Продали квартиру и банкротство

Должник перед банкротством продал единственное жилье. Имеют ли право кредиторы на деньги от его продажи? – В Праве! Юридическая лаборатория. Банкротство и юридические услуги

Продали квартиру и банкротство

Сохранить к себе и прочитать позже

Мы начали говорить о единственном жилье и о том, могут ли его принудительно продать для расчетов с кредиторами, в статье «Жилищный вопрос или почему важно своевременно подавать заявление о собственном банкротстве?».

Однако, бывает так, что единственное жилье было продано задолго до того, как гражданин начал процедуру своего банкротства.

Какие при этом у должника риски?

Совершенные в пределах трех лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом сделки попадают в период подозрительности. То есть, в зону интереса кредиторов.

Сейчас поговорим, о том, какие сделки с единственным жильем не могут быть оспорены в интересах кредиторов, а если таковые иски и подаются, то суд отказывает в их удовлетворении.

Отчуждение жилого помещения может происходить в результате заключения договоров:

  • купли-продажи;
  • дарения;
  • мены;
  • пожизненной ренты;
  • вклада в уставный капитал
  • иные сделки, крайне редко встречающиеся на практике.

Наиболее часто, конечно, встречаются купля-продажа и дарение.

Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов.

Поэтому, не признается недействительной сделка по отчуждению должником жилья, если на момент рассмотрения спора в нем проживают должник и члены его семьи. При возврате помещения в конкурсную массу такое жилье будет защищено исполнительским иммунитетом.

ст. 446 ГПК РФ, п.4 Постановления №48 от 25.12.2018  Пленума Верховного Суда РФ.

Иными словами, если сделка должником была совершена формально (фиктивно), без реальных намерений передать иному лицу, и фактически он и члены его семьи продолжают в нем проживать, то есть – данное жилье является для них единственным пригодным, то смысла в оспаривании такой сделки нет, так как оно не приведет к пополнению конкурсной массы.

Например, по делу А60-15044/2017 оспаривался договор дарения должником в пользу своих несовершеннолетних детей. По данному делу заключено мировое соглашение, предусматривающее следующую декларацию:

Должник осознает, что его право на единственное пригодное для постоянного проживания жилье не восстанавливается и право собственности на данное жилье сохраняется за детьми; а также в случае расторжения брака и проживании детей с матерью, бывшая супруга при наличии такого желания может выселить должника из данного жилого помещения, в таком случае законные основания для проживания в нем должника будут отсутствовать. Дело было прекращено.

Собственниками квартиры остались дети должника.

А как же обстоят дела, если это было не дарение, не «купля-продажа» своим близким родственникам, а реальная продажа с получением денег?

Постановлением 17 арбитражного апелляционного суда отказано в удовлетворении заявления об оспаривании договора купли-продажи должника по отчуждению жилого помещения по делу А60-50456/2017.

Суд указал, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорная квартира не могла являться частью конкурсной массы, постольку сделка не могла повлечь предпочтение одного из кредиторов перед требованиями других кредиторов, в том числе привести к изменению очередности. Таким образом, поведение должника по отчуждению принадлежащего ему единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения – квартиры, на которую в силу действующего законодательство не могло быть обращено взыскание, не может быть расценено как противоправное, совершенное со злоупотреблением правом.

Постановление 17 арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018

Говоря простыми словами: да, должник продал квартиру и куда-то дел деньги от ее продажи, но если бы это не было сделано, квартиру все равно нельзя было бы продать в банкротстве, так как она на момент продажи являлась единственным жильем

Как вы уже поняли, анализируя сделки, финансовый управляющий не имеет права не проверить, являлось ли спорное имущество единственным жильем должника (выписки из реестра прав, сведения о регистрации по мести жительства и пребывания, данные управляющих компаний о потребленных ресурсах, опросы соседей участковыми уполномоченными и т.д.).

Если данное обстоятельство сомнения не вызывает, то обращение по оспариванию таких сделок, как правило, нецелесообразно и не осуществляется.

А что делать управляющему, если единственное пригодное для проживания жилье должника было продано им не по рыночной, а по заниженной цене?

Есть ли необходимость в спаривании такой сделки в интересах должника и кредиторов? Скорее нет, так как кредиторы при возврате жилья все равно не получают пополнения конкурсной массы, а могут получить и еще одного кредитора-конкурента, которому должник будет вынужден возвращать деньги, полученные ранее за такую продажу.

Важный постулат, которого придерживается в деятельности финансовый управляющий Рыбникова А.В. и который только начинает формироваться в судебной практике (формируется с трудом): денежные средства от реализации единственного жилья (как и разница между рыночной ценой и заниженной ценой сделки) включению в конкурсную массу не подлежат.  

Так, в рамках в рамках дела о банкротстве А45-5012/2013 конкурсный управляющий заявил об истребовании у должника 4 670 000 руб. – это денежные средства, полученные от продажи жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявления об оспаривании, суд первой инстанции указал, что проданное единственное жилье не подлежало включению в конкурсную массу. На полученные от продажи денежные средства Михайлов И.В. приобрел квартиру меньшей площади для себя и своей семьи.

Как уже выяснили, интересы кредиторов в данном случае не нарушатся.

Учитывая, что  разница между рыночной и реальной ценой продажи единственного жилья в конкурсную массу не включается, соответственно, взысканные денежных средств с другой стороны сделки, приведут лишь к пополнению личных финансов должника, на которые также действует исполнительский иммунитет, что к достижению целей процедуры банкротства должника также не приведет (если только должник добровольно не внесет их в конкурсную массу, что маловероятно), что говорит о нецелесообразности данных действий управляющего.

Продолжение следует

Во второй части поговорим про бизнес-план имени Остапа Бендера – то есть, о том, как суд наказывает злоупотребляющих должников.

Часть 2 «Бизнес-план имени Остапа Бендера, или как суд наказывает злоупотребляющих должников»

Авторы Маргарит Асатрян, Анна Рыбникова

Читать другие заметки блога

Источник: https://vprave.online/blog/74-dolzhnik-pered-bankrotstvom-prodal-edinstvennoe-zhile-imeyut-li-pravo-kreditory-na-dengi-ot-ego-prodazhi

Продать квартиру после процедуры банкротства

Продали квартиру и банкротство

Как банкротство продавца квартиры может повлиять на сделку покупки у него жилья? Важно ли физическое он лицо или юридическое? Может ли сделка купли-продажи жилья быть недействительной, если купил у банкрота? А если человек признал себя банкротом потом?

Давайте разберемся

В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» физическое лицо может быть признано банкротом. Более того, само физическое лицо может признать себя банкротом.

Банкрот – кто он?

Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам. По кредитам, займам, другим обязательствам, например, долгам по коммунальным услугам.

Объявить гражданина банкротом может только суд.

При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее, чем 3 месяца.

 Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что, если гражданин сам инициировал банкротство, размер неисполненных обязательств значения не имеет.

Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий: 1) должник очевидно не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок, и 2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.

Банкрот и продажа жилья

Согласно закона о банкротстве можно признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. Например, если сделка была заключена с несостоятельным гражданином (банкротом).

Могут быть признаны недействительными такие сделки:

  1. (п.1 ст. 61.2 Закона) Сделка заключена за год до принятия заявления о признании продавца банкротом или после принятия заявления. Особенно подозрительно, когда цена сделки не рыночная (подозрительная сделка).

Т.е. суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. Все мы знаем о сделках с заниженной стоимостью, т.е.

с указанием в договоре стоимости жилья в размере 1 млн.рублей, остальное – типа, ремонт.  Покупатель всегда рискует в таких сделках. Если что-то пойдет не так, поди докажи, что ты денег за жилье отдал больше.

В случаях с банкротством вероятность реализации этого риска возрастает многократно.

  1. (п.2 ст.61.2 Закона) Сделка совершена с умышленным ущемлением имущественных прав кредитора продавца, если она была совершены менее, чем за три года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления.

Т.е. квартира была продана, например, за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости.

 При этом у продавца квартиры были долги по кредиту, которые он не погасил к моменту банкротства. Продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого.

Кредитор(ы) могут не пройти мимо этого факта и признать сделку купли-продажи жилья недействительной.

  1. (ст.61.3 Закона) заключены должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов.

Допустим, должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, а с другими не расплатился.

Оставшиеся имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления. В некоторых случаях срок может быть увеличен до 6 месяцев.

Как снизить риски при покупке жилья?

Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить все ее нюансы.

Подозрительными являются сделки, в которых:

  • стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;
  • продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;
  • продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;
  • предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.

В любом случае стоит проверить платежеспособность продавца. Особенно в вышеуказанных случаях.

Провести такую проверку можно на следующих ресурсах (желательно сохранить скриншоты страниц):

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

Покупать или не покупать жилье у продавца, имеющего долги, решать уже Вам

Если же покупатель решает приобрести недвижимость у продавца, уже признанного банкротом, он должен понимать, что заключать такую сделку он может только со специальным финансовым управляющим, а не с собственником жилья.

Источник: https://ipotekahouse.ru/bankrotstvo-i-pokupka-zhilya-kakie-riski/

Должник продал единственное жилье до процедуры банкротства

При реализации имущества дело порой доходит до казусов: микроволновые печи, телефоны объявляются предметом роскоши и включаются финуправлющими в конкурсную массу. Однако не стоит забывать, что практически каждый предмет должник вправе оспорить в суде.

Как не потерять жилье при банкротстве Если у должника в собственности имеется более одного объекта недвижимости, то расстаться с «лишними» домами или квартирам все же придется.

Причем не поможет ему и отчуждение имущества путем передачи в дар или продажи его родственникам — арбитражный управляющий вправе оспорить все совершенные за последние 3 года сделки с имуществом.

Но следует знать, что действительно единственное жилье должника при банкротстве не будет реализовано никоим образом — и это гарантируется законом. Причем прописка гражданина не имеет значения.

Банкротство и единственное жилье в 2018 году. чего опасаться?

  • Дом под ипотекой не входит в перечень исключаемого из реализации имущества, поэтому на него распространяется общий порядок выставления на торги.
  • В рамках процедуры банкротства на должника возлагается обязанность по оплате расходов на оценку имущества.
  • Ответчику будет возвращена ипотечная квартира, не реализованная на торгах, если займодавец откажется принять ее в качестве исполнения задолженности.
  • От суммы, вырученной от продажи жилья в ипотеке, банк может получить только 4/5 доли, а остальные средства пойдут на удовлетворение требований в порядке очередности.

Ипотечное жилье можно быть выставлено на торги за задолженности Если сумма от продажи единственного жилья при проведении процедуры банкротства физлица превысила размер исковых требований, нераспределенный остаток подлежит возврату должнику по решению суда.

Единственное жилье при банкротстве

В декабре 2016 года Минюст предложил свой законопроект о внесении поправок в статьи 446, 447 ГПК РФ, в котором предполагается сохранять неприкосновенность единственного жилья при условии, что общая площадь недвижимости на должника и его семью менее двух кратной нормы площади.

Минюст поддержал Конституционный суд, который с 2012 года указывал на нарушение баланса между интересами кредиторов и должника, обладающего дорогостоящим особнякам.

https://www.youtube.com/watch?v=xkshj7Mp6ok

При этом эта недвижимость является единственным жильем, там проживает один должник, который не в состоянии платить по долгам.

ПРОЙДИ АНОНИМНО ТЕСТ НА ВЕРОЯТНОСТЬ ТВОЕГО БАНКРОТСТВА Мифы о залоге и ипотечных кредитах Большинство людей считают, что если взяли ипотечный кредит, то недвижимость при просрочках будет реализована банком.
Это и есть основной сдерживающий фактор от просрочек у заемщиков.

Единственное жилье – продажа квартиры при банкротстве физ. лица

И это не только предметы первой необходимости, но и единственное жилье, в качестве которого может выступать:

  1. квартира, частный жилой дом;
  2. комната в квартире или общежитии;
  3. единственный земельный участок.

За время действия Закона о банкротстве им воспользовалось немалое число граждан. Но существует немало прецедентов, когда при аналогичных условиях суды выносили различное решение.

К примеру, нет четкого требования о прописке гражданина в единственном принадлежащем ему жилье. Однако нередки случаи, когда принималось решение о включении недвижимости в конкурсную массу, если по этому адресу должник прописан не был.

Источник: http://natalibijou.ru/prodat-kvartiru-posle-protsedury-bankrotstva/

Дешевая квартира банкрота – выгодное вложение или неоправданный риск? – Ипотека и финансы

Продали квартиру и банкротство

Подпишитесь на нас:

21.03.2019 | 08:00 2318

Чтобы сэкономить на покупке жилья, можно обратить свой взор на квартиры, обремененные ипотекой, либо отслеживать торги залоговым имуществом и ловить удачу там.

Действительно, таким образом можно стать счастливым обладателем квадратных метров с дисконтом 15, а то и 25%.

Но нужно понимать, что сделки, связанные с чьей бы то ни было финансовой несостоятельностью, еще долго будут оставаться в зоне повышенного риска.

Некоторые граждане, взвалив на себя бремя ипотеки, через какое-то время начинают осознавать, что погорячились, и стараются от непосильной ноши избавиться. И, как правило, такие квартиры сбывают со скидкой около 15% от их рыночной стоимости. На первый взгляд, для покупателя, охотящегося за дисконтом, это довольно выгодное приобретение – но в то же время и довольно рискованное.

Продавец, который уже накопил кучу долгов и финансовое самочувствие которого оставляет желать лучшего, согласно российскому законодательству о банкротстве физлиц может быть признан банкротом со всеми вытекающими отсюда последствиями. В частности, может быть опротестована сделка и по продаже квартиры.

Число банкротств физлиц поступательно растет. В 2018 году арбитражные суды РФ рассмотрели 35 тыс. банкротных дел. Банкротами стали 32,4 тыс. рядовых граждан и 2,6 тыс. индивидуальных предпринимателей.

Пока мы еще живем в ситуации, когда вероятность встретить банкрота вживую достаточно низка.

Но, предупреждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская, одно дело – правда, не по квартире, а по земельному участку – в нашем городе уже слушалось. И это лишь первая ласточка.

Закон о банкротстве суров и к гражданам, приобретающим квартиру у потенциального банкрота. Даже если дефолт произойдет через два-три года, все равно можно лишиться приобретенного жилья.

Если арбитражный управляющий в рамках банкротного дела обратится с требованием о признании сделки недействительной, покупателя обязательно привлекут в качестве заинтересованного лица. А суд может согласиться с управляющим и признать сделку недействительной, тогда квартиру заберут, и требуй потом деньги с продавца до скончания веков.

Конечно, далеко не все судебные разбирательства должны заканчиваться для покупателя плачевно. Но суд станет подозрительно сверять, по какой цене проводилась сделка, какой временной разрыв между продажей и банкротством, не является ли покупатель дальним родственником или добрым знакомым, не мог ли покупатель знать о грядущем банкротстве… Удовольствия мало.

В общем, попавшему в неприятную ситуацию покупателю специалисты советуют обращаться только к профильному юристу. При этом среди адвокатов это величайшая редкость.

Целесообразнее искать среди помощников управляющего или арбитражных управляющих, не имеющих препятствий для того, чтобы выступить представителем по делу по доверенности, – то есть не аффилированных и не работавших по данному делу.

Банкроты держат оборону

В заманчивую для потенциальных покупателей цель квартира должника превращается уже после официального банкротства. Но заманчива она лишь на первый взгляд.

Напомним, после судебного решения суд выдает исполнительный документ: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то».

Если должник не находит деньги, имущество арестовывают. Реализацией арестованного имущества занимается уже не служба судебных приставов, а Росимущество. Впрочем, залоговые квартиры могут продаваться и на других, преимущественно электронных площадках.

Итак, заложенная квартира передается на торги, на которых с первого раза обычно распродается треть объектов. Если квартира не продается на первых торгах, цена снижается на 15% и объект выставляется повторно. А в некоторых случаях торги проводятся еще неоднократно.

Если же вообще не нашлось покупателей, имущество предлагается взыскателю для принятия на баланс – по стоимости на 25% ниже первоначальной.

В большинстве случаев речь идет об ипотечных квартирах, и взыскателем выступает банк. Соответственно, на сайте почти каждого ипотечного банка размещен список из 10-50 квартир, продаваемых с баланса.

Параллельно вывешиваются предложения о продаже квартир из-под залога, с которыми должники готовы расстаться добровольно, в рамках досудебного урегулирования.

Естественно, тоже с определенной скидкой от рыночной цены.

Казалось бы, объекты, оцененные на 25% ниже рыночной цены, представляют лакомый кусочек для инвестора. Более того, продающий такую квартиру банк частенько готов идти на лишние уступки. Например, возможна дополнительная скидка по ипотечной ставке и бесплатное обслуживание денежных расчетов по сделке.

Но в то же время нужно быть готовым, что семья банкрота продолжает пользоваться квартирой и выселить их можно только с безжалостным применением силы. А далее выяснится, что эта семья не платила по счетам ЖКХ полтора года, и придется судиться, чтобы коммунальщики перестали требовать этот долг с нового правообладателя.

В общем, все возможные риски последующих проблем при такой сделке в силу несовершенства законодательства в преимущественной степени ложатся на покупателя, а не на продавца или банк.

К торгам будь готов

Тем не менее есть отдельные частные инвесторы и даже юрлица, отслеживающие торги и в общей массе неликвида отлавливающие «бриллианты». Однако новичку нужно понимать, что выгодные варианты попадаются не на каждых торгах, а конкуренция – жесткая.

Для участия в электронных торгах покупателю потребуется электронная подпись. Шаг торгов колеблется в диапазоне 0,5 до 5,0% начальной стоимости объекта.

И независимо от того, на онлайн- или офлайн-площадке они проходят, придется вносить задаток – до 20% от стартовой цены объекта. Если лот уйдет другому покупателю, задаток вернут в течение пяти дней.

Но если претендент выиграет аукцион, а лот не выкупит, задаток пропадет.

И напоследок: специалисты советуют заранее обходить выставленные на продажу квартиры дозором и не покупать товар «вслепую», какой бы низкой ни казалась цена. А одним из главных рисков называют возможные ошибки в документации по продаваемой квартире. И. наконец, не забывайте про налоги.

Справка БН

ФЗ № 476, получивший неофициальное название «О банкротстве физлиц», вступил в силу с 1 октября 2015 года. Первые рассмотрения заявлений прошли в арбитражных судах в начале 2016 года. И с тех пор закон регулярно «латался». Последний документ в этой очереди – постановление Пленума ВС от 25 декабря 2018 года № 48.

В документе уточняется, какого жилья банкрот лишается, а какое ему остается.

Если должник владеет несколькими квартирами, суд вправе сам определить, какую из квартир оставить банкроту. Но при этом судья должен помнить о соблюдении прав иждивенцев должника.

Также Пленум пояснил, что не всегда следует признавать сделку недействительной, если должник переписал квартиру на родственников. Несмотря на утрату права собственности в отчужденном жилье, на момент рассмотрения спора в квартире проживают банкрот и члены его семьи, и это единственное жилье, которое у них есть.

В другом разъяснении Пленума говорится о единственной квартире в ипотеке. Если банк не предъявит свое требование либо пропустит срок для обращения за установлением статуса залогового кредитора – он не сможет рассчитывать на удовлетворение своих требований.

Следующее разъяснение касается имущества супруга банкрота. В принципе, совместно нажитое имущество тоже подлежит продаже для покрытия долгов. Но супруг может обратиться в суд с заявлением о разделе общего имущества. При этом все кредиторы будут вправе принять участие в рассмотрении дела в качестве третьих лиц.

Пока что действующая процедура банкротства граждан еще далека от совершенства и, по заверениям высокопоставленных чиновников, в перспективе будет подвергнута правке.

Игорь Чубаха    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/251601/

Купить квартиру на торгах по банкротству

Продали квартиру и банкротство

Итак, просчитав все варианты, вы пришли к выводу, что самый прибыльный и безопасный способ сохранить и приумножить свой капитал — это вложение в недвижимость.

С каждым годом спрос на рынке недвижимости растет, и даже на фоне кризиса люди влезают в кредиты и вкладывают миллионы в покупку квартир, чтобы уберечься от инфляции и создать себе пассивный арендный доход к моменту выхода на пенсию.

При этом почти никто из них не догадывается о том, как покупать квартиры по цене автомобилей без ипотечного рабства …

Очевидные выгоды покупки недвижимости на аукционах по банкротству заключаются в том, что вы сразу становитесь полноправным собственником жилья с дисконтом 50%-70% от рыночной стоимости и при этом:

  • Вам не нужно проходить всю бумажную волокиту для одобрения выдачи кредита в банке и доказывать свою платежеспособность;
  • Вы не переплачиваете проценты по ипотеке, итоговая сумма которых может сравниться с ценой автомобиля;
  • Вы не боитесь выселения и потери имущества в случае конфликта с банком.

Даже для проведения обычной сделки купли-продажи нужно обладать базовыми знаниями, и в покупке квартиры на торгах тоже есть свои тонкости, о которых вы узнаете из этой статьи быстрее, чем успеет остыть ваш кофе.

Какие квартиры продаются на торгах?

На десятках электронных торговых площадок ежедневно появляются сотни новых предложений жилья обанкротившихся собственников по всей территории страны.

https://www.youtube.com/watch?v=I8fK0B4wEog

Среди владельцев недвижимости: физические лица, индивидуальные предприниматели, организации различных форм собственности, также на аукционы выставляется муниципальное имущество.

Интересно то, что в продаже вы найдете как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, при этом встречаются действительно интересные предложения…

Например, в поисках лотов для партнеров и для обучения наших студентов, сотрудница Академии нашла на торгах элитную квартиру в Пскове площадью 205 кв. м, которая опускалась в цене с 8,5 до 1,7 миллионов рублей, подробнее об этом смотрите в нашем видео:

Как опускается цена на квартиры с торгов по банкротству?

Проследив за дальнейшей судьбой этой квартиры, мы выяснили, что в итоге ее купили за 4,4 миллиона рублей, то есть, в 2 раза ниже рыночной стоимости.

Недвижимость, которая продается на электронно-торговых площадках, можно разделить на три категории:

Имущество без обременений, которое распродается по причине банкротства фирмы или физического лица.

В ходе банкротства компании или физлица вместе с остальными активами распродаются бывшие в собственности квартиры, которые предназначались, например, для временного размещения сотрудников фирмы.

Подобная жилая недвижимость банкротов намного привлекательнее для покупателей, потому что реже имеет различные нюансы, чем залоговое или арестованное имущество. Поэтому, решив купить недвижимость банкротов на аукционе, будьте готовы к появлению других претендентов на этот лот.

Впрочем, конкуренция отпугивает только новичков.

По опыту участия в торгах, часть конкурентов отсеивается из-за ошибок при подаче заявки или неправильного оформления документов. Обойти остальных можно, своевременно предложив цену покупки, которая перебьет другие ставки и при этом всё равно будет вам выгодна.

Расчет цены покупки — это тема для разговора не на одну минуту… Базовые принципы того, как она формируется и откуда на торгах квартиры с дисконтом до 70%, вы поймете, прочитав описание этапов торгов.

3 этапа продажи недвижимости с торгов

Квартиры, как и другое имущество банкротов, продаются с торгов в три этапа.

1. Во время первого этапа торгов определяется начальная стоимость лота, цена устанавливается уже несколько ниже рыночной, и покупатели делают ставки на повышение цены.

На этом этапе продается порядка 60% от общего количества лотов. Экономия от покупки квартиры на первом этапе может составить 10-15%, что уже неплохо, но это только начало…

В том случае, когда первый этап аукциона был неудачным и недвижимость не была куплена, начинается второй этап.

2. Порядок проведения повторных торгов аналогичен первому, но стартовая цена лота снижается на 10-20% от начальной стоимости.

Купить квартиру банкротов в ходе второго этапа торгов можно с более ощутимой выгодой, примерно на 30% дешевле рыночной стоимости имущества. Однако наиболее привлекателен для инвестиций третий этап торгов.

3. Во время проведения публичного предложения можно купить недвижимость на торгах в 2-3 раза дешевле ее рыночной стоимости.

Порядок проведения третьего этапа отличается от первых двух: цена лота идет не на повышение, а на понижение, в ходе торгов стоимость лота постепенно снижается.

Понятно, что аукцион по продаже недвижимости редко доходит до самой низкой цены, которая составляет 1% от начальной стоимости.

Однако даже при покупке в средине публичных торгов вы выигрываете до 50-70% в стоимости квартиры, а таких скидок вам не предложит ни один продавец или агентство недвижимости! Кстати, как быстро найти квартиру именно на публичных торгах я рассказал в отдельном видео…

Как найти квартиру на публичных торгах?

Если вы хотите увидеть реальные примеры покупки жилой недвижимости и узнать, как находить на торгах квартиры и другое имущество банкротов в своем городе приходите на бесплатный мастер-класс, чтобы получить пошаговый план покупки объектов с торгов…

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

3 проверенных источника для поиска квартиры по цене в 2-3 раза дешевле рынка

Актуальные предложения и все необходимые сведения о лотах можно найти, используя 3 основных вида источников информации:

  • Электронные торговые площадки — сайты, специализирующиеся на проведении онлайн-торгов в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)». Крупнейшие площадки: «Фабрикант» (www.fabrikant.ru), «Сбербанк – АСТ» (www.sberbank-ast.ru), «B2B-Center» (b2b-center.ru) и другие.
  • Официальные информационные источники — интернет-портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» (bankrot.fedresurs.ru), а также сайт и субботний выпуск газеты «Комерсантъ» (kommersant.ru/daily).
  • Агрегаторы — сайты, которые собирают всю доступную и актуальную на данный момент информацию касательно торгов по банкротству со множества различных ресурсов и торговых площадок. Например, площадка Тбанкрот: tbankrot.ru.

Вся информация о торгах есть в открытом доступе, и ее более чем достаточно, чтобы найти подходящие вам объекты в своем городе или регионе.

Чтобы принять решение о покупке, советуем ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости в городе, оценить ликвидность объекта, изучить документацию и лично осмотреть объект недвижимости, если есть такая возможность.

Таким образом вы своими глазами увидите объект, который хотите приобрести, а также возможные нюансы, которые не упомянуты в описании лота, и понять, подходит ли квартира под ваши цели покупки.

Давайте представим, что вы нашли квартиру в своем городе, и как ее купить?

Для подачи заявки на торгах вам потребуется личная электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Подробнее о том, что это, как и где ее получить, читайте в нашей статье.

С ней вы зарегистрируетесь и пройдете аккредитацию на той торговой площадке, где проходят торги с интересующим вас объектом, подав соответствующий запрос. После этого вы сможете участвовать в торгах и подавать заявки.

При подаче заявки необходимо внести задаток, который составляет 10-20% начальной стоимости лота на периоде торгов.

Не волнуйтесь, если вы не выиграете торги, сумма залога возвращается вам в течение 5 рабочих дней. В том случае, если ваша ставка победит, для покупки недвижимого имущества вам нужно будет внести остаток стоимости за вычетом суммы залога.

После победы на торгах в течении 3 дней вы заключаете договор купли-продажи с организатором аукциона. Оплату квартиры на торгах нужно произвести в течение следующих 30 дней с момента заключения договора.

В том случае, если в указанный срок оплата не поступит, торги будут признаны несостоявшимися, и в этом случае задаток остается у продавца (организатора торгов).

3 способа как купить квартиру на торгах по банкротству:

Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

Что может пойти не так? Как этого избежать?
В запале азарта охоты за лотом вы укажете слишком высокую цену, и квартира с аукциона окажется для вас убыточной. Ознакомьтесь с рыночной стоимостью недвижимости в районе продажи лота и установите для себя рамки минимальной и максимальной цены покупки.
Организатор торгов не обязан показывать жилье участникам аукциона, поэтому вы не всегда сможете попасть внутрь до покупки и посмотреть жилье своими глазами. Соберите и изучите всю возможную информацию и фотографии в описании лота, а также попробуйте самостоятельно приехать на объект и увидеть столько, сколько сможете.
У продавца может не быть всего пакета документов, возможны ошибки в указании жилой площади или описании общего состояния квартиры. Сами возьмите справки или позвоните в нужные организации и лично перепроверьте информацию, указанную в описании недвижимости.
Непредвиденные обстоятельства: А) купленная недвижимость с аукционов имеет обременения, которые вам предстоит снять; Б) в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, недееспособный гражданин или предыдущие владельцы откажутся выселяться, и вы не сможете быстро продать квартиру, как планировали. Перед покупкой проконсультируйтесь с адвокатом, чтобы реально оценивать ситуацию и понимать свои дальнейшие шаги.
Проигравшие участники аукциона или предыдущие хозяева недвижимости могут обратиться в арбитраж или суд с целью пересмотра результатов аукциона. Это, скорее, исключение из правил, однако держите в уме такую возможность и убедитесь, что совершаете «чистую» сделку с юридической стороны.

Для быстрой и выгодной покупки жилой недвижимости на торгах используйте эти практические советы экспертов

  • С бюджетом 200-400 тысяч рублей лучше искать объекты в небольших удаленных городах и поселках, где за такую сумму можно купить комнату или малосемейку.
  • Реально оценивайте состояние рынка и свой бюджет: недвижимость на торгах в хорошем районе города и обустроенные квартиры с добротным ремонтом покупают уже на этапе падения цены на 15-20%.
  • Стоимость квартиры с обременениями на торгах по банкротству может упасть на 60-70% от начальной стоимости. Однако учитывайте то, что до снятия обременений вы будете ограничены в возможности дальнейшей перепродажи и других операциях с недвижимостью.
  • Купить долю в недвижимости, как и квартиру с обременением, можно более чем в половину дешевле, а в дальнейшем вы сможете выкупить оставшуюся долю у совладельца или продать ему свою часть. В любом случае вы будете в выигрыше.

Как мой ученик продал комнату в общежитии?

В целом при покупке квартиры на торгах работают те же правила, что и при проведении любых других сделок с недвижимостью, а сложности появляются только из-за невнимательности покупателей и незнания особенностей участия в торгах.

Есть много примеров того, как новички, прочитавшие несколько статей, входят в сделки без основательного анализа и подготовки, а в результате теряют сотни тысяч рублей из-за банальных ошибок, о которых наши студенты узнают уже в первые дни своего обучения…

Наша цель — научить вас выигрывать высоколиквидные объекты недвижимости без специального опыта и юридического образования.

И если вас тоже вдохновляет перспектива купить квартиру для арендного дохода или для себя, то сделайте следующий шаг – заполните форму ниже и получить бесплатную книгу, из которой вы узнаете 5 шагов покупки любых объектов на торгах с минимальными вложениями и без каких-либо рисков!

Интересно?

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Источник: https://torgi-blog.com/kak-kupit-kvartiru-na-torgah-po-bankrotstvu-v-2-3-raza-deshevle-polnoj-stoimosti/

Банкротство и покупка жилья. Какие риски?

Продали квартиру и банкротство

Как банкротство продавца квартиры может повлиять на сделку покупки у него жилья? Важно ли физическое он лицо или юридическое? Может ли сделка купли-продажи жилья быть недействительной, если купил у банкрота? А если человек признал себя банкротом потом?

Абсолютное право
Добавить комментарий