Односторонний отказ от нотариально заверенного договора

Советы адвокатов

Односторонний отказ от нотариально заверенного договора

Основной целью заключения договоров является установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В особенно ответственных  ситуациях стороны договора стремятся к тому, чтобы обезопасить себя от возникновения нежелательных рисков потери прибыли, неисполнения условий договора второй стороной, неоправданных затрат.

Статьей 651 Гражданского кодекса Украины (ГК) определено, что изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Аналогичное положение закреплено в части первой ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины.

Что может послужить законным основанием для одностороннего отказа от исполнения договора?

  • детальное изучение условий договора
  • Во-первых, у сторон всегда есть право предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от него. Согласно ч.3 ст.651 ГК в случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, он является соответственно расторгнутым или измененным. В соответствии со ст. 188 ГК сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, должна направить предложение об этом второй стороне. Сторона, получившая предложение об изменении или расторжении договора, в двадцатидневный срок уведомляет вторую сторону о результатах его рассмотрения. В случае, если стороны не достигли согласия относительно расторжения договора или в случае неполучения ответа в установленный срок с учетом времени почтового обращения, заинтересованная сторона имеет право передать спор на разрешение суда.
  • Во-вторых, никаких юридических последствий (возникновения прав и обязанностей) для сторон не имеет ничтожная сделка, недействительность которой прямо установлена законом: несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора (ст.ст.220, 219 ГК), сделка, совершенная без разрешения органа опеки и попечительства (статья 71, 224 ГК). Ничтожная сделка является недействительной и не требует признания её судом таковой.
  • В-третьих, распространенным основанием для одностороннего расторжения договора в судебном порядке является существенное нарушение условий договора одной из сторон. Суд, определяя «существенность» нарушения, должен учитывать размер убытков, понесенных стороной договора из-за невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств другой стороной, упущенную выгоду. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора (ст. 651 ГК). Судебная практика по спорам такого рода разнообразна и индивидуальна в каждом случае.
  • В-четвертых, ч.4 ст. 652 ГК предусмотрено, что в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит; изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались; выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. В случае расторжения договора вследствие существенного изменения обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
  • В-пятых, по заявлению заинтересованной стороны договор может быть признан судом недействительным и расторгнут с применением реституции (возвращение каждой из сторон того, что принадлежало ей до сделки). Такие виды договоров законодатель назвал «оспариваемыми», то есть их недействительность прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает их действительность на основаниях, установленных законом (сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие влияния тяжелого обстоятельства (ст.ст.229-233 ГК), сделка, совершенная несовершеннолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности без согласия родителей (усыновителей), опекунов (ст.222 ГК), физическим лицом, гражданская дееспособность которого ограничена (ст.223 ГК), дееспособным физическим лицом, которое в момент его совершения не осознавало значения своих действий и (или) не могло руководить ими (ст.225 ГК). Статьей 203 ГК дано определение общих требований, соблюдение которых необходимо для действительности сделки.

1. При изменении договора обязательства сторон изменяются в соответствии с измененными условиями относительно предмета, места, сроков выполнения и тому подобное, а в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются. 2.

Форс-мажорные обстоятельства подтверждаются сертификатом, выданным Торгово-промышленной палатой (ТПП) на основании заявления заинтересованной стороны договора в соответствии с Законом Украины “О торгово-промышленных палатах в Украине”.

В заявлении указываются: начало возникновения событий (которые отнесены в контракте / договоре к форс-мажорных обстоятельств), период действия этих обстоятельств и их последствия. Также в заявлении указывается, какие обязательства по договору не могут быть выполнены вследствие наступления форс-мажорных обстоятельств, контактная информация для обратной связи.

К заявлению прилагаются следующие документы: заверенные копии договора (контракта) со всеми приложениями (изменениями и дополнениями, если они были).

В нем должны быть указаны обстоятельства, освобождающие стороны от ответственности, перечислены события, которые стороны согласились считать форс-мажорными, указанны органы стран, подтверждающие факт наступления обстоятельств форс-мажора; информация об объеме выполненных (или невыполненных) обязательств по договору (контракту); документы компетентных государственных органов, подтверждающие наступление события. В частности, это могут быть справки ГМЦ о погодных условиях, протоколы (решения) комиссии по вопросам техногенно-экологической безопасности и чрезвычайных ситуаций при областной (районной) государственной администрации, определяющие события и их последствия чрезвычайной ситуацией, акты о пожаре, военные действия, запрет экспорта и импорта товаров, эпидемии, забастовки и тому подобное. По результатам рассмотрения документов ТПП выдает сертификат (заключение) о форс-мажорных обстоятельствах. Сертификат (заключение) о форс-мажорных обстоятельствах – это документ установленной формы, который является подтверждением наступления форс-мажорных обстоятельств на территории Украины. Сертификат (заключение) выдается заявителю на бланке ТПП. В сертификате (заключении) указываются стороны договора (контракта), дата его заключения, место, время, период (если это возможно указать на дату обращения), в течение которого имели место чрезвычайные и неотвратимые события. Сертификат (заключение) подписывается Президентом ТПП, Первым вице-президентом или вице-президентами. На сертификате (заключения) ставится печать ТПП. Сертификат выдается по каждому контракту (договору) отдельно украинском (или иностранной) языке по желанию заявителя. Копии выданных сертификатов (заключений) и документов, на основании которых они были выданы, хранятся в департаменте юридического обеспечения в течение 3-х лет.

Договор должен быть расторгнут в той же форме, что и заключался, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота (ст.654 ГК).

Источник: https://kau.in.ua/articles/kak_mozhno_rastorgnut_dogovor_v_odnostoronnem_poradke/

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Односторонний отказ от нотариально заверенного договора
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.

Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца.

Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние.

Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который  придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях.

Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е.

передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка).

Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке.

По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли. 

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Покупатель в договоре указывает сумму больше, чем платит. Какие могут быть последствия в случае расторжения сделки?

Ольга27.08.2019 22:15

Здравствуйте! В случае расторжения договора Вы будете обязаны вернуть сумму, указанную в договоре, если договором не предусмотрено иное. Можете обратиться в нашу компанию, предварительно записавшись к нашим специалистам по телефону, указанному на сайте. Вам подберут подходящего специалиста и ознакомят со стоимостью услуг.

Пчелинцева Марина Владимировна28.08.2019 17:32

Задать дополнительный вопрос

Приходите на консультацию, мы Вам поможем.

Модестова-Хорст Светлана Владимировна29.08.2019 14:00

Задать дополнительный вопрос

Какой срок отказа от покупки земельного участка имеет юридическое основание?

Елена20.08.2019 14:57

Срок –  до государственной регистрации перехода прав. 

В остальных случаях расторжение договора возможно в сулчае существенного нарушения условия продавцом.

Срок – 3 года с момента, когда Вы узнали о существенных нарушениях.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сазонов Сергей Владимирович20.08.2019 15:43

Задать дополнительный вопрос

ЧТО Я ДОЛЖНА ВЫПЛАТИТЬ ПОСТРАДАВШЕЙ СТОРОНЕ .ОТКАЗАВ ПРОДАВАТЬ УЧАСТОК?

татьяна19.08.2019 14:33

Здравствуйте! Если договор купли-продажи не заключен и Вы не обращались для регистрации сделки в регистрирующий орган, то Вы ничего не должны платить покупателю. Если договор заключен, то в нем должна быть указана компенсация в случае расторжения сделки. Если вторая сторона не согласна на расторжение сделки, то данный спор решается в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).

Тарасова Ольга Владимировна19.08.2019 18:46

Задать дополнительный вопрос

При возникновении сложностей, рекомендую обратиться к нашим специалистам.

20.08.2019 09:19

Задать дополнительный вопрос

Здравствуйте! При покупке сада продавец умолчал о наличии долга. Председатель угрожал отключить электричество, пока мы, новые хозяева не оплатим долг в размере 15-и тысяч рублей. Имеет ли председатель отключить электричество? Как быть с долгом?

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Договор купли-продажи квартиры: соглашение о расторжении

Односторонний отказ от нотариально заверенного договора

Расторжение договора купли-продажи квартиры — процедура нередкая. То стоимость жилья подскакивает или падает, то выясняются какие-то интересные подробности о состоянии недвижимости. И тогда либо продавец, либо покупатель решают «переиграть» сделку. Чаще — попросту ее расторгнуть. Однако основания для расторжения сделки сильно определяют исход всего дела. Рассмотрим это подробнее.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости в РК

Процедура расторжения — это досрочное прекращение еще не исполненного полностью или отчасти договора. Получается, что расторгнуть ДКП можно до регистрации, если стороны не исполнили свои обязательства — частично или полностью.

Если обязательства по договору полностью исполнены, то их считают прекращенными и договор расторгнуть нельзя. Но его можно признать недействительным при наличии на это оснований. Об этом мы также поговорим позднее.

К обязательствам в случае с покупкой жилья относятся:

  • оплата стоимости квартиры, дома, нежилой недвижимости, указанной в договоре, — со стороны покупателя;
  • передача жилья, помещения, выписка из него и освобождение территории — со стороны продавца.

Это основные обязательства, их обычно включают и в образец договора.

Другое дело, что в нем бывают прописаны какие-то нюансы, определяющие суть договора: например, продавец должен выплатить свои долги по коммуналке, покупатель — внести аванс до определенного срока и т.д. Т.е.

обязательства могут еще и расширятся: на основные нанизываются разные дополнительные ограничения, но все они должны быть включены в договор купли продажи.

Процедура расторжения — это досрочное прекращение еще не исполненного полностью или отчасти договора. Получается, что расторгнуть ДКП можно до регистрации, если стороны не исполнили свои обязательства — частично или полностью.

Каковы на практике самые частые причины, по которым расторгаются договоры купли-продажи жилья? Комментирует юрист ТОО «Юридическая компания KORGAN» Сакен Ешмуратов: «Чаще всего договоры расторгаются ввиду того, что сделка была осуществлена без согласия всех собственников имущества».

Каким же образом может быть расторгнут документ? Обратимся к закону. По статье 401 ГК РК, для процедуры расторжения у нас есть три варианта развития событий:

  1. Стороны расторгают договор по двустороннему согласию без суда.
  2. Одна из сторон подает иск в суд на расторжение договора, если есть претензии, спорные факты. Например, расторжение договора по инициативе продавца из-за того, что покупатель не выплачивает оставшуюся сумму денег. Или по инициативе покупателя, поскольку продавец не выплатил долги за КСК, хотя должен был.
  3. Одностороннее расторжение посредством отказа одной из сторон от исполнения договора — частично или полностью.

Если договор хотят расторгнуть обе стороны, то просто составляется соглашение о расторжении договора — та же форма, что и договор. Эта ситуация полюбовного разрешения сделки ясна и понятна — однако такие уступчивые и деликатные продавцы и покупатели в нашей жизни практически не водятся.

Чаще всего для расторжения договора приходится подавать в суд, а другая сторона при этом активно или пассивно сопротивляется.

Разницу между этими двумя процедурами объясняет директор ТОО «Юридическая компания Бюрократ» Анна Туловская: «Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного полностью или частично договора.

Расторжение ДКП у нотариуса — это обоюдное соглашение о расторжении договора, заверенное нотариусом, а расторжение через суд полагает наличие спора между сторонами при существенном нарушении условии договора другой стороной».

По закону процедура расторжения в судебном порядке проводится следующим образом.

  1. Перед тем как подавать исковое заявление в суд в одностороннем порядке, нужно поговорить с другой стороной — объяснить причины своего недовольства, может быть, обязательства будут выполнены. Нужно написать заявление о желании расторгнуть договор и обосновать в нем причины.
  2. Если в течение 30 дней будет получен отказ от другой стороны или вообще ваше уведомление будет проигнорировано, то можно писать иск в суд.

Важно, что вместо 30 дней в договоре может быть указан другой срок — нужно внимательно изучить его.

Юрист Сакен Ешмуратов отмечает, что «через нотариуса расторгается, когда имеется согласие обеих сторон на расторжение, а в судебном порядке — соответственно, когда были допущения нарушения прав долевых собственников». Т.е., как правило, спросы появляются, если плохо проверены документы на квартиру и все обременения на нее.

Интересен третий случай — когда сторона отказывается от исполнения договора. В данном случае у него нет претензий, просто что-то случилось и он не может выполнить обязательства. Человек также вправе сделать отказ, если:

  • в договоре не указаны сроки;
  • изменены акты, на основании которых заключили договор.

Об одностороннем отказе нужно предупредить другую сторону не позднее, чем за месяц.

Договор купли-продажи: как защитить себя от девальвации? >>>

Что происходит при расторжении договора?

Во-первых, прекращаются обязательства сторон с момента подписания соглашения или вступления в силу решения суда. После расторжения договора каждая сторона вправе требовать возвращения своего имущества, денежных средств.

Когда основанием для расторжения стало нарушение пункта договора, и покупатель/продавец понес убытки, то эти убытки должны быть возмещены. Все проблемные ситуации по каждому условию договора должны быть прописаны в резолюции решения суда о разрешении спора.

Влияние девальвации — продавец хочет выгоды?

Когда после девальвации доллар подорожал то, соответственно, цена, которая была указана в договоре, оказалась ниже рыночной — например, продали по договоренности за 20 000 долларов по курсу 180 тг/долл., а теперь этот курс — 307 тг/долл.

И вот тогда может возникнуть ситуация, когда продавец начинает настаивать на расторжении договора, возврате ему квартиры — он хочет продать по новому курсу, дороже. Могут ли расторгнуть договор по такой причине, и вообще является ли рост курса валют основанием для изменения цены, изменений в договоре? Что может потерять покупатель, опасно ли это для него?

Ситуацию комментирует Анна Туловская: «В соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан рост курса валюты не является основанием для расторжения либо изменения условия договора. Данные изменения могут быть внесены только по соглашению сторон.

Также законом установлено то что, сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании вышеизложенного можно с уверенностью сказать то, что при надлежащим и добросовестным исполнении условии договора со стороны покупателя не влечет для него каких-либо рисков».

Признание договора купли-продажи недействительным

После регистрации есть возможность признания сделки недействительной, но для этого должны быть веские причины, законные основания. Если суд признает недействительность сделки, то договор автоматически аннулируется.

Какие же это причины? Согласно статье 157 ГК РК сделка может быть признана недействительной по иску гражданина, госоргана или прокурора (если был факт мошенничества, например) по следующим причинам.

Десять причин для признания договора недействительным

Статья 159 ГК РК прописывает следующие основания недействительности сделки.

1. Если нет разрешения на ее осуществление — например, продавец не является владельцем квартиры и работает по доверенности владельца. А в доверенности не прописано полномочие на продажу. Или же нет разрешения на продажу, например, земли — если продается дом с земельным участком, то сам участок может быть в аренде и договор придется тоже аннулировать.

2. Если собственником является ребенок, а квартира была продана без согласия одного из его законных представителей — например, матери или отца. Родитель может подать иск в суд и расторгнуть эту сделку.

3. Если продавец или покупатель оказался человеком недееспособным из-за слабоумия, душевной болезни. Здесь нюанс — если болезнь обнаружена уже после совершения сделки, то нужно исследовать этот факт.

Если врачи смогут дать заверение, что болезнь началась еще до купли-продажи квартиры, то суд признает эту сделку недействительной. В эту же когорту можно отнести ситуацию, когда квартиру продал или купил человек, которого суд ограничил в дееспособности частично.

Тогда иск должен подать попечитель и через суд признать сделку недействительной.

4.

Когда в сделке участвовал человек, который дееспособен, но на момент подписания договора был не в состоянии руководить своими действиями (состояние аффекта, алкогольное или наркотическое опьянение, тяжелая болезнь, повлекшая замутненность сознания). Тогда этот гражданин должен сам подать иск, а если такой гражданин уже умер, то подать иск могут заинтересованные лица — например, его дети, которые знают, что родитель был в такой сложной ситуации.

5. Если покупателя или продавца ввели в заблуждение, которое имеет существенное значение. Например, заблуждение относительно качеств квартиры, возможности использования площади по назначению и т.д.

При этом есть нюанс — куплю-продажу квартиры могут не аннулировать, если заблуждение стало следствием грубой неосторожности участника сделки. Попросту говоря — не проверили, как следует, документы, не осмотрели жилье, отнеслись к процессу беспечно и халатно.

6. Если сработало такое понятие как «кабальная сделка» – когда одной из сторон она заключалась из-за стечения тяжелых обстоятельств и условия ее были крайне невыгодны, а другая сторона воспользовалась этим фактом. В таком случае суд тоже может признать сделку недействительной.

7. Договор был подписан под влиянием угроз, насилия, обмана.

8. Когда представитель одной стороны вступил в злостное соглашение с другой стороной, а сам владелец жилья/покупатель не был в курсе всех обстоятельств. Тогда потерпевший может подать иск в суд. Убытки возместит недобросовестный представитель.

9. Если собственник — ребенок или недееспособный человек, а сделку совершили их законные представители в целях своей собственной выгоды.

10. Если содержание сделки не соответствует закону, заведомо нарушает правопорядок и нравственность. Есть один нюанс — человек, нарушивший закон, не может потребовать признания сделки недействительной, если его иск вызван корыстными мотивами, желанием уклониться от ответственности.

Кто возмещает убытки?

Когда сделка признана недействительной, то каждая сторона должна по закону вернуть все, полученное по сделке. Если вернуть в натуральном виде нельзя — например, жили в квартире и испортили хороший ремонт — то нужно возместить все деньгами.

Особый пункт — если продажа жилья носила преступный характер. Чаще всего дурные намерения бывают у одной из сторон, еще чаще — у продавца. В таком случае, если сделку признают недействительной, то тот, кто смошенничал не получает возврат имущества, оно конфискуется государством.

Если кто-то из участников сделки виновен в расторжении договора и принес убытки другой стороне — например, скрыл, что сильно течет крыша и у покупателя затопило зал, испортилась вся мебель, дорогой паркет — то суд взыщет в пользу пострадавшей стороны компенсацию.

Разница между расторжением и недействительностью

Не все понимают разницу между расторжением договора и признанием его недействительным.

Каковы будут последствия для сторон? На наш вопрос отвечает Анна Туловская: «Расторжение договора и признание его недействительным имеют одинаковое последствие — стороны возвращаются в первоначальное положение: то есть покупатель возвращает имущество и получает назад уплаченные им денежные средства. Разница только в действиях покупателя и продавца.

На практике расторжение договора купли-продажи происходит по обоюдному согласию в досудебном порядке. Признание сделки недействительной относится к юрисдикции судебного органа, в соответствии действующего законодательства РК, и на основаниях, предусмотренных ст. 159 ГК РК».

Таким образом, хорошо подвел черту понятий юрист Сакен Ешмуратов: «Расторжение договора подразумевает свободу волеизъявления сторон, а недействительной считается сделка, которая совершена с нарушением законодательства».

Залог квартиры: что важно знать заемщику >>>

Если квартира была продана давно

По недействительным сделкам существует срок исковой давности. Согласно статье 162 ГК РК подать иск можно в течение года, начиная с того дня, как человек узнал о каких-то меняющих ситуацию обстоятельствах. Если человек подписал договор через угрозы и насилие, то опять же — в течение 1 года со дня прекращения угроз в свой адрес.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8183/

Расторжение договора

Односторонний отказ от нотариально заверенного договора

По каким основаниям действующий договор может быть расторгнут? Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Основания расторжения договора прописаны в п.2 ст.450 ГК РФ. Так, расторжение договора допустимо при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. 

СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ

Как расторгнуть договор?

Когда расторгается договор по обоюдному согласию, то проблем не возникает, ведь по общему правилу стороны могут договориться расторгнуть договор в любой момент до истечения срока его действия (п.1 ст.450 ГК РФ). И основанием для расторжения договора будет взаимное согласие сторон.

Напомним, что обязательным требованием к соглашению о расторжении договора является соблюдение формы, в которой был составлен сам первоначальный договор (п.1 ст.452 ГК РФ). То есть, если первоначальный договор составлен в письменной форме, нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации, то все те же действия должны быть выполнены и в соглашении о расторжении договора. 

При расторжении договора в соглашении стороны могут предусмотреть условие о возвращении исполненного по договору. 

РАСТОРЖЕНИЕ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА ПО ИНИЦИАТИВЕ РАБОТОДАТЕЛЯ

Приведем образец соглашения о расторжении договора оказания консультационных услуг.

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

от 06.02.2018 г. №45/12

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» в лице генерального директора Лютикова Петра Петровича, действующего на основании устава, именуемое Заказчик, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» в лице генерального директора Цветкова Александра Александровича, действующего на основании устава, именуемое Исполнитель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о расторжении договора:

1. Договор об оказании консультационных услуг от 06.02.2018 г. №45/12 расторгается с момента подписания Сторонами настоящего соглашения.

2. Обязательства Сторон прекращаются с момента расторжения настоящего соглашения.

3. Стороны вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по договору до момента его расторжения.

4. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую
силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

5. Адреса и банковские реквизиты сторон:

Заказчик: ООО «Лютик» Адрес: 126007, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.24 ИНН 7708123436, КПП 770801001 Р/с 40702810400008884545 в КБ «Салютный» К/с 30101810400000000222 БИК 044583222 Исполнитель: ООО «Цветочек» Адрес: 126009, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.45 ИНН 7708123456, КПП 770801001 Р/с 40702810400002224455 в КБ «Звездный» К/с 30101810400000000222 БИК 044583222
                   П.П. Лютиков                    А.А. Цветков

Наибольшую сложность вызывает одностороннее расторжение договора. Так, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном или во внесудебном порядке (п.2 ст.450, ст.450.1 ГК РФ).

На практике одним из распространенных вариантов является расторжение ряда бессрочных договоров (т.е. договоров, заключенных на неопределенный срок). Например, расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Какие шаги должна предпринять сторона – инициатор расторжения договора? 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ

Расторжение договора в судебном порядке

Прежде всего, для расторжения договора в судебном порядке необходимо направить контрагенту уведомление о желании расторгнуть договор (соблюдение обязательного порядка досудебного порядка урегулирования споров).

Например, при расторжении бессрочного договора аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Важно!

Расторгнуть договор в судебном порядке можно в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных договором или законодательством (ст. 450, п.2 ст.452 ГК РФ, п.1 Постановления Пленума ВАС РФ №35 от 06.06.2014 г.).

Какие обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении договора?

Источник: https://rosco.su/press/rastorzhenie-dogovora/

Как расторгнуть договор

Односторонний отказ от нотариально заверенного договора

Когда вы заключаете договор, будьте хотя бы морально готовы к тому, что, возможно, его придется расторгнуть.

В этой статье мы опишем возможные варианты расторжения договора и расскажем, что и как нужно сделать, чтобы избежать негативных последствий. Основная цель — создать план действий по расторжению почти любого договора. Мало ли, вдруг пригодится.

Статья 450 ГК РФ предлагает три основных способа разорвать отношения с контрагентом:

  1. по соглашению сторон — если никто не возражает;
  2. через суд — если другая сторона категорически против;
  3. по инициативе одной из сторон без обращения в суд — если право такой стороны на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено законом или самим договором.

Лучше всего поможет избежать негативных последствий расторжение договора по соглашению сторон. Но есть несколько формальностей.

Дата расторжения. Если вам важна конкретная дата, с которой вы хотите перестать исполнять обязательства по договору, установите ее в соглашении о расторжении. Если дата не важна, знайте, что ваши обязательства прекращаются с момента подписания этого соглашения.

Если контрагент против расторжения, придется идти в суд. Оснований для расторжения договора в суде несколько. Есть общие, применимые и к договору аренды, и к договору дарения; есть специальные.

Сначала расскажу про общие основания для расторжения договора.

Например, Ваня продал Маше синтезатор. Маша синтезатор взяла, а заплатить обещала через несколько дней. Шли месяцы, Маша уже успела записать альбом и съездила в гастрольный тур, а деньги Ване так и не отдала. Но Ваня-то на них рассчитывал. Маша в такой ситуации существенно нарушила договор.

Например, вы заказали елку к Новому году, а в интернет-магазине задержали доставку и предлагают привезти ее только в середине января. Обстоятельства существенно изменились, ведь праздник уже прошел. Поэтому вы вправе расторгнуть договор.

Написать о расторжении договора нужно будет как минимум дважды. Первый раз — сразу после того, как вы решили порвать со своим контрагентом. Закон этого не требует, но лучше все равно отправить письмо-уведомление на официальную электронную почту. Это может обеспечить вам расторжение по соглашению сторон, без суда.

Текст может быть примерно таким:

Уважаемый Василий Иванович, добрый день!

Я ожидал получить от вас датскую ель высотой 2 метра 30 декабря 2018 года. Сегодня 15 января 2019-го, а ели все еще нет. В связи с тем, что Новый год прошел и ель мне больше не нужна, я предлагаю вам расторгнуть договор купли-продажи.

Прошу вернуть предоплату в размере 5000 рублей на мой счет.

Реквизиты счета
Банк получатель: АО «Тинькофф Банк» Корр. счет: 301018101452501234567

БИК: 044525974

Получатель: Петров Петр Васильевич

Счет получателя платежа: 408178107000012345678

Надеюсь на скорейшее согласование и ожидаю ответа до 30 января 2019 года.

С уважением,
Петр Петров

Никто не может гарантировать, что ваш контрагент захочет разорвать договорные отношения. Тогда вам придется пойти в суд и отправить контрагенту копию искового заявления и приложений к нему.

Договор можно расторгнуть на любом этапе его исполнения. После исполнения можно расторгнуть, например, если договор рамочный, а вы не планируете продолжать отношения с контрагентом.

Всегда стоит быть внимательным и четко следовать требованиям закона. Например, договор аренды допускает досрочное расторжение, но нужно возвратить имущество по передаточному акту с проверкой его состояния.

Если вы просто покинете арендованную квартиру, ваша обязанность по уплате арендной платы не прекратится автоматически. Это подтвердил Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении по делу № А55-28556/2014.

Процедура расторжения зависит от ваших отношений с контрагентом. Она может разрешиться за пару дней, а может затянуться на годы судебных процессов.

Казалось бы, когда вы расторгаете договор, то хотите прекратить все свои обязательства перед контрагентом. Но некоторые из них все-таки продолжают действовать. Давайте разберемся.

Это влияет на размер неустойки: она начисляется только до даты расторжения договора и прекращения основных обязательств по нему.

Продолжают действовать условия о рассмотрении споров по договору: в каком суде будет рассматриваться дело, сколько дней есть у сторон на урегулирование разногласий и т. д.

Причем если на деле стороны продолжают исполнять договор после его расторжения, но одна из них нарушает условия, то неустойка начисляется до дня фактического прекращения работ.

Например, подрядчик делает ремонт в квартире. Срок окончания ремонта по договору — 1 августа. К этой дате подрядчик не закончил работу, и хозяева решили расторгнуть договор.

Но фактически подрядчик продолжал делать ремонт, а хозяева продолжали пускать его в квартиру. Ремонт он закончил 1 октября, то есть на 2 месяца позже. Неустойка за просрочку будет начисляться до дня фактического прекращения работ — то есть до 1 октября.

Остаются в силе условия, которые устанавливают, что стороны должны сделать после расторжения договора, — например, заказчик должен вернуть исполнителю часть сделанной им вещи.

Отказ от договора в одностороннем порядке отличается от обычного расторжения.

При одностороннем расторжении договор считается расторгнутым с того момента, как вы направили уведомление об этом, а другая сторона его получила. Важно отправлять уведомление в письменном виде заказным письмом с уведомлением о вручении.

Односторонний отказ разрешен, если вы заключили следующие договоры:

  1. договор поставки — ст. 523 ГК РФ;
  2. договор энергоснабжения, если вы физлицо и используете энергию в быту, например, чтобы разогревать суп, — п. 1 ст. 546 ГК РФ;
  3. договор аренды, если он заключен на неопределенный срок, — п. 2 ст. 610 ГК РФ;
  4. договор подряда — ст. 717 и ст. 719 ГК РФ;
  5. договор возмездного оказания услуг — ст. 782 ГК РФ, ст. 32 закона «О защите прав потребителей»;
  6. договор транспортной экспедиции — ст. 806 ГК РФ;
  7. договор банковского счета, если вы банк, а по счету клиента в течение двух лет не проводятся операции, — ст. 859 ГК РФ;
  8. агентский договор — ст. 1010 ГК РФ.

Однако и односторонний отказ от договора может оказаться не бесплатным для вас, потому что у другой стороны может быть право на возмещение фактических расходов. А если вы предприниматель, п. 3 ст. 310 ГК РФ разрешает в договоре установить для вас плату за односторонний отказ.

Но здесь важно помнить: если право на односторонний отказ императивное (то есть нет оговорки «если иное не установлено договором»), то плату за такой отказ устанавливать нельзя. Это разъяснил Пленум Верховного суда в п. 15 постановления № 54 от 22.11.2016.

Теперь детали.

Важно распорядиться своими накоплениями. Есть два варианта.

Можно оставить эти накопления в пенсионной системе, тогда НПФ переведет их в другой фонд, реквизиты которого вы должны указать. Плюс: вы не платите НДФЛ. Минус: вы не можете воспользоваться своими накоплениями.

Не рекомендую расторгать договор с НПФ в середине года. Статья 36.6-1 закона «О негосударственных пенсионных фондах» предупреждает: в случае расторжения договора и перехода в другой НПФ переведены будут только средства по состоянию на 31 декабря прошлого года.

Контролировать процесс перевода накоплений вам не нужно. Новый и старый НПФ обязаны разобраться между собой самостоятельно. Вам остается только подать заявление о расторжении старого договора и заключить новый.

Если же подарок дарите вы, возможностей расторгнуть договор значительно больше, плюс вас не могут заставить возместить убытки.

Представим, что Эльвира Ивановна заключила договор дарения в письменной форме со своим 16-летним внуком Василием. Бабушка обещала подарить внуку свою Ладу Приору, как только тому исполнится 18 лет.

  1. покушение на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи;
  2. дар имеет большую неимущественную ценность для дарителя, а обращение с вещью может привести к ее утрате;
  3. если бабушка вдруг переживет внука, она может забрать машину обратно. Но это условие нужно изначально включить в договор.

Эльвира Ивановна — женщина предприимчивая. Она сдает квартиру в Чертанове и снимает квартиру на Патриарших. Ее интересует, когда и как она может расторгнуть каждый из этих договоров.

Квартира в ЧертановеЭльвира Ивановна — арендодатель,

семья Сидоровых — арендаторы.

Статья 619 ГК РФ позволяет Эльвире Ивановне досрочно расторгнуть договор, если семья Сидоровых:

  1. организовала в квартире, например, производство мыла или выпечку тортов, которое мешает другим жильцам дома, и вообще Сидоровы существенно нарушают условия договора;
  2. ухудшила состояние квартиры настолько, что в последний визит за деньгами Эльвира Ивановна увидела дыру в стене средних размеров и отвалившийся подоконник;
  3. больше двух раз задерживала арендную плату;
  4. не делает капитальный ремонт уже три года, хотя по договору должна была сделать уже через год.

Квартира на ПатриаршихЭльвира Ивановна — арендатор,

Маркус — арендодатель.

Эльвиру Ивановну окружают нерадивые люди. Вот и хозяин квартиры на Патриарших, Маркус, сдает квартиру не по закону. Эльвира Ивановна вооружилась статьей 620 ГК РФ и решила расторгнуть с ним договор, потому что он:

  1. Постоянно водит в квартиру посторонних людей, иногда — с животными, тем самым мешая Эльвире Ивановне пользоваться квартирой.
  2. У квартиры куча скрытых недостатков, которые Эльвира Ивановна физически не могла заметить при первичном осмотре: плохая проводка, постоянно подтекающая канализация, осиное гнездо на балконе и логово крыс под ванной.
  3. Маркус не делает капитальный ремонт, хотя обязан по п. 1 ст. 616 ГК РФ.

И если бы Эльвира Ивановна была юристом, она бы предусмотрела в обоих договорах аренды дополнительные условия их расторжения. Абзац 6 статьи 620 ГК РФ разрешает ей и ее контрагенту это сделать.

Все зависит от того, потребитель вы или нет.

Если вы потребитель, то можете отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время. Такое право дает вам статья 32 закона «О защите прав потребителей». Она же предупреждает, что вам придется возместить исполнителю фактически понесенные им расходы.

Если вы не потребитель, а предприниматель, жизнь немного усложняется.

Если вы заказчик услуг, то правило о возмещении фактически понесенных расходов остается прежним, теперь по ст. 782 ГК РФ.

Если вы исполнитель услуг, то по этой же статье можете отказаться от исполнения договора только при условии полного возмещения убытков заказчика.

Однако свобода договора и п. 3 ст. 310 ГК РФ дают вам возможность подстраховаться на случай неисполнения договора заказчиком и включить в договор условие о плате за односторонний отказ от его исполнения.

Раньше с этим условием было много проблем, но теперь суды стали чаще его признавать. Пленум Верховного суда в п. 15 постановления № 54 от 22.11.2016 подтвердил правомерность такой платы, хоть и с оговоркой.

Право на отказ от договора должно либо содержаться только в самом договоре, либо в диспозитивной норме (это норма, которую стороны могут изменять в процессе взаимодействия). И да, статья 782 ГК РФ — диспозитивная, так утверждает абз. 3 п.

 4 постановления Высшего арбитражного суда РФ «О свободе договора».

  1. Первый шаг в расторжении договора любого вида — попробовать договориться с контрагентом.
  2. Все переговоры лучше вести в письменной форме: либо через заказные письма с уведомлением о вручении, либо по электронной почте. Это поможет вам в суде.
  3. Практически всегда вам придется возмещать другой стороне убытки, которые вы фактически ей причинили своим досрочным отказом от договора.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/razorval-dogovor/

Абсолютное право
Добавить комментарий