Обмен имуществом осуществляется через суд или нотариально?

Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры

Обмен имуществом осуществляется через суд или нотариально?

Перечень документов для заключения договора

МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ.

1) Правоустанавливающий документ на квартиру (соглашение об определении размера долей участников приватизации, брачный договор, договор купли-продажи квартиры, договор дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, постановление суда и.т.д.), свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации или регистрационное удостоверение или уведомление о внесении исправлений в документы ЕГРНИ, технический паспорт (оригиналы).

2) Справка местного исполнительного и распорядительного органа (администрация района, ЖРЭО, ЖЭС, РСЦ) о начислении жилищной квоты лицам, участвовавшим в приватизации квартиры.

Если помимо собственника кто-либо участвовал в приватизации, то требуется письменное согласие лиц, принимавших участие в приватизации своей жилищной квотой и (или) денежными средствами, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие участника приватизации, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

3) Копия (выписка) лицевого счета (выдается организацией осуществляющей эксплуатацию жилого фонда: РСЦ, ЖЭС, Товарищество собственников, ЖСК и т.д.) со сведениями о проживающих (зарегистрированных) в квартире (актуальная).

Если в квартире проживают (зарегистрированы, имеют право пользования) совершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательному отказу  и т.п., то требуется их письменное согласие (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо согласие таких лиц, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

4) Разрешение органа опеки и попечительства (районная администрация по месту жительства опекаемого или несовершеннолетнего, либо по месту расположения жилого помещения) на отчуждение жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно недееспособным гражданам, либо в котором проживают граждане, признанные недееспособными, ограниченно недееспособными судом, несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (Выписка из протокола, заверенная в установленном порядке).

5) Согласие супруга(и), бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в период брака и является совместной собственностью (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо письменное согласие супруга(и), удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство), свидетельство о заключении брака либо свидетельство о расторжении брака и (или) решение суда о разводе.

При отсутствии супруга(и), бывшего супруга(и) могущего(й) претендовать на отчуждаемое имущество, отчуждатель дополнительно удостоверяет данный факт путем подписания соответствующего заявления.

6) Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Республики Беларусь (умер участник приватизации, а его доля в праве собственности не выделена и т.п.), то требуются следующие документы: сведения о наследниках, принявших наследство (свидетельство о смерти, сведения из нотариальной конторы или нотариального бюро по месту открытия наследства об открытии наследственного дела и о наследниках, принявших наследство, либо, если наследственное дело не открывалось, сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) с места нахождения отчуждаемого объекта недвижимого имущества о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства или в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства (личная явка при подаче заявления об удостоверении договора либо письменное согласие наследника, удостоверенное нотариусом). В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

Примечание: в указанном случае отчуждение недвижимого имущества возможно только по истечении установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства!

7) Справка из налогового органа по месту нахождения отчуждаемого имущества об уплате гражданами РБ, постоянно не проживающими в Республика Беларусь, иностранными гражданами, лицами без гражданства либо не имеющими места нахождения в Республике Беларусь иностранными или международными юридическими лицами (организациями, не являющимися юридическими лицами) подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

8) При продаже (мене) доли в праве собственности постороннему лицу (не сособственнику) необходим отказ всех остальных участников долевой собственности (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо отказ от права преимущественной покупки, удостоверенный нотариусом), либо свидетельство о передаче заявления о намерении произвести возмездное отчуждение доли в праве, выданное нотариусом. В случае личной явки при себе иметь действительный гражданский паспорт (вид на жительство).

9)  При продаже квартиры с использованием банковского кредита – договор текущего (расчетного) банковского счета, открытый на имя Продавца.

10)  Документы, подтверждающие полномочия представителей (доверенность или другой документ).

11)  Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака либо архивная справка, др.).

12)  Документы, подтверждающие право на льготы при уплате государственной пошлины в случаях, установленных законодательством (пенсионное удостоверение, удостоверение инвалида, удостоверение опекуна, решение о признании лица недееспособным).

13)  Личная явка сторон (участников) сделки и действительный гражданский паспорт (вид на жительство) сторон (участников) сделки.

Дата:___________, время:_____________.

Регистратор:__________________________________________

Адрес:_______________________________________________

Ориентировочная стоимость составления, удостоверения договора и его государственной регистрации (без учета стоимости технической документации): для близких родственников – 140 рублей; для остальных – 210 рублей.

Предварительная консультация и запись по вопросам удостоверения сделок осуществляется по адресу: г. Минск, ул. Максима Богдановича 153,   Зал приёма.

Удостоверение сделок по предварительной записи – г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153, кабинеты 101-116.

ПРИМЕЧАНИЕ:

При необходимости выполнения большого объема работы по заявлению об удостоверении или при наличии других уважительных причин (удостоверение договора с несколькими объектами недвижимого имущества, отсутствие определенности у сторон сделки по поводу существенных условий договора либо необходимость их дополнительного согласования, опоздание участников сделки и т.п.), составление и удостоверение договора может осуществляться в течение 3 рабочих дней с даты подачи заявления об удостоверении.

В этом случае регистратор назначит дополнительное время в пределах указанного срока для подписания сторонами договора.

скачать файл

Источник: http://mga.by/property_registration_and_license_agreements/drafting_and_certification_contracts/perechen-dokumentov-neobkhodimykh.php

Сделки с квартирами: продаем, покупаем, меняем

Обмен имуществом осуществляется через суд или нотариально?

Многим из нас хоть раз в жизни да приходится совершать сделки с недвижимостью. Бывает так, что меняются некоторые жизненные обстоятельства, и возникает вопрос о продаже квартиры, покупке новой или же об обмене.

Конечно, сегодня можно воспользоваться услугами агентства недвижимости и не морочить себе голову. Но все-таки если возникает такая ситуация, то надо и самому иметь какое-то представление о таких сделках.

В этой статье мы не будет давать классический анализ договора купли-продажи квартиры или договора мены, а остановимся лишь на некоторых важных, на наш взгляд, вопросах, связанных с заключением и исполнением этих сделок.

Купля-продажа

Наверное, все знают, что договор купли-продажи составляется в государственной нотариальной конторе либо у частного нотариуса. К нотариусу можно придти со своим проектом договора, а можно воспользоваться его услугами, передав ему необходимые для этого документы.

Но мало кто знает, что договор купли-продажи вправе удостоверить и регистратор агентства по государственной регистрации недвижимого имущества, то есть то лицо, которое совершает процедуру государственной регистрации договора купли-продажи, а затем и права собственности на купленное имущество. Регистратор осуществляет те же действия, что и нотариус, включая составление проекта договора. Обращаться к регистратору удобно в том плане, что сразу же после удостоверения договора без марш-броска по улицам города можно оформить заявление на государственную регистрацию сделки. Нотариус такой услуги не оказывает.

Перечень необходимых документов можно без труда узнать у нотариуса или у регистратора. Они же могут и проконсультировать по вопросам оформления документов. Если собирать документы лень или нет причин для спешки, нотариус и регистратор могут сами сделать запросы в различные органы и организации для получения нужных документов.

Кто-то может задаться вопросом: а зачем нужно регистрировать право собственности на квартиру? Самый простой ответ на этот вопрос: потому что это предусмотрено законом. Но есть и другая, более прагматичная, причина: право собственности на квартиру возникает только с момента государственной регистрации этого права.

«Ну и что из этого», — скажет человек, решивший съэкономить на госпошлине или убедивший себя в том, что ему некогда заниматься ерундой. А вот в жизни может статься так, например, что продавец квартиры, который по документам продолжает быть собственником, умрет.

В этом случае квартира будет включена в наследственное имущество, а покупатель будет иметь право лишь на вложенные в квартиру деньги. Чем это может потом обернуться, сколькими судебными тяжбами, каким количеством потерянных денег, времени и здоровья — трудно даже представить.

Поэтому, поверьте, не стоит экспериментировать.

Еще один вопрос всегда возникает при заключении таких сделок: какую цену записать в договоре?

По общеизвестному правилу продать недвижимое имущество можно по договорной цене. То есть по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. В цену жилого дома, как правило, включается цена земельного участка (в этом случае заключать договор купли-продажи земли не надо).

Иногда у продавца есть соблазн записать в договоре одну цену, а на деле получить от покупателя другую, большую по размеру сумму. Да, этим можно решить некоторые проблемы (например, связанные с налогообложением, необходимостью поделиться полученными деньгами с сособственником квартиры и т.д.).

Однако такой способ ухода от одних проблем может привести к другим проблемам. Например, если договор купли-продажи будет признан недействительным (ничтожным), то в таком случае на покупателя будет возложена обязанность вернуть деньги в размере, указанном в договоре.

Вернет ли он разницу между записанной и реально полученной суммами — большой вопрос.

Могут возникнуть в будущем неприятности из-за низкой цены по договору и для покупателя. Если следующий покупатель захочет записать в договоре реальную цену квартиры, то доход продавца (то есть прежнего покупателя) от ее продажи будет неразумно высок. А это может повлечь за собой уплату подоходного налога в неоправданно большой сумме.

Кстати, о налогах.

Согласно действующему законодательству не подлежат налогообложению доходы, полученные физическим лицом от возмездного отчуждения (включая продажу) в течение 5 лет одной квартиры (доли в праве собственности на квартиру), одного жилого дома (доли в праве собственности на жилой дом), одной дачи, одного садового домика с хозяйственными постройками, одного гаража, одного земельного участка. 5-летний срок по неуплате налога относится к каждому из перечисленных видов имущества в отдельности, поэтому если в течение 5 лет одним и тем же лицом будут проданы квартира в городе и жилой дом в деревне, то налоговые органы не будут иметь права требовать уплаты подоходного налога с доходов от продажи квартиры или жилого дома.

5-летний срок исчисляется с даты совершения сделки с имуществом, а не с даты государственной регистрации права собственности на него.

Если собственник в один день продал две квартиры, то время совершения сделок (часы и минуты) правового значения не имеют. В этом случае право определения очередности принадлежит самому продавцу.

Естественно, что он вправе выбрать для налогообложения ту сделку, при которой получил меньший доход.

Если продана квартира или жилой дом, полученные в наследство, то такая продажа не включается в число сделок, учитываемых при налогообложении.

Под доходом, как известно, понимается разница между суммой, полученной от продажи, и суммами, израсходованными на приобретение, отделку, ремонт и т.д. Если расходы подтвердить невозможно (например, на строительство жилого дома, дачи и т.п.

), то доходом будет считаться вся выручка от продажи. Правило одноразовой продажи в течение 5 лет без уплаты налога помогает избежать необходимости перечислять в госказну большую сумму в подобных случаях.

Однако в будущем не мешает позаботиться о получении и сохранении документов, связанных с возведением личной крепости.

Обмен жилья

Наверное, кому-то кажется, что тут сложного взять да и махнуться квартирами. Однако не все так просто.

Прежде всего, требует уточнения вопрос, кому принадлежит квартира на праве собственности — вам или государству. От ответа на него зависит суть обмена квартиры.

Если вы проживаете в государственной квартире, то при обмене можете передать другой стороне и, соответственно, получить от нее только право пользования квартирой, или, как его еще называют, право на проживание в квартире.

Такие сделки осуществлялись сплошь и рядом в советские времена, когда львиная доля квартир в стране принадлежала государству и государственным организациям.

Когда обе стороны сделки являются полноправными владельцами обмениваемых квартир, они могут передать друг другу право собственности на них. Понятно, что право собственности и право пользования — не одно и то же.

Сделки по передаче права собственности на имущество с юридической точки зрения называются не обменом, а меной. Эти понятия часто путают даже в правовых актах. В отличие от обмена квартир для совершения мены не требуется разрешения местного органа власти.

Однако если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то и в том и в другом случае потребуется предварительное письменное согласие государственного органа опеки и попечительства. В роли такого органа выступает управление (отдел) образования администрации района (города).

Законодательство предусматривает необходимость этого согласия только для целей защиты прав несовершеннолетних домочадцев.

Кто-то может задаться вопросом: можно ли обменять государственную квартиру на частную?

Ответим: да, можно. Такое правило предоставлено законодательством. Однако при этом нужно понимать, что в данном случае произойдет лишь передача права пользования квартирами, а их собственники в лице государства и частного лица останутся прежними.

Таким правом на практике без особых проблем могут пользоваться те, кто владеет двумя и более квартирами.

Если после обмена бывшему нанимателю государственной квартиры захочется получить еще и право собственности на новое жилье, то ему потребуется заключить отдельный договор купли-продажи с собственником этого жилого помещения.

Следует помнить, что наниматель государственной квартиры имеет бессрочное право пользование ею. Поэтому в той квартире, в которую он въезжает после обмена, ему должно быть предоставлено равнозначное (то есть бессрочное) право пользования. На практике такой обмен вполне применим в отношении родственников.

Рассмотрим еще один вопрос, возникающий в таких ситуациях: надо ли давать деньги при обмене или мене квартирами?

Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает, что мена представляет собой по сути две встречные сделки купли-продажи, в которых обе стороны играют диаметрально противоположные роли, и которые исполняются без участия денег. Когда совершается мена (то есть передача права собственности) на неравнозначное по стоимости имущество, требование стороны, чье имущество стоит больше, о доплате вполне законно.

При обмене государственными квартирами, даже если не совпадает их общая площадь или они неравноценны по другим признакам (этажность, близость к центру и т.д.), желание нанимателя более комфортной квартиры получить мзду от другой стороны не вписывается в рамки закона.

Право пользования, передаваемое при обмене, не имеет цены, по которой его можно было бы продать или купить. Если факт передачи денег вскроется, то такой обмен может быть признан имеющим корыстный характер и на этом основании — недействительным. Это предусмотрено ст. 33 и 34 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

В этом случае придется возвращаться в прежние апартаменты.

А что делать, когда в родне согласья нет?..

По общему правилу наниматель государственной квартиры вправе произвести обмен квартиры с согласия всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи.

От имени несовершеннолетних членов семьи, как мы говорили выше, согласие дает орган опеки и попечительства.

В той ситуации, когда при наличии приемлемого варианта кто-то из проживающих в квартире не согласен на обмен, наниматель вправе через суд потребовать принудительного обмена.

Для того чтобы выиграть этот иск, надо представить суду убедительные доводы того, что обмен является не столько желанным, сколько необходимым. К числу таких доводов судебная практика относит, в частности, наличие обстоятельств, препятствующих проживанию в квартире в силу возраста, состояния здоровья и т.п.

При обмене государственной квартиры на частную принудительный обмен возможен лишь тогда, когда несогласный с обменом подлежит выселению из жилого помещения по причинам и в порядке, установленным в ст. 39 ЖК.

При мене квартир, находящихся в частной собственности, также требуется согласие всех членов семьи, совместно проживающих с лицом, на которого она оформлена. Если кто-то из них имеет право собственности на долю в квартире, то принудить его к заключению договора мены невозможно. В таком случае заинтересованному лицу необходимо действовать в такой последовательности:

  • выделить свою долю в квартире;
  • оформить право собственности на нее (то есть зарегистрировать это право в агентстве по государственной регистрации прав на недвижимое имущество);
  • предложить другим сособственникам квартиры воспользоваться преимущественным правом обмена своей части квартиры на иное жилье, принадлежащее на праве собственности кому-либо из них или им всем.

Если никто из сособственников квартиры не воспользуется этим преимущественным правом, то можно смело заключать договор мены своей доли в квартире с третьим лицом.

Не менее важным для сторон такой сделки является и вопрос о том, когда вступают в силу соглашение об обмене и договор мены?

Соглашение об обмене государственной квартиры вступает в силу с момента заключения одной из сторон обмена договора найма новой квартиры. Решение местного органа власти об обмене жилого помещения действительно в течение одного месяца, а при междугородном обмене — в течение двух месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма новой квартиры, решение утрачивает силу.

Договор мены квартиры вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности на нее. Это общее правило для всех сделок по отчуждению недвижимого имущества.

В редких случаях люди задаются вопросом: возможен ли «международный» обмен?

Да, возможен. Например, в отношении граждан Республики Беларусь и Российской Федерации действует решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22.06.

1996 № 5, согласно которому граждане наших стран вправе беспрепятственно обмениваться жилыми помещениями по правилам, установленным национальным законодательством обоих государств.

При этом обмен жилыми помещениями является основанием для выдачи гражданам разрешений на постоянное жительство в Республике Беларусь или в Российской Федерации.

Источник: https://statut.by/lichnyj-jurist/housing-law/227-11-04-2012

11. Соглашение о разделе наследуемого имущества

Обмен имуществом осуществляется через суд или нотариально?

Правила, касающиеся раздела наследственного имущества, перешедшего в общую долевую собственность наследников, по соглашению между ними установлены в ст. 1165 ГК РФ. При этом общий порядок и условия такого раздела регулируются п. 2 ст. 1164 ГК РФ, а также положениями статьи 252 ГК РФ.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, закон предоставляет возможность наследникам по своей воле распределить между собой все наследственное имущество в целях исключения в дальнейшем возможности возникновения споров по поводу раздела каждого 
из объектов, входящих в состав наследственной массы.

При недостижении наследниками соглашения раздел наследства может быть осуществлен в судебном порядке по требованию любого наследника. В этом случае необходимо учитывать положения ст.

 1168 — 1170 ГК РФ о преимущественном праве наследников на получение при разделе в единоличную собственность объектов, входящих в состав наследства.

Если среди наследников есть недееспособные или несовершеннолетние граждане, то о разделе наследственного имущества должен быть уведомлен орган опеки и попечительства (ст. 1167 ГК РФ).

Необходимость в разделе имущества не возникает в тех случаях, когда наследодатель указал в завещании, какое именно имущество кому из наследников достанется.

Однако, если в завещании не указано, какое конкретно имущество из состава наследственной массы наследует каждый из наследников, или при наследовании по закону, необходимо произвести раздел наследуемого имущества.

При наследовании по закону
если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, а также при наследовании по завещанию, если имущество завещано двум или нескольким наследникам без указания конкретного имущества, наследуемого каждым из них, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников с определением доли каждого из них.

Раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, может быть произведен в течение трех лет со дня открытия наследства (по правилам ст. 1165 — 1170 ГК РФ) или по прошествии этого срока (по правилам ст. 252, 1165, 1167 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1165 ГК РФ к соглашению о разделе наследства применяются правила ГК РФ о форме сделок и форме договоров. Так, гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрено две формы сделки — устная и письменная (простая письменная и нотариально удостоверенная).

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. При составлении сделки в простой письменной форме такая сделка должна быть подписана лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 159 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, брачный договор), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность 
(ст. 163 ГК РФ). Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом не установлена определенная форма для договоров данного вида (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1165 ГК РФ соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками только после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Государственная регистрация прав наследников  на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство.

В случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, — на основании соглашения 

о разделе наследства (п. 2 ст. 1165 ГК РФ). При этом, как указывается в п. 3 ст.

 1165 ГК РФ, несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Раздел движимого наследственного имущества возможен до получения свидетельства о праве на наследство.

Законодатель предоставляет отдельным наследникам преимущественное право 
на получение в счет своей наследственной доли определенного имущества.

Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре; наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения; наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение (ст. 1168 ГК РФ). Указанные лица вправе отказаться от осуществления преимущественного права при разделе наследства на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам.

Предметы обычной домашней обстановки и обихода входят в состав наследства  и наследуются на общих основаниях.

Преимущественное право на предметы обычной домашней обстановки и обихода принадлежит наследнику, проживавшему совместно с наследодателем на день открытия наследства, вне зависимости от продолжительности совместного проживания.

Спор между наследниками по вопросу о включении имущества в состав таких предметов разрешается судом с учетом конкретных обстоятельств дела 

(в частности, их использования для обычных повседневных бытовых нужд исходя из уровня жизни наследодателя), а также местных обычаев.

Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным. При осуществлении преимущественного права на неделимую вещь, включая жилое помещение, указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства, производится по общим правилам.

При заключении наследниками соглашений, мировых соглашений о разделе наследственного имущества следует учитывать, что наследники осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, поэтому раздел наследства может не соответствовать причитающимся им размерам долей. Соглашение о разделе наследства, совершенное с целью прикрыть другую сделку с наследственным имуществом (например, о выплате наследнику денежной суммы или передаче имущества, не входящего в состав наследства, взамен отказа от прав на наследственное имущество), признается ничтожным. Передача всего наследственного имущества одному из наследников с условием предоставления им остальным наследникам компенсации может считаться разделом наследства только в случаях осуществления преимущественного права.

При разделе наследственного имущества учитывается его рыночная стоимость.

Законодатель также установил правила раздела наследства, направленные на защиту прав отдельных категорий наследников.

Так, при наличии зачатого, но еще не родившегося наследника раздел наследства может быть осуществлен только после рождения такого наследника, а при наличии среди наследников несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан раздел наследства осуществляется с обязательным согласием органов опеки и попечительства (ст. 1166 и 1167 ГК РФ).

умерший гражданин, имущество которого переходит другим лицам в порядке наследования.

это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят.

действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Читать далее

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/soglashenie-o-razdele-nasleduemogo-imushchestva

Что нужно знать при обмене жилья

Обмен имуществом осуществляется через суд или нотариально?

Как пояснили в юридических конторах, процедура оформления сделки по обмену жилья мало чем отличается от оформления других сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение).

Итак, для того чтобы обменять свое жилье, сначала нужно найти подходящий вариант обмена. Для этого можно разместить объявление в различных СМИ.

В объявлении желательно четко изложить условия обмена: район расположения жилья, количество комнат, этаж и прочие параметры объекта. Параллельно можно искать подходящий вариант по уже имеющимся объявлениям.

Кстати, в газете “Крыша” каждую неделю выходит порядка 450 объявлений об обмене недвижимости.Также можно обратиться в агентства недвижимости, где могут помочь с подбором вариантов. Стоимость услуг риэлторов в этом случае может обойтись в среднем в $500-1 000.

Для оформления договора мены недвижимости в нотариальную контору обеим сторонам необходимо предоставить следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на обмениваемую недвижимость (правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в ЦПН или ЦОНе и содержать соответствующий штамп регистрации); 2) удостоверения личности всех совершеннолетних собственников; 3) технический паспорт на жилье и, если имеется земельный участок, государственный акт на право собственности на земельный участок;

4) справку об отсутствии обременений на обмениваемое жилье (данную справку необходимо забрать из ЦОНа в день оформления сделки по обмену, так как она действительна в течение одного дня).

При заключении договора должны присутствовать все собственники обмениваемого жилья независимо от того, проживают ли они в данном жилище или нет.

Если кто-то из собственников отсутствует, то необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность на право совершения сделки.

Если квартира приобретена во время брака, необходима личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке (кроме случаев получения имущества в дар или по наследству) либо предоставить заявление супруга о согласии на обмен, заверенное нотариально.

В условиях договора специалисты советуют обязательно указывать сроки передачи имущества, так как если один из участников сделки откажется от исполнения своих обязательств в срок, другой участник сделки может обратиться в суд с требованием обязать собственника к исполнению своих обязательств. Также одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры.
Как нам рассказали юристы, иногда стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене, а размер доплаты устанавливается на словах. Но в этом случае, если реальная стоимость обмениваемых квартир разнится существенно, впоследствии договор может быть признан недействительным.

Оплата нотариальных действий, совершаемых частным нотариусом, осуществляется по ставкам, соответствующим размерам государственной пошлины, установленной налоговым законодательством Республики Казахстан.

Стоимость нотариального удостоверения договора мены в нотариальных конторах (согласно статье 497 НК РК “Ставки государственной пошлины за совершение нотариальных действий”) составляет:
1.

За удостоверение договоров об отчуждении (купле-продаже, дарении, обмене) недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, гаражей, сооружений и иного недвижимого имущества) в городской местности:
– если одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от стоимости недвижимости – 1 000% МРП (то есть 11 168 тенге, так как в 2008 году 1 МРП составляет 1 168 тенге).

Если договор заключается между гражданами и стоимость недвижимости не превышает 30 МРП (то есть менее 35 040 тенге): – при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 5% от стоимости сделки;

– при передаче имущества в собственность другим лицам – 10% от стоимости сделки.

Если договор заключается между гражданами и стоимость недвижимости превышает 30 МРП (то есть более 35 040 тенге): – при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 500% МРП (то есть 5 840 тенге);

– при передаче имущества в собственность другим лицам – 700% МРП (то есть 9 344 тенге).

2.

За удостоверение договоров об отчуждении (купле-продаже, дарении, обмене) недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, гаражей, сооружений и иного недвижимого имущества) в сельской местности: – если одной из сторон является юридическое лицо – 100% МРП (то есть 1 168 тенге); – при передаче имущества в собственность детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам – 50% МРП (то есть 584 тенге);

– при передаче имущества в собственность другим лицам – 70% МРП (то есть 934 тенге).

Однако кроме этих сумм нотариусы могут взимать оплату за техническую работу (подготовку проектов документов), поэтому сумма за удостоверение договора мены в нотариальной конторе может быть выше.

Договор мены, как и любой договор по заключению сделки, необходимо зарегистрировать в ЦОНе. Только после регистрации у обеих сторон возникает право собственности на недвижимость.

Для регистрации нотариально заверенного договора мены на недвижимое имущество необходимы следующие документы: 1) договор мены (оригинал и нотариально удостоверенная копия); 2) удостоверения личности собственников (оригинал и копия); 3) технические паспорта на жилье;

4) квитанция об уплате регистрационного сбора. Ставка сбора за регистрацию права собственности на недвижимое имущество составляет 0.5 МРП (то есть 584 тенге).

Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА

наверх

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2008/5161

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

Обмен имуществом осуществляется через суд или нотариально?

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены (п. 1 ст. 209, п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подберите вариант обмена жилого помещения

Если подходящий вариант обмена с другим гражданином — собственником жилого помещения вы не нашли, можно обратиться к организации или физическому лицу, оказывающим услуги по подбору вариантов обмена жилого помещения.

Шаг 2. Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых квартир

Договор мены жилых помещений — это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).

Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий.

К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.

При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:

  • первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
  • вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.

При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.

Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.

Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).

В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.

Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение договора не обязательно. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.

Шаг 3. Подготовьте основные документы

К ним относятся (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

а) заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-obmenyat-zhile-nahodyashheesya-v-sobstvennosti

Абсолютное право
Добавить комментарий