На что расчитывать при расселении коммуналки?

Доклад директора Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс-Недвижимость» Ирины Забродиной

Я хотела бы немного отойти в сторону от заявленной мною темы про улучшение жилищных условий с использованием ипотечных механизмов и подробнее остановиться на самой животрепещущей сегодня теме – расселение коммунальных квартир с использованием государственных дотаций.

Я прочла существующие законопроекты относительно расселения коммунальных квартир и хочу сказать, что понять принципы их действия очень сложно. То, что сегодня говорят о расселении – это верхушка айсберга. Складывается впечатление, что все пойдет легко и просто. Это не так.

Насколько эффективными станут подобные программы, зависит от понимания людьми того, как они действуют.

Я хотела бы заострить внимание аудитории на важных деталях, о которых обычно говорят мало. Во-первых, нужно быть готовыми к тому, что прежде чем программа расселения коммунальных квартир будет отработана, пройдет немало времени. Наверняка возникнет очередь из желающих принять в ней участие.

В программу расселения попадают только те квартиры, жильцы которых стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Но нужно иметь в виду, что расселенными могут быть и те «коммуналки», обитатели которых изъявят желание и смогут встать на очередь в качестве нуждающихся в содействии на улучшение жилищных условий. Так вот условия при постановке на эту более «мягкую» очередь совсем другие.

Я специально связалась с Жилищным комитетом и узнала про условия постановки на очередь в качестве нуждающихся в содействии на улучшение жилищных условий.

Итак, для проживающих в отдельных квартирах условия постановки следующие: во-первых, гражданин должен прожить в Санкт-Петербурге не менее 10 лет, во-вторых, метраж общей площади отдельной квартиры должен быть менее 10 квадратных метров на человека. Пример: если в квартире проживает пятеро человек, то общей площади на них должно приходиться менее 50 квадратных метров. Тогда есть шанс встать в очередь.

Для проживающих в коммунальных квартирах условия постановки на очередь в качестве нуждающихся в содействии по улучшению жилищных условий следующие. Также гражданину необходимо проживать в Петербурге не менее 10 лет.

Необходимый для постановки на очередь метраж высчитывается по следующей формуле: общий метраж всей коммунальной квартиры умножить на площадь занимаемой комнаты и поделить на метраж жилой площади всей квартиры и на число прописанных в этой комнате граждан.

Если полученная величина больше 15 квадратных метров, то на очередь не ставят . Если меньше – ставят.

Существует два принципиально разных механизма расселения коммунальных квартир. Первый – это когда в качестве инвестора выступает юридическое лицо. Отмечу, что город считает инвестором в том числе и риэлтора.

На самом деле риэлтор не инвестор, он помогает, содействует гражданам в улучшении жилищных условий, но инвестором не является.

В частности город считает, что инвесторы активно возьмутся за расселение коммунальных квартир, будут конкурировать между собой, устраивать торги и определять, кому попадет самый лакомый кусок – квартира, дом, подъезд.

При этом предполагается, что инвесторам может быть предложена помощь – дотация по выкупу жилого помещения в размере до 30% от стоимости. Поэтому считается, что расселение коммуналок инвесторам будет выгодно. Но пока эта схема не работает, и никто не знает, как она будет работать.

А сейчас подробнее остановлюсь на схеме расселения коммунальных квартир, когда инвестором –покупателем является физическое лицо. То есть, когда речь идет о жилых коммунальных квартирах, на которые находится покупатель.

Я позволю себе предложить алгоритм как все это должно действовать.

Прежде всего, определяется критерий, согласно которому коммунальная квартира попадает в программу расселения. Напомню, это обязательное требования к жильцам, чтобы они постоянно проживали в Петербурге и стояли на очереди.

Понятно, что попасть в программу захотят многие коммуналки, поэтому введено так называемое первоочередное право. В первую очередь на расселение смогут рассчитывать квартиры, которые находятся в практически расселенных домах, на первых этажах, то есть самые удобные для инвестора варианты.

Затем должен быть составлен примерный список расселяемых коммунальных квартир Пока непонятно каким образом он будет создаваться и публиковаться.

Каждому из жителей коммунальной квартиры рассчитывается субсидия на покупку жилья. Горожане получат дотацию от города в размере 30% от средней рыночной стоимости за количество причитающихся квадратных метров. Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья сегодня порядка 64 тысячи рублей.

Приведу пример: одиноко проживающему в коммунальной квартире человеку по социальной норме положено 33 квадратных метра. Умножаем метраж на среднерыночную стоимость квадратного метра и высчитываем из этой суммы 30%. Примерная сумма субсидии получается 633,4 тысячи рублей.

Если в коммунальной квартире проживает два человека, то на каждого по соцнорме приходится по 18 квадратных метра жилья. Суммируем метраж (36 кв м) и умножаем на среднерыночную стоимость жилья (64 тыс. рублей). 30% от полученной суммы составит порядка 690 тысяч рублей.

Это и будет субсидия, но уже на двоих жильцов. Суммы, честно говоря, не впечатляющие, причем, получить их граждане смогут только в том случае, если процесс расселения будет проходить, если будет найден инвестор, который согласиться на все предложенные условия.

Использовать эти дотации можно строго на расселение.

Дальше наступает самое сложное – найти того инвестора, который возьмется за расселение коммунальных квартир. После этого инвестор, жильцы коммунальной квартиры и город заключают трехстороннее соглашение. Но тут возникает вопрос – как пойдет процесс, если одна из сторон откажется участвовать в нем? Ответа нет, других механизмов законодательно не предусмотрено.

Еще больше сложностей возникает в самом процессе расселения. На данный момент в законопроекте очень много неясных вещей, которые требуют доработки.

Например, сейчас в городском Жилищном комитете на согласовании лежит письмо о том, чтобы разрешать не указывать в договоре купли-продажи между жителем коммунальной квартиры и продавцом альтернативного жилья реальной рыночной стоимости объекта.

Иначе мы отсечем очень большое количество продавцов квартир, которыми граждане владеют менее 3 лет (возникает необходимость уплаты налога).

Хочу сказать, что в каждой государственной программе по улучшению жилищных условий граждан на поверхности лежит все самое положительное. А если копнуть поглубже – вылезает масса шероховатостей и сложностей.

Для того, чтобы такие программы начали работать, нужно приложить массу усилий.

Граждане должны понимать, что расселение коммунальных квартир – очень сложная задача, и не каждый инвестор будет готов взяться за это дело.

Закончить свое выступление хочу на положительном моменте. Все-таки у так называемых неликвидных коммунальных квартир (где отсутствуют собственники, часть комнат приватизирована, часть – нет) появился шанс на расселение. Все-таки законом предусмотрены схемы (хотя пока и не отработанные), по которым такое жилье будет расселяться.

Версия для печати

Источник: http://www.gilproekt.ru/about/article/4440.html

Советы юриста. Расселение квартир

АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»  продолжает серию публикаций, в которых специалисты отвечают на поступившие от посетителей нашего сайта вопросы, объединив их по тематике. Сегодня речь пойдет о расселении квартир и возникающих при этом проблемах.

Вопрос: Как будут расселять хрущевки в Санкт-Петербурге: по площади квартиры или социальным нормам? У нас четырехкомнатная квартира, 43 кв. м. жилой и 59 кв. м. общей площади. Семья из четырех человек: муж, жена, дочь 16 лет и сын 19 лет. Что мы можем получить максимально и минимально по условиям найма? Что получит в нашем случае собственник? Выгодно ли нам приватизировать квартиру?

Если квартира не приватизирована, то получить Вы должны благоустроенную квартиру (тип дома и район города — любые), площадью не меньшей, чем у квартиры, из которой Вас выселяют. Т.е.

Вам должны дать 3-х комнатную квартиру (количество комнат определяется составом Вашей семьи) общей площадью не менее 59 кв. м.

Если квартира в собственности — Вам будут предлагать то же самое, а в случае Вашего отказа — суд будет определять рыночную стоимость квартиры, принудительно выплачивать Вам эти деньги и выселять из квартиры.

В случае согласия, альтернативную квартиру Вам предоставят на праве собственности. Так что принципиальной разницы в зависимости от собственности на квартиру нет. Однако приватизация заканчивается летом 2010 года. Так что, если Вас не расселят в ближайшие годы, лучше все-таки приватизировать квартиру.

Вопрос: При сносе приватизированной квартиры обещают предоставить равноценную, а избытки площади не докупать, а оформить по социальному найму. На основании какого закона возможно такое совмещение форм собственности? Чем это чревато для меня в дальнейшем?

По закону при изъятии жилья в собственности администрация может предоставить собственнику другое жилье. Право, на котором предоставляется это жилье законом (ст. 32 Жилищного кодекса РФ) жестко не определено, т.е. оно может быть предоставлено как на праве собственности, так на и на праве социального найма, если собственник с этим согласен.

Чаще всего, это собственность. Но если речь идет о том, что часть предоставляемой квартиры передается в собственность, а часть — в наем, то это необычная, хотя с юридической точки зрения — возможная, ситуация.

Вероятно, это связано с тем, что объединены два отдельных процесса: изъятие собственности на квартиру (при этом равноценная площадь передается в собственность), и улучшение жилищных условий (при этом предоставляется жилье по найму по нормам предоставления с учетом площади, переданной в собственность).

Чревато это только тем, что Вы не сможете приватизировать жилье, предоставленное по договору социального найма, если все члены Вашей семьи использовали свое право приватизации.

Вопрос: Я проживаю в приватизированной комнате 8 кв. м. двухкомнатной коммуналке с сыном 13-ти лет. Скажите, пожалуйста, можем ли мы встать на учет по программе «Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга», и куда для этого обращаться?

Для начала Вам надо встать на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (для этого семья, проживающая в коммунальной квартире, должна отвечать двум критериям: иметь общую площадь жилья менее 15 кв.м.

на человека, и быть малоимущей), или в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий (для этого семья, проживающая в коммунальной квартире, также должна отвечать двум критериям: проживать в Санкт-Петербурге не менее 10 лет, и не иметь другого жилья).

Для включения в Целевую программу «Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга» необходимо, что бы все жильцы «коммуналки» являлись нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий, а также все жильцы должны дать свое согласие на участие в этой программе. Обращаться по этим вопросам надо в отдел учета и распределения жилой площади районной администрации.

Вопрос: Мы хотим купить комнату 16 кв. м. в коммуналке на четверых в равных долях, одна семья. Дом определен под снос, комната приватизирована. Как правильно это оформить? На что можно рассчитывать при сносе дома?

В результате сноса дома Вы вправе рассчитывать на получение равноценного по площади жилья (комнаты или квартиры), или на выкуп приобретенной комнаты по рыночной цене. Количество собственников и их нуждаемость в улучшении жилищных условий значения не имеют.

Так что, если покупку Вы делаете только для того, чтобы попасть под расселение, учитывайте эти положения закона.

Оформлять лучше куплей-продажей с указанием реальной цены покупки, так как при определении выкупной рыночной стоимости суд будет учитывать цену Вашей покупки наряду с заключением эксперта о рыночной стоимости комнаты, а при дарении учитываться будет только заключение эксперта.

Вопрос: Я, мама, брат (20 лет), отчим и моя маленькая дочь прописаны в однокомнатной квартире. Моя мама и отчим разведены уже 17 лет. Я замужем и муж не прописан в Москве и владельцем жилья не является.

В следующем году подходит очередь на расселение. В департаменте жилищной политики сказали, что нам оставят эту однокомнатную квартиру и дадут ещё одну площадь.

Можем ли мы претендовать на три отдельные жилплощади как три разные семьи: отчим; мама и брат; я и моя дочь?

Ответ даем исходя из предположения, что подходит Ваша очередь на улучшение жилищных условий. В результате Вы должны получить жилье общей площадью 90 кв. м, состоящее из трех изолированных комнат.

Если Вы оставляете себе однокомнатную квартиру, то дополнительно к ней Вы должны получить жилье, состоящее из двух (и более) комнат, площадь которого равна разнице между 90 кв.м. и общей площадью Вашей однокомнатной квартиры.

Что именно это будет: две однокомнатных квартиры, или двухкомнатная квартира, решать будет жилищная комиссия, исходя из указанных положений и конкретной площади имеющегося у администрации на момент принятия решения жилья.

Ваше желание может быть учтено, если оно не приведет к существенному превышению нормы в 90 кв.м., и у администрации будут в наличии двух однокомнатных квартиры необходимой площади.

Источник: https://jurinfo.com/stati/nedvizhimost/1200862800/

Как разъехаться? Найти ответ на этот вопрос пытаются жильцы нескольких тысяч коммунальных квартир в столице

Как разъехаться ?Найти ответ на этот вопрос пытаются жильцы нескольких тысяч коммунальных квартир в столицеТенденцииДлительное время создание общежитий на базе бывших «барских» и «сталинских» квартир рассматривалось как один из вариантов решения жилищной проблемы в нашей стране. В конце 50-х государственная жилищная политика изменилась в пользу возведения массового изолированного жилья. С тех пор и началось постепенное расселение и перепланировка коммунальных квартир. Сейчас государство в процессе ликвидации коммуналок участия не принимает. Причина — отсутствие материальных средств. На протяжении нескольких последних лет из городского бюджета деньги на расселение коммунальных квартир не выделялись.Между тем столичные риэлтеры еще в начале 90-х годов очень заинтересовались возможностью расселения коммуналок. Ведь такие квартиры находились преимущественно в домах, распложенных в престижной центральной части города. К тому же зарождающийся средний класс и все прибывающая армия иностранных представителей готовы были прилично платить за шикарные многокомнатные апартаменты. В свою очередь жильцы коммуналок соглашались без особенных капризов разъехаться подальше друг от друга. И в 1993 году в деле расселения коммунальных квартир был отмечен настоящий бум. Сегодня ситуация радикально изменилась. Спрос на «элитные» квартиры в престижных районах столицы остается по-прежнему высоким, а цены стабильными ($600-900 за 1 кв. м общей площади). Но «товар», предлагаемый сейчас на рынке недвижимости, во многих случаях не отвечает требованиям, предъявляемым к элитному жилью. Потому банки данных агентств недвижимости начали наполняться «некондиционным» товаром: многонаселенными квартирами в домах, требующих ремонта, где отсутствуют элементарные удобства (мусоропроводы, централизованное горячее водоснабжение, лифт и т. д.).Кроме того, покупатели сейчас предъявляют требования и к соседям. Так, для них уже важно и то, что будущие апартаменты должны находиться в доме, где большинство квартир расселены или готовятся к такому процессу — ведь от этого зависит будущее окружение и безопасность их владельца. Усложнять процедуру расселения стали и сами жильцы коммуналок, которые хотят получить слишком много. Сегодня «коммунальщиков» трудно убедить переехать на окраину города или поменять свои 40 кв. м жилой площади в общей квартире на меньшее индивидуальное жилье.Механизмы расселенияКак правило, риэлтеры расселяют коммунальные квартиры под конкретного заказчика. Наиболее предпочтительная для агентств недвижимости схема расчетов с клиентами при расселении коммуналки — это 100%-ная предоплата сделки. Ранее некоторые фирмы предлагали и более рискованные для себя варианты взаиморасчетов. Так, покупатель экс-коммуналки вносил только аванс в размере 40% от стоимости квартиры, а остальную часть суммы — уже после расселения.Риэлтеры предпочитают действовать по стандартной схеме организации «разъезда коммунальщиков», извлекая прибыль за счет использования при расселении коммуналок квартир, которые имеются в их собственных базах данных. К примеру, при расселении 4-5-комнатной квартиры ее жильцам предлагают четыре однокомнатные квартиры, в цену которых уже заложен комиссионный процент (в среднем 5%). Таким образом, на данной операции агентство недвижимости может получить прибыль и, соответственно, будет заинтересовано заниматься расселением коммуналки. Очень редко крупные риэлтерские компании берутся расселить коммунальную квартиру за свои деньги для последующей ее продажи. Это может иметь место лишь в том случае, если риэлторы считают, что рентабельность такой операции и возможность быстрой реализации объекта достаточно высоки.В принципе, обитатели коммунальной квартиры (при соблюдении определенных условий) могут не только удачно разъехаться, но и заработать на этом деньги, скажем, для ремонта своих новых апартаментов. Главное, в таком деле — реальность требований и согласованность действий всех соседей по коммунальной квартире.Для риэлтеров перспектива выгодного расселения коммунальной квартиры зависит от размера компенсации, которую придется выплатить ее жильцам. Как правило, если в квартире проживает больше трех собственников, она становится мало привлекательной для торговцев недвижимостью. (Потому что в таком случае придется предоставить каждому из собственников, как минимум, двухкомнатную квартиру).Схем разъезда может быть много. Все они базируются на том, что владельцам лицевых счетов в коммуналке предоставляется индивидуальное жилье, площадь которого зависит от размера ранее занимаемой жилой площади. Например, если семья занимала 3 больших комнаты в 5-комнатной коммунальной квартире в самом центре города, то она может, условно говоря, рассчитывать на две двухкомнатные и одну однокомнатную квартиры на окраине или на две однокомнатные квартиры ближе к центру. Или, скажем, получить одну трехкомнатную квартиру возле станции метро и в дополнение — денежную компенсацию.Когда же соседи действуют несогласованно, могут возникнуть проблемы. Например, один из жильцов коммуналки выдвинет риэлтерам невыполнимые условия. Тогда под угрозой окажется расселение всей коммунальной квартиры. Иногда соседи по коммуналке выкупают друг у друга жилую площадь и таким образом самостоятельно «расселяют» свою квартиру. Спрос на отдельные комнаты в коммунальных квартирах столицы, перспективных для расселения, сегодня достаточно велик. И потому в большинстве случаев их стоимость непомерно завышена. Правда, «коммунальщики» с чрезмерными запросами имеют мало шансов разъехаться. А вообще, как говорят специалисты, в настоящее время практически не осталось коммуналок, за расселение которых инвестор готов платить действительно большие деньги.Сергей Танцюра

Источник: https://100realty.ua/archive-article/1210

Расселение коммуналок в Санкт-Петербурге: реалии на 2018 год

Проблема расселения коммунальных квартир в Санкт-Петербурге — краеугольный камень в жилищной политике местных властей с 2012 года. Этот вопрос находится на повестке дня более двух десятилетий. Несмотря на комплекс мер, которые принимаются в этом направлении, тысячи людей год за годом ждут помощи государства в вопросе получения собственного жилья, некоторые — по полжизни и дольше.

В 2008 году власти пересмотрели стратегию, запустив программу «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

На тот период в Северной столице их количество превышало 116 000 — более полумиллиона человек ежедневно мирились с неизбежными бытовыми неудобствами «муравейников».

К середине лета 2017 года в черте Петербурга осталось 76 600 таких квартир, в которых до сих пор проживает почти четверть миллиона семей; 87 000 из них ждут своей очереди на расселение коммуналок.

Несмотря на положительную динамику, ситуация остается плачевной и программу продлили до 2020 года. Рассмотрим, почему события развиваются медленнее ожидаемого темпа, какие меры предпринимают власть имущие для решения жилищного вопроса в коммунальном секторе и на что надеяться людям. Без эмоций о наболевшем: цифрах, перспективах и прогнозах чиновников.

Ограниченное финансирование и бюрократические заминки — первое, на что жалуются люди. Но причины проблемы куда многообразнее. Откуда берется столько коммунальных квартир? Они появляются при разводах, когда бывшие супруги из-за невозможности решить вопрос отдельного жилья продолжают сосуществовать на одной площади.

Или когда недвижимость переходит в наследство нескольким людям, которые вынуждены съехаться.

Коммуналки в разваливающемся доме в центре СПб — не единственный вариант, они начали появляться и в новостройках: люди, не имеющие средств на покупку отдельной квартиры, обращаются к первичному рынку, приобретая жилье на окраинах вскладчину.

Привлечение инвесторов для расселения «муравейников» было действенным шагом, но активность заключения сделок в этом направлении за последние несколько лет заметно снизилась. Большая часть ликвидных объектов уже раскуплена и освоена.

Еще одна проблема: ожидания жильцов коммунальных квартир зачастую не совпадают с возможностями инвесторов и реальным положением дел на рынке недвижимости. К примеру, далеко не все хотят переезжать в пригороды или покидать престижные районы, перебираясь в удаленные от центра «спальники».

Нередки и случаи, когда собственник и инвестор не могут договориться о цене.

Если вы являетесь владельцем жилой площади в коммунальной квартире и рассматриваете вопрос расселения как желанное и положительное изменение, вам необходимо подготовиться к этому процессу. Чтобы избежать разногласий с потенциальным покупателем, объективно оцените собственные возможности и изучите рынок жилья. В определении текущих цен на квартиры в новостройках вам поможет поисковый фильтр:

Основные сложности:

• вопрос рентабельности (расселение части коммунальных квартир как в спальных районах, так и в элитных центральных требует трат, в разы превышающих рыночную стоимость этих объектов);
• недостаток средств и альтернатив для переезда (даже с учетом выплат от города, полученных в рамках целевой программы, не все жильцы коммуналок могут найти отдельное жилье);
• юридические заминки (если часть документов не оформлена или один из собственников числится пропавшим без вести).

Раньше продать комнату в коммунальной квартире без согласия собственников остальных помещений было невозможно. В 2015 году это ограничение сняли — теперь человек, стоящий в очереди на расселение, может не только самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости, но и имеет право получить социальную выплату, невзирая на жилищные планы соседей.

Как видим, Горжилобмен Санкт-Петербурга заботит не число ликвидированных коммуналок, а количество людей, получивших вместо комнаты свою квартиру.

В 2016 году полноценное новоселье отпраздновало 16 000 семей. Более половины из их числа получили свои квартиры, воспользовавшись целевыми городскими программами.

Важно: расселение без согласия всех жителей коммуналки теперь реально, но квартиры, в которых соседи смогли прийти к компромиссу, приоритетнее и для города, и для инвесторов.

Губернатор СПб Георгий Полтавченко сообщил, что в 2016 году расселено 4 816 «общих ульев», а за последние 5 лет — около 30 000. Власть стремится упростить процесс, в том числе и увеличивая социальные выплаты в рамках программы.

По данным СПБ ГБУ «Горжилобмен», объемы господдержки на III квартал 2017 года составили 821 409 руб. для одиноких людей и от 448 041 руб. для каждого члена семьи (до 3 и более млн руб. в сумме).

В 2018 году эти цифры выросли до 887 317 рублей – для того, кто проживет один, и от 483 991 на человека для семей. Максимальная сумма субсидии – 3 871 929, на такую помощь может рассчитывать семейство из восьми членов. Теперь городской бюджет покрывает не 30, а 40% средней стоимости жилья.

Ответственность в тендерах на расселение между городом и инвесторами делится 30% на 70% или 50% на 50% для многокомнатных коммуналок и аварийного жилья. С 2008 года уже проведено больше 40 тендеров.

Перераспределение помещений. Получив социальную помощь от города, можно выкупить оставшиеся комнаты (-ту) у других собственников по льготам (рассрочка, понижающий коэффициент среднерыночной стоимости жилья) или решить вопрос путем обмена.

Расселение в дома коммерческого найма. Для очередников действуют льготные цены на аренду жилья в таких домах (примерно от 2 000 руб. в месяц). Снимать комнату у города выгоднее, чем у частников, но при переселении в дом соц. найма человек снимается с жилищного учета.

Привлечение инвестора. Все жильцы продают свои комнаты одному покупателю, которым теперь могут быть не только юрлица, но и простые люди. Это нововведение повышает шансы расселения коммунальных квартир, выпадающих из зоны интереса коммерческих организаций.

Важно: с допуском граждан к государственным конкурсам на расселение коммуналок количество участников тендеров увеличилось, больше половины квартир выкупается именно частниками.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

С использованием социальных выплат в рамках программы расселения коммуналок можно купить любое жилье в Санкт-Петербурге или его пригородах:

• квартиру или дом на вторичном рынке;
• жилплощадь на первичном рынке по ДДУ или ЖСК при условии готовности здания от 70%;
• оставшиеся в квартире комнаты (-ту), принадлежащие соседям или городскому фонду (жилье при этом должно стать отдельным).

Главное — успеть освоить средства в течение 12 месяцев.

С момента запуска программы ежегодно около 5 000 человек получает отдельную жилплощадь. Только с 2011 по 2015-й количество людей, воспользовавшихся ею, выросло в 3 раза.

В 2018 году на предоставление очередникам субсидии по программе расселения коммунальных квартир в Петербурге из городского бюджета выделили более трех миллиардов рублей. Спада взятого темпа, по прогнозам чиновников, не предвидится.

За прошедшие 5 лет более 85 000 семей получили отдельную жилплощадь, почти половине из них достичь цели помогли городские целевые продукты. Число очередников сократилось за этот период до 150 000.

Несмотря на постепенное улучшение ситуации с коммунальными квартирами, эффективность программы по их расселению напрямую зависит от дополнительных мер: строительства новых домов, реновации старого жилого фонда, а также реконструкции исторических районов в перспективе.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» в который раз продлена, теперь — до 2020 года. Аналитики предполагают дополнительные отсрочки. Властями Северной столицы на решение этой проблемы к лету 2017 года потрачено более 15 млрд руб. Но пока расселено чуть более 30% коммуналок.

Руководство жилищного комитета Петербурга признает, что на 2018 год раздать каждой семье, ждущей своей очереди, по квартире невозможно. О причинах такого положения дел мы писали выше.

Остается надеяться на то, что ликвидация коммунального наследия Северной столицы, пусть и медленнее, чем хотелось бы, придет к своему логическому завершению в ближайшие несколько лет, ведь потенциал виден.

Источник: https://mirndv.ru/blog/peterburg-gorod-mostov-belyh-nochej-i-kommunalok/

Какое жилье дадут при расселении, вместо комнаты (квартиры) в аварийном доме?

Давайте рассмотрим сегодня вопрос касающийся расселения из ветхо-авариного жилья, а конкретно, какое жильё предоставляют при расселении.

Старые дома которые попали под программу «ветхого жилья» расселяют, у кого то квартира в таком доме приватизирована, а у кого то нет и всех интересует один и тот же вопрос, какое жилье дадут, имеют ли право уменьшить жилплощадь и многое другое. Сегодня я хочу ответить на эти вопросы.

В процессе переселения из аварийного жилья всем нанимателям муниципальных квартир (т.е. тем жильцам чья квартира не приватизирована) предоставляется равнозначное жилое помещение, точно так же в социальный наем.

А тем жильцам (собственникам, чьи квартиры были приватизированы), могут предоставить различные варианты, все будет зависеть от конкретной местной программы по переселению.

По правилам во время переселения со всеми собственниками должен заключаться договор мены, по которому взамен старой, предоставляется новая квартира (жилплощадь), также может выдаваться денежная компенсация, за квартиру в старом аварийном доме.

Но также закон не обязывает предоставлять собственникам именно равнозначные по площади жилые помещения (такая гарантия имеется только у тех, у кого жилплощадь находится в найме, т.е. не приватизирована). Все зависит от условия договора, выдадут вам жилплощадь меньшую по размерам чем старая, или выдадут денежную компенсацию на покупку нового жилья (статья 32 и 89 Жилищного Кодекса РФ).

Денежная компенсация выдается только если собственник пожелает, но данная компенсация выдается как правило в безналичном расчете и в зачет на приобретение новой жилплощади (взамен старой), но поскольку выкуп жилого помещения происходит по договору выкупа, то договор это сделка которая согласована сторонами и к примеру если у собственника есть какое то иное жилое помещение и он не планирует приобретать другое в зачет старого из которого его переселяют, то чисто теоретически он может договориться на получение денежной компенсации на руки и указать это в договоре. Но если смотреть на практику, то гораздо проще пойти другим путем, к примеру, до того как ваш дом будет расселяться, вы можете найти покупателя на вашу квартиру и именно такого которому будет интересны условия по расселению и продать ему старую жилплощадь по той цене на которую вы договоритесь, но сделать это нужно именно до того как вы получите уведомление о расселении.

Если квартира из которой вас переселяют была приватизирована, то повторять процесс приватизации с новой квартирой вам не потребуется. Все что вам нужно будет сделать, это заключить договор и далее зарегистрировать право собственности в Росреестре.

После того как вы получили свидетельство о праве собственности вы можете продавать новую квартиру и делать с ней все что хотите, вы официально стали собственником.

Регистрация права собственности займет у вас не более 1 месяца, а вот в какой срок будет заключен договор, зависит только от расторопности местной администрации, а точнее о того, в какой срок вас смогут переселить в новую квартиру.

Что касается расселения из коммунальных квартир занимаемых жильцами по договору социального найма, на что им рассчитывать на какие квадратные метры?

К примеру вы живете в коммунальной квартире где 5 комнат и по договору социального найма вы занимаете только 3, а также вам принадлежат 2 подсобных помещения являющиеся частью занимаемых нами комнат и помещения общего пользования.

Данный дом подлежит сносу и вам предлагают жилищную площадь равную тем трем комнатам, которые вы занимаете но без учета подсобных помещений и помещений общего пользования, мотивируя это тем, что собственниками вы не являетесь.

Законно ли это.

В соответствии со статьей 89 ЖК РФ предоставляемой гражданину в связи со сносом жилье взамен старого по договору социального найма, должно быть равнозначно по площади ранее занимаемому жилому помещению.

Но действующее законодательство не содержит понятия о том, что же входит в общую площадь ранее занимаемого жилого помещения в коммунальной квартире, а также не регулирует порядок определения доли площади вспомогательного использования в коммунальной квартире, приходящихся на лиц занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма. Как указал президиум верховного суда, рассматривая аналогичную категорию споров в случае признания жилого дома аварийный и подлежащим сносу и реконструкции, верховный суд указал, что для определения площади следует применять в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ по аналогии положение статей 15 и 42 ЖК РФ. Так как в соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного пользования предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их пребывание в данном жилом помещении. Исключения составляют веранды, лоджии, балконы, веранды и терасы. Также в соответствии с часть 2 статьи 42 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире, пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Исходя из содержания приведенных выше статей Президиум Верховного суда указал, что в общей площади занимаемой части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, а также площадь вспомогательных помещений которые могут находиться при такой комнате и используются исключительно для обслуживания такой комнаты , к примеру это может быть кладовая, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (это кухня, туалет, ванная и т.д.), которые используются для обслуживания более чем 1 комнаты.

Какой пакет документов нужно собрать жильцам аварийного дома для переезда?

Для заключения договора как социального найма так и договора выкупа в другом жилом помещении которое предоставляется список документов.

Для собственников это:

• Документ подтверждающий право собственности;
• Для лиц которые еще состоят на учете нуждающихся и предполагают, что им будет предоставлена увеличенная жилплощадь, необходимо предоставить документы подтверждающие, что у них нет другого жилого помещения на праве собственности, это выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними документ, что семья малоимущая и не может приобрести жилое помещение в личное пользование, для этого нужны справки о доходах;

Для тех кто занимает помещение по договору социального найма:

• Если претендуют на улучшение жилищных условий, справка о том, что они состоят на учете нуждающихся;
• Справка о составе семьи, справка по форме 9;
• Также справка, подтверждающая, что они не могут улучшить свои жилищные условия самостоятельно;

Надеюсь я в полной мере ответил на интересующий вас вопрос и данная статья была вам полезна. 

Источник: https://yurist174.ru/zhilisnoe-pravo/vyselenie-iz-kvartiry/kakoe-zhile-dadut-pri-rasselenii-vmesto-komnaty-kvartiry-v

Расселение коммуналок: спрашивали – отвечаем

16.02.2009 | 20:00 124412

В рамках «Жилищного проекта» 4 февраля состоялся семинар «Практикум для риэлторов по расселению коммунальных квартир», собравший внушительную (около тысячи человек) аудиторию профессионалов рынка недвижимости. Публикуем ответы на самые интересные вопросы участников семинара.

На вопросы риэлторов отвечали начальник Отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета Галина Шарова и начальник сектора того же отдела Татьяна Кулагина.

– Опишите, пожалуйста, вкратце процедуру расселения трехкомнатной коммунальной квартиры, на которую имеется покупатель и в которой две комнаты приватизированы, а одна – нет, и право приватизации утрачено.

– В этом случае расселение возможно только одним способом – квартира выносится на конкурс. И юридическое лицо может в нем участвовать и добиться права эту квартиру расселять. Если действительно уже есть приобретатель, то, чтобы не терять времени, пожалуйста, приходите во вторник – с 10.00 до 12.00 или в четверг – с 16.00 до 19.00 в Жилищный комитет, на площадь Островского, 11, кабинет № 99.

– Возможно ли квартиры, где покупатель, он же участник программы, уже есть (то есть речь идет о выкупе комнат у соседей), пропускать без очереди, чтобы они как можно раньше получали субсидии?

– Такое предложение не лишено здравого смысла, но есть закон Петербурга о программе расселения коммунальных квартир, который никакой очередности не устанавливает.

Следовательно, и Жилкомитет никаких нормативных актов по этому поводу не может издавать. Однако на практике происходит так.

Если в заявлении участника программы указано, что он выкупает комнаты у соседей, и имеется общее согласие всех жильцов, мы пропускаем – и будем пропускать – такие дела в первую очередь.

– В трехкомнатной квартире две комнаты принадлежат физическим лицам, одна – юридическому лицу. Как расселять объект?

– Надо договариваться. Приходите вместе с их представителями к нам в Жилищный комитет – от всех собственников потребуется только согласие на расселение.

– Может ли квартира, которая приобретается в рамках программы расселения, быть под залогом в банке?

– Нет, квартира, находящаяся под залогом, не может участвовать в программе.

– Для тех, кто уже получил соцвыплаты – по 101,3 тыс. руб. за кв. м (такая сумма начислялась в прошлом году), не будет ли пересмотра в связи с секвестированием госбюджета? Как ГУИОН будет рассчитывать размер соцвыплаты в 2009 году?

– За ГУИОН специалисты Жилкомитета, как вы понимаете, отвечать неправомочны. А что касается тех, кто уже получил социальные выплаты, исходя из среднерыночной стоимости 101,3 тыс. руб. за кв. м, – для них ничего не изменится, это совершенно точно.

На 2008 год городской казной было выделено 1,5 млрд, деньги эти людям розданы, и обратно их никто не заберет. Бюджет Петербурга на 2009 год сокращен в три раза, это всем известный факт.

И теперь мы ждем того момента, когда можно будет начислять социальные выплаты.

– Могут ли участвовать в программе расселения квартиры, где не все жильцы состоят на очереди?

– Безусловно, могут, однако социальные выплаты получат только очередники.

– Могут ли жильцы коммунальной квартиры участвовать в программе по расселению, если часть комнат не приватизирована, существуют большие долги по квартплате, но право на приватизацию не утрачено? Как покупатель приобретет всю квартиру с разными видами собственности?

– Давайте по порядку. Есть долг по квартплате, и на эту квартиру вы нашли инвестора. Прежде всего гасятся долги и приватизируются все жилые помещения – риэлторы должны это знать лучше меня. Вряд ли накопились астрономические задолженности – при суммах свыше 30 тыс. руб. ГУЖА обращаются в суд с исками о выселении.

– Дает ли право на соцвыплату очередь по содействию в улучшении жилищных условий, если сама постановка на учет состоялась недавно?

– Если вы внимательно читали закон, то знаете: там нигде не оговорены сроки постановки на учет.

Поэтому если вы вдруг нашли квартиру, где ни один из жильцов не является очередником, но все они имеют на это право, и есть инвестор, вы можете одновременно обратиться с заявлениями о включении в программу по расселению и о приеме на учет – и эта квартира будет участвовать в программе.

Вне зависимости от даты постановки на очередь размер социальной выплаты рассчитывается по общей формуле. Формула расчета такова: число членов семьи, состоящих на очереди, умножается на 18 кв. м общей площади (норма на человека), затем – на среднерыночную цену квадратного метра по расчетам ГУИОН. И от получившейся суммы социальная выплата составляет 30%.

– В трехкомнатной коммунальной квартире одна из комнат муниципальная, в ней «прописан» один человек. Его никак не найти, он не появляется уже 10 лет. Есть инвестор. Как расселить?

– Процесс будет сложный, поскольку признать человека утратившим право на жилое помещение можно одним-единственным способом – по решению судебных органов. Следовательно, первое, что вы должны сделать, – это как раз добиться такого решения. С таким заявлением в суд могут обратиться соседи.

– Можно ли упростить процедуру перевода денежных средств со счетов расселенцев на счета продавцов «встречных» квартир? Сейчас банк требует присутствия всех жильцов расселяемой квартиры одновременно для подписания заявления о переводе денег продавцам после представления в банк всех документов по расселению.

– К сожалению, нельзя. Дело в том, что программа многоступенчатая, и деньги начисляются не на одного человека (это только счет открывается на кого-то одного из семьи).

Все члены семьи имеют равные права на эти деньги, поэтому личное согласие каждого должно быть, и требование банка совершенно правомерное. Есть юридические процедуры, которые упрощать нельзя.

А в данном случае речь идет еще и о денежных выплатах.

– Мама – очередник, дочь тоже, живут в разных коммунальных квартирах, жильцы которых не согласны на расселение. В случае если мать и дочь окажутся в одной квартире, сохранится ли право на получение социальных выплат?

– Давайте остановимся на определении понятия «коммунальная квартира», оно подробно прописано в Законе Санкт-Петербурга «О жилищной политике». В нем сказано совершенно четко: квартира, состоящая из двух и более жилых помещений, занимаемых нанимателями или собственниками, не являющимися членами одной семьи.

Круг членов семьи собственника определен ст. 31 Жилищного кодекса РФ, нанимателей – ст. 69. Естественно, мать и дочь никоим образом и ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны членами разных семей. Кроме случаев лишения родительских прав, конечно.

В таком случае позиция Жилищного комитета жесткая – такие квартиры являются отдельными.

– Однополые совершеннолетние дети разъехались по коммунальным квартирам. Могут ли они участвовать в программе расселения?

– Вопрос в том, состоят ли эти однополые дети на очереди и не признан ли их разъезд фактическим ухудшением жилищных условий. Если ухудшение имело место, то согласно действующему законодательству они подлежат снятию с учета и не могут быть приняты на учет вновь в течение пяти лет после совершения таких сделок.

Так что если они проживали в отдельной квартире и потом разъехались по коммунальным, то в течение пяти лет им никакого содействия город оказывать не будет.

А вот если они из одной коммуналки выехали в другую, являются очередниками и не имеют никакого другого жилья в собственности, то они могут участвовать в программе расселения коммунальных квартир.

– Двухкомнатная коммунальная квартира. Одна комната приватизирована, в ней проживают мать и сын, вторая – не приватизирована, «прописаны» в ней бабушка и внучка, бабушка – дитя блокады, на очереди не состоят. Подходит ли эта квартира под вашу программу?

– Если никто в этой квартире на очереди не состоит и права постановки на очередь не имеет – говорить не о чем. Все формы содействия в улучшении жилищных условий за счет городского бюджета рассчитаны только на очередников, другим гражданам у нас сегодня помощь не оказывается.

– Имеет ли право участвовать в программе человек, зарегистрированный в Петербурге менее 10 лет, но работающий в городе более 10 лет и имеющий возможность подтвердить это записями в трудовой книжке?

– Сегодня гражданин имеет возможность установить такие факты в судебном порядке. Подается исковое заявление об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Только через суд – органы власти самостоятельно такие решения принимать не вправе.

– Человек родился в Ленинграде, в возрасте 35 лет вынужден был переселиться в Ленинградскую область. Имел там однокомнатную квартиру, обменял ее на комнату в Петербурге. На очередь не ставят, так как считают, что переезд в коммуналку – ухудшение. Правильно ли это?

– Переезд из отдельной квартиры в коммунальную, действительно, считается ухудшением жилищных условий, вне зависимости от географии. Через пять лет этот гражданин сможет встать на очередь, если будет соблюдено еще одно условие – десять лет в совокупности проживания в Петербурге, подтвержденное документально.

Следующая выставка-семинар “Жилищный проект” состоится 12 марта 2009 года в концертном зале “Карнавал” Аничкова дворца (Невский пр., д.39). Начало – в 17.00. Приглашаются все заинтересованные граждане.

Вход и консультации – бесплатные. В рамках мероприятия будут проведены семинары для населения:”Квартиры и комнаты: рекомендации по покупке, продаже и аренде” и “Государственные жилищные программы Санкт-Петербурга”.

Дополнительная информация на сайте www.gilproekt.ru

Игорь Воронин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/40545/