ему часть денег.

Но сначала собственнику все равно будут предлагать все исправить или просто оштрафуют. Чтобы дело о выселении реально закончилось выселением, нужно десятки раз вызывать полицию, составить много протоколов, постоянно писать жалобы, собирать доказательства и ходить по судам.

В судебной практике есть такие примеры: соседи выселяли любителей громкой музыки и хулиганов.

Если вы просто не нравитесь кому-то из соседей, у вас шумные дети или вы гремите кастрюлями по ночам, никто вас не выселит.

См. также:

Основание. ГПК РФ ст. 446, закон об ипотеке ст. 50, ст. 78.

Как это работает. Если кто-то задолжал денег знакомому, партнеру по бизнесу, банку или по алиментам, долги можно взыскать за счет имущества. Например, можно списать деньги по судебному приказу со счета в банке, отнести исполнительный лист на работу или арестовать машину и выставить ее на продажу. Можно даже забрать квартиру в счет долга.

Но так нельзя сделать с единственным жильем. Если кроме этой квартиры у должника больше ничего нет, ее не заберут, а его не выселят за долги. Даже если это квартира площадью 100 м² в центре Москвы и должник мог бы купить недвижимость попроще.

Два года назад обсуждали законопроект о том, чтобы все-таки забирать слишком большое жилье, даже если оно единственное, — например когда мужчина живет в шикарном коттедже и не платит алименты. Но пока все заглохло. Единственное жилье могут забрать, только если оно ипотечное — то есть в залоге у банка. Тогда за долги его выставят на продажу, а собственника выселят даже с маленькими детьми.

См. также:

Скачать картинки с инструкцией

Основание. ГК РФ ст. 20, закон № 5242-1 ст. 2, КоАП РФ ст. 19.15.1, ст. 19.15.2.

Как это работает. Если у вас есть квартира, вы можете прописать там любого человека. Например, в качестве члена семьи, даже если он не родственник. Регистрация бывает временная и постоянная. Временную можно прекратить, а человека выселить.

Регистрация не дает права собственности на помещение. Тот, кто прописан, не может продать или подарить вашу квартиру. И продлить регистрацию по своему желанию он тоже не сможет. Зато он сможет без разрешения вселить своих несовершеннолетних детей и указать этот адрес в банке при оформлении кредита.

Если в квартире есть другие собственники, для регистрации взрослых нужно получить их согласие. Но если собственник только вы — прописывайте кого захотите, это ваше право.

См. также:

Основание. ЖК РФ ст. 17 ч. 3, ст. 22 ч. 1, ст. 23.

Как это работает. Если не собираетесь жить в квартире, а хотите использовать ее под офис, магазин или хостел, нужно официально поменять статус помещения на нежилое. Это право собственника, но его удастся реализовать только при соблюдении требований — одного желания мало.

Вот основные условия для перевода квартиры в нежилой фонд:

1. Она находится на первом этаже — или выше, но под ней нежилые помещения.
2. Есть отдельный вход или его можно оборудовать.
3. Соседи не против переустройства и пристроек, а их права не нарушены.

Если все совпадает, можно собирать документы и менять назначение помещения. Решение должны принять за 45 дней. Но могут и отказать: в жилищном кодексе есть список причин. Придумывать свои аргументы местные власти не вправе.

Если что-то случится с домом, собственники квартир могут получить право на компенсацию, а владельцы нежилых помещений — нет. Даже если эти помещения когда-то были квартирами.

Например, если из-за наводнения пострадает дом, а федеральные и местные власти решат компенсировать жильцам утраченное имущество и выделить квартиры, владельцы нежилых помещений могут остаться ни с чем.

Обычно такая недвижимость в указах не фигурирует, а все риски несет владелец. Защитит только страхование имущества.

См. также:

Основание. ГК РФ ст. 54, пост. Пленума ВАС № 61 от 30.07.2013 п. 4.

Как это работает. В обычной жилой квартире можно зарегистрировать фирму. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно. В квартире можно жить с семьей и детьми, и по этому же адресу в госреестре будет числиться ООО «Ромашка».

Так можно сделать, если в квартире зарегистрирован учредитель компании или ее директор. Владельцем могут быть и они, и кто-то посторонний, вообще не имеющий отношения к бизнесу, например теща.

Тогда от нее нужно согласие, а директору хватит и регистрации по этому адресу. Если собственник квартиры — сам директор, то нет никаких препятствий для регистрации фирмы по месту жительства.

Тогда домашний адрес семьи директора совпадет с юридическим адресом ООО.

Иногда налоговая говорит, что откажет в регистрации по месту жительства. Якобы квартиру нельзя использовать как нежилое помещение, и вообще это повод ликвидировать фирму из-за недостоверных сведений. Все это ерунда.

В законе нет запретов на регистрацию ООО, это официально, и собственник не нарушает закон. А использование жилого помещения налоговой вообще не касается: это жилищный кодекс, про юридический адрес там ничего не написано.

Минус этого варианта в том, что в квартиру будет приходить почта от налоговой. Ее нельзя игнорировать, потому что тогда будет зацепка, чтобы признать сведения недостоверными.

Если у вас интернет-магазин, онлайн-курсы или просто понадобилось ООО, но не хочется тратить деньги на аренду офиса и оформление юридического адреса, регистрируйте фирму дома.

См. также:

• Что такое ООО
• Как зарегистрировать ООО без визита в налоговую
• Как снять офис

Скачать картинки с инструкцией

Основание. Конституция РФ ст. 35, ГК РФ ст. 14, ст. 1066, ст. 1067.

Как это работает. У всех россиян есть право на неприкосновенность жилища. Никто не может просто так зайти в вашу квартиру без решения суда, даже если это налоговики и полиция.

Тем более туда не может зайти бывший муж, пьяный сосед, председатель ТСЖ и просто любопытный человек. Если кто-то пытается без разрешения зайти в квартиру, можно использовать самозащиту — например спустить собаку или применить газовый баллончик. Но только если действительно есть угроза и необходимость. От самообороны недалеко до самоуправства.

Если в квартиру хотят зайти полицейские, приставы или налоговый инспектор, у них должно быть решение суда и согласие собственника. Для полиции есть исключения — когда нужно спасти жизнь, предотвратить преступление или задержать подозреваемых. Но никаких осмотров и проверок без явного повода, возбуждения уголовного дела и решения суда быть не может.

Когда налоговой кажется, что есть повод для проверки на дому, инспектор войдет туда только с согласия всех жильцов. Решение о выездной проверке не дает права зайти в квартиру без разрешения. Пусть тогда приходят с решением суда, но сначала его получат.

См. также:

Основание.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/prava/sobstvennik/

Долевая собственность: особенности продажи

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/