Наверное, все, кто сталкивался с куплей-продажей недвижимости, не понаслышке знают, что такое предварительный договор. Основная его цель — обязать стороны заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры в определённый срок (например, в течение двух недель, или в течение месяца до конкретной даты).
ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР – це договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. (Цивільний Кодекс України, ст.635)
Предварительный договор купли продажи квартиры образец (Попередній договір зразок).
Зачем нужен предварительный договор?
Некоторые из Вас, наверное задавались вопросом: «А нужно ли вообще это промежуточное соглашение? Зачем откладывать сделку купли-продажи недвижимости и заключать предварительный договор (его ещё в народе называют «Договор о намерениях»), если обе стороны и так согласовали основные моменты покупки квартиры? Не лучше ли сразу подписать «Договор купли-продажи квартиры»?
Отвечаем.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости (недвижимого имущества) заключается между продавцом квартиры и её покупателем после того, как они достигли между собой определенных договоренностей и твёрдо намерены провести сделку, но какие-либо обстоятельства мешают подписать им основной договор. Например: у продавца не готовы необходимые для сделки документы (весьма распространённый вариант), или у покупателя отсутствует полная сумма денег, а будет она, скажем, через неделю… Причины могут быть разные.
В предыдущей статье мы выяснили, что задаток, как обеспечение совершения сделки купли-продажи недвижимости сам по себе, без основного договора, юридически существовать не может.
А значит, необходим документ, который пропишет взаимные обязательства сторон и одновременно выполнит функцию соглашения задатка. Именно таким документом и является предварительный договор.
Он позволяет получить гарантии того, что сделка будет совершена в будущем, зафиксировать цену на квартиру на уровне оговоренной и установить ответственность сторон за срыв сделки.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимости призван защитить интересы будущего покупателя и продавца, и застраховать от недобросовестности сторон сделки.
См. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры.
Условия договора купли-продажи недвижимости
Что написано пером, того не вырубишь топором. Пословица
Что нужно прописывать в Договоре купли-продажи недвижимости ? Поскольку всё, что сказано в устной форме, юридической силы не имеет, то в Договоре купли-продажи квартиры необходимо в письменном виде изложить все важные моменты, касающиеся предстоящей сделки. Другими словами все согласованные сторонами условия.
Не вдаваясь в детальное описание структуры договора, скажем одно: в договоре обязателно должны быть зафиксированы существенные условия договора. При отсутствии или невыполнении этих условий договор считается незаключённым и не имеет юридической силы. Ваше соглашение должно содержать как минимум три основных момента:
Первое – ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА – подробное описание продаваемого объекта (напр. квартиры). Чтобы в будущем не было всяких разговоров о том, что подразумевался какой-то другой объект, в договоре прописывается точный адрес и основные характеристики квартиры (площадь, количество комнат, этаж).
Второе – ЦЕНАнедвижимости, по которой будет заключён основной договор. Здесь всё понятно: если в договоре не зафиксировать стоимость недвижимости, то недобросовестный продавец может заявить, что продавать квартиру он не отказывается, но вот цена её превратилась из $100 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы…
Третье – СРОК заключения основного договора. Учитывая, что экономическая ситуация – барышня переменчивая, желательно не прописывать слишком большие сроки в предварительном договоре.
Ведь кто знает, как поведут себя цены на рынке недвижимости, скажем, через 2 месяца? Могут измениться как не в пользу покупателя, так и не в пользу продавца. Потом будете себе локти кусать, что не продали или не купили квартиру раньше… Поэтому старайтесь заключать предварительный договор на как можно меньший срок.
Оптимальным будет от 2 недель и до 1 месяца, в зависимости от степени готовности документов для продажи квартиры.
А помимо этого в тексте договора обязательно указывается:
- Вид (название) договора (в нашем случае – «Предварительный договор»);
- Наименование сторон (фамилию, имя, отчество или наименование юридического лица);
- Сведения о документе, подтверждающем право собственности на квартиру;
- Сведения об отсутствии запретов на отчуждение объекта недвижимости;
- Обязательства сторон.
- Дату подписания договора
- а также взаимные соглашения сторон…
Таким образом, если на стадии оформления предварительного договора покупатель и продавец придут к соглашению относительно всех условий основного договора, то впоследствии согласование основного Договора купли-продажи квартиры не будет представлять никаких трудностей: их просто можно перенести из текста предварительного договора в текст основного договора.
Важный момент! Не смотря на то, что предварительный договор является по сути лишь преддоговорным документом и не предполагает каких-либо платежей (он лишь обязывает стороны провести подготовительные действия, чтобы в будущем заключить основную сделку), закон не запрещает передавать деньги по даному договору.
А поскольку любой другой способ передачи задатка при сделке с недвижимостью с юридической точки зрения будет не совсем правильным, то не забудьте в предварительном договоре зафиксировать, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон, а также штрафные санкции (неустойку) за последствия незаключения в будущем основного договора
Форма предварительного договора
В какой форме заключается предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества?
Чтобы предварительный договор в случае споров и судебных разбирательств не был признан недействительным, то оформлять его необходимо в той же форме, что и основной договор – то есть В ПИСЬМЕННОЙ.
Читаем Закон:
- Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (Цивільний кодекс України Ст.203, п.4.).
- ФОРМА ПРАВОЧИНУ. Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. (Цивільний кодекс України Ст. 205).
- Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, – у письмовій формі. (Цивільний кодекс України Ст.635).
- Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. (Цивільний кодекс України Ст.657).
Подлежит ли Предварительный договор
нотариальному удостоверению?
Давайте разбираться.
Читаем Закон.
- Нотаріальне посвідчення – це дія уповноважених осіб (нотаріальна дія), і не включається в поняття «форма договору» згідно з чинним законодавством України.
- У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. (Цивільний кодекс України Ст.220).
- Правочин, який вчиненийу письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом АБО домовленістю сторін (Цивільний кодекс України Ст.209).
- На вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю МОЖЕ БУТИ нотаріально посвідчений (Цивільний кодекс України Ст. 209, п.4).
Перечень договоров, которые подлежат обязательному нотаріальному удостоверению можно посмотреть здесь.
Как видим из вышеизложенного:
- Нотариальное удостоверение не является формой договора – это действие уполномоченных лиц (нотариальное действие),
- Форма договора согласно букве закона бывает усная и письменная,
- Нигде в законодательных актах не указано, что Предварительный договор к подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Основной договор – ДА!, а Предварительный – НЕТ!
Казалось бы напрашивается вывод, что для предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества нотариальное удостоверение не обязательно,.. НО!
На вопрос Ассоциации специалистов по недвижимости Украины «Подлежит ли Предварительный договор нотариальному удостоверению?», Министерство юстиции Украины дало однозначный ответ: «Договір про наміри укласти у майбутньому договір купівлі-продажу нерухомого майна (попередній договір) повинен бути укладений у ПИСЬМОВІЙ ФОРМІ та НОТАРІАЛЬНО ПОСВІДЧЕНИЙ».
——————————————————————————————————-
Источник: http://www.vipcity.com.ua/article-117.html
Содержание
Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?
Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.
1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов.
Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.
Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.
2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры.
Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.
Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Обратите внимание!
Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации.
Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Обратите внимание!
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kakovy-garantii-i-riski-zaklyucheniya-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry
Как не остаться без квартиры и денег
Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.
Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.
Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.
Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.
В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.
Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.
Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.
Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.
Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.
С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.
Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.
Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.
И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.
Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.
Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.
Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.
), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.
В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.
Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.
Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.
Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.
Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.
Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.
Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).
Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.
Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.
Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.
Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.
Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri
Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения
/ Квартира / Предварительный договор купли продажи
До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.
В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.
Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.
Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.
Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.
Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.
Существенные условия договора
Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.
В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.
При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.
Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.
В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.
Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.
В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:
- фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
- наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
- реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.
Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.
Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.
Срок действия договора
Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.
Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.
Основные ошибки при заключении предварительного договора
Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.
Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.
И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.
В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).
Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc
Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html
Выборы 2019
Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога.
Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения, принятия решения о разрешении на отчуждение жилого помещения (его частей, доле на праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита (продажа, дарение или обмен в течение года со дня погашения этого кредита либо дарение или обмена до погашения этого кредита). Заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.
В соответствии со ст.399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п.1 ст.
165 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
В свою очередь Закон о регистрации обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?
В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора.
В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.
В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.
Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Важное условие предварительного договора – условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец и члены его семьи.
Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом.
Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.
В договоре может быть предусмотрено условие о задатке.
Примерная форма предварительного договора купли-продажи недвижимости приведена ниже.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи жилого помещения (жилого дома)
|
г.______ |
«__» _________ 20__ г. |
Мы, гражданин Сидоров Сергей Степанович, в дальнейшем именуемый Продавец, и гражданин Петров Павел Потапович, действующий от имени гражданина Иванова Игоря Иосифовича, на основании доверенности от «___» _______ 20__ г., именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий предварительный договор (далее – Договор) о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны принимают на себя обязательство заключить договор купли-продажи жилого помещения (далее – Основной договор) в срок и на условиях Договора двухкомнатной квартиры общей площадью 54,2 кв.м, в т.ч. жилой – 36,4 кв.м, расположенной на 2-м этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г.Минск, ул.Незнанского, д.1, кв.1 (далее – жилое помещение).
2. УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
2.1. Срок заключения Основного договора и его нотариального удостоверения устанавливается Сторонами до «___» ___________ 20__ г. включительно.
2.2. Срок государственной регистрации сделки и государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение устанавливается Сторонами до «___» ____________ 20__ г. включительно.
2.3. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики жилого помещения, включая его месторасположение, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а также состояние придомовой территории и общих помещений дома, его удовлетворяют.
2.4. В жилом помещении на момент заключения Договора не зарегистрированы члены семьи Продавца и иные лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением (если такие лица зарегистрированы, указать Ф.И.О., права на пользования жилым помещением).
2.5. Жилое помещение должно быть освобождено Продавцом от имущества, не входящего в цену жилого помещения, не позднее 3 дней после государственной регистрации Основного договора и передано Покупателю по передаточному акту не позднее 3 дней с даты выдачи Покупателю свидетельства о государственной регистрации права.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Продавец обязуется:
3.1.1. Обеспечить получение согласия на отчуждение жилого помещения со стороны всех сособственников, а также третьих лиц, имеющих права в отношении данного жилого помещения.
3.1.2. Обеспечить снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении, и его освобождение в срок, предусмотренный Основным договором.
3.1.3. Погасить задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, телефонные переговоры к моменту подписания передаточного акта при передаче жилого помещения Покупателю.
3.1.4. Не изменять технического состояния жилого помещения, описанного в Договоре.
3.1.5. Незамедлительно уведомить Покупателя о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по настоящему договору.
3.2. Покупатель обязуется:
3.2.1. Оплатить Продавцу стоимость жилого помещения, указанную в п.4.1 Договора в день подписания Основного договора, если Сторонами не установлено иное.
3.2.2. Принять жилое помещение у Продавца в состоянии, указанном в п.6 Договора, в сроки, установленные Основным договором.
3.2.3. Незамедлительно уведомить Продавца о появлении каких-либо причин, которые могут повлиять на исполнение обязательств по Договору.
3.2.4. После подписания Основного договора не предъявлять требований к устранению дефектов жилого помещения, которые указаны в настоящем Договоре и были известны Покупателю.
3.3. Стороны обязуются не изменять в одностороннем порядке цену жилого помещения, сроки и условия совершения сделки, не принимать действий, влекущих отказ от заключения сделки (поиск иного продавца или покупателя), если настоящим Договором не установлено иное.
4. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
4.1. Цена жилого помещения составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную 80 000 (восьмидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты. На день заключения настоящего Договора данная сумма составляет 688 000 000 (шестьсот восемьдесят восемь миллионов) белорусских рублей.
4.2. Оплата за приобретаемое жилое помещение производится Покупателем в следующем порядке:
4.2.1. Покупатель в день подписания настоящего Договора в счет цены жилого помещения передает Продавцу аванс в размере суммы, эквивалентной 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты.
В случае расторжения настоящего Договора предварительная оплата (аванс) подлежит возврату Покупателю в полном объеме. При заключении Основного договора аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа за приобретаемое жилое помещение.
4.2.2. Сумма, эквивалентная 5 000 (пяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, передается Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день нотариального удостоверения сделки.
4.2.3.
Сумма, эквивалентная 70 000 (семидесяти тысячам) долларов США по курсу Национального банка РБ на день оплаты, перечисляется на расчетный счет Продавца безналичными кредитными денежными средствами в срок, установленный кредитующим банком. Все расходы, связанные с открытием расчетного счета на имя Продавца, получением Продавцом наличными денежными средствами вышеуказанной суммы кредита, несет Покупатель.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ
5.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
5.2. Односторонний отказ от исполнения обязательств по настоящему Договору допускается в случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях:
– неисполнения второй стороной своих обязательств по настоящему Договору;
– невозможности наступления условий Договора, указанных в подп.4.2.3 п.4 настоящего Договора.
6. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Технические характеристики жилого помещения на момент подписания настоящего Договора соответствуют техническому паспорту на объект (прилагается).
6.2. Дополнительные характеристики жилого помещения:
6.2.1. Наличие лоджии (балкона) ______________________.
6.2.2. Наличие телефона _____________________________.
6.2.3. Покрытие полов в жилых комнатах ______________, коридоре _______________, кухне ________________, ванной _____________________, туалете _____________________, их состояние ________________.
6.2.4. Плита (газовая, электрическая), модель плиты _____________________________.
6.2.5. Сантехническое оборудование __________________________________________.
6.2.6. Прочие характеристики (виды дверей, замков, наличие сигнализации и пр.)
_____________________________________________________________________________.
6.2.7. Наличие дефектов ___________________________________________________, перепланировки, переустройства, реконструкции __________________________________________________________________________.
6.2.8. Наличие мебели и оборудования, переходящих в собственность Покупателя со дня подписания Основного договора, стоимость которых включена в цену жилого помещения ___________________________________.
6.3. Расходы, связанные с оформлением сделки (оплата стоимости документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки, государственная пошлина, оплата услуг нотариуса, оплата государственной регистрации сделки, перехода права собственности и т.д.), производятся Покупателем.
6.4. Все изменения и дополнения к Договору совершаются по соглашению Сторон в письменной форме в виде дополнительного соглашения к Договору, которое в случае составления прилагается к Договору и становится его неотъемлемой частью.
6.5. Договор составлен в простой письменной форме в 2 экземплярах.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
|
ПРОДАВЕЦ Сидоров Сергей Степанович _______________________________ Паспорт _______________________ выдан _________________________ Адрес _________________________ _______________________________ Тел. ___________________________ Подпись _______________________ |
ПОКУПАТЕЛЬ Иванов Игорь Иосифович ________________________________ Паспорт ________________________ выдан __________________________ Адрес __________________________ ________________________________ Тел. ____________________________ Подпись ________________________ |
Источник: http://gisp.gov.by/index.php/vlast/219-otdely-i-upravleniya/otdel-zhkkh/aktualnye-voprosy-zhilishchnogo-zakonodatelstva/1204-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti