Права в долевой собственности

Общая долевая собственность – это собственность двух и более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь.

Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:

• • доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
  • доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).

Осуществление права общей долевой собственности

права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий.

Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст.

248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст.

210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества.

Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. 1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
   2. издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать:

1. 1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
   2. распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила.

Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется.

Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Право преимущественной покупки

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению.

Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников.

В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Изменения с 01.01.2017 г.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю

• • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а
  • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п.

4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки.

Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК).

В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по договорам купли-продажи и мены. При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает.

Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст.

250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников.

Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества – нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками.

Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/pravo-obschey-dolevoy-sobstvennosti

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Защита прав участников общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях, связанных с реализацией преимущественного права покупки

Источник: https://studme.org/89209/pravo/zaschita_prav_uchastnikov_obschey_dolevoy_sobstvennosti_nedvizhimoe_imuschestvo_otnosheniyah_svyazannyh_realiza

Общая долевая собственность

Общаядолевая собственность -это собственность двух и более лиц, чьидоли в праве собственности определенызаконом или договором.

Право общейдолевой собственности предоставляетсособственникам возможность владеть,пользоваться и распоряжаться принадлежащимим имуществом, которое является единымцелым.

Каждый участник общей собственностиимеет определенную долю в правесобственности на вещь.

Ст.245 ГКРФ закрепляет презумпцию равенствадолей участников общей долевойсобственности, т.е.

доли участниковобщей долевой собственности считаютсяравными, если законом или соглашениемсторон не установлено иное.

Соглашениемвсех участников долевой собственностиможет быть установлен порядок определенияи изменения их долей в зависимости отвклада каждого из них в образование иприращение общего имущества.

Доляв праве общей собственности представляетсобой определенную имущественнуюценность, поэтому каждый участникдолевой собственности может самостоятельнораспоряжаться ею.

Вюридической литературе высказаныразличные мнения по поводу правовойприроды доли в общей долевой собственности:

• доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
• доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).

1. Понятие права общей долевой собственности и определение долей ее

Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Как уже отмечалось, это наиболее часто встречающийся вид отношений общей собственности.

Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди признаются равными в соответствии с п. 2 ст. 1141 ГК), либо их соглашением (например, условиями договора простого товарищества).

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества их доли могут быть и неравными.

Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности. Если же такое соглашение отсутствует, решающее значение приобретает характер произведенных одним из сособственников улучшений общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК).

Улучшения, отделимые от объекта общей собственности без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению (например, замена электроприборов в общем жилом доме), по общему правилу поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е.

вообще не становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее участников. Лишь по соглашению всех сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.

Неотделимые улучшения (например, ремонт и замена деталей крыши дома) всегда становятся объектом общей собственности. Поэтому участник долевой собственности, осуществивший такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного сособственниками порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Например, пристройка одним из сособственников к используемой им комнате дома отапливаемой террасы, осуществленная им за свой счет и с соблюдением установленных правил, дает ему право на увеличение его доли в праве общей собственности на дом.

При этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, а не становится собственностью построившего ее участника. Если же такая пристройка осуществлена в противоречии с порядком использования общим имуществом, например при отсутствии прямого или подразумеваемого согласия других сособственников, она не дает права на увеличение доли.

Особой разновидностью долевой собственности в нашем правопорядке стала долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшиеся в результате реорганизации бывших колхозов и совхозов и приватизации их членами (работниками) закрепленных за ними земель сельскохозяйственного назначения (осуществлявшейся путем передачи этих земель в малопонятную “коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность”). Дело в том, что объектом приватизации и последующей общей собственности здесь стало имущество, составляющее не единое целое, а массив разнородных земельных участков, объединенных формальным признаком – принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза. Владельцы же таких долей нередко рассматривались как “собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий” и могли лишь предполагать, какой конкретно земельный участок (по местоположению, характеру угодий и стоимости) может быть объектом их права, ибо вместо выделения земельных участков хотя бы в пользование сособственникам им было предложено сдавать свои “земельные доли” в “аренду”, причем даже в “многостороннюю”, что противоречило не только нормам гражданского права, но и здравому смыслу (ибо предметом аренды в традиционном понимании может стать только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь, а не право). ——————————–

См.: Пособие по совершению сделок с земельными долями. М., 1999. С. 26. Что прямо указывало на понимание такой “доли” как права на часть некоего имущества (“общего массива сельскохозяйственных земель”), а не как доли в праве на все общее имущество (ср.: Аграрное право / Под ред. Г.Е. Быстрова, М.И. Козыря. М., 1998. С. 97, 238 – 240. Авторы соответствующих разделов – Б.Д. Клюкин и Г.В. Чубуков).
Действующее законодательство в целом привело эту ситуацию в соответствие с гражданско-правовыми подходами. Так, земельная доля теперь прямо рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения; договоры “аренды долей” заменены договорами о передаче их в доверительное управление и т.д. . Однако при этом сохранились и некоторые особенности в правовом режиме “земельной доли”. ——————————–

См. ст. 15 и п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/ponyatie-prava-obschey-dolevoy-sobstvennostii.html

По правилу, установленному п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В науке высказано несколько предположений, объясняющих закрепление за сособственниками права преимущественной покупки. Одни ученые утверждают, что сособственники имеют интерес в определенном круге субъектов права общей долевой собственности; конкретнее, в том, насколько он широк. Вот что писала на этот счет Р. П. Мананкова: “Интерес носителя права преимущественной покупки выражается не в том, кто будет соседом, а в том, иметь соседа или не иметь его (иметь одного или больше соседей)”[1]. Другие полагают, что каждый из сособственников заинтересован в увеличении доли своего господства над вещью. В частности, О. Г. Козьменко указывал: “Логика законодателя ясна: множественность лиц, управомоченных проявлять свою власть на вещь, препятствует каждому из сособственников удовлетворять свой вещный интерес в полном объеме; увеличение идеальной доли в вещи позволит сособственнику реализовывать свой интерес в большем объеме; и поскольку сособственник в течение некоторого времени уже проявлял свою власть на вещь, включил вещь в процессы удовлетворения своих потребностей, вложил некоторые усилия в сохранение стоимости вещи – то справедливым будет предоставление именно ему, а не другим лицам, возможности увеличить степень своего господства на вещь”[2]. Представляется, что все перечисленные выше точки зрения сводятся к одному выводу: сособственники заинтересованы в ликвидации права общей долевой собственности. Происходить это должно за счет отстранения других лиц от права общей долевой собственности с одновременным увеличением долей существующих участников вплоть до того момента, пока единоличным собственником не окажется один из них. Помочь в достижении такой цели призвано преимущественное право покупки. Какова сфера действия преимущественного права покупки? Поскольку преимущественное право покупки направлено на отстранение иных лиц от права общей долевой собственности, оно не действует, если доля отчуждается одному из сособственников. Если на обращение отозвалось несколько сособственников, ученые предлагают три варианта поведения продавца: 1) договор следует заключить с каждым пропорционально их долям; 2) договор следует заключить с первым из обратившихся; 3) договор может быть заключен с любым из них по усмотрению продавца. Так как сособственники обладают преимуществом только перед третьими лицами, в отношениях между собой они свободны в выборе контрагента (ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор может быть заключен с любым из отозвавшихся сособственников по выбору продавца. На таких же позициях строится судебная практика. К примеру, по одному из дел суд указал, что “действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность продавца – участника общей долевой собственности на объект недвижимости извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из указанных сособственников, равно как закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц, в зависимости от размера принадлежащих им долей” (определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.2011 № 33–15893). Сложнее выглядит ситуация, когда несколько сособственников обратились в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, ответчик иск не признает, не желая видеть ни одного из них в качестве покупателя, при этом иск подлежит удовлетворению. В науке высказано мнение, что в таком случае требования сособственников целесообразно было бы удовлетворять в объеме, пропорциональном размеру их долей в праве собственности[3]. Поскольку осуществление и защита прав сособственников не ставится законом в зависимость от размера их долей, следует признать правильным все же такое решение, при котором сособственники будут признаны покупателями в равных долях. В п. 5 ст. 250 ГК РФ указано, что преимущественное право покупки применяются при отчуждении доли по договору мены. Представляется, что такое упоминание излишне, поскольку в п. 2 ст. 567 ГК РФ закреплено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, на договор мены распространяются все правила купли-продажи, следовательно, заключая договор мены, сособственник должен исходить из того, что является продавцом своей доли, а значит, действует право преимущественной покупки. В науке и судебной практике возник вопрос о том, действует ли право преимущественной покупки, если доля в праве общей долевой собственности обменивается на индивидуально-определенную вещь. В частности, в одном из учебников по гражданскому праву сказано, что преимущественное право покупки “применяется и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества”[4]. Следовательно, авторы учебника полагают, что если доля обменивается на индивидуально-определенную вещь, преимущественное право покупки не действует. Им вторят некоторые суды. Так, по одному из дел сказано следующее. Суд первой инстанции обоснованно учел, что правила, предусмотренные п. 5 ст. 250 ГК РФ можно применять лишь тогда, когда лицо, отчуждаемое имущество, обменивает свою долю на веши, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает лицу, отчуждаемому имущество, вещи того же рода, в том же количестве и того же качества. Таким образом, условием реализации истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены является готовность истца предоставить И. в собственность взамен долей объекты недвижимости, равноценные объекту (долям), принадлежащему И., и равнозначные объектам, принадлежащим С. А. , на которые произведена мена и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены. Однако истцом не доказано наличие у него в собственности такого имущества, и истцом имущество взамен долей И. не предложено. В связи с отсутствием у истца предмета мены, равноценного спорным долям И. и равнозначного предлагаемому С. А. взамен долей И., реализация истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены невозможна. Таким образом, отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей стороны по указанному договору мены. Доводы кассационной жалобы со ссылкой на ст. 250 ГК РФ об отсутствии необходимости при реализации права преимущественной покупки у И. долей предоставлять И. иное имущество сводятся к неправильному толкованию закона без учета особенностей сделки мены, по которой истец заявил о переводе прав и обязанностей стороны на себя. Учитывая, что отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей стороны по указанному договору мены, а право собственности С. А. на спорные доли незавершенного объекта недвижимости зарегистрировано на основании указанного договора на законном основании, права истца такой регистрацией не нарушены, и судом обоснованно не установлено основания для признания государственной регистрации права собственности С. А. недействительной (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.10.20П № 33-16024). Указанное решение примечательно еще и тем, что суд называет родовыми вещами объекты недвижимости, однако это тема отдельного разговора. Итак, существует мнение, что мена подпадает под действие ст. 450 ГК РФ только тогда, когда доля обменивается на веши, определенные родовыми признаками. Соответственно, мена на индивидуальноопределенные вещи исключает применение ст. 450 ГК РФ. Действительно, законодательство знает разделение вещей на индивидуально-определенные (п. 2 ст. 1050, п. 2 ст. 463 ГК РФ и др.) и родовые (п. I ст. 807, 822, 890 ГК РФ и др.). Однако если законодатель считает возможным установить какие-либо особенности правового регулирования в зависимости от деления вещей на индивидуально-определенные или родовые, он прямо говорит об этом в норме права. Подобного указания в ст. 450 ГК РФ нет. По всей вероятности, сторонники обозначенного выше подхода руководствуются тем, что уведомление другого сособственника о мене доли на индивидуально-определенную вещь становится скорее не противозаконным, а нецелесообразным, так как другой со- собственник не сможет предложить точно такую же вещь (в чем собственно и смысл выделения индивидуально-определенных вещей). Такое мнение верно лишь отчасти. Во-первых, не все индивидуализирующие признаки вещи имеют потребительскую ценность. Попробуем объяснить это на следующем примере. Автомобиль является индивидуально-определенной вещью. Судебная практика здесь едина, в отличие, кстати, от теории. Из числа однородных вещей автомобили выделяются через указания на их номерные агрегаты. Теперь представим, что сособственник решил обменять свою долю на конкретный автомобиль. Текст его извещения содержит указание на марку, модель автомобиля, год выпуска, цвет, пробег, техническое состояние и номерные агрегаты (номер двигателя, шасси, кузова и прочее). На извещение отозвался другой сособственник и предлагает такой же автомобиль, только, разумеется, с агрегатами других номеров. Может ли отправивший предложение сособственник отказаться от мены, сославшись на то, что его интерес состоит в приобретении автомобиля именно с такими и никакими другими номерными агрегатами? Во-вторых, согласно п. I ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) по цене и на прочих равных условиях. Смысл данного положения состоит в установлении баланса прав покупателя и продавца, чтобы, с одной стороны, продавец предлагал совершить покупку сперва и преимущественно сособственнику, но, с другой стороны, чтобы покупатель-сособственник не пользовался своим выгодным положением и не мог навязать менее выгодные условия, чем любой другой участник гражданско-правовых отношения. То есть, по логике п. I ст. 250 ГК РФ, при прочих равных условиях выбор должен пасть на сособственника. Другими словами, закон говорит о равенстве условий, но не абсолютной идентичности материальных объектов сделки. Если сособственник предлагает автомобиль с такими же потребительским свойствами, пребывает ли он в равном положении с иными лицами и выполняет ли он пожелание продавца? Вероятно, да. При таких обстоятельствах, при рассмотрении споров, связанных с применением ст. 250 ГК РФ к случаям мены, необходимо исходить из того, являются ли равными условия сделки. Тождественность материальных объектов сделки выяснению не подлежит. В связи с этим не всегда имеет значение, является предметом меры индивидуально-определенная вещь или вещь, определенная родовыми признаками.