НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли и как продать ипотечную квартиру

НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

  Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья.

В этой ситуации есть выход – продажа квартиры.

Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.

  Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.

По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:

  • продать;
  • подарить;
  • обменять;
  • внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.

При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.

Есть такие банки, у которых разрешение на продажу заложенной квартиры добыть практически невозможно. Или применяются такие штрафные санкции, что решение о продаже у клиента изменится.

В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.

Как досрочно погасить ипотеку. Читать здесь.

Как продают квартиры в ипотеке

Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.

Как снимать обременение читать здесь.

Самостоятельная продажа

При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:
[important]алгоритм самостоятельной продажи

  • банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке; 
  • продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке); 
  • покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи); 
  • после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке; 
  • на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры; 
  • покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.
[/important]

Продажа при участии кредитора

Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи по такому пути:

  • банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена); 
  • банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра; 
  • продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.

Покупка ипотеки

При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.

Для переоформления кредита одобрение банка обязательно!

Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.

Перекредитование

При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.

В условиях снижения ставки по ипотеке данный вариант на сегодня востребован, ведь при перекредитовании заёмщик имеет возможность платить по ипотеке на более выгодных условиях.

Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.

Ипотека и развод

   При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.

Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.

Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.

При этом владельцем квартиры будет один собственник, который и будет обязан гасить кредит.

  Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.

Дело в том, что при расчёте налога учитываются расходы, затраченные на её покупку. А в расходы можно внести проценты по ипотеке. Например, вы заплатили по ипотеке в общей сложности 5 млн.рублей, а продали квартиру за 4,5 млн. значит налог вы заплатите такой: 5000000-4500000=500000*13%=65 000 рублей.

В заключение напоминание: перед тем, как продать ипотечную квартиру, или обменять её, сходите в банк и уточните условия продажи! Не лишним будет проштудировать ипотечный договор – нет ли там прямого запрета на досрочное погашение кредита.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/prodat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Особенности банкротства для граждан, выплачивающих ипотечный кредит

НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

Ипотека — наиболее долгосрочная разновидность банковского кредитования, предполагающая оформление залога на жилую недвижимость (квартиру или дом). Срок погашения ипотечного кредита может составлять до 30 лет, сумма займа достигает нескольких миллионов рублей.

Ввиду экономического кризиса, проблем со здоровьем или при потере работы многие плательщики ипотечных кредитов лишаются возможности погашать долг.

В этом случае целесообразно пройти процедуру банкротства, позволяющую гражданам выплатить часть долгов путём реализации имущества или финансовых активов (сбережений, акций, валюты).

Согласно ФЗ-102, описывающему особенности оформления залога на жилую недвижимость, ипотечные квартиры и дома могут быть реализованы (проданы на торгах) в ходе процедуры банкротства.

На ипотечные квартиры и дома не распространяется правило единственного жилья (требование ФЗ-229, запрещающее выселять должников из единственной жилой недвижимости).

Залоговое имущество может быть продано на торгах только по решению суда, поэтому плательщикам ипотеки целесообразно договориться с банком о продаже квартиры или дома без судебного разбирательства.

В каких случаях плательщику ипотеки следует проходить процедуру банкротства?

Банкротство граждан (физических лиц) регулирует ФЗ-127, для начала процедуры нужно собрать подтверждающие документы, найти финансового управляющего и подать заявление в арбитражный суд.

Процедура признания финансовой несостоятельности занимает до восьми месяцев, затем начинается реструктуризация задолженности (если у гражданина есть доход или активы) или реализация имущества (если постоянного дохода и финансовых накоплений нет).

Стоимость процедуры банкротства составляет от 50 до 200 тысяч рублей в зависимости от количества кредиторов, выбранного управляющего и наличия ликвидных активов. Плательщикам ипотеки следует рассмотреть возможность банкротства в ряде случаев:

  1. Задолженности по ипотеке нет, но сумма долгов по прочим кредитам превысила 500 тысяч рублей. Большинство заёмщиков стремится сохранить залоговое имущество (ипотечную квартиру), поэтому при наступлении финансовых проблем оформляет новые кредиты для погашения ипотечных платежей. В этом случае банкротство позволит получить лояльный график выплат (реструктуризация) или отсрочку платежей («кредитные каникулы»). Банк, оформивший ипотеку, не будет включён в реестр кредиторов (так как просрочек платежей нет), и залоговая квартира останется за плательщиком.
  2. Задолженность по ипотеке погашается при продаже залоговой квартиры. Проходить процедуру банкротства целесообразно заёмщикам, испытывающим длительные финансовые проблемы. Например, плательщик ипотеки получил инвалидность, потерял высокооплачиваемую работу и не найдёт новый источник дохода в течение ближайшего года. В таких ситуациях продажа залогового имущества при банкротстве позволит выплатить долг и закрыть договор.
  3. Задолженность больше цены залоговой недвижимости, но заёмщик не имеет других активов. Банкротство в этом случае приведёт к продаже ипотечной квартиры на торгах, вырученные деньги будут перечислены в пользу банка, а остаток долга спишется.
  4. Заёмщик сохранил платёжеспособность, но банк отказал в реструктуризации долга. Если должник испытывает временные финансовые проблемы (например, находится в поиске работы) и банк отказал в отсрочке платежей, целесообразно обратиться в арбитраж с заявлением о банкротстве. Суд обяжет банк предоставить клиенту реструктуризацию ввиду сложной финансовой ситуации. Иногда достаточно уведомить банк о намерении пройти процедуру банкротства, чтобы добиться согласования нового графика платежей.

Процедура банкротства останавливает начисление штрафов и пени по ипотеке (сумма долга фиксируется), гражданин может проживать на территории залоговой недвижимости до завершения торгов. В ряде случаев за период рассмотрения дела о банкротстве плательщик ипотеки находит новый источник дохода, заключает мировое соглашение с банком или входит в прежний график выплат.

Сведения о банкротстве направляются в БКИ (бюро кредитных историй), гражданин в течение трёх лет не может занимать руководящие должности, накладывается пятилетний запрет на повторное прохождение процедуры несостоятельности.

Как проходит продажа ипотечной квартиры в ходе процедуры банкротства?

Дела о банкротстве физических лиц рассматривают арбитражные суды по месту постоянной регистрации (прописки) должников. Продажей имущества занимается арбитражный управляющий, назначенный судом (если банкротство принудительное) или выбранный должником (если банкротство добровольное). Продажа залогового жилья проводится с соблюдением следующих правил:

  1. Квартира должна быть продана в течение шести месяцев. Процедура реализации (выставление на торги) должна закончиться в течение полугода, отсрочка не предусматривается. В период реализации заёмщик-банкрот освобождается от выплаты процентов и неустоек, сумма долга фиксируется.
  2. Первоначальная цена недвижимости соответствует рыночной стоимости квартиры. Расходы на оплату услуг оценщика недвижимости должен оплатить заёмщик-банкрот, в первый месяц торгов квартира продаётся по полной стоимости. Во втором раунде торгов (в течение второго месяца со дня вынесения решения о продаже имущества) жилплощадь продаётся со скидкой 10%. Если квартиру продать не удалось, начинается третий раунд торгов, недвижимость выставляется по рыночной стоимости, но каждый день цену снижают на 5-10%. Каждый раунд торгов продолжается 30 дней, перерывы между ними также составляют месяц.
  3. Банку перечисляется 80% от средств, вырученных с продажи квартиры. Согласно ФЗ-127, в пользу кредитора перечисляется 80% стоимости квартиры, ещё 7% составляет вознаграждение финансового управляющего. Оставшиеся средства переходят остальным кредиторам или возвращаются должнику. Если вырученной от продажи суммы не хватило для покрытия долгов, оставшиеся обязательства списываются.
  4. Квартира, не проданная торгах в течение полугода, возвращается заёмщику. Если после проведения трёх раундов торгов покупателей на жильё не нашлось и банк отказался принять недвижимость на баланс, процедура банкротства заканчивается. Арбитражный суд официально освобождает гражданина от каких-либо требований кредиторов, банкрот продолжает жить в ипотечной квартире.

Вероятность успешной продажи ипотечной квартиры невелика.

Во-первых, реализация ипотечной недвижимости проходит на закрытых электронных площадках (сайтах), поэтому о торгах обычно знают только должник и кредитор.

Во-вторых, нередко неплательщики отказываются выезжать из квартир, регистрируют родственников или членов семьи, поэтому покупатели остерегаются приобретать недвижимость с обременением.

За время торгов (иногда процесс продажи занимает несколько лет) банкрот может найти новый источник дохода, самостоятельно выкупить квартиру (через посредника) или начать вносить платежи по графику (мировое соглашение с банком можно заключить в любой момент процедуры банкротства). Если недвижимость продать не удастся и банк откажется принять квартиру на баланс, жильё будет возвращено должнику.

Как защитить ипотечную квартиру от продажи на торгах по банкротству?

Банкротство накладывает на гражданина ряд ограничений, поэтому процедуру следует проходить в крайнем случае. Заёмщик, испытывающий финансовые проблемы, может урегулировать задолженность несколькими способами:

  1. Самостоятельная продажа ипотечной квартиры с согласия банка. Если заёмщик не сможет выплачивать кредит за квартиру, целесообразно обратиться в банк и добиться согласия финансовой организации на продажу залоговой недвижимости. В этом случае заёмщик сможет выручить за жильё рыночную цену, закрыть кредитный договор, сохранить положительный рейтинг в БКИ (бюро кредитных историй), а также получить небольшую прибыль.
  2. Сдача ипотечной квартиры в аренду с согласия банка. Если доход заёмщика упал незначительно, часть ежемесячных платежей можно возместить, сдав жилую недвижимость в аренду. Заключение сделки следует обсудить с кредитным специалистом, обычно банки не возражают против сдачи заложенной недвижимости в аренду, но требуют оплатить дополнительную страховку.
  3. Реструктуризация ипотечного кредита по инициативе заёмщика. Если финансовые проблемы плательщика ипотеки временные, можно обратиться к кредитному специалисту для получения реструктуризации. Такая процедура увеличит объём долга, однако клиент сохранит жильё и хорошую кредитную историю.
  4. Предоставление «кредитных каникул». Многие банки предоставляют клиентам возможность не выплачивать долг в течение нескольких месяцев на основании предоставленных документов (например, записи о сокращении в трудовой книжке). Такой вариант подходит заёмщикам с хорошей кредитной историей, пострадавшим от тяжёлых жизненных обстоятельств (например, потери кормильца).
  5. Получение государственной поддержки для выплаты ипотеки. Государственная жилищная программа создана для реструктуризации долгов по ипотечным кредитам, полученным военнослужащими (военная ипотека), молодыми семьями, а также оформленным в иностранной валюте. На момент подачи заявления просрочка платежей по ипотеке должна быть от 30 до 120 дней. Государство может снизить процентную ставку по платежам до 12%, а также выплатить банку-кредитору до 200 тысяч рублей в счёт погашения долга.

Мирное урегулирование задолженности по ипотеке — наиболее выгодный вариант для банка и заёмщика. Гражданин продолжает выплачивать кредит (при наличии финансовой возможности) или продаёт заложенную квартиру по рыночной цене (при длительных финансовых проблемах), банку возвращают предоставленные деньги.

Итоги

Процедура банкротства физических лиц актуальна для плательщиков ипотеки, испытывающих длительные финансовые проблемы. Подавать заявление о банкротстве целесообразно, если банк отказался реструктуризировать ипотеку, заёмщик не обладает другими активами или сумма долгов покрывается стоимостью ипотечного жилья.

В целом, вероятность продажи залоговой квартиры невелика, банк не заинтересован в принятии такого имущества на свой баланс, поэтому недвижимость может быть возвращена клиенту после шести-восьми месяцев неуспешных торгов. После окончания торгов арбитражный суд снимает с заёмщика все финансовые обязательства.

Заёмщик, испытывающий финансовые проблемы, может избежать банкротства и сохранить залоговую недвижимость.

Клиент может получить государственную поддержку, запросить в банке предоставление «кредитных каникул» или реструктуризации займа, также можно сдать залоговую недвижимость в аренду.

В случае длительных финансовых проблем целесообразно самостоятельно продать квартиру (с согласия банка) по рыночной цене, чтобы погасить кредит.

Источник: http://nebogach.ru/mortgage/osobennosti-bankrotstva-dlya-grazhdan-vyplachivayushhih-ipotechnyj-kredit/

Обмен ипотечной квартиры

НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность.

Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество.

Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант.

Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках.

У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/

Как продать ипотечную квартиру?

НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

2018-05-18T12:30+0300

2018-05-18T12:30+0300

https://realty.ria.ru/20180518/1520830408.html

Как продать ипотечную квартиру?

https://cdn25.img.ria.ru/images/151964/38/1519643852_0:160:3072:1888_1036x0_80_0_0_209e95f818f0ce3451597847224b6c35.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Жизнь непредсказуема, и иногда возникают ситуации, будь то развод, потеря работы или какие-то другие обстоятельства, при которых выплачивать ипотеку нет возможности. О том, можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке, и как это сделать, сайту “РИА Недвижимость” рассказали представители банков, риелторы и юристы.

Юристы настоятельно рекомендуют покупателям не приобретать заложенную квартиру путем выплаты остатка задолженности продавца квартиры. После погашения задолженности банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником недвижимости.

Понудить его к заключению договора купли-продажи покупатель уже не сможет. Однако и в этом случае можно подстраховаться: необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий.

Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов “Арбат” Вадима Башир-Заде, управляющего директора брокерского департамента компании “Миэль – сеть офисов недвижимости” Александра Москатова, пресс-службы банка “ВТБ” и гендиректора компании “Метриум” Натальи Кругловой.

Как правило, цена такой квартиры будет ниже рыночной на 10-15% из-за наличия обременения. Уровень дисконта во многом зависит от расположения дома. Квартиры в центре города, находящиеся в залоге у банка, продаются не менее успешно, чем такое же жилье, но без кредитной истории. А вот в спальных районах города собственникам залоговых квартир приходится делать скидки, так как конкуренция выше.

Не стоит забывать и о том, что за сопровождение возможно придется заплатить банку процент.

Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.

При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика.

Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.

Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи.
Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса – это дополнительная гарантия безопасности сделки.

Покупателю, который готов пойти на покупку такой квартиры, нужно пройти процедуру одобрения в банке, выдавшем ипотеку. Эта процедура проводится по всем правилам банка, никаких поблажек и скидок не делается. Фактически это смена заемщика.

Не стоит забывать, что покупателем квартиры, обремененной ипотекой, может стать не каждый. Поскольку продается не только квартира, но и сам кредит, покупатель должен отвечать критериям банка для заемщиков по ипотечным кредитам. Критерии различаются в зависимости от банка: могут быть предъявлены требования к размеру дохода, кредитной истории.

При такой схеме продажи квартиры продавец и покупатель арендуют две ячейки. В одну закладывается сумма, равная задолженности, во вторую – остаток от стоимости жилья. Стороны подписывают договор купли-продажи и отправляют его в Росреестр. Далее происходит переход права собственности, а вместе с ним – и залогового обязательства к покупателю.

После этого продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить ипотеку. Банк в свою очередь выдает закладную. Покупатель должен предъявить данный документ в Росреестр, получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает доступ ячейке со второй частью денег.

Это наиболее безопасный способ реализации ипотечной квартиры для всех сторон сделки.

Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.

Если мы говорим не о варианте, когда квартира продается, и из полученных денег сразу же гасится ипотека, а именно о ситуации, когда покупатель, приобретая квартиру, обязуется совершать ипотечные платежи предыдущего владельца, то тут нужно уточнять в каждом конкретном банке, возможно ли это.

Как оказалось, не все банки работают с такой схемой. Так, в банке ВТБ рассказали, что их клиенты могут продать залоговый объект недвижимости только при условии погашения ипотечной задолженности перед банком.

Риелторы также отметили, что теоретически такой вариант реален, но практически в своей практике они встречали такое буквально несколько раз, а у крупных банков вообще нет такой опции.

По их мнению, проще продавать ипотечную квартиру “традиционным” путем – с погашением кредита из вырученных средств, это уже отработанная технология, привычная для банков и не несущая рисков для покупателя.

РоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20180518/1520830408.html

Налог на квартиру в ипотеке в 2019 году и какие есть льготы

НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

С развитием ипотечного кредитования в России, многие граждане стали задаваться вопросом о том платится ли налог на квартиру в ипотеке или залоговая недвижимость не облагается подобным бременем.

С точки зрения закона ипотечное жилье переходит в право собственности заемщика кредитных средств с момента оформления договора с банковской организацией, однако распоряжаться недвижимостью в полной мере нельзя до момента выплаты всей суммы долга.

Налоги при ипотеке

При оформлении право собственности на ипотечную квартиру в ЕГРН делается соответствующая пометка о том, что недвижимость находится под обременением, поэтому подарить, продать или любым другим образом реализовать такое жилье становится невозможным.

При этом законодательно отмечается, что все финансовые затраты на сохранение ипотечной квартиры в первоначальном состоянии, ремонтные обязательства, а также любые установленные выплаты в казну государства или муниципалитета, в том числе налогообложение недвижимости, происходят за счет фактического владельца квадратных метров – заемщика.

Подоходный налог

Законодательством предусмотрен соответствующий вычет при покупке жилища, однако воспользоваться правом получения этих средств могут далеко не все жители России.

Максимальный размер вычета установлен на отметке 260 000 рублей, что составляет 13% от 2 млн., при этом граждане могут приобрести как одно жилое помещение, стоимость которого равна или превышает 2 млн. рублей, так и несколько за более низкую стоимость. На руки можно получить сумму, не превышающую 260 000.

При этом, собственники жилища должны иметь белую зарплату и официальное трудоустройство, так как налоговая льгота формируется из подоходных выплат, перечисляемых гражданами за предшествующий промежуток времени. В случае, если заработная плата граждан составляет менее 2 млн. в год, получить единовременную выплату нельзя.

При средней заработной плате в 35 000 рублей в месяц, гражданин выплачивает 4 550 подоходных сборов ежемесячно, поэтому вернуть он может только ту сумму, которую выплатил за предшествующий год:

Владельцы могут ежегодно подавать документы на присвоение выплат налогового вычета при покупке жилья до того момента, пока не исчерпается запас в 260 000 рублей. Однако законодательством позволено подавать такие документы раз в три года, для получения более крупных сумм.

Налог на имущество

Несмотря на то, что квартира в ипотеке является залоговым имуществом, платить все начисляемые на нее государственные и муниципальные сборы обязанность собственника. Фактически жилое помещение при ипотеке является собственностью гражданина, а на имущество физического лица налоговые органы обязаны накладывать соответствующие обязательства, в рамках действующих положений НК РФ.

ФНС обязана присылать уведомления о необходимости оплаты налога на имущество, до момента получения такого документа никаких выплат делать не обязательно. В случае, когда соответствующее уведомление из ФСН не пришло или налог приходит с опозданием, никаких негативных последствий для граждан не будет.

Должны ли пенсионеры платить налог на недвижимость

Законодательство предоставляет пенсионерам дополнительные привилегия и уступки при оплате государственных пошлин на недвижимую собственность.

В соответствии со ст. 407 НК РФ предусматриваются следующие обстоятельства назначения привилегий по оплате налогов на квартиру:

  1. Недвижимое имущество, в том числе приобретенное по ипотеке, находится в собственности пенсионера.
  2. Жилое или нежилое помещение не используется как источник ведения предпринимательской деятельности.

Особенности получения льгот заключаются в следующем:

  1. В случае, если пенсионер владеет несколькими объектами собственности одинакового назначения, например, квартирами, то данное право сниженных выплат предоставляется только по одной из них. Выбрать на какой именно объект будет распространяться действие программы можно самостоятельно.
  2. В случае, если пенсионер владеет несколькими объектами имущества разного назначения, то льготы предоставляются по каждому объекту вне зависимости от его назначения.

При уведомлении пенсионеров о необходимости уплаты налога на квартиру в ипотеке действие льготы также распространяется.

Налоговые льготы при покупке квартиры

С 2014 года на территории России действует новое правило предоставления льгот при оформлении сделки купли-продажи жилого недвижимого имущества, что положительно сказывается на оформлении ипотечного кредитования физическими лицами. Так как ввиду значительного улучшения условий предоставления льгот и других уступок со стороны государства, гражданам позволяется вернуть не менее 260 000 при покупке недвижимого имущества.

Основные отличия нового законодательства от прежнего:

  1. При оформлении ипотеки, либо покупке жилого помещения за наличные средства, вычет предоставлялся не более одного раза в жизни для каждого члена общества. Теперь вычет можно получить вне зависимости от количества приобретенной недвижимости, однако общая сумма владений должна соответствовать 2 млн. рублей.
  2. При превышении максимально установленной суммы покупки недвижимости, собственник получает не более 260 000 рублей.
  3. Если граждане приобрели недвижимость ранее 2014 года или оформили на нее право собственности, то получить «недостающий» вычет у них не получится.

Приобрести недвижимость по жилищным кредитам стало намного выгоднее, так как государство компенсирует часть расходов, связанных с переплатой по займу. Однако общая сумма компенсируемых средств не должна превышать 3 млн. рублей. Подспорьем развития ипотечного кредитования является и постепенное снижение ставок по выплатам. Подробный расчет общей суммы переплаты производится кредитором.

Условия получения компенсации за переплату по ипотеке:

  • Наличие белой заработной платы и официального трудоустройства;
  • Общая сумма переплаты составляет 3 и менее млн. рублей за весь срок действия кредитного договора;
  • Вычет может предоставлен каждому участнику договора, т.е. если недвижимость приобретается в общедолевую собственность, то каждый из участников соглашения может рассчитывать на получение вычета.

На оформление вычета из фактически понесенных расходов не смогут рассчитывать индивидуальные предприниматели, не осуществляющие налоговые выплаты.

Стоит отметить, что данный вычет предоставляется лицам в рамках:

  • Возмещения части понесенных расходов на строительство или приобретение жилища, а также на покупку земельных участков для строительства жилого дома;
  • Возмещения расходов на уплату процентов по договору между заемщиком и банком;
  • Возмещения расходов по переплате рефинансированных жилищных кредитов.

Для получения любого вида льгот и государственной поддержки необходимо собрать установленный пакет документов и обратиться в уполномоченные органы с заявлением.

При заключении жилищного кредита необходимо понимать – залоговый статус жилища не делает его собственностью банка, а это значит, что налог на имущество в ипотеке должен выплачивать именно заемщик.

Данная выплата может перейти в обязанности банка только в случае, если договор между кредитором и должником будет расторгнут в одностороннем порядке, а квартира перейдет в собственность организации.

Также сейчас обязательно рекомендуем узнать, как сделать возврат процентов по ипотеке.

Ждем ваши вопросы далее.

За индивидуальной консультацией вы можете обратиться с помощью специальной формы на сайте. Она бесплатная.

Будем признательный за оценку поста и репосты.

Источник: https://ipotekaved.ru/vichet/nalog-na-kvartiru-v-ipoteke.html

Абсолютное право
Добавить комментарий