Продажа совместной квартиры

Особенности купли-продажи квартиры, которая находится в совместной собственности нескольких лиц

Продажа совместной квартиры

    Право собственности нескольких человек возникает при:

– получении по наследству квартиры несколькими наследниками;

– приватизации коммунальной квартиры;
– приобретении (приватизации) квартиры после заключения  брака и до момента его расторжения;
– вложения денежных средств в покупку квартиры несколькими людьми;
– приватизации квартиры всеми членами семьи в собственность, на момент приватизации проживающими в ней.

    Вопросы приобретения права общей собственности вызывают немало сложностей. Как показывает практика собственники не могут прийти к согласию  в отношении содержания, пользования их общей собственностью, особенно если это неделимое имущество и сложно выделить в натуре доли.

Различия между долевой и обшей собственности на квартиру?

    Есть два различных вида общей собственности: общая собственность совместная и общая собственность долевая. При первом варианте на праве собственности имущество принадлежит нескольким лицам (с определением доли каждого). Во втором варианте  доли не определены.

Когда возникает право собственности (общей долевой)?

    На основании законодательства РФ общая собственность на имущество признается долевой, кроме случаев, когда закон устанавливает возникновение права на совместную собственность на это имущество. К примеру права общей долевой собственности можно отнести приватизированную коммунальную квартиру.

Может ли собственность общая совместная стать собственностью обшей долевой?

    Участники общей совместной собственности могут преобразовать собственность из совместной  в долевую.

Этот переход может производиться с согласия  участников, которые имеют право совместной собственности.

Документ  необходимо составить в письменной форме и  его необходимо заверить у нотариуса. В соглашении собственники обязаны четко определить доли, причитающиеся каждому из них.

Особенности права распоряжения обшей долевой собственностью?

    Особенность  права собственности на квартиру, которая находится на основании права собственности – общей долевой, заключается в том, что собственниками могут быть сразу несколько лиц. Совершая любые действия в отношении этого имущества необходимо согласовывать их со всеми сособственниками.

Соглашение должно быть обязательно достигнуто. В случае с квартирами все участники общей долевой собственности не могут продать свою долю, даже если они получили согласие на это. Обязательным условием совершения этой сделки является – выдел в натуре доли. Исключение могут составлять коммунальные квартиры.

Какое право собственности возникает в коммунальных квартирах?

    Коммунальная квартира согласно законодательству находится в собственности – общей долевой. Доли соответствуют комнатам закрепленным за каждым. Места общего пользования считаются имуществом общим.

Что нужно для того, чтобы продать свою комнату в коммунальной квартире?

     Перед тем, как продать свою комнату в коммунальной квартире, надо определиться с долями в местах общего пользования. Для этого нужно составить соглашение между  собственниками, которое необходимо заверить у нотариуса.

     Если сособственники не смогли прийти к общему соглашению или они уклоняются от участия в нем, каждый из них вправе подать в суд.

Как можно  продать комнату в коммунальной квартире без доли в местах общего пользования?

     Ваша комната и места общего пользования квартиры не могут  отделяться друг от друга, так как связаны между собой. Ваша доля в местах для общего пользования, принадлежит собственнику и следует судьбе главной вещи.

Ограничения возможные при совершении сделки купли-продажи Вашей комнаты в коммунальной квартире?

     Чтобы  продать Вашу комнату в коммунальной квартире Вам необходимо знать о наличии  некоторых ограничений:

1) сделки (купля-продажа), при которых вселение граждан приводит к ухудшению условий проживания, могут быть признаны недействительными судом по иску других собственников.

2) В коммунальную квартиру вселяются люди, проживание которых  не допускается действующим законодательством (например, люди, страдающие  тяжелыми формами заболеваний).

Что на самом деле означает право преимущественной покупки доли в коммунальной квартире?

    Если Вы захотите вдруг продать Вашу комнату в коммунальной квартире на Вас будет распространяться норма закона о праве преимущественной покупки Вашей доли остальным собственникам коммунальной квартиры. Это означает, что если Вы – собственник комнаты захотите ее продать, то сначала Вы должны предложить ее другим собственникам.

    Остальные собственники будут иметь право купить эту долю по определенной  цене и на определенных  условиях, на которых она будет продаваться. В случае, когда  собственники  откажутся от покупки Вашей  комнаты, Вы можете  продать свою квартиру кому хотите, но только через месяц, после того момента как были извещены другие собственники.

Кто из собственников обладает преимуществом при осуществлении права преимущественной покупки?

    Все собственники имеют одинаковое преимущественное  право покупки. Если возник спор между соседями, то право на приобретение доли возникает у того, кто первым заключил договор.

В какой форме нужно известить соседей о преимущественном праве покупки комнаты?

    Извещение о продаже в общей собственности  доли надо сделать в письменной форме.

    Извещение о продаже Вашей доли можно направить заказным письмом. В случае если между собственниками  конфликтные отношения, и Вы не уверены, что  соседи добросовестны (не откажутся от факта получения извещения), то Вы можете подать  заявление  нотариусу. Все нотариальные конторы  совершают такое  действие, как передача заявления собственнику.

    Из участников общей собственности Никто не вправе  передавать свое право преимущественной  покупки лицам, не являющимся собственниками.

Что делать, когда  комната в коммунальной квартире продана с нарушением преимущественного права покупки?

    Если преимущественное  право покупки нарушено, и комната была продана  без извещения  соседей, то каждый из участников долевой собственности обладает правом требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Это требование можно заявить в судебном порядке.

Перепланировка в квартире

    Зачастую собственники квартир производят какие-то изменения в них. Согласно законодательству собственник обязан получить от органов местного самоуправления документ разрешающий  перепланировку.

Это сложная процедура, поэтому собственники производят перепланировку без разрешений. Однако при продаже  возникнут проблемы.

Существует по-этажный план, расхождения с ним – основание для отказа в регистрации сделки.

    Для решения этой проблемы собственники жилых помещений должны  определить какой вариант развития событий им больше подходит: восстановление прежней планировки  или законодательная регистрация новых изменений.

    В большинстве  случаев проще  восстановить первоначальный вид, так как получение разрешения потребует от Вас  времени,  и денежных вложений  на оформление документов  и на дальнейшее  согласование.

Список необходимых документов для этого огромен. Служба проверки правомочна рассматривать заявление при наличии согласования с другими органами (архитектуры и т.д.).

Срок рассмотрения заявлений как минимум 1 месяц.

    Все согласования в службах проводятся платно, следовательно разрешение на перепланировку будет стоить не мало, еще время, потраченное на инстанции.

Источник: //www.mmkyu.ru/blog/28-osobennosti-kupli-prodazhi-kvartiry-kotoraya-nahoditsya-v-sovmestnoy-sobstvennosti-neskolkih-lic.php

Общая собственность супругов на квартиру

Продажа совместной квартиры

Последнее обновление: 24.03.2018

При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она находится в общей собственности супругов, независимо от того, на кого зарегистрирована собственность или на кого было оформлено Свидетельство о собственности (Титул).

А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов.  Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

  ♦ Уточнение о приватизации в отношениях супругов ♦

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям.

К совместной собственности супругов применяются правила Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Личная собственность супруга на квартиру

Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (ст. 37 СК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (ст. 35 СК РФ).

В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку.

То же касается и дарения квартиры.

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака.

Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов.

Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продаже квартиры.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Раздел квартиры в общем имуществе супругов

Раздел общей совместной собственности супругов (в т.ч.

квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (ст. 38 СК РФ).

 Любой из этих документов может служить основанием для регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.
Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Нотариуса.

Образец Соглашения о разделе общего имущества супругов можно скачать здесь.

Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

Не следует путать право собственности супруги Продавца на квартиру с правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/pravo-obshhej-sovmestnoj-sobstvennosti-suprugov/

Продажа доли в недвижимости в отсутствие одного из собственников

Продажа совместной квартиры

Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо участие всех собственников. Как поступить в случае, если один из собственников отсутствует? А как быть если один из устранился от владения недвижимостью и в то же время не дает согласие на сделку?

Участие всех собственников в сделке с общим имуществом

В соответствии с пунктом 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 220 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Таким образом, в сделке с имуществом, находящимся в общей (долевой или совместной) собственности участвуют все собственники.

Обычно это выражается в подписании договора об отчуждении недвижимости всеми собственниками.

Получение доверенности от собственников, которые не присутствую на сделке

Если кто-либо из собственников не может присутствовать на сделке, то он должен выдать любому устраивающему его лицу доверенность на право совершения данной сделки. В силу требования пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Можно ли продать недвижимость при несогласии одного из собственников?

При отсутствии согласия собственника на сделку или выданной им доверенности отчуждение недвижимости невозможно.

Как поступить если один из собственников не дает согласия на продажу недвижимости или не участвует во владении ею?

Собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда один из совладельцев, не предъявляя претензий на долю, в то же время устранился от владения недвижимостью и участия в расходах, связанных с ее содержанием, а также не дает согласия (доверенности) на продажу своей доли.

Можно ли лишить одного из собственников его доли в недвижимости?

В соответствии с пунктом 5 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности бессрочно. Право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Основания для принудительного прекращения права собственности предусмотрены пунктом 2 статьи 249 Гражданского кодекса. К ним относятся:

  • обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
  • принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов Республики Казахстан не может принадлежать данному лицу;
  • реквизиция;
  • конфискация;
  • принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
  • изъятие бесхозяйственно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей;
  • национализация.

Таким образом, простое самоустранение от пользования объектом и отказ от его продажи, не являются основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника.

Можно ли отсутствие собственника доли расценивать как отказ от собственности и оформить ее на других собственников?

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно пункту 4 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан “О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником” совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 242 Гражданского кодекса такая “брошенная” доля будет иметь статус бесхозяйной вещи. Эта доля может быть приобретена другими совладельцами квартиры в порядке приобретательной давности, если последние докажут в суде, что в течение 7 лет добросовестно, открыто и непрерывно владели оставленной долей с согласия ее собственника.

Можно ли лишить собственника его доли в счет компенсации расходов по содержанию имущества?

Согласно статье 215 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В связи с этим другие собственники вправе требовать в судебном порядке компенсации соответствующей части произведенных ими расходов на содержание недвижимости. При удовлетворении требований возможно обращение взыскания на долю отсутствующего собственника в недвижимости и, если ее стоимость, соразмерна сумме взысканного долга, то можно вести речь о полном погашении этой доли.

Следует учитывать, что в связи с 3-летним сроком исковой давности, такие требования вероятнее всего будут удовлетворены за последние 3 года.

Выплата собственнику компенсации его доли

Наиболее вероятным способом разрешения проблемы будет являться раздел общей собственности в судебном порядке путем выплаты компенсации отсутствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Гражданского кодекса раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Однако в случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В случае самоустранения собственника доли от владения квартирой решение о выплате компенсации будет соответствовать указанному требованию. В результате выплаты ему присужденной стоимости доли, его право собственности на эту долю прекратится (пункт 5 статьи 218 Гражданского кодекса).

Источник: //www.defacto.kz/content/prodazha-doli-v-nedvizhimosti-v-otsutstvie-odnogo-iz-sobstvennikov

Характерные черты совершения сделки с квартирой, находящейся в совместной собственности супругов

Продажа совместной квартиры

   На практике видно, что наибольшую сложность представляет собой купля-продажа квартир, находящихся у супругов в общей совместной собственности. В большей степени, это касается квартир супругов, фактически прекративших семейные отношения, но официально не расторгнувших брак.

Необходимо ли что бы один из супругов дал согласие на подписание сделки купли-продажи квартиры другому супругу, если продаваемая квартира находиться в их обшей совместной собственности?

    В части 3, 35 статьи Семейного кодекса РФ, написано, что для того что бы заключить сделку по распоряжению квартирой необходимо получить согласие на такую сделку от второго супруга. Обычно на практике это достаточно сложно сделать.

На основании вышесказанного, в первую очередь важно иметь чёткое представление о том, в каких случаях квартира принадлежит супругам на праве общей совместной собственности.

При каких условиях жилплощадь супругов считается их совместной собственностью?

    Квартира находиться у супругов в совместной собственности, в случае, если:     

– супруги приватизировали её во время брака в совместную собственность;
– супруги или один супруг купил её во время брака;
– супругам подарили эту квартиру, или они получили её по наследству.

При каких обстоятельствах квартира является собственностью одного из супругов?

   Квартира будет в собственности одного из супругов, при следующих условиях:

– если её приобрёл одни супруг до того, как вступил в брак;
– если одному из супругов её подарили или передали по наследству, причём в данном случае, не важно было ли это сделано до, или вовремя брака;

– если её приватизировал на себя один из супругов, даже если это имело место во  время брака или нет;

 – если её приобрёл, даже во время брака один из супругов на свои личные деньги, которые принадлежали ему ещё до заключения брака.

    Во всех вышеперечисленных случаях нет необходимости получать разрешение второго супруга на заключение договора купли-продажи квартиры.

Брачный договор

    Когда супруги заключают брачный договор, они могут предусмотреть абсолютно любой режим  собственности на квартиру. Они, например, могут решить, что купленное в период брака жильё будет собственностью только жены или только мужа, и т. д.  

находятся в общей собственности супругов?

    На практике, чаще всего сделки с жилыми помещениями (купля-продажа, мена) совершаются от имени одного супруга. Тем ни менее, это не значит, что он – единственный собственник.

Для того что бы установить, кому принадлежит право собственности нужно выяснить когда, на каких основаниях и за счёт чьих средств было приобретено жилое помещение, как впрочем, и любое другое имущество.

    Общая совместная собственность появляется у супругов в случае, когда квартира была приобретена ими на общие деньги и в период брака. Те же правила действуют, при совершении договора дарения в пользу, как первого, так и второго супругов.

Возможно ли для людей живущих гражданским браком приобрести жилое помещение в общую собственность и прописаться там, не регистрируя брак официально? 

    По общему правилу, жилое помещение может принадлежать на праве общей собственности двум и более лицам, невзирая на то, есть ли между нами родственные, семейные связи, или нет.

Исходя из этого, в данной ситуации люди могут приобрести жилое помещение в общую собственность, и тот факт, что их брак не зарегистрирован, не будет препятствовать такой покупке.

Что же касается вопроса прописки, на это будет влиять только размер её площади квартиры.

Будет ли квартира, которую приватизировал на себя один из супругов по согласию другого принадлежать им на праве общей собственности? 

   Статья 256 ГК РФ, предусматривает, что имущество, которое было приобретено супругами в период брака, становиться их общей собственностью, причём, не важно кем  из супругов оно приобреталось, в том случае, если его приобрели на общие средства супругов и они сами не определили другой режим для такого имущества. Исходя из вышесказанного, на квартиру, приватизированную одним из супругов по согласию другого, возникнет право общей собственности у обоих супругов.

Во время приватизации жилого помещения, где были зарегистрированы оба супруга, муж убедил жену отказаться от участия в приватизации. Свидетельство о праве собственности выдали только на имя мужа. Сможет ли он продать жилплощадь без согласия жены?

   В вышеприведенном случае, супруга будет иметь право обратиться в суд с исковым заявлением и попросить признать договор приватизации квартиры недействительным, но только в том случае, если сможет доказать, что она отказалась от приватизации в связи с заблуждением или не возможностью осознавать значение своих действий.

Как находясь в браке, не поддерживая семейных отношений, приобрести жилую площадь, на свои денежные средства и заключить сделку купли-продажи, чтобы после  развода жилое помещение не подлежало разделу

    Данный вопрос актуален на сегодняшний день. Возможны несколько решений проблем.

  1. Есть возможность, договориться с продавцом на заключение договора дарения, вместо договора купли-продажи. По сути, для участников сделки, разницы в этом нет. В любом случае, в договоре купли-продажи фигурирует не рыночная стоимость квартиры, а цена её по справке из Бюро технической инвентаризации, которая меньше. А вопрос в договоре о передаче денежных средств никак не регулируется.  В том случае, если  с продавцом квартиры будет заключен договор дарения,  то она уже будет считаться его личной собственностью, соответственно, в случае развода, не будет делиться между супругами.
  2. Если же продавец квартиры отказывается составлять договор дарения, то можно оформит договор купли-продажи на человека, которому супруг полностью доверяет, в основном этим человеком является родственник. К примеру, на имя отца или матери, сестры, брата, близкого друга и так далее. После чего новый собственник данной квартиры оформляет договор дарения на имя супруга, на денежные средства которого эта квартира была куплена и уже после этого она является его личной.  Единственное,  будут потрачены расходы, превышающие в два раза, нежели, при оформлении одного договора, это и плата нотариусу, так же нужно оплатить  пошлину при регистрации и налог с  договора. Но эти расходы несравнимо меньше половины стоимости жилой площади, которую нужно было бы выплачивать бывшему супругу после развода.
  3. Если у вас есть несовершеннолетний ребенок, существует вариант оформить квартиру на его имя, если он после развода останется с вами. Это почти беспроигрышный вариант для жены, приобретающую квартиру, так как суд, скорее всего, оставит ребенка с матерью. Исключением  является случай, достижения ребенком 10-летнего возраста, если он захочет проживать с отцом.

    Если решением суда, одного из супругов лишили родительских прав, то другой супруг может смело приобрести квартиру и оформить её на имя ребенка.

В какой форме должно выражаться согласие одного из супругов на совершение договора купли-продажи жилого помещения?

    Согласно Семейному кодексу, согласие другого супруга на совершение договора купли-продажи должно быть удостоверено нотариально. В таких случаях, есть два выхода.

  1. Один из супругов пишет заявление о том, что согласен на отчуждение квартиры, которая является их общей совместной собственностью. В присутствии нотариуса,  должна быть засвидетельствована подлинность подписи на этом заявлении. Супруг, совершающий  данную сделку, должен принести заявление и иные документы нотариусу, который занимается  оформлением сделок по отчуждению данной квартиры.
  2. Лично к нотариусу, который занимается  оформлением сделок по отчуждению данного жилого помещения, приходят оба супруга. После чего, нотариус проверяет  личность 2 -го супруга и свидетельствует его согласие на сделку, которая выражена в устной форме.

Какие особые условия в заявлении о согласии нужно указать при совершении сделки?

    Один из супругов в своем заявлении может указать, что согласен на отчуждение квартиры, которая является их общей совместной собственностью. Супруг, может указать какие либо конкретные условия совершения сделки.

  Например, можно указать стоимость при продаже, указать конкретное лицо, которому он готов подарить или продать данную жилую площадь и иное.

Нотариус, в свою очередь, удостоверяет договор об отчуждении, путём проверки предусмотренных в заявлении супруга условий в договоре.

В каких случаях сделка совершается  без истребования согласия второго супруга?

    Данная сделка совершается в случаях, когда:

-в правоустанавливающих документах или  иных источниках указывается, что у одного из супругов жилое помещение находится в собственности и принадлежит ему по праву;
– один из супругов не проживает по месту регистрации жилого помещения и место его жительства не установлено или неизвестно. Чтобы подтвердить данное обстоятельство нужно предоставить копию решения  суда о признании супруга безвестно отсутствующим, вступившего в законную силу.

не состоит в браке?

    По идее, нотариус должен сам удостоверить данное обстоятельство и ему достаточно для этого предъявить паспорт, где будет отсутствовать штамп о регистрации брака.

Несмотря на это, нотариус может потребовать  от вас соответствующих документов или заявления, которые подтвердят об отсутствии супруги (га).

В дальнейшем, нотариус, извещает  об этом другого участника сделки, в подтверждении данного обстоятельства данныйучастник подписывает заявление.

Квартира была  приватизирована супругами и матерью жены в равных долях, в которой они все проживали. Необходимо ли согласие матери жены для продажи долей супругов?

    Супруги, прежде чем продать свои доли должны предложить приобрести их долю матери жены, так как она обладает правом преимущественной покупки  и только в случае отказа её от покупки этой доли  после 1 месяца, супруги вправе продать их уже постороннему лицу.

    Нотариус, при оформлении данной сделки обязан удостовериться, что мать жены была оповещена о продаже  долей.  В данном случае есть два вида решений.

  1. Мать жены должна написать заявление о том, что она откзывается от осуществления ею преимущественной покупки продаваемых долей жилого помещения. Нотариус должен заверить подпись.
  2. Супруги и мать жены должны явиться к нотариусу и оформить договор купли-продажи, где мать жены заявляет о том, что отказывается от покупки долей. Факкт отказа нотариус должен зафиксировать.

В какой ситуации договор купли-продажи жилплощади, которая находиться  в совместной собственности супругов, признается недействительным?

    В данной ситуации необходимо наличие 3-х условий, что бы договор, связанный с распоряжением общей собственностью супругов, был признан недействительным:

– один из супругов не даёт согласия на заключение договора;
– заключивший договор супруг знал о том, что другой супруг не давал согласия на его заключение или должен был об этом знать;
– тот супруг, который не принимал участия в договоре, потребовал признать его недействительным.

Каковы сроки исковой давности для супруга, который хочет обратиться в суд с требованием признать договор купли-продажи жилплощади недействительным, в случае, если такой договор был заключен без нотариально удостоверенного согласия этого супруга?

    В данной ситуации исковая давность для супруга, в соответствии с частью 3, 35 статьи СК будет составлять один год, с того момента, как он узнал или должен был узнать о заключении такого договора.

Возможно ли для одного супруга получить прописку в квартире, которая находиться в совместной собственности супругов, если второй супруг на это не согласен?

    Вообще вопрос регистрации очень сильно связан с осуществлением права собственности на жилплощадь.

После развода, в случае, когда оба супруга прописаны в одной квартире, супругу-собственнику очень непросто выписать бывшего супруга со своей собственности, что бы впоследствии продать её.

В связи с этим в настоящее время так важен вопрос регистрации супруга в квартиру другого супруга, которому она принадлежит на праве собственности.

    В настоящее время. в соответствии с действующем законодательством РФ, супругу нет необходимости получать согласие второго супруга на прописку в квартире, которая находиться в их общей совместной собственности.

Во всех ли случаях договор купли-продажи жилплощади, который  заключен во время брака, говорить о том, что квартира находиться в  совместной собственности супругов?

    Нет, не во всех, так как:

    Во-первых, далеко не во всех случаях свидетельство о браке и договор купли-продажи жилплощади, подписанный одним из супругов, свидетельствуют о том, что у них обоих есть право собственности на эту жилплощадь. Например, после того как упомянутый договор уже заключён, с жилплощадью возможно были заключены другие сделки  или брачным договором изменен режим совместной собственности супругов.

    Во-вторых, жилплощадь не будет находиться в общей собственности супругов, даже если её купили во время брака, если один из супругов купил её на личные средства, которые принадлежали ему ещё до брака

    Исходя из этого, не исключено что при разделе имущества, суд признает, что квартира принадлежит на праве собственности только одному из супругов. 

Источник: //www.mmkyu.ru/blog/27-harakternye-cherty-soversheniya-sdelki-s-kvartiroy-nahodyaschiysya-v-obshey-sovmestnoy-sobstvennosti-suprugov.php

Заявление-соглашение о распределении дохода от продажи недвижимости (#3377)

Продажа совместной квартиры

Заявление о распределении дохода, полученного от продажи недвижимости, которая находится в совместной собственности. Доход может быть распределен по соглашению сторон и при продаже квартиры находящейся в долевой собственности.

Причем размер долей продавцов на порядок распределения дохода не влияет. Такова официальная позиция  Федеральной налоговой службы (см. ссылку). Эта позиция обязательна для применения всеми территориальными налоговыми инспекциями России.

Заявление о распределении дохода: порядок составления

При продаже недвижимости, которая находится в совместной собственности (например, у мужа и жены) без распределения долей общая сумма полученного дохода может распределяться между собственниками в порядке, который:

  • установлен договором купли-продажи недвижимости;
  • установлен отдельным соглашением между собственниками, если в договоре такой порядок не определен.

Внимание! Обратите внимание на 2 важных момента:

  • первый – если в договоре купли-продажи квартиры прописан порядок распределения дохода от продажи квартиры, то применяется именно этот порядок. В такой ситуации соглашение значения не имеет. Поэтому, чтобы поменять распределение дохода нужно вносить изменения в текст самого договора. Такие изменения регистрируются в том же порядке, что и сам договор. То есть они должны быть направлены в Росреестр;
  • второй – продав квартиру вы должны выдать продавцу расписки в получении денег. В расписках должны быть указаны те суммы, которые отражены и в соглашении о распределении дохода. Если в соглашении будет указано, что вы как продавец доли получили 500 000 руб., а расписка будет выписана вами на 1 000 000 руб. то именно эта сумма (1 000 000 руб.) будет считаться вашим доходом. Расписка имеет приоритет перед соглашением.

По закону соглашение о распределении полученного дохода может составляться в произвольной форме. Его официальная форма отсутствует. Поэтому отказать вам в распределении дохода в том порядке, который установлен соглашением, лишь по тому основанию, что ваша форма не соответствует тому или иному образцу налоговая служба НЕ В ПРАВЕ.

На нашем сайте приводятся:

1. Заполненная форма соглашения о распределении дохода от продажи квартиры (в качестве образца).
2. Шаблон соглашения о распределении дохода от продажи недвижимости в формате DOC (см. прикрепленный файл), который вы можете скачать и заполнить ориентируясь на наш образец и указав собственные данные.

Соглашение может быть сдано вами в инспекцию лично или отправлено по почте (во-втором случае днем предоставления соглашения считается дата его передачи почтовому отделению для отправки).

В первом случае (при передаче лично) составьте соглашение в двух экземплярах. Первый отдайте в инспекцию. Второй – останется у вас. При этом потребуйте от сотрудника налоговой инспекции, принимающего соглашение, проставить на втором (вашем) экземпляре отметку-штамп о принятии соглашения с указанием текущей даты.

Во-втором случае (отправка по почте) отправляйте соглашение ценным письмом с описью вложений и, желательно, с уведомлением о вручении. Обязательно сохраните почтовую квитанцию об отправке и впоследствии полученное уведомление (если письмо направлялось с уведомлением). Эти документы будут подтверждать факт отправки соглашения в налоговую инспекцию.

Как правило соглашение о распределении дохода сдается вместе с декларацией по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за соответствующий год. Соответственно у каждого собственника проданной квартиры должен быть свой экземпляр такого соглашения, чтобы он смог приложить его к своей декларации.

Внимание! Зачастую налоговые инспекции на местах требуют государственной регистрации подобных соглашений вместе с регистрацией самого договора купли-продажи недвижимости (то есть они считают данное соглашение частью такого договора). Но здесь есть один ньюанс.

С 1 марта 2013 года требование об обязательной регистрации договоров купли-продажи недвижимости отменено. Об этом сказано в статье 2 пункта 8 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Теперь регистрируют не договор, а факт перехода права собственности от одного человека к другому.

А ни сам договор, ни какие бы то ни было соглашения к нему государственной регистрации не подлежат.

Соглашение о распределении дохода от продажи квартиры, которая находится в совместной собственности (образец)

СОБСТВЕННИКИПервый собственникВторой собственник
Ф.И.О. Петров Иван Николаевич  Петрова Мария Ивановна
ИНН (при наличии) 771501300875  771901506854 
ДОК.УД. ЛИЧНОСТЬ  Паспорт  Паспорт 
серия, номер  45 00 675002  28 02 584205 
кем выдан  УВД “Текстильщики” г. Москвы (код подразд. 456-098)  УВД “Марьино” г. Москвы (код подразд. 754-025) 
дата выдачи  28.06.2009 

Источник: //vashnal.ru/statement/zayavlenie-soglashenie-o-raspredelenii-dohoda-ot-prodazhi-nedvizhimosti

Абсолютное право
Добавить комментарий