Можно ли купить квартиру не прописываться но быть в доле?

Михаил Терещенко/ТАСС

Минимумом, при котором разрешат зарегистрировать не члена семьи на своих «квадратах», вскоре станет учётная норма жилплощади в регионе. Сделать из собственности «резиновую квартиру», продав по несколько метров десяткам страждущих, тоже больше не получится.

Законопроект, направленный на борьбу с ушлыми владельцами недвижимости, Государственная Дума может рассмотреть в первом чтении уже 22 мая. Комитет палаты по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на заседании 16 мая рекомендовал принять документ.

Одна сороковая часть квартиры — и вы москвич

Объявления о продаже микродолей в квартирах без всякого стеснения публикуются на сайтах крупнейших агентств недвижимости. Так, одна сороковая часть квартиры в спальном районе Москвы предлагается за 150 тысяч рублей, а одна восьмая на противоположном конце столицы — за 320 тысяч. Подобные предложения прежде всего интересны тем, кто хочет получить фиктивную регистрацию. Читайте по теме

Рекордсменом по «растягиванию» квартиры стал житель Екатеринбурга, который за 10 лет построил настоящий «резиновый» бизнес, зарегистрировав у себя почти 20 тысяч иностранцев.

Только в конце марта против горе-предпринимателя возбудили уголовное дело по статье «Фиктивная постановка на учёт иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания в жилом помещении».

И это притом что о сверхперенаселённой квартире правоохранители знали с конца 2016 года.

«Пресечь факты постановки людей на учёт было невозможно, так как действующее законодательство, как ни парадоксально, не содержит ни одного основания для отказа в регистрации по месту пребывания», — объяснили в свердловском областном главке МВД.

По стране за последние годы отмечены сотни таких случаев, признаёт первый зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин. «Например, махинации с недвижимостью проворачиваются через акты дарения.

Забирается половина тридцатиметровой квартиры, «расщепляется» на шесть частей и «дарится» разным обормотам. Потом каждый из них предъявляет свидетельство на 2,5 «квадратов», — рассказал «Парламентской газете» депутат.

Он отметил, что в 10-й статье Гражданского кодекса такие действия называются «шиканозными», то есть речь идёт о злоупотреблении правами.

Меньше нормы не продашь

Рейдерам, чёрным риелторам и не в меру предприимчивым хозяевам должны помешать поправки в Жилищный кодекс, Закон «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и Закон «О миграционном учёте иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ». Документ группа депутатов Госдумы во главе с Павлом Крашенинниковым, Галиной Хованской и Александром Сидякиным внесла в палату 21 декабря 2017 года. Свои предыдущие законопроекты на ту же тему Крашенинников и Хованская уже отозвали. Читайте по теме

Если изменения вступят в силу, то появится общее правило, что доля в общей собственности будет образована только при соблюдении учётной нормы жилплощади. Также поправки ограничат право собственника на вселение третьих лиц, если в результате на каждого проживающего в помещении придётся менее учётной нормы.

«То есть если в Москве это 10 квадратных метров, то разделить 50-метровую квартиру на 10 частей уже не получится, максимум — на пять. Конечно, из-под этого ограничения выводятся близкие родственники, их можно будет регистрировать», — пояснил Александр Сидякин.

Исключения сделают в тех случаях, когда суд вынесет решение о признании человека членом семьи собственника или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается в соответствии с законом. А основанием для регистрации по месту жительства станет наличие у гражданина права пользования этим помещением.

Все эти ограничения не будут применяться, если право общей долевой собственности возникнет в результате приватизации или при наследовании жилого помещения, а также в иных случаях, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона. При этом в законопроекте прописано, что нововведения не распространяются на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, которые возникли до дня его вступления в силу.

Жилищное законодательство «подтянут» к гражданскому

Проблемы долевой собственности на жилое помещение без учёта его целевого назначения возникли из-за того, что гражданское и жилищное законодательство развивались несистемно, считает председатель думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

«Жилищный кодекс не знает понятие «доля в праве на жилое помещение». При этом порядок пользования жилым помещением определяется именно жилищным законодательством.

Приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение, если эта доля незначительная, не даёт прав на вселение и проживание.

Непонимание этого факта и привело к такому виду преступлений, как «квартирное рейдерство», — объяснила депутат.

Приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение, если эта доля незначительная, не даёт прав на вселение и проживание.

После того как законопроект внесли в Госдуму, некоторые эксперты заявили, что нововведения придадут акту регистрации не административный, а разрешительный характер.

«Комитет не согласен с таким мнением. Органы регистрационного учёта по-прежнему лишь удостоверяют акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места жительства, при условии, что тот получил право пользования жилым помещением в соответствии с предлагаемыми правилами. Данные ограничения никоим образом не нарушают права граждан на свободу передвижения», — заверила Хованская.

На недавнем совещании в Правительстве к авторам законопроекта возникли замечания. «Мы согласились с тем, что ко второму чтению надо расширить круг тех, кто может быть зарегистрирован.

Включим всех, кто упомянут в жилищном, гражданском и семейном законодательстве, и речь не только о близких родственниках, но и лицах, в отношении которых есть определённые обязательства, например, бывшие супруги-иждивенцы», — заключила председатель думского комитета.

Пока же, согласно законопроекту, зарегистрироваться в квартире вне зависимости от количества квадратных метров могут только супруг, дети и родители собственника.

Источник: https://www.pnp.ru/social/pokupka-doli-v-kvartire-propisku-bolshe-ne-garantiruet.html

Нужно ли прописываться в купленной квартире?

Последнее обновление: 30.06.2019

После покупки квартиры (на первичном или на вторичном рынке), у Покупателя часто возникает вопрос – а нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это? И что будет, если там никто не будет прописан? Чем это грозит собственнику?

Закон в России предписывает каждому гражданину иметь регистрацию по месту жительства или по месту своего пребывания.

 Но место своей регистрации (в народе это называют «пропиской») каждый волен выбирать самостоятельно. Причем, прописка по месту жительства может быть только одна, то есть только по одному адресу.

Но одновременно человек может иметь и временную регистрацию (по месту проживания) по другому адресу.

Закон прямо НЕ обязывает Покупателя прописаться в купленной им квартире после покупки. То есть – это его право, но не обязанность. А обязанность его – быть прописанным (зарегистрированным) на территории РФ в принципе, где угодно, независимо от того, где и когда он купил квартиру.

Это правило касается не только самого Покупателя, но и членов его семьи (как собственников, так и не собственников). Им тоже вовсе не обязательно оформлять регистрацию в купленном жилье.

Справка: Правила регистрации граждан России по месту пребывания и по месту жительства регулирует закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»/

Покупка квартиры иностранцем в России – документы, налоги и другие особенности сделки.

Вообще, прописка (регистрация по месту жительства) и право собственности никак между собой не связаны. Например, человек может купить себе квартиру, и при этом оставаться прописанным в своем старом (в том числе неприватизированном) жилье. Или человек может иметь в собственности несколько квартир, и быть прописанным только в одной из них.

Возможна и такая ситуация: человек постоянно прописан в одном городе (например, в Рязани), но после покупки квартиры в другом городе (например, в Москве), он оформил себе дополнительно временную московскую регистрацию в своем новом жилье. По закону он должен так сделать, если фактически собирается проживать на новом месте более трех месяцев (иначе можно нарваться на штраф).

В целом же, если у Покупателя уже есть постоянная прописка (в любом городе РФ), то в купленной квартире он может НЕ прописываться.

Правда, иногда регистрация по новому адресу все же имеет смысл. Например, для получения социальных льгот и возможностей (детский сад, школа, поликлиника, местные субсидии и т.п.)

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Надо ли прописываться в купленной квартире по ипотеке?

Здесь правильнее было бы спросить – можно ли заемщику прописаться в ипотечной квартире, которая находится в залоге у банка? С точки зрения закона – можно, так как купленная в ипотеку квартира оформляется в собственность заемщика (хоть и с обременением в виде ипотеки). А собственник всегда имеет право прописаться на своих квадратных метрах.

Но банки-кредиторы, вообще-то, не заинтересованы в том, чтобы заемщик и члены его семьи регистрировались в купленной на кредитные деньги квартире. Ведь для банка залоговая недвижимость должна быть максимально ликвидной (т.е. легко продаваемой). А прописка в ней собственников может осложнить банку реализацию такого залога, в случае неплатежей по ипотеке.

Поэтому в кредитных договорах некоторые банки запрещают заемщикам (и/или членам их семей) регистрироваться в приобретенном по ипотеке жилье до тех пор, пока кредит не будет погашен. Такое условие договора о залоге в общем случае допускается законом (п.1, ст.346 ГК РФ).

Но в частном случае с ипотекой федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п.1, ст.29) прямо запрещает банку ограничивать заемщику право пользования купленной квартирой (т.е. право на прописку в ней).

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Нужно ли прописываться в квартире, купленной на материнский капитал?

Если квартира приобреталась на средства материнского капитала, то по закону она должна быть оформлена в собственность всех членов семьи, включая детей.

Что касается прописки в ней, то здесь действует общее правило: собственники могут в ней зарегистрироваться по своему желанию. Обязательного требования по регистрации в квартире, купленной на маткапитал, не существует.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/nuzhno-li-propisyvatsya-v-kuplennoj-kvartire/

8 главных мифов о прописке

Ещё одно заблуждение, что прописка – это дополнительное подтверждение права собственности. Если не прописался в квартире, то право собственности не наступило или наступило не полностью. Поэтому, как только приобрёл новое жильё, надо сразу бежать регистрироваться в нём.

Это ошибочное мнение. Регистрация никак не влияет на право собственности. Человек может обладать несколькими квартирами, но прописаться сможет только в одной из них. Или вообще в чужой квартире – например, многие сохраняют регистрацию в родительском доме, даже купив своё жильё. При этом жить человек может в другом месте, не по прописке – это будет адрес фактического места жительства.

Миф 4. Переехал — перепропишись!

Сходное с предыдущим заблуждение – прописка должна быть обязательно там, где фактически живёшь. Если поехал учиться или работать в другой город, надо сняться с регистрации и зарегистрироваться на новом месте.

Если человек перебрался насовсем и обратно возвращаться не планирует, тогда действительно следует так поступить. Но когда собираешься через какое-то время вернуться обратно или переехать куда-то ещё, адрес постоянной регистрации по месту жительства можно не менять. Даже если уехал из дома на несколько лет.

Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 говорит о необходимости зарегистрироваться по месту пребывания — как раз для подобных случаев. Приехал куда-то больше, чем на 90 дней — зарегистрируйся как временный жилец, чтобы не платить штраф.

Некоторые люди вообще годами живут в других городах без регистрации по месту пребывания, но мы не советуем так поступать. Лучше соблюдать законы, чем постоянно опасаться, что вас оштрафуют за нарушение.

Миф 5. Прописал детей? Жди, пока вырастут.

Вероятнее всего, этот миф тянется из 90-х годов, когда для продажи или другой сделки с квартирой, в которой были прописаны несовершеннолетние дети, требовалось согласие РОНО. Видимо, хождение по кабинетам слишком хорошо отпечаталось в памяти — люди решили, что квартиру с зарегистрированными детьми вообще невозможно продать, пока им не исполнится 18 лет.

Конечно же, это не так. Даже в те годы подобные сделки совершались, хотя на получение согласия РОНО приходилось потратить много времени и нервов — в основном, за счёт стояния в бесконечных очередях.

А теперь согласие органов опеки надо брать, только если у ребёнка есть право собственности на продаваемое имущество. Если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире как проживающий, сделка совершается без каких-то дополнительных документов и разрешений.

И, разумеется, вовсе не надо дожидаться совершеннолетия ребёнка.

Миф 6. Чтобы получить больше наследства, лучше прописаться в квартире

Люди полагают, что наследники, зарегистрированные в одном жилье с умершим, имеют больше прав и должны получить большую долю. Мы не знаем, откуда взялись эти слухи, но должны разочаровать всех, кто в это поверил. Никаких преимуществ, кроме льготы при уплате нотариальной пошлины, совместная прописка не даёт.

Наследники получат свои доли по закону или по завещанию вне зависимости от места жительства. А вот при уплате нотариусу пошлины за вступление в наследство, те, кто был зарегистрирован с умершим в наследуемом жилье, могут сэкономить. Налоговая освобождает их от платежа.

Миф 7. Регистрацию упростили — можно будет незаконно зарегистрироваться в чужой квартире

Это совсем свежий миф. Постановление Правительства РФ от 5 февраля 2016 года упростило порядок регистрации по месту жительства.

Теперь не нужно идти в органы регистрационного учёта: заявление и пакет документов можно подать через многофункциональные центры.

А поскольку заявление в МФЦ может быть подано по интернету, люди, сдающие квартиры в аренду, опасаются, что жильцы смогут получить прописку без их ведома.

На самом деле, порядок упростили только в организационном плане. Пакет документов практически не изменился и для получения регистрации по-прежнему требуется заявление собственника жилья. Если согласия владельца на прописку не будет, арендаторы не смогут её получить, как бы они ни подавали документы – лично или через портал госуслуг.

Собственники, чрезмерно переживающие по этому поводу, могут заранее подать в паспортный стол заявление о том, что они не согласны на прописку в своём жилье кого-либо без их присутствия и письменного согласия. Но смысла, кроме успокоения расшалившихся нервов, в таком заявлении нет — всё равно без такого согласия собственника регистрация исключена.

Миф 8. В Европе нет никаких прописок!

Последний, самый живучий миф – что регистрация по месту жительства исключительно отечественное изобретение, доставшееся нам в наследство из советской эпохи. Ни в одной просвещённой и демократической стране такого надзора за перемещением граждан быть попросту не может.

Однако, даже если посмотреть на зарубежные законы совсем беглым взглядом, можно заметить, что это заблуждение. Так, власти немецкого города Лейпциг обязывают жителей в течение двух недель сообщать о любой смене адреса, начиная с прибытия в сам город. А в голландском Амстердаме о переезде следует сообщать в течение 5 дней. Пропустивших этот срок ждёт штраф до 325 евро.

Источник: https://j.etagi.com/stati/zakony/8-glavnykh-mifov-o-propiske/

Собственнику доли в

Во всех смыслах уникальное решение принял суд в Санкт-Петербурге, отказав женщине в желании прописаться на своей собственной жилплощади. Точнее на тех буквально сантиметрах квартиры, которые она купила в Cеверной столице.

Не секрет, что одна из самых распространенных “разновидностей” резиновых квартир – это покупка доли в жилом помещении. Эта практика в последние годы получила невиданное распространение буквально по всей стране. Неизвестно, какие деньги крутятся в этом бизнесе, но понятно, что очень большие.

Схема подобной аферы, с одной стороны, очевидна – жилье делят на сантиметры и продают как доли собственности. Это в разы дороже, чем временно зарегистрироваться каким-нибудь двадцатым родственником у жителя большого города. Но до недавнего времени подобное действие было совершенно надежно с правовой точки зрения.

Покупатель квадратного сантиметра имеет полное право по закону прописаться на своем личном огрызке, пусть даже часто нога его не помещается на личной территории. На таком бизнесе появилось и разбогатело море риелторских фирм, продающих, к примеру, 0,0015 доли в квартире. От покупателей долей отбоя нет. Это подтверждают сами продавцы.

Их покупатели – либо приезжие с деньгами, либо иностранцы, но не совсем бедные, а, к примеру, хозяева палатки на рынке.

Итак, Петербургский городской суд рассмотрел иск петербурженки, которой Федеральная миграционная служба отказала в просьбе зарегистрировать ее в собственном жилье. Этим вердиктом суд подтвердил правоту ФМС, которая выяснила, что в квартире жительницы Санкт-Петербурга уже прописаны несколько десятков человек.

Чиновники ФМС оценили размер доли, который составлял меньше метра, а потом увидели список тех, кто прописался в квартире ранее, не имея родственных отношений между собой.

Вот после этого чиновники отказали в регистрации, указав на то, что “регистрация заявителя по спорному адресу в силу формального характера не будет отражать факт вселения”.

Жилье делят на сантиметры и продают доли собственности

Жительница Петербурга оспорила это решение, но суд встал на сторону чиновников ФМС. Возможно, такое решение станет некой точкой опоры и для других судов страны, которые столкнутся с подобными исками.

Ведь миграционная служба сейчас специально проверяет “резиновые” квартиры по всей стране, и не заметить подобные просьбы о прописках на сантиметрах просто невозможно.

Значит, можно легко предположить, будут еще отказы в регистрации и последующие суды.

Напомним, на начало текущего года только в Петербурге было выявлено порядка 800 “резиновых квартир”. Но теперь суд заявил: даже собственник такой густонаселенной квартиры не всегда сможет зарегистрироваться в ней или прописаться. После подобного вердикта Федеральная миграционная служба может законно отказать ему в том случае, если в квартире отсутствует реальная возможность для проживания.

До недавнего времени все было совершенно иначе. В квартире, где несколько человек имели доли, предположим, после развода или после получения наследства, один из собственников просто продавал свою часть.

Как правило, еще и разделив ее на более мелкие куски.

И тут у законопослушных граждан появлялась серьезная головная боль – новые собственники крохотных площадей легко прописывались через суд и вселялись, создавая жильцам невыносимые условия и тем самым вынуждая их убраться.

Одним из первых подобных случаев был иск в суд из спального района Москвы. Там в однокомнатной квартире проживали мать и дочь. Обе – пенсионерки и больные женщины. Квартира принадлежала в равных долях 85-летней хозяйке и ее сестре, которая всю жизнь прожила в другом городе.

Но после ее смерти наследники продали ее долю сразу нескольким гражданам. Сособственницу в известность не поставили. Просто однажды в квартиру пришел мужчина и заявил, что он приезжий с Севера и будет тут жить.

Спустя сутки пришел еще один, представился торговцем со строительного рынка и также продемонстрировал прописку. Торговец тоже объявил, что будет жить в квартире и что скоро к нему приедет семья. Тогда еще ни милиция, ни суды ничем пожилым женщинам не помогли.

Они лишь объясняли, что, да, все ужасно и так жить нельзя, но все это совершенно законно.

До сих пор никакой управы на таких, с позволения сказать, собственников не было. Полиция не приезжала на вызовы, отправляя граждан в суды. А там им объяснили, что их мучитель “имеет полное право”. Все сдвинулось с мертвой точки лишь после того, как власть начала реально бороться с неконтролируемой незаконной миграцией. Вот тут-то и всплыли “резиновые” квартиры со множеством собственников.

Теперь ФМС может отказать в оформлении регистрации или прописки даже владельцу квартиры, если в жилом помещении нет реальной возможности для его проживания.  

Досье “РГ”

По данным ФМС, на начало 2013 года только в Петербурге насчитывалось около 800 так называемых резиновых квартир, в которых зарегистрировано более 100 человек.

Источник: https://rg.ru/2013/08/19/sud-site.html

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры? – Рынок жилья

19.04.2019 | 08:00 9670

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода.

Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками.

Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну.

В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д.

Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры.

И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию.

В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.

Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам.

В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности.

При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли.

Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке.

По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении.

Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки.

Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний.

Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком.

В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми.

Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами.

В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить.

Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей.

Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования.

Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля.

Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре.

Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход.

Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать.

А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось.

Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака»:

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет.

Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки.

Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство»:

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни.

Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали.

Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

Евгения Ужаринская    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252214/