Перевод в нежилое вмести с жельцами

Как использовать собственную недвижимость в предпринимательской деятельности

Перевод в нежилое вмести с жельцами

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Что предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Ещё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.

Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.

Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:

  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.

В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно. Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

Налоги

Налог на недвижимость платят владельцы недвижимости физлица и юрлица (пп. 266.1.1 НКУ). Предприниматель уплачивает налог на недвижимость как физлицо (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 106.01).

Не облагаются налогом квартиры до 60 кв. м, а жилые дома до — 120 кв. м. А льготы по налогу не применяются, если ФЛП использует объект в предпринимательской деятельности, сдаёт в аренду, лизинг, ссуду.

На нежилую недвижимость льготы по налогу не распространяются независимо от вида деятельности ФЛП. Если жилую недвижимость перевели в нежилую, придётся уплачивать налог по ставкам, установленным местными советами, в размере не больше 1,5% минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчётного года, за 1 кв. м базы площади объекта недвижимости.

Налог на землю. Платит его физлицо — собственник недвижимости.

Если речь о нежилом помещении в многоквартирном жилом доме, то налог на землю за площади под такими помещениями вы уплачиваете с учётом пропорциональной доли придомовой территории. А плательщиком земельного налога вы считаетесь с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

ФЛП-единщики, у которых земля в собственности под нежилым помещением, которое используется в хоздеятельности, освобождаются от уплаты земельного налога (п. 297.1 НКУ). 

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 

К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.

А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.

Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.

Расходы предпринимателя на общей системе

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-ispolzovat-sobstvennuu-nedvizimost-v-predprinimatelskoj-deatelnosti

Для перевода квартир в магазины потребуется письменное согласие соседей

Перевод в нежилое вмести с жельцами

Магазины, парикмахерские, аптеки и кафе можно будет организовать в жилом доме только с письменного согласия всех соседей. Добро на перевод квартиры в нежилое помещение должны дать владельцы квартир, которые непосредственно примыкают к переводимому объекту. Такие правила намерен ввести Минстрой, в правительстве их уже одобрили.

Новый порядок сделает процедуру перевода квартир в нежилые помещения более справедливой с точки зрения соседей. Ведь именно они чаще всего страдают от шума или запахов, которые доносятся из кафе, магазинов, кофеен и других заведений, расположившихся за стеной.

Спросить обещают всех, кто живет справа и слева от будущего нежилого помещения и даже сверху. Планируется, что участвовать в принятии решения – быть или не быть парикмахерской или магазину вместо квартиры – обязательно должно максимальное количество жильцов подъезда, в котором находится помещение, – две трети от их общего количества.

В России составлен рейтинг регионов по доступности жилья

Собственники соседних квартир могли настоять на согласовании с ними решения о переводе жилого помещения в нежилое и раньше, напоминает Игорь Кокин, эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС. Правда, только в судебном порядке. В 2006 году Верховный суд внес это требование в обзор судебной практики. С внесением этого правила в Жилищный кодекс воспользоваться им смогут все.

Изменения увеличат пакет документов для перевода помещения из жилого в нежилой фонд. Основной останется прежним – это протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято соответствующее решение. Но к нему добавятся письменные согласия отдельно от каждого соседа, чья квартира примыкает к будущему магазину.

Требования к переводу жилого помещения в нежилое ужесточались и ранее. К примеру, уже можно осудить на три года лишения свободы людей, которые подделали решение общего собрания собственников квартир. Раньше перевод квартир в нежилые помещения по поддельным протоколам были не редкостью, теперь же число таких преступлений сильно сократилось.

Объект торговли или услуг можно открыть только на первом этаже. Также для этих целей можно использовать подвальные помещения.

Юрконсультация: Можно ли тратить маткапитал на ремонт кваритиры

Новым станет требование о присутствии на общем собрании жителей подъезда, в котором квартира переводится в нежилой фонд. Их должно набраться не меньше 2/3 от общего числа собственников подъезда, иначе решение о переводе помещения в нежилой фонд нельзя будет принять.

В помещении в обязательном порядке должна быть сделана перепланировка. “Она зависит от того, что откроется: парикмахерская или магазин. От этого зависит и план перепланировки, коммуникаций”, – говорит Игорь Кокин. Также каждое нежилое помещение должно иметь собственный вход, клиенты не должны ходить в него через подъезд.

Остается риск для жителей, которые согласились видеть в своем доме аптеку, а получили пивной магазин

Одна из правовых коллизий сегодня – хостелы в жилых домах. Их владельцев никто пока не обязал использовать только нежилые помещения. Поэтому они занимают обычные квартиры, не согласовывают свое открытие с жильцами дома.

А вот неудобств приносят массу. Шум в любое время суток и пользование общим имуществом собственников: входом, подъездом, лифтом.

Если бы владельцам хостелов пришлось переводить квартиры в нежилые помещения и спрашивать мнения жильцов, они вряд ли бы смогли открыться.

Функционал нового помещения должен быть согласован с собственниками квартир. Нельзя открыть спа-салон в помещении, которое жильцы дома согласовали под магазин.

Инфографика “РГ”: Леонид Кулешов/ Елена Березина

Если помещение переведено в нежилое под магазин, а потом его владелец решил открыть в нем что-то другое, например, парикмахерскую, он должен повторно провести перепланировку помещения. А вот повторно согласовывать функции помещения с собственниками соседних квартир не обязан. В этом риск для жителей, которые хотели видеть в своем доме аптеку, а получили пивной магазин.

В последние годы порядок перевода квартир в нежилые помещения ужесточился настолько, что приобретенные под определенные цели квартиры так и остаются жилыми. К примеру, если до 2015 года в Москве ежегодно меняли свое назначение около 300-500 квартир на первых этажах, то в 2016-м их количество сократилось на порядок.

Разработан новый способ расселения аварийных домов

Невоплощенными остались и планы многих бизнесменов, которые смогли изменить статус помещения, но не смогли перепланировать его с учетом всех требований. В итоге такие квартиры оказываются на рынке недвижимости с большим дисконтом. Покупателю такого помещения следует знать, что прописаться в нем нельзя, а коммунальные платежи придется платить по повышенному тарифу.

Чтобы перевести незадавшийся магазин или парикмахерскую обратно в жилое помещение, снова придется собирать весь дом на собрание. И собрать нужное количество будет очень сложно.

Источник: https://rg.ru/2018/08/21/dlia-perevoda-kvartir-v-magaziny-potrebuetsia-pismennoe-soglasie-sosedej.html

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается в

Перевод в нежилое вмести с жельцами

Находящиеся на первых этажах помещения, размещенные на территории бойких мест, являются весьма выгодными при создании в них офиса или небольшого магазинчика.

Но перед их открытием нужно пройти процесс перевода квартиры в нежилой фонд в соответствии с принятыми законами.

В этой статье мы подробно поговорим о том, как происходит перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение.

Также вы узнаете сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое. Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 Основным предназначением жилого помещения считается возможность постоянного проживания в нем.

Нежилое помещение предназначено для других целей: содержание офиса, магазина, салона и другое, то есть непригодного для проживания.

Переход жилого помещения в нежилое происходит в соответствии со статьями в следующих законодательствах: В Жилищном кодексе переводу жилого помещения в коммерческое посвящена целая глава.

В статье 22 рассматриваются требования для перевода и условия перевода жилого помещения в нежилое, предъявляемые при этом к жилому помещению.

В статье 23 указывается порядок проведения данного процесса: куда необходимо обращаться, какие документы понадобятся для оформления.

В статье 24 рассмотрены основные причины возможных отказов перевода жилья в другую категорию.

Перевод жилого помещения в нежилое процедура, оформление, особенности

В постановлении Правительства № 692-ПП предлагается регламент по оказанию услуги Департаментом управления имуществом по переводу жилья в другую категорию.

Рассматривается вопрос о том, кто может быть заявителем и возможные причины отказа в предоставлении услуги.

Постановление о переводе жилого помещения в нежилое определяет список документов для регистрации перехода: Очень часто на тематических форумах пользователи задают такой вопрос: «Как осуществить перевод жилого нежилого помещения в нежилое жилое помещение? Такая формулировка не совсем корректна, все по вопросу перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое — далее в нашей статье.

В статье 22 ЖК подробно указаны основные условия перевода в нежилое помещение: Далее о том, требует ли перевод жилого дома в нежилое здание согласования с соседями?

Чтобы перевести жилое помещение в нежилое требуется определенный пакет документов.

Особенно это касается перевода в нежилое помещение в многоквартирных домах.

При сборе документов для проведения процесса перерегистрации одной из требуемых бумаг является разрешение жильцов соседних квартир на перевод жилья в другую категорию по статье 40 пункт 2 ЖК.

Это нюанс перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, поскольку перепланировка будет затрагивать частично общее имущество собственников многоквартирного дома: фасад, коммуникации, лестницы, подвалы.

Разрешение на перевод помещения в нежилой фонд и признание жилого помещения нежилым можно получить несколькими способами: Если жилое помещение переведено в нежилое без согласования с соседями, это может привести к определенным проблемам в будущем.

Перевод частного дома в нежилое помещение в этом отношении осуществляется несколько проще.

Для оформления изменения статуса жилой квартиры в нежилой фонд обязательным документом является проект перевода жилого помещения в нежилое или проект перепланировки. С ними заключается договор на проведение авторского надзора.

Специалистам нужно предоставить поэтажный план, документ с информацией о положении несущих конструкций. То есть то, сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое зависит еще и от стоимости проекта.

На оформление проекта понадобится от 5 до 15 дней в соответствии со сложностью выполняемых работ. Далее, как перевести квартиру в нежилой фонд, стоимость процедуры.

Итак, перевод из жилого в нежилое помещение — цена.

Процедура перехода квартиры из жилого фонда в нежилой и признание помещения нежилым занимают большое количество времени и средств.

Расценки и стоимость перевода в нежилое помещение зависят от объема и индивидуальных характеристик помещений.

Можно воспользоваться услугами фирм, которые берут на себя выполнение всех работ.

Для оформления потребуется оплатить следующие услуги: Теперь вы знаете, как перевести жилую квартиру в нежилое помещение и какова стоимость перевода квартиры в нежилое помещение, а вот в каких случаях вам могут оказать в процедуре? В статье 24 ЖК указаны основные причины возможного отказа при рассмотрении вопроса о переводе квартиры.

К ним относятся: Переоформление квартиры из категории жилья в нежилое помещение процесс трудоемкий и длительный.

Важно пройти все этапы, соблюдая предъявляемые условия, предоставляя нужные документы, среди которых обязательно должны быть грамотно составленный и утвержденный проект перепланировки, техническая и юридическая документация на квартиру.

Надеемся, что данный материал был вам полезен и вы теперь хорошо знаете, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое, а также сколько стоит перевести в нежилое помещение и в каком случае можно получить отказ.

Перевод жилого помещения в нежилое порядок, условия и правила перевода

Для оформления изменения статуса жилой квартиры в нежилой фонд обязательным документом является проект перевода жилого помещения в нежилое или проект перепланировки. С ними заключается договор на проведение авторского надзора.

Специалистам нужно предоставить поэтажный план, документ с информацией о положении несущих конструкций. То есть то, сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое зависит еще и от стоимости проекта.

На оформление проекта понадобится от 5 до 15 дней в соответствии со сложностью выполняемых работ. Далее, как перевести квартиру в нежилой фонд, стоимость процедуры.

Итак, перевод из жилого в нежилое помещение — цена.

Процедура перехода квартиры из жилого фонда в нежилой и признание помещения нежилым занимают большое количество времени и средств.

Расценки и стоимость перевода в нежилое помещение зависят от объема и индивидуальных характеристик помещений.

Можно воспользоваться услугами фирм, которые берут на себя выполнение всех работ.

Для оформления потребуется оплатить следующие услуги: Теперь вы знаете, как перевести жилую квартиру в нежилое помещение и какова стоимость перевода квартиры в нежилое помещение, а вот в каких случаях вам могут оказать в процедуре? В статье 24 ЖК указаны основные причины возможного отказа при рассмотрении вопроса о переводе квартиры.

К ним относятся: Переоформление квартиры из категории жилья в нежилое помещение процесс трудоемкий и длительный.

Важно пройти все этапы, соблюдая предъявляемые условия, предоставляя нужные документы, среди которых обязательно должны быть грамотно составленный и утвержденный проект перепланировки, техническая и юридическая документация на квартиру.

Надеемся, что данный материал был вам полезен и вы теперь хорошо знаете, как осуществляется перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое, а также сколько стоит перевести в нежилое помещение и в каком случае можно получить отказ.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Помните, что это неполный список необходимых документов для межведомственной комиссии, поэтому лучше заранее обратитесь в Департамент Управления Имуществом для консультации.

Также бесплатно проконсультироваться можно можно у нашего юриста.

Источник: http://oxbridge.spb.ru/kodeks/perevod-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe-pomeschenie-ne-dopuskaetsya-v

Перевод в нежилое вмести с жельцами

Правительство подготовило поправки, затрудняющие процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Как превратить квартиру в магазин или в домашний детский сад? Какие изменения готовят чиновники с 2019 года в законодательство о нежилых помещениях? Какие документы теперь потребуются для перевода жилого помещения в нежилое?

Права жителей многоквартирных домов расширяются. И в скором времени они смогут радикально повлиять на размещение в цокольных этажах магазинов и салонов красоты. Если большинство владельцев квартир на общем собрании не разрешит переводить жилое помещение в нежилое, никакая инстанция не сможет опротестовать это решение.

Как подать заявку на перевод квартиры в нежилое помещение и наоборот?

Чиновники в правительстве РФ убеждены, что такая норма позволит избежать конфликтов между жильцами и коммерсантами, урегулировав их в самом начале процесса.

Беспокойство жильцов и проверяющих организаций вызывают приютившиеся на первых этажах многоквартирных домов различные магазинчики и сервисы в городах давно уже стали обычным явлением, привнеся вместе с удобствами получения услуг ещё и немало хлопот.

Участились случаи, когда вместо безобидной гастрономической точки на первых этажах появлялись откровенные забегаловки со всеми сопутствующими неудобствами в виде шумных уличных пирушек на придомовой территории и закономерными ссорами с жильцами дома.

Кроме того, и помимо забегаловок, проблем хватает. Взять тот же магазинчик, торгующий продуктами. Вроде удобно, но если товары здесь пользуются высоким спросом, то во дворе перед мини-гастрономом со временем появляется несанкционированная парковка, а с нею и круглосуточная разгрузка машин, хлопанье дверями, мусор.

Такие издержки также ведут к бесконечным конфликтам, которые заканчиваются судебными тяжбами с привлечением разного рода государственных служб, которым по закону и логике вещей должны такие ситуации урегулировать.

Как открыть домашний семейный детский сад? Советы многодетным семьям

Зачастую помирить спорщиков бывает довольно сложно, так как по закону и жильцы дома, и владелец парикмахерской на первом этаже наделены равными правами. И у каждого своя правда.

Министерство строительства и ЖКХ придумало способ, как устранить возможную конфликтную ситуацию в самом начале процесса, расширив полномочия общего собрания жильцов до степени невозможности без его согласия трансформировать квартиру во что-то более коммерчески выгодное.

Соответствующий законопроект Правительство уже внесло на рассмотрение Госдумы. Так, согласно документу, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, хозяин жилплощади должен заручиться поддержкой большинства жителей дома и подъезда, в котором находится помещение.

Более того, на общем собрании жильцов должно быть получено согласие и большинства владельцев коммерческой недвижимости, примыкающей к помещению, которое собираются перевести в нежилое.

Если закон примут, то общее собрание поможет жильцам дома и будущему владельцу магазина заранее найти компромиссное решение.

Поправки в законодательство на эту тему,  по словам заместителя председателя думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Павла Качкаева, помогут упорядочить процесс и снизить количество конфликтных ситуаций.

Как полагает депутат, сейчас много судебных разбирательств, когда в квартирах размещают не пойми что. В случае принятия закона, общее собрание поможет жильцам дома и будущему владельцу магазина заранее найти компромиссное решение.

Если же предприниматель не захочет прислушаться к мнению соседей, то они вправе будут проигнорировать его коммерческие планы.

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое

Частные детсады и гостиницы можно будет организовать в жилых домах

Сегодня для превращения квартиры в аптеку, по словам Качкаева, требуется соблюсти несколько фундаментальных правил. Во-первых, перед тем как начать процесс, необходимо выяснить наличие объективных неодолимых помех.

Так что выполнить коммерческий замысел не удастся, если помещение является частью целостного жилого помещения и если нет технической возможности оборудовать доступ к нему. Также невозможно оформить помещение в случае, если оно находится в залоге.

В процессе перевода помещения из одной категории в другую потребуется разработать проект перепланировки, подготовленный в соответствии с будущим функционалом, в котором должны быть учтены все требования Роспотребнадзора, МЧС, жилинспеции, управляющей компании.

Далее возникает необходимость получения согласия на оборудование отдельного входа в нежилое помещение у собственников, владеющих не менее чем 2/3 площади помещений в многоквартирном доме.

А весь процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд, по оценкам экспертов, обычно длится около шести месяцев.

Перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое:

  • заявление собственника или уполномоченного лица на перевод помещения;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документы, подтверждающие право на переводимое помещение (подлинники либо •нотариально засвидетельствованные копии);
  • проект перепланировки, если таковая требуется, подготовленный в установленном порядке;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование или присоединения к переводимому помещению части общего имущества. А также документы, подтверждающие результаты ания;
  • технический паспорт помещения;
  • поэтажный план первого этажа, примыкающих к квартире помещений, план второго этажа помещений, находящихся над квартирой, план подвала, находящегося под квартирой.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/novye_pravila_perevoda_zhilogo_pomeshcheniya/

Перевод жилых помещений в нежилые

Перевод в нежилое вмести с жельцами

Изменения усложнят жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья

Мария Рыбакова/ТАСС

С 9 июня 2019 года в России вступает в силу закон 116-ФЗ о порядке перевода жилых помещений в нежилые, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях». Документ принят Госдумой и подписан президентом Владимиром Путиным 29 мая.

Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.

 

Новые правилаКого защитит закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и постоянный трафик посторонних людей в подъезде.

Закон разработан Минстроем России с целью предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых часто открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг.

В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступает в силу 1 октября 2019 года. Документом не запрещаются хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия смогут только в нежилых помещениях, которые имеют отдельный вход.

Запрет на хостелы в жилых домах: что будет с мини-отелями в России

 

Главные условияОтдельный вход и подписи соседей

Сегодня обязательным условием для изменения статуса жилья является отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям, говорит руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

До последнего времени предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить соответствующее разрешение органа местного самоуправления.

Сегодня коммерческое использование квартиры можно будет осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают свое мнение на общем собрании.

Поэтому предпринимателям для перевода потребуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты ания на собрании собственников жилья.

 

ГолосованиеКак теперь принимают решение

Новые правила разбивают жильцов многоквартирного дома (МКД) на две группы влияния. «Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома», — поясняет Костюков.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме.

Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия: участие в собрании двух третей от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Второе — участие в собрании не менее 50% от общего количества в доме.

Для принятия решения достаточно простого большинства (более 50%) от общего количества собрания и от общего количества жителей «проблемного» подъезда, дополняет Костюков.

В домах с одним подъездом для кворума собрания требуется не менее двух третей от общего количества собственников в доме, а для принятия решения — простого большинства от общего количества участников собрания.

«Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников.

Поэтому даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд (читай — под коммерческое использование), то общее собрание может не позволить это сделать», — уточняет эксперт.

 

Старые магазиныЧто будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин.

Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы.

Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

 

История переводаЗачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных.

Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям.

Так как продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c

Перевод жилого помещения в нежилое: перспективы и реалии – Уральский государственный Экономический Университет

Перевод в нежилое вмести с жельцами

: 14.06.2019

Недавно вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся ужесточения перевода жилых помещений в нежилые, комментирует кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЭУ Ярослав Семенов.

– Ярослав Игоревич, в чем принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое?

– Принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое в том, что вводится новый порядок получения разрешительных документов.

Теперь требуется, во-первых, согласие всех собственников смежных помещений, то есть расположенных за стеной и выше конкретного рассматриваемого помещения; во-вторых, согласие большинства собственников многоквартирного дома, где расположено помещение. Предыдущая редакция Жилищного кодекса не предусматривала согласования с жильцами.

Дополнительным ужесточением можно считать запрет на оборудование выхода из нежилого помещения в жилую часть дома. До этого в законе только говорилось, что нежилое помещение должно обладать самостоятельным входом-выходом, позволяющим использовать нежилое помещение без использования общего домового имущества: лестничных клеток и т. п. Сейчас его в принципе нельзя использовать.

– Насколько реально исполнить новые требования закона? Что требуется для документального оформления перевода жилого помещения в нежилое?

– Вполне реально. Требования для перевода жилого помещения в нежилое четко сформулированы в законе. Нужно обратиться в соответствующие органы, в первую очередь в муниципальные органы власти.

В статьях Жилищного кодекса РФ имеется перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения из жилого в нежилое.

А затем согласно проектной документации обеспечить соответствие Жилищному кодексу и получить не менее 50% жильцов за перевод. Если это многоподъездный дом, то не менее 2/3 жильцов соответствующего подъезда должны проать «за».

Соседи, имеющие смежные стены или ограждающие конструкции с нежилым помещением, тоже должны согласиться с переводом.

Формальное требование о принятии решения муниципалитетом – 45 дней. Реальные сроки будут зависеть от количества претензий со стороны муниципальных органов к  предоставленной документации. Предприниматель либо соглашается и исправляет все  предъявляемые замечания, либо отстаивает свои права через суд.

– Предположим, что предприниматель заручился согласием жильцов и открыл детский сад или магазин. Но через какое-то время он вполне может перепрофилироваться или продать помещение, где впоследствии откроется, например, пивбар со всеми вытекающими некомфортными для жильцов последствиями. Это возможно?

– Если это будет соответствовать санитарным нормам, то теоретически новый хозяин может открыть бар. В законе не говорится о закреплении профиля бизнеса за помещением. Таким образом, изменения в законодательстве не решают ту проблему, которую призваны были решить.

Изначально авторы законодательной инициативы выступали в защиту жильцов и правопорядка. Чтобы этого добиться, нужно вводить ограничивающие нормы на профиль деятельности в таком помещении.

Кстати, открыть все что угодно в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме, и сейчас нельзя. Есть ограничения в рамках санитарных, строительных, жилищных норм. Например, на первом этаже дома нельзя открыть автосервис.

Конечно, там не могут располагаться производственные помещения. А также Жилищный кодекс прямо запрещает перевод нежилого помещения в жилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Нежилое помещение, расположенное в жилом доме, не может использовать общую инфраструктуру дома. В частности, общедомовую вентиляцию. Обратите внимание, учреждения общепита, расположенные на первых этажах, имеют отдельную автономную вентиляцию, которая по фасадным стенам выводится на крышу. Причины вполне понятны. Если запахи кухни пойдут через общую вентиляцию, соседи не обрадуются.

– Кто следит за этим?

– Муниципальные органы власти и областной государственный жилищный и строительный надзор. Другие контролирующие органы в рамках полномочий тоже должны осуществлять надзор за тем, каким образом используется помещение.

– Сколько стоит процедура оформления статуса нежилого помещения?

– Это зависит от стоимости проекта, переоборудования помещения, где оно находится, госпошлины за оказание государственных услуг.  Есть такие квартиры, из которых невозможно сделать выход на улицу, её не получится перевести в нежилое.

–  Как новый закон коснется тех помещений, которые получили статус нежилых по прежним положениям ЖК, а их владельцы  уже ведут там бизнес?

– Они и дальше будут функционировать в статусе нежилого помещения.  Процедуру перевода заново им проходить не нужно. При этом новые требования на них также распространяются. Вход и выход у них и сейчас должны быть отдельными.

Попадать в нежилое помещение, например, через подъезд дома и ранее было нельзя, – только с улицы, через отдельный подъезд, не связанный с общим.

Если проход используется через общий подъезд, то это происходит нелегально либо данное помещение не прошло официальную процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

С точки зрения коммерческих целей большая часть квартир первых этажей уже переведена в нежилое. Что касается Екатеринбурга, то в центре это произошло давно.

Они и дальше будут использоваться по прежнему назначению. Поэтому большого количества предпринимателей это не коснется.

В новостройках первые этажи, а то и вторые сразу в подавляющем числе случаев строятся как нежилые. На это жильцы тоже повлиять не смогут. 

– Усложнит ли новый закон и без того непростую жизнь предпринимателей? Какие плюсы вы видите в новых поправках для предпринимателей и жителей?

– Жизнь предпринимателей, конечно, усложнится. От них потребуется больше капитальных вложений. Больше сложностей возникнет при определении мест для осуществления предпринимательской деятельности.

У жильцов появляется формальная возможность ограничить появление нежилых помещений. В тех домах, где первые этажи ещё не являются жилыми помещениями, жильцы получили право не соглашаться с переводом их в нежилые, если их это не устраивает.

Жильцы столкнутся с противоречием интересов.  Одни будут за аптеки и магазины шаговой доступности, другие – против.

Считаю, что появление отдельных видов деятельности хозяйствующих субъектов нужно ограничивать другими нормами закона. Например, запретить размещать бары. Можно установить нормы использования этих помещений.

К примеру, нормы, ограничивающие шум, распространяются на всех. Шумными видами деятельности запрещено заниматься после 23 часов.

Бесперспективность нового закона в том, что он не решает принципиально ту проблему, которую изначально требовалось решить.

Недавно вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся ужесточения перевода жилых помещений в нежилые, комментирует кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЭУ Ярослав Семенов.

Пресс-служба УрГЭУ

Источник: http://www.usue.ru/novosti/perevod-zhilogo-pomesheniya-v-nezhiloe-perspektivy-i-realii/

Абсолютное право
Добавить комментарий