Можно ли взыскать неустойку с застройщика, не обращаясь в суд?

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» действует с 2005 года. За 13 лет по всей России сложилась уже устоявшаяся практика привлечения застройщиков к ответственности за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства.

Чтобы полностью не «задавить» строительный бизнес, суды снижают неустойку. При этом, даже не смотря на то, что у застройщика нет объективных причин нарушения срока сдачи объектов.

Анализируя практику по всей России в общем и в Московском регионе в частности, можно сделать вывод, что суды общей юрисдикции (районные, городские суды), как правило, снижают неустойку и штраф на 50 % и более.

Арбитражные суды в свою очередь менее «эмоционально» подходят к рассмотрению дел, поскольку рассматривают экономические споры между организациями, а поэтому если есть нарушение и законом предусмотрена степень ответственности, то арбитражный судья привлечет виновника в полной мере.

Из этого «вытекает» юридическая хитрость уйти от укоренившейся практики районных судов, обратившись в арбитражный суд за взысканием неустойки по ДДУ с застройщика.

Однако в последнее время практика в арбитражных судах становится не такой положительной для дольщиков, о новой практике арбитражных судов юрист компании “Двитекс” расскажет в данной статье.

Кто может подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд?

Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды рассматривают дела с участием юридических лиц, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя.

Таким образом, иски о взыскании неустойки по ДДУ от дольщиков-физических лиц не будут приняты арбитражным судом к рассмотрению (у дольщиков есть право выбора подсудности дела в рамках системы судов общей юрисдикции, подведомственность же, то есть отнесение дел к рассмотрению той или иной системы судов, не может быть выбрана сторонами, она четко регламентируется процессуальными кодексами).

Но необходимо отметить, что в случае уступки дольщиком-физическим лицом права требования неустойки по ДДУ юридическому лицу/индивидуальному предпринимателю по договору цессии, данное юридическое лицо/индивидуальный предприниматель обращается за взысканием неустойки с застройщика уже в арбитражный суд, а не суд общей юрисдикции, при этом подсудность дела определяется уже АПК РФ: у юридического лица/ИП по данной категории спора отсутствует право выбора суда, он должен обратиться в суд месту нахождения застройщика, если иное не указано в договору участия в долевом строительстве. Если ДДУ устанавливает иную подсудность, то новый дольщик должен обратиться в суд в соответствии с договорной подсудностью. Иными словами, к новому дольщику переходят права требования по договору, а процессуальные права и обязанности, возникающие в связи с разрешением спора в суде, к нему перейти не могут. Помимо неустойки, дольщик также может уступить организации право будущего требования – требования штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей, но только в том случае, если соблюден претензионный порядок и застройщик проигнорировал или отказался выплатить неустойки добровольно. Однако насчет правомерности уступки права требования штрафа имеется в судебной практике и иная позиция, о чем мы говорим далее.

Аналогичные правила по уступке права требования применимы к процентам, право требования которых возникает у дольщика при расторжении ДДУ.

Вместе с тем, однозначно дольщик не вправе уступить требование компенсации морального вреда, так как данное требование тесно связано с личностью дольщика, но на практике это небольшая сумма.

Когда нельзя или нежелательно уступать права требования организации?

Не получится заключить договор цессии, если договор долевого участия в строительстве заключен до 01.06.

2015 года и в договоре имеется запрет на совершение уступки, поскольку в этот период действовала редакция Гражданского кодекса, в которой норма, предусматривающая, что запрет на уступку денежного права требования в договоре не лишает силы такую уступку, действовала только для договоров между сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Затем данная фраза «исчезла» из ст. 388 ГК РФ и норма стала действовать для всех. Как показывает судебная практика, все договоры цессии права требования неустойки, заключенные вопреки запрету в ДДУ, заключенному до принятия новой редакции кодекса, были признаны судами недействительными, что в последующем вело к отмене решения арбитражного суда и возврату застройщику взысканных денег в качестве неустойки. Данные особенности также нужно учитывать при наличии пункта в ДДУ относительно получения согласия застройщика на уступку права требования, в том числе неустойки. Если же ДДУ заключен после 01.06.2015 года, то несмотря на запрет в ДДУ или ограничение уступки, например, указанием на необходимость получения согласия, дольщик вправе уступить денежные требования другому лицу (именно денежные требования) и такая уступка не может быть признана недействительной по данному основанию. Однако необходимо учитывать, если ДДУ предусматривает ответственность дольщика в случае нарушения запрета (например, выплата штрафа), данная ответственность может быть применена к дольщику (ГК это не запрещает), но дольщик может попробовать признать такой пункт в ДДУ, противоречащим Закону о защите прав потребителей.

Кроме того, не стоит заключать договор уступки, если в ДДУ предусмотрена третейская оговорка, предусматривающая передачу дела на рассмотрение в третейский суд, имеющий право администрирования арбитража (таких судов на текущий момент 4),  так как юридическое лицо/ИП не сможет признать такую оговорку незаконной и пойти в арбитражный суд для взыскания неустойки. В этом случае новый дольщик, имеющий иной процессуальный статус, чем физическое лицо-потребитель, будет вынужден идти в третейский суд (при условии, что такой суд действует в соответствии с ФЗ об арбитраже (третейском разбирательстве) и имеет право на администрирование арбитража).

Нужно ли регистрировать договор уступки?

По вопросу регистрации договору уступки права требования неустойки по ДДУ накопилась значительная судебная практика.

Мнения судов не всегда совпадали: сначала суды выносили решения о том, что договор уступки не подлежит регистрации в Росреестре (например, Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.05.

2017 №А41-59308/16), затем, наоборот, выносили решения о понуждении Росреестра к регистрации.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/vzyskanie-neustoyki-po-ddu-s-zastroyshchika-v-arbitrazhnom-sude/

Неустойка по дду как ее получить с застройщика

Предлагаем рассмотреть тему: “неустойка по дду как ее получить с застройщика” с ми профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему. Внимательно причитайте статью и, если возникнут вопросы, вы можете их задать в х или напрямую дежурному консультанту.

На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи. Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.

Через пять минут вы узнаете о 15 ошибках дольщиков при требовании неустойки по ДДУ. Это в свою очередь спасет вам состояние.

1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?

Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2018 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2020 года.

2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ.

Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену.

Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.

Претензия на выплату неустойки по ДДУ 2018

3. Не нужно возить претензию застройщику в офис. Вас могут с ней отфутболить. Или сказать «оставляйте, мы распишемся через неделю». Вы потом приедете и узнаете, что это лохотрон. Претензии и след простыл.

О выплате миром не мечтайте. Если застройщик говорит, что после передачи ключей заплатит, это сказка. После передачи ключей он обанкротит свою компанию, как в октябре 2018 обанкротился один из объектов ПИКа. Даже объекты именитых застройщиков банкротятся, что уж говорить о простых?

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2018, чтобы вычислить компенсацию до копейки. Ключевую ставку применяйте какую хотите. Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам.

Если до претензии вы решили, что наймете юриста по ДДУ в Москве, то не подавайте её сами. Люди без опыта пишут околесицу в них, из-за чего у судей глаза на лоб вылезают. Стоит ли вам говорить с каким треском из-за этого идут дела?

5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?

Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.

6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?

Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.

Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400-600 тыс. руб., а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?

7. Не копите неустойку. Накопите 1 млн. руб., судья их срежет до 200 тыс. руб. и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200 тыс. руб.

— пошли в суд. Процесс до решения занимает 3-4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350-400 тыс. руб. после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250-300 тыс. руб.

Это отличный результат.

8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает много, но 10-15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.

Если юрист находит контакт с судей, то из 400 тыс. руб. суммы неустойки по ДДУ вы взыщете 600 тыс. руб. Это пени и штраф в 100% объеме

Читайте так же:  Как не платить алименты законным способом

Права дольщиков по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150*СР*КДП*ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7,75%. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Нет видео.

(кликните для воспроизведения).

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной.

Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор.

Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2017:

Источник: https://mse69.ru/neustojka-po-ddu-kak-ee-poluchit-s-zastrojshhika/

Как взыскать неустойку с застройщика?

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком.

Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру.

Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Все права защищеныВсем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее.

И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов.

Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру.

А если о завершении строительства и речи не идет?Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей.

Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры.

Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года.

А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем  лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать.

Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора.

Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя.

После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojschika-218293/

Неустойка по срокам строительства коттеджного посёлка: чем выгоден застройщику договор инвестирования

Ксения Новикова

Как установлено Гражданским кодексом РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определённой законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон. Позиция Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ говорит о том, что неустойка ― это способ обеспечения исполнения обязательств, мера имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, средство возмещения потерь кредитора.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Федеральный закон № 214-ФЗ), объект долевого строительства ― жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Коттеджный посёлок, исходя из системного толкования положений п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 130 ГК РФ, следует отнести к «иным объектам недвижимости», на которые распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Юридически значимым обстоятельством в данном случае является тот факт, что коттеджный посёлок, исходя из разрешительной и проектной документации, является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединённых единым функциональным предназначением. В указанный обособленный комплекс включается имущество как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей посёлка.

При этом то обстоятельство, что в состав коттеджного посёлка входят жилые дома, каждый из которых представляет собой отдельный объект недвижимости, с учётом единства функционального назначения ― создание жилого комплекса с автономной территорией с объектами благоустройства, не исключает возникновения между застройщиком и гражданами, участвующими в финансировании коттеджного поселка, отношений, основанных на Федеральном законе № 214-ФЗ.

Мнение об отсутствии у участников строительства коттеджного посёлка права общей долевой собственности на общее имущество, которое свидетельствовало бы о создании единого объекта, ошибочно, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных друг с другом конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединённого единым функциональным назначением, что имеет место в коттеджном посёлке.

Имущество, которое по условиям договора долевого участия после окончания строительства передаётся в общедолевую собственность, как раз и свидетельствует о едином функциональном назначении всего объекта.

Учитывая вышеизложенное, в случаях, когда в коттеджных посёлках застройщики нарушают сроки строительства, взыскание неустойки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, а также Закона РФ от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как известно, одной из основных целей принятия Федерального закона № 214-ФЗ является защита прав граждан и физических лиц, приобретающих квартиры и (или) иные объекты недвижимости на условиях долевого строительства.

Согласно статье 6 Федерального закона № 214- ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, несмотря на очевидное правовое регулирование, нередки случаи, когда при строительстве коттеджей вместо договора участия в долевом строительстве заключаются договор инвестирования и предварительный договор купли-продажи недвижимости, что является своеобразным уходом от Федерального закона № 214-ФЗ и является значительным минусом в гарантиях прав приобретателей коттеджей.

Исходя из анализа содержания договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества (заключаемых чаще всего по стандартным условиям с отличиями, не носящими сущностного характера) с учётом норм законодательства и судебной практики по спорам, связанным со строительством и взысканием неустойки за просрочку строительных работ, с большой вероятностью можно сделать вывод, что проблема при разрешении спора будет сводиться к доказыванию необходимости применения к правоотношениям по данным договорам законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона № 214-ФЗ. Анализ судебных актов по делам, связанным с заключением сторонами предварительных договоров купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, а также договоров инвестирования (вместо заключения договора участия в долевом строительстве), показывает, что суды нередко применяют к указанным правоотношениям нормы ГК РФ, а не законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ в части возможности взыскания неустойки за нарушение сроков строительства отсылает к условиям договора (ст. 330, п.п. 1 и 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ).

Однако на практике ни предварительными договорами купли-продажи, ни договорами инвестирования условия о санкциях за просрочку выполнения работ не предусматриваются.

В предварительном договоре, например, речь может идти об ответственности покупателя за нарушение обязательства по внесению денежных средств за создаваемую недвижимость, а также об обязательстве продавца при расторжении договора в этом случае вернуть денежные средства покупателю за вычетом определённых сумм (задатка, пени).

Закон РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не позволяют взыскать с застройщика законную неустойку за просрочку исполнения обязательства (просрочку выполнения работ).

Нужно иметь в виду, что на практике при одновременном заключении и предварительного договора купли-продажи, и договора инвестирования может иметь место привязка условий указанных договоров друг к другу, договоры даже содержат одинаковые суммы и условия оплаты.

При этом в последнем договоре может содержаться условие, в соответствии с которым обязательства инвестора (покупателя) по оплате считаются исполненными после подписания сторонами акта об исполнении обязательств.

Однако в действительности застройщик может подписать с инвестором акт под другим названием: «акт сверки по договору инвестирования».

Как видно, этот акт составляется не к предварительному договору, а к договору инвестирования, поэтому ответчик при возникновении спора станет ссылаться на то, что оплаты по предварительному договору вовсе не было. Это крайний случай, с учётом того, что оба договора могут иметь одинаковые номера и даты, заключаться в отношении одних и тех же объектов, однако такой аргумент ответчика вполне допустим.

Исходя из содержания заключаемых с гражданами договоров инвестирования и предварительных договоров купли-продажи будущей жилой недвижимости (коттеджей) существует риск того, что ответчик будет утверждать, а суд признает при толковании, что воля сторон при заключении этих договоров направлена на участие сторон (и в частности инвестора — гражданина) в соинвестировании строительства и на заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества в будущем, а не на финансирование строительства исключительно инвестором (покупателем). Следовательно, к отношениям сторон должен применяться ГК РФ, которым взыскание законной неустойки за просрочку исполнения обязательства не предусмотрено. Эти выводы могут следовать из предмета и содержания предварительного договора, а также из договора инвестирования, в котором может предусматриваться использование кредитных средств для строительства и участие инвестора-застройщика в инвестициях не только путём привлечения средств инвестора, но и собственными средствами (хотя действительность такого участия может быть проверена в ходе судебного разбирательства).

В целом, решение конкретного дела зависит от фактических обстоятельств с учётом вины должника (ст. 401 ГК РФ). Тем не менее при наличии ст. 333 ГК РФ существует вероятность снижения размера неустойки судом, поэтому итоговый размер неустойки, если она будет взыскана, непредсказуем и может быть значительно ниже заявляемого истцами.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?907

Как взыскать неустойку с застройщика в суде по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)?

В этой статье подробно разберём тему про взыскание неустойки со строительной компании за просрочку ДДУ, ответим на многие вопросы. А если вам не охота читать много полезной информации — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Обязательно ли обращаться в суд для взыскания неустойки с застройщика?

В суд нужно обращаться в том случае, если застройщик отказался добровольно выплатить неустойку в досудебном претензионном порядке. Можно, конечно, и сразу напрямую пойти в суд, не обращаясь к застройщику. Но в этом случае вы потеряете право требовать штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке согласно Закона «О защите прав потребителя».

Поэтому в интересах дольщика лучше поступить следующим образом: сначала обратиться с застройщику с претензией и попросить добровольно выплатить неустойку. И если застройщик откажет либо предложит заплатить меньше, чем вы считаете разумным —  тогда следует идти в суд и требовать помимо законной неустойки выплату штрафа.

Нужно учитывать тот аспект, что когда вы обращаетесь к застройщику с просьбой выплатить неустойку добровольно, в настоящее время застройщики научились быть хитрее.

Есть застройщики, которые умеют достаточно хорошо работать с подобной категорией споров. и они вам не откажут. Они предложат выплату.

Они сами вам примерно рассчитают сколько примерно на практике удовлетворяется сумма требований в суде. И предложат чуть меньше, но здесь и прямо сейчас.

Например, у вас сумма неустойки 500000 рублей. Застройщик понимает, что вам присудят примерно половину — 250000 рублей. И предлагает клиенту: «Давайте мы вам без суда заплатим 200000 или 180000 рублей. Зато сейчас. Или вы полгода по судам будете ходить и тратить время и деньги.» Здесь нужно всё взвесить — журавль в небе или синица в рукаве.

Поэтому в некоторых случаях ,когда застройщик предлагает меньшие деньги, но всё же адекватную сумму и сразу, нужно согласиться.

Обязательно ли писать претензию застройщику или можно сразу идти в суд?

Можно сразу пойти в суд. Но в этом случае вы потеряете право на взыскание дополнительного штрафа со строительной компании, в случае, если застройщик добровольно не удовлетворит требования.

В случае, если вы напишите претензию, то у вас появится возможность получить деньги быстрее, чем через суд (может застройщик действительно заплатит адекватную сумму). А если застройщик откажется или проигнорирует вашу претензию, то вы дополнительно можете рассчитывать на компенсацию в виде штрафа в размере 50% от присужденной неустойки.

Поэтому претензию застройщику писать настоятельно рекомендуется.

В какой суд обращаться на застройщика?

Так как отношения между застройщиком и клиентом-дольщиком регулируется Законом «О защите прав потребителей», то можно обращаться в суд как по месту нахождения застройщика (по его юридическому адресу), так и по своему месту жительства, то есть по месту регистрации. То есть вы вправе выбирать где вам удобнее. На практике дольщик этих деталей не знает.

Совет: Можно открыть сайт суда по месту нахождения застройщика. Там найти примеры судебных решений именно с этим застройщиком по его наименованию. Возможно вы не первый. И смотрите какая там складывается практика.

Скорее всего, по вашему делу будет примерно такое же решение. Также можно посмотреть какая практика с другими застройщиками в суде по вашему адресу регистрации.

На основе анализа судебной практики в разных судах можно выбрать куда лучше обращаться.

Практика показывает, что лучше обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения застройщика. В таком случае больше вероятности избежать возможной заинтересованности и ангажированности со стороны судов.

Какие документы нужны для суда?

Примерный перечень документов для взыскания неустойки:

1. Договор участия в долевом строительстве.
2. Акт приёма передачи, если подписан.
3. Дополнительные соглашения, подписанные с застройщиком.
4. Документы, подтверждающие оплату квартиры (квитанции, платёжные поручения и т.п.).
5. Официальные письма от застройщика.
6. Претензия застройщику, если официально направляли.
7. Исковое заявление.
8. Расчёт неустойки.
9. Доверенность (если интересы в суде будет представлять доверенное лицо).

Как проходит судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика?

1. Вам нужно будет рассказать всю ситуацию судье: когда был заключён договор, когда и в какой сумме оплатили, какой срок сдачи по договору, как рассчитана неустойка, какие требования предъявляете. Некоторые судьи сами зачитывают исковое заявление, а вам задают вопросы только по существу.
2. Далее заслушивают мнение представителя застройщика. Как правило, застройщик будет настаивать на снижении неустойки.
3. Все объяснения заносятся в протокол судебного заседания.
4. Нужно быть готовым к тому, чтобы представить контрвозражения на возражения ответчика.

   Лучше заранее подготовить «возражения на возражения» и придти в суд подготовленным, чтобы не откладывать судебное заседание, а сразу предоставить свою мотивированную позицию на возражения ответчика. В некоторых случаях удается решить всё дело в 1 заседание.

5. Суд вынесет решение, которое вступает в силу через 1 месяц.

Как долго длится суд со строительной компанией?

Споры с застройщиками затягиваются исключительно из за того, что у суда есть определенная загрузка, есть график судебных заседаний.

После подачи документов в суд, суд назначает, как правило заседание примерно через 1 месяц. Первое заседание — предварительное (или его еще называют «беседа»). Первое судебное заседание может сразу перейти в основное, если позиции сторон ясны и с документами всё в порядке.

Но чаще всего весь процесс проходит в 2 судебных заседания: предварительное и основное. После предварительного суд назначает основное заседание тоже в пределах 1 месяца.

Таким образом, примерно за 2 месяца рассмотрение данного вопроса должно завершиться. Еще дается 1 месяц на вступление решения суда в законную силу. Получается всего 3 месяца.

Застройщик, возможно будет обжаловать данное решение, каким бы оно ни было, с целью затянуть момент вступления в силу данного решения ,чтобы оттянуть момент выплаты денег. Апелляционное обжалование занимает еще 2 месяца.

Что делать после решения суда?

1. Если это решение суда 1-ой инстанции, то нужно подождать 1 месяц пока оно вступит в силу.
2. Далее следует написать «Заявление на получение исполнительного листа».
3. Исполнительный лист можно передать в ССП — службу судебных приставов или направить в банк, где открыт счёт вашего застройщика.

   Если застройщик успешно стоит на ногах и ему легко рассчитаться с дольщиком, он не будет прятаться и открывать счета в других банках, то исполлист лучше направить в банк для исполнения. Банк за 3 дня должен списать деньги со счёта застройщика и перечислить на ваш счёт.

   Если вы не уверены, что у застройщика есть деньги или не знаете его счёт — то лучше исполлист отдать судебным приставам. Через приставов, конечно процесс будет проходить дольше, но в ситуации неизвестности это более надежнее, чем отдавать в банк.

Что делать если застройщик не платит по решению суда?

Нужно работать со службой судебных приставов.

Если в рамках исполнительного производства проведены все меры, которые возможны, живых денег у компании нет, то нужно будет включаться в «Реестр требований кредиторов», возможно инициировать процедуру банкротства, при условии, что у вас есть право требовать не только неустойку, а, например, вы отказались от квартиры, расторгли договор и потребовали возврата денег за квартиру с возвратом компенсации за пользование чужими денежными средствами.

Если право требования основного долга более 300000 рублей — вы можете инициировать процедуру банкротства в отношении должника. но если у вас только неустойка, то инициировать процедуру банкротства вы не можете.

Можно найти других таких же пострадавших, скооперироваться, собрать коалицию. В таких делах часто имеют значение политические аспекты, привлечение СМИ и т.д. Нужно отслеживать и мониторить информацию по застройщику, потому что он рано или поздно начнёт банкротиться.

Что делать если застройщик банкротится?

Нужно включаться в реестр кредиторов по правилам 7-го параграфа закона о банкротстве.

У вас появляется право требования не только в виде денежных средств, но и право требования объекта, который строился. Часто бывают моменты, когда застройщик банкротится чуть-чуть недосдав дом. Дом практически готов, остались небольшие недоделки. И дальше объект можно достроить, создав ЖСК — жилищно-строительный кооператив.

А есть ситуации, когда застройщик банкротится на стадии котлована. Конечно, нужно всё равно включаться в реестр кредиторов, но эта ситуация более сложная, так как объект вообще не построен.

Источник: https://yuristprav.ru/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika-v-sude-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-ddu