Может ли муж имеющий 1/3 доли в трехкомнатной квартире поделиться своей долей со своей женой не прописанной в этой квартире?

Выделение долей детям  по обязательству или сразу при покупке с использованием средств Материнского капитала или иных государственных субсидий  на покупку жилья — большая сложность  для родителей.

К тому же эта процедура, до последнего времени, была очень затратна, так как требовала обязательного удостоверения нотариусом.

В этой статье я вам подробно разъясню почему стало возможным выделение долей без нотариуса и как это сделать самостоятельно и законно!  Без лишних трат денег.

Статья большая, читайте ДО КОНЦА!

Статья обновлена 21.11.2019 года.
Теперь вы сможете провести выделение долей детям без нотариуса, по Соглашению в простой письменной форме в большинстве случаев, так как внесены изменения в правила ведения Единого государственного реестра недвижимости и ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

-А почему мне об этом ни кто не сказал? 

-А кто должен?  Спасение утопающих — дело рук самих утопающих )

» Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.»

Обратите внимание— в законе нет указания на обязательное удостоверение соглашения нотариусом!

— в законе нет указания на размер долей родителям и детям

-есть требование об оформлении общей собственности

Я ежедневно получаю письма об успешной регистрации от слушателей моих консультаций, поэтому уверенно могу заявить — Росреестр регистрирует сделку на основании соглашения в простой письменной форме.

Однако, подводя итоги года:

Статью прочли за год —  более 119 000  человек( я предложила свои консультации в ноябре 2018 г.),  околы 1000 человек  вели со мной переписку по порядку сделки и информировали меня о результате, делаю выводы:

1. В Росреестре нет единой методики регистрации таких сделок, поскольку они ( сделки по выделению долей)  не прописаны в законе специально и подчиняются положениям ГК РФ, СК РФ, ЗК РФ, закона «О государственной регистрации недвижимости» и Порядку ведения ЕГРН.
   _
2. Регистратор единолично и самостоятельно принимает решение о регистрации ( в соответствии с законом «О государственной регистрации недвижимости»).Однако (судя по уведомлениям о приостановлении,  написанных  «под копирку» ) есть нарушение закона и, видимо»  настоятельные рекомендации правовых отделов региональных Управлений  о приостановлении регистрации сделки в простой письменной форме и требовании нотариального соглашения.Ведь там где есть государственные субсидии — усилен контроль  надзорных органов и Росреестр перестраховывается.

   _

3. После подачи возражения на приостановление регистрации (если таковая случалась)  — примерно 90% сделок были зарегистрированы. А остальным отказали (  примерно в 1% случаев от всех сделок) и погасили госпошлину. Сейчас мы готовим консультацию и шаблон искового заявления для обращения в суд.

   _

4. Нельзя исключить влияние нотариусов на ситуацию, они защищают свой рынок услуг. Я получила несколько писем, когда нотариус отказывал в удостоверении  договора продажи ( после выделения долей в простой письменной форме). Пришлось менять нотариуса, чтобы удостоверить продажу жилья  с детскими долями, всем удалось это сделать. Ведь в сделке по продаже НЕ происходит нарушение прав, ни продавцов, не покупателей.( продажа жилья с детскими долями — нотариальная сделка в обязательном порядке).

   _

   Поэтому:
   -если вы не готовы отстаивать свои права ( в случае приостановки ( не отказа!), а это происходит примерно в 20% сделок),

   -у вас нет время, т.к вы взяли задаток за продажу своего жилья и обозначили время сделки ,

   лучше обратитесь к нотариусу,
   потому что исключить приостановку регистрации по соглашению в простой письменной форме невозможно!

   Чаще всего приостанавливают по ст.38 СК РФ ( раздел совместно нажитого имущества — оформляется нотариально), как будь-то регистратор не видит общей супружеской доли, прописанной в соглашении,  и отсутствие раздела совместно нажитого имущества!!!!

   Внимание! Приостановка регистрации НЕ приводит к потери государственной пошлины за  регистрацию права.

   Приостановка происходит на 3 месяца. У заявителя есть право дополнительно приостановить сделку на 6 месяцев.

   Но,  большое количество  успешных регистраций моих клиентов,  внушают оптимизм о здравомыслии чиновников. Поэтому каждый может подать соглашение в простой письменной форме без потери  средств.

   Важно, чтобы оно было составлено верно!

   Читайте многочисленные отзывы моих клиентов об успешных регистрациях на основании соглашения в простой письменной форме в конце статьи, все отзывы реальные. Обратите внимание на регионы. 

   ( это часть моей переписки с интернет-клиентами).

Чтобы провести сделку по выделению долей детям в простой письменной форме:1. Нужно правильно составить документ-основание (Соглашение о выделении долей) — в соответствии со ст. 34 -38 Семейного кодекса РФ, ст.42, 54 закона «О государственной регистрации недвижимости»._2.

Правильно рассчитать размер долей исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости самостоятельно построенного жилого дома. ( ориентируемся на требование органов Опеки и попечительства)._3.

Подать  правильные заявления о регистрации( форма заявления используется старая и специалисты МФЦ не знают как его правильно оформить и поэтому отказывают)_

4. Правильно оплатить госпошлину в Росреестр

Результат:  Регистрация права общей собственности на всех членов семьи.

ВНИМАНИЕ! В МФЦ нет сотрудников Росреестра.

Делопроизводители МФЦ не знают процедур регистрации прав на недвижимость и не смогут вас проконсультировать по этой сделке.

Вы должны знать свои права на сделку в простой письменной форме (без нотариуса).Но каждый решает сам, какую форму сделки выбрать — простую письменную или нотариальную.

Поэтому я попрошу вас разместить ссылку на эту статью в свои социальные сети, в группы для мамочек  во ВК  или другие сайты.

Пусть об изменениях узнают как можно больше молодых семей и сэкономят на расходах десятки тысяч рублей.

Выделение долей детям

Использование средств материнского(семейного) капитала для улучшения жилищных условий предполагает обязательное наделение долями в праве долевой собственности на жилое помещение -квартиру, жилой дом, жилую комнату

НО! Не только дети должны получить долю, но и оба родителя. И вот здесь то и была сложность.

До 01.07.2018 года в ЕГРН нельзя было внести запись об общей совместной собственности супругов на долю в праве.
Гражданский кодекс позволял  это сделать, а Правила ведения ЕГРН -нет!

И приходилось оформлять долевую собственность на совместно нажитое имущество.Долевая собственность у супругов  — это не законный, а договорной режим собственности, по сути раздел имущества, нажитого в браке.А такие сделки — нотариальные!

Они требуют либо нотариального брачного договора, либо удостоверения договора купли-продажи нотариусом(уполномоченным свидетелем сделки).

Выделение долей детям, материнский капитал на покупку жилья

Не всегда при покупке жилья можно сразу выделить доли детям. Если вы используете ипотечные средства, многие банки не разрешают выделять доли детям. И вы сможете это сделать после погашения кредита и вывода квартиры из залога.

Но даже, если у вас нет таких осложнений, оформление квартиры в собственность на всех членов семьи ранее требовало:

• нотариального удостоверения договора купли-продажи (ДКП) у нотариуса или
• составление нотариального брачного договора

-Почему?

-Оформление договора в долевую собственность супругами является разделом совместно нажитого имущества, а такая сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

-А разве супруги не могут иметь долю в праве на недвижимость в совместной собственности?

— Не только могут, но и право такое теперь могут зарегистрировать.

90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Выделение долей детям по материнскому капиталу

Выделение долей всем членам семьи требует составление письменного документа, описывающего сделку, который вместе с заявлением о регистрации  собственности нужно предоставить в Росреестр.

Дополнительные разъяснения по коммунальным квартирам

При выделении долей в коммунальной квартире необходимо разобраться, как ваше право зарегистрировано. Возможны варианты:

1.Комната является самостоятельным объектом недвижимости в составе коммунальной квартиры. В этом случае зарегистрировано права собственности на комнату и доля в праве собственности на общие помещения.Без нотариуса можно выделить доли детям при условии единоличной, совместной и долевой  собственности на комнату.

Доля в праве на общие помещения в соглашения не включаются! ( п1.ст.42  фз -218)

Такая сделка оформляется документом в простой письменной форме.

2. Комната не является самостоятельным объектом недвижимости, но по договоренности жильцов каждый считает свою комнату своей собственностью.
В этом случае зарегистрирована общая долевая собственность. Выша сделка по выделению долей детям подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

ВНИМАНИЕ!

• Если супруги расторгли брак, а  при покупке жилья в единоличную или совместную собственность кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) использовали дополнительные средства, ваши сделка подлежит удостоверению у нотариуса. Ведь вы не просто выделяете доли детям, но и производите раздел совместно нажитого имущества.

Выделение долей детям. Стоимость

Выделение долей по нотариальному соглашению стоит 10 000- 20 000 рублей ( в зависимости от региона — это услуги нотариуса) плюс 2000.0 госпошлина за регистрацию права.

Теперь вы сможете посмотреть консультацию с подробными разъяснениями и  сократить  расходы  на составление документа как минимум в 10 раз.То есть самостоятельно составить Соглашение о выделении долей в праве собственности на квартиру, жилой дом, комнату.

Впрочем, ни кто не может вам запретить обратиться за нотариальной услугой.

Выделение долей детям. Соглашение о выделении долей

ВНИМАНИЕ!

Не путайте понятия «совместно нажитое имущество» и вид зарегистрированного права «совместная собственность».

Совместно нажитым признается недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.

Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое  имущество:

• Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым).В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).

• Совместная собственность — законный режим собственности супругов.В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.

• Долевая собственность — договорной режим собственности супругов.В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.

Образец соглашения о выделении долей

Общий шаблон Соглашения(Договора) о выделении долей на странице «Документы».
Нужно подкорректировать под себя с учетом вышеизложенных изменений.

Если у вас нет навыка  составления таких документов — посмотрите консультацию с подробными разъяснениями.
Ошибки в документе-основании приведут к отказу(приостановке) в регистрации, придется все переделывать.

Возможна потеря большей части госпошлины (если допущены грубые ошибки и нужно будет  отзывать заявление).Да и вообще переделывать всегда труднее.

Намного!!!

Полностью адаптированные шаблоны для выделения долей  на квартиру, жилой дом и комнату  с построчным комментарием по заполнению и разъяснениями по регистрации права  в видео консультациях автора.

Консультации по выделению долей детям без нотариуса

Предлагаю вам мои личные видео консультации по оформлении сделок по выделению долей.
Разъясняю подробно не только как составить соглашение, но и всю процедуру сделки и отвечаю письменно на ваши вопросы.

ВНИМАНИЕ!В Челябинской и Тюменской областях Росреестр отказывает в регистрации долевой собственности на основании соглашения в простой письменной форме.

Отказы в регистрации  там выдаются всем «под копирку» со ссылкой на:

  Письмо Минэкономразвития ОГ-Д23-2673 от 23.03.2019 г.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/07/18/vyidelenie-doley-detyam-izmenenie-v-zakone/

Как продать долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире регулируется нормами гражданского законодательства. Приватизированное жилье возникает в ситуациях, когда помещения, находящиеся в распоряжении государства передаются гражданам на основе специального договора. После визирования последнего гражданин становится полноправным собственником имущественного объекта. 

Понятие долей

Если квартира становится предметом владения двух или более лиц, то речь идет о совместной собственности, в которой по желанию граждан, может применяться режим долей.

Доля в квартире разрешает реализовывать различные правовые действия: передачу по наследству, дарение, продажу и т.

д  Однако, распоряжение целостным объектом требует приобретения согласия иных собственников на совершаемую сделку. 

Если все участники согласны, то реализовать квартиру не составляет проблем. Для этого формируется договор на продажу имущества, а вырученные средства делятся в зависимости от доли на основании предварительных договоренностей.

Как продать долю, если инициатива реализации принадлежит одному гражданину? Продавец должен рассчитать стоимость доли и предложить ее для покупки иным лицам, обладающим имущественными правами в отношении объекта недвижимости. Таким образом, удается соблюсти принцип преимущественной покупки, изложенный в гражданском законодательстве.

Если все отказались от поступившего предложения посредством написания отказных, то открывается перспектива самостоятельной реализации доли в приватизированной квартире. 

Реализация доли

Существуют  иные методики «избавления» от доли:

• Дарение. Правовые нормы не запрещают дарить свою долю любому симпатичному гражданину. Для этого необходимо составить договора дарения, в котором будут указаны данные о предмете дарения и гражданах, участвующих в данных правоотношениях. Если доля будет подарена сторонним лицам, то подобная сделка подпадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13 процентов.
• Использование доли в качестве предмета залога. для реализации данной методики необходимо получение денежного займа, обеспечением по которому будет выступать доля в приватизированной квартире. Если получатель займа нарушает условия возврата денег, доля в автоматическом режиме переходит к гражданину, предоставившему заем.
• Традиционная продажа. Процедура реализуется в несколько стадий:

1. оценка стоимости реализуемой доли;
2. письменное информирование заинтересованных лиц;
3. регистрация письменных отказов;
4. составление договора на реализацию доли;
5. изменение имущественных прав.

Сложности продажи долей

Самым каверзным считается вариант под названием «продажа доли несовершеннолетнего». Для его практического воплощения потребуется акцепт органов опеки, а также согласие матери ребенка на внесение корректив в имущественные права ребенка.

Сложности возникают и при режиме совместной собственности, в котором первоначально не было произведено выделение долей. Для решения головоломки нужно произвести выделение доли в жилом помещении через нотариат или судебный орган.

После этого можно заявлять о реализации своей доли, которая воплощается в нескольких вариантах:

• доля приравнивается к  одной или нескольким комнатам;
• доля превышает площадь комнат;
• доля не дотягивает до площади комнаты.

Данные параметры во многом определяют стоимостные характеристики доли, а также быстроту и целесообразность ее реализации. Для определения итоговой стоимости потребуется провести небольшое аналитическое исследование. В интернете можно посмотреть цену на похожие объекты и установить свой ценник.

В последнее время многие продавцы для определения стоимости обращаются к профессиональным риэлторам, способным на основе комплексного подхода оценить стоимость доли. Самый простой вариант определение стоимости комнаты в коммуналке, т.к там доли соответствуют отдельному помещению(ст. 42 ЖК РФ).

В ситуациях, когда квартира выступает в качестве залогового имущества или спорного объекта между двумя сторонами, может потребоваться реализация части доли. Такой вариант также допускается нормативными документами и влечет за собой корректировку первоначального размера доли. 

При любом раскладе должны соблюдаться правило преимущественной покупки и принцип защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей. В иных случаях, продажа доли может рассматриваться как незаконная процедура, результат которой аннулируется в судебном порядке.

Сделки, в основе которых лежит приобретение или реализация жилой площади являются симпатичным объектом для мошенников. Для того чтобы обойти возможные неприятные ситуации нужно  научится отличать истинные документы … Иногда у получателей ипотечных кредитов не хватает денежных средств для своевременного погашения всех обязательств. В такой ситуации единственным способом избавления от финансовой зависимости является реализация ипотечно … Под термином «проблемная» квартира подразумевается недвижимость, которую трудно реализовать по причинам правового характера либо из-за ее плачевного физического состояния. По экспертным оценкам доля «пр … Актуальные нормы жилищного законодательства создают немало трудностей граждан, стремящимся реализовать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок.  Продажа доли несовершеннолетнего в квартире сопряжена … Продажа комнаты в коммуналке является распространенной операцией на рынке российского жилья. Для реализации данной задумки потребуется анализ особенностей имущественного объекта, состоящий из следующих последовательных д …

gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

19.08.2019 – Валентин Протопопов

Здравствуйте,возможна ли продажа доли посторонним лицам с проходной и смежными комнатами в 3-комнатной квартире

Источник: http://www.gilkod.ru/article/privatizatciya/Kak-prodat-dolyu-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Обязательная доля в наследстве

При оформлении наследства от лиц, обращающихся за юридической помощью, часто можно услышать вопрос об обязательной доле в наследстве. Что же понимается под этим термином?

Законодательное регулирование обязательной доли в наследстве

Гражданское законодательство в ст. 1149 ГК РФ определяет обязательную долю как часть наследственного имущества, которая должна быть передана наследнику независимо от того, что сказано в завещании.

Из указанного вытекает, что обязательная доля имеет место только тогда, когда есть завещание. При отсутствии завещания обязательная доля в наследстве отсутствует.

В первую очередь необходимо знать, кто имеет право на обязательную долю.

Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 (граждане, относящиеся к наследникам по закону, нетрудоспособные ко дню открытия наследства, но не входящие в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, если не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет) и 2 статьи 1148 ГК РФ (граждане, которые не входят в круг наследников по закону из числа наследников установленных законом очередей, но ко дню открытия наследства являвшиеся нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находившиеся на его иждивении и проживавшие совместно с ним).

Как исчисляется размер обязательной доли

Обязательные наследники наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.

Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю – из той части имущества, которая завещана.

Необходимыми предпосылками для правильного исчисления обязательной доли являются точное определение размера всего наследственного имущества и круга наследников, которые были бы призваны к наследованию при отсутствии завещания.

Необходимо принимать во внимание всех лиц, которые бы наследовали по закону, если бы не было завещания, независимо от того, приняли они наследство или нет. Наследники по завещанию, если они одновременно не относятся к наследникам по закону, в расчет не принимаются.

Именно так определяется причитающаяся по закону наследственная доля, на основе которой исчисляется обязательная доля в наследстве.

Поясним сказанное на конкретном примере, тем более что на практике правильное определение обязательной доли в наследстве порождает определенные сложности.

Пример на практике

А. завещал все свое имущество своему сыну С. от первого брака и брату В. в равных долях. На момент смерти наследодателя в живых находились, помимо наследников по завещанию, его несовершеннолетняя дочь Г. от второго брака и трудоспособная жена Л. При отсутствии завещания к наследованию были бы призваны наследники первой очереди по закону: сын С., дочь Г. и жена Л.

Поскольку умершим оставлено завещание, то право на приобретение наследства, кроме указанного в завещании брата В., возникло у несовершеннолетней Г. – дочери умершего. Ее обязательная доля составляет половину от 1/3 части наследства, которая причиталась бы ей в случае наследования по закону или 1/2 × 1/3 = 1/6 часть всего наследственного имущества.

Остальные 5/6 частей этого имущества наследуют поровну, т.е. 5/6 × 1/2 = по 5/12 долей наследства каждый, наследники по завещанию – сын и брат умершего. В случае если бы сын завещателя С.

также был нетрудоспособен, распределение долей не изменилось бы, поскольку причитающаяся ему по завещанию доля (5/12 от всего наследства) превышает размер его обязательной доли (1/6 от всего наследства).

Таким образом, обязательная доля – это гарантированный законом минимум в наследстве, который должен быть выделен обязательному наследнику, даже если этого не желает наследодатель, т.е. свобода завещания установленными законом правилами ограничена.

Уменьшить размер обязательной доли сам завещатель не вправе. Он может указать в завещании, кому из наследников и какое конкретно имущество должно перейти, определить, за счет какого имущества должна быть компенсирована обязательная доля.

В этих случаях наследственное имущество распределяется между наследниками согласно воле завещателя.

Но если завещанное обязательному наследнику конкретное имущество окажется меньше по стоимости его обязательной доли в наследстве, то недостающая часть возмещается за счет незавещанного имущества, а при отсутствии такового – за счет имущества, завещанного другим наследникам.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

С правилами об обязательной доле в наследственном имуществе соотносятся положения Гражданского кодекса РФ об отказе от наследства.

Можно ли отказаться от обязательной доли в наследстве?

Обязательный наследник может отказаться от своей доли, но безоговорочно, а не в пользу других наследников. Данный запрет обусловлен специфическим назначением обязательной доли, которая направлена на материальную поддержку наиболее уязвимой категории наследников.

Лицо получает право на обязательную долю в наследстве именно в силу специфических, присущих только ему признаков (несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы). Передача права на обязательную долю иным лицам прямо противоречила бы существу и назначению обязательной доли.

Отказ от обязательной доли в наследстве впоследствии не может быть изменен или взят обратно. В связи с этим прежде чем отказываться от обязательной доли, наследник должен убедиться в том, что такое решение полностью отвечает его интересам.

Кузнецов Евгений Алексеевич Адвокат адвокатской палаты г. Москвы

Если Вы столкнулись с ситуацией, когда наследодатель оставил завещание, а Вы являетесь наследником той очереди, которая призывалась бы к наследованию по закону в отсутствие завещания, и при этом Вы являетесь нетрудоспособными либо находились на иждивении умершего, то должны знать, что имеете право на обязательную долю в наследстве.

Для этого не нужно оспаривать завещание!

Если завещанное имущество значительно, то имеет смысл заявлять об обязательной доле, и в этом, безусловно, может пригодиться помощь адвоката, как на этапе заявления наследственных прав нотариусу, так и в судебном порядке.

Адвокат поможет правильно сформулировать требования, обращенные к суду и собрать доказательства принадлежности имущества обязательному наследнику

Для получения квалифицированной юридической помощи при оформлении наследства звоните:

ежедневно с 8.00 до 23.00 мск

Источник: https://advocat-kuznetsov.ru/papers/soveti-naslednikam/objazatel-naja-dolja-v-nasledstve.html