Налогообложение суммы при продаже имущества

Налогообложение операций с недвижимостью – обширная и непростая тема, требующая компетентности лиц, участвующих в сделках.

В этой публикации мы рассмотрим вопрос уплаты налогов при продаже (в том числе по переуступке прав требования), дарении недвижимого имущества, с учетом изменений в законодательстве с 01.01.2016 года.

Выясним, каков порядок выполнения налоговых обязательств перед государством граждан РФ и иностранцев, можно ли избежать «бремени» по уплате налогов при отчуждении недвижимого имущества на законном основании.

Для упрощения восприятия информации, воспользуйтесь содержанием статьи по пунктам.

Продав квартиру, бывший владелец задается резонным вопросом: какой налог он должен заплатить на полученную прибыль? Ответ зависит от того, как долго продавец являлся собственником реализованной недвижимости. Согласно п. 17.1 ст.

217 НК РФ, доход от продажи имущества, находящегося во владении продавца более 3 лет (недвижимость получена в собственность до 01.01.2016 года), и более 5 лет (если недвижимость получена в собственность после 01.01.2016 года) НЕ ОБЛАГАЕТСЯ НАЛОГОМ.

Продавцам резидентам РФ, являющимся собственниками недвижимости менее 3 и 5 лет соответственно, необходимо уплатить в государственную казну 13% от полученного дохода (НДФЛ).

Обращаем ваше внимание, что изменения в налогообложении касаются только владельцев недвижимости, зарегистрировавших право собственности после 01.01.2016 года. Если вы владели недвижимым имуществом до этой даты, срок владения составляет 3 года и более, налог при его продаже уплачивать НЕ НУЖНО.

Отсчет указанного минимального периода владения в большинстве случаев следует вести со дня выдачи свидетельства права собственности на недвижимое имущество, однако имеются и исключения. Так, срок владения недвижимостью, полученной по наследству (по закону или завещанию), исчисляется со дня смерти наследодателя. Тему налогов при унаследовании недвижимости мы уже освещали ранее.

Если на объект жилищных прав выдавалось новое свидетельство по поводу изменения его характеристик (например, после перепланировки), не касающихся внешних границ, срок владения имуществом считается со дня оформления предыдущего свидетельства, без прекращения права собственности.

Минимальный срок владения имуществом, после которого не нужно платить налоги при его отчуждении, ОСТАЕТСЯ ПРЕЖНИМ (3 года) для объектов недвижимости с правом собственности, возникшим в результате:

• наследования или дарения со стороны ближайших родственников;
• приватизации;
• передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях, если вы стали владельцем квартиры после 01.01.2016 года, чтобы не платить налог с ее продажи (13% от дохода для резидентов РФ), вам придется ждать 5 лет.

База налогообложения: сколько нужно заплатить

Разберемся, с какой суммы рассчитывается налог при продаже квартиры. Если вы реализуете недвижимость, приобретенную до 01.01.2016 года, и владеете ею менее 3 лет, налог следует рассчитывать со следующей величины (на выбор плательщика):

• стоимость продажи объекта по договору отчуждения за минусом имущественного налогового вычета (если он полагается) в размере 1 млн. рублей;
• стоимость продажи объекта недвижимости по договору отчуждения за вычетом суммы фактических, документально обоснованных расходов на приобретение этого имущества ранее.

По такому же алгоритму рассчитывается налог при продаже недвижимого имущества, оформленного в собственность после 01.01.2016 года, с указанием в договоре отчуждения свыше 70% его кадастровой стоимости на 01.

01 года, в котором осуществляется переход права собственности к новому владельцу. Эти принципы расчета так же действительны в случае, если кадастровая стоимость реализуемого объекта на 01.

01 года, в котором регистрируется право собственности покупателя, не определена.

Если в договоре отчуждения на недвижимость, оформленную после 01.01.2016 года, указывается менее 70% кадастровой стоимости (или сумма, равная ей), налог рассчитывается следующим образом (на усмотрение плательщика):

• от 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный налоговый вычет, равный 1 млн. рублей (если он положен продавцу);
• из 70% кадастровой стоимости вычитается сумма фактических, документально подтвержденных трат, сопряженных с приобретением данного имущества.

Уточним: на размер налога на доходы от продажи недвижимости, перешедшей в собственность до 01.01.2016 года, не влияет ее кадастровая стоимость.

Декларацию на возврат налога НДФЛ, НДС при покупке недвижимости вы подаете самостоятельно, налоговая служба не будет на добровольных началах беспокоиться о соблюдении ваших прав.

Налог при продаже недвижимости по переуступке прав

Теперь определим, какой налог нужно платить при продаже квартиры по переуступке прав требования.

В результате уступки прав по ДДУ (договор долевого участия) до сдачи дома госкомиссии, продавец (дольщик) получает доход в виде суммы денег, которую ему выплачивает покупатель за переуступку.

При этом вырученные денежные средства фигурируют как доход от реализации имущественных прав (а не имущества), к нему п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применим. Таким образом, продавец объекта долевого строительства на подобных условиях обязан платить налог в любом случае.

В ходе реализации права требования (переуступки) размер налога рассчитывается так: от цены переуступки отнимают сумму фактических, документально доказанных расходов на приобретение имущества (стоимость по ДДУ, договору паевого взноса).

Если вы решили продать квартиру в новостройке после сдачи дома госкомиссии (свидетельство права собственности выдано позднее 01.01.2016 года), не выждав положенные 5 лет, размер налога будет зависеть от изначальной стоимости жилья и указанной в договоре купли-продажи его кадастровой стоимости (схемы, приведенные выше).

Уплата налога при дарении недвижимости

Налог по договору дарения недвижимости регламентируется п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Если дарителем выступает близкий родственник, член семьи (официальный супруг, родитель, сын, дочь, дедушка, бабушка, брат, сестра), налог уплачивать не нужно. Освобождены от подобной выплаты и работники консульства, члены их семей (решение Венской конвенции).

В остальных случаях налог на дарение недвижимости придется уплатить. Его размер составляет все те же 13% для резидентов РФ (оплачивает одариваемое лицо). Налог начисляется исключительно по факту оформления договора дарения, его регистрации в Росреестре.

Расчет суммы налога происходит на основе кадастровой стоимости имущества или его цены, указанной в договоре дарения. Договорная стоимость подарка не должна быть менее 70% ее кадастровой стоимости. В противном случае, для определения размера налога сравнивают рыночную и кадастровую стоимость недвижимости (в пользу больших сумм).

Если дарится только часть объекта недвижимости (доля в квартире, доме), предварительно рассчитывается стоимость доли в соотношении со 100% стоимостью всего объекта, а затем, уже исходя из полученной величины, формируется сумма налога.

Если налогоплательщик – иностранец

Налоговая ставка на доход, полученный на территории РФ нерезидентами (лицами, пребывающими в России менее 183 календарных дней в течение 12 подряд идущих месяцев) составляет 30%. Это касается и любых сделок по отчуждению недвижимости.

Исключением выступают доходы, полученные иностранцами-нерезидентами путем дарения им недвижимости близкими родственниками.

Какого-либо специального налога на недвижимость, приобретенную в России, иностранцы не уплачивают (налог при продаже платит продавец, если обязан по закону). Налоговые вычеты для уменьшения налоговой базы плательщиков-нерезидентов не применяются.

Можно ли не платить налоги при продаже недвижимости?

Неуплата налогов при продаже недвижимости карается денежными штрафами и лишением свободы сроком до 3 лет.

Согласно ст. 229 НК РФ, лицо, обязанное по закону уплатить налог с полученного дохода (продажа недвижимости, принятие недвижимого имущества в дар и др.), должно подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за периодом отчетности (по сути, годом проведения сделки).

В случае несвоевременной подачи декларации, за каждый месяц просрочки может быть назначен штраф в размере 5% от суммы налога (не менее 1 тыс. рублей, но не свыше 30% в общей сумме штрафа). При умышленной неоплате налога до 15 июля года, следующего за отчетным, накладывается штраф в размере 40% от суммы налога.

Законно уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости можно путем обращения за имущественным налоговым вычетом. Подробнее об этом читайте здесь.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/nalogi-pri-otchuzhdenii-nedvizhimogo-imushchestva

Налоги при продаже имущества | Народный вопрос.РФ

0 нравится [ 0 ] не нравится [ 0 ]

Доходы от продажи движимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 %. При этом при расчете НДФЛ доходы от продажи движимого имуществ можно уменьшить (по выбору лица):

а) либо на расходы по приобретению имущества при наличии подтверждающих документов;

б) либо на имущественный вычет по НДФЛ в размере 250 000 руб.

Движимое имущество – это вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги.

По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (например, регистрация требуется для автотранспортных средств).

К движимому имуществу относятся, в частности, автомобили, мотоциклы, картины, коллекционные предметы, драгоценные металлы и другое имущество.

Из вышеуказанного правила предусмотрено исключение: если вышеуказанным имуществом гражданин владел на праве собственности более 3-х лет, то доходы от его продажи не облагаются НДФЛ.

Для доходов от продажи недвижимости (недвижимого имущества) установлены иные правила налогообложения. Они установлены с 1 января 2016 года и применяются в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года.

По общему правилу доходы от продажи недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если срок их нахождения в собственности лица составит 5 лет и более. Но из данного правила предусмотрены некоторые исключения.

Так, доходы, получаемые лицом от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения НДФЛ при соблюдении 2-х условий, о том, что:

А) недвижимость находилась в собственности 3 года и более;

Б) доходы от продажи относились к доходам от продажи недвижимости, право собственности на которую было получено:

1) налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации

Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав;

2) налогоплательщиком в результате приватизации;

3) налогоплательщиком-плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если лицо в 2016 году и после продает недвижимость, право собственности на которую было у него оформлено до 2016 года и объект недвижимости находился в собственности этого лица более 3-х лет, то доход от продажи не будет облагаться НДФЛ. В случае, если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, то доход от продажи подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

При продаже в 2016 году и после недвижимого имущества, которое находилось в собственности 3 года и менее (5 лет и менее – в отношении недвижимости, право собственности на которое было оформлено после 1 января 2016 года или 3 года и менее – в отношении недвижимости, которая была получена налогоплательщиком в порядке наследования или дарения, приватизации или плательщиком ренты после 1 января 2016 года) налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов по НДФЛ.

Срок нахождения недвижимости в собственности лица начинает исчисляться:

а) для приобретаемого по договору имущества – с даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (ст. ст. 131, 223 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ));

б) для вновь создаваемого имущества – с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, которая подтверждается по выбору правообладателя свидетельством о регистрации права или выпиской из ЕГРП (ст. ст. 131, 219 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Однако сумма предоставленного налогоплательщику вычета в целом за налоговый период не может превышать 1 млн. руб. К недвижимому имуществу, при продаже которого можно применить вычет до 1 млн. руб.

, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе (пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

При этом вместо получения имущественного налогового вычета НДФЛ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При этом при продаже недвижимости, оформленной в собственность после 1 января 2016 года применяется следующее правило: в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, вышеуказанные положения не применяются.

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен и минимальный срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика и размер вышеуказанного понижающего коэффициента.

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/704

Статья 173. Порядок налогообложения операций по продаже или обмену объектов движимого имущества

173.1. Доход плательщика налога от продажи (обмена) объекта движимого имущества в течение отчетного налогового года облагается налогом по ставке, определенной в пункте 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.

Доход от продажи (обмена) объекта движимого имущества (кроме легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов) определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже оценочной стоимости этого объекта, определенной согласно закону.

Доход от продажи (обмена) легкового автомобиля, мотоцикла, мопеда определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже среднерыночной стоимости соответствующего транспортного средства либо не ниже его оценочной стоимости, определенной согласно закону (по выбору плательщика налога).

Среднерыночная стоимость легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов определяется ежеквартально центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере экономического развития, в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины (для каждой марки, модели таких транспортных средств с учетом года выпуска и пробега, на основании анализа фактических цен продажи соответствующих транспортных средств), и обнародуется на официальном веб-сайте этого органа в режиме свободного доступа до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

173.2. Как исключение из положений пункта 173.1 настоящей статьи, доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) в течение отчетного (налогового) года одного из объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля и/или мотоцикла, и/или мопеда, не подлежит налогообложению.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) в течение отчетного (налогового) года двух и более объектов движимого имущества в виде легкового автомобиля и/или мотоцикла, и/или мопеда, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.

173.3.

Если стороной договора купли-продажи объекта движимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо — предприниматель, такое лицо считается налоговым агентом плательщика налога и обязано выполнить все определенные настоящим разделом функции налогового агента.

При этом налоговый агент удерживает налог по ставкам, определенным в соответствии с пунктами 173.1 или 173.2 настоящей статьи с учетом информации об очередности продажи движимого имущества, указанной плательщиком налога в договоре купли-продажи или в отдельном заявлении.

В случае продажи (обмена) объекта движимого имущества при посредничестве юридического лица (его филиала, отделения, другого обособленного подразделения) или представительства нерезидента либо физического лица — предпринимателя или заключения и оформления договоров отчуждения транспортных средств в присутствии должностных лиц органов, которые осуществляют регистрацию (перерегистрация) транспортных средств, такой посредник или соответствующий орган выполняет функции налогового агента относительно представления в контролирующий орган информации о сумме дохода и сумме уплаченного в бюджет налога в порядке и сроки, установленные для налогового расчета, а плательщик налога во время заключения договора обязан самостоятельно уплатить в бюджет налог с дохода от операций по продаже (обмену) объектов движимого имущества.

173.4. При проведении операций по отчуждению объектов движимого имущества в порядке, предусмотренном настоящей статьей:

нотариус удостоверяет соответствующий договор купли-продажи (мены) объектов движимого имущества (кроме легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов) при наличии документа об оценке имущества и документа об уплате в бюджет продавцом (сторонами договора мены) налога, исчисленного исходя из цены, указанной в договоре;

при продаже (обмене) легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов соответствующие договоры удостоверяются нотариусом при наличии документа об уплате в бюджет продавцом (сторонами договора мены) налога, исчисленного исходя из указанной в договоре купли-продажи (мены), но не ниже среднерыночной стоимости таких транспортных средств;

если при продаже (обмене) легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов проводится их оценка в соответствии с законом, нотариус удостоверяет соответствующие договоры при наличии документа об уплате в бюджет продавцом (сторонами договора мены) налога, исчисленного исходя из такой оценочной стоимости таких транспортных средств, и документа об оценке транспортных средств.

Нотариус ежеквартально подает в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию об удостоверенных договорах купли-продажи (мены), о стоимости каждого договора и о сумме уплаченного налога в порядке, установленном настоящим разделом для налогового расчета;

субъект хозяйствования, предоставляющий услуги по заключению биржевых соглашений или принимающий участие в их заключении при наличии оценочной стоимости такого движимого имущества и документа об уплате налога сторонами договора, ежеквартально подает в контролирующий орган информацию о таких соглашениях, включая информацию о сумме дохода и сумме уплаченного в бюджет налога, в порядке и сроки, установленные для налогового расчета.

Органы, в присутствии должностных лиц которых между физическими лицами осуществляются заключение и оформление договоров купли-продажи (мены, поставки), а также других договоров, осуществляют в установленном законом порядке регистрацию таких транспортных средств при наличии оценочной или среднерыночной стоимости такого движимого имущества и документа об уплате налога сторонами договора, исчисленного в установленном настоящим Кодексом порядке, и ежеквартально подают в контролирующий орган информацию о таких договорах (соглашениях), включая информацию о сумме дохода и сумме уплаченного в бюджет налога в порядке и сроки, установленные для налогового расчета.

Для целей настоящего пункта плательщик налога самостоятельно определяет сумму налога и уплачивает его в бюджет через банковские учреждения.

В случае принятия судом, третейским судом решения об изменении владельца и переходе права собственности на движимое имущество, сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, в собственности которого находился объект движимого имущества, отчужденный по такому решению, на основании отражения им дохода от такого отчуждения в составе общего годового налогооблагаемого дохода.

173.5. Исключен.

173.6. Доход от операций по продаже (обмену) объектов движимого имущества, которые осуществляются физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно настоящей статье в порядке, установленном для резидентов, по ставке, определенной в пункте 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса.

173.7. Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта движимого имущества подлежит налогообложению согласно положениям настоящей статьи.

173.8. Для целей настоящей статьи под продажей понимается любой переход права собственности на объекты движимого имущества, кроме их наследования и дарения. Нормы настоящей статьи не применяются к операциям с валютными ценностями, которые облагаются налогом в соответствии с подпунктом 165.1.51 пункта 165.1 статьи 165 настоящего Кодекса.

Источник: https://i.factor.ua/law-23/section-99/article-16756/

Налог с продажи квартиры

Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи.
Следующий калькулятор поможет Вам определить точную сумму налога на доход при продаже Вашей квартиры:

Срок владенияМенее 3-х летОт 3-х до 5 лет5 лет и более

Как долго квартира находилась в собственности

Способ приобретенияНаследование или дарение от близкого родственникаПриватизацияПо договору пожизненного содержания с иждивениемПокупка или другое

Способ получения права собственности на объект недвижимого имущества.

Налоговым резидентом признается лицо, проживающее на территории РФ 183 дня и более

Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база — это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику. Налогоплательщику при продаже квартиры полагается налоговый вычет в размере 1 млн.

рублей, если квартира находится в собственности менее минимально допустимого срока владения.Минимальный срок владения – 5 лет, или 3 года, если квартира приобретена до 2016 года.

Кроме того срок 3 года установлен для квартир подаренных или унаследованных от близких родственников, квартир полученных в собственность в результате приватизации или квартиры, приобретенной плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3-х если она приобретена до 2016-го года), то налогов при продаже платить не надо.В противном случае придется уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, то есть, 13 процентов с суммы продажи минус 1 млн. рублей.

Для нерезидентов процентная ставка выше – 30%, налоговые вычеты для них не действуют.Если стоимость продажи ниже чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог придется платить с 70% кадастровой стоимости.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если вы можете документально подтвердить расходы по приобретению или ремонту продаваемой квартиры на сумму превышающую 1 млн. рублей, то выгоднее использовать этот метод исчисления налогооблагаемой базы.

Старый налоговый калькулятор можно найти тут Налоги при продаже квартиры до 2016 года.

Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи.
Следующий калькулятор поможет Вам определить точную сумму налога на доход при продаже Вашей квартиры:

Срок владенияМенее 3-х летОт 3-х до 5 лет5 лет и более

Как долго квартира находилась в собственности

Способ приобретенияНаследование или дарение от близкого родственникаПриватизацияПо договору пожизненного содержания с иждивениемПокупка или другое

Способ получения права собственности на объект недвижимого имущества.

Налоговым резидентом признается лицо, проживающее на территории РФ 183 дня и более

Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база — это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику. Налогоплательщику при продаже квартиры полагается налоговый вычет в размере 1 млн.

рублей, если квартира находится в собственности менее минимально допустимого срока владения.Минимальный срок владения – 5 лет, или 3 года, если квартира приобретена до 2016 года.

Кроме того срок 3 года установлен для квартир подаренных или унаследованных от близких родственников, квартир полученных в собственность в результате приватизации или квартиры, приобретенной плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3-х если она приобретена до 2016-го года), то налогов при продаже платить не надо.В противном случае придется уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, то есть, 13 процентов с суммы продажи минус 1 млн. рублей.

Для нерезидентов процентная ставка выше – 30%, налоговые вычеты для них не действуют.Если стоимость продажи ниже чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог придется платить с 70% кадастровой стоимости.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если вы можете документально подтвердить расходы по приобретению или ремонту продаваемой квартиры на сумму превышающую 1 млн. рублей, то выгоднее использовать этот метод исчисления налогооблагаемой базы.

Старый налоговый калькулятор можно найти тут Налоги при продаже квартиры до 2016 года.

Источник: https://planetcalc.ru/67/

Налогообложение при продаже бизнеса в 2019 году — Audit-it.ru

Источник: Центр структурирования бизнеса и налоговой безопасности taxCOACH

Ссылка на оригинальную статью

Для тех, кто задумывается о расставании с бизнесом (выходе из него, продаже или ликвидации компании), новые поправки в налоговом законодательстве будут весьма кстати. Рассмотрим на примерах, какие условия предлагает Налоговый кодекс РФ при выходе собственников из бизнеса в 2019 году.

Шаг № 1. Считаем размер дохода при ликвидации, продаже и выходе из бизнеса

С 2019 года при продаже долей, акций, выходе физического лица из состава участников Общества, ликвидации любой организации полученный доход уменьшается на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением. Это в общем виде:

• размер оплаченного уставного капитала как при учреждении общества, так и при возможном последующем увеличении;

• или сумма приобретения доли в юридическом лице по договору купли-продажи.

В качестве альтернативы можно воспользоваться имущественным вычетом 250 000 руб.1

У юридических лиц, являющихся участниками/ акционерами доход в пределах стоимости вклада (взноса) также не облагается налогом с доходов при отчуждении долей, акций, выходе из дочерней организации и ее ликвидации.2

До 2019 г. указанные нормы говорили о ликвидации «общества» (= АО / ООО). То есть, уменьшить доход, полученный от ликвидируемой компании, на сумму расходов на ее приобретение, могли только участники ООО и акционеры АО.

С 2019 года понятие «общество» заменили на «организацию».

В результате, по новым правилам уменьшить сумму такого дохода на расходы могут и участники, пайщики иных ликвидируемых организаций (в том числе, Производственных, Потребительских кооперативов, иностранных организаций).

Кроме того, с 2019 г. при принятии материнской компанией решения о ликвидации убыточной дочерней компании, распределенный убыток признается ее внереализационным расходом, уменьшающим налоговую базу.3 Раньше это не было прямо закреплено в законе, но поддерживалось судебной практикой.

При этом с 2019 г. для определения суммы расходов физического лица на приобретение доли/ акций в Обществе, уменьшающих доход, получаемый при ликвидации организации, действуют новые правила оценки стоимости имущества, имущественных прав, внесенных в уставный капитал.4

Так, если имущество, имущественные права, вносимые в уставный капитал, приобретались физическим лицом по возмездному договору (купли-продажи, мены), то их стоимость определяется по документам на их приобретение.

Но может быть и другая ситуация: имущество / имущественные права, внесенные в уставный капитал, были получены физическим лицом безвозмездно (по договору дарения от третьего лица, тогда с них был заплачен НДФЛ) или получены в дар от близкого родственника (без НДФЛ).

В таком случае в расчет принимается рыночная стоимость имущества, имущественных прав на дату их передачи в уставный капитал.

Учитывая, что с 2014 года обязательно проведение рыночной оценки неденежных вкладов в уставный капитал, именно величина такой оценки и будет принята во внимание.

Что касается такого основания «расстаться» с организацией как «выход», то новые поправки заменили понятие «общество» на термин «организация» только применительно к организациям в п.1 ст. 251 НК РФ, в ст. 220 НК РФ (глава НДФЛ) – по-прежнему сохранили формулировку «выход из общества».

Иными словами, в 2019 г. если юридическое лицо, являясь участником, пайщиком любых организаций (например, ООО, производственных, потребительских кооперативов, товариществ и прочих) решит воспользоваться правом на выход, налог на прибыль (УСН) в пределах суммы ранее внесенного вклада в уставный капитал / паевый фонд платить не придется.

Физические лица по-прежнему будут платить НДФЛ при выходе из состава участников всех организаций (кроме ООО) со всей суммы полученного дохода без права на вычет понесенных затрат на приобретение доли / пая. При выходе физических лиц из ООО с суммы ранее внесенного вклада в уставный капитал НДФЛ как и раньше платить не придется.

Продажа долей / акций

При продаже долей/ акций с разницы физическое лицо уплачивает НДФЛ по стандартной ставке 13%, а организация – налог с доходов согласно применяемой системе налогообложения (налог на прибыль по ставке 20%5 или единый налог на УСН). Это правило в части продажи долей/ акций остается неизменным.

Ликвидация и выход

С 2019 г. доход в виде разницы между стоимостью имущества, внесенного в уставный капитал и полученного участником при ликвидации организации и выходе из организации, будет признаваться дивидендами для целей налогообложения НДФЛ и налога на прибыль.6

В отношении налоговой нагрузки физических лиц – резидентов РФ это норма ничего не меняет. Как и прежде, физическое лицо – резидент РФ заплатит НДФЛ по ставке 13 % с суммы разницы.

Для организаций и физических лиц – нерезидентов РФ такие изменения носят скорее позитивный характер

Начиная с 2019 года, организация, применяющая общий режим налогообложения, заплатит с такого дохода налог на прибыль по ставке для дивидендов – 13%, а не по ставке – 20% (как раньше).

А если ее доля участия в организации на момент выхода из нее / ее ликвидации составляла не менее 50% на протяжении более 365 дней, то вовсе организация сможет применить налоговую ставку – 0% (пп. 1 п. 3 ст. 284 НК РФ в ред. Закона № 424-ФЗ). То есть, при таких условиях налог на прибыль организации платить вообще не придется.

В «аутсайдерах» – холдинговые компании – «упрощенцы». Для них ставка может повысится: например, с 6 % при объекте «доходы» до 13 %. Правда, возможность применения ставки 0% для них также появляется.

Для физических лиц, ставших нерезидентами РФ (например, по причине длительного проживания за рубежом), плюс в том, что НДФЛ с дохода при выходе из российской организации или ее ликвидации будет уплачиваться теперь по ставке 15%, а не обычной ставке для нерезидентов – 30%.

Шаг № 3. Изучаем, можем ли мы воспользоваться льготой

Если Вы или ваша организация непрерывно владеет долями/ акциями в компании более 5 лет на праве собственности, то вся сумма дохода от продажи таких долей / акций будет:

• освобождаться от НДФЛ для физических лиц (п.17.2. ст. 217 НК РФ);

• облагаться налоговой ставкой 0 % по налогу на прибыль для юридических лиц (ст. 284.2. НК РФ).

Первое и самое главное – дата приобретения долей, акций теперь не имеет значения

До 2019 г. такой налоговой льготой могли воспользоваться только те физические лица и организации, которые приобрели долю / акции после «01» января 2011г.7 С 2019 года дата приобретения / создания общества не играет роли.

Так, если доли/ акции приобретены в 2010 г., а проданы в 2019 г., то платить НДФЛ / налог на прибыль не придется. Если же доли / акции приобретены до 2011 г., но были реализованы в конце 2018 г, то доход от продажи под налоговую льготу не подпадает. 

Второе. Способ приобретения долей, акций Общества не имеет значения

Ни положения п.17.2. ст. 217 НК РФ, ни п.1 ст. 284.2. НК РФ не содержат ограничений по способу приобретения долей/ акций Общества. Более того, в п. 13.1. ст. 21 Закона «Об ООО» прямо указано, что документами, подтверждающими приобретение доли в уставном капитале Общества, могут быть:

1. договор, по которому участник приобрел долю (купля-продажа, дарение, мена, отступное);

2. решение единственного учредителя о создании общества;

3. договор об учреждении общества или учредительный договор при создании общества с несколькими участниками;

4. свидетельство о праве на наследство, если доля перешла по наследству;

5. решение суда, если судебным актом установлено право участника общества на долю;

6. протоколы общего собрания общества в случае приобретения доли при увеличении уставного капитала общества, распределении долей, принадлежащих обществу, между его участниками.

п. 13.1. ст. 21 ФЗ «Об ООО»

Начиная с 2016 г. Минфин РФ соглашается с такой позицией в своих письмах.8 К слову, ранее налоговые органы считали, что акции/ доли должны быть именно приобретены по договору купли-продажи, а не получены иным способом, например, при создании компании или увеличении уставного капитала.9

Третье – льгота распространяется на доли в любых ООО, но не на все акции

Под действие налоговой льготы подпадают:

1. акции любых непубличных акционерных обществ. При этом АО должно сохранять свой непубличный статус на период всего срока владения акциями;

2. акции публичных АО, если стоимость недвижимости, прямо/ или косвенно принадлежащей такому публичному обществу, составляет не более 50 % стоимости всех его активов.

Четвертое. Непрерывность владения на праве собственности более 5 лет.

Это означает следующее:

(А) Доля/акции не должны даже временно выбывать из собственности лица, претендующего на льготу.

(Б) Если в период владения происходит увеличение уставного капитала Общества за счет внесения участниками/ акционерами дополнительных вкладов пропорционально долям участия, то увеличивается только номинальная стоимость долей (акций) без изменения процентного соотношения долей в уставном капитале.

Если процентное отношение доли к уставному капиталу не меняется, то срок владения считается непрерывным. Несмотря на увеличение номинальной стоимости доли (акций). 10

Например, двое участников общества, владеющие долями 50/ 50, приняли решение об увеличении уставного капитала с 10 000 руб. до 2 млн. руб. пропорционально долям участия. В результате номинальная стоимость доли каждого участника выросла до 1 млн. руб., при этом размер их долей участия по-прежнему составлял 50%. В таком случае, срок владения долей не прерывается. 

(В) Если происходит увеличение уставного капитала Общества непропорционально существующим долям, то у части участников/ акционеров увеличивается не только номинальная стоимость доли/ акций, но и вырастает их размер.

На этот случай Минфин РФ разъяснений не дает. Однако считаем, что к этой ситуации применимо правило, которое действует при приобретении участником дополнительной доли (акций) в Обществе во время 5-тилетного срока владения ими.11 А именно: налоговое освобождение применяется только к той части доли (акций), в отношении которой соблюдается 5-летний срок владения.

Представим ситуацию: участник ООО (физическое лицо) владеет 30 % долей в уставном капитале номинальной стоимостью 3 000 руб. с 2013 г. Если в результате включения в состав Общества нового участника в 2018 г.

его доля уменьшится до 25 %, то при продаже доли он по-прежнему должен иметь возможность воспользоваться налоговым освобождением (ставкой 0%) в полном объеме, даже если при уменьшении размера его доли ее номинальная стоимость увеличилась. А если в результате увеличения уставного капитала в 2018 г.

доля участника выросла до 35 % и была продана за 1 млн. руб., то налоговое освобождение должно предоставляться пропорционально доходу от продажи 30% доли, которая была приобретена в 2013 г., ведь с момента ее приобретения прошло 5 лет.

В свою очередь доход от продажи 5 % доли для целей налогообложения уменьшается на сумму расходов, произведенных в связи с приобретением этой части доли.

Логично было бы предположить, что таким же образом в обозначенных ситуациях должен определяться срок непрерывного владения долями (акциями) юридическими лицами по п.1 ст. 284.2 НК РФ.

Однако Минфин РФ в отношении юридических лиц высказывает другой подход:

Право на применение налоговой ставки 0 % в целях использования п. 1 ст. 284.2 НК РФ сохраняется у налогоплательщика при неизменности характеристик доли участия в уставном капитале ООО, таких как размер доли участника общества и номинальной стоимости его доли, в течение 5-летнего срока.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a55/976150.html