Надо ли указывать в договоре найма жилья паспортные данные наймодателя или доверенного лица наймодателя?

kotfagot 15 мая 2015 17:21

            При сдаче квартиры, помещения, транспорта в аренду обязательно должна составляться бумага, регламентирующая отношения между сдающей и снимающей сторонами. Чаще всего такой документ носит название «договор аренды», что в ряде случаев является ошибкой. Когда в качестве снимающей стороны выступает физическое лицо, должен заключаться договор найма.

            Такая разница в терминах – не простой формализм. Если между сторонами возникнут споры, которые решить возможно будет только через иск, суд признает недействительным договор с физическим лицом, где фигурируют термины «арендодатель» и «арендатор».

Какие блоки включает в себя договор найма?

            В плане структуры договор найма незначительно отличается от договора аренды. Есть следующие блоки:

1. Предмет договора. Здесь указывается, что именно снимается – дом, квартира, бизнес. Если предметом выступает жилье, должен быть указан точный адрес. К слову, предметом договора не может являться неприватизированная квартира – по закону она и так снимается у государства.

1. Наниматель и наймодатель. В договоре должны фигурировать ФИО и паспортные данные сторон сделки. Важное дополнение: сдавать жилье может только владелец или доверенное лицо (его статус должен подтвердить нотариальный документ) – в противном случае сделка недействительна.

1. Сроки действия. Законодательство не признает договора найма, заключенные на неопределенный срок – максимум 5 лет. По завершении срока действия договор пролонгируется на тот же срок, если стороны не заявили о желании прекратить сотрудничество.

1. Стоимость найма. Лучше указывать реальную стоимость, так как закон сурово относится к тем наймодателям, кто пытается скрыть свои доходы ради минимизации налогов.

1. Оплата услуг. Решить этот спорный вопрос (кто платит за свет и интернет в офисе) следует до заключения договора, а не после.

1. Лица, которые могут проживать на жилплощади. Этот блок актуален при найме жилья. Указывать членов семьи в договоре не обязательно (они имеют право проживать без условий), а вот, например, если квартиру снимают две студентки, это должно быть зафиксировано. Нарушение условия может быть использовано как основание для досрочного расторжения договора.

1. Ревизия. Ревизия, то есть перечень имущества, которое передается снимающей стороне в пользование вместе с основным предметом сделки, лучше вынести в приложение.

Общие черты и различия договоров найма и аренды

Помимо формулировок договора отличаются и следующими аспектами:

• Наймодатель лично видит, кому сдает объект, тогда как арендодатель может и не знать, кто будет пользоваться снятым имуществом.

• Договор аренды может быть бессрочным, тогда как договора найма – нет.

• Договор найма (краткосрочный) может быть устным, а договор аренды – исключительно письменный.

• Договор аренды более «безопасен» для сдающей стороны: если снимает физическое лицо, существует риск, что наниматель скроется, оставив после себя неоплаченные долги. Сотруднику фирмы это по понятным причинам сделать куда сложнее, да и спрос будет не с работника, а с компании.

У договоров есть и общие черты:

• Ни тот, ни другой не требуют заверения у нотариуса для того, чтобы считаться действительными.

• Оба договора заключаются в двух экземплярах, а если существует посредник (риелтор, брокер) – то в трех.

• Договора аренды и найма не дают снимающей стороне права начинать пользоваться имуществом, а только регулируют условия сделки. Право пользования возникает у нанимателя (арендатора) после подписания передаточного акта.

Что включает в себя акт приема-передачи?

Этот простой документ подписывается непосредственно перед началом пользования объектом найма (например, перед вручением ключей от квартиры или гаража).

Его особенность заключается в том, что в тексте должны фигурировать все недостатки, выявленные нанимателем после тщательного осмотра объекта – другой возможности что-то исправить у него не будет.

Для наймодателя это способ обезопасить себя от порчи нанимателем имущества – например, если стекло оказалось разбитым после того, как наниматель подписал акт, все расходы по установке нового ложатся на плечи снимающей стороны (разумеется, если будет доказана ее вина).

Передаточный акт содержит такие пункты, как:

• Информация о сторонах (с паспортными данными).

• Описание дефектов, выявленных нанимателем.

• Общие сведения об объекте найма (например, если речь идет о квартире – количество комнат).

Маленькие хитрости договоров найма

Можно, конечно, скачать типовую форму договора в интернете, однако, если подойти к составлению договора найма более ответственно, рисков остаться «у разбитого корыта» по итогам сделки будет меньше. Например, для наймодателя существуют такие рекомендации:

• Включить в договор пункт о невозможности передачи имущества в субаренду (то есть вторичную сдачу наниматем). Большинство наймодателей не подозревает, что закон ничего не имеет против такой сделки.

• Включить в договор пункт о материальной ответственности за порчу имущества. Это лучший способ заставить нанимателя аккуратно обращаться с мебелью, например. Кроме того, следует предусмотреть материальную ответственность и за несвоевременные выплаты.

Нанимателю же рекомендуется:

• Отмечать, что сдающая сторона должна устранять возникшие неудобства (например, если разбито окно). Естественно, речь идет лишь о тех неудобствах, в которых нет вины нанимателя.

• Регулировать максимально возможное посещение жилья хозяином в месяц. Это позволит избежать дискомфорта из-за постоянного навязчивого контроля.

Должен ли наймодатель платить налоги?

Сдача имущества в наем также должна сопровождаться выплатой налогов наймодателем. Величина налога зависит того, физическим или юридическим лицом является наймодатель.

Для первых установлен налог в 13%, для вторых – всего в 6%. Однако индивидуальным предпринимателям не стоит спешить радоваться: они также должны делать отчисления в пенсионный и страховой фонды.

Тяжелее всего приходится нерезидентам: с них государство требует целых 30%.

Если наймодатель халатно относится к выплате налогов, ему грозит штраф в 20% от невыплаченной суммы (плюс к самой сумме). Штраф может быть увеличен до 40%, если будет доказано, что наймодатель причинил ущерб государству по злому умыслу, а не по банальной неосведомленности.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/8635-dogovor-nayma

Договор найма жилого помещения: особенности и применение

28.01.13
Хотите сдать квартиру физическому лицу? Хотите оформить это в соответствии с законодательством? Тогда вам нужно заключать договор найма жилого помещения.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В Гражданском кодексе нормы, относящиеся к найму жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), отделены от норм, касающихся аренды (гл. 34 ГК РФ).

 Если физическому лицу сдается жилое помещение, то оформить это необходимо именно договором найма.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем, а снимающее – нанимателем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор – 5 лет.

Отдельно выделяется краткосрочный наём – до 1 года. Подробнее про особенности краткосрочного найма речь пойдет ниже. А сейчас расскажем о долгосрочном варианте договора найма (от 1 года и более).

Особенности ДОЛГОСРОЧНОГО (1-5 лет) договора найма жилого помещения: законодатель на страже интересов нанимателя

Скачать договора долгосрочного найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Потребитель в законодательстве, как правило, считается слабой стороной, поэтому его интересы защищаются особо. В случае договора найма такой слабой стороной будет являться наниматель.

Какими же именно правами будет наделен наниматель, которому вы сдаете свою квартиру по долгосрочному договору, и какие у него будут обязанности?

Наниматель и проживающие с ним

В договоре найма жилого помещения обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Данный момент важен, так как эти люди будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением. А наниматель, в случае чего, будет нести перед вами ответственность за действия этих лиц. (ст. 677 ГК РФ)

Но распределение ответственности может и измениться. Наниматель и проживающие совместно с ним граждане имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность. В этом случае они становятся сонанимателями.

После заключения договора найма список таких лиц может быть расширен с вашего согласия, а также с согласия самого нанимателя и лиц, уже постоянно с ним проживающих. Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. (ст. 679 ГК РФ)

Временные жильцы

Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив вас, как наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за их действия также будет нести наниматель. (ст. 680 ГК РФ)

Обращаем ваше внимание на то, что не допускается вселение людей в жилое помещение при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это не касается только вселения несовершеннолетних детей (ст. 679, 680 ГК РФ). Положения о норме общей площади содержатся в ст. 50 Жилищного кодекса.

Пересдать снятое

Наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с вашего согласия, как наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться наш первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма. (ст. 685 ГК РФ)

Наниматель: замена

По соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего.

В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению. (ст. 686 ГК РФ)

Продление договора найма: преимущество нанимателя

По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). В чем же заключается это право?

Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить новый договор не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия текущего. Не делать такое предложение наймодатель может только в случае, если принял решение не сдавать свою квартиру внаём в течение года.

Что будет, если вы, как наймодатель, проигнорируете это обязательство? Если наниматель не получил предложения заключить новый договор, и сам не отказался от продления действующего договора, то договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обманывать нанимателя, говоря, что не будете сдавать квартиру внаем в течение года, чтобы аргументировать этим отказ от продления договора, довольно рискованно. Если в этом случае все-таки заключить договор найма с кем-то другим, то старый наниматель сможет потребовать:

• признать ваш новый договора с другим лицом недействительным
• возместить ему убытки, причиненные вашим отказом

Право нанимателя на расторжение долгосрочного договора найма

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Также по требованию нанимателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Регистрация обременения по договору найма.

В соответствии с п.2 ст. ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации найма жилого помещения определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ.

И все же у нанимателя есть и обязанности…

Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.

Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:

• использовать жилое помещение только для проживания
• обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
• не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
• самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ)
• осуществлять текущий ремонт помещения (ст. 681 ГК РФ)

Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.

Права и обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ по долгосрочному договору найма

Мы, возможно слишком подробно описали права нанимателя. Сделали мы это для того, чтобы уберечь вас, как наймодателя, от неприятных сюрпризов. Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ. К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше.

Теперь перейдем к правам наймодателя. Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор. И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя, пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма.

Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда, и вот в каких случаях:

1. Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
2. Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года
3. Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
4. Использование помещения не по назначению
5. Нарушение прав и интересов соседей

В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд.

В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года.

Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор.

Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.

Особенности КРАТКОСРОЧНОГО договора найма жилого помещения (до 1 года): права нанимателя сокращены

Скачать договора краткосрочного найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В начале статьи мы обещали подробнее рассказать об этой виде найма. Договор краткосрочного найма выделен не просто так. Наниматель по такому договору может быть лишен ряда нежелательных для вас, как для наймодателя, прав, а именно:

1. Вселять временных жильцов
2. Заключать договоры поднайма
3. Заменять нанимателя в договоре
4. Преимущественного права на заключение договора на новый срок
5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор
6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора

Отметим, что по соглашению сторон, если понадобится, наниматель по договору может быть наделен любыми из перечисленных здесь прав.

Договор лучше заключить, но с учетом изложенного

Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору, может надолго поселиться в вашей квартире.

Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом.

• во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения – наймодателю.
• во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип “разрешено все, что не запрещено”. Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.Вы имеете право возложить на него обязанности, которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить “на словах”.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Особенности договоров для самозанятых

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

Новый закон четко определяет порядок приема платежей самозанятыми – с использованием приложения “Мой налог” (или аналогичных сервисов банков и интернет-площадок) и выдачей чека. При этом важно указать в договоре, на какие реквизиты направляется электронный чек.

При заключении новых договоров лучше использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых, а для действующих – заключить доп.соглашения с изменениями.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya/

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Как мошенники продают арендованные квартиры

Зачастую собственники жилых помещений не обладают достаточными знаниями о том, как грамотно и без рисков сдать принадлежащие им жилые помещения в аренду.

Излишняя доверчивость и правовая неграмотность создают благодатную почву для мошеннических действий с недвижимостью. Подавляющее большинство собственников даже не держали  в руках Гражданского кодекса РФ, а зря.

Легкомысленно относясь к делу, можно даже потерять свою квартиру или дом. Адвокат Татьяна Гурова рассказывает о таком обмане и о том, как его избежать.

Как это делается

К сожалению, современная судебная практика показывает, что чужая недвижимость  не оставляет равнодушными мошенников, специализирующихся на обмане собственников жилых помещений.     

Современные схемы и способы обмана собственников жилья  уже хорошо известны следователям, прокурорам, судьям, адвокатам, нотариусам, судебным приставам.  Но мошенников это не останавливает, они снова ищут и находят доверчивых, наивных, неграмотных юридически людей, а также неблагополучных, злоупотребляющих спиртными  напитками или наркотиками лиц.

Технологии мошенников, связанные с арендой квартир, используют, как правило, следующую схему: сначала они собирают информацию о жилье, которое сдается в аренду.

Затем анализируют эту информацию для выявления собственников, имеющих несколько жилых помещений, а среди них — одиноких  людей, пожилых или больных.                 

Обычно они ищут квартиры с единственным собственником, чтобы избежать встречи с нотариусами  при реализации жилья. Вступая в контакт с хозяином, соглашаются со всеми его требованиями  и платят за два-три месяца (и более) сразу, надеясь, что собственник, получив деньги за три и более месяцев, в квартиру приходить не будет. 

Сразу после заселения в квартиру преступники начинают  подготовку фальшивых доверенностей от собственника на продажу квартиры. Для их изготовления они используют современные компьютерные технологии, цветные принтеры, изготавливают фальшивые бланки доверенностей и печати нотариусов.

Затем  готовят договор купли-продажи, где от имени продавца (на самом деле наймодателя)   выступает доверенное лицо (на основании фальшивой доверенности). И, найдя покупателя, регистрируют переход права собственности, а потом моментально исчезают из арендованной  квартиры.

Когда долго отсутствующий  арендодатель приходит в свою квартиру, то  застает там незнакомых ему людей, которые сообщают, что именно они являются собственниками.

Свои права незнакомцы подтверждают документально, в том числе показывая выписку из Росреестра и договор купли-продажи.

Заключайте договор аренды

Татьяна Гурова отмечает, что многие собственники, сдавая квартиру, игнорируют письменную форму договора с арендатором, так как опасаются налогового бремени.  Однако именно письменный  договор найма жилого помещения  может стать  «спасательным кругом»  в том случае, если вы станете жертвой мошенников.

В частности, если мошенники продадут жилое  помещение и будут утверждать, что это вы хотели продать жилье, то при наличии письменного договора найма вы сможете легко доказать, что ваша воля была направлена исключительно на передачу имущества в наем, а воли на прекращения статуса собственника жилого помещения вы не выражали никогда. 

Договор найма жилого помещения должен отвечать следующим требованиям.  

Его следует заключать в письменной форме. В документе нужно указать все данные нанимателя и вселяющихся с ним лиц, в первую очередь паспортные данные.

Также необходимо четко указать права и обязанности сторон, в том числе право наймодателя  входить в жилое помещения для проверки его состояния с течение всего срока договора. Надо составить и вписать в документ график платежей по договору и взимать платежи ежемесячно, лично приходя в квартиру.

Наконец, нужно четко прописать ответственность стороны нанимателя  за нарушение условий договора, в том числе право наймодателя на расторжение договора в одностороннем порядке.

Что делать, если мошенники продали квартиру

С юридической точки зрения, у горе-наймодателя  есть все шансы вернуть себе жилье на основании ст. 302 ГК РФ, так как имущество он потерял помимо своей воли.

Конечно,  покупатели квартиры будут доказывать, что  являются добросовестными  приобретателями, но, как свидетельствует судебная практика, вряд ли докажут.

При рассмотрении дела  в суде  покупатели могут рассчитывать только на взыскание своих расходов с мошенников, найти которых, как правило, весьма проблематично.

Ситуация может усложниться тем, что покупатели  часто приобретают жилье с использованием кредитных средств и жилье обременяется залогом.

Но в более выгодном положении в описываемом случае все-таки оказывается первоначальный собственник (он же — наймодатель мошенников), так как его воли на совершение сделки не было.

Такие сделки называются порочными (так называемые сделки с пороком воли).

Если же наймодатель является алкоголиком, наркоманом, одиноким  пожилым человеком, то сил и средств защищаться, денег на адвокатов у него просто не нет, и мошенники на это и  рассчитывают.

Несколько советов

Юридически грамотного собственника провести труднее. Поэтому читайте законы, следите за изменениями в законодательстве, просматривайте статьи на эту тему в интернете и т. д. Это же, как и нижеследующие советы, касаются не только хозяев, сдающих жилье внаем, но и покупателей квартир, которые могут пострадать от вышеописанных действий.

Следующий риск, обусловленный правовой неграмотностью, это излишняя доверчивость. Самый  главный совет: не доверяйте риэлторам,  агентствам недвижимости,  индивидуальным предпринимателям, знакомым  полностью и во всем.  Обязательно обратитесь за консультацией к адвокату. Заплатив  за консультацию от 1 до 5 тыс. рублей, вы сохраните свой дорогостоящий актив.

Для того чтобы распознать фальшивую доверенность, достаточно найти в интернете сведения о том нотариусе, данные которого указаны в доверенности, позвонить ему и спросить, действительно ли эта доверенность  нотариусом выдавалась и удостоверялась.  Это самый быстрый способ и самый эффективный, потому что нотариус  сам заинтересован в  том, чтобы никто не подделывал  доверенности от его имени.

https://www.youtube.com/watch?v=D7LStAeKSjo

Следует отметить, что в условиях экономического кризиса количество мошенничеств в области аренды жилой недвижимости значительно увеличилось.

Статистики таких преступлений нет, что  только на руку мошенникам.

Исследования  отдельных авторов (См.: Шумов Р.Н. Уголовно-правовая охрана рынка жилья от преступных посягательств: Дис. канд. юрид. наук. М.: Академия МВД России, 2004.) позволяют  выделить следующие виды мошенничеств:

1. Умышленное предоставление на возмездной основе заведомо не соответствующей действительности информации о выгодных для арендаторов предложениях арендодателей по поводу аренды жилых помещений.

2. Сдача в аренду жилых помещений нескольким арендаторам одновременно.

3. Сдача жилого помещения в аренду лицом, не имеющим каких-либо вещных прав на жилое помещение.

4. Сдача в аренду несуществующей жилой недвижимости.

5. Мошеннические действия, совершенные сотрудниками риэлторских компаний или под прикрытием таких фирм.

Эти темы мы можем осветить в наших следующих публикациях.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2017/08/10/kak-mosenniki-prodaut-arendovannie-kvartiri/

Договор найма (аренды)

Договор найма (аренды) – основной документ, дающий право на проживание в съемной квартире (комнате). От того, как он составлен, зависят все дальнейшие взаимоотношения Наймодателя и Нанимателя. Грамотное заключение договора должно гарантировать съемщику беспрепятственное пользование пригодным для жилья помещением, а собственнику – сохранность имущества и своевременную оплату.

Основание для распоряжения помещением

Чтобы договор был ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, его нужно заключать в строгом соответствии с законом. Первый и самый главный момент – это правомочность основания для сдачи помещения в аренду. Перед заключением договора собственником предъявляется документ, дающий ему такое право. Обычно это договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве. Здесь есть ряд нюансов.

Если собственник один, и он же сдает помещение, то все в порядке – закон на его стороне.

А вот если собственников несколько (например, общая долевая собственность), то либо они должны все присутствовать при заключении договора и, соответственно, поставить там свои подписи, либо нужно их нотариально заверенное согласие.

Вместо согласия от каждого отдельного собственника можно сделать общую доверенность с максимальным сроком на три года, но для этого все равно придется хотя бы один раз собрать всех у нотариуса.

Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени выступают уполномоченные родители.

Если согласием остальных собственников пренебречь – то договор будет считаться недействительным, так как передача помещения происходила с нарушением закона. Не спасет даже пункт в договоре, о том, что лицо, сдающее помещение в аренду, гарантирует согласие других собственников.

Вместо собственника может быть другое лицо, имеющее нотариальную доверенность на сдачу помещения в аренду.

Здесь надо обращать внимание на следующее: менее опасна ситуация, когда срок доверенности небольшой, и доверенное лицо имеет при себе оригинал правоустанавливающего документа; если же Вам предъявляют мятую ксерокопию и доверенность, срок которой уже на исходе (максимально 3 года), то лучше воздержаться от найма этого объекта.

Любая доверенность может быть отменена доверителем, а проверить это не просто. Если же нет подлинника правоустанавливающего документа, то где гарантия, что квартира не была уже продана несколько раз?

Если сдается комната, то нужно письменное (в идеале – нотариально заверенное) согласие соседей-собственников. Без этого согласия Вы будете иметь право пользоваться только комнатой (без МОП – мест общего пользования: кухни, ванной, туалета и т.д.). Решить этот вопрос может помочь временная регистрация, но не все хозяева на это идут.

Возможна сдача в аренду и неприватизированного помещения. Если это квартира, то нужно письменное (желательно нотариально заверенное) согласие всех прописанных на этой площади граждан, либо доверенность от них. В случае с неприватизированной комнатой гораздо сложнее.

На сегодняшний день самый лучший способ – это нотариальное согласие всех прописанных соседей в комплексе со временной регистрацией.

Собрать подписи всех прописанных в муниципальной коммуналке – дело сложное (люди могут жить в другом районе, городе), ну а тем более, сводить всех к нотариусу – практически невозможно.

Добавив к этому еще тот факт, что вселение новых жильцов соседи воспринимают “на ура” крайне редко, а количество хозяев, готовых оформить временную регистрацию не слишком велико – получим вывод, что съем неприватизированной комнаты остается хоть и дешевым, но самым ненадежным видом найма.

Основные пункты договора

С чего начинается любой договор? После указания Наймодателя и Нанимателя, описывается жилое помещение, его точный адрес, характеристики, кому принадлежит и на каком основании сдается.

Важно прописать, для проживания каких именно и скольких лиц (с указанием паспортных данных) предоставляется квартира (комната). Чтобы не получилось так, что заключил один человек, а живут пятеро.

Лица, не указанные в договоре, могут проживать в помещении только с дополнительного согласия собственника.

В договоре должен быть четко указан размер и механизм внесения арендной платы с указанием расчетного числа каждого месяца. Это нужно для того, чтобы оплата оставалась фиксированной на весь срок действия договора. Затем регламентируется, кто оплачивает коммунальные услуги, свет, телефон и т.д.

Обязательно отдельный раздел договора посвящается правам и обязанностям сторон. Расписываются действия и ответственность Наймодателя и Нанимателя на период действия договора.

В числе прочих, обязательно оговариваются следующие моменты: использование помещения только для проживания, проведение ремонта или переоборудования только с согласия Наймодателя, ответственность Нанимателя за порчу помещения или имущества и т.д.

Нельзя обойти стороной условия расторжения договора. Указываются сроки, в течение которых одна сторона должна предупредить другую о расторжении (законом предусмотрен срок в 1 месяц), а также ответственность той стороны, по чьей вине договор расторгается.

Должно быть предусмотрено и досрочное расторжение договора.

Право на такое расторжение появляется у Наймодателя, если Наниматель не вносит арендную плату в течение 3-х дней по истечении установленного срока, разрушает или портит жилое помещение и находящееся в нем имущество, либо использует помещение не по назначению, в том числе систематически нарушает права и интересы соседей. Со стороны Нанимателя обоснованное досрочное расторжение возможно, если помещение перестанет быть пригодным для постоянного проживания по независящим от него причинам.

Неотъемлемой частью любого договора должны быть дополнительные условия, которые прописываются вручную в зависимости от каждой конкретной ситуации. Туда вносятся особые условия договора, которые не вошли в основной текст.

Срок действия договора

В договоре должен быть указан срок его действия. Только в течение этого срока все условия договора считаются действительными, а стоимость арендной платы не может быть изменена в одностороннем порядке.

Договор, заключенный на срок до одного года не требует регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы. В соответствии с ГК ст.683 п.

1, если срок договора не указан, то он считается заключенным на 5 лет, но пока такой договор не зарегистрирован в ГУ ФРС, он будет считаться недействительным.

Источник: http://www.juryst.ru/ar_dogovor.html