Можно ли ручкой внести изменения в договор аренды, чтобы не заключать новый?

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Возможен ли в Беларуси кейс Rambler vs Nginx — комментируют юристы

Фото с сайта ra-naufor.

ru

На днях в рунете прогремела новость о том, что Rambler Group заявила о нарушении ее прав — так как их бывший сотрудник Игорь Сысоев создал веб-сервер Nginx во время работы в интернет-холдинге, его разработку стоит считать служебным произведением.

Насколько правомерно это обвинение? И возможны ли такие кейсы в Беларуси? Своим мнениемделятся Надежда Хаданович, адвокат Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры», руководитель направления IT/IP, и Оксана Пучковская, адвокат Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры».

— Новость о том, что Rambler Group выдвинула претензии к разработчикам Nginx,всколыхнула весь рунет. В офисе разработчика проходят обыски, возбуждено уголовное дело по ч. 3 ст. 146 УК РФ (нарушение авторских и смежных прав).

Надежда Хаданович Адвокат Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры»

Оксана Пучковская Адвокат Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнеры»

Известно, что Игорь Сысоев разработал веб-сервер Nginx в начале 2000-х годов, когда работал в Rambler (Российская Федерация) системным администратором. Разработка, по его словам, шла в свободное от работы время. Весной 2019 года компанию Игоря Сысоева и Максима Коновалова NGINX, Inc. купила американская корпорация F5 Networks за $ 670 млн.

Позиция Rambler Group основывается на том, что, по их мнению, исключительные права на Nginx принадлежат Rambler Group, так как создатель технологии Игорь Сысоев занимался разработкой во время работы в Rambler в начале 2000-х годов. Попробуем разобраться в этом громком кейсе и примерить его на белорусские реалии.

Возможна ли уголовная ответственность

Белорусское и российское законодательство в достаточной степени похоже, причем как в уголовно-правовой, так и в гражданско-правовой сфере.

Чтобы разобраться в этом кейсе, нужно разобрать его по различным аспектам, начиная от вопросов уголовной ответственности за нарушение прав на объекты авторского права и заканчивая вопросами, связанными с регулированием в отношении создания служебных произведений.

Компьютерная программа — объект авторского права, который в силу Договора по авторскому праву Всемирной организации интеллектуальной собственности (принят в 1996 году), договаривающимися сторонами по которому являются и Россия, и Беларусь, охраняется как литературное произведение. В частности, сам исходный текст компьютерной программы, написанный человеком на определенном языке или языках программирования, который и будет автором такой программы.

Сразу рассмотрим наиболее чувствительный момент: реальность уголовной ответственности. Да, она реальна, и да, соответствующие составы есть и в российском, и в белорусском законодательстве.

В УК РФ ч. 3 ст.

146, по которой и было возбуждено уголовное дело, сформулирована следующим образом: «Незаконное использование объектов авторского права или смежных прав, а равно приобретение, хранение, перевозка контрафактных экземпляров произведений или фонограмм в целях сбыта, в частности, в особо крупном размере наказываются принудительными работами на срок до пяти (5) лет либо лишением свободы на срок до шести (6) лет со штрафом в размере до пятисот тысяч (500 000) рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет или без такового». По нашему мнению, именно особо крупный размер и будет в рассматриваемой ситуации квалифицирующим признаком, то есть причиной возбуждения дела по ч. 3 ст. 146 УК РФ, так как Rambler оценила причиненный ей ущерб в 51,4 млн рублей.

Фото с сайта independent.co.uk

Что такое незаконное использование? Любое использование без согласия правообладателя. Особо крупный размер усматривается в случае, если стоимость экземпляров (копий) произведений или фонограмм либо стоимость прав на использование объектов авторского права превышает один миллион рублей (около $ 16 000).

В белорусском УК есть аналогичная статья — ч. 3 ст. 201 УК «Нарушение авторского права, смежных прав и права промышленной собственности».

Уголовно наказуемым деянием является незаконное распространение или иное незаконное использование объектов авторского права, смежных прав или объектов права промышленной собственности, повлекшие причинение ущерба в крупном размере.

Ответственность за такое нарушение — штраф, или арест, или ограничение свободы на срок до пяти (5) лет, или лишение свободы на тот же срок (до 5 лет).

Крупным размером дохода (ущерба) признается размер дохода (ущерба) на сумму, в пятьсот (500) и более раз превышающую размер базовой величины, установленный на день совершения преступления (на данный момент 1 базовая = 25,5 бел. руб., то есть это порядка $ 6000).

Здесь возникает важная разница между белорусским и российским уголовным законодательством. В РФ ч. 3 ст.

146 УК относится к категории тяжких преступлений (тяжкими преступлениями признаются умышленные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное УК РФ, не превышает десяти (10) лет лишения свободы). По белорусскому УК ч. 3 ст.

201 — менее тяжкое преступление (к менее тяжким преступлениям относятся умышленные преступления, за которые законом предусмотрено максимальное наказание в виде лишения свободы на срок не свыше шести (6) лет).

На что влияет категория преступления? На сроки давности привлечения к уголовной ответственности. В примере с Rambler Group крайне важный момент — дата, с которой права, по мнению компании, были нарушены.

Из общедоступных данных следует, что нарушение датировано 2004 годом, то есть было совершено 15 лет назад. Срок давности в данном случае по российскому законодательству составляет 10 лет.

Что значит срок давности? Лицо освобождается от уголовной ответственности, если со дня совершения преступления истекли установленные уголовным законом сроки давности привлечения к уголовной ответственности.

Вместе с тем представляется, что позиция Rambler заключается как раз в том, что преступление было длящимся и начало его совершения датировано 2004 годом, в то время как программа незаконно использовалась продолжительный период времени, начиная с 2004 года (этот же год, исходя из общедоступных данных, является датой создания программы).

Фото с сайта znaj.ua

В Беларуси срок давности по менее тяжким преступлениям, к которым относится деяние, предусмотренное ч. 3 ст. 201 УК, составляет 5 лет.

Осведомленный читатель может возразить — но ведь исходный код Nginx открыт. Соответственно, его можно использовать бесплатно на условиях BSD-лицензии. И значит, у копий этого кода нет стоимости, а лицензия бесплатная.

Откуда тогда нарушение? Нарушение (один из его аспектов) как раз в том, что, по мнению Rambler, сам факт распространения исходного текста (кода) Nginx на условиях такой открытой лицензии — нарушение, так как это не было согласовано с Rambler как с действительным правообладателем.

То есть неустановленное лицо, без ведома правообладателя, разместило исходный код проприетарной программы (ПО, являющееся частной собственностью авторов) в общем доступе на условиях BSD-лицензии, на что у такого лица не было полномочий. Действительный правообладатель мог распорядиться правами на софт иначе.

При этом нарушением являются любые действия, не согласованные с действительным правообладателем, который может как разрешать, так и запрещать любым третьим лицам любое использование принадлежащего ему объекта авторского права. Выложить исходный код в open source на условиях открытой лицензии может только тот, кому действительно принадлежат права на этот исходный код.

Кому принадлежат права?

Теперь перейдем к самому интересному вопросу: а кто будет действительным правообладателем в подобной ситуации? Обоснованы ли заявления о том, что произведение служебное, то есть принадлежит нанимателю?

Рассмотрим эту ситуацию, если бы она произошла в Беларуси и с позиции наших белорусских реалий.

Если системный администратор разработал софт в свободное от работы время, но на рабочем месте и в рабочее время — кому принадлежат права на эту разработку? С позиции белорусского законодательства служебное произведение — это произведение науки, литературы, искусства (его часть, имеющая самостоятельное значение), созданное автором (отдельно отметим, что автором может быть только физическое лицо) по заданию нанимателя или в порядке выполнения обязанностей, обусловленных трудовым договором. То есть только в этих двух случаях.

Фото с сайта news.yandex.ua

Теперь обратимся к Единому квалификационному справочнику должностей служащих (ЕКСД) и посмотрим, что входит или может входить в круг должностных обязанностей системного администратора, коим являлся Игорь Сысоев на момент разработки.

В ЕКСД есть такая должность, как администратор сетей или администратор системный. Если вы внимательно изучите его должностные обязанности, то увидите, что разработка программного обеспечения туда не входит.

Как следствие, для нанимателя доказать, что ПО, которое создал системный администратор, является служебным просто в силу того, что он был трудоустроен у этого нанимателя в период создания такого ПО, по нашему мнению, невозможно.

Крайне маловероятно, что служебное задание на разработку какой-либо программы могло поступить системному администратору, так как это просто не его сфера компетенций. Для подобных заданий в компании должны иметься инженеры-программисты (программисты), в сферу компетенций и должностных обязанностей которых как раз и входит разработка программ, что прямо прописано в ЕКСД.

По сути, для того, чтобы дать системному администратору служебное задание разработать программу, нужно перевести его с должности «администратора системного» на должность «инженера-программиста (программиста)» либо изменить ему существенные условия труда и включить дополнительные обязанности по разработке компьютерных программ.

Перевод регулируется ст.

30 ТК и признается как поручение нанимателем сотруднику работы по другой профессии, специальности, квалификации, должности (за исключением изменения в соответствии с законодательством наименования профессии, должности) по сравнению с обусловленными в трудовом договоре. Отметим, что по общему правилу перевод допускается только с письменного согласия работника с заключением нового трудового договора (контракта).

Фото с сайта 24parom.ru

Изменение существенных условий труда регулируется ст. 32 ТК, для чего необходимы обоснованные экономические, производственные или организационные причины.

В этом случае внесение дополнительных обязанностей также фиксируется документально — новой должностной инструкцией и другими кадровыми документами.

Дата введения новых должностных обязанностей должна быть также зафиксирована нанимателем документально.

Если все эти условия не соблюдены — в белорусских реалиях крайне маловероятно, что можно будет признать служебным произведением то, что было создано, пусть и в рабочее время и на рабочем месте, системным администратором компании.

Создание ПО — деятельность вне сферы его профессиональных компетенций.

Чтобы получить права на такое произведение, созданное «непрофильным» работником, нанимателю потребуется заключить с ним отдельный гражданско-правовой договор — договор уступки исключительного права, в котором будет четко определено, права на какой именно объект уступаются его автором и на каких условиях (возмездно или безвозмездно).

Резюмируем: да, такие кейсы возможны и в Беларуси. Более того, с учетом темпов развития ИТ-бизнеса и роста числа ИТ-компаний в стране мы ожидаем, что подобных спорных ситуаций в 2020 году станет больше, так как стоимость разработок и софтверных компаний составляет миллионы долларов при сравнительно низких затратах на саму разработку. А где большие деньги — там и серьезные споры.

Источник: https://probusiness.io/law/6681-vozmozhen-li-v-belarusi-keys-rambler-vc-nginx-kommentiruyut-yuristy.html

Как изменить или продлить договор найма или аренды жилья?

скачать Дополнительные соглашение на все случаи жизни (н-р изменение цены аренды, состава проживающих и тд) от юристов Портала

К сожалению, сразу всего предвидеть и предусмотреть невозможно. Поэтому даже если договор аренды/найма составлен грамотно, учтены требования каждой из сторон, и соблюдены все необходимые формальности, со временем могут возникнуть обстоятельства, в силу которых придется вносить изменения в договор.

Право сторон изменять договор по своему соглашению предусмотрено п.1 ст. 450 ГК РФ. В этой статье мы постараемся выделить основные моменты, касающиеся изменения договоров аренды и найма. А также рассмотрим особенности продления каждого из этих видов договоров.

Общие положения по изменению условий договоров

Вносить изменения в договор следует заключением дополнительного соглашения к данному договору. Причем в соответствии с п.1 ст. 452, соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Изменение договоров найма жилья – дополнительное соглашение к договору найма

Если вы сдаете жилое помещение (например, квартиру) физическому лицу, то следует заключить договор найма, отношения по которому регулируются гл. 35 ГК РФ.

Соответственно, при необходимости внести изменения, вам потребуется заключить дополнительное соглашение к договору найма. Доп.

соглашение к договору найма оформляется в простой письменной форме, и, как и сам договор, это не требует заверения у нотариуса и какой-либо регистрации.

Скачать дополнительное соглашение к договору найма

Изменение договоров аренды жилья – дополнительное соглашение к договору аренды

Если вы сдаете жилое помещение (квартиру, комнату, дом) юридическому лицу, то вместо договора найма необходимо будет заключить договор аренды (подробнее об отличиях договора аренды и найма).

Здесь хотелось бы напомнить, что договор аренды квартиры (или другого помещения), заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

А это значит, что дополнительное соглашение к такому договору также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Такое дополнительное соглашение вступит в силу, соответственно, с момента его регистрации.

Что касается изменения договоров аренды, заключенных на срок менее 1 года, то дополнительные соглашение об изменении условий таких договоров заключаются в простой письменной форме.

Скачать дополнительное соглашение к договору аренды

Еще раз обращаем ваше внимание на то, что ни сами договоры аренды и найма, ни дополнительные соглашения к ним, вне зависимости от сроков договоров, не требует заверения у нотариуса.

Возможные причины для изменения договоров

Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 682 ГК РФ, по договору найма (в рамках срока его действия) не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

То есть если в договоре будут четко оговорены случаи, когда арендная плата изменяется в одностороннем порядке, то для такого изменения достаточно будет направления уведомления инициирующей стороной.

Аналогичный порядок можно прописать в договорах и для изменения других условий, помимо платы. Но так как речь здесь идет о праве на изменение в одностороннем порядке, все формулировки должны быть максимально четкими и не допускать двояких толкований.

Продление договора найма жилого помещения

Теперь перейдем к продлению договоров. И начнем с особенностей пролонгации договора найма.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит нанимателю.

У наймодателя есть обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Напомним, что данное условие не касается краткосрочного найма, то есть договора заключенного на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ) (подробнее о сроках договоров читайте в специальной статье).

К отказу в преимущественном праве продления (в случае договора найма сроком более 1 года) на основании решения “не будем сдавать квартиру в течение года” стоит отнестись серьезно.

Так как если отказать нанимателю в продлении договора, аргументировав это таким решением, и при этом в течение года заключить договор с другим лицом, наниматель вправе будет требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если отношения с нанимателем складываются хорошо, и действительно есть желания продолжить сдавать квартиру ему же, то можно не подписывать новый договор, а заключить дополнительно соглашение о продлении срока действующего договора.

Продление договора аренды квартиры

При пролонгации договора аренды есть свои особенности. Как мы отметили выше, договор аренды, заключенный на срок “не менее 1 года”, подлежит государственной регистрации.

Соответственно если при продлении договора, изначально заключенного на срок менее 1года, его срок в итоге составит год и более, такой договор уже придется регистрировать.

Если же заниматься регистрацией по каким-либо причинам не хочется, то следует закончить отношения по первому договору, подписав соответствующее соглашение, а затем заключить новый договор также на срок менее 1 года.

В случае, когда первоначальный договор был зарегистрирован, его продление также должно быть зарегистрировано.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор также имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Но в соответствии с этой же статьей в договоре могут быть предусмотрены и иные условия заключения нового договора. То есть в данном случае по договору аренды свободы выбора условий у сторон больше, чем по договору найма.

Заключение

Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма.

Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре.

Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.

Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/kak-izmenit-ili-prodlit-dogovor-arendy-ili-najma-zhilya/

Арбитражная практика для юристов. Ознакомительный номер

arbitr-praktika.ru АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ДЛЯ ЮРИСТОВ № 1 ‘2019 51 1. Заключить дополнительное соглашение. Самым распро- 1 ст. 450 ГК страненным способом изменения договора является заключение 2 п. 1 ст. 450.1 ГК сторонами дополнительного соглашения к нему1.

При наличии согласия контрагента на изменение условий договора с ним про- сто заключается дополнительное соглашение о том, что начиная с 01.01.2019 будет применяться увеличенная ставка НДС в разме- ре 20 процентов. Например, в предмете дополнительного соглашения к договору поставки можно предусмотреть, что цена всех партий отгружаемой продукции не будет включать в себя НДС.

Данный налог покупа- тель будет уплачивать отдельно, а поставщик будет выделять его сумму в платежных документах отдельной строкой.

Вместо данного условия можно установить, что стоимость то- вара будет включать в себя НДС по ставке 20 процентов, однако в случае ее последующего изменения в сторону уменьшения или, наоборот, дальнейшего увеличения стороны обязуются заклю- чить новое дополнительное соглашение и привести свой дого- вор в соответствие с изменившимся налоговым регулированием. 2.

Направить уведомление контрагенту, если закон или до- говор прямо предусматривают такую возможность2. Так, в дого- воре может быть прямо предусмотрено, что исполнитель вправе изменять цены на свои услуги с предварительным письменным уведомлением заказчика об этом за определенный срок.

Уведомление об изменении цен может быть направлено по элек- тронной почте, размещено в личном кабинете заказчика на сайте исполнителя, а также передано ему с использованием иных до- ступных каналов связи. Соответствующие способы направления уведомления о пересмотре цен должны быть прямо согласованы в договоре. 3. Заключить новый договор.

Участники гражданского обо- рота нередко заключают свои договоры сроком на один кален- дарный год. Соответственно, по истечении срока они могут за- ключить новый договор и предусмотреть в разделе об оплате актуальную налоговую ставку НДС. Если договор предусматри- вает его автоматическое продление на один год, то, если ни одна из сторон не потребует его расторжения, необходимо заранее направить контрагенту соответствующее уведомление, чтобы вовремя изменить размер оплаты с учетом повышения налого- вой ставки НДС. Увеличение налога не является существенным изменением обстоятельств

52 БИЗНЕС ИМ У ЩЕС Т ВЕННЫЕ СПОРЫ 3 п. 4 ст. 452 ГК Возможность расторжения договора по мотиву 4 ст. 65 АПК существенного изменения обстоятельств 5 п. 2 ст. 451 ГК Наиболее проблемной может оказаться ситуация, когда в догово- ре нет условия о возможности одностороннего пересмотра цены или контрагент отказывается заключать дополнительное согла- шение.

При этом в разделе такого договора об оплате может содер- жаться условие о том, что цены включают в себя НДС без указания конкретной ставки. В таком случае одна из сторон может поставить вопрос об изменении или даже расторжении такого договора на осно- вании ст. 451 ГК по мотиву существенного изменения обстоятельств.

Данное основание используется в случаях, когда изменение об- стоятельств является существенным и, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоя- тельств возможно по решению суда только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит обществен- ным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях3.

Доказывает эти обстоятельства та сторона, которая просит в судебном порядке изменить договор4. При этом заинтересованная сторона должна доказать в суде одно- временное наличие следующих четырех условий5. 1. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не произойдет.

Стороны при заключении договора вряд ли могли ожидать изменения ставки НДС, ведь действующая ставка в размере 18 процентов применя- ется достаточно длительное время. Кроме того, нигде в официаль- ных информационных ресурсах такая новелла не анонсировалась.

Однако, с другой стороны, наличие санкционного режима про- тив нашей страны, который поддерживают иностранные государ- ства, непростая ситуация в экономике, существующая уже не один год, и иные подобного рода обстоятельства со всей очевидностью свидетельствуют, что государство будет изыскивать ресурсы для решения финансовых проблем внутри страны.

Повышение налоговой нагрузки на предпринимателей и обычных граждан, так же как и введение неналоговых платежей, является одним из самых распространенных инструментов наполнения казны. Кроме того, участники сделки, как предприниматели, должны в своей деятельности учитывать все возможные риски, включая изменение налогового законодательства. Поэтому в данном случае нельзя однозначно утверждать, что стороны не могли разумно исхо- дить из того, что налоговое регулирование останется неизменным.

arbitr-praktika.ru АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ДЛЯ ЮРИСТОВ № 1 ‘2019 53 2. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Подрядчик окончил рабо- заинтересованная сторона не могла преодолеть при той сте- ты в декабре 2018 года. пени заботливости и осмотрительности, которая требовалась Акт составили 10 января от нее по характеру договора и условиям оборота. Повышение 2019 года.

Корректная налоговой ставки НДС от воли участников сделки, безусловно, ни- ставка НДС — 18 %. как не зависело. Вместе с тем, действуя разумно и осмотрительно, учитывая принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК, предприниматели могли и должны были быть готовы к разным вариантам развития событий.

Для этого в договоре они могли за- ранее предусмотреть условия для его изменения: в частности, из- менение регулируемых цен, налоговых ставок и иных параметров. 3.

Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имуще- ственных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лиши- лась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следует признать, что повышение ставки НДС на 2 про- центных пункта хотя и значительно, учитывая объемы и виды на- логооблагаемых хозяйственных операций, но вряд ли может счи- таться действительно принципиальным. Существенного нарушения разумного баланса интересов участников сделки в такой ситуации не происходит.

Заинтересованная в изменении договора сторона не лишается в значительной степени того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Она, так же как и раньше, вправе получать оплату своих услуг, только размер ее прибыли по- низится на 2 процента, что хотя и скажется негативно на операци- онных показателях, однако в целом на бизнес не повлияет. 4.

Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заин- тересованная сторона. Это обстоятельство доказать несложно, если обратиться договора, который не содержит соответствующего условия. Таким образом, само по себе увеличение налога не является су- щественным изменением обстоятельств в понимании ст. 451 ГК.

Соответственно, рассчитывать на пересмотр цен по данному осно- ванию заинтересованной стороне договора не приходится. А значит, следует начать процесс переговоров с контрагентом и постарать- ся прийти к компромиссу. Кроме того, нельзя не учитывать и коммерческую сторону вопро- са: цены после повышения с учетом изменения ставки НДС могут стать неконкурентными по сравнению с ценами других компаний, работающих на том же рынке. В связи с этим участники граждан- ского оборота должны учитывать все заслуживающие внимания обстоятельства перед принятием решения о повышении цен

Источник: http://pubhtml5.com/yfvv/nkst/basic/51-100