Признание сделки недействительной в отношении квартиры, жилого дома, их частей
Как-правило, сделки купли-продажи, дарения, мены квартир обжалуются в судебном порядке при нарушении законодательных требований (договор купли-продажи, мены, дарения квартиры должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре), а также в случаях мошенничества и нарушения свободы воли собственника, включая совершение сделки лицом, не способным отвечать за свои действия, а также в результате обмана, введения в заблуждение и в результате заключения сделки на кабальных условиях.
Содержание
- 0.1 Признание договора купли-продажи квартиры недействительным
- 0.2 Признание сделки мены квартир недействительной
- 0.3 Признание договора дарения недействительным
- 0.4 Признание сделок недействительными при введении в заблуждение
- 0.5 Последствия признания сделки купли-продажи недействительной
- 1 Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным
- 2 Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным | Rusbase
- 3 Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры
- 4 Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости
- 5 Признание договора купли-продажи недействительным 2019
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным
Оспорить данную сделку возможно путем подачи иска лицом, которого ввели в заблуждение при осуществлении сделки, включая введение в заблуждение о состоянии квартиры и возможности ее использования в качестве жилого помещения, а также введение в заблуждение в отношении вида сделки. Вы не сможете оспорить сделку в случае, если у Вас изменились цели и намерения в отношении квартиры (например, вы купили квартиру в качестве подарка на свадьбу детей, которая впоследствии расстроилась, в данном случае Вы не сможете обжаловать сделку и вернуть деньги).
Признание сделки мены квартир недействительной
Оспорить данные сделки можно руководствуясь статьей 170 ГК РФ, т.е. доказав мнимость сделки. Это означает, что если сделка мены была оформлена только на бумаге, а в действительности обмена квартир не произошло, то указанный факт мнимости сделки может служить основанием для ее оспаривания в суде.
Признание договора дарения недействительным
Оспорить данную сделку можно на основании факта прикрытия данной сделки других сделок по квартире.
Например, при наличии договора завещания на квартиру пожилые люди дополнительно оформляют договор дарения на квартиру, при этом продолжая проживание в указанной квартире.
Любая заинтересованная сторона может оспорить сделку дарения в судебном порядке и признать договор дарения квартиры недействительным.
Признание сделок недействительными при введении в заблуждение
Договоры купли-продажи, дарения, мены квартир могут быть признаны недействительными, если при совершении сделки лицо было введено в заблуждение, имеющее существенное значение.
Указанное основание для оспаривания сделок предусмотрено статьей 178 ГК РФ.
Недействительность сделки дарения или совершения сделки с конкретным лицом под воздействием насилия и угрозы можно доказать, руководствуясь статьей 179 ГК РФ.
Также одним из оснований признания сделки купли-продажи квартир является умышленный сговор представителя одной стороны по сделке с другой стороной, повлекший за собой ущемление интересов одной из сторон.
В наши дни привлечение представителя для осуществления сделки является очень распраненным.
Часто представитель одной из сторон вступает в сговор с другой стороной, что влечет за собой утаивание от Вас важной информации и наносит вред Вашим интересам.
В настоящее время не редкими бывают случаи заключения сделок на кабальных условиях. К примеру, Вы, испытывая острую нужду в деньгах, решаете срочно продать квартиру. Покупатель предлагает Вам осуществить срочную сделку с выплатой суммы, необходимой Вам, но которая меньше рыночной стоимости квартиры.
Вы, остро нуждаясь в деньгах, заключаете данную сделку на невыгодных условиях и продаете квартиру за заниженную сумму.
Указанные сделки возможно оспорить в судебном порядке, доказав, что покупатель воспользовался Вашей тяжелой ситуацией и навязал свою цену на квартиру, в результате чего Вы заключили сделку на невыгодных условиях.
Существенным условием договора купли-продажи квартиры, жилого дома, части жилого дома или квартиры является указание перечня лиц, которые сохраняют бессрочное право пользования продаваемым жилым помещением после приобретения его покупателем.
В случае, если в договоре при отчуждении жилого помещения не указано соответствующее право лица, то в законном порядке такой договор не может быть заключен, поскольку не достигнуты соглашения по всем существенным для него условиям, а несмотря на это фактически заключенный договор может повлечь признание сделки недействительной через суд.
Основания для оспаривания сделок могут быть совершенно различными, например в результате обмана или наличия тяжелой жизненной ситуации и обстоятельств.
Выше представлены лишь отдельные случаи оспаривания сделок купли-продажи, мены и дарения, в действительности основания для оспаривания являются едиными для всех типов договоров, т.е. каждый из видов договоров может быть расторгнут по любому основанию.
Иск о признании сделки недействительной
По заявлению заинтересованного лица такой договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным с применением последствий недействительности сделок с недвижимостью.
Последствия признания сделки купли-продажи недействительной
Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание.
Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным – это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой – деньги.
Однако так происходит только при условии, что стороны добросовестно заблуждались, или не знали о том, что заключенная между ними сделка противоречит закону.
Если же сделка будет явно незаконной, а противоправный умысел одной из сторон –очевидным, то речь будет идти о конфискации имущества у такого субъекта. В этой ситуации в дело неизбежно вмешаются и представители правоохранительных органов, а процесс из гражданского дела может плавно перетечь в уголовное.
Поэтому во избежание подобных неприятностей лучше своевременно обратиться за помощью к нашему специалисту. Мы гарантированно найдем способ, чтобы разрешить даже самую сложную ситуацию.
Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет – для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.
Межрегиональный юридический центр “ПРАВОВЕД” значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью.
Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление о признании недействительным договора, но и представим и защитим Ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.
Глубокое знание жилищного и гражданского права, многолетний практический опыт – гарантия должной защиты Ваших прав и признания договора недействительным.
Несмотря на то, что оспаривание договора – стандартная процедура, она требует индивидуального подхода, который вам гарантируют наши юристы.
Ведение указанных категорий дел требует глубоких знаний в этой предметной области юриспруденции, и чтобы не совершить ошибку, мы рекомендуем Вам задать вопрос специалистам.
Вас ввели в заблуждение? Обманули? Запугали?
НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНО СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ:
тел.355-380 (для жителей г.Сыктывкара)
тел. 8(912)865-53-80 (для жителей других районов РК и регионов РФ)
← или заполните форму обратной связи и мы свяжимся с Вами в течении 15 минут
c 08:00 до 22:00 без выходных.
ЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС, И МЫ ВАМ ПОМОЖЕМ!
КОНСУЛЬТАЦИИ БЕСПЛАТНО!!!
Источник: http://pravoved11.ru/market/fizicheskim_licam/zhiliwnye_voprosy_i_spory/priznanie_sdelki_nedejstvitel_noj/
Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным
Согласно статье 157 ГК РК недействительная сделка — это сделка, совершенная с нарушениями требований к форме, участникам, содержанию. На практике такое случается и с договорами купли-продажи.
Например, в квартире сделан косметический ремонт, но на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Или же мошенническая схема — квартира продана не ее хозяином. И еще масса самых разных ситуаций, когда приходится через суд признавать сделку недействительной. Портал kn.
kz предлагает разобраться, в каком случае признается недействительность.
Как проверить квартиру перед покупкой: документы на жилье, собственники >>>
Неоспоримые критерии недействительности сделки
По статье 158 ГК РК очевидно, что сделка недействительна, если не соответствует закону:
- Совершена заведомо с преступной целью, нарушением правопорядка и нравственности (фальшивые, подложные документы и т.д.).
- Противоречит нормам действующего законодательства (без злого умысла).
- Совершена, чтобы уклониться от обязательств, ответственности перед третьим лицом, государством, и второй участник сделки об этом знал. В этой ситуации государство может выступить как заявитель.
В этих трех случаях не придется даже подавать иск — вне зависимости от желания участников сделки, суд признает ее недействительной.
Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>
Какие еще могут быть основания?
По статье 159 ГК РК есть еще 8 случаев-оснований считать договор купли-продажи квартиры, дома недействительным.
Фактор | Описание | Пример ситуации |
Нет разрешения | На сделку не получили разрешение или срок разрешения уже вышел | Квартира продана по доверенности, у которой истек срок действия |
Участник сделки — несовершеннолетний | Если нет разрешения от органов опеки и попечительства | Опекун продал квартиру ребенка в обход органов опеки |
Участник сделки — недееспособный | По иску опекуна, если человек признан недееспособным уже после совершения сделки | Дочь доказала посредством мед.обследования, что пожилая мать на момент продажи квартиры уже находилась в состоянии старческого слабоумия и не могла осознавать свои действия. Договор купли-продажи признают недействительным |
Участник сделки — ограничен в дееспособности | По иску попечителя | Квартиру продал человек, признанный судом ограниченно дееспособным |
Участник сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действий | Участник сделки в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения и т.д. | Мужчина не понимал значения своих действий, поскольку был пьян при совершении сделки. После его смерти дети подали в суд на признание сделки недействительной |
Участника сделки ввели в заблуждение | Иск подает участник, находившийся в состоянии заблуждения. | Довольно редкое условие для сделки купли-продажи, поскольку условия сделки известны всем. Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка) |
Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях | В данном случае иск подает потерпевший, это часто криминальная ситуация | Например, человеку срочно нужны были деньги на лечение, и он продал жилье в 10 раз дешевле, чем его реальная стоимости. Или человека заставили под угрозой подписать договор. |
Злонамеренное соглашение, недобросовестный представитель | Представитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышенно. Недобросовестный представитель возмещает убытки | На основании доверенности была продана квартира на выгодных покупателю условиях по сговору доверенного и покупателя. Владелец квартиры не знал, на каких условиях продано жилье. И подал иск в суд. |
Также суд может признать договор купли-продажи мнимой или притворной сделкой. Мнимая сделка совершается для видимости, юридические последствия она не вызывает. Притворная сделка прикрывает другую сделку.
Договор дарения в РК: дарственная на квартиру >>>
Важный момент: иск или прямое указание?
Заметьте, что сделка может быть признана недействительной или по иску одной из сторон, или просто по факту указания на это в законе. Например:
- Случай 1 — договор купли-продажи составлен неверно, есть ошибки в фактах (претензии к форме и содержанию) и просрочена доверенность на продажу.
- Случай 2 — продавший квартиру человек оказался недееспособным. Это выяснилось спустя какое-то время после совершения сделки. Здесь признание сделки недействительной возможно по решению суда только с подачи иска заинтересованной стороной (например, родственниками недееспособного продавца). Нужно доказывать, проводить экспертизу.
Таким образом, нужно различать случаи недействительности договора купли-продажи в силу прямого указания в законе (ничтожные сделки) и в силу иска заинтересованного (пострадавшего) лица (оспоримые сделки).
О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.
Каковы последствия?
Что происходит с квартирой при признании сделки недействительной? По закону каждый участник сделки должен возвратить все полученное в натуре или возместить стоимость. Если у сделки есть криминальный оттенок, то у злоумышленника конфискуют предмет сделки по решению или приговору суда.
После признания договора купли-продажи недействительным суд может постановить:
- Продавцу вернуть покупателю деньги, покупатель возвращает квартиру. Вернуть все, как было.
- Если есть доказанные элементы мошенничества с одной стороны, то деньги или недвижимость конфискуется — смотря кто смошенничал, продавец или покупатель? Пострадавшей стороне возвращается ее имущество.
- Если купля-продажа совершена по умышленному незаконному сговору между продавцом и покупателем, то и деньги, и недвижимость конфискуются государством.
Иск на признание сделок, совершенных под угрозой, обманом, насилием, недействительной нужно подать в течение 1 года с момента осуществления.
Информационная служба kn.kz
Источник: https://www.kn.kz/article/618/
Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным | Rusbase
Архив rb.ru 10:02 13 марта 2012 Архив rb.ru 10:02 13 марта 2012
Оснований для признания договора недействительным/расторжения договора законом определено значительное количество
Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным Случается, что, продав квартиру, собственники понимают, что сделка была совершена неверно, ошибочно, на пике эмоций или попросту в процессе оформления документов был совершен подлог. О том, что делать в подобных жизненных ситуациях, рассказывает адвокат Олег Сухов (“Юридический центр адвоката Олега Сухова”). Оснований для признания договора недействительным/расторжения договора законом определено значительное количество. Не имеет смысла перечислять все, но правильно и интересно остановиться на самых популярных и часто встречающихся случаях, когда договоры считаются не имеющими юридическую силу, т.е. недействительными.
Расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора
«Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В данном случае можно приводить огромное количество прецедентов, т.к. именно указанное основание является одним из самых популярных в судебной практике при расторжении договоров, – говорит адвокат Олег Сухов. – Предлагаю остановиться на самом простом и понятном примере: Продана квартира, по условиям договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении данного жилья, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако, после совершения сделки через определенное количество времени появляется лицо, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее, до применения к нему мер уголовного преследования, было зарегистрировано в указанном помещении. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем. Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Соответственно, приведенные в примере обстоятельства, являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение».
Отсутствие воли стороны на совершение сделки, или по-простому, договор, о котором собственник имущества не знал, считается недействительным
Представим, что мошенник (выступающий продавцом квартиры) подделал правоустанавливающие документы, или представитель продавца подделал доверенность и реализовал недвижимость. Указанные факты свидетельствуют о том, что надлежащий собственник не знал о совершаемой сделке, что однозначно ведет к признанию её недействительной при обращении в суд. Стоит обратить внимание, что подобные судебные прецеденты имеют очень широкое распространение.
Сделка, совершенная ограниченно дееспособным гражданином, считается недействительной
В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя, в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, что подтвердила представленные документы «психа». Суд был вынужден признать договор недействительным.
Другим очень похожим основанием является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора, что может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастом, злоупотреблением спиртными напитками или употреблением наркотических веществ, иным
В качестве примера могу привести недавний случай из практики. Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость. В течение установленного срока для принятия наследства дочь умершего обратилась в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным. На основании представленных дочерью медицинских документов следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками. Назначенная судом посмертная судебно-психологическая экспертиза, установила, что действительно, умерший на момент совершения сделки в связи со злоупотреблениями спиртными напитками находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать», что послужило достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери – наследнице.
Обман или заблуждение одной из сторон
Безусловно, и то и другое в обязательном порядке следует доказывать, но, если, к примеру, имел место случай совершения преступления, когда мошенник, обманув продавца, завладел его квартирой, и данное преступление подтверждено материалами уголовного дела, то не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и с добросовестными приобретателями, которые останутся и без недвижимости, и без денег. «Отдельно подлежат рассмотрению прецеденты, связанные с продажей квартир организациями. Таких договоров практика насчитывает до 7%, а это не мало. И если не правильно оформлены учредительные/уставные документы, что в большинстве случаев связано с подписями не уполномоченных лиц, например, отстраненного от должности генерального директора, или договор купли-продажи зарегистрирован без одобрения учредителей, такая сделка является недействительной по решению суда», – резюмирует адвокат Олег Сухов.
Олег Сухов.
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Источник: https://rb.ru/article/kak-priznat-dogovor-kupli-prodaji-kvartiry-nedeystvitelnym/6893837.html
Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры
01.09.2014 | 10:00 64585
Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.
Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.
Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.
То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.
С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.
Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.
Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.
Ничтожные варианты
Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.
Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».
Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).
Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.
Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.
«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.
Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.
Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…
Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.
Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.
Экспертиза покажет
Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.
То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.
А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.
Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.
И тогда совершенная сделка признается ничтожной.
Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.
На шаг назад
«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.
Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).
В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.
Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.
Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности
Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.
И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.
Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.
Кто защитит
Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.
Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).
Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.
В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.
Алексей Резенков Алексей Александронок
Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/
Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости
Купили желанную квартиру, с размахом отпраздновали новоселье и уже приступили к проведению ремонтных работ – казалось бы, все трудности позади, но на горизонте появились более серьёзные проблемы.
Повестка в суд и дальнейшее разбирательство по вопросу расторжения договора купли-продажи способны кому угодно испортить настроение и изрядно потрепать нервы.
Какие основания могут быть у суда для прекращения действия договора? Проанализируем основные причины расторжения сделок с недвижимостью и выясним, как защитить себя в таких ситуациях.
Ошибки оплаты
Серьёзным основанием для признания сделки недействительной и, как следствие, для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке является нарушение условий, связанных с оплатой.
Одной из самых частых ошибок, допускаемых сторонами сделки с недвижимостью, которая способна привести к печальным последствиям, является отсутствие подтверждённой оплаты или ошибочное оформление платёжных документов.
Чтобы исключить возникновение серьёзных проблем, связанных с оплатой сделки, следует правильно проводить платёжные операции. Так, приобретая квартиру у юридического лица, зачислять денежные средства в счёт оплаты покупки рекомендовано только на расчётный счёт организации.
А покупая жильё у физического лица, производить взаиморасчёт следует наличными средствами.
При этом документальным подтверждением выполнения обязательств покупателя по части оплаты приобретаемой недвижимости будет расписка продавца, подробно описывающая все обстоятельства передачи денежных средств.
Показательным примером печальных последствий, когда неправильно оформленная оплата является для суда веским поводом признать договор купли-продажи несостоятельным, стал процесс в столичном городском суде.
Многодетная семья получила отказ в праве собственности на приобретённую квартиру, поскольку, покупая недвижимость у юридического лица, глава семейства не произвёл оплату по безналичному расчёту на реквизиты организации, а передал денежные средства напрямую генеральному директору.
Суд посчитал, что документов, имеющихся на руках у покупателя (акт о взаиморасчётах и квитанция об оплате) недостаточно, чтобы предъявлять требования к организации, на счёт которой денежные средства за квартиру не поступали.
Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость
Чтобы договор купли-продажи о покупке квартиры вступил в законную силу недостаточно только заверить его в нотариальной палате. Сделку можно оформить и просто в письменной форме, но при этом и в любом случае необходимо зарегистрировать её в Росреестре – государственном органе регистрации, кадастра и картографии.
Вместе с договором купли-продажи, который лично или по доверенности подаётся в Росреестр, необходимо предоставить также квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб), выписку из домовой книги и заверенное у нотариуса заявление супруги (-а) продавца о согласии на проведение сделки. При отсутствии супруга (-и) необходимо к пакету документов приложить соответствующее заявление с нотариальной печатью.
На 11-й день при простой письменной форме и на 3-й при нотариальном удостоверении после подачи всех необходимых документов в Росреестр государственная служба регистрации фиксирует переход права собственности на недвижимое имущество от одного владельца к другому, и только после этого договор признаётся состоявшимся.
Известен случай, когда по судебному решению без купленной квартиры остался гражданин, имеющий на руках договор купли-продажи, должным образом оформленный у нотариуса, но в течении долгого времени так и не переданный в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Это произошло в те годы, когда в соответствии со старой редакцией ГК РФ, закрепить за собой право собственности было не так-то просто. Однако, уже сегодня Гражданский кодекс упростил эту процедуру, чтобы помочь гражданам избежать подобных неприятных прецедентов.
Существенно изменившиеся обстоятельства
Зачастую продавцы квартир уверены в своём полном праве отменить или расторгнуть заключённый договор в течение полугода после его подписания. На самом деле ошибочно полагать, что это действительно возможно, поскольку закон предусматривает прекращение действия договора купли-продажи лишь в определённых случаях.
Помимо тех условий, которые уже были названы (неподтверждение оплаты, отсутствие госрегистрации), серьёзным основанием для суда признать сделку недействительной могут стать и иные исключительные обстоятельства, которые не имели места быть на момент совершения сделки, но появились по истечении некоторого времени.
Так, известен случай, когда в суд с исковым заявлением о расторжении договора обратилась пенсионерка, которая 11 лет назад продала свою квартиру, а теперь просила вернуть её по причине серьёзно изменившихся обстоятельств в её жизни с момента продажи жилья.
Суд признал требования женщины обоснованными и вернул ей право собственности на квартиру, оставив без жилья новых владельцев. В своём решении суд руководствовался статьёй 451 ГК РФ, которая гласит, что непредвиденные обстоятельства могут стать основанием для расторжения договора (ст.451 ГК РФ).
В данном случае таким форс-мажором стало резкое ухудшение здоровья пенсионерки, поэтому суд и встал на её сторону.
Источник: https://greatr.ru/partpress1588.htm
Признание договора купли-продажи недействительным 2019
Основания признания договора купли-продажи недействительным Какие сделки считаются ничтожными Какие сделки считаются оспоримыми Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным