Право проживания в квартире после раздела собственности

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Право проживания в квартире после раздела собственности

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Как разделить квартиру при разводе? Объясняет юрист

Право проживания в квартире после раздела собственности

Статистика дает пищу для размышлений: в прошлом году было зарегистрировано больше 66 000 браков и больше 32 000 разводов. Стало быть, тема разводов на сегодня актуальна.

А как нужно вести себя в такой ситуации? Кому уйдут однокомнатные квартиры при разводе или гараж? Как распорядиться общим имуществом? Учтет ли суд, что жена была все эти годы домохозяйкой? На вопросы редакции МТБлога ответила адвокат специализированной юридической консультации №3 по недвижимости Минской городской коллегии адвокатов Светлана Костевич. 

Раздел квартиры при разводе: что и кому 

Делится: 

  • Как движимое, так и недвижимое имущество. В частности, квартиры, нежилые офисные помещения, машины, гаражи, а также имущество, находящееся в жилом помещении — мебель, бытовая техника, ювелирные украшения, иногда – даже ложки с вилками. 
  • Когда делят нажитое, суд принимает во внимание также общие долги бывших мужа и жены и требования по обязательствам, которые появились в интересах семьи. 

Не делится: 

  • То, что принадлежало супругам до того, как они поженились. 
  • То, что один из супругов получил во время супружеской жизни в подарок или в наследство. 
  • Вещи, которыми пользуются в повседневной жизни — косметика, одежда, обувь и прочее (но не предметы роскоши). Данные предметы индивидуального пользования хоть и были куплены во время совместного проживания из общего кошелька, но признаются личной собственностью того, кто ими пользуется. 

Согласно статье Кодексу Беларуси о браке и семье 

 – Расскажите, как делить имущество при разводе? Что важно знать в таком случае? 

– Согласно статье 23, 24 Кодекса о браке и семье от 9 июля 1999 г. N 278-З, имущество, которые приобрели муж и жена в браке (не важно, кем вложены деньги), считается их общей совместной собственностью.

Они оба имеют равные права пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

Одинаковые права будут даже в том случае, если один из них все время занимался домашним хозяйством, смотрел за детьми и не зарабатывал деньги.  

При разделе общей собственности мужа и жены их доли также будут равными. Но у суда есть право отступать от этого правила, учитывая интересы детей и другие жизненные обстоятельства мужа или жены. Доля одного из разведенных, в частности, может быть увеличена, если другой уклонялся от трудовой деятельности или тратил общее имущество в ущерб семьи. 

Также нужно обратить внимание, что когда одному из бывших супругов передаются вещи или предметы, цена которых больше полагающейся доли, то другому положена денежная компенсация. 

 – Как влияет на развод наличие брачного контракта? 

– Когда оформлен брачный договор, то суд отталкивается от его условий и выделяет, какие предметы подлежат передаче каждому из участников процесса. 

Но если супруги не заключили такой договор, то при разводе имущество будет делиться по принципу равенства долей. При этом обозначены сроки: потребовать разделить имущество можно в течение трех лет с момента расторжения брака, если это не было сделано сразу. 

 – Как делить квартиру при разводе, если она приобретена до брака? 

– Семейное законодательство предусматривает, что имущество, которое было в собственности мужа или жены до женитьбы, а также полученное ими во время супружеской жизни в дар или в наследство, считается отдельной собственностью каждого из них. Это касается и недвижимости. 

Однако такое имущество могут признать совместной собственностью, если будет установлено, что в браке за общие деньги или за счет кого-то одного из супружеской пары были сделаны вложения, которые в значительной мере увеличили стоимость указанного имущества (например, ремонт). Если, конечно, иное не предусматривает Брачный договор. 

Проще говоря, в большинстве случаев подаренная квартира при разводе достанется тому, кому она была подарена. Однако если квартира стала значительно дороже из-за того, что супруги сделали там хороший ремонт, суд может признать ее совместной собственностью, и она будет подлежать разделу.

 – Как делится арендное жилье? И можно ли его вообще делить? 

– Если супруги жили в арендном жилье, то такие площади не делятся. Ведь право собственности у лиц, пользующихся таким жильем, не возникает, они не вправе им каким-то образом распоряжаться. 

Это же правило касается социальных помещений, которые получил с использованием льготы кто-то из супругов. 

 – А что делать, если квартира была куплена в ипотекуИ приватизированная квартира при разводе кому достанется? 

– До полного погашения задолженности по кредиту или по договору приватизации жилплощадь (например, льготная квартира при разводе) не подлежит распоряжению. Ее нельзя продать, обменять или подарить. 

Вместе с тем, законодательство не запрещает произвести раздел жилплощади по комнатам, которые тоже будут обременены запретом на отчуждение. 

При заявлении таких исковых требований следует исходить из того, что долги супругов также разделяются при разделе жилья, и после вступления в силу решения суда каждый должен сам отдавать долг банку или государству. 

– Раздел квартиры при разводе с детьми: как на это влияет наличие общих детей у пары? 

– Суд может отступить от признания равенства долей, беря во внимание интересы детей. Так, например, если ребенок остается с мамой, то она может претендовать на большую часть жилплощади. 

Личные предметы ребенка (одежда, обувь, школьные принадлежности, музыкальные инструменты и прочее) в разделе имущества не участвуют и передаются без какой-либо денежной компенсации тому, с кем остается жить ребенок. 

 – Как разделить квартиру после развода без больших проблем? Подскажите, как застраховать себя от материальных потерь? 

– Рекомендуется заключать брачный договор. Так супруги максимально себя страхуют от моральных и материальных потерь при разводе. 

Такой контракт могут заключить и те, кто только женится, и те, кто уже состоит в браке. В этом документе прописываются права и обязанности мужа и жены (в том числе и после развода), а также порядок раздела совместной собственности.  

В Брачном договоре указываются условия, касающиеся как имущества нажитого до женитьбы, так и в отношении того, что появится после. 

Следует подчеркнуть, что муж или жена не могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Этот документ изменяется или расторгается по взаимному согласию супругов (или уже бывших супругов).  

Примеры из зала судебных заседаний

История первая 

В суде рассматривался иск о разделе совместно нажитого имущества в браке. Жена и дети проживали в трехкомнатной квартире, которая принадлежала ей на правах собственности, возникших после приватизации жилья. 

Как предписывал договор купли-продажи, в приватизации квартиры участвовал один человек –жена, а у мужа было право пользования этим жильем, хотя он в нем не живет. Однако гаражом с подвалом и автомобилем, купленными в браке, по факту пользуется мужчина. 

Женщина просила разделить квартиру, гараж с подвалом, автомобиль. В частности, оставить право собственности на гараж и машину за мужчиной, а также отступить от принципа равенства и выделить ей две изолированные комнаты в квартире, а мужу – одну, и взыскать с мужчины понесенные судебные издержки. 

Бывший муж имел другую точку зрения, однако суд удовлетворил требования женщины в полном объеме. 

История вторая 

В браке супруги купили две двухкомнатные квартиры в Минске. Разность между общей площадью квартир составляла 7 кв.м. Брачный договор между сторонами не заключался. 

 В соответствии с п.

12,18 Постановления Пленума Верховного суда № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения», “возведенное или приобретенное супругами во время брака жилое помещение (кроме полученного в дар или в наследство) считается их общей совместной собственностью, если иное не установлено законом или договором”. Если есть договор, то суд исходит из содержания этого документа. 

 Закон гласит, что, когда делится совместная собственность, жилплощадь может передаваться по решению суда в руки одному из супругов, если второй согласен получить денежную компенсацию за свою долю. 

 Принимая во внимание, что во время брака были приобретены два жилых помещения, женщина претендовала на выделение в ее собственность двухкомнатной квартиры меньшей площади, а мужчине – квартиры большей площади, при этом взыскав с него денежную компенсацию. 

Мужчина в суде исковые требования не признал. Но это мало повлияло на ход дела. Суд удовлетворил требования женщины в полном объеме, судебные издержки взысканы с бывшего мужа. 

Читайте нас в Telegram и первыми узнавайте о новых статьях!
 

Источник: https://mtblog.mtbank.by/kak-razdelit-kvartiru-pri-razvode-obyasnyaet-yurist/

Право пользования квартирой при ее продаже

Право проживания в квартире после раздела собственности

Последнее обновление: 16.03.2019

Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.

Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.

Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.

о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.

Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации (см. пример-ссылку ниже).

Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).

При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).

Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи

Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой.

Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к.

продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Соответственно, каждый из «прописанных» в квартире, несмотря на наличие «прописки», после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(«выписаться«).

 Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
  2. Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
  3. Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
  4. Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
  5. Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
  6. Проживающие в квартире получатели ренты.

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).

Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию, и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).

Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.

Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.

Выписаться он может только по собственному желанию.

Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.

При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).

Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!

Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), «прописанные» в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.

Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.

Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.

Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.

Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет ряд нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняютправо пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.

На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.

Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).

Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Раздел жилого помещения: требования законодательства и судебная практика

Право проживания в квартире после раздела собственности

Дом – место, где чувствуешь себя в безопасности, куда мы возвращаемся после трудного рабочего дня и долгожданной поездки на море, место, куда мы приглашаем гостей, где мы живем своей обычной повседневной жизнью.

Но жизнь полна различных обстоятельств и те, с кем мы когда-то делили кров, могут завтра стать чужими людьми и,  если спорные вопросы не удалось разрешить мирно, без обращения в суд, – даже  сторонами судебного спора, в том числе, и о разделе жилого помещения.

Разрешение возникшего спора о разделе жилого помещения в судебном порядке, если такой раздел возможен, потребует значительных материальных затрат, времени  и сил от лиц, вовлеченных в этот процесс.  

Законодатель дал определение жилому помещению. Таковым является помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение, соответствующее санитарным нормам  и   правилам, гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п.14 ст.1 ЖК Республики Беларусь).

Жилыми помещениями являются квартира, жилой дом, жилые комнаты.

Следует отличать раздел жилого помещения в натуре и раздел с выделением изолированного жилого помещения (комнаты или комнат). При разделе в натуре происходит прекращение общей долевой собственности и возникает два и более объекта недвижимости, при  втором варианте – жилое помещение остается  в долевой собственности.

Разделу подлежат лишь жилые помещения,  относящиеся к частному жилищному фонду, и исключительно при условиях, определенных действующим законодательством:

–  наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений.

При отсутствии технической возможности на осуществление перепланировки с образованием двух и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (комнат) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности (ст.156 ЖК Республики Беларусь);

– взаимное согласие. При отсутствии взаимного согласия между собственниками жилого помещения на раздел жилого помещения в натуре раздел производится в судебном порядке (ст.255 ГК Республики Беларусь);

– отсутствие в жилом помещении  не зарегистрированных  в установленном порядке самовольных надстроек, пристроек и (или) перестроек (п.3 ст.156 ЖК Республики Беларусь).

В соответствии со ст. 250 ГК Республики Беларусь, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).

Если достигнуть согласия не удалось,  раздел жилого помещения возможен в судебном порядке.

Раздел жилой комнаты.

Исходя из требований законодательства и сложившейся судебной практики разделить между сособственниками  жилое помещение в виде одной жилой комнаты в натуре не представляется возможным.

Раздел жилого дома.

При разделе жилого дома в натуре для определения вариантов  раздела домовладения назначается судебно-строительная экспертиза, по результатам которой, при наличии технической возможности, экспертами предлагаются  варианты раздела в натуре с определением перечня работ, необходимых для переоборудования жилого помещения, их стоимость и расчет размера компенсации, подлежащей выплате в пользу лица, которое сохранит за собой право на меньшую, чем до раздела, долю в праве собственности на жилое помещение (так называемое отступление от идеальных долей).  В результате раздела долевая собственность на домовладение прекращается и возникает два и более объекта недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Следует отметить, что техническая возможность раздела дома может и отсутствовать, с учетом  требований, предъявляемым к жилым помещениям (кухня не менее 9 кв.м, жилая комната не менее 14 кв.м.), а также требований  градостроительных норм. По указанной причине целесообразно запросить предварительное  мнение специалиста по данному вопросу до обращения в суд.

Раздел квартиры.

В ситуациях,  когда участники долевой собственности ставят вопрос о разделе квартиры, долевая собственность не прекращается, но практически во всех случаях происходит изменение долей в праве собственности с отступлением от размера, так называемых, идеальных долей (размер жилого помещения в натуре соответствует его арифметическому выражению, отраженному в правоустанавливающих документах), Это происходит в связи с тем, что выделить часть квартиры, соответствующую идеальной доле участника долевой собственности, на практике получается крайне редко. При этом подсобные помещения остаются в  общем владении и пользовании.

Не смотря на то, что раздел жилых помещений, как квартиры, так и домовладения, регулируется одной нормой, разница в основных подходах раздела на практике существенная.

Даже при наличии технической возможности на перепланировку квартиры с образованием двух и более жилых помещений (комнат) суды отказывают в удовлетворении требований о разделе квартиры до регистрации таких изменений в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру и получения соответствующих зарегистрированным планировочным решениям правоустанавливающих документов. То есть, если истец просит о выделении  неизолированной жилой комнаты (комнат), либо части квартиры путем переоборудования и перепланировки  с образованием двух и более квартир по аналогии с частным домовладением, либо двух комнат, даже при наличии технической возможности (получения соответствующих технических заключений), произвести раздел  такого жилого помещения будет невозможно.

Судебная практика.

Гражданин А. обратился с иском в суд об изменении долей в праве собственности на квартиру  и ее  разделе. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что спорная квартира, общей площадью 74,0 кв.м, состоит из трех комнат площадью 14,5 кв.м,  (с балконом, площадью 0,4 кв.

м (площадь 1,2 с понижающим коэффициентом 0,3)), 14,3 кв.м, 13,9 кв.м,  подсобных помещений – кухни, площадью 8,6 кв.м, коридора, площадью 15,3 кв.м, ванной, площадью 3,8 кв.м и туалета, площадью 1,5 кв.м., кладовки, площадью 1,5 кв.м, встроенных шкафов, площадью 0,3 кв.м. и 0,6 кв.м.

        В соответствии с технической документацией на квартиру комнаты, площадью 14,3 кв.м. и 13,9 кв.м. являются  смежными.

В техническом заключении указано, что техническая возможность для проведения работ  по изолированию  жилых комнат  имеется.

Решением  суда Энского района г. А в удовлетворении исковых требований по гражданскому делу по иску А об изменении долей в праве собственности, разделе квартиры, встречному иску Г. об определении порядка пользования жилым помещением было отказано.

В мотивировочной части решения суд указал, что основанием для отказа в удовлетворении требований о разделе квартиры послужило то обстоятельство, что истцом до настоящего времени перепланировка жилого помещения не произведена, а раздел квартиры по варианту раздела, предложенному истцом не возможен до проведения  и утверждения перепланировки, в связи с чем суд пришел к выводу, что истцам и ответчикам в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Таким образом, для производства раздела квартиры, в которой есть  неизолированная жилая (или более) комната, с образованием двух и более жилых помещений (комнат), при отсутствии согласия других сособственников инициатору  раздела придется пройти длительный путь:

  1. Получить техническое заключение о возможности  перепланировки квартиры. Такое заключение можно получить в любой организации, имеющей специальное разрешение на дачу такого рода заключений.
  2.  Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании (разрешении) на переустройство и (или) перепланировку.

В случаи отсутствия согласия остальных участников долевой собственности обратиться с иском в суд в порядке ст.

285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности и признать отказ в даче согласия на реконструкцию (перепланировку) занимаемой квартиры в соответствии с проектом необоснованным с разрешением подать заявление без согласия других сособственников квартиры и иных совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющим право владения и пользования жилым помещением.

Обоснование своих требований необходимо основывать на нормах ст.285 ГК Республики Беларусь, ст.17 ЖК Республики Беларусь, а также п.п.1.1.21 п.1.1.

Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь N 200 от 26 апреля 2010 года “Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан”, в соответствии с которым для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление с приложением документов, указанных в приведенном нормативном акте, в том числе письменное согласие вышеуказанных граждан.

Источник: http://moka.by/index.php/от-адвоката/1013-раздел-жилого-помещения-требования-законодательства-и-судебная-практика

Супруг утрачивает право пользования квартирой после развода

Право проживания в квартире после раздела собственности

Прошли времена, когда только мужчины обеспечивали свои семьи жильем и всем необходимым. Так сложилось, что именно я, в нашей семье, была вынуждена самостоятельно зарабатывать на свое уютное гнездышко.

Я и зарабатывала: накопила на первоначальный взнос, оформила ипотеку, дождалась сдачи дома и наконец-то долгожданное новоселье. Относительно быстро за 5 лет я досрочно погасила ипотеку. А потом встретила своего будущего супруга. С мужем мы жили какое-то время гражданским браком, потом все таки решили официально зарегистрировать свои отношения, чтобы дочка родилась в полноценной семье.

Семейная жизнь не сложилась и наступила пора раздела имущества.

Муж, конечно же, считал, что имеет право на раздел не только автомобиля, гаража и прочего имущества, но и квартиры. И здесь наш компромисс по разделу имущества был исчерпан. Я считала, что именно моими усилиями была куплена квартира и никакого отношения к мужу она не имеет, а, следовательно, и никаких прав у него не может возникнуть по дележке собственности.

Ипотека оформлялась до регистрации нашего с ним брака, и на момент регистрации брака ипотека была мной погашена.

Поэтому я была готова разделить автомобиль, гараж, но квартира полностью моя и дочки. Однако муж так не считал.

Жилищным кодексом РФ установлено, что после развода собственника жилья с супругом, за последним не сохраняется право пользования квартирой или домом (статья 31).

Гражданский кодекс РФ также защищает права собственника жилого помещения, а именно собственник вправе требовать устранения всех нарушений его права владения, пользования и распоряжения со стороны иных лиц.

Поэтому, основываясь на законодательстве, я написала заявление в суд о разводе, признании утратившим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, а муж написал встречное заявление о разделе совместного нажитого имущества. Ждем повестку с датой заседания.

В назначенное время являемся в зал судебных заседаний и суд ачинает выяснять обстоятельства нашего дела, а именно когда была приобретена жилая площадь, кто является собственником квартиры, на каком основании был вселен мой супруг в квартиру, собственником которой по документам являюсь я.

Также суд выяснял, имеется ли у мужа возможность приобрести иное жилое помещение для проживания либо имеется ли иное жилье, в котором он может проживать.

Муж в свою очередь приводил доводы о том, что, несмотря на то, что квартира оформлена на меня, зарабатывали мы на нее вместе, а, следовательно, необходимо признать квартиру нашим совместно нажитым имуществом, которое подлежит дележке, а также утверждал, что дохода недостаточно для проживания вне спорной квартиры и как минимум за ним должны сохранить право пользования квартирой.

Суд при разрешении таких споров должен установить возможность оставить за таким лицом право пользования жилым помещением на конкретный срок (Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14).

Суд исследовал все материалы дела, учел стоимость остального имущества, подлежащего разделу и пришел к выводу, что доводы мужа о невозможности приобрести или снять другое жилое помещение являются необоснованными.

Учитывая, что договор долевого участия и свидетельство о праве собственности на квартиру выдано на мое имя, т.е.

квартира приобретена до брака и все денежные средства поступали за оплату ипотеки только с моего банковского счета, суд пришел к выводу, в чем я и не сомневалась, что квартиру нельзя признать совместно нажитым имуществом, т.к.

жилье выкуплено до регистрации брака, какого-либо дополнительного соглашения по вопросу пользования квартирой между нами не заключалось и после расторжения нашего брака муж уже не будет моим членом семьи.

В связи с чем, нет оснований для сохранения права пользования за бывшим членом семьи квартирой.

Что же касается снятия с регистрационного учета по месту жительства мужа после развода в моей квартире, то факт регистрации или отсутствие вообще регистрации по конкретному адресу не может являться препятствием для ограничения прав граждан, а, следовательно, здесь никаких препятствий нет.

Получив вступившее в силу решение суда в мою пользу, уже бывший муж не стал дожидаться принудительной выписки и выселения из квартиры, а покинул ее добровольно, т.к. законных оснований для проживания в ней у него не имелось.

Приглашенный автор

См. также:

Источник: https://pravoektb.ru/stati/suprug-utrachivaet-pravo-polzovaniya-kvartiroy-posle-razvoda/

Раздел квартиры между супругами при и после развода, СПб

Право проживания в квартире после раздела собственности

Помните, чтобы эффективно защитить свои права, вам потребуется помощь профессионалов.

Наша компания защищает интересы своих клиентов по спорам о разделе имущества супругов при разводе и готова предложить вам свои услуги.

 Чтобы записаться на юридическую консультацию по разделу имущества или уточнить интересующие вас вопросы, позвоните нам по телефону или напишите по электронной почте, указанным в разделе Контакты.

Далее мы расскажем об основных вопросах, возникающих по делам о разделе квартиры между супругами при разводе.

Прежде всего, необходимо определить правовой режим квартиры: относится она к совместной собственности супругов или нет. Если относится – значит, она подлежит разделу, если не относится – значит, не подлежит.

Согласно общему правилу, закрепленному в ст. 34 Семейного кодекса РФ, к совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное в период брака.

Иными словами, к совместному имуществу супругов относится только такая квартира, которая была приобретена в период брака, и только она подлежит разделу при разводе.

Причем не имеет значения, на кого из супругов было зарегистрировано право собственности на квартиру, она все равно признается находящейся в их совместной собственности и при разделе имущества делится поровну.

Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>

Однако из этого общего правила есть исключения. Далее будут перечислены случаи, когда, несмотря на то, что право собственности на квартиру возникло в период брака, правовой режим квартиры отличается от общего правила:

  1. Квартира, полученная одним из супругов в период брака на безвозмездном основании, признается его личной собственностью и не подлежит разделу при разводе. Таким образом, если один из супругов получил в дар, унаследовал или приватизировал квартиру (или долю в праве собственности на квартиру), то такое имущество является его личной собственностью и не учитывается при разделе имущества.
  2. Квартира, приобретенная одним из супругов в период раздельного проживания при прекратившихся семейных отношениях, также признается его личной собственностью и не подлежит разделу при разводе. Поэтому если супруги уже давно не живут вместе, но по каким-то причинам не расторгают брак, то квартиры, купленные ими в период раздельного проживания, не попадут в круг имущества, подлежащего разделу при разводе.
  3. Квартира, приобретенная хоть и в период брака, но на личные средства одного из супругов, признается личной собственностью того супруга, на средства которого она куплена. Обычно ситуация выглядит следующим образом: квартира в период брака покупается на деньги, вырученные от продажи другой квартиры, которая находилась в личной собственности одного из супругов. В этом случае новая квартира будет являться личной собственностью того из супругов, на личные деньги которого она была куплена.

Сложность как минимум двух из перечисленных выше случаев состоит в том, что доказать соответствующие обстоятельства, будь то раздельное проживание или покупка квартиры на деньги, вырученные от продажи другой, бывает очень сложно.

Здесь вам на помощь и смогут придти юристы нашей компании. Мы подготовим необходимую доказательственную базу, соберем доказательства и представим их суду в нужном порядке. И все это будет сделано без каких-либо усилий с вашей стороны.

Заказать юридические услуги по разделу имущества супругов >>>

Порядок раздела квартиры

Раздел квартиры при разводе может быть осуществлен в двух формах: либо путем заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества, либо через обращение в суд.

Первый вариант обладает несомненными преимуществами, поскольку позволяет разрешить спор миром, не ухудшая личные отношения между супругами и позволяя избежать судебных издержек. Кроме того, в соглашении можно закрепить более гибкий вариант решения спора о разделе имущества при разводе, нежели это позволяет сделать судебное решение.

Поэтому мы всегда предлагаем нашим клиентам предпринять попытки для мирного урегулирования спора.

Со своей стороны мы готовы предоставить площадку для переговоров и профессионального переговорщика, а с вашей стороны требуется только желание закончить дело миром.

Во многих случаях правильное проведение переговоров с другой стороной по спору о разделе имущества позволяет добиться эффективных результатов и избежать публичного судебного спора.

Если же, несмотря на все усилия, сторонам не удалось придти к соглашению, раздел квартиры осуществляется через суд. Согласно ст. 39 Семейного кодекса РФ по общему правилу доли супругов в совместном имуществе признаются равными. Иначе говоря, суд должен поделить квартиру, находящуюся в совместной собственности поровну. Однако суд может отступить от равенства долей исходя из:

  • интересов несовершеннолетних детей;
  • заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

Записаться на юридическую консультацию по разделу имущества >>>

Сам по себе факт оставления ребенка с одним из родителей не увеличивает долю этого родителя в совместном имуществе. Но если родитель сумеет доказать, что увеличение его доли необходимо для обеспечения интересов несовершеннолетнего ребенка, то суд сможет пойти на подобное увеличение.

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Наша компания оказывает профессиональные юридические услуги по спорам о разделе имущества.

Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.

Закажите профессиональную юридическую защиту своих прав!

8 (812) 920-64-71

 Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

________________________________________________________

Вы можете прочитать другие статьи по вопросам раздела имущества супругов, подготовленные нашими юристами:

Источник: https://imright.ru/razdel-kvartiry-mezhdu-suprugami-pri-razvode/

Абсолютное право
Добавить комментарий