Обязательны ли отказы соседей для купли продажи комнаты в доме коридорного типа?

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Обязательны ли отказы соседей для купли продажи комнаты в доме коридорного типа?

2016-11-01T14:29+0300

2016-11-01T14:34+0300

https://realty.ria.ru/20161101/408094672.html

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/40692/00/406920017_0:0:3144:2047_1036x0_80_0_0_831a89c047d357f31578569df27f.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Продажа или покупка комнаты в коммуналке или общежитии имеет ряд тонкостей, которые отличают сделку от купли-продажи целой квартиры. И если продавец не знает о них, он может столкнуться с рядом проблем. Как этого избежать и провести сделку по всем правилам, выяснял сайт “РИА Недвижимость”.

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ “пойти в обход законодательства” довольно рискованный – соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку – продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро “Деловой фарватер” Марины Емельянцевой, адвоката “Бородин и Партнеры” Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов “Старинский, Корчаго и партнеры” Владимира Старинского.

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса.

Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с “посторонним” лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию.

Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Основной нюанс здесь – права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Оформить комнату в общежитии в собственность можно только тогда, когда оно находилась в жилом доме, принадлежащем государственному или муниципальному предприятиям, а потом была передана в ведение органов местного самоуправления, и с жильцами был заключен договор социального найма.

Ни о каком специализированном общежитии – студенческом или для сотрудников каких-либо учреждений, которым комната предоставлена на время, в данном случае речь не идет.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.

ЗаконодательствоЖильеРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20161101/408094672.html

Личный опыт: как продать комнату?

Обязательны ли отказы соседей для купли продажи комнаты в доме коридорного типа?

Законы пишут для людей. По крайней мере, пытаются. К примеру, с этого года нас попытались еще больше защитить от мошенничества с долями в недвижимости. Вот только одним это пошло на пользу, а другим – добавило финансовых и эмоциональных проблем.

Еще только раздумывая над продажей комнаты в коммунальной квартире, я подозревала – малой кровью не обойдемся. Несмотря на то, что с соседями мы прожили сковорода к сковороде десять лет, дружбой, как в песне, не обзавелись.

Уверяю, даже такой длинный срок не сможет сблизить людей, которые изначально не желают быть друзьями. Но на момент, когда мы съехали в новостройку и выставили на продажу нашу комнату, отношения были более-менее.

Все-таки, наконец, избавились друг от друга!

Как и любой человек с доступом в Интернет, я знала, что для продажи комнаты в коммуналке мне необходимо для начала предложить ее выкупить соседям, и только потом – размещать объявление в открытом доступе. Что я и сделала – раза три.

Получив категоричное «фи», поинтересовалась, даст ли мне сосед (по их словам, единственный собственник) свой нотариальный отказ. «Вроде никогда гадом не был», – заверил меня он. И я с чистой совестью начала продавать свое имущество.

Пораскинув мозгами, решила обойтись без риелтора. Собственников всего двое – я и не-гад сосед, согласие мне дадут за подписью нотариуса. А учитывая, что творится на рынке и насколько всем «нужны» комнаты в обшарпанных сталинках, на скорую продажу я не рассчитывала. К чему лишние траты?

После пары месяцев продажи (я даже сама риелторам звонила!), покупатель нашелся. Не без труда, но сошлись в цене. Как мне посоветовали – от неликвида лучше избавляться. Поэтому и «скинули» мы прилично. Покупателя представлял отличный спец, который знал все нюансы продажи имущества, находящегося в долевой собственности.

Риелтор уже знал, к какому мы нотариусу пойдем заверять сделку купли-продажи постороннему лицу (изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действуют с 29 декабря 2015 года) и сколько это будет стоить с учетом нотариального отказа от преимущественного права покупки соседа – порядка 8-10 тысяч рублей на двоих.

Причем идти в регпалату уже не нужно – нотариус сам подаст все документы.

И тут начался наш коммунальный цирк. После переговоров с соседями по поводу визита к нотариусу выяснилось, что все остальные комнаты, помимо моей, принадлежат по приватизации не одному соседу, а семи. Семи, Карл! Трое из них – несовершеннолетние дети.

И если я хочу продать комнату быстро, все семеро (ну разве что за исключением совсем малыша) должны явиться к нотариусу со своими «зеленками», паспортами и свидетельствами о рождении собственников-детей.

А с детьми потом еще и в опеку, вдруг, не дай бог, продажей своего имущества я ущемляю их права. Вопрос, почему мне никто не сказал о таком количестве претендентов на мою жилплощадь, остался без ответа. Вот тут я осознала все «прелести» самостоятельной купли-продажи имущества.

Оказывается, можно было просто заказать в МФЦ техпаспорт и выписки и ЕГРП по каждой комнате и собственнику. И все – никаких непоняток.

«Ничего, мы как-то с 20 человек согласия собирали», – успокоила меня риелтор. И почти неделю мы пытались уговорить все семейство, которое, к слову, даже не живет в нашей квартире, приехать к нотариусу. Привезем-увезем, еще и спасибо скажем, и магарыч поставим. Ан нет, лишние телодвижения совершать никому не хочется.

Неожиданно узнали, что один из собственников уехал на пару месяцев, и суетиться в чужом городе в поисках юриста и быстрой почты тоже не особо расшаркивается. После слезных уговоров соседи согласились… собраться дома и встретиться нотариусом.

Хотя свои документы на руки для подготовки никто давать не собирался, а выезд нотариусов по выходным на дом мне не по карману (один отказ порядка двух тысяч рублей +50% за выезд на дом). При том, что открытым остается вопрос с отделом опеки и попечительства.

Слово за слово, и понеслось: «Мы прочитали в компьютере, что ничего тебе не должны, а дети вообще не будут ничего подписывать, а вдруг вы нас без квартиры оставите и прочее». Дело – труба.

Был вариант «подарить» комнату. Но сделка дарения, которая не требует согласия соседей, не выгодна покупателям большим налогом. С этого года он рассчитывается из учета кадастровой стоимости, которая может быть даже выше рыночной.

Поэтому остался единственный вариант (ну, помимо незаконных, которые мы отмели сразу же) – телеграммы с предложением купить комнату каждому и месяц ожидания (на случай, если вдруг кто-то захочет выкупить комнату). Знала бы заранее, что на наш коммунальный рай претендует столько собственников, сделала бы это задолго до выставления комнаты на продажу.

Специалисты рекомендуют именно телеграфировать, так как виден текст. В заказном письме с уведомлением текста не видно, и при регистрации сделки такое письмо могут не принять. Каждому соседу – по телеграмме с указанием срока и суммы, за которую реализуется комната. Документы (копии, платежки, уведомления и прочее) лучше прибрать.

И не важно, где проживает сосед, все телеграммы идут по адресу нахождения собственности. Если в течение месяца соседи не объявятся, то продавать можно любому третьему лицу по цене не ниже указанной в телеграмме. Цена вопроса – тысяча рублей за телеграмму и месяц простоя. Ладно, хоть не год.

Прошлым летом тема продления срока «обдумывания» до года обсуждалась довольно активно.

Чем дело кончится – не ясно, так как пока счастливой сделкой купли-продажи комнаты даже не пахнет. И непонятно, будут ли ждать покупатели. Ведь изначально речь шла о малонаселенной квартире на двух хозяев. Квартира осталась малонаселенной, а вот собственников стало больше в разы.

Зато я пришла к нескольким выводам. Во-первых, стоит всегда помнить насколько жестко законом регламентируются сделки, которые касаются долевой собственности. Один неверный шаг – и сделку просто завернут. Во-вторых, юридические действия в отношении собственности детей проверяются натрое.

Еще момент – если есть подозрение, что продажа или покупка могут затянуться, лучше идти за помощью к специалистам – риелторам, юристам. Хотя бы на консультацию.

Ну и главное – не стоит рассчитывать на доброжелательность людей: никто никому ничего не должен, даже если много лет вас «роднил» общий унитаз.

Источник: https://74.ru/text/realty/54134501/

Продаем комнату — быстро и без проблем

Обязательны ли отказы соседей для купли продажи комнаты в доме коридорного типа?

Комната в коммунальной квартире – это конечно не полноценное жилье, однако и ее реализация либо покупка сопряжены со сбором необходимого пакета документов и прохождения предусмотренной процедуры продажи.

Вследствие того, что коммунальная квартира не является собственностью одного владельца, а принадлежит группе лиц, ее продажа должна быть согласована со всеми хозяевами. Однако это не повод считать, что реализация части коммунального жилья является практически неосуществимой процедурой.

Владение определенными законодательными навыками поможет вам осуществить сделку купли – продажи с данной категорией недвижимости.

Во многом продажа комнаты в коммунальной квартире напоминает стандартную процедуру реализации жилья, однако имеет некие специфические особенности. 

Это связано с тем, что во время реализации такой комнаты продавец обязательно должен учитывать права остальных собственников.

На законодательном уровне данное постановление регулируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой указано, что привилегию на покупку части коммунального жилья имеют остальные собственники квартиры.

То есть прежде чем приступить к стандартной процедуре продажи, владельцу квартиры необходимо получить письменный отказ своих соседей от возможности воспользоваться своим правом приобретения объекта недвижимости.

Сделать это можно следующими путями:

  • Все собственники собираются в нотариальной конторе и пишут письменный отказ
  • Та же процедура происходит в государственной регистрационной палате

Реализовать данный законодательный аспект на практике оказывается довольно сложно. Все люди заняты своими делами, и не так просто собрать их всех вместе. Кроме того, некоторые владельцы могут негативно относиться к вселению новых жильцов и всячески препятствовать продажи комнаты.

Поэтому лучше пойти на небольшую хитрость и отправить всем остальным собственникам заказные письма, в которых лицо извещают о возможности покупки объекта недвижимости.

Согласно закону, если в течение месяца никто из ваших соседей не выразит желание приобрести выставленную на продажу комнату, можно спокойно продавать жилье.

Еще один важный момент заключается в том, что цена продаваемой комнаты должна быть одинаковой как для ваших соседей по коммунальному жилью, так и для обычных покупателей.

Купля-продажа

Для того чтобы продать свою комнату, вам необходимо будет собрать определенный перечень нужных документов. Это:

  • Документы, подтверждающие права собственности на продаваемую комнату
  • Технический паспорт объекта недвижимости
  • Справка, о прописке оформленная по форме 9
  • Квитанции, являющиеся подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным платежам 

Имея на руках перечисленный пакет документов, собственник может находить покупателя и обращаться в регистрационную палату для оформления договора купли —  продажи.

Представитель государственного органа примет у вас все документы и назначит срок по истечению, которого будет происходить регистрация прав собственности нового владельца.

Следует отметить, что в целом вся сделка купли – продажи комнаты в коммунальной квартире практически не отличается от стандартной процедуры приобретения объекта недвижимости.

Единственное существенное различие заключается в том, что продавец несет личную ответственность за тех жильцов, которые вселяются в его комнату.

То есть если через некоторое время остальные владельцы жилья начнут ощущать резкое ухудшение своих условий проживания, они имеют полное право написать жалобу в судебную инстанцию.

В качестве ответчиков по такому делу суд будет привлекать не только новых жильцов, но и прежних хозяев.

Приватизация комнаты

По большей части процедура приватизации части коммунального жилья, осуществляется по тем же законам, что и оформления права собственности на обычную квартиру. Однако существуют  и некоторые отличия, учитывать которые необходимо начиная со сбора всех нужных документов.

Основная особенность приватизации такого жилья заключается в том, что человек может оформить право собственности только на принадлежащую ему комнату.

А вот места общего пользования (кухня, ванная комната, туалет, коридоры и т.д.) будут разделены между всеми собственниками.

В случае продажи приватизированного имущества, владелец сможет передать право собственности лишь на саму комнату и на установленную долю во всем остальном помещении.

Для того чтобы начать процесс приватизации владельцу необходимо обратится в Управление жилищной политикой района, где человеку разъяснят всю дальнейшую процедуру и составят список необходимых документов. В большинстве случаев этот перечень выглядит следующим образом:

  • Заявление на реализацию своего права собственности. Данный документ должен быть подписан всеми жильцами, прописанными в комнате
  • Технический и кадастровый паспорт помещения
  • Паспорта и свидетельства о рождении участников приватизации

Собрав все необходимые документы, собственник отправляется  в Департамент жилищной политики, где происходит составление самого договора о приватизации. При проведении данной процедуры обязательно должны присутствовать все, желающие оформить право собственности. Как правило, оформление необходимых бумаг происходит в течение 2 недель.

Заключив такой договор, вы обращаетесь в органы государственной регистрации, где вам на руки выдадут свидетельство о приватизации. Финальным этапом всей процедуры будет посещение органов БТИ, где вашу комнату поставят на технический учет уже в качестве частной собственности.

Комната в общежитии

Свои определенные особенности имеет и проведение сделок с таким видом недвижимости, как комната в общежитии.

Проверка документов. Отказ от преимущественного права покупки. Доверенность. Технологии работы риэлтора

Обязательны ли отказы соседей для купли продажи комнаты в доме коридорного типа?

Уважаемые риэлторы– посетители сайта, мы продолжаем с вами знакомиться с технологиями работы риэлтора, а именно знакомство с проверкой документов.

Документ, о котором здесь идет речь, всегда приносит головную боль и риэлторам и клиентам, потому, что чаще всего его трудно получить сразу. Как обычно «баба яга», то есть соседи бывают против.

Чтобы ознакомиться с проверкой остальных документов   следует изучить рубрику Технологии работы риэлтора.

Проверка документов – важный этап в сделке.

Отказ от преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности: ( не имеет срока давности)

Этот документ регламентирует  статья 250 ГК РФ. В основном он требуется от сособственников комнат в коммунальной квартире или части дома.

Если клиент хочет продать комнату или часть дома стороннему лицу, то требуется взять нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки.

Не требуется,  если долю покупает совладелец, то есть сосед у соседа.

Процедура такая:

•    Требуется известить всех соседей в письменном виде (извещение может составить нотариус) о своем намерении продать свою долю, при этом обязательно должны быть указаны цена и условия продажи.

Если соседи не дают письменный отказ или не получают извещение, то через один месяц можно продавать комнату постороннему покупателю, в органы регистрации предоставляется письменное извещение, заверенное нотариусом.

В этом случае надо дождаться возвращения уведомления от почты с грифом “возврат”, нотариус составит сопроводительное письмо для регистрационного органа.Тогда могут зарегистрировать до истечения срока 3 месяца.

По закону соседи  могут предъявить претензии в течение 3-х месяцев, поэтому часто регистрационный орган задерживает регистрацию права собственности на покупателя  на этот срок. В договоре купли – продажи обязательно указывается цена, отраженная в извещении. Если продавец  изменил цену продажи или условия продажи, он обязан послать новое извещение.

Текст извещения такой:

                                                                                                 Согласие.

Я, ФИО, года рождения, паспорт,зарегистрирован по адресу:__________________

настоящим даю согласие ФИО на продажу принадлежащих ему долей________квартиры,расположенной по адресу:_____________

за любую цену и на любых условиях.

От преимущественного права покупки, предоставленного мне ст.250 Гражданского кодекса РФ, отказываюсь.

•    Если совладельцы несовершеннолетние, то требуется Решение органов опеки и попечительства

•    Если соседние комнаты находятся в муниципальной собственности, то отказ от преимущественной покупки не требуется, но не везде, в области отдельные муниципалитеты оставляют за собой право выкупа коммунальных комнат.В Санкт-Петербурге муниципалитеты отказались от покупки комнат, поэтому отказ от муниципальных комнат не требуется.

•    Если комната отчуждается  по договору дарения, отказ не требуется, но  если в суде будет доказана притворность сделки, комнату вернут обратно владельцу

•    Очень часто соседи, не имея денег на покупку  соседней комнаты, начинают просто вредничать, писать по инстанциям. Здесь уместно им напомнить, что если они не купят комнату за предлагаемую в извещении цену и в указанный срок, то ни один суд им не поможет, то есть им официально предлагали купить, а они своим правом преимущественной покупки не воспользовались.

Доверенность:

При помощи доверенностей совершается много мошеннических действий.

При продаже недвижимости по доверенности включаем особое внимание! Доверенность должна отражать все полномочия, необходимые для продажи объекта недвижимости: право продажи, право подписи, право получения денег. Последнее иногда не уполномочивают делать, тогда и расписки о получении денег не действительны.

Срок доверенности не может превышать 3-х лет,  с 2013 года срок доверенности неограничен,но он должен быть указан в тексте доверенности,если срок доверенности не указан, она действительна 1 год  (ст. 186 ГК РФ). Доверенность, в которой не укзана дата выдачи  – ничтожна.

Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности наступает в следствие:

1.    Истечение срока доверенности2.    Отмены доверенности лицом, выдавшим ее3.    Отказа лица, которому выдана доверенность4.    Прекращение юридического лица от имени которого выдана доверенность5.

    Прекращение юридического лица, которому выдана доверенность6.    Смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим

7.

    Смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным, безвестно отсутствующим.

С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Лучший способ проверки доверенности – это подтверждение доверенности накануне сделки.

Способы подтверждения:

•    получение новой доверенности;•    телеграмма с подписью, заверенной начальником почты, о том, что  доверенность не отменялась;•    личная беседа с доверителем ( по телефону могут бать подставы), если он в пределах досягаемости.

В практике встречались случаи, когда мошенники пытались скрыть факт смерти доверителя и очень торопились получить деньги. Именно проверка выявила отсутствие доверителя, а мошенники сидят в тюрьме.

Полный перечень документов  для продажи квартиры( комнаты) в статье Документы для продажи квартиры комнаты(комнаты).

Проверка документов. Отказ от преимущественного права покупки.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки – возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Источник: http://realtscool.com/rieltor_tehnologii/30-proverka-dokumentov-otkaz-ot-preimushhestvennogo.html

Как купить комнату в общежитии по правилам действующего законодательства

Обязательны ли отказы соседей для купли продажи комнаты в доме коридорного типа?
Г. Алексеев Автор статьи

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Жилье в общежитии относится к категории недвижимого имущества, поэтому в целом его продажа и покупка подчиняется общим закономерностям проведения купли-продажи этого вида собственности. Однако следует знать, что существуют определенные нюансы таких сделок, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства от возможных мошеннических действий на рынке недвижимости.

В чем особенность приобретения такого вида имущества (в отличие от квартиры)?

Основная отличительная черта, общая для всех операций с частями недвижимости (это относится как к доле в квартире, так и к жилью в коммуналке либо в общежитии), — это наличие соседей в непосредственной близости к вашему жилью. Кстати, в общежитиях по документам обычно самое большое число соседей из всех перечисленных вариантов — их может быть от 8 до 20.

Особенность жилья, приобретаемого в общежитии, — это и система расположения по отношению к основным хозяйственным помещениям (кухне, ванной, туалету). Такие комнаты бывают:

  1. Коридорного типа: непосредственно внутри находится только само жилое пространство, а санузел, душевая и кухня — в другом месте. Это наиболее неблагоприятный вариант размещения, поскольку все перечисленные места представляют собой помещения общего пользования для целого этажа (или его половины). Есть также такие варианты, когда душ расположен вообще в подвале, один на все здание. В такой обстановке сложно поддерживать чистоту, больше столкновений с соседями, что неприятно само по себе и отталкивает большинство желающих снять комнату.
  2. Блочного типа: на несколько комнат имеются места общего использования (и гигиенического назначения, и кухни). Здесь будет и меньше постоянно встречаемого контингента, и значительно чище (если сами жильцы блока поддерживают чистоту).
  3. Квартирного типа: представляет собой практически обычную однокомнатную квартиру, вписанную в систему коридорного расположения. Это самый удачный вариант из существующих. Здесь помещения, в предыдущих описанных видах являющиеся общественными, находятся только в распоряжении жильца.

Так что, конечно, лучший из вариантов — тот, где меньше соседей и больше полномочий в отношении санузла, душевой и кухни. Но наличие других проживающих в помещениях общежития, кроме обычных бытовых неудобств, таит в себе и массу других трудностей.

Как не прогадать при составлении договора?

Оформление сделки по приобретению жилья в общежитском здании тоже имеет свои особенности. Например, это наличие у соседей права преимущественного выкупа. Однако касается это не всех случаев, а только тех, в которых блок оформлен не как помещение общежития, а как коммунальная квартира. Поэтому нужно внимательно прочитать документацию на покупаемую комнатку.

Если это именно случай коммунальной квартиры, то к нему применяются правила статьи 42 Жилищного кодекса РФ.

И право преимущественной покупки у сособственников такого помещения тоже имеется в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК.

Поскольку указанная норма жилищного законодательства имеет ссылку на соответствующую норму гражданского, то такая продажа регулируется правилами статьи 250 Гражданского кодекса.

Соответственно этой статье (п. 2) продающий свою долю гражданин обязан письменно оповестить всех сособственников о том, что он намеревается отчуждать свою часть жилья. Если никто не отреагирует в течение 30 дней либо все откажутся, тогда уже гражданин может и продавать свою долю.

Какие опасности подстерегают при заключении договора?

Из-за трудностей, связанных как раз с наличием соседей, и возникает почва для всяческих махинаций. Так, например, если вы покупаете такую комнату, вам могут предложить заключить договор дарения. Аргументируется это предложение тем, что тогда не потребуется ожидать согласия сособственников.

Но договор дарения — это оформление безвозмездной передачи, поэтому вы не сможете получить расписку о передаче денег, а значит, в последующем вы не сможете ничего доказать.

А если вы станете доказывать, что передали деньги в качестве платы, то договор и вовсе будет признан ничтожным, и вам не достанется ни денег, ни комнаты.

Предлагают также и подписать договор просроченного займа (о том, что вам должны денег, а затем вместо них передали комнату). Этот вариант имеет право на существование, но его все же следует обговорить с проверенным юристом, а только после этого заключать.

Обратите пристальное внимание и на самого продавца (или собственника).

Если у вас сомнения в его трезвости или адекватности, лучше не иметь никаких дел либо попросить предоставить действительную справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

Известны случаи, когда продавший комнату в общежитии гражданин впоследствии оказывался недееспособным, и по суду возвращали жилплощадь назад.

Так что покупка комнаты в общежитии — довольно хлопотное дело, имеющее массу нюансов. Тщательно подбирайте подходящий вам вариант, обращайте внимание на продавца и заключайте договор только купли-продажи.

Какую документацию необходимо запросить при покупке комнаты в общежитии (коридорный тип размещения)?

Обязательно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы на основании статьи 62 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 получить информацию обо всех собственниках приобретаемого помещения.

Кроме этого, нужны документы-основания возникновения у собственника прав на эту недвижимость. В качестве таких оснований могут выступать договор купли-продажи, дарения, мены и т. д. в соответствии со ст.

218 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли купить комнату в общежитии в ипотеку?

Можно, но есть ряд нюансов. Например, жилое помещение может быть оформлено как общая долевая собственность. Тогда, чтобы ее продать, требуется оповещение всех сособственников и получить от них отказ в преимущественном приобретении продаваемой доли (ст. 250 ГК РФ).

Если жилье оформлено именно так, то банки, как правило, не разрешают ипотечный кредит, поскольку, по правилам ст. 6 Федерального закона об ипотеке (№ 102 от 16.07.1998) п. 3, для ипотеки имущества, отчуждение которого производится только с согласия какого-либо органа или лица (а здесь это лицо — сособственник), тоже требуется такое разрешение или согласие.

Если же комната не представляет собой часть общедолевой собственности, то разрешения от соседей не требуется и, согласно ст. 5 ФЗ № 102, нет препятствий для взятия ее в ипотеку.

Можно ли осуществлять процедуру купли-продажи комнаты в общежитии, оформленной в общедолевую собственность, если неизвестно, где находится один из сособственников?

Необходимость оповещения в письменном виде всех сособственников о намерении продать помещение регламентируется статьей 250 ГК. Если вам неизвестно, где один из сособственников, то нужно направить ему заказное письмо с оповещением по последнему известному адресу. Письмо вернется через некоторое время, но будет считаться, что гражданин должным образом извещен о продаже части имущества.

Источник: https://pravometr.ru/kak-kupit-komnatu-v-obschezhitii-po-pravilam-deystvuyuschego-zakonodatel-stva.html

Абсолютное право
Добавить комментарий