Можно ли признать договор ипотеки недействительным, если банк кредитовал мошенников?

A Premier Ukrainian Law Firm

Можно ли признать договор ипотеки недействительным, если банк кредитовал мошенников?

Журнал «Деньги.ua», №18 от 08.10.2009 Елена Буруль

Банки берут деньги у нас взаймы, чтобы дать их потом в долг еще кому-то. А что если попробовать обойтись без банка-посредника? Например, кому-то напрямую одолжить деньги под проценты. “Деньги” выяснили, стоит ли становиться ростовщиком, чем опасен такой вид заработка вообще и особенно в период кризиса.

Специалист по системам безопасности Юрий Карпенко — один из тех счастливых вкладчиков Родовид-банка, которому довольно быстро удалось получить назад свои деньги. Перевкладывать их в этот или любой другой банк Юрий не собирается. Сейчас он ищет альтернативные способы инвестирования.

“Я видел в Интернете объявления о том, что люди готовы взять кредит у частного лица за 4% в месяц под залог гаража или даже квартиры. Меня это заинтересовало. Неплохие проценты, все оформляется под залог имущества. Почему нет?” — рассуждает он. Единственное, что сдерживает будущего ростовщика, — страх. Страх “нарваться” на мошенников и навсегда потерять свои сбережения.

“Деньги” решили выяснить, как и кому одалживают средства так, чтобы они, во-первых, вернулись, а во-вторых — принесли доход больший, чем, к примеру, в банке.

Займы — не кредиты

Сейчас, когда банки практически полностью прекратили кредитовать население, обращение в ломбард или к ростовщику для многих стало практически единственной возможностью получить кредит. Так что конкурентов у частного кредитора мало, и проценты у них высокие.

Напомним: для того чтобы дать деньги в долг правильно, нужно оформить сделку, заключив договоры займа и залога имущества у нотариуса (беззалоговых ссуд сейчас лучше не выдавать).

Законодательство в Украине разрешает физлицам ссужать деньги под проценты (это предусмотрено ст. 1048 Гражданского кодекса Украины). Хотя многие юристы говорили “Деньгам”, что это не совсем так. В доказательство они приводили ст. 1 и ст.

4 Закона “О финансовых услугах”, где говорится о том, что предоставление ссуды является финансовой операцией, которую могут осуществлять только финансовые учреждения.

Есть и разъяснение на эту тему от Госфинуслуг (от 26 июля 2006 года, №644/11-3), в котором сказано, что предоставлять денежные средства в заем на условиях финансового кредита, то есть на определенный срок и под проценты, имеют возможность только банки, кредитные союзы или финансовые компании. То есть договоры займа гражданам заключать можно, а вот прописывать в них проценты якобы нельзя.

Но, несмотря на юридическую неопределенность в этом вопросе, рынок частных ростовщиков сейчас активен как никогда. Нотариусы также никому не отказывают, заверяя договоры займа между физлицами.

Мы бы вообще не акцентировали внимание на законности “частных” займов (бесспорность норм ГК не вызывает сомнения), если бы не существовали судебные прецеденты, когда судьи отказываются признавать подобные сделки легитимными. “У наших судов есть две противоположные практики относительно возможности получения процентов по договору займа.

Поэтому проценты по договору лучше сразу учесть в сумму долга”, — советует адвокат, управляющий партнер адвокатской фирмы “Васько и Назарчук” Вадим Васько.

Сколько дадут

Ростовщик заработать может немало. Средние кредитные ставки по частным ссудам колеблются сейчас от 2% до 6% в месяц (то есть 24–72% в год). Максимальная сумма кредита, как правило, составляет 50% рыночной стоимости залога (недвижимости, автомобиля). Но если кредитор сомневается в надежности заемщика, “потолок” может быть снижен.

Долги нужно отдавать

Есть, правда, опасение, что в кризис заемщику окажется особенно сложно отдавать деньги (плюс немалые проценты). Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует четко прописать дату погашения займа и процентов.

Здесь же стоит указать штрафные санкции за нарушение графика обслуживания займа.

Как правило, на просроченный платеж начисляют пеню в размере двойной учетной ставки НБУ (учетная ставка на конец сентября — 10,25%, то есть пеня может быть установлена в размере 20,5%).

“Чтобы доказать неисполнение должником своих обязательств, а также бесспорность его задолженности, кредитору на следующий день после наступление срока выполнения обязательств надо вручить должнику надлежащим образом оформленное требование исполнить свои обязательства по заключенным договорам”, — советует адвокат, главный советник по финансовым и правовым вопросам Всеукраинского адвокатского объединения “Альянс” Юрий Бауман.

В случае бесспорной задолженности (то есть той, против которой не возражает заемщик) обратить взыскание на залоговое имущество можно по исполнительной надписи нотариуса, даже не обращаясь в суд.

Ну а если предстоит спор по поводу займа? Тогда нужно собрать как можно больше доказательств неосуществления платежа.

Для того чтобы их было легче получить, стоит заранее продумать и прописать в договоре “официальные” пути поступления денег, к примеру — перечисление на банковский счет.

Таким образом, и у заемщика, и у кредитора будет бесспорное доказательство осуществления или неосуществления платежа.

Предположим, что спор по поводу займа все же возник. Что делать тогда? — Идти в суд. “Если с взысканием залога возникают проблемы, придется подавать иск в суд. При этом до начала рассмотрения дела надо попросить судью арестовать остальное (помимо залога. — Авт.

) имущество заемщика”, — советует директор юридической компании Questor Артем Мурга. Арест имущества должника можно и нужно требовать в порядке обеспечения иска к нему со стороны заимодавца.

Делать это нужно максимально оперативно — чтобы имущество не “уплыло” в неизвестном направлении.

С недобросовестными заемщиками вообще может оказаться неожиданно много хлопот. Для начала залог может оказаться продан или объявлен недоступным для взыскания в пользу кредитора. В квартире могут оказаться “вдруг” прописанные дети. Машину могут “похитить”.

Возможно, придется добиваться погашения займа за счет другого имущества заемщика. В крайнем случае, суд может обязать должника погашать заем из его будущих доходов. Но это скорее издевательство над кредитором, а не реализация его права на собственные деньги.

В любом случае, судебное взыскание долга обойдется в изрядное количество денег и времени. Вывод прост: нужно искать платежеспособного заемщика, готового предоставить в качестве залога юридически чистое имущество, желательно — недвижимость. А договор займа должен быть прост, однозначен и предусматривать эффективную для кредитора схему погашения займа.

Проще всего, конечно, одалживать деньги физлицам. Цели у них понятные: покупка жилья, автомобиля или другого имущества. Можно потребовать справки о доходах заемщика, его супруги/супруга, других членов семьи. Хотя и они не гарантируют того, что заемщик в срок и в полном объеме рассчитается с займом.

Риски при выдаче займа физлицу очевидны: залоговое имущество может оказаться под запретом на отчуждение или в залоге у другого кредитора, в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети или инвалиды. Чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо правильно составить договор займа и пригласить на сделку независимого нотариуса, который сможет проверить чистоту залога.

И последнее: на получение займа должно быть получено разрешение супруга или супруги заемщика. Отсутствие разрешения — замечательная зацепка для недобросовестного заемщика.

Заем для компании

Среди заемщиков, претендующих на частный кредит, встречаются не только физические, но и юридические лица. Кому выгоднее и безопаснее ссужать деньги? Однозначного ответа нет. Юрлица, как правило, одалживают деньги на развитие бизнеса, покупку недвижимости, оборудования, автотранспорта или на пополнение оборотных средств.

В принципе, проконтролировать, на что именно будут потрачены деньги, кредитору непросто. Но покупка конкретного имущества, конечно, предпочтительнее. Приобретаемое имущество может выступить в качестве залога. Правда, нужно заранее оценить, насколько имущество ликвидно. Хорошо если речь идет о недвижимости. Неплохо если это грузовик или автобус.

Куда хуже если это специальное промышленное оборудование, такой товар — на очень большого любителя.

Как правило, у юрлиц довольно сложно получить документы, подтверждающие платежеспособность компании.

Но даже если руководство согласно предоставить кредитору свою финансовую отчетность, то не факт, что она не будет липовой, а кредитор сможет адекватно ее оценить.

И нужно помнить, что в споре за имущество юрлица государство с его налогами стоит всегда впереди — за исключением споров по поводу имущества, находящегося в залоге у кредитора.

https://www.youtube.com/watch?v=_cCjzhUU_pU

И напоследок: не стоит путать просьбу о выдаче займа и предложение “стать инвестором проекта”. Это уже совсем другой уровень риска. Участие в бизнес-проекте в роли соинвестора не гарантирует не только получение прибыли, но и возврат основной суммы (“Деньги” писали об этом в №23 (89) от 5 июня 2008 года, доступно на сайте www.dengi.ua).

Палки в колеса

При заключении договора займа, а также залога и ипотеки нужно быть предельно внимательным — у сделки могут оказаться “третьи заинтересованные лица”. К примеру, ч. 2 ст.

65 ГК Украины определено, что жена (муж) имеет право на обращение к суду с иском о признании договора недействительным, если он заключен супругом (й) без ее (его) согласия.

Поэтому при заключении таких договоров (займа, залога, ипотеки) одним из супругов подтвержденное нотариусом согласие другого является обязательным.

А положения абзаца три ст.

17 Закона “Об охране детства” предусматривают, что родители или лица, которые их заменяют, не имеют права без разрешения органов опеки и заботы заключать договоры, которые подлежат нотариальному удостоверению, отказываться от надлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять распределение, обмен или отчуждение жилья, обязываться от имени ребенка поручительством, выдавать письменные обязательства.

Нужно учитывать, что все указанные обстоятельства позволяют признавать договоры займа недействительными.

Дать в долг

Можно получить 4–5% дохода в месяц

Можно потерять всю сумму займа

Весь риск кредитор принимает на себя

В договоре займа необходимо указать

1. Паспортные данные заемщика и заимодателя.

2. Сумму займа (возможно включение в нее начисленных процентов).

3. Проценты за пользование деньгами (если они не включены в сумму долга).

4. Порядок выплаты процентов (ежемесячно или вместе с погашением основной суммы долга).

5. График погашения тела займа.

6. Штрафные санкции на случай просрочек по платежам.

7. Порядок обращения взыскания на залоговое имущество.

Посредством посредника

Одалживать деньги под проценты можно и пользуясь услугами посредника. В Сети мы пока нашли только одного открыто действующего посредника — компанию TradeMoney. Она называет себя консалтинговой. На ее сайте отсутствует информация о ее местоположении, наличии лицензий и даже фамилиях ее руководителей.

Есть только форма обратной связи и мобильные номера двух сотрудников компании TradeMoney. Желающие стать частным кредитором при помощи такого посредника могут заполнить анкету. После чего сотрудники компании обещают подобрать подходящего заемщика и свести заинтересованные стороны. Там же можно оставить заявку на получение займа.

На сайте “висит” уже больше 270 таких заявок (на конец сентября).

Сотрудники компании утверждают, что занимаются оценкой платежеспособности заемщика, оценкой рисков, юридическими нюансами оформления сделки и сопровождением обслуживания долга до момента погашения заемщиком своих обязательств. Услуги посредников, естественно, не бесплатные. Но, как сообщили корреспондентам “Денег”, эти расходы ложатся на плечи заемщика. Кредитор только предоставляет деньги и получает прибыль.

Но простодушно доверять посредникам и их юристам не стоит. Возможность сговора посредника и заемщика исключать нельзя. Да и закрытость описанного нами посредника крайне настораживает.

Итого: Заработать на частном кредите можно от 24% до 72% годовых. 22% в гривнях предлагают не самые мелкие банки. Риски для “частника” велики, но если уж решено самому сыграть роль кредитора, важно обратиться к юристам и правильно оформить договор займа и договор залога. А потом — нотариально их заверить.

Источник: http://vasko-nazarchuk.com/ru/122/

Ошибки кредиторов, из-за которых невозможно взыскать ипотеку: судебная практика | ЮРЛІГА

Можно ли признать договор ипотеки недействительным, если банк кредитовал мошенников?

Если задуматься об ошибках, допускаемых кредитором, которые впоследствии могут привести к невозможности взыскать имущество с должника, то стоить отметить такие:

– первой такой ошибкой является нарушение сроков исковой давности для обращения в суд за защитой прав кредитора.

Такое может происходить вследствие некомпетентности юристов кредитора (банков) или же по причине того, что юристы попросту не успевают обработать все кредитные дела в нужные сроки (до истечения сроков исковой давности).

Поэтому должник, после того как узнает, что против него подан иск в суд, первое что должен сделать – убедиться, что сроки давности для обращения банком в суд еще не истекли.

Если же такой срок истек, ответчику (должнику) необходимо заявить об этом в суде, и в таком случае применение срока исковой давности может являться причиной для отказа в иске. Исключение может быть в случае, если суд признает ходатайство истца о восстановлении срока исковой давности обоснованным, мотивированным и подлежащим удовлетворению.

Так, Печерский районный суд г. Киева в решении по делу № 757/491/13-ц от 27.03.2013 г. отметил, что ходатайство истца о восстановлении срока давности не было достаточно обоснованным, и поэтому истечение срока исковой давности в данной ситуации является основанием для отказа в удовлетворении иска;

– пропуск срока предъявления кредитором требований по основному обязательству к наследникам (что не тождественно факту вышеупомянутого «пропуска срока исковой давности»!).

Так, ч. 4 ст. 1281 ГК Украины определяет, что следствием пропуска кредитором наследодателя сроков предъявления требований к наследникам является лишение права требования такого кредитора, который не предъявил требования к наследникам, принявшим наследство, в сроки, установленные законом.

То есть кредитор лишается возможности требовать защиты своего права требования в суде. К таким выводам пришла Большая Палата Верховного Суда. Они изложены в постановлении от 17.04.2018 г.

по делу № 522/407/15-ц о взыскании на предмет ипотеки, полученной новым собственником, в порядке наследования и основания для прекращения ипотеки;

– действия кредиторов противоречат нормам действующего законодательства.

Так, бывают случаи, что кредитор (ипотекодержатель) не направляет письменное требование об устранении нарушения, предусмотренное ст. 35 Закона № 898-IV «Об ипотеке», ипотекодателю и/или должнику.

В таком случае судебный иск об обращении взыскания на предмет ипотеки является преждевременным и в его удовлетворении может быть отказано.

Следовательно, несоблюдение ипотекодержателем процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки является такой ошибкой, которая приведет к невозможности взыскания имущества. В этом случае кредитору в суде будет отказано в иске о взыскании.

Сюда также относится заключение договора ипотеки без согласия второго из супругов. В соответствии со ст. 203 Гражданского кодекса Украины одним из требований, соблюдение которых необходимо для действительности сделки, является наличие необходимого объема гражданской дееспособности у сторон.

Статья 65 Семейного кодекса Украины устанавливает, что супруги распоряжаются имуществом, которое является объектом права общей совместной собственности супругов, по взаимному согласию. Оно должно быть получено в той форме, в которой должен быть заключен договор, требующий такого согласия.

Если договор выходит за пределы мелкого бытового (а договор ипотеки точно выходит за эти пределы!), супруг(-а) имеет право в судебном порядке обжаловать действительность этого договора как заключенного без его (ее) согласия.

Это правило распространяется и на лиц, проживающих одной семьей, но не находящихся в браке между собой (так называемый гражданский брак) и получивших имущество за время их совместного проживания. Если договор ипотеки будет признан недействительным судом вследствие его обжалования одним из супругов, тогда кредитор не сможет взыскать имущество.

К таким выводам пришел Шевченковский районный суд в решении от 30.01.2018 г. по делу № 761/9942/15-ц о признании сделок недействительными.

Аналогичные выводы содержатся в Анализе судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества, подготовленном судьей Верховного Суда Украины Л.И.

Охримчук, научным консультантом управления изучения и анализа судебной практики Н.А. Коноваловой и главным консультантом управления изучения и анализа судебной практики С.В. Павловской;

– установление в договоре ипотеки оговорки об исключительно внесудебном способе урегулирования спора. Так, 21.03.

2018 Большая Палата Верховного Суда Украины в постановлении по делу № 760/14438/15-ц пришла к выводу, что передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в соответствии со ст. ст.

36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» является способом внесудебного урегулирования, который осуществляется по соглашению сторон без обращения в суд.

Оговорки в договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя путем признания права собственности на предмет ипотеки – это исключительно внесудебный способ урегулирования спора, который стороны устанавливают самостоятельно в договоре.

С учетом требований ст. ст. 328, 335, 392 ГК Украины в контексте ст. ст. 36, 37 Закона Украины «Об ипотеке» суды не наделены полномочиями обращать взыскание на предмет ипотеки путем признания права собственности на него за ипотекодержателем.

На вышеупомянутое решение сослался Соломенский районный суд г. Киева в решении по делу № 760/10727/15-ц от 2.07.2018 г.

, отказав истцу-кредитору в удовлетворении иска о взыскании предмета ипотеки (квартиры), и обосновал это тем, что в ипотечном договоре, заключенном между сторонами, имеется соглашение сторон, что такой способ обращения взыскания на предмет ипотеки, как приобретение права собственности, может быть осуществлен только во внесудебном порядке.

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/171457_oshibki-kreditorov-iz-za-kotorykh-nevozmozhno-vzyskat-ipoteku-sudebnaya-praktika

Ипотечные парадоксы. Стоит ли рисковать при покупке квартиры?

Можно ли признать договор ипотеки недействительным, если банк кредитовал мошенников?

По оценке экспертов, лишь 2–4% от общего числа заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признаются недействительными. Еще меньше этот процент, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, а значит, проходила многоступенчатую проверку. Тем не менее проблемным может стать любое жилье, в том числе и ипотечное, если при его покупке упустить хоть один важный нюанс.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Псевдогарантия

Принято считать, что ипотека является своего рода гарантией юридической чистоты приобретаемой в кредит недвижимости. Ведь прежде чем выдать положительное заключение, сделку проверяет риэлтор, банк, нотариус, наконец, страховая компания.

«И если после проверки все-таки появились, например, третьи лица, претендующие на вашу недвижимость, то виноваты все проверяющие инстанции и в меньшей степени покупатель», — считает директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. «Однако при наступлении проблем окружение, обеспечивающее сделку (риэлторы, банки, нотариусы и т.п.

), своей вины не признает, — замечает Геннадий Тимошин, начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал». — Вся ответственность ляжет на продавца и покупателя». Вот такой парадокс.

Если задето право собственности на ипотечную квартиру, интересы клиента защищает прежде всего страховая компания.

В сделках с использованием жилищного кредита обязательному страхованию подлежит титул собственности. Только после получения такой страховки банк дает добро на выдачу денег. Для предоставления страховки компания запрашивает и проверяет документы до тех пор, пока не убедится, что с квартирой все в порядке, и тем самым берет ответственность на себя.

Если после такой тщательной проверки осложнения все же возникли, их будет улаживать адвокат страховщика, в том числе в судебном порядке. В крайнем случае вернет остаток долга по кредиту банку, если сделка признается недействительной.

«Это означает, что в случае утраты права собственности на квартиру страховая компания возмещает убытки выгодоприобретателю, которым, разумеется, является банк (как лицо, выдавшее кредит на покупку квартиры), — уточняет Александр Голубев, начальник юридического управления СДМ-БАНКа.

 — Таким образом, банки фактически не несут риски, связанные с оспариванием прав на квартиру, в том числе в случае возврата жилья предыдущему собственнику. Урегулировать такую ситуацию приходится неудачливому заемщику самостоятельно, и на помощь банка ему можно не надеяться». Покупатель максимум не будет расплачиваться с банком всю оставшуюся жизнь за проблемную квартиру, но никто не вернет ему расходы и уже сделанные платежи! Вот вам еще один парадокс.

Частный случай

Однако, как показывает практика, страховая компания может и уйти от ответственности вовсе, оставив заемщика наедине с банком. Доказательство тому — нашумевшая история молодой семейной пары Чалаевых. В июне 2008 г. Чалаевы купили однокомнатную квартиру в Москве с помощью кредита.

По рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности в компании «МАКС». Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось, у третьих лиц имелись притязания на правообладание данной квартирой.

Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г.

https://www.youtube.com/watch?v=X1JjdzMzHNY

За два года после смерти пенсионерки злосчастную квартиру успели перепродать четыре раза. Чалаевы были пятыми покупателями. Тем не менее ни у банка, ни у страховой компании не возникло никаких подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры они объяснили растущим рынком.

Как оказалось, страховая компания и кредитор просто не проверили всю историю перехода права собственности, удовлетворившись лишь законностью последней сделки. Логика была проста: раз объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит, все чисто. Однако позже выяснилось, что махинацию с квартирой провели в 2006 г.

, а не в момент последней сделки.

Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставам пришлось арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.

Сейчас супруги вынуждены снимать жилье в Москве и ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то что Чалаевы оформили комплексную страховку, включающую и страхование титула от утраты права собственности при претензиях со стороны третьих лиц.

«Многие потребители считают, что когда покупка совершается по ипотеке, то можно целиком и полностью положиться на банк и страховую компанию, которые все необходимое проверят, — комментирует ситуацию Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Однако банки и страховые компании вопреки распространенному мнению обычно проверяют только предыдущую сделку с квартирой. Если проблема спрятана глубже, до нее могут попросту не докопаться.

Если же сделка альтернативная, то документы по другим квартирам в цепочке, как правило, проверяются только на предмет подтверждения прав текущего собственника и отсутствия обременений и арестов. Остальные нюансы в дальнейшем могут проявить себя с неприятной для ипотечного покупателя стороны».

Правовые минные поля

Характер рисков при покупке квартиры по ипотеке тот же, что и при обычной покупке недвижимости на вторичном рынке. Но, пожалуй, самая распространенная беда — это третьи лица, претендующие на жилье.

Такое случается, например, при возникновении споров между наследниками или разделе имущества между супругами, признании недееспособным продавца квартиры, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире.

«От притязаний третьих лиц никто не застрахован в будущем, даже после банковской проверки, как это произошло с семьей Чалаевых, — говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. — К сожалению, невозможно заранее предвидеть, кто именно станет инициатором судебных баталий».

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Или старики, иногда не понимающие значения своих действий.

«Есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители не отдавали себе отчет, совершая данную сделку, — предупреждает С. Поправка.

— Скорее всего, вы квартиру сохраните, но будете втянуты в длительный судебный процесс».

Существует и масса других мин замедленного действия, о которых нам рассказали риэлторы. «Бабушка преклонного возраста подала заявление на приватизацию и не дожила до оформления договора передачи, — приводит пример И. Кажикина.

— Однако договор все же был оформлен, и квартиру приватизировали: ее родственники, чтобы не терять жилье, подделали подписи на документе. К нам эта квартира попала уже как к потенциальным четвертым по счету собственникам. Выяснилась вся эта мутная история, связанная с приватизацией, в процессе проверки.

Причем с текущими документами на квартиру все было нормально, и лишь внимательное сопоставление подписей и уточнение даты смерти первой собственницы позволило разобраться в проблеме».

Не являются редкостью всевозможные мнимые и притворные сделки как между родственниками, так и между посторонними лицами. Такие сделки в соответствии с Гражданским кодексом недействительны по определению, однако тех, кто их совершает, это не смущает. Заложником же в этом случае в дальнейшем становится покупатель.

«Был, к примеру, в нашей практике случай, когда договором купли-продажи прикрывалась рента, — рассказывает И. Кажикина. — Казалось бы, ну и что: ведь и то и другое — возмездные сделки.

Однако в руках опытного адвоката, представляющего интересы того, кто стремится оспорить сделку, подобное «ну и что» может превратиться в столь грозное оружие, что противостоять ему бесполезно».

В ходе другой проверки квартиры было установлено, что ее несколько лет подряд крутили под военные сертификаты. То есть использовали как инструмент обналичивания денег, вследствие чего жилье перепродавалось десятки раз.

В качестве ее сособственников в ряде случаев выступали несовершеннолетние дети, и для того чтобы выявить все риски, необходимо было проверить исполнение решений органов опеки и попечительства. «Что ж, стали проверять, — продолжает И. Кажикина.

— И вскоре нашли одно разрешение на сделку, которого не было в природе (то есть оно было подделано), а в другом случае разрешение хоть и было получено надлежащим образом, но не было исполнено, что создавало риск опротестования сделки как самими органами опеки, так и прокуратурой.

Однако самое удивительное то, что во всех этих случаях ни банк, ни страховая компания никаких бед в ходе своих проверок не обнаружили и были готовы кредитовать и страховать выбранный заемщиком объект».

Все участники рынка понимают, что при существующей системе хранения и получения информации никто не может на 100 % проверить историю объекта. Поэтому полагаться только на банк или страховую компанию не стоит. Опытные риэлторы не помешают и в сделке с привлечением ипотечного кредита. И даже в этом случае риски остаются. А потому спасение утопающего — дело рук известно кого…

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

К СВЕДЕНИЮ

Несколько полезных советов

– Не приобретайте квартиру, продаваемую по доверенности.

– Не имейте дело с наследственными квартирами.

– Откажитесь от квартиры, которая была ранее кому-то подарена (особенно если это не родственник бывшего владельца).

– Указывайте в договорах реальную сумму сделки.

– Не покупайте квартиры, которые много раз перепродавались.

– Не приобретайте недвижимость посредством длинных цепочек сделок.

– Выбирайте квартиры в недавно построенных домах.

– Страхуйте титул собственности как минимум на три года.

– Не имейте дела с продавцами, скрывающими оригиналы.

– Включайте в договор купли-продажи пункты о последствиях расторжения сделки, например, что продавец должен предоставить аналогичную квартиру.

При этом, естественно, отсеивается множество интересных и недорогих вариантов, но это плата за снижение риска возникновения в будущем судебных разбирательств…

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipotechnye-paradoksy-stoit-li-riskovat-pri-pokupke-kvartiry-217344/

Абсолютное право
Добавить комментарий